2010年第一季度东莞楼市总结报告(简报).doc

2010年第一季度东莞楼市总结报告（简报）第一部分宏观环境宏观经济总结：1. 经济继续向好，并无出现过热现象，1-6月份GDP同比超8%基本无忧。2. 如无供给冲击，CPI不会持续高于一年期存款基准利率，PPI冲高后自然回落。3. 受益美国存货投资变动以及未来可能出现的设备投资，出口复苏态势仍将延续。4. 工业增加值仍将维持较快增长，但分月看将呈趋缓态势。5. 后四万亿时代，固定资产投资将持续平稳回落。6. 中长期贷款大幅增长，收缩新增信贷难度较大。7. 央行或将继续提高准备金率，上半年加息可能性较小。宏观政策小结：进入一季度以来，中央密集出台调控房价政策。在3月份召开的两会上，温家宝总理更是把“遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求”作为本年度中央政府的重要工作之一。但就在这样的背景之下，除因传统淡季导致的成交量小幅降低之外，各地商品房成交价格仍保持上扬态势，地王更是层出不穷。虽然近期调控政策频繁出台，但却只是“雷声大雨点小”。目前出台的调控政策仅仅只是对之前政策的补充及完善，并无实质的新增内容，实际效果也并不明显，市场反应较为冷淡。我们认为，虽然“调控房价”呼声越来越高增加了今年房地产市场的不确定性，但由于涉及到各方面的利益，真正的“打压房价”政策出台可能性并不大，未来二季度房价仍将保持稳中有升。东莞城建规划小结：随着R1、R2、穗莞深城轨、莞惠城轨逐步开工，东莞将进入一个轨道交通新时代。轨道交通建设将有效缓解东莞各城镇中心区的交通压力，有利于分散这些地区过度密集的人口，极力拉近城区与镇区间的交通距离，这将在某些方面影响购房者的心理意愿。从城市轻轨规划确定开始，市场上但凡跟轻轨搭上边的楼盘，不管就在轻轨站之上还是距离轻轨站还有几公里距离，都以“轻轨物业”作为一种新的营销卖点。我们预计，随着轨道建设的逐步深入，东莞未来房地产市场将可能进入“轻轨沿线时代”。作为首批开工的R2线将于2015年建成投入使用，起到串连城区与西部城镇密集带的作用，而沿线的石龙、厚街、虎门、长安等镇区受益颇丰。另一方面，城区供应用地的减少和各镇区城市规划修编的陆续出台将可能使房地产市场热点从城区转向镇区。近期出台修编规划的定位东莞城市副中心的虎门和定位珠三角中心城镇的长安就受到房地产巨头万科的青睐，而万科的到来也将使这些镇区的房地产市场进入一个新台阶。另外，承接城区外扩，定位东莞城市新区的寮步，由于其位置及其优越，土地供应量充足，也将继续成为热点区域。第二部分 土地市场分析一、2010年第一季度土地总体供求情况1、土地总体供求价数据合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2010年第一季度土地供应共55宗，供应总面积为209.7万平方米（3146亩），其中商住面积为87.3万平方米，占总供应量的42%，排名第一。供应宗数同比09年第一季度增加了120%，供应面积同比09年第一季度增加了150%。合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2010年第一季度东莞成交地块宗数共60宗，同比09年第一季度的30宗大幅增加了30宗，成交总面积为208.3万平方米（3125亩），同比09年第一季度的76.7万平方米增加了172%，成交总金额为47.9亿元，同比09年第一季度的7.6亿急剧增加了531%。成交量大幅增加，是06年第一季度以来成交量最高的一个季度。合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2010年第一季度全市土地成交的地面单价为2301元/平方米，同比09年第一季度的997元/平方米大幅上涨了131%； 与08年同期的2695元/平方米下降了392元/平方米；与最高的07年同期的2798元/平方米仅下降了18%。2、商住用地加快步伐 陆续入市2010年第一季度全市供应了20宗商住用地，共87.3万平方米，环比09年第四季度的19宗增加了1宗和87.7万平方米的反而减少了0.4万平方米。2010年第一季度成交了18宗商住用地，共80.5万平方米，环比09年第四季度的19减少了1宗和86.2万平方米也减少了将近6万平方米。 本季度商住用地的楼面地价为2066元/平方米，环比09年第四季度的1534元/平方米上涨了532元/平方米。二、城区商住用地供应较少近几年来城区商住用地成交最活跃的还是南城，09年全年成交了19.6万平方米，其中南城就已经成交了7.5万平方米，占总成交量的39%，平均楼面地价是3091元/平方米，相对其它区域来说已经相当高。成交量紧跟其后的是莞城和万江，近年来莞城也陆续推出商住用地，09年莞城体育路出让的地块，面积是5.4万平方米，成交金额为7亿，折合楼面地价高达4748元/平方米。值得一提的是东城，近年来东城出让商住用地比较少，09年已经是零成交，而今年到目前为止也还没有看到有商住用地出让预告。三、虎门、长安、寮步三大镇区成为这一季度的焦点虎门经济发达、交通便利，将来的轻轨 R2线和穗莞深城际轻轨也有站点交接与虎门，虎门本身就有2个高速出入口，但是最近还要增加4个，拥有6处高速路出入口后，虎门将成为东莞交通最方便的镇区，超过现在最多拥有4个出入口的塘厦镇。若以镇为单位，拥有6个高速出入口，在全国也算第一。所以每当有地块出让，都会受到开发商的热捧。2010年第一季度虎门成交了2宗商住用地，2宗捆绑出让，单宗面积都比较小，总面积才6万平方米，成交总价为7.9亿元，折合楼面地价高达5217元/平方米，地段优越，与目前在卖的虎门地标、虎门1号等项目相隔，这里将是未来的高档住宅聚居之地。回顾长安镇05-09年的土地出让情况，成交量逐年递减。成交量最大的是2005年，共成交5宗商住用地，总成交面积为15万平方米，平均楼面地价为1269元/平方米。2006年仅有1宗6万平方米的商住用地成交，位于长安乌沙，现已经被开发成长安花园项目；到了2007年，长安镇成交的商住用地共有3宗，成交总面积为5.4万平方米，平均楼面地价高达2994元/平方米，因为07年诞生的长安地王楼面地价已经去到5891元/平方米。整个2008年长安镇仅有一宗位于长安镇新安村的商住用地成交，成交面积为66944平方米，楼面地价回落至2002元/平方米。进入09年，土地市场依然持续08年的冷清态势，长安镇成交的商住用地也是只有1宗，位于长安镇咸西村，但地块已经被开发成莲峰广场项目，住宅主要用作本地村民的内部销售。进入2010年第一季度，长安的商住用地又开始放量，本季度成交了13万平方米，成交总金额为15.4亿元，折合楼面地价为3966元/平方米，成交量与05年全年的成交量仅减少了2万平方米。寮步这几年来商住用地频频有成交，其中05年全年成交面积33.5万平方米，成交金额为4.3亿元，平均楼面地价724元/平方米。进入06年成交又大幅减少，全年仅成交了6.4万平方米，成交金额为2.1亿元，平均楼面地价是1189元/平方米。当进入07年时，成交量又大幅增加，不过也没有05年那么多，全年成交了16.4万平方米，成交金额为5.9亿元，平均楼面地价为1470元/平方米。08年全年有10万平方米成交，成交金额为4.8亿元，折合楼面地价高达2661元/平方米。而09年全年仅成交了1宗，面积也是相当少，只有4.2万平方米，成交金额为1.9亿元，楼面地价为2974元/平方米。进入2010年第一季度，成交量又开始回升，本季度成交面积约6.8万平方米，共成交了2宗，成交金额约5.3亿元，平均楼面地价为3511元/平方米，2宗地块都被东莞市鼎峰房地产开发有限公司成功拍得，地块位于寮步镇横坑昇村东路南侧，而鼎峰尚境就夹在2地块中间，鼎峰之所以连续拿这2块地，因为有利于联合开发成大社区，以巩固鼎峰在寮步的地位。四、土地出让预告3月份市国土资源局发布1次土地出让预告信息，将于近期出让31万平方米的土地，其中有16.4万平方米是商住用地，总共7宗，其中6.7万平方米来自大朗镇，其余的分布在塘厦、茶山、凤岗、长安这4个镇区。第三部分 住宅分析一 全市住宅供求分析（一） 整体供求价成交同比减两成 高端盘拉高价格大幅上涨超三成合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年第一季度全市新增住宅面积约92.7万平方米，约8101套，面积同比09年基本持平，从整体来看，近年供应量呈减小趋势，在销售回暖的状态下，09-2010年上半年供应减少导致市场呈现一定程度的“供不应求”状况。从销售量来看，2010年第一季度全市一手住宅签约面积约93.1万平方米，虽同比销售井喷的09年减少约两成，但相比08年同期，仍然大幅增加46%，2010年第一季度销售量基本达到了07-09年一季度的平均水平，在观望浓厚、供应不足、低库存的情况下，当前销售情况基本反映现状。从资金回笼来看，今年一季度全市签约金额达到了07年以来一季度最高值，约67.5亿元，同比销售井喷的09年仍然增加近一成。延续09年开发商资金宽裕现状，一季度普遍开发商资金相对充足，主要表现在拿地踊跃以及降价促销意愿较小。从价格来看，今年一季度东莞房价创同期历史最高，达7249元/平方米，同比09年大幅上涨35.1%，比07年同期每平方米上涨达2629元/平方米。与往年不同的是，今年一季度高端住宅成交量较大，大大拉高全市整体均价，如松山湖板块万科虹溪诺雅等高端项目。同时，今年一季度东莞普通住宅供应量较少，一定程度构成整体均价较高的因素。（二） 月度走势3月成交平稳 价格上涨势头趋缓从上图可知，今年2月东莞住宅供应量和成交量均跌入历史低谷，但紧接着3月成交较平稳。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年3月全市住宅签约面积约32.7万平方米，环比2月增加1.7倍，与09年9月基本持平。在价格方面，09年2月-2010年1月长达近1年时间，东莞房价处于明显的上涨趋势，并于今年1月达到最顶峰，均价达7407元/平方米。在多种因素综合下，2-3月房价从高位逐渐回落。虽如此，价格整体仍处于历史高位水平。（三） 开发商中信地产跃升全市销冠合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年第一季度全市商品房签约金额约80亿元，按签约金额排名，中信地产以约12.5亿元稳居全市榜首，占全市比重高达15.6%.光大地产以10.5亿元排名第二；万科地产以7.4亿元排名第三。中信地产多年以来全市销售比重均在4名前后，2010年第一季度跃升至全市第一，主要归根于09年新盘中信凯旋国际等销售，中信地产在2010年将继续发力，新添东莞标杆性纯别墅楼盘-中信御园，其在市场份额将较平稳。光大地产在2010年也将新添高端项目，市场份额较平稳。万科地产由于在2010年第一季度可售货量较少，较09年有所排后，但2010年将新添多个新盘，其市场份额将会较大提高。（四） 区域供求凤岗镇2010年表现突出 一季度销量全市第三合富辉煌东莞市场研究部数据显示，南城区以1336套成绩成为2010年全市住宅签约榜首，连续三年成为一季度销冠，全市比重约15.9%，同比09年有一定幅度萎缩，但均高于07年和08年同期；东城区签约1167套，全市排名第二，连续两年成为一季度排名第二，全市比重约13.8%.凤岗镇表现突出，签约825套，全市排名第三，比重约9.8%，而在此前07-09年全市排名分别为18名，第8名和第14名。凤岗镇2010年一季度销售大幅提升，主要贡献项目为大运城邦，值得一提2010年将新增洋房项目-佳兆业水岸豪门，凤岗镇2010年供应量将相比前两年有较大改观。（五） 供求比当前供求比仍处减小趋势 短期内“供应短缺”现象仍存合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2010年3月，全市住宅累积供求比仅1.055：1，基本处于07年11-12月低位水平。08年10月至2010年3月，全市住宅供求比整体处于减小趋势，楼市供求关系较宽松，并呈现一定程度“供不应求”，从趋势来看，根据潜在供应预测，预计在短期内东莞住宅供求关系仍处于“供应短缺”。预计在4月过后，随着供应量的大幅增加，预计供求比将较平缓，预计在下半年将有所增大，“供不应求”现象将较大改观。二 城区住宅供求分析（一） 整体供求价供应与成交量萎缩四成 价格上涨五成合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年第一季度，东莞城区（南城、东城、莞城和万江）新增供应面积约17.8万平方米，同比09年减少近四成，创07年以来最低值。签约面积约30.3万平方米，同比09年减少近四成，但比08年同期大幅增加近四成； 签约均价约8651元/平方米，创历史最高，同比09年上涨高达50.8%，比08年同期大幅上涨36%.今年第一季度，城区在售楼盘以中高端以上为主，中端及中低端楼盘较少，构成今年均价高企重要因素。（二）城区比重走势城区住宅比重创四年来一季度最低合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年一季度城区住宅签约套数约2831套，全市比重约50.8%，为四年来最低值。09年一季度城区销售比重高达82.5%，主要原因为09年一季度城区先于镇区楼市回暖，且回暖幅度较大。2010年一季度城区销售比重创历史新低，主要原因为一季度城区可售货量较少，新增供应不足。（三）城区月度供求走势1月城区住宅均价首次触及“9字头”见上图，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年4月，东莞城区住宅均价从维持长达超过半年的“6000元”直跃“7000元”，自此，城区住宅均价踏上“7000元”之路，并在2010年1月达到历史最高，约9246元/平方米，首次触及“9字头”。随着高端住宅成交比重的下降，2-3月房价高位回落，但仍然维持在“7000元”之上。三 产品类型分析（一）别墅1供求走势供应量连续两个季度回落 价格持续两个季度上涨达历史新高合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年第一季度全市新增别墅面积约11.5万平方米，环比减少近两成，连续两个季度回落。从上图可知，09年东莞别墅新增供应量同比08年较大幅度的增加； 2010年第一季度全市别墅签约面积约12.3万平方米，环比减少约44%，但同比大幅度增加； 2010年一季度全市别墅签约均价达15875元/平方米，创历史新高，其中万科虹溪诺雅、森林湖等别墅楼盘量价齐升拉动作用明显。从供求量走势来看，08年当季销售面积均少于当季新增面积，而09年后则供求基本平衡。08-2010年一季度别墅新增面积约108.2万平方米，销售面积约102.5万平方米，供求趋于平衡；从价格走势来看，08年第四季度价格回落后，市场维持一年时间价格稳定在12500元/平方米上下水平，09年四季度后别墅上涨明显，且持续两个季度上涨。2各类型别墅成交走势独栋别墅均价基本稳定在2万元/平方米上下水平合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年第一季度东莞独栋别墅签约约19775元/平方米，环比09年四季度略有下降，东莞独栋别墅连续三个季度均价维持在2万元/平方米上下。双拼别墅在09年第二季度价格触底后持续上扬，2010年一季度基本处于历史高位水平； 联排别墅在09年第三季度处谷底后价格出现回升，2010年一季度均价达1.2万元/平方米； 叠加别墅整体来看价格处于低位徘徊，2010年第一季度均价仅约8890元/平方米。（二）公寓1供求走势公寓供不应求 价格创历史最高合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年第一季度全市新增公寓面积约10.7万平方米。环比增加约85%，同比增加约2.5倍，从09年第一季度开始，公寓新增供应面积呈增加趋势；2010年第一季度全市公寓签约面积约7.2万平方米，环比减少约33%，同比减少约37倍，从各季度走势来看，公寓季度签约量基本维持在6-11万平方米之间。从价格来看，总体来看，东莞公寓季度均价相对较稳定，多数维持在5800-6100元/平方米上下，09年四季度至2010年一季度公寓均价上涨明显，持续两季度上涨，并最终在2010年一季度达历史最高，约6792元/平方米。一季度高端公寓的入市一定程度拉高全市公寓均价，如长安沃多夫和帕萨迪纳等公寓，价格均在9000元以上。（三）洋房1供求走势洋房价格持续五个季度上涨 达历史最高合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年第一季度全市新增洋房面积约70.7万平方米。环比减少14.4%，同比减少约15.6%，从09年第二季度开始，洋房新增供应面积呈减少趋势。2010年第一季度全市洋房签约面积约72万平方米，环比减少约44%，同比减少28%。洋房销售面积的下滑，主要受供应减少库存较少及市场观望影响。从价格来看，08年第三季度，洋房价格回落明显，并在第四季度跌入谷低，仅约4911元/平方米。09年第一季度始，洋房价格底部回升，连续五个季度持续上涨至2010年第一季度，价格创历史新高，达6375元/平方米。09年第四季至2010年第一季度，东莞高端洋房产品销售量增大，一定程度提升全市洋房价格，如南城万科金域华府、松山湖万科虹溪诺雅等。2洋房销售分析均价4000-6000元成交比重较稳定，均价10000元以上成交比重大幅增加合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08-2010年一季度，均价4000-6000元成交比重相对较稳定，基本稳定在50-60%之间，也是洋房市场成交比重最大的均价区间。2010年一季度，与前几个季度较大不同的是，7001-8000元和10000元以上成交比重较09年第四季度大幅提升，构成2010年一季度均价创历史最高的重要因素。高端洋房成交比重大幅增加 拉高洋房整体均价合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年第一季度，全市洋房均价7000元成交比重高达29.3%，创历史最高，较09年第四季度提高近10个百分点。08年东莞洋房价格整体处于下调阶段，08年一季度至08年四季度，7000元以上成交比重呈减少趋势。09年后，7000元以上成交比重以约3个百分点幅度逐季提高，2010年一季度跳跃式增加近十个百分点，高端洋房对于拉高全市均价作用明显。4洋房区域成交南城区成交量最大 松山湖均价破万全市最高合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年第一季度全市洋房签约面积约72万平方米，均价约6375元/平方米，其中南城区签约量最大，约9.9万平方米，占全市洋房比重13.7%，均价约6616元/平方米；签约面积第二至五名分别为：松山湖7.4万平方米，东城区7.1万平方米、凤岗镇6.9万平方米和常平镇4.9万平方米。前五名区域洋房签约面积总和约36.1万平方米，占全市50%2010年第一季度，全市洋房签约均价最高为松山湖，均价达11700元/平方米，也是全市唯一均价破万的区域。均价第二至第五名分别为：凤岗镇7220元/平方米，东城区7205元/平方米，虎门镇6648元/平方米和南城区6616元/平方米。洋房均价6000元以上区域还有：塘厦镇6284元/平方米，长安镇6000元/平方米。四 存货分析（一）整体情况“低库存”创近两年历史低谷 消化存货仅需9个月合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2010年3月28日，全市住宅库存面积仅约405万平方米，创近两年历史新低。如按照2009年1月至2010年3月月均44.2万平方米计算，消化405万平方米存货仅需要约9个月左右。从上图可知，08年底始，东莞住宅库存水平呈下降趋势，主要原因为基于低迷08年做出的09年市场预期较低，新开工量较少，在销售井喷的情况下，库存量快速减少。随着2010年新开工量的增加，预计在年底库存水平将有所提高。（二）各类型库存情况洋房库存压力相对较小合富辉煌东莞市场研究部数据显示，按照别墅09年月均5.5万平方米销售速度，消化54万平方米别墅需要近10个月；按照洋房09年月均39万平方米销售速度，消化316万平方米洋房仅需要约8个月；按照公寓09年月均3.3万平方米销售速度，消化34万平方米公寓需要10个月；相对来讲，洋房库存消化周期略长，2010年需求潜力较大。（三）各区域住宅库存情况南城、东城库存压力最小 常平、厚街、凤岗、道滘库存压力较大合富辉煌东莞市场研究部数据显示，全市住宅库存面积前16名区域中，按照09年月均消化速度，南城区和东城区库存压力最小，在不新增的前提下，库存均在半年内可消化完毕。相对而言，常平、厚街和凤岗库存压力较大，消化库存均需10个月左右。松山湖由于在3月新增供应量较大，故存货较多。道滘以别墅库存为主，消化周期较长。城区出现一定程度的“供不应求”现象，也是价格上涨较快的重要因素之一。五新开工合富辉煌东莞市场研究部数据显示，全市新开工面积为118.8万平方米，同比09年第一季度的79.4万平方米增加了49.6%，与08年同期的175万平方米大幅减少了63.6%。2010第一季度，全市总共有15个区域有新开工项目，其中面积最多的属凤岗镇，总新开工面积达31.2万平方米；其次是厚街镇，新开工面积是18.3万平方米；排名第三的是松山湖，面积约17.5万平方米，且只有万科松山湖1号花园项目有新开工。南城区新开工有3.7万平方米，总共有3个项目有新开工，分别是国际公馆、御花苑天珑湾和金域中央。住宅分析小结：东莞累积一年住房需求在09年集中释放后，2010年一季度成交量正常高位回落。很显然，当前东莞楼市成交受到多种因素压抑，成交量回落为情理之中。第一，当前楼市面临史上罕见的“低库存”局面，可售产品较少，选择面不多，甚至出现“一房难求”现象，住房需求受到了较严重的压抑；第二，市场面临“供应短缺”局面，基于08年低迷的市做出的对09年的较低的市场预期，导致09年新开工量较少，楼市新增量较少，在出乎意料的成交井喷情况下，新增量严重不足；第三，政策观望也是抑制一季度成交的重要因素。09年底始，市场频频发出“政策收紧”声音，楼市也因此进入一轮观望期，成交量受到抑制。延续09年的房价持续上扬，2010年一季度东莞房价达到历史最高位。此阶段的房价上涨主要体现在结构性上涨。第一，09年始，在相当一段时期内，东莞楼市呈现“供不应求”现象，并且一直持续到2010年一季度，东莞房价受到供求关系支撑；第二，经历09年楼市迅猛回暖后，开发商资金相对较充裕，降价促销意愿不明显，房价受到支撑。第三，高端住宅成交比重大幅上扬拉高全市整体均价，房价结构性上涨。09年第四季度始，东莞高端住宅供应增多，成交比重增加，如万科金域华府、万科虹溪诺雅等。相对而言，东莞普通住宅价格较稳定。当前楼市供求比处于低位水平，尤其城区“供应短缺”现象较明显。当前楼市仍处于消化存货阶段，预计在第二季度开始，新增供应将会陆续增多，“供应短缺”状态将得到改写。2010年东莞楼市成交将受到政策收紧的抑制，但由于东莞以刚性需求为主导的特性决定了政策对东莞楼市成交影响有限。东莞普遍镇区在过去两三年价格基本处于平稳阶段，上涨幅度较小，2010年价格上涨更多表现在结构性上涨，加之过去两三年土地成本的高企， 预计2010东莞房价下行压力较小，整体以平稳为主。