广州市锦恒国际商业城策划书.doc

目录 页码 目录 1 第一部分 项目概览 7 第二部分 宏观市场环境分析 9 2 1 商业市场环境 9 2 1 1 广州商业格局分布 9 2 1 2 广州商业地产供求概况 11 2 2 汽车配件市场环境 13 2 2 1 中国汽车及其售后市场持续迅猛发展 13 2 2 2 广州汽配市场状况 17 2 3 广州酒店市场环境 18 2 3 1 广州及周边城市的酒店供应量 18 2 3 2 酒店格局发展趋势 19 第三部分 区域市场环境分析 21 3 1 汽车配件市场 21 3 2 区域酒店市场环境 24 第四部分 项目分析 26 4 1 项目周边概况 26 4 1 1 项目周围的自然环境 26 4 1 2 项目周围的交通条件 26 4 1 3 项目周边的配套设施 26 4 2 项目 SWOT 分析 27 4 2 1 项目 优 势 分 析 27 4 2 2 项目劣势 分 析 27 4 2 3 项目机会分析 28 4 2 4 项目威胁分析 28 4 3 项目战略分析 28 4 4 项目竞争力综述 31 第五部分 项目定位 33 5 1 市场定位思路 33 5 2 市场定位 33 5 2 1 项目的地段资源分析 33 5 2 2 竞争对手定位分析 寻求市场空间 34 5 2 3 项目的规模分析 34 5 3 项目目标客户群定位 35 5 3 1 专业市场客户 35 5 3 2 商业区客户 43 5 3 3 商铺的投资客户 43 5 4 形象定位 43 5 4 1 项目名称 43 5 4 2 形象标志 43 5 4 3 形象的延展及运用 43 5 5 功能分区及业态布局 45 5 5 1 分区布局的总体思路为 45 5 5 2 主路入口设计 46 5 5 3 入口广场 46 5 5 4 汽车配件和服务区域 46 5 5 5 酒店商业区 47 5 6 项目管理定位 48 5 6 1 组织机构及人员配备 48 5 6 2 人员编制 50 第六部分 营销策略 51 6 1 总体战略 51 6 2 营销具体策略 52 6 3 招商思路 52 6 4 营销道方式类型 53 6 5 招商阶段策略 53 6 5 1 市场导入期 蓄势期 53 6 5 2 公开租赁期 55 6 5 3 租 售 持续期 55 6 6 招商价格 56 6 6 1 定价依据 56 6 6 2 价格及相关制定 56 6 6 3 价格分期策略 58 6 7 广告策略 58 6 7 1 广告宣传阶段 58 6 7 2 媒介策略 58 第一部分 项目概览 项目投资方 广州市锦恒置业有限公司 项目名称 广州锦恒国际汽车配套服务专业市场 项目状况 原为铁路疗养院 现在准备折迁改造为以汽配专业为主市场 酒店 饮食 娱乐等为辅的商业项目 项目地址 广州市恒福路 227 号 项目占地面积 41 151 平方米 经营范围 汽车配件 服务区域 各种国产和进口汽车整车 包括商用车 家用车 微型车等 各种国产和进口汽车零配件 包括发动机 汽车空调 汽车用涂料 喷涂设备 汽车美容产品 装饰 音响 养护 传动 电子 电气 仪表 轮胎 玻璃 润滑油 添 加剂 线束 电瓶 粘结剂 蓄电池 安全 防盗 保护装置 清洁设备 等等 汽车零 部件及其生产设备与新产品 新技术 专利成果等 汽车维修保养设备 维修保养工具 汽车检测诊断仪器设备和技术 汽车售后服务用品 包括洗车设备 装饰 加油站设备 停车场设施 添加剂 清洗液及其它相关产品 酒店商业区 酒店经营 KTV 桑拿 沐足 饮食等 项目内容 投资建设和运营广州恒福汽车广场 具体包括商贸 展示 仓储 配套办 公和娱乐 餐宿等内容 容积率 1 2 建筑密度 40 表 1 1 项目建筑技术指标表 序号 本项目基本建筑技术指标 参数 备注及说明 1 0 本项目红线用地面积 41 151 平方米 项目占地面积约 61 73 亩 2 0 项目新建总建筑面积 地上 地下 65 841 平方米 地上总建筑面积 49 381 平方米 2 1 饮食大都会面积 3 000 0 平方米 首层建筑面积 16 460 平方米 2 2 商铺建筑面积 25 920 0 平方米 酒店标准客房 200 间 2 3 酒店建筑面积 13 000 0 平方米 饮食大都会按 150 张台两市计算 2 4 夜总会建筑面积 3 000 0 平方米 人均消费 50 元 开座率 80 2 5 三层写字楼建筑面积 4 461 0 平方米 其它配套含配电房水泵房垃圾房 2 6 地下室 16 460 4 平方米 地下室内停车位约 470 个 3 0 净容积率 地上总建筑面积除总占地面积 1 20 地下室内停车位 35 平方米 个 4 0 净建筑密度 首层建筑面积除以总占地面积 40 0 不含地上露天停车面积 5 0 项目各功能物业建筑面积分布 49 381 平方米 夜总会含棋牌桑拿健身美容等 5 1 饮食大都会面积 3 000 平方米 夜总会每天 200 人 人均消费 100 元 5 2 商铺建筑面积 25 920 0 平方米 商铺出租率 95 月租金 150 元 5 3 酒店建筑面积 13 000 0 平方米 首层商场建筑面积 12 960 平方米 5 4 夜总会建筑面积 3 000 0 平方米 二层商场建筑面积 12 960 平方米 5 6 三层写字楼建筑面积 4 461 0 平方米 商场铺位数 360 个 6 0 地上部分总建筑面积 49 381 平方米 商铺 首二层 面积 72 平方米 个 7 0 地下部分总建筑面积 16 460 平方米 酒店占地面积 2 500 平方米 8 0 项目最高建筑物高度 约 15 00 米 酒店层数 4 层 资料来源 聚贤庄研究部 第二部分 宏观市场环境分析 2 1 商业市场环境 2 1 1 广州商业格局分布 广州是华南地区的商业中心 经过多年的发展 形成了多个大大小小的商圈 而每个 区都有自己各具特色的特有商圈 其中老四区由于历史和文化沉淀的原因 零售商业发展 处于领先地位 而近年随着城市中心的东移 天河区发展一日千里 逐步取代了传统城区 的领先地位 与越秀区 东山区 荔湾区形成了四个市级商圈 而海珠区经过多年的发展 与其它各区之间的发展距离越来越小 虽然目前海珠区仅是区级商圈 但增长潜力优厚 而白云区 芳村区 黄埔区由于发展相对缓慢 零售商业气氛仍不能与其它各区比拟 2003 年 3 月 17 日正式颁布的广州市的第一部商业网点规划 广州市商业网点发展规 划 2003 2012 年 下称 规划 十年内 广州将建设三层商业圈 新增 57 个大型购物点 按照城市 拉开建设 优 化布局 新区先行 带动老区 的总体规划思路 规划 提出在广州全市域构建 四线 三圈 两轴一带 的大商业格局 实施 东推进 西延伸 南跳跃 北培育 的商业网点 拓展战略 一 广州打造三层商业圈 内圈 北至内环路 铁路沿线 麓湖路以东以铁路为界 东至华南快速干线 南至新 港路 昌岗路 西至工业大道 内环路以内的圈层 含越秀区 东山区 荔湾区和天河区 西部 海珠区北部地区 中圈 内圈与二环路之间 包括天河区北部和东部 芳村区 海珠区南部 黄埔区大 部和白云区南部 番禺区北部 外圈 二环路外区域 含花都区 增城市 从化市 黄埔区南岗片 开发区和白云区 北部 番禺区南部 规划期限为 2003 年 2012 年 分三阶段实施 近期为 2003 年 2005 年 中期为 2006 年 2010 年 远期为 2011 年 2012 年 二 规划广州十年大商业蓝图 规划十年内 全市将提升改造或新建 6 个都会级商业功能区 20 个区域级商业功能 区 一个中央商务区 两个国际会展商务区 在零售商业网点规划方面 依据人口发展分 布重点规划对象为大型零售商店 拟规划期限内控制其总量为 152 个 其中 30 个大型 百货店 60 个大型综合超市 8 个大型购物中心 8 个仓储式商场和 30 个大型专业店等 业态 在原有 36 条商业街基础上 重点规划改造提升和新建市重点的和一批区域级的共 20 条商业街 拟规划期限内总控制 50 条商业街 其中有综合商业街 34 条 专业街 16 条 在批发市场规划方面 重点规划对象为 12 个批发市场园区 11 个批发市场群和一批大中 型中高级批发市场 三 大型商业网点定址引入听证制度 据了解 广州市政府正在寻求对以后十年的大型商业零售网点 建立定址联席会议 制度 而定址也将采用听证制度来听取市民的意见 广州市人将有机会对自己身边的商业 网点 指手画脚 了 对此 舆论认为 规划 是避免广州商业无序发展的 一剂良药 四 将新建十大商业网点 规划重点提升和建设的大型网点是广州百货大厦 新大新百货公司 广州友谊商店 时代广场 南方大厦 中华广场购物中心 荔湾广场购物中心 而新建的大型网点有天河 城旁边的正佳购物中心 海珠城购物中心 花花世界购物中心 琶洲购物中心 长隆购物 中心 白云新城购物中心 广州新城购物中心 南沙购物中心 名盛广场 雄峰商城 五 建 50 条特色商业街 到 2012 年 广州将拥有 50 条特色商业街 其中有 20 条重点商业街 47 条区域级商 业街 以北京路步行街 上下九步行街和珠江滨水带风情休闲街为龙头 其中重点改造建设的商业街有北京路商业街 上下九步行街 珠江滨水风情休闲街 农林下路综合商业街 中山路商业街 人民路商业街 文德路字画文化街 华林源胜玉器 古玩工艺街 状元坊饰物精品街 一德路商业街 江南大道商业街 车陂路商业街 大沙 地路商业街 番禺市桥商业街 花都商业大道商业街 增城挂绿路商业街 从化西宁商业 街 永福路汽车用品街 其中重点新建的商业街有 白云新城商业街 广州新城商业街 南沙商业街 六 新建一批批发市场 规划期内将以广州国际玩具中心 广州花都狮岭皮革皮具城 广州花卉博览园三个 高级批发市场为示范 推进 16 个大中型专业批发市场和 12 个批发市场园区的建设 基本 完成 11 个批发市场群和 20 个现有批发市场的整改升级 本区域的汽车配件市场也是政府 重点建设之一 2 1 2 广州商业地产供求概况 一 商业地产供求两旺 近两年来 广州大型商业广场 五星级酒店 服务性公寓 写字楼 专业市场等商业 地产项目的建设不断 广州许多大地产商都纷纷致力开发商业地产项目 据广州市国土房管局 2004 年底公布的近 7 年广州商铺成交数据显示 1998 年到 2004 年上半年 广州老八区商铺供应量为 262 5 万平方米 成交量为 221 96 万平方米 供求差距为 41 万平方米 而从 2001 年开始 广州商铺由 供大于求 走向 求大于供 这种现象到 2005 年更加明显 二 市场明显转热 2005 年第一季度 广州原八区商铺供应量为 8 29 万平方米 成交量却达 13 33 万平 方米 而价格方面 从 1998 年到 2002 年 商铺售价一直在 13000 元 平方米的水平小幅 度平稳波动 2003 年则急速下跌 其主要原因在于 2003 年东山区有大量商铺以批发形式 销售 从而拉低了商铺整体成交均价 而到 2005 年第一季度 老八区商铺总体价格已经 上升到 18346 元 平方米 商铺市场明显转热 三 东山区 现为越秀区 商业环境 一直以来 东山区凭借本身独特的区位 环境 文化 教育 人才等方面的优势 吸 引了大量人流 资金流 商品流 信息流 成为资金密集 商贸服务发达的宝地 东山区 已成为广州市经济活动最活跃 经济特点鲜明的城区之一 在高级商务 信息服务 商贸 旅游 专业购物等方面形成了自己独特的产业和区域优势 经过多年的发展 目前东山区商贸经济基本形成以海印 环市东 英雄广场及农林下 路 龟岗 永福等几大商业板块为主体的发展格局 海印商贸区位于海印桥的北面 经过近十年的发展 已从最初单一的海印电器专业市 场发展成为以家用电器为龙头 以电脑软 硬件设施 办公设备 通讯产品 摄影音响器 材 毛线布料 二手商品交易 图书批发等为依托 拥有 22 个各类专业市场 以 海印 品牌为标志的多元化商贸区 该地区专业市场全年成交额占全区专业市场成交额的一半 居龙头地位 其中家用电器专业市场的销售多年来在广州市同类市场中独占鳌头 环市东商贸区位于广州市繁华的环市东路地段 由友谊商店 白云宾馆 花园酒店 假日酒店 世贸中心 国际大厦 电子大厦 远洋宾馆 东山广场等 18 家高中档宾馆 写字楼以及新大新 麦当劳等数十家中外著名商家组成 是广州市著名的高级商务 高档 购物区之一 被誉为广州的 尖东 也是东山区税收的三大基地之一 该地区集中了众多 的大型商业 贸易企业及饮食业 年营业额 2000 万元以上的批发企业 无论是数量还是 营业额都占全区同类企业总量的一半以上 区位优势十分突出 而上规模 上档次的饮食 业 包括有新荔枝湾电子大厦分店 花城酒家 利苑酒家等企业有 12 家 占全区同类餐 饮业总量的 1 3 强 年营业额占全区同类企业总量的一半以上 英雄广场商贸区位于中山三路英雄广场地段 主要由中华广场 流行前线地下商城 东川名店运动城 陵园西通讯专业市场 东较场摩托车配件专业市场等组成 已初现大型 综合商贸区的雏形 吸引力逐渐增强 该地区 2003 年商品销售额已超过 5 亿元 保持两 位数的良好增长势头 农林下路 署前路 龟岗商业街经过近年的悉心培育 商业氛围 经营档次 购物环 境等都有了很大的改善 其中农林下路商业街被广州市政府确认为继上下九 北京路商业 街后第三条商业街 现已发展成为以广州王府井百货大楼为龙头 各类专卖商店云集的广 州第三大商业街 署前路 龟岗商业街在 三年一中变 中 地段内的特色楼宇经修茸整饰 一新 形成了以东山百货大楼为龙头 具有东山传统特色的新兴商业街 该地区主要以百 货 服装和鞋类居多 年营业额已超过 7 亿元 永福路 恒福路是广州市最早经营汽车及零配件的集散地 在国内有 汽配一条街 之称 早在 1988 年时 永福 恒福路一带只建成 50 多间简易商铺 当时进场的有五金 建材 机械 百货 餐饮等行业 在市场经济的大潮中 永福路抓住商机 渐渐明晰了自 己的轮廓 由于当时国外汽车汽车厂商尚未在中国建立起自己的零部件销售体系 而广州 毗邻港澳 有着对外贸易的优势 于是进口汽车配件开始通过各种渠道涌入广州 为这带 的繁荣奠定了基石 2 2 汽车配件市场环境 2 2 1 中国汽车及其售后市场持续迅猛发展 中国加入 后 汽车行业发生了一系列重大合资合作与兼并重组 整车厂 和国 外跨国汽车公司合资后 外方将其配套体系带进中国 我国整车厂的配套体系 开始重新 洗牌 国际上通行的全球采购 系统配套 模块化供货和汽车电子化 使我国汽车零部 件行业面临新的挑战和机遇 汽车产业发展政策 将大力推进汽 车产业结构调整和产 业重组 提高汽车产品的市场竞争力 必将极大地促进汽车零部件行业的健康发展 一 行业特点 中国正在成为全球的汽车零部件的生产基地 在汽车产业链中 汽车零部件价值已 占总价值链的 50 从目前中国汽车零部件企业的现状来看 总的来说可以归纳为 3 个 特点 市场潜力巨大 集团规模化生产 正在形成产业链 1 市场潜力巨大 2001 年 中国的汽车保有量约为 1800 万辆 而当年的产销量为 236 万辆 2002 年中 国汽车销量比上年增长了 39 83 达到 337 万辆 其中乘用车为 114 万辆 商务车 223 万辆 后者所占比例为 65 2003 年 中国累计生产汽车 451 万辆 同比增长 33 83 累计销售汽车 451 万辆 同比增长 34 2 2005 年全国累计销售汽车近 592 万辆同比增 长 13 85 209 241 337 451 520 592 15 31 39 83 33 83 15 30 13 85 0 100 200 300 400 500 600 700 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 0 0 05 0 1 0 15 0 2 0 25 0 3 0 35 0 4 0 45 汽 车 销 售 量 万 量 增 长 率 图 2 1 全国汽车销售统计步 从图中显示 汽车的主体属性已经从原来的生产资料转化为生活消费品 购买人群也 从集团购买转为私人消费 到 2005 年 我国汽车总需求量已经成为全球第二大汽车消费 国 同时 大企业集团的生产集中度 市场占有率稳步提高 汽车产品结构更趋合理 生 产效益大幅度提高 汽车产品进出口形势喜人 汽车新产品五彩纷呈 合资合作 联合重 组取得重大进展 产业结构调整又向前迈出一大步 2 集团规模化生产 在汽车行业发展的同时 汽车零部件行业也将在今后数年内迅猛发展 随着主机跨国 公司进入我国 为其配套的汽车零部件企业也纷纷进入 以独资 合资的方式 在主机厂 周围设厂 非汽车行业继续大举进军汽车行业 世界最大的专业零部件生产厂商如德尔福 伟世通等企业在国内纷纷建立了多家独资或合资企业 逐渐占据了国内汽车零部件的主流 市场 这些外资与合资企业的发展 其核心竞争优势是强大的资金和技术优势 目前汽车零部件行业已被民营企业瞄准 它们不仅是生产销售汽车零部件 甚至在开发产 品 存在很大的发展空间 目前分散的中国零部件产业结构经过 10 年的重组整合后 将 形成 20 30 家大型零部件供应集团 3 正在形成产业链 由于汽车行业的上下游企业配套关系紧密 一个从整车 系统供应商 一线供应商 二线供应商以至更底层的供应商的产业链已经形成 这样 我国汽车零部件行业产业基础 市场规模 劳动力成本 制造业整体能力及上游相关产业能力等方面也有自己的优势 再 加上国际上汽车行业开始实行零部件 全球化采购 策略 国际跨国汽车企业推行本土化策 略 国内市场出现了巨大的零部件配件缺口 我国汽车零部件工业面临着巨大的商机和发 展空间 二 行业发展 据估计 中国汽车工业产业目前每年对零配件的需求量达到 800 亿元人民币左右 而 每年从一级市场到区域经营再到零售商的汽车零配件三级流通至少要完成 2400 亿元人民 币的交易额 由此可见 中国汽配市场呈现巨大的发展空间 长期以来 中国的汽车产业 政策比较重视整车生产企业 而忽视与其配套的汽车零配件市场的发展 实际上随着中国 汽车工业从 乡间小道 驶入 高速公路 汽车零配件市场呈现出前所未有的巨大发展 空间 近两年来中国整车销售量每年以两位数的速度递增 形成对汽车零配件的大量需求 消费者的购买从高收入者向中等收入者渗透 从城市向农村转移 消费层面的扩大促使汽 配市场结构多元化的加速形成 整车寿命普遍缩短 消费个性化使零配件业态除常规的零 配件销售外 出现了汽车养护 美容等新型行业 一辆整车每增值一元 就会给它的上游 市场 原材料 带来 0 65 元的增值 给下游市场 售后服务 带来 2 6 元的增值 200 1 200 2 200 3 200 4E 200 5E 200 6E 200 7E 200 8E 200 9E 201 0E 时 间 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 亿 元 中 国 汽 车 售 后 市 场 的 发 展 趋 势 资料来源 聚贤庄研究部 显然 只要汽车销量不断增长 维修与更换配件 购买自己喜欢的汽车用品等需求也 必然随之扩大 这就是售后市场 有关中国汽车售后市场的预测 各个机构公布了不同的 数字 据罗兰 贝格 Roland Berger 测算 2001 年中国汽车售后市场已经形成了 370 亿 元的规模 2002 年为 500 亿元 2003 年达 800 亿元 实际上 如果把 1997 年 230 亿元的 市场规模作为基数 五年里市场规模增长了两倍以上 这样的成长率在全世界也是一枝独 秀 目前 中国在亚洲已成为仅次于日本 韩国的第三大市场 2010 年 中国的汽车售 后市场规模则将会达到 1900 亿元 在亚洲仅次于日本位居第二 拿国内外成熟汽车市场盈利模式参照 目前国内汽车市场销售额中各部分的比例显得 不合理 在国外成熟的汽车市场销售额中 配件占 39 制造商占 21 零售占 7 服务占 33 国内汽车市场销售额中配件占 37 制造商占 43 零售占 8 服务占 12 数据显示目前国内汽车销售额中制造商的比重依然偏大 而服务的比重过小 除金 融 租赁等汽车服务有待加强外 汽车售后服务还有近 10 的上升空间 0 20 40 60 配 件 制 造 零 售 服 务 国 外国 内 资料来源 聚贤庄研究部 按照可借鉴的国际经验 一个大国在进入汽车大众消费阶段后 汽车产业将会保持 20 至 30 年的快速增长 因此 我国汽车及其售后市场的发展前景是及其光明的 2 2 2 广州汽配市场状况 广州作为我国经济发达地区 经济增长持续强劲 有力 汽车的消费水平更远高全国 平均水平 汽车消费历来走在全国前列 据有关资料显示 2003 年广州市汽车生产量达 19 万辆 比 2002 年增长 95 居各省 直辖市之首 广东省的汽车销量已占全国汽车总 销量的三分之一 到 2005 年 广州共生产轿车 1 万辆 在中国轿车产区中排第二位 广州市 2005 年则共有 21 万辆出售 同比增长 36 平均每月卖出 17500 辆车 其中 有 相当一部分的汽车是销往珠三角及其他地区 可以毫不夸张地说 拥有珠三角 就等于拥 有广东和华南的市场 角逐广州市场 是角逐珠三角市场的关键 因而这一地区的汽车配 件消费潜力十分巨大 表 2 1 广州汽车产量 销量统计表 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 汽车生产量 万辆 9 7 18 9 27 6 41 35 汽车销售量 万辆 10 15 4 21 广州市将从六个方面入手 实现汽车零部件产业跨越式发展 到 2010 年 广州汽配 市场产值将超过 1000 亿元 据调查 至 2005 年 广州拥有近 家生产汽车零部件的外资企业 年 零部件产值达 亿元 零部件与整车的产值比为 按国际通行比率 仍有较大的发展空间 据了解 广州在花都为日产项目规划了 平方公里的广州花都汽车城 按照整车生 产区 零部件工业区 汽车贸易服务区 汽车物流中心 出口加工区 汽车学院 汽车研 发区等功能进行规划 远景规划将达到 平方公里 丰田项目在南沙规划了近 平方 公里的广州南沙国际汽车产业园 在汽车产业园的旁边还建有番禺汽车高新技术产业基地 附近更建有集装箱吞吐量超过 万吨标准箱规模 多个 万吨级泊位的广州港南沙 港区 为产品的运输提供了极大的便利 广州东部的汽车板块围绕本田项目开展了重点规 划 其中在开发区有汽车零部件产业基地 平方公里 在增城新塘工业加工区又 规划 平方公里 用以建设整车及零部件生产区 汽车研发区 汽车物流区 汽车实验 场 汽车展示区 生活服务区 在黄浦区规划建设 平方公里汽车零部件生产基地 集各 类汽车配件的生产 仓储于一体 为汽车生产基地提供配套服务 按照广州市规划 预计到 年 广州整车的年生产能力将达到 万辆 产 值 亿元左右 汽车零部件产值达到 亿元以上 2 3 广州酒店市场环境 2 3 1 广州及周边城市的酒店供应量 广州市星级酒店由 九五 期间的100家增加到208家 其中三星级增加到91家 四 星级增加到26家 五星级增加到6家 星级酒店结构趋向合理 可以满足各类大型国际活 动的接待任务 表 2 2 2005 年广东省各市旅游住宿设施床位分布情况 市 别 座数 客房 间 床位 张 从业人员 人 全省合计 Total 3837 279302 512582 393983 广 州 Guangzhou 1402 96575 176891 136375 深 圳 Shenzhen 501 42794 70600 54229 珠 海 Zhuhai 320 22000 48000 26000 东 莞 Dongguan 431 26600 42929 45031 中 山 Zhongshan 111 8387 16774 10372 资料来源 聚贤庄研究部 表 2 3 2005 年广东省旅游住宿设施分布情况 单位 座 市 别 合计 星级宾馆 无星级 小 计 五星级 四星级 三星级 二星级 一星级 宾馆 合计 Total 3837 1128 41 140 496 412 39 2709 广 州 Guangzhou 1402 206 6 26 89 79 6 1196 深 圳 Shenzhen 501 179 10 25 70 72 2 322 珠 海 Zhuhai 320 76 5 9 46 14 2 244 东 莞 Dongguan 431 89 14 22 28 23 2 17 中 山 Zhongshan 111 37 2 4 18 11 2 74 资料来源 聚贤庄研究部 2 3 2 酒店格局发展趋势 高星级酒店呈增长趋势 在2010年亚运会之前 五星级酒店将在现有的6家基础上新添10到15家 而4星级以 上数量将从目前24家增加到60家 广州星级酒店总数会从现在205家增加到300家 新增客 房近8000间 酒店投资热潮迹象已呈 近期广州酒店业市场开始大热 目前有凤凰城 嘉逸国际 天伦万怡三家酒店正在 申报 五星 琶洲香格里拉 太古汇香格里拉 正佳万豪 富力丽思 卡尔顿 富力凯 悦 皇冠假日 美林海岸 海景大酒店等10家以上五星级酒店也正在紧锣密鼓建设当中 与此同时 为应对未来这些新酒店竞争 原有五星级酒店已经或正在投入巨资翻新设备 东方宾馆已完成了其投资额达2个亿的改造 花园酒店国际会议厅 已投入了2000万元进 行装修 中国大酒店也将分阶段在3 5年内陆续投入4 5亿元 争取抢在各大新酒店开业 前完成改造工程 而历史悠久的爱群大厦早前也爆出要用2亿元资金完成由三星级到五星 级的变身 目前广州共有星级酒店200多家 酒店业规模居全国前列 但从上世纪90年代末 广 州酒店业整体发展明显趋缓 五星级酒店仅有5家 而与此同时 北京 上海五星级酒店 均超过20家 2006年 广州亚洲国际大酒店正式挂牌五星 广州第六家五星级酒店由此诞 生 打破11年没有五星级酒店出现的沉闷格局 广州酒店业特别是高星级酒店业将迎来第二次投资热潮 境外资本 民营资本加速进 入 广州酒店市场将会竞争日渐激化 而发展中低档次的酒店则会具备一定的发展空间 第三部分 区域市场环境分析 3 1 汽车配件市场 本区域位于广州市中心地段 北临北环高速和广州东北出口 南连先烈中路 毗邻环 市东高级商务圈 黄花岗信息园 具有优越的区位优势 自 1987 年自发形成市场 历经 十多年的发展 这里的汽车配件 汽车用品已形成了一定的经营规模 在鼎盛时期的 1997 1998 年 汽车配件 汽车用品的年商品交易额达到亿元以上 上缴利税也超过千 万元 是全国汽车用品的发祥地和最大的集散地享誉国内外 并形成了一定地行业规模和 知名度 位于东山区地永福路 以前就有 汽车用品一条街 的盛誉 80 年代以来 永 福路一直是中国汽车用品行业的龙头 被业内人士称之为汽车用品市场的 延安 和 黄 埔军校 现在本区域不仅士广州地区 也是整个华南地区汽车用品最大的集散地 由于 永福商圈经过十几年的专业市场开发 区域内可供开发的专业市场地块逐渐减小 区域商 业价值进一步提升 目前本区域汇集了倚云汽车用品城 福怡大厦 福怡汽车用品城 永 福汽配城 汽车大厦永福中心等的大型汽车用品专业市场 成为全国最大的汽车用品集散 地 据了解 在最高峰的时候 全国的汽车用品及配件 70 的份额就是从这里流向各地 的 表 3 1 利远汽车用品广场 位置 广州市永福路 45 号大院 规模 共六层 建筑面积达 12000 平方米 价格 首 二层商铺 150 元 平方米 四 五层写字楼 30 60 元 平方米 管理费 6 元 平方米 设置 首层 二 三层为商铺 带独立洗手间 四到六层以办公为主 经营 汽配用品 资料来源 聚贤庄研究部 表 3 2 广州南方永福国际汽车用品广场 位置 永福路的核心地段 规模 占地面积 8938 平方米 总建筑面积 70460 90 平方米 价格 首 三层商铺 50 90 元 平方米 管理费 9 8 元 平方米 位置 永福路的核心地段 设置 贸易 展示 售卖 电子商务 信息咨询 金融服务等 经营 主要经营汽车配件及用品 其它 复式主题商场 实用率高达 90 承租方案高 250 元 平方米 公共分摊面积装修费 资料来源 聚贤庄研究部 表 3 3 永福汽配城 位置 永福路汽配一条街 规模 占地面积 4000 平方米 总建筑面积 18000 平方米 价格 租金 100 元 平方米 管理费 5 元 平方米 设置 设有室内外停车场 仓库及写字楼 机动车可直泊首层及二层每一个铺 位门口 经营 首层以经营进口 国产汽车配件为主 二层以经营汽车用品 精品 其它 整体略显残旧 资料来源 聚贤庄研究部 表 3 4 盛大国际 位置 广州市永福路 40 号 规模 占地面积约 12000 平方米 总建筑面积 5 万平方米 拥有近 500 间商铺 价格 商铺 168 元 平方米 写字楼 50 60 元 平方米 管理费 8 元 平方米 设置 楼高九层 1 6 层为主体商铺 写字楼首层层高 米 其他层高 2 米 空间宽敞 可设夹层 销售办公仓库于一体 停车场有近 350 个停车位 5000 平方米门前广场 有近 150 个停车位 地下停车场近 6000 平方米 可提供近 200 个停车位 附设银行 餐厅 内设会议室 商务中 心 信息中心 经营 主要经营汽车配件及用品 其它 水电按广州市商业用水电计收 另加 10 进场需缴交 100 元 平方米 公共区域装修费 合同期限 2011 年 09 年起每年递增 8 实用率 50 60 资料来源 聚贤庄研究部 表 3 5 广州市隆福汽配中心 位置 位于永福路 45 号大院西侧 1 2 号门与横枝岗路相联 3 号门与恒福路相接 规模 占地面接近万平方米 现有商铺 120 间 价格 商铺 95 元 平方米 写字楼 35 元 平方米 管理费 5 元 平方米 设置 商铺 展厅式写字楼 经营 进口 国产汽车配件 汽车智能导航系统 汽车改装美容装饰 及汽车护理用品和 汽车 保修设备等 其它 招租时免集资费 资料来源 聚贤庄研究部 表 3 6 广州倚云汽车用品广场 位置 广州市永福路 79 号 规模 占地总面积 18000 平方米 其中商铺面积 12000 平方米 停车场面积 4000 平方米 车位 近 200 个 价格 120 150 元 平方米 管理费 5 元 平方米 设置 商场 含饮食 住宿 休闲 配有沐足及露天吧 经营 汽车音响电子 汽车化工 汽车美容保修设备和产品 汽车装饰精品 其它 资料来源 聚贤庄研究部 表 3 7 福怡大厦 福怡汽车用品城 位置 永福路 规模 占地 1 2 公顷 经营面积三万多平方米 价格 商铺 95 元 平方米 写字楼 60 元 平方米 管理费 租金含管理费 设置 设有一千平方米的室内停车场和三千平方米的室外停车场和总面积六百多平方米的三个 多功能会议厅 配有餐饮 资讯 监控等各类配大设施 经营 综合性专业汽车用品批发 其它 资料来源 聚贤庄研究部 据调查显示 目前该区域首层一般铺位的租金为 150 300 元 平方米 月 二层为 80 120 元 平方米 月 三层为 50 元 平方米 月 区域内的项目数量不多 但竞争较为 激烈 上 2 万平方米大规模的项目较少 而且最低价与最高价之间的差距较大 这都表明 了表明该区域总体质素不高 参差不齐 缺少行业标准 许多小规模经营需要整合 3 2 区域酒店市场环境 本项目虽所处的是城市中心地带 但酒店配置不多 尤其是无高星级的酒店 不满足 其中本区域商务往来的入住需求 而本区域内汽车配件的生意非常兴旺 外来人口多 商 务往返频繁 随着本区域的进一步发展 建设一间高素质和专业性较强的中低挡的酒店在 本区域内将具有巨大的市场潜力 表 3 8 附近部分酒店项目状况 酒店名称 位置 档次定位 房间价格 元 配套设施 简述 豫新酒店 广州市永福路 40 号 三星级 标准三人间 130 元 标准双人间 100 元 标准单人房 100 元 设有中餐室 商务中 心 票务中心 美容 美发中心 豪华双人房 蜜 月房 商务套房 共九十多套 梅州大厦 恒福路 338 号 金色年华旁 二星级 标准间 188 豪华房 198 三人间 260 高级单间 198 设有会议室 卡拉 OK 厅 梅州产品展 商场 商务中心 各 地机船火车票务 美 容美发 停车场 总建筑面积 13000 多平方米 旅业楼高九层 分旅业楼和综合 写字楼 酒店名称 位置 档次定位 房间价格 元 配套设施 简述 荣福宾馆 广州市永福路 45 号二号大门 二星级 标准间 130 标准套房 300 豪华套房 400 倚云楼酒店 永福路 恒福路 入口 标准单人间 260 元 标准三人间 260 元 标准双人间 200 元 资料来源 聚贤庄研究部 第四部分 项目分析 4 1 项目周边概况 4 1 1 项目周围的自然环境 该区域是越秀区的重要组成部分 是广州市最早经营汽车及零配件的集散地 在国内 有 汽配一条街 之称 而项目正位于该黄金地段的中央 北靠白云山麓湖风景区 南对 陶金北人称广州 东环 的高尚住宅区 西邻环市中路商务区 因此项目的地理环境不但 具备经营汽配市场和酒店的条件 而且白云山麓湖风景区更是开发酒店难得的自然条件 4 1 2 项目周围的交通条件 项目东接广园快速干线 距内环路恒福出口不足 100 米 附近分布多个公交车站 有 10 63 109 110 111 184 297 547 883 808 等公交车途径 这些站下车最多 十分钟可步行到本区域任何商家 另外 离机场 火车站都近 从广州东站 广州火车站 打的费用均在 20 元以内 因此交通非常便利 4 1 3 项目周边的配套设施 周边各项配套设施成熟 本项目附近有酒店 餐馆 邮电 学校 购物中心等功能设 施 酒店 省银行疗养院 广州市梅州大厦 中储招待所 南亚星酒店 豫新酒店 倚云 楼 银行 中国工商银行 恒福路 饮食 美星酒家 恒福餐厅 华鸣潮菜馆 塞外食府 丛林饭店 横枝岗路店 永福 园客房餐厅 倚云楼酒店 同音酒家 红太阳酒家 未来 随着本区域城市化进程的开展 生活和商务配套会越来越完善 4 2 项目 SWOT 分析 SWOT 是优势 Strength 劣势 Weakness 机会 Opportunity 威胁 Threats 的总称 是对房地产项目的内外部条件各方面内容进行综合和概括 分析项目 的优势和劣势 机会和威胁 进而进行战略构思 战略选择的一种重要方法 竞争优势 S 是指项目超越其竞争对手的能力 或者指项目所特有的能提高项目竞 争力的资源 竞争劣势 W 是指某种项目缺少或做的不好的东西 或指某种会使项目处 于劣势的条件 优势和劣势源自于项目与参照物之间的落差 一般着眼于自身的实力与及 其与竞争对手的比较 市场机会 O 是影响项目战略的重大因素 公司管理者应当确认每一个机会 评价 每一个机会的成长和利润前景 选取那些可与企业财务和组织资源匹配 使项目获得的竞 争优势的潜力最大的最佳机会 市场威胁 T 是指在项目的外部环境中 对项目的盈利 能力和市场地位构成威胁的因素 公司管理者应当及时确认危及项目未来利益的威胁 做 出评价并采取相应的战略行动来抵消或减轻它们所产生的影响 4 2 1 项目优 势 分 析 地段位置的优势 本项目无论从那个角度看 都具有非常优越的位置资源 从城市发 展的角度看 处于越秀区的核心地段 周边商务氛围成熟浓厚 交通便利 区域内的汽配 专业批发市场的规模越来越大 人气越来越旺 从自然景观的角度看 白云山麓湖风景区 具有较佳的绿色资源和景观视觉环境 项目建设规模较大 具备规模和建设的优势 本案重新策划 而且目前其他个案已有出租 出售 推广在前 我们可以进行本案的 诊断 较好的了解其他个案的规划定位 从而较好规划设计 作到后来者居上 4 2 2 项目劣势分 析 本项目地形呈不规则形 不易于项目的规划和布局 本项目地块的西北部落差较高 不利于项目的建设 由于酒店定位以及居于闹市 对休闲度假客户这一庞大的群体没有吸引力 项目虽然有后来居上的优势 但比前进入者 后进者需要花费更多的成本和精力才可 以发展 4 2 3 项目机会分析 随着我国加入世贸和人民生活水平的提高 汽车消费作为潜在的消费热点正日益增长 汽车电子用品市目前颇具潜力的朝阳行业 发展前景十分广阔 永福路汽车用品市场正迎 来新的发展契机 广州市是汽车行业发展的重点区域 而在国内外都有较大知名度和辐射 力的永福 恒福路则是广州市最早 也是目前最大的汽车配件及汽车用品经营市场 进一 步做大做强本区域汽车用品市场 既是汽车行业配套发展的需要 也是繁荣我市商贸流通 业的需要 政府十分重视本区域汽车用品专业市场的发展 决定将该市场列为区商业重点项目重 新规划建设 加强资源整合 着力重点打造 近期区政府已着手制定本地段汽车用品专业 市场发展规划 志在引导其向特色化 精品化和规模化方向发展 4 2 4 项目威胁分析 广州汽车用品市场在全国的地位受到越来越多的挑战 近年来其他城市和地区的汽车 配件市场如雨后春笋 相继出现 随着全国各地外贸的发展 广州原有的外贸优势正逐渐 被削弱 本区域作为传统的老商业街受其影响 目前许多汽车生产商零配件销售体系的健全也给永福路带来了大 麻烦 汽车零配 件的中间渠道正在减少 本区域的生意受到一定的威胁 区域内部分销商之间的不正当竞争 特别是愈演愈烈的价格战让各商家都元气大伤 假冒伪劣产品的泛滥和市场欺诈行为的盛行也给本区域市场的声誉带来了负面影响 4 3 项目战略分析 在日益激烈的市场竞争环境中 企业竞争战略的选择和制定关系着企业参与市场较量 的成败 竞争战略 又称经营战略或商业战略 其中心内容是寻找在某一特定产业或市场中建 立竞争优势 而所谓的竞争优势 不外是指企业具有某种其竞争对手所无或相对缺乏的特 殊能力 以便能更有效 更经济 更快捷地为顾客提供所需的产品和服务 竞争战略理论的代表人物 首推美国著名战略管理学家 哈佛大学商学院的迈克尔 波特 Michael E Porter 教授 迈克尔 波特在其名著 竞争战略 中 提出了竞争战略 的概念 并提出了三个作为竞争优势来源的一般性战略 这三个战略分别是 总成本领先 战略 差异化战略和目标集聚战略 成本领先战略 成本领先要求坚决地建立起高效规模的生产设施 在经验的基础上全 力以赴降低成本 抓紧成本与管理费用的控制 以及最大限度地减少研究 开发 服务 营销 广告等方面的成本费用 在保证产品与服务质量的前提下 把总成本降至行业平均 成本值以下 差异化战略 差异化战略是指生产差异化的产品或提供差别化的服务 树立起一些全 产业范围中具有独特性的东西 在这里 差异化战略的来源一定要建立在客户价值的基础 之上 企业所提供的产品一方面需具有与竞争对手不同的独特之处 另一方面 该产品必 须具有获得溢价的机会 实现差异化战略可以有许多方式 如硬件上的建筑产品 社区景观 社区配套 软件 上的项目形象 社区文化 生活主张或其它方面的独特性 最理想的情况是项目在几个方 面都有其差异化特点 若一项目在客户价值的基础之上成功地实施了差异化战略 该战略通常可促使项目赢 得较高水平的收益 目标集聚战略 集中化战略 目标集聚战略是围绕着更好地为某一特定目标市场服 务而建立的 它的前提是 项目能以更高的效率 更好的效果为某一细分市场即某特定的 顾客群服务 从而超过在更广阔市场上的竞争对手 这实际上是集中优势兵力打歼灭战的 军事原则在市场竞争中的运用 目标集聚战略运用的典型案例如 SOHO 现代城 潘石屹旗下的北京红石实业公司 通过以年龄 职业等为细分参数的目标客户群细分 选择了居家办公的自由职业者作为目 标市场 集中有限的资源为北京的居家办公的目标市场开发了 SOHO 现代城 由于定位 恰当 针对性强 项目得以大获全胜 在上述三种竞争战略的基础上 企业可依据现时的行业竞争强度并结合项目自身实际 情况 考虑一种可成为努力目标的竞争优势 即成本领先或差异化 再斟酌项目的竞争范 围即大 阔 市场或小 窄 市场 然后在下列 4 种战略取向中选择最适合项目条件的一 种 1 低成本配合大市场 成本领先战略取向 2 低成本配合小市场 成本聚焦战略取向 3 差异化配合大市场 广义差异化战略取向 4 差异化配合小市场 聚焦式差异化战略取向 广义差异化战略 成本领先战略 聚焦式差异化战略 成本聚集战略 项目竞争战略选取 1 成本领先战略权衡 作为本项目而言 可否以成本领先战略作为本项目的竞争战略呢 成本领先战略的关 键是控制成本 将总成本降至行业平均成本值以下 作为房地产项目而言 其开发成本的 构成包括土地成本 建安成本 前期费用 开发期税费 不可预见费以及经营期税费 销 售费用 财务费用等等 其中又以土地成本以及建安成本占主要比例 本项目地块通过租 用疗养院进行拆迁改造而来 楼面的 地价 具有成本优势 若能晋严格控制建安成本 有利于以价格优势占领市场 立论 因项目的土地成本不高 本案可以选取成本领先作为本项目的竞争战略 2 广义差异化战略权衡 独特的认识 低成本地位 宽的行业范围 窄的具体市场 战略优势 竞 争 范 围 项目目标市场的选取究竟应是宽泛的行业市场还是相对较窄的竞争市场呢 作为本项 目而言 若选取宽泛的行业市场 则意味着满足不同的目标市场的需求 如同时满足汽车 配件 汽车美容 维修 护理等 立论 本案由于建设规模较大 可以满足众多商家和客户的需求 采取广义差异化战 略 做大市场 以更完善 更多样的服务为消费者服务 更令本项目与其它项目相比更具 备竞争力 综上所述 建议本项目采取较 低成本 广义差异化战略的竞争战略 提升项目价值 绕 开与同区项目的同质竞争 降低项目的营销风险 4 4 项目竞争力综述 从区域汽配专业市场从数量看 经营业态种类较齐全 数量较多 其主要市场格局已 经成形 主要商区和市场各具特色 在消费者 经营者和投资者心中形成一定的心理积淀 但大多市场都停留在低价经营管理水平 缺少良好经营 购物环境 形象有待提升 管 理水平有待提高 对越来越多的竞争对手层出不穷 本区域市场竞争已逐渐激烈 本项目须因势利导 化弊为利 在竞争中胜出 综上所述 我们认为本项目的竞争力必须立足于 体现在 位置 传统的汽配专业市场商业地段上 30 年商业底蕴 客流量近 30 万 年交易额 数几十亿的黄金商圈 项目定位 特色经营 在商业业态 商业模式 商业环境等方面拉开与其他市场的形 象与距离才能突现个性 在配套上更加完善 设施上更加先进 租赁价格 必须物超所值 让人心动产生行动 同时运用价格杠杆策略要科学分析 经营理念与服务特色 必须在软件方面系统 完善 一步到位 首先让消费者耳目一 新 树立起本案形象 进而曲径达雅 给消费者 商家以信心 市民有信心则消费没问题 消费没问题则经营没问题 经营没问题则商家有信心 商家有了信心则出租没问题 出租 没问题则投资者的利益回报有保障 回报没问题则出售可以顺利进行 从而形成商业繁华 商业繁华则使人产生坐拥繁华 闹中取静之心理 最终形成良性循环 推广系统 动之以情 晓之以理 先卖文化 先卖概念 先卖服务 先卖管理 先卖 形象 以情切入 作到感人 诱人 从而口碑相传 提升形象 同时继以具体的理性价值 诉求 作到在商言商 有根有据 以理服人 最终使目标客户 消费者实实在在地真切感 受崭新的商业业态 享受崭新的消费生活 第五部分 项目定位 5 1 市场定位思路 通过对项目资源的分析 确定项目的市场定位方向 通过竞争对手定位的分析 寻 找我们项目的市场空间 通过对项目的规模分析 确定市场定位的可行性 分完后对项目 自身与竞争市场有深入认识后 最终确定项目的市场定位 资料来源 聚贤庄研究部 5 2 市场定位 5 2 1 项目的地段资源分析 从前文的环境和 SWOT 分析可知 本区域内的相关项目和市场存在规模小 杂乱 而且许多市场之间的不正当竞争 特别是愈演愈烈的价格战让各商家都元气大伤 假冒伪 劣产品的泛滥和市场欺诈行为也给消费者造成不量的影响 因此本项目需要营造一个高端 的起点 形成一个规模大 配套齐全 具备良好口碑的形象 在项目客户经营上要引进名 牌企业 正牌产品 同时可以进行产品认证 让消费消费放心 同时本项目要将本区域以 前项目定位于批发中心和集散地的理念要逐步过渡到信息和物流配送 信息中心就是要把 项目建成一个厂家展示产品 发布信息的平台 物流配送则是厂家的产品配送 只有进行 了正确的定位 本项目才可以利用区域内现有的人气和全国的知名度 在本区域 以及全 国汽车配件 用品市场发挥 大哥大 的作用 也只有进行了这样定位 项目才能经得起 竞争对手定位 项目规模项目地段资源 定位的可行性定位的方向 市场空间寻求 项目市场定位 将要面对的严酷竞争 因此综合本项目的地段资源相对于周边竞争项目中的优良素质 在 有良好自然环境 地理位置 具有优良的商业配套 在定位的方向上已确定本项目与同类 型项目相比可成为中高档的市场 5 2 2 竞争对手定位分析 寻求市场空间 如上图所示 在项目所属区域 属于高档的项目不多 有盛大国际 永怡 而且一段 时间以来 本区域内同类型商场经营形态较为滞后 普遍存在着规模小 档次低 功能规 划及配套不全等各种问题 所以在本项目推出市场时 高档市场具有一定的时间空间 由于本项目占地 41000 平方米 建筑面积 48000 平方米 规模较大 发挥的空间很大 如果精心规划开发 必定能够被市场接受 运用差异化营销战略 本项目的市场空间应该与盛大国际同一档次 即高等档次市场 5 2 3 项目的规模分析 如果本项目开发在高等档次市场 从项目的规模上能否做到呢 楼盘名称 规模 排名 广州南方永福国际汽车用品广场 占地面积 8938 平方米 总建筑面积 70460 90 平方米 1 盛大国际 占地面积约 12000 平方米 总建筑面积 5 万平方米 2 本项目 占地 41000 平方米 建筑面积 48000 平方米 3 福怡大厦 占地 1 2 公顷 经营面积三万多平方米 4 永福汽配城 占地面积 4000 平方米 总建筑面积 18000 平方米 5 广州倚云汽车用品广场 占地总面积 18000 平方米 其中商铺面积 12000 平方米 6 高档 低档 中档 窿福 汽车大厦 倚云广场 利远 福 怡 85 100 盛大国际 永怡150 300 竞争项目市场定位图 单位 元 m 2 120 150 利远汽车用品广场 建筑面积达 12000 平方米 7 广州市隆福汽配中心 占地面接近万平方米 8 资料来源 聚贤庄研究部 本项目的规模在竞争项目中排名第 3 在本区域内首屈一指 只要经过精心策划 规 划 进行产品设计满足市场需求 项目的前景是相当好的 项目市场定位小结 从项目的地段资源 项目的规模以及竞争对手定位三方面 综合对比并分析本项目 最终确定本项目相对周边竞争对手的市场定位为 中高档档次 5 3 项目目标客户群定位 客户区域重点锁定整个珠江三角洲地带 广州作为核心客户商圈 珠江三角洲地带和 广东次核心客户带 以此作为基础最终辐射全国 客户类型上以经营业户和投资业主两个 类别分析 还要充分考虑以汽车配件为生的外来公司和人士 5 3 1 专业市场客户 本项目作为一个专业市场 目标客户非常明确主要 以经营汽车音响电子 汽车化工 汽车美容保修设备和产品 汽车装饰精品 进口 国产汽车配件 汽车智能导航系统 汽 车改装美容装饰 及汽车护理用品和汽车保修设备等各类型汽车配件服务产品的批发 零 售业务为主 汽车维修 美容 检测 维护等为辅助等业务 场内的商户可定位为一级或 二级批发商和各零售商 客户主要是服装生产企业和其他汽配市场的下一级产品批发商或 者零售商以及部分市民用户 主要客户名单 德尔福 总部设在美国密执安州的德尔福公司 1999 年 5 月从通用汽车分离 主要产品为动力 和驱动系