济南房管局有关规定.doc

济南市房产平面图绘制及房产面积测量计算实施细则补充规定一、房产面积精度房产面积误差按房产测量规范3.2.6规定中的二级精度执行。二、房产分层分户平面图的测量进行商品房分层分户平面图测量时，必须依据经批准的竣工图纸进行实地测量、核对，并按以下原则进行取值计算：实测边长数据与图纸上相应部分尺寸之差的绝对值D符合以下规定，则该边长数据取用建筑设计图上的尺寸。D0.003D (D30米,当D小于10米时，以10米计)；D0.1米 (D30米)其中D为实测边长值，以米为单位。三、房产分层分户平面图的绘制（一）分层分户平面图的绘图比例（1：X）中，X的值一般取200，当房屋过大或过小时，可以适当缩小或放大比例尺，但X应为50的整数倍。（二）绘制坡屋顶分层分户平面图时，屋面底板距本楼层地面净高大于2.10米部分，用实线绘制，小于2.10米部分及2.10米分界线用虚线绘制。（三）具有独立出口的假层户室，在编排户室号时，其层号按整幢房屋自然层顺延编号，如顶层自然层为第6层，则户室1-601对应的上部假层户室编号应为1-701。但在房屋所在层次一栏填写“假层”。（四）跃层式住宅，只有一层开门的，按其开门层的层号来编排户室号；上下两层都开门的，按下层层号来编排户室号。绘制房屋分户图时，其上下两层绘在同一页面中。如二单元的第四、五层为跃层式住宅，户室门在四楼，房屋的户室号应编为“2-401”，绘制房屋分户图时，上下两部分分别命名为“2-401（上）”和“2-401(下)”。四、房产面积测算（一）层高大于等于2.20米的避难层、结构转换层以及作为人防工程的地下室、避难室等部位计算建筑面积，但不计入共用建筑面积。（二）屋顶为斜面结构（坡屋顶）的房屋，按照屋面底板距本楼层地面净高超过2.10米（含2.10米）部分计算建筑面积。（三）跃层式住宅的上下两部分所在层次分别属于不同的功能区，若上下两层分别对相应层的共用部位开门，则上下两部分分别按其所在功能区参与分摊；如果只有其中一层开门，则上下两部分都按照开门层所在的功能区参与分摊。证载面积有哪几部分组成？答：证载面积即房屋的产权面积，是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，房屋的产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。房屋的建筑面积由房产测绘部门按整幢楼经过分摊计算得来的，房屋的建筑面积包括房屋的套内建筑面积和分摊面积。房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊，地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m（含2.20m）的永久性建筑。房屋的套内建筑面积由三部分组成：（1）套内使用面积；（2）套内墙体面积：套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙面积。套之间的分隔墙，套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积一半计入套内墙体面积；（3）阳台建筑面积：按阳台底板水平投影面积计算，封闭的全部计算建筑面积，不封闭的计算一半建筑面积。房屋的共有建筑面积也即我们常说的分摊面积，由两部分组成：（1）本幢楼内共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等；（2）套（单位）与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。按套内面积销售，房产测绘是否失去作用？答：为了解决房地产市场中面积纠纷带来的矛盾问题，各地市推出商品房按套或按套内建筑面积计价销售，共有建筑面积不再和房款挂钩，套内建筑面积本身比较容易测算，通过测量边长，即可求得，可避免因共有建筑面积分摊问题引起的诸多矛盾，消费者能够做到心中有数地购房。房产测绘是否变成了无关紧要的工作，那么不妨通过以下说明，来认识房产测绘工作。一是目的不同。按套内面积销售是一种销售方式，解决的是面积纠纷问题。房产测绘的目的是为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、种菜、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。是为城市规划，城市建设等提供基础数据和资料。二是依照物权法第六章业主的建筑物区分所有权立法条款，对于专有部分，所有权人有独立的占有、使用、收益和处分的权利；而共有部分则需全体所有人共同管理、支配和处分。从这个意义上讲，都要通过房产测绘来计量保护所有权人的权利。三是对房产主管部门而言，实行按套内面积计价销售，共有产权不明晰，对分摊的共有建筑面积如何确认其权属并准确进行产权登记；二是如何保护购房者的权益及保障分摊的共有建筑面积及公建配套设施的使用和监督管理。四是对相应房产管理政策来说。目前在进行房地产交易评估、抵押，以及维修基金、暖气费、物业管理费等各项税费交纳时，大都是以房产测绘的建筑面积为依据。五是依据房产测绘成果有利于国家对房产市场发展的宏观控制，房价统计、价格对照比。譬如对于相同户型，套内面积相同，当位于不同单元或不同幢时，普通住宅与高档住宅，共有部位使用空间及功能上相差较大。购房者在购房中不易价格对比，对房屋真正价值的衡量没有一个标准的尺度。综上所述，从某种意义上说，一味强调按套内面积销售，忽视房产测绘工作，都会有意想不到的问题出现。针对济南市目前的房产测绘管理办法，济南市房产测绘房屋安全鉴定中心认为，房产测绘工作关系到群众的切身利益，社会对此问题地关注如此强烈，反映了房产测绘工作的重要性。共有建筑面积权益如何得到保障？答：大家都知道，我们购买的房子面积不仅仅是套内面积，还有一部分是分摊面积。分摊面积就是由共有建筑面积分摊得出。那么共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、管理用房以及外墙水平投影面积的一半等部位。对于某幢建筑物来说，被本幢各套分摊的建筑面积，即为本幢的共有建筑面积。共有面积的存在是一幢建筑物必不可缺的，直接影响着我们居住环境、居住质量。在国家出台的物权法中，对大家共同享有的共有建筑部位的使用、管理、处分都有明确的规定。对共有建筑部位私自占有、经营、改造、处分、改变用途等违规行为都是不允许的，在很大程度上保护了共有人的权益。共有面积的权益保障，从政府管理部门讲，从建设项目立项到竣工验收，从初始销售到权属登记，各级职能部门都有严格的标准跟踪检查监管。但是最重要的是开发单位、所有权人、物业管理机构、社会团体等，自觉依法办事，依法维权。共同构建和谐社会。对购买的商品房面积有异议如何处理？答：当对面积有异议时，可采取以下处理解决办法。首先是买卖双方当事人进行沟通，做些必要的解释；二是因房产面积测绘专业性表较强，当事人可向实施本项目测绘的测绘机构进行专业咨询；三是双方有合同约定的，遵照合同约定协商解决；四是可提请市房产管理局进行复审，对复审结果不服的，可依法提起行政复议或诉讼。房改常见问题问答1、问：我单位要重新调房，需要退掉以前购买的房改房，请问该怎么办理手续？答：已办理房产证的，需准备退还产权呈批表一式四份（由产权单位领取、填写并加盖公章）、产权单位出据的退还房屋使用权的证明一份、居民购买现有住房申请表原件一份及房屋所有权证；未办理房产证的需准备退房批准书一式三份（由产权单位领取、填写并加盖公章）、产权单位出据的退还房屋使用权的证明一份、居民购买现有住房申请表原件一式四份。以上材料准备齐全后请先到房屋所在区房管局初审，然后再到市房管局住房改革处检录确认，需要退房产证的请再去房屋产权登记中心注销房屋所有权证，最后请到市房管局住房改革处撤消微机档案。 2、问：我的退房手续走的是换购，请问在去办理退房手续的时候需要什么资料？答：需提供居民换购住房返售住房申请表原件一份；原居民购买现有住房申请表原件一份；房屋所有权证。3、问：我参加的是省直房改购房，请问在市房管局如何办理退网手续？答：已办理房产证的，需提供山东省省直机关房改购房退还产权呈批表（在省直房委会领取）及产权单位出据的退还房屋使用权的证明；未办理房产证的，需提供夫妻双方身份证复印件一份、由产权单位出据的退还房屋使用权的证明一份（证明上需加盖省直房委会同意退网公章）。4、问：我的房改房已经审核完毕并已经录入微机，补交款也已交上，请问在市房管局办理结算需要提供哪些材料？答：（1）售房价款结算登记表一式五份单位盖章。 （2）定金发票原件一张、补交款银行进帐单（机关事业单位为专用缴款书）。 （3）居民购房申请表原件一张。5、问：我的房改房已经退还给产权单位，请问如何办理退款手续？答：需提供由产权单位出据的退款申请一份（含退房地址、姓名、原因、单位申请退款的金额）；退还产权呈批表原件一份（已发房产证的）或退房批准书原件一份（未发房产证的）；国有住房出售收入专用票据。6、问：我的房改房只交了定金，现在不想买了，想把定金退出来需要提交哪些材料？答：夫妻双方身份证原件复印件各一份；由产权单位出据的退款申请一份（含退房地址、姓名、原因、单位申请退款的金额）；由产权单位出据的退还房屋使用权的证明一份；定金发票原件。7、问：我现在已经把解困的房子买下来了，想申请退解困款，需要提交哪些材料？答：（1）发票原件。 （2）退解困款的申请。 （3）冲抵书。 （4）安置协议复印件。8、问：单位自管公房怎么申请出售？ 答：由单位提出申请并到市或区房产管理局领取单位房改售房申请确认书；经区局初审后报市房产管理局复核确认出售。9、问：房管局直管公房怎么申请购买？ 答：凭公房租赁证到辖区房改办申请购买。10、问：单位自管公房出售审核都需要申报什么材料？ 答：（1）单位房改售房申请确认书； （2）济南市房改售房评估报告； （3）济南市居民购买现有住房（集资建房）申请表； （4）申请人及其配偶身份证复印件、工龄及行政职务证明、专业技术职务资格证书复印件。材料齐全后报送区房改办。11、问：我想支取一次性住房资金补偿应该怎么办理？ 答：一次性住房资金补偿所需资金，主要立足于现有建房资金的转换，申请人在购买商品房后，可在确认购房人工作单位房改售房专户有充足售房资金情况下向单位提出申请，同意后向市房管局住房改革处申报以下材料：（1）职工购买商品房、经济适用房支用一次性住房资金补偿审批表一式三份（职工及配偶单位均加盖公章）；（2）职工及配偶身份证原件、复印件；（3）职工职务、工龄证明、专业技术职务任职资格证原件和复印件；（4）商品房购买合同、交款票据原件、复印件；卧龙花园经济适用房购买结算协议书、交款票据原件、复印件；（5）职工所在单位关于从售房资金专户中支付一次性住房资金补偿的申请。房屋登记时成套住房的建筑面积是怎么计算的？成套住房的建筑面积是由房屋的套内建筑面积和共有共用分摊面积组成。 成套住房的套内建筑面积由套内使用面积，套内墙体面积以及套内阳台面积三部分组成。套内使用面积为套内房屋使用空间的面积；套内墙体面积是套内使用面积周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共用墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积；套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙水平投影一半的建筑面积。共有建筑面积按比例分摊到每套房屋便是共有共用分摊面积。楼梯、电梯应当按幢公摊还是按梯公摊？原告31位业主系被告承建的家盛新城的业主。在厦门家盛新城的房屋买卖合同中，开发商厦门市金工建设发展有限公司与业主约定的房屋公摊系数是在百分之十一到百分之十三点多之间，但是到了要办产权证的时候，2006年10月开发商给业主寄送了一个通知，要求业主补交数量不等的房款，原因是根据测绘单位的测绘，房子的公摊系数提高到了百分之十七点多到百分之十八点多。特别是中间几个楼梯、电梯的公摊系数一下提高较多。这31名业主通过研究开发商提供的测绘报告后发现，开发商将楼梯、电梯按梯位进行公摊（以下简称按梯公摊），他们认为这种公摊方法不符合法律、法规的规定，要求开发商按幢进行公摊。但是开发商对业主说，他们无法这样处理。由于双方对房屋的公摊面积发生争议，于是家盛新城31位业主联合起来向开发商讨说法，2007年3月，31位业主（以下称原告）将开发商厦门市金工建设发展有限公司（以下称被告）告上了法庭，请求法院判令金工公司依照法律、法规、规章的规定，重新计算家盛新城项目的实测面积。那么，商品房公摊面积中，楼梯、电梯是按梯公摊还是按幢进行公摊呢？31位业主：应“按幢公摊”而非“按梯公摊”，要求实测原告诉称，家盛新城系被告开发的房地产项目，原告均为向被告购买该项目房产的业主。根据合同约定，被告应当向产权登记机关提供该项目的土地、房屋产权面积测算成果报告书作为办理房屋产权登记的依据。房屋竣工后，被告委托测量单位进行了测量，并进行了面积计算。被告将此测算结果告知原告，要求各原告根据此测算结果重新计算房屋总价。原告对该测算结果进行审查，发现被告提供的测算结果是根据错误的计算方法计算出来的，其计算方式严重违反了合同约定及厦门市房产测算暂行细则的规定，误将依上述规定应当按幢分摊的建筑物共有面积变为按梯公摊，因此导致测算结果中的每户公摊面积均计算错误。原告认为被告的错误直接导致商品房不能正确计价、房屋产权登记面积失真，严重影响原告行使房屋所有权。原告多次与被告交涉，但被告拒不改正错误。故请求法院判令：被告应依照法律、法规、规章的规定重新计算家盛新城项目实测面积。开发商：测算结果已公示并确认被告厦门市金工建设发展有限公司认为，家盛新城面积测算合法有效；原告如果对房屋面积测量有异议，应该向相关的行政主管部门提出申请，在问题争议的这个阶段，不属于法院案件审理的范围；原告关于测绘结果的异议系对相关规范的误解；家盛新城面积测算结果报告书经公示并取得业主确认。本案争议的部分为幢内楼梯、电梯等特定功能区业主独自占有使用部分，不属于幢内共有面积。被告按梯分摊幢内楼梯、电梯等特定功能区，系根据厦门市房产面积测算暂行细则第十条规定：“房屋共有建筑面积系指各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积。”对共有面积概念的表述得出的分摊方式。故原告诉求无事实和法律依据，且违反程序，应予以驳回。法院判决：驳回诉讼请求 法院经过审理认为，这个案件的争议焦点有两个，第一个是这个案件是否属于法院的管辖范围，第二个是房屋幢内楼梯、电梯等部分功能区是按幢还是按梯分摊。 对于第一个争议焦点，法院认为，厦门市房产面积测算暂行细则第37条中“当事人对房屋面积有异议时，可以向房地产权籍管理部门提请复测”的规定，是属于行政部门的权职范围，与法院民事管辖并不矛盾。对于第二个争议焦点。法院认为，本案的争议所在是部分的特定功能区，它是属于部分业主共同占有或使用的部分，而不属于为整幢业主共同服务的公共用房，测绘单位按照谁使用谁分摊的原则来分摊公摊是符合厦门市房产测量暂行规则的。近日，法院对这起引起较大争议的商品房买卖合同纠纷案作出一审判决：驳回31位原告的诉讼请求。评析：“按梯公摊”公平合理所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积不明确会导致房款、物业管理费的争执，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准房产测量规范执行。笔者认为，本案中，对于楼梯、电梯间、电梯井等特定功能区的公摊，“按梯公摊”属公平合理。其一，原、被告签订的商品房买卖合同附件约定：公共部分与共用房屋分摊建筑面积构成严格按中华人民共和国建设部的相关规定执行。厦门市房产面积测算暂行细则并不违背房屋测量规范等相关性规定，原、被告亦认可，可按照厦门市房产面积测算暂行细则执行。厦门市房产面积测算暂行细则第十条规定：“房屋共有建筑面积系指各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积。”本案争议的部分为幢内楼梯、电梯等特定功能区的业主独自占有或使用部分，不属于为整幢服务的公共用房和管理用房，测绘单位按照各自的功能和服务对象分别进行分摊，按照“谁使用谁分摊”的原则，符合厦门市房产面积测算暂行细则的规定，亦合乎公平合理原则。其二，本案中，被告作为讼争房的销售方，在其所开发的商品房竣工后，依照相关规定及合同约定，委托具备房屋面积测绘资质的福建省某测绘院厦门分院对讼争房进行面积测绘，从商品房买卖合同所约定的双方的权利义务上来看，被告已依约履行，原告以被告违反合同约定为由，主张重新测绘讼争房建筑面积的理由不能成立。其三，受委托测绘机构根据相关测绘规则进行测绘并作出测绘结果报告书，该报告书经主管机关厦门市国土资源与房产管理局审批通过，适用于房屋权属登记。根据测绘规则规定，对于测绘面积有异议的，可以向房地产权籍管理部门申请复测，但本案原告均未向房地产权籍管理部门申请复测，且大部分原告也根据该测绘面积办理了房屋产权登记。被告作为商品房开发商，其无权向房屋面积测绘机构或房地产权籍管理部门就共用建筑面积应如何分摊提出具体的标准和要求；且对于被告而言，其所开发的商品房的共有建筑面积是固有的，应如何分摊，是按幢或按梯分摊，只是在各个购房者之间分摊和负担不同，对于作为开发商的被告的利益并无影响。其四，从维护社会稳定，保障交易安全角度考虑，被告开发的家盛新城大部分业主已办理了房屋产权登记，31位原告中的17户也已根据该测绘面积办理了房屋产权登记。原告要求重新对房屋测绘不利于维护交易稳定。因而，原告以被告违反合同约定提起合同纠纷之诉，事实和法律依据不足，法院不予支持。 通过这个案件，我们可以了解到，商品房公用面积的分摊计算是很复杂的。公摊并非不可分割的整体，全体业主使用的部分，如水电房，是由全体业主根据购买房子的套内建筑面积分摊的；而幢内部分如楼梯、电梯，计算业主使用的公用面积则是按梯进行分摊的，即三梯的20户人用的梯位，和二梯的23户人用的梯位，这里面有一个谁使用谁分摊的问题，二梯不可能拿到三梯去分摊，所以按梯算，合情合理，谁使用谁分摊，同时又合法。开发商应该对业主解释清楚公用面积的分摊细则，让业主理解分摊的道理，这样才能消除误解，减少纠纷。