远东怡景花园沿街商铺推广方案.doc

同致房地产顾问有限公司 Topic：远东怡景花园商铺推广方案（草案） T0：景德镇远东房地产开发公司Attn：吁经理 TEL：0798-8296855CC： 杨总 刘总 Date： 2004/2/2From(发件人)：同致地产远东怡景花园项目部 Total No. 共6页_远东怡景花园商铺推广方案一、景德镇商业房地产市场概况近几年来，景德镇商业地产受旧城改造、招商引资等政策的影响，发展迅猛。目前景市商业地产表现出以下特征：1、老商业区分布零散，新商业区处于开拓形成期。由于受城市的地理条件、发展规划和经济的发展水平的制约，景市的商业布局较为分散，业态缺乏统一规划，总给人以比较零乱的感觉。作为市繁华商业中心珠山中路，虽然诸业态较为集中，但也是分散中的相对集中。一些大型商业项目距离较远，不利于聚集人气。作为市中心的休闲广场，附近商业项目不集中，交通线路四通八达，广场的休闲功能并未得到充分发挥。广场南路及火车站站前路一带，是市政府规划的新的商业中心，但由于受目前商业布局、城市规划和交通条件的影响，其新的商业中心的形成还需时日。2、商业物业释放过快，将会延缓市场培育的进程。受政府招商引资和城市规划等因素的影响，近几年来，景市的商业物业的开发量较大，已出现阶段性饱和。就陶瓷市场来说，其重复建设就较为严重，既国贸形成成熟的陶瓷市场之后，香江大市场对市场的支持乏力，从而使原定位为陶瓷市场的锦绣昌南几乎成了死盘。景市的房地产开发，很多带有街区改造的性质，社区商铺开发量较大，街区商业的形成过程可能会延长。这是因为：（1） 因为整个房地产市场的开发量较大，销售速度在放缓。（2） 已购房客户中不少是投资户，房子虽然卖了出去，但他们不会居住，从而导致新房入住率较低。（3） 在城市开发中，开发商总是优先选择沿街地块，整个街区人口较少。这样会大大降低商铺的潜在价值。（4） 景市的地理条件，对街区人口的数量也起到了限制作用。3、商业房租差价缺乏规则，政策导向因素明显。在景市商业地租的高低一方面取决于地段，另一方面取决物业性质和投资者对未来的预期。在很多地段，出现了城郊商铺比市内商铺租价较高的现象。二、环城北路（区域性）商业房地产市场分析环城北路是景市房地产开发相对较为集中的区位，沿街商铺开发量也较大，其中包括梨树园、春天花园、新枫园、远东怡景花园、建鸿房产等多个项目的底商达数百间，每平方米售价在35005500元之间。现租金为每平方米1325元之间。出售率达40 %左右，出租率达15%，闲置率达85 %。其中春天花园每平方售价4800元左右，梨树园沿每平方售价在35005500元左右，建鸿房产每平方米4000元（已售罄），新枫园底层每平方售价5100元左右，二层3000元/平方米。大部分楼盘的底商情况如下表：楼盘名称数量(间)开间(米)进深(米)层高(米)售 价元/m2租价元/m2售租状态入住率新枫园81不等11-184515015-25在售10%华林公寓94.2124540018-20-100%东江公寓164.514.66500012-15在售90%建鸿公寓94.21544000-已售完90%春天花园245184480018-20在售90%星光花苑90不等1874500-550015-20在售15%紫荆花苑1504-51243500-4500-待售0信义商住204.21145200-5600-待售0审计214.2146350020-25已售完50%总体上看，环城北路沿街商铺属城郊社区商铺，同时受区位因素的影响，这一带的商铺增值潜力有限。目前由于受人口入住率的影响，商铺作为社区配套功能并未得到发挥。相反由于这里因西接瓷都大桥、香江陶瓷大市场和西客站，是景市的交通要道，作为汽车贸易、汽车维修、汽车美容等为主的汽车销售与服务市场已经初具雏形。由于这里家装市场空间较大，一些建材零售商也开始进驻这里。从调查的情况看，这两种业态的经营情况一般，但随着时间的推移，经营情况会逐渐好转。三、远东怡景花园沿街商铺分析远东怡景花园沿街商铺共33间，总建筑面积约5800平方米，底层从70多平方米到120多平方米不等。从本区域看，远东怡景花园的商铺具有以下特点：1、商铺进深较大，达到17.74米。2、单间面积较大，底层最小的面积也达到74.5平方米，增加了市场进入的难度。3、因西靠昌江，并与瓷都大桥连接，不利于聚集人气。4、与新枫园相比，我们的商铺属朝阳商铺，在价格同等条件下，会有利于销售。四、价格定位建议综合考虑环城北路商业地产的实际情况，远东怡景花园的一层商铺的价格应定在5000元/平方米为宜，二层价格1500元/平方米。五、经营定位分析远东怡景花园沿街商铺原作为社区配套使用，但如果作为配套项目进行招商，以现在本区域市场的招租价格18-25元/平方米计算，一般商铺的月租金也在10002000元左右，商家经营成本较高，不容易吸引商家入住。从现在市场看，汽贸、建材市场已初具雏形，如果我们对其目标经营者作针对性的市场推广，招商很容易成功。但作为远东怡景花园这一中高档小区，如果沿街商铺以汽贸等市场为主，很容易降低本小区的品位。但考虑景德镇房地产整个市场现状以及远东怡景花园目前的销售情况，我们建议，仍应顺应本区域市场的发展趋势，对入住投资客户及入住经营者的经营项目不作干涉。六、推广思路及建议由于目前景市的商业地产开发项目较大，市场已趋饱和，且市场投资客户较多。那么影响未来商业地产走势及风险的主要因素则取决于：一是商铺投资者的短期收益（主要是租金收益，一般情况下为1-3年）。如果短期内投资收益率过低，则有可能导致新入市商铺价格下跌。二是经营者的经营收益（时间一般为612个月）。如果经营者的经营收益过低，甚至不足以支付房租，就可能导致市场不景气，从而导致商铺价格下降。所以，我们建议，远东怡景花园在市场推广上应采取“速战速决”的策略，进入市场要早，时间不可拖得过长。我们的建议计划是：1、从3月1日起就开始推向市场，并针对性地进行市场推广，搜寻目标客户。媒体支持：电视、报纸、DM，但以DM为主。2、主要销售策略：“买一送一”，即买一层，送二层。先购优惠，以利于聚集人气。售后返租，以利于资金回笼。视销售具体情况采取其它灵活多样的销售策略。七、商铺推广媒体策略方案1、电视底游：（1）环城北路远东怡景花园底层商铺超低价入市，6500元/平方米起，卖一送一。垂询热线：8299988（2）远东怡景花园底层向阳商铺现已公开发售，数量有限，欲购从速。垂询热线：82999882、报纸：A、主题一：抢到就是赚到。底商发售信息+促销信息B、主题二：社区商铺为什么总那么火？解读社区商铺+远东怡景花园底商信息+促销信息3、DM：底商信息+社区综合市场信息+促销信息。在推广上针对本区域及景市汽车贸易市场进行针对性的推广，如派发DM，进行业务洽谈等。同致地产远东怡景花园项目部二五年二月一日楼盘名称数量(间)开间(米)进深(米)层高(米)售 价元/m2租价元/m2售租率入住率新枫园57不等515022-2560%20%华林公寓94.2125400100%东江公寓1614.66500060%建鸿公寓94.21544000已售完90%春天花园245184480090%梨树园5200审计214.2350020-25已售完