建筑师对保障房的轮或.doc

1、 产品定位之困惑LuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.comLuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.com众所周知，做商品房项目首先要定位，要回答是谁来使用？开始我们在产品定位的问题上就遇到了困惑。LuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.comLuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.com首先，发展商在拿地时，合同中要求做多少套住房已经明确规划。其次，标准中关于户型面积和房间数量的规定很严很清晰；保障性住房户型按照房型分为四类：A类户型为1个或两个居住空间的户型；B类户型为3个居住空间的户型；C类户型为3个居住空间，并且可改造为4个居住空间的户型；D类户型为4个居住空间的户型。保障性住房各类户型对应的建筑面积及适用范围如下：A类户型建筑面积35；B类户型建筑面积50；C类户型建筑面积65；D类户型建筑面积85。A、B类户型用于保障性租赁房及廉价房；B、C类户型用于经济适用房；A、B、C、D类户型用于人才安居房。各类户型建筑面积允许上下浮动5%，且除人才安居房外，其余保障性住房单套建筑面积应控制在65以内。LuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.comLuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.com对于套型面积和户数几乎不容许有任何变通，但是这些规定似乎又来的没有缘由，看起来好像规定得非常清楚，可是经不起推敲：为什么面积非得是这几个档次？到底这样的面积应该有什么配置？租赁房和安居型商品房的要求有何不同？保障性住房的使用者非常宽泛，大部分居住者的家庭结构和人口数是怎样的？在这么小的面积之下，设计一定要有侧重，不可能每个空间都很舒适。保障房主要要考虑保证基本居住，那卧室是否应尽量大一点，起居室小一点？厨房应多大？卫生间能不能做暗卫通过机械通风呢？在那么紧的面积控制下，设计一个阳台还是两个阳台？保障房的车位数量的配置那么多，造成地下室面积大，成本上升。居住保障房的人拥有汽车数量有如此之多吗？如何很好地回答这些问题都需要我们更清晰地了解需求，需要政府部门做一些实实在在的调研工作，而不仅仅只有制度和规定。LuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.comLuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.com2、设计标准之困惑LuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.comLuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.com深圳市在保障住房的标准方面走在全国前列，在2010年推出了深圳市保障性住宅建设标准（征求意见稿），但还必须解决它与现存各种规范的兼容问题。在设计过程中，大家也遇到不少困惑：接触保障房的一些设计。但是在设计过程中还是发现目前关于保障房的文件多，规定多，相互之间存在矛盾，存在“一刀切”的情况LuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.comLuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.com根据住建局131号文件中要求，“我市所有新建保障性住房必须按照绿色建筑标准建设”，而根据深标3.2.3条款要求高层小区的居住用地人均控制指标应满足1015/人，而保障房因为容积率高、户数多、人口密度大，人均用地指标难以满足标准，如不去满足将无法达到绿色建筑的参评条件，从而制约了合法施工证件的取得，从而影响进度，有违保障性住房快速开发的初衷。LuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.comLuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.com关于日照：根据深圳市城市规划标准与准则及深圳市绿色建筑评价规范等深圳本地规范，都要求住宅建筑应满足大寒日3小时的日照要求。目前还未有单独针对保障性住房日照的相关规范，因此在设计中只能参照普通商品房的日照要求对待。但由于保障性住房通常容积率高，单位面积小，户数多，考虑其实用率、节地、成本等因素，将平面设计为内廊式更为经济紧凑，但较难完全满足日照要求，成为制约方案的重要因素。如果必须满足日照，就会出现东西朝向的布置，这对于深圳这样的气候条件来讲却是更加不合理的。LuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.comLuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.com再比如隔声，为了达到绿色建筑评价规范楼板隔声要求,要么花成本做浮筑楼板，要么精装修就要做木地板，不能做地砖；但是从保障房的使用和维护来讲，客厅铺地砖一定比铺地板更合理，而这样做就无法达标。为了了解保障房的设计，笔者专程去香港参观了房屋署公屋的建造。香港的公屋推行了很多年，设计是标准化的，构建是标准化的，建造是完全预制好现场组装的。设计一旦确定就不能随意调整，比如他们空调现在还在用窗机。LuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.com3、销售之困惑LuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.comLuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.com关于保障房的困惑不仅存在于设计方面，也存在于销售方面。根据深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法，安居型商品房可以进行预售和现售。作为开发商对将来的销售是非常担心的，我们造的房子卖给谁？首先必须从政乎部门取得符合条件的购买者的资料，购买安居型商品房是需要条件的，户籍、年限、收入、财产等等，符合条件的人本来就有限，这些符合条件者因为项目位置、配套或个人原因不见得会买，而没有资格的人想买买不了，造成房子滞销，不能及时收回投资。在保障房保障的对象中，还有一群人是受过高等教育的人才，人才占被保障对象的83%。LuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.comLuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.com深圳这个城市很特殊，因为处于改革开放的前沿，年轻人也是主力，平均每年有十万大学生进入城市，这些应该被“保障”的对象很多虽然没有房，但市场上的商品住宅也见多了，甚至有人租住的房子比这个条件好得多，他们会因为一时经济实力不够暂不买房，但是不代表他们的追求不高。保障房的房子位置一般远离市区，品质又低于商品房，即便便宜，至少也得几十万元，也是不少的一笔钱，对资格还有要求，符合资格的人有什么理由出几十万买这样的房呢？LuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.comLuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.com深圳有大量廉价的城中村出租房，它们位于城市中心区附近，距离工作地点近，配套好，生活方便，被“保障”者们完全可以选择在城中村过渡，等具备条件后在购买自己心仪的房子。笔者见到过一种怪现象：某限价房，因为客户群受到局限，开始销售时有资格买房的人不来买，开发商实在无法可想，遂向政府申请局部改为商品房，价格涨了，反而一销而空。这似乎象围城：想进的人进不去，想出的人出不去。LuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.comLuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.com4、管理之困惑LuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.comLuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.com说到后续管理，商品房一般都是开发商自己的物业公司来管理，但保障房尚未明确今后由谁来管，对于租赁方而言，管理的难度就更大了。物业公司一般对这类物业兴趣都不大，因为收费便宜，利润空间小而不愿承接。如果政府部门自己成立管理公司来管，运营成本又很高。我们可以简单算笔账：深圳市保障性住房已建成总套数约为27万套，“十一五”期间，全是新增安排筹集建设保障性住房16.9万套，“十二五”期间，计划新增安排筹集建设保障性住房24万套，,到“十二五”期末，深圳市将拥有保障性住房合计约67.9万套。这么惊人的量该如何管？建议相关部门早计划，早安排。LuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.comLuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.com结语：不是题外话的题外话LuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.comLuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.com写完这篇文章时恰逢十一届全国人大常委会第二十三次会议召开，在会上住建部部长姜伟新针对人大代表的问题表示要开展对保障房的“顶层设计”：第一位的是确立基本保障制度，即明确一定时期内我国住房保障的范围、方式、机制、目标和原则是什么。这项工作现在是住房和城乡建设部牵头，涉及发改、财政、国土、银行、银监，监察、林业、农业、民政等部门。总体来说，这几年是边实践、边总结、边设计，下一步会做好这项工作。LuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.comLuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.com接触了两个保障房项目，有收获有困惑，深感保障房是一个系统工程，不仅要有制度和目标，还要做大量细致的工作，才能将好事做好。而我们迈开大步已经在大千快上了，却发现一些基本的东西没有搞清楚。另外，令人担心的是，社会各界往往对保障房期待值很高，尤其当保障房背负了这么重要的民生问题时，的确是不可承受之重啊。所以保障房的“顶层设计”是至关重要的，我们共同期待，政府能够规范保障性住房准入审核制度，健全部门联动审核机制，严格租售管理和加强使用管理，健全退出机制，努力做到过程公开透明、结果公平公正、使用合理有序，让“居者有其屋”，令“天下寒士俱欢颜”。LuQ中国BIM门户 - ChinaBIM.com