黄山商品住宅消费需求调查报告.doc

黄山市的楼市2006年黄山商品住宅消费需求调查报告购房者的购买意向与消费行为近几年，黄山的房产市场不论是在地产投资，地产开发，还是楼盘规模，产品形态等，都得到了一个快速的发展，特别是2004年可以说是房价飙升的一年，从商品住宅均价26.3%的涨幅，部分楼盘一经开盘便告售罄就可看出。但是自2005年以来，国家出台了一系列的宏观调控政策，先是温家宝总理在今年的政府工作报告中明确提出要抑制房地产价格过快上涨，接着，央行宣布提高房贷利率0.2个百分点，随后，国务院又出台了“国八条”。 面对国家这一系列宏观调控政策的频频出台，2006年的房产市场还会跟2004年一样火爆吗？是否会对黄山的房地产市场产生重要影响？购房者的心理和行为是否会发生变化？是选择购买还是持币观望？如果选择购房的话，他们的购房预期时间、购房目的、购房需求会是怎样？对面积、价格和户型的倾向会是怎样？对区域和建筑类型的选择以及获取房产信息的来源又是怎样？如果暂时不准备购房的话，又会是什么样的消费理念？又如何看待今后黄山的楼市？ 带着以上众多问题，黄山万方网络公司在今年5月份举办的2006年黄山人居展上做了一次大型的“消费者购房意向调查”。从本篇起，将此次的调查报告在黄山房地产网上陆续刊登，以飨读者。 为了尽可能真实地反映黄山购房者的购买意向和消费行为，本次调查采用了定点访问和拦截访问的方式，最后共收回有效问卷342份，其中户籍在黄山市区的有179份，非黄山市区的有51份，外地的有112份。问卷经核实后，数据分析人员使用SPSS统计分析软件进行数据处理并进行相关分析。 首先对比一下根据在今年5月6日的黄山人居展上做的问卷调查的相关数据，具体结果如下 从上面这些数据，可以发现，近期购房者的比例略有下降，投资或出租为购房目的的比例有所下降，真实需求比例上升，认为未来黄山房价平稳的比例最多，这说明了今年购房者的购房意向没有以前特别是去年那么持续追捧，反而稍显理性，也有部分是徘徊观望。对房屋面积、户型与总价的选择在此次举办的五一人居展上，黄山万方网络在会展活动现场对前来的观众进行了一次消费需求调查。从上篇调查文章中，我们了解到，五年内有购房意向的这类人群，在2034岁需求最旺盛，居住仍为首要目的，另外近期投资比重略有下降，市场观望气氛开始出现。那么本期主要是针对消费者对住宅建筑面积、户型和准备支付的总价选择等进行分析。调查结果显示：选择建筑面积在80120平米，房屋总价在2535万元的住房仍是黄山楼市的主流需求。1.住房面积需求显现多元化（见图一）本次调查被访人群中，购房面积选择如下：选择100120平方米的人最多，为34.5%；选择80100平方米的次之，有30.1%；选择120140平方米和6080平方米的比例较去年呈现上升趋势。 以住房的建筑面积来看，购房者的住房需求已呈多样性，从60平米到160平米都有一定的比例，而大部分的购房者选择了100120平方米，从黄山万方网络对黄山楼市长期监测的结果来看，这种面积在市场上比较受消费者喜爱。另外值得注意的是，120140平方米和6080平方米的户型也有一定的支持者，这说明了住宅需求呈现多元化趋势。 这里来看选择80平方米以下住房的人群特征：2529岁，目前个人居住，高中、大学的人居多，基本上都是家庭月收入在20003000元的公司职员，未来买房以自住为主。他们在住房的类型选择上，多倾向多层或小高层，其中60平方米以下选择小高层居多；在户型上，多倾向一室一厅一卫或两室一厅一卫；在总价上，能够接受在1520万元；对楼盘上，则以东方丽景、是世纪花园居多。2.二居室、三居室的户型需求仍是最旺（见图二）一般情况下，选择多大的建筑面积就意味着选择了什么样的户型，本次调查购房者对户型的倾向分别如下：41.2%的人选择了三居室居住；小部分人选择四居室；选择二居室的比例略超过三居室，达到45.6%。 从上表可以发现，市民在住房的户型选择上，大致可以分为以下三点： 一是选择三居室的比例占到41.2%，尤其以三室两厅两卫为主，占到20.8%， 二是本次调查中有小部分人选择了四居室，以四室两厅两卫为主，占到4.4%； 三是在本次调查中还发现，选择住房面积较小的户型比例也较多。其中，选择二居室的比例略超过三居室，比例达到45.6%。分析二居室受欢迎的原因，黄山万方研究人员认为，首先，对于持续走高的房价，选择二居室的住房，则拥有总价相对低一些的优势，买房压力相对少一些；第二，选择二居室的人群以年轻人较多，其已成为时下年轻置业者青睐的房型，也表明年轻购房者的消费观念正日趋成熟；第三，二居室对那些租赁的人来说，转手相对容易些，价格也适宜。另外，随着黄山楼市的发展，少数楼盘推出了小三房产品，虽然这些新的户型在市场上推出的量不多，但在本次调查中，我们通过对面积与户型的交叉分析，发现有部分购房者对小三房开始关注和喜爱。所谓“小三房”，就是面积上比三室两厅两卫略小，业内人士定为100平方米以内的住房。购房者选择这种户型居住，主要是由于其总价相对较低、购房压力较小和经济实用紧凑的优势。3.45.3的购房者选择了总价在2535万元之间的住房（见图三） 调查显示，购房者的住房总价接受意向如下：总价在2530万元的购房者最多，有23.1%；总价在3035万元的购房者次之，有22.2%；总价在25万元以下的购房者共有31%；总价在35万元以上的购房者共有23.8%。 从上图可以看出，总价的接受程度呈橄榄状，中间多，两头少。这主要是因为房屋价格与居民收入有着密切的关联。从本次的调查中我们了解到，黄山市民的家庭月收入一般在10005000元之间，其中以10003000元的居多。 在购房者的职业分布上，公司/企业/机关/事业单位的管理干部选择购买3550万的较多，近四成；收入较高的个体/私营企业主选择总价在60万元以上的有二成；而选择20万元以下的基本上是收入相对不高的公司职员或自由职业者等这一部分人群。 下面再对接受总价在2530万元、3540万元的价格区间段的黄山市民进行特征分析。 在2530万元这个价格区间上：2529岁年龄段上选择的人最多，而其它年龄段的人选择该价位的相对较少，这也是购房群体的低龄化的特征表现；黄山市区跟外地人选择该价格区间段较多，分别占到55.7%和34.2%；买来自己居住占到53.2%；在区域选择上，以屯溪区被选择的比例最多，其中江南新城以22.8%位列第一；在类型选择上，计划购买多层或小高层较多；而在户型的选择上，购房者则选择两室两厅一卫或两室一厅一卫为主。 而在3540万元的价格区间上：各年龄段都有分布且较均匀；以黄山市区居民为主，外地人较少；自己居住最多占到64.3%；在区域选择上，首选屯溪区，其次歙县；在类型选择上，计划购买多层住宅的比例最多，占到69%；而在户型的选择上，则以准备购买三室两厅两卫的比例最多，接近40%。 对所购房屋单价与类型的选择在前面刊发的两篇调查文章中分别对消费者的购买意向、消费行为以及对房屋面积、户型与总价的选择等方面进行分析。本篇文章将对消费者对所能接受的房屋单价与倾向的建筑类型进行解读。 根据黄山万方网络公司在本次人居展上的调查结果显示：在住房单价上，18002500元/平方米；而在住房类型上，多层住宅仍是最受欢迎，另外随着小高层市场供应量加大，市场接受度也有不断提到，受欢迎程度略低于多层。1.18002500元/平方米的住房成为多数人的首选 根据本次黄山万方网络公司的调查数据显示，购房者对未来居住类型的选择如下（见图二）：（注：本题为多项选择题，故所有选项的百分比合计超过100%），从此次的调查结果看： 第一，多层住宅目前仍然是主流需求住宅类型，有57.3%的购房者选择了此类建筑类型； 第二，在此次调查中，花园洋房比例虽然只占到4.1%，但相比去年人居展调查的比例已经有所增加。另外，目前黄山已经出现了低密度住宅以及诸如花园洋房的产品，但由于该住宅类型在黄山市场上推出较少，因此市场的认知度与接受度尚且不高； 第三，少数收入较高的人群选择了别墅这类高价位高档次的住宅。目前黄山市的在售别墅独栋较少，选择别墅的购房者大部分都是选择了联排等经济型别墅； 第四，也是最重要的一点就是，小高层、高层产品的市场接受度有所提高。本次调查结果显示：选择小高层、高层住宅的比例较去年的调查数据有所增加，共计52.6%，而去年只有30。 根据黄山万方网络公司的调查显示（见图三）：以建筑面积来计算，截至2005年6月底，黄山市所有在售楼盘中，小高层与高层的总占比已占总体的24%。土地利用率较高的小高层、高层产品近年来供应加大，主要是由于其具备居住舒适、视野宽阔、空气清新等特点，而受到了越来越多购房者的欢迎。通过对被访者背景资料的交叉分析来看，小高层、高层住宅普遍受到不同年龄段、不同收入、不同职业、不同教育程度人群的偏好，当然这当中尤以年轻人居多。 另外，通过交叉分析，发现对选择多层与小高层住宅的人群具备如下特点：在户型上，选择多层的人首选三室，小高层则是两室；在单价上，选择多层的人较多倾向于18002600元/平方米，小高层则是20003000元/平方米；在消费者的收入上，选择多层的人基本上集中在19002600元，小高层则是集中在18003000元；而在他们的年龄分布上，选择多层的人，主要集中在2529岁，而小高层则在2034岁都有分布。 对所购房屋区域的选择以及人群分析在前面几篇调查文章中，我们针对消费者在购买住房时，对房屋面积、户型与总价的选择以及对单价与类型的选择上做了介绍，那么在区域的选择上，又会是怎样的呢？目前或今后黄山市房产开发的热点区域是哪里？对未来黄山房价的看法又是怎样？以下黄山万方网络公司将对本次调查中消费者对未来所购房屋区域的选择以及对未来房价的看法做简要分析。世纪花园仍为购房者的首选区域，其中东方丽景普遍被看好。在住房行政区域的选择上，本次的调查结果如下：第一，屯溪区被选择的比例最多，占到65.2%。其中，各开发区的被选比例如下：选择股份大道新区占到23.1%；选择黄口大桥开发区占到22.5%；选择横江区的则占到16.7%。屯溪区目前有四大热点板块：股份大道、黄口大桥、横江区一带。由于本区拥有较多的自然资源，环境优美，交通便利，再加上市政府一系列规划等众多优势，因而被消费者认为是最适合居住的区域，本次调查有65.2%的人选择该区。分析一下选择股份大道、黄口大桥、横江区的人群特征。选择这三个区域的人群，都是以自己居住为主要购房目的，而且都是公司职员较多。其中，选择股份大道区的人群：在职业上，以公司职员最多，公司/企业管理干部次之；在购房目的上，买来自住最多，占到63.3%，结婚买房次之，占到17.7%，用来投资或出租也较多，占到12.7%。目前本区域的产品以小高层、高层产品为主流，均价在32003800元/平方米左右，少数高品质楼盘已经超过4000元/平方米。选择黄口大桥区的人群：在职业上，也是公司职员最多，公司/企业管理干部次之但比例略高于政务区，占到17.5%；在购房目的上，买来自住最多，占到56.1%，结婚买房次之，占到21.1%，准备用来投资或出租的占到17.5%。由于本区域开发时间较早，开发速度也较快，区内可供房地产开发的土地已不多。而选择横江区的人群：在年龄上，2529岁和3034岁比例较多，分别占到35.1%和24.7%；在职业上，公司职员最多，自由职业者和公司/企业管理干部次之；在购房目的上，自己居住占到57.1%，结婚买房占到19.5%，投资或出租占到13%。目前，区内已有20多家楼盘，与其他区域相比远离市区，价格较低。 获取房地产信息的渠道以及人群分析面对现在市场上这么多的信息传播渠道，购房者的房地产信息是从哪些渠道获取的呢？他们所钟爱的是哪种呢？各传播渠道的优势体现在哪里呢？不同的渠道，人群背景又是怎样的呢？那么，本篇黄山万方网络公司将对此次调查中消费者对获取房地产信息渠道的选择以及人群进行简要分析。报纸仍为获取房地产信息的主要来源，网络、电视被选择的比例也较多根据黄山万方网络公司的调查数据显示：今年各媒体所占的比例，与去年相比，都有很大的提高。传媒市场的细分，是传播渠道多元化带来的结果，而且随着传播渠道的不断扩大，消费者对其的关注度也在逐步提高。在本次的调查中，被访者对获取房地产信息的主要来源的选择上，最主要的仍然是报纸，占比达到总体的77.8%，其次是网络及电视媒体，它们所占的比例分别达到45.6%和40.9%（由于该题是多选题，故所有选项的总和超过100%）。 在对获取房地产信息的主要来源上（见图一），本次的调查结果如下：第一，选择报纸来获取房地产信息的比例最多,占到77.8%；报纸因具有高覆盖率、反应及时、内容明确、印象深刻等优越性，而深受广大市民喜欢，目前黄山本地已有好几家报纸开辟了房地产专栏，其中黄山电视台家园由于起步最早，并发起和参与了各项房地产活动，因此，在人民群众中一直拥有很好的公信力和权威性。 通过报纸来了解房地产信息的人群：各年龄段、学历都有分布，带有一定的普遍性；在职业上，以公司职员居多，占到32.3%，公司企业管理干部次之，占到16.2%；目前家中三口之家居多，占到45.5%，个人居住其次。第二，选择网络的比例次之，占到45.6%，较以往有所提升；网络因具有时效性强、容量大、覆盖面广、可检索等特点而被越来越多的人喜欢与使用。从图一（获取房地产信息的主要来源）看，通过网站来了解到房地产信息的比例位列第二，仅次于报纸。从今年与去年的调查数据对比看，今年通过网络来获取房地产信息已占据相当大的比例，比去年有很大的提高。另外，从2003年万方公司的调查结果显示，利用网络来了解房地产信息的只有5%，而到了2004年底，已有了很大程度的提高，超过40%，今年在“五一”人居展上调查的数据为45.6，目前这个数据还在继续上升。通常情况下，消费者上网会聊天、娱乐、玩游戏、论坛发帖、查询资料以及浏览信息等，而随着网络的覆盖面大，信息量大等优势，以及使用者人群的扩大，从网络上获取自己所需要的资料、信息、在论坛里交流的人则越来越多。在本次的人居展上，黄山房地产网在会展活动现场利用网络平台进行了宣传，取得了良好的效果。分析选择网络的人群特征（见图二）： 通过网络了解房地产信息的人群：1.在年龄上，以2529岁的比例最多，占到43.6%，2024岁和3039岁的人群也较多；2.使用者目前家中以个人居住为多，占到39.1%；3.黄山市区和外地人的比例基本相当；4.在住房类型上，选择小高层和高层的比例最多，为56.4%；5.在住房单价上，有70.6%的人选择了25003500元/平方米；6.在户型上，22.4%的人选择三室两厅两卫，19.2%选择两室两厅一卫。此外，网络媒体现在与传统媒体资源整合，将企业以及自身产品进行全方位多角度的宣传，来让更多的人了解，来达到、产生更大的社会和经济效益的目的，从而提升品牌价值。第三，选择电视的比例占到40.9%；目前黄山市电视媒体中主要的房地产栏目有大家都很熟悉的黄山电视台“家园”和黄山日报“家园”等，这些黄山本地的栏目一直有着众多消费者的关注和喜爱。通过电视来了解到房地产信息的人群：跟报纸一样，各年龄段也都有一定的比例分布，三口之家最多，个人其次；在住房类型上，首选多层，占到55%，其次小高层，占到42.9%；在住房面积上，80120平方米最多，6080平方米和120140平方米也有较多的人选择。第四，其他媒体也有较多的人选择。杂志、广播、户外、车身等因与人们的日常生活紧密相连，也深受着消费者的关注，在本次的调查中也有较多的人选择，从目前市场状况看，越来越多的房地产商都在户外和车身投入自己的产品或企业形象宣传，以吸引更多的消费者关注。