农村房屋买卖合同效力.docx

农村房屋买卖合同效力农村房屋并不是在任何情况下都不能进行买卖，这还得区别对待。针对不同的情况，农村房屋买卖合同效力也是不同的。下面，我们一起看看农村房屋买卖合同都有哪些效力。【案例】原告何某于1994年10月将在农村的四上四下楼房卖给了被告殷某，双方签订了房屋买卖协议，约定房屋的转让价为69500元。成交后，原告了解到，农村的房屋不能买卖，买卖后也不能办理房屋的过户手续，即与被告协商退房退款，被告不同意，为此涉讼。【审理】法院认为，原、被告之间签订的房屋买卖协议所基于的买卖标的物系农村房屋，涉及农村房屋买卖应办理农村宅基地使用权的审批手续。由于本案的原、被告在买卖房屋时未办理相关的手续，所以双方所签订的房屋买卖协议无效。法院判决被告将房屋返还给原告，原告将69500元返还给被告，并承担一定的利息。笔者认为，法院的处理是正确的。1、土地法第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果房屋的买卖成立，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并进行转让，这势必将宅基地使用权的主体扩大化。2、土地法第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。如果农民房屋买卖成立，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权的非农业建设，因而为该规定所禁止。3、根据1993年11月1日实施的村庄和集镇规划建设管理条例，农村村民宅基地的申请有着非常严格的规定，如果村民的房屋买卖不经有关部门的批准就可以成立，则国家关于宅基地使用需要审批的相关规定形同虚设，也是极不严肃的。4、1999年国务院办公厅在关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知第二条第二款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。应该说，当事人出售自己所有的财产在法律上并无任何障碍，但正是由于农村房屋买卖的特殊性，我们必须要考虑与土地权属相关的法律规定。这就是说，只要是非集体组织成员或者是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权。文章来源：律伴网 http:/www.lvban365.net/