房屋“转租”不同于房屋租赁合同“转让”.doc

房屋“转租”与“转让”是一回事吗在房屋租赁市场，我们经常会听到或见到房屋“转租”或“转让”的说法，虽然两者只有一字之差，但在法律上却是两种完全不同的法律关系。房屋“转租”与“转让”，是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式，特别是随着商铺、写字楼等非居住用房投资的增加，其在社会经济生活中的应用也日趋普遍，但有人经常将两者混为一谈，而极易产生纠纷。【案例】某商铺的产权人甲与乙签订房屋租赁协议，乙租用该房后由于经营不善想解除租约，甲不同意解除但同意乙转让给他人。丙此时看好该房，乙在取得甲书面同意的情况下，和丙签订了一份房屋租赁权转让合同，并将房屋交给丙使用。后来，丙对该房屋进行了必要的修缮，根据原租赁合同，修缮费用应由甲承担，但甲已出国，于是丙找到乙，要求乙支付修缮费用。丙的理由是他从乙的手中转租到甲的房子，乙是转租人，依法应当承担支付修缮费用的义务。【律师观点】上述案例中，乙与丙之间的合同行为属于房屋租赁合同转让行为而非转租，根据民法关于合同转让的规定，在房屋租赁合同转让合同生效后，乙与甲之间的房屋租赁权利义务关系转由丙承担，乙也就退出了该房屋租赁关系，不用承担与原租赁合同规定的任何义务。所以，本案的修缮费应当由甲支付，乙与本案无关。在上述案例中，由于丙混淆了房屋“转租”与房屋租赁合同“转让”的概念和区别而承担了不利后果。因此，我们认为有必要将两者厘清。这对于准确认定法律关系，正确适用法律，充分保护各方权益，都具有重要的实践意义。首先，房屋转租是指承租人在承租他人之物后作为出租人，将租赁物再出租给次承租人，承租人与次承租人形成新的租赁关系，但承租人仍然依据其与出租人的租赁合同承担相应的权利义务。而房屋租赁合同转让，又称房屋租赁权转让，也有称承租权转让的，它是指在房屋租赁期限内，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给受让人，由受让人取代原承租人的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。其次，两者的性质不同。转租为设定取得租赁权，即承租人对租赁物再设定新的租赁权，这时次承租人与承租人直接发生关系，与承租人之间成立新的租赁契约。而转让为转移取得租赁权，即承租人将原房屋租赁合同的权利义务概括转移给受让人，由受让人继受其地位，以继续原租赁关系，在租赁物上并没有设立一个新的租赁权。第三，两者的标的不同。转租只是承租人将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，即标的是房屋等租赁物。而转让是承租人将租赁合同的权利义务概括转移给受让人的行为，即标的为租赁权。第四，两者的法律后果不同。在转租的情况下，承租人不脱离原租赁关系，次承租人与承租人直接发生关系，次承租人对承租人有请求交付合乎使用收益目的的租赁物及对租赁物修缮的权利。而在转让的情况下，承租人脱离了原租赁关系，由受让人继受其地位，以继续原租赁关系，受让人是与产权人直接发生关系。第五，两者实现的手段不一样。一般情况下，转租为分期给付租金，而转让则为一次性支付转让价款。由此可以看出，房屋转租不同于房屋租赁合同转让，这是两种不同的法律关系，适用不同的法律规定。