曲靖古镇项目投资分析报告.doc

幻灯片0 曲靖爨乡古镇项目投资分析报告曲靖飞龙房地产开发有限公司幻灯片1项目分析 幻灯片2现状分析 区位条件 自然资源条件 历史沿革 社会经济 旅游资源 综合结论l 大区位优势给昆曲的联合发展提供了条件，在“滇中城市经济圈”中发挥重要作用。l 自然环境温和、舒适，是宜居之地。l 城市总体规划发展趋势体现了城市需迫切完善其功能，满足人口增涨的需求。l 经济的快速发展，刺激居民消费需求的不断增长，带动旅游、休闲业的发展，迫切需求以投资项目的介入，如旅游地产，中高档酒店及消费场所等，激发当地居民及周边尤其是省会昆明居民的休闲旅游活动。l 历史悠久独特，却对具有独特性和唯一性的“爨文化”挖掘深度不够，尚未体现其特色与魅力，其市场潜力急需开发。l 旅游资源种类齐全，类型多样，但分散特色不突出，也不在云南发展成熟的旅游线路上，并且缺失旅游亮点，无法吸引市场关注。幻灯片3云南旅游发展大势分析 云南旅游业正处于更新换代的关键时期l 历时二十八年，云南旅游于中国观光产业中翘楚八方、一领风骚。业界各门、各派以推云南为四季卖点，年复一年，审美趋于疲惫，促销后力不继，欧美市场之中国卖家在势力影响范围内日渐消潜。个性化旅游时代不期而至，旅游商家未知市场之脉动， 固守其“八菜一汤”“南北纵横”，“东西浮光”之十年不变策略，自穷其途，实难避免。l 云南在动态旅游的模式中，有长达二十多年的成功经验，而一个不容忽视的现象：休闲型的静态旅游正在悄然兴起。云南省旅游业正处于更新换代的关键时期。l 在全球旅游大发展趋势以及国家大力开发西部的背景下，作为世界的、稀缺的、不可再生的旅游资源富集地，云南应该成为中国休闲旅游的目的地。借助丰富的民俗文化休闲资源，大力发展休闲旅游，不仅能进一步扩大云南的世界品牌知名度，也能带动区域经济的健康稳定发展，促进和谐社会建设。 幻灯片4 劣势曲靖旅游发展分析l 旅游资源分散，离上档次、上规模、高起点、高质量、高水平、高标准还存在一定距离。l 曲靖旅游产业同比云南省传统优势的旅游地区，起步和开发较晚。l 旅游产业尚未形成以曲靖旅游为整体的营销理念和市场化运作运作机制。l 缺少具有竞争力中高档的旅游饭店或旅游饭店集团。l 旅游产业本身面临人才短缺问题。l 缺少专业的旅游服务队伍，旅游业的服务质量和水平较低，无法适应塑造旅游品牌的需要。l 曲靖地区的旅游社普遍规模小、实力弱，缺乏竞争力，无法振兴整个旅游大市场。幻灯片5 威胁曲靖旅游发展分析l 曲靖的旅游主要还是以观光产品为主，旅游产品非常单一，没有开发出多元的附加产品，远没有发挥出曲靖旅游的潜力，尚不能有效带动曲靖区域经济的价值和商业价值。l 曲靖市作为中心城市，旅游资源先天不足，而各县的的旅游资源又相对分散，在发展过程中尚未得到有效的整合。l 休闲度假的产品没有形成，迫使游客只能游玩单个县的景点，然后快速离去，没有带动当地经济的流转税基，没有成为曲靖全地区经济可持续发展的重要引擎。l 曲靖的旅游资源极为丰富但旅游业的整体管理和开发水平还是相对落后：丰富的资源没有得到很好的发挥，基础建设和配套设施还有很多不足，铁路、高速公路的环境还没有达到国际的水平等问题严重制约了曲靖地区旅游业的持续发展。l 观念的落后，小富即安、各自为阵的意识使得曲靖的旅游发展缺少激情联动，整个旅游产业的发展失去平衡，失去同其他地区竞争的优势和可持续发展的根基。幻灯片6 优势曲靖旅游发展分析l 壮丽的山河、奇美的风光使曲靖拥有品种全面的自然景观旅游资源；l 众多的历史遗迹和云南各少数民族的民俗风情又构成了魅力十足的人文旅游资源；l 资源具有总量大、类型多、品位高、组合优、潜力大、功能多、前景好的特色。 机遇曲靖旅游发展分析依托得天独厚的自然资源和国家对西部地区资金和政策的扶持发展自己的旅游产业，特别是兼备了西部大开发和少数民族地区的两个优势，为曲靖带来前所未有的历史机遇；改革开放曾经为曲靖带来过繁荣，现在把握内陆进一步开放的发展环境，开拓国际国内旅游市场，发展商旅业，使曲靖成为云南旅游产业的重要阵地。幻灯片7项目可行性研究幻灯片8项目三大核心优势 l 区位交通条件较好，距离省昆明100多公里，适合发展休闲、旅游，补缺城市功能；l 气候条件使得曲靖是良好的宜居之地，可开发旅游地产，提供高品质商业、居住条件；l 此处拥有独特性且具有垄断性的旅游资源爨文化，可弥补城市文化的缺失；幻灯片9 项目机遇 曲靖必将在云南正在快速形成的国际国内休闲体验旅游的大市场收获新的产业价值；该项目将打破目前曲靖旅游产业面临产业升级的瓶颈现状。 l 曲靖市经济的快速发展，为项目旅游的发展提供了的经济基础；l 基础及配套设施较为完善，为项目旅游开发提供了现实条件；l 曲靖被称为“爨文化之乡”，使其独特性提供了项目创新性发展的条件；l 324国道高等级公路建成通车、曲靖-越-罗公路的即将建成通车，曲靖县际高速公路架构的形成，为打造滇东黄金旅游环路的奠定了坚实的基础，项目可进入该旅游环线，发挥其独特的旅游效应。l 国际国内、云南旅游从观光型向休闲度假型的成功转型，云南已形成国际国内休闲体验旅游的大市场，为项目的发展提供了前提条件l 旅游地产已成为城市竞争力构建，旅游产业升级的破题的现实选项，此地高品质地产的开发有了现实依据。幻灯片10市场预判 l 近程休闲市场：l 曲靖本地消费群l 周边区域消费群l 远程旅游市场：l 昆明市场消费群l 丽江大理楚雄昆明曲靖旅游线上消费群l 商业投资市场：l 曲靖地区投资休闲、旅游相关行业者l 昆明地区投资休闲、旅游相关行业者l 其它地区（云南省内外）投资休闲、旅游相关行业者幻灯片11 释“爨”幻灯片12“爨”之本源爨，正韵意为炊爨，即烧火做饭。汉字造字有六书，而爨字就占了“象形、指事、会意”三事。它的头上是一个“甑”，甑是用于蒸食的古器，两边以“臼持之”。中部“冖”像个灶口，下部表示“推林纳火”，整个字的形象推演了中国发明蒸食文化的过程。爨通常有五种意思，一是“炊也”，即做饭，“许子以釜甑爨，以铁耕乎?”(孟子滕文公上)。二是“灶也”，“执爨踖踖，为俎孔硕，或燔或炙”(诗小雅楚茨)。三是“火上”，“大羹湆在爨”(仪礼土礼)。四是“调和五味之处”，爨室即是厨房。五是戏曲名称，“宋徽宗时，爨国人来朝，见其衣装、巾裹、举动皆可笑，使优人效之，以为戏焉”(辍耕录)。爨文化发展之后，扩大到包括了姓氏之爨，族别之爨，地域之爨，时间之爨，军队之爨，文字之爨等多个方面的涵义。 “爨”亦象征着在大火炊饭过程中“充满期待”、“兴旺发达”之意境，是“朴实、幸福生活”的写照。幻灯片13 曲靖城市文化精神的渊源和底色项目之“爨”文化体现多元融通、和谐共生进则天下、退则田园繁荣昌盛、安居乐业爨称为文化，是因为它具有深厚的文化内涵。它是否形成过一个民族，学界还存在着争论。但是爨氏自三国至唐曾称霸云南南中四百余年。爨人是当时南中的主体民族，其主要成分为汉族移民与当地经济文化比较发达的滇人融合，吸收了两者的传统文化，在这一特定历史阶段创造出了具有独立风格的社会文明，即狭义的爨文化。 幻灯片14 曲靖城市文化精神的渊源和底色“爨”史l 爨文化是中国历史自秦朝至唐朝天宝七年（749年）这500多年间爨氏统治云南（包括今贵州、四川的部分县市）时所创造的历史文明,它是曲靖文化精神的渊源和底色。l 以史实分析认为，曲靖这块土地，曾是滇文化发最早阶段发祥地。滇文化可以大致分为三个阶段：l 以曲靖爨文化的滇中文明，主要是少数民族特色文化，包括拥有自己的语言、生产方式和歌舞等习俗。l 曲靖为云南最早的首府:政治经济文化中心l 大理的南诏文化。l 明清之后，滇文化重心逐渐转移到昆明。l 曲靖以爨性家族治滇的500年间，创造了辉煌的爨文化，今天出土的爨碑等实物可以为证。幻灯片15 曲靖城市文化精神的渊源和底色“爨”文化特点l 不会固步自封地坚守民族自我的东西，而是既保持自己的特色，又在很多方面传承了中原文化，比如 农耕方式和儒家思想。 l 从地缘上，历史上中原文化入滇，曲靖就是必经的通道。因此，曲靖这块土地上生活的人们，历来都能较早吮吸先进的营养，包括先进的文明成果。 l 夷化的汉文化与汉化的夷文化的和诣共融而形成的独特的地域文明和社会文明。推古及今，莫不如是。幻灯片16策划思路幻灯片17曲靖依托昆明，背靠大城市，享受城市功能。再现“进则天下，退则田园”的曲靖爨乡独特的历史人文情怀，是我们项目开发建设的最终诉求！幻灯片18策划思想之一l 还原历史真象l 曲靖为古南中地区最早的首府l 政治经济文化中心l 曲靖也有一段古l 封建君主制中央统一领导下的封建领主制的独特统治地位l 不贡、不朝l 开门诸侯、闭门天子、无冕之王l 开创”一国两制”先河l 南诏灭爨、爨氏分化：北爨南彝、爨乡为云南多数少数民族之发源地幻灯片19策划思想之二l 透析文化本质l “爨文化”为爨乡之文化l 地域文化：乡土风情、民族民风、历史遗存l 历史文化：政治中心、人文鼎盛、战史更替l “爨文化”为爨史之文化l 政治文化：封建君主制中央统一领导下的封建领主制l 爨史五百年独特社会文明及遗存l “爨文化”为炊食之文化l 古滇先民炊饮之术l 民族地方饮食与汉族中原饮食文明的融合形成的独特地方美食文化l “爨文化”为祈福之文化l 炊饮与健康l 兴旺发达的祈福愿望幻灯片20策划思想之三l 演绎神奇传说l “爨文化”为与炊饮文化l 以爨而名之地：独特性、唯一性l 华夏始爨之地：权威性、传奇性l 中华美食文化之乡：延续性、可经营性 打造项目为曲靖美食文化体验基地和名片，体现和落实“游在云南、吃在曲靖”的城市经营战略，以取得项目商业招商方面的政策支持。幻灯片21项目定位幻灯片22爨乡福地 南中胜境 展现爨史盛世之原乡风貌打造溯源祈福之精神家园再现制鼎南中的辉煌历史一座具有独特文化属性的，能满足城市中高端美食休闲的旅游小镇和高尚主题文化居住社区.幻灯片23定位支撑 文 化l 历史上由汉族移民与当地经济文化比较发达的滇人融合形成的爨文化的发祥地，爨文化既是滇东文化的象征，又是云南历史的缩影。l 曲靖几千年的历史文化积淀为提炼项目的文化属性提供了丰富的依据。l 项目地的原住民为曲靖市最大的彝族自然村落，保有彝族鲜明的特色风体人情。l 当地餐饮文化发达，具有“游在滇西南，吃在滇东北”之说。l 项目毗连规模较大、香火旺盛的金莲古寺，有较好的宗教文化和祈福文化的基础。幻灯片24 市场定位支撑l 云南省加大对滇东北旅游发展的投入，曲靖成为该区域内重要节点。l 云南旅游市场正处于更新换代的关键时期，由过去的观光向休闲过渡。l 曲靖殷实的经济基础促进了城市休闲市场快速发展，市场对环境品质的要求日益提高。l 昆曲区域本身就具有闲适生活的社会氛围，城市居民的休闲意识正在逐渐凸现。l 具有高端市场消费能力的群体对第一居所休闲配套的需求日益增加。l 目前曲靖市缺乏区位、环境、品质俱佳的中、高端休闲产品。l 曲靖在目前的发展中缺乏极具特色的旅游市场卖点，为确立本项目的市场领军地位提供空位。幻灯片25 发展机遇定位支撑l 作为云南省第二城地位越发巩固，昆曲的联合发展使曲靖能在“滇中城市经济圈”的崛起中发挥重要作用。l 在总体规划中已确定将曲靖发展成为珠江源区域百万人口的大型城市，滇东北商业中心，2010年，曲靖中心城市建成区面积将达到50平方公里，人口达到50万人；2020年，城市建成面积突破100平方公，人口达100万以上，成为云南的第二个百万人口城市。这将为本案实行持续发展的战略提供有利的保障。l 连续几年GDP排名全省第二，仅次于昆明，并且保持高速增长，矿产开采、烟草、商业等较为发达。l 连续两年荣登中国城市竞争力研究会中国十佳宜居城市排行榜。2006年荣获中国走向世界中小城市成就奖，名列第六。l 振兴旅游经济的政府规划幻灯片26定位支撑 区位、交通l 曲靖自古有“滇黔锁钥”、“入滇门户”、“云南咽喉”之称，曲靖内有滇中城市群，外有泛珠经济带。l 项目区位交通条件较好，位于曲靖市郊，距离昆明140公里。l 曲靖昆明城际列车每30分钟一趟，现运载流量为每天3万人左右。l 毗邻高速公路，城市东南向出入口。定位支撑 环境l 曲靖地处低纬高原地区，冬春晴天日数多，光照充足，气候温和，夏秋降水集中。l 曲靖属高原山地与盆地相间的地貌景观，全市地势走向北高南低，西高东低，由西北向东南方向倾斜。l 项目地块开阔，远山近水，自然景观优美。l 项目地为社会主义新农村建设试点区，东临千亩观光葡萄园，西接农业小区，与南盘江水系相邻。 幻灯片27投资分析幻灯片28开发思路 l 建筑风格：l 以滇东民居及川西民居、吸收唐宋古建筑风格为特点，建设以独具特色的仿旅游小镇这载体的旅游文化精品工程。l 经营思想：l 打造曲靖市区最具规模的“文化体验、休闲度假、餐饮美食、旅游接待”为一体的旅游文化商业地产项目，成为振兴旅游经济的城市新名片。l 开发理念：l 以文化旅游为主题、以商业运营为灵魂、以物业销售为支持。l 盈利模式：l 以配套住宅销售回收投资成本、以商业物业为主要开发利润。l 开发模式：l 分期开发、滚动投资；先建文化观光体验区及社区配套项目，提升片区价值以提高物业售价。幻灯片29建设方案 l 建设以“爨王府”为核心的历史文化观光体验区l 建设中国唯一的“爨文化博物馆”l 建设集地域、历史、民族、宗教、文化为一体的观光游览区l 建设“旅游文化商业区”l 建设曲靖唯一之旅游巴士站,并开通直达各景区专线巴士l 建设规模化”美食文化区、休闲文化区、旅游购物区、旅游接待服务区“l 建设曲靖市区唯一之“文化体验社区”l 商旅度假社区l 主题居住文化社区幻灯片30经济技术指标 用地规模520亩3466632净用地约485亩规划建筑面积360970文化公建27200 商业建筑127770 配套住宅206000 容积率1.05绿化率55%停车位800个其中大巴车位20个幻灯片31项目投资概算 项目建设投资概算表项目数量平均单位成本总造价(万)备注土地成本520亩10000建安成本3609701500元/54145包含公建及道路等投资1.4亿其中商品房部分3337701400元/46307拆迁补偿费11273.78621元/2500l 合计1846元/66645幻灯片32销售收入分析 项目销售收入概算表项目数量平均售价总造价(万)备注高尚住宅区206000 2800元/57680别墅及洋房商铺部分127770 4000元/51108三层平均售价可售物业合计3337703259元/108788幻灯片33开发利润分析 项目销售收入概算表项目开发成本(万)开发收入(万)开发利润(万)备注6664510878842143幻灯片34投资分析结论 投资分析结论 1、 项目公建部分物业为开发商持有固定资产，总建筑面积27200。按市值4000元/ ，则此固定资产价值约1.1亿。 2、项目开发价值为:可售物业约10.9亿，固定资产约1.1亿，合计项目开发价值为12亿. 3、项目采取分期滚动开发方式，开发周期计划拟为四至五年。开发投资启动资金约1.8亿，直接开发利润为4.2亿。幻灯片35规划思路幻灯片36 周边关系分析 紧邻昆曲高速公路与326国道，对外联系便利。距麒麟区中心直线距离仅2公里，与城区联系便利。北侧和南侧为自然村落和农业用地； 西侧与城区相邻，目前主要为一些村镇居民点和耕地。东侧紧邻326过道，主要用地为农业用地和生态绿化用地。用地西南方向有一规划建设的城市污水处理厂；用地东侧有大面积的葡萄种植园；距用地南侧10公里有大量的温泉。处于曲靖市四个商业圈的外围，与现有商业圈的联系较弱。交通用地周边情况商业项目所在地幻灯片37 项目用地现状分析 l 绿化和水体环境良好，大部分水体可以在保护的基础上加以利用。l 西北角的古寺庙是历史文化遗迹，需要保护更新。 l 现状建筑分布零散，建筑质量不高。l l 用地内道路等级较低，与城区的交通联系需进一步加强。 缺乏相应的城市公共服务设施。幻灯片38 规划理念 幻灯片39 规划理念 幻灯片40 规划理念 幻灯片41 规划方案最终方案平面图幻灯片42 规划方案功能分区图规划结构：三轴+ 五大片区幻灯片43规划方案 五大功能片区说明爨文化观光游览区规划的核心，它包括展示爨文化的平台爨王府，还包括了爨文化广场、爨史博物馆、书画院等文化观光体验场所；旅游购物区以地方民族特色商品为主，如工艺品、民族服饰、中药材、小食品等，以及书画作品、艺术作坊等为主。主题文化社区体验式古风民居式旅游客栈、以及主题文化居住社区；休闲娱乐区相对静谧的区域，以休憩娱乐为主，包含茶文化中心、主题文化酒吧区、商务KTV等休闲娱乐项目；美食文化区古镇的主要商业旅游服务场所包含餐饮美食文化为主题，包含特色小吃、主题酒楼、体验式民居家庭菜馆等。幻灯片44 效果展示幻灯片45 规划方案景观规划