大学社会实践调查报告-住房反向抵押贷款推行的调查报告.doc

大学社会调查报告题目 ： 住房反向抵押贷款推行的调查报告 随着人口老龄化的到来，老年人的社会保障体系面临着沉重的经济压力。与此同时，住房改革的深入已使越来越多的城市家庭拥有了自己的房产，住房已经成为大多数家庭私人财产的主要组成部分。有了这一物质基础，就有可能将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来，解除老年人养老的忧虑，“住房反向抵押贷款”正是由此而生的一个有价值的创新性设想。 住房反向抵押贷款就是利用家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在一生中予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。反向抵押贷款的主要适用对象是达到一定年龄、拥有一定房产的老人。老年户主将自己的房屋产权抵押给保险公司或相应的金融机构，这些金融机构根据老人的寿命预期、房屋的现值、将来增值及折损情况的综合评估值来确定贷款的额度。贷款本金和利息总额随分期放贷、时间延长而逐步增长。这种贷款之所以叫“反向抵押贷款”，在于它的现金流方向与传统抵押贷款是正好相反。反向抵押贷款的期限可以是定期的，但大多数情况下以申请借款的老年户主的死亡或者永久搬出住房为贷款到期日。直至投保人永久搬离该住房或者亡故时，反向抵押贷款开办机构才能将房屋收回进行销售、出租或者拍卖。概括起来说，反向抵押贷款使老年人不需出售和搬离他们居住的房产就可以获得一笔稳定可靠并将延续至终生的现金的流入。 住房反向抵押贷款的推出，对减轻养老负担，提高老人晚年期的生活质量；对激活房地产交易市场，促进国民经济新增长点的形成；对实现社会家庭资源的合理配置运用，效用最大化目标的实现；对改革家庭代际财富传递的传统做法，建立适应市场经济时代的父母子女关系，促成子女的自立自强等，都具有重大的功用发挥和价值实现。这一新型养老模式和金融创新工具的推出，可成为是一件功德无量的大好事，值得引起学术界的极大关注，因此本文就将对住房反向抵押贷款在中国开办的必要性和可行性进行一定的探讨。 一、推行住房反向抵押贷款的必要性分析 我国的社会保障体系还不太健全，独生子女政策推行的积极效应固然已很明显，但它所带来的负面影响也在逐步显现，老龄化、老人高龄化问题正以比国外快得多的速度在中国出现。所以，反向抵押贷款这一新的贷款模式在我国的实施，不论是实施的迫切性还是它的社会意义，都是更甚于其他经济发达国家的。 1、中县存在大量“住房富人、现金穷人”。经常可以看到许多拥有很好的住房却每日为生活费不足使用而发愁的老年人，我们将他们形象地称为“住房富人、现金穷人”。他们往往花费了一生的积蓄购买了住房，但每日的日常生活却依然简陋。有的甚至每日还要想方设法筹钱还买房时欠下的债，生活搞得很是狼狈，这样“资产大增，债台高筑”显然并不是个好方法。能否将这种反常现象有效地改变呢？本文探讨的住房反向抵押贷款能够将住宅更好地利用起来，使人们在挖掘住房的居住和投资增值功能的同时，也将其作为一种很好的养老保障手段，实现住房资产与流动资产之间的相互转换，将资产在一生中予以优化配置，实现一生效用的最大化。 2、养老资源严重不足，社会保障体系不太健全。社会保障制度不够健全，资金缺口大，尚不能完全担当全社会养老的重任。中国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年的计划经济时代，是以劳动保险条例为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策；改革开放以后的15年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会养老保障统筹；1995年中央决定将个人账户制度引入中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户制度相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来的养老进行个人账户积累，这种双重负担为企业和职工带来沉重的负担，因而在实际操作中引发出很多问题。面对养老问题的迅速来临，需要开辟新的养老思路，增加新的养老资金的来源。 3、中国的储蓄额居高不下。居民的储蓄存款的用途，据有关权威机构大量的调查数据显示，“为子女抚养教育做准备”、“准备买房”和“筹集将来的养老费用”高居前三位。而且处于养老保障目的的储蓄在整个储蓄中占的比重在逐步上升，目前已经仅次于子女教育这一项了。如果将“准备买房”和“筹集将来的养老费用”的资金融会变通，用钱买房，用房养老，那么我国的储蓄额就能大大减少，从而达到扩大内需，拉动国民经济的增长的目的。推行住房反向抵押贷款之后，养老负担得以先行解脱，工作期间就不必为养老金的筹措下太多工夫，从而减轻了家庭的一大负担，也为养老问题的完善解决提出一种新的思路。 4、最近几年来，银行存款、外汇储备、保险费收入等继续大幅增长，社会资金闲置量急剧加大，切实需要一条好的投资之路。推行住房反向抵押贷款，将养老保险与购房售房相结合，可以为保险公司和国家社会保障机构 每年收取的巨额保险金和社会保障基金，寻找到一条安全、收益稳定可靠的投资出路。在各种投资方式中，还有何种投资方式的收益，能够比房屋这种不动产的投资更为稳定可靠呢？若保险公司承担起这一购房扶养业务时，正可以将每年收取的大量养老金，用于支付反向抵押贷款的养老款。两条现金流的一进一出，正是相得益彰。再者，这一笔资金是来自于养老，用之于养老，可谓用得其所。 二、推行住房反向抵押贷款的可行性分析 反向抵押贷款的概念在国外其实早已提出，并且已经有了较成熟的操作模式。目前许多专家学者也开始关注反向抵押贷款在中国的推行，以下就对反向抵押贷款在中国推行的可行性进行分析。 1、人的生命周期与住房的生命周期一般表现得并非一致。生命周期理论是反向抵押贷款的理论依据之一，个人家庭有自己的寿命周期，住房作为拟制的“生命体”也同样有自己的生命周期。从25岁购买住房，到75岁预期寿命结束，共计50年生命周期。而现有住宅多采用砖混结构与钢混结构，其物理寿命多在70100年之间。所以当家庭宣告终结时，其住房却往往还有相当的价值如地价可资利用或补偿。反向抵押贷款正是要将这种房主身故后残余的价值，提前给予变现，以满足房主退休后养老的需要。事实上，目前房主购房的年龄多在30岁、40岁乃至50岁左右，我国住房市场化、商品化的机制形成的时间还不长，大多数家庭购房的时间都很晚。所以，在户主去世时，他的住房往往还有很高的价值，完全可以将其提前变现，提高养老水平。 2、住房制度改革使得反向抵押贷款具有可行性。传统的住房制度无视住房的商品性，因此住房没有作为消费资料进入商品交换领域，而是作为单位的固定资产，纳入固定资产的投资计划。对大多数家庭来说，住房资产在家庭财富中占很大比重，以房养老将大大提高老年人的养老保障水平。 3、核算意识、理财观念深入人心，住房反向抵押贷款模式所具有的资源优化配置的特性，能够得到广大家庭的共鸣。对住房反向抵押贷款的养老者来说，他可以照常居住在自己的住房里，同时还能通过住房反向抵押贷款增加收入提高养老消费水平，这不失为一种养老的好方式。虽然这一养老方式的实施在一定程度上又受着根深蒂固的传统文化制约，但随着改革开放和社会主义市场经济制度改革的深入，现在人民的思想和行为方式正在发生巨大的变迁，大众文化对住房反向抵押贷款的兼容性在迅速增强。 4、现在金融市场的不断完善、金融工具的不断创新和其抗风险能力的加强，使得反向抵押贷款这种金融产品、以及集房产、保险及资本市场于一身的联合业务运行机构的出现，不失为一种可能。服务对象的合理定位、严密的制度设计及国家政策的保证，在理论上使这种养老模式的长期运行成为可能。反向抵押贷款这一制度的设计需要购房扶养机构、资金提供机构及社保机构等专业人士共同磋商完成。 反向抵押贷款在国外已有较长时期的开办，这一模式借鉴引入我国，将只是一个时日选择的问题。在推行中将面临的长寿风险、利率风险、道德风险、政策风险、住宅价值变动风险等也应该引起我们的重视。所以，反向抵押贷款的发展和完善继而再到实践的应用，尚有一条很长、很艰辛的路要走，它迫切需要政府和相关部门的积极倡导，争取使之早日成为现实，真正为广大社会公众谋取实利。