龙江大厦项目策划提案.doc

龙江世纪杰座（黑龙江进沪）项目策划推广提纲 上海九重奏房地产咨询有限公司与文革期间带有浓厚政治色彩的知识青年全国大串联相似，在经济一体化趋势带动下，新一轮的具有经济色彩的全国大串联再次掀起，跨地域经营蔚然成风，不过这次大串联的中心落到了中国的经济首都上海。题记目 录一、“世博”意义在于整个中国 -4-6二、上海永远站在世界的前沿 -7-8三、“三湘、齐鲁、裕安”，省级航母进驻上海势在必行 -9四、经济结构中的地产先行 -10-11五、“新天地”现象的启示 -11六、地段、地段、地段，永远的“大世界” -12-13七、龙江世纪杰座ABC -14-16八、板块招商中的“多米诺效应” -17九、推广不仅仅是广告 -18-19十、立体化工作表进程 -20-22一、“世博”意义在于整个中国“世博”是一个舞台作为长江三角洲的龙头，上海取得2010年世界博览会主办权，不仅给上海的城市经济带来新的机遇，对上海周边的地区乃至整个中国的经济，也将带来深远的影响。世博会的召开, 必将促进旅游业、服务业、商业、运输业等行业的发展，而这些行业蓬勃发展所造就的广阔市场将为资本提供无限商机。（1） 世博会展览建设及居民拆迁工程这块房地产大蛋糕需要全国乃至世界房地产企业共同打造与分享。（2） 世博会为全世界各行各业的企业产品及企业文化提供展示的大舞台，其中为房地产企业提供的舞台是持久的。（3） 世博会期间的超强人气强烈地刺激旅游业、商业、服务业的发展，同时刺激商铺的需求。圈上海地与分世博羹而除了直接、间接收益外，世博会还将给上海带来持续的无法计算的后续效益。例如，埃菲尔铁塔是1889年世博会给巴黎留下的“摇钱树”，让法国相关行业受益无穷。上海位于长江入海口，世博会的举办必将产生显著的周边联动效应，辐射华东，甚至带动全国经济的发展，这方面的价值将难以估算。旅游业与世博会共振2010年上海世博会会期长达半年。椐预测，届时全世界将有5千万人次汇聚上海，上海旅游业因世博会而取得的最直接收入将达91.1亿元人民币。据业内人士介绍，世博会期间，上海将采取“分散接待”方式接待游客。与上海为邻的苏锡常，凭借交通优势也将接受上海的辐射。常州也将借“大上海旅游”的宏观主题，向世界推销常州旅游。2010年时，常州可望迎来数目可观的国际商务客人。另外苏州、杭州旅游商机信心十足。展览业与世博会共存与旅游并称为“朝阳产业”的展览业，在今后也将欣欣向荣。目前上海全市展览场馆总面积达10万平方米，每年各种主题的展览300多个。专家预测，到2010年，上海有望成为国际“展览城”。上海的世博会也将给周边城市的展览业带来新的机会。房地产与世博会接轨近年来，长江三角地区房产市场红火一片。而世博会给上海的房地产市场又注入新的活力。目前，世博会会址地区的地价已经抬头。业内人士告诉记者，上海房价历来对周边地区会有影响，借着世博会机会，长江三角地区房产价格将“涨”声一片。除了房价升温外，世博会也给上海周边城市的房产商带来机遇。苏州的房地产市场将借着上海的风采走向世界舞台，苏州房地产界不出国门就能借鉴国外先进经验，同时房产市场也会更加开放，会有越来越多的外来房产公司到上海淘金。另一方面，苏州房地产公司也会借此机会进入上海市场，寻求商机，而其开发的房型，也会更加适应世界潮流。苏州尚且如此,其它大城市就更应如此了.二、上海永远站在世界的前沿上海不是海南，上海也不是深圳，上海自身雄厚的文化经济底蕴以及广泛的世界影响力，使其在得到中国乃至世界前沿地位之后便不再容易失去。它的自身造血功能和发展循环能力不逊于巴黎、香港和悉尼。“融入上海，融入世界”。上海正日渐成为中国乃至亚洲的金融中心，世界知名企业纷纷移居上海从最新发布的资料上显示，2002年上海的GDP增长10.9%，登上5409亿元新台阶。经济总量的攀升促使居民生活水平不断提高，本市城市居民家庭人均年可支配收入达到13250元，同笔增长11.5%。投资与消费双双创新高，均突破2000亿元大关。其中固定资产投资完成2158.41亿元，比上年增长8.2%，增长率为近6年来最高，而且民间投资日趋活跃，增幅达15.9%；全年社会消费品零售总额2035.21亿元，比上年增长了9.3%，汽车、通信、居住类商品以及餐饮业消费进一步扩大。上海正日渐成为中国最大的商务港口：进出口额外贸出口跃上新平台。外贸部门以中国入世为锲机，大力实施出口市场多元化战略，去年全市外贸出口总额首次超越300已美圆，达到320.55已美圆，增长16%。高新技术产品出口占全市外贸出口总额的比重由上年的19.6%提高到了23.3%。上海日渐发展成为世界性大都市：饮食、交通、居家、娱乐吸收外资继续放大。借助城市综合优势的进一步发挥，以及全方位、多层次、宽领域的对外开放，去年上海吸收外资合同金额创下历史新高，达到105.76亿美圆，增长43%。以金融、电信、服务为代表的服务业领域吸收外资合同金额迅速增加，达到35.73亿美圆，同比增长近一倍。非公经济发展态势良好，在全市经济总量中的比例首次突破30%。全年实现增加值1727.89亿元，占全市GDP的31.9%，比上年提高了3个百分点以上，其在国民经济中的地位不断提高。财政收入快速增长，达到2202.25亿元，比上年增长10.4%。其中，实现地方财政收入719.79亿元，增长30%。三、“三湘、齐鲁、裕安”，省级航母进驻上海势在必行上海的外滩源如今依然是“万国建筑博览会”。各国的风情建筑依然神情并貌地矗立在那里，它已经不仅仅是一种建筑风格，更象征着一个国家的窗口，展现着它神秘的风姿。上海作为全球的经济繁荣城市之一，有着许多城市无法比拟的优越性，周边城市都以上海为依托，展现着自己的风采，如三湘大厦，就是湖南在上海的标志性建筑，它不仅代表着湖南的风采，还沟通了湖南与上海之间的遥远距离，同时也带动了湖南的经济繁荣。“进驻上海，展示风采”成为各地企业纷纷进驻上海的趋势。相比之下，山东的“齐鲁”、湖南的“三湘”、安徽的“裕安”都是形式上的融入，而“龙江世纪杰座”要走的是一条本质上的介入，是一种经济规律驱使下的理性行为，而非装点门面的虚张声势。四、经济结构中的地产先行土地的不动产属性使房地产开发带有浓厚的地域色彩，受此局限，房地产企业多是地方军。然而近年来，随着民营资本的崛起与壮大，随着各地土地交易市场逐步走向规范化、透明化，加上各地市场发育程度不一、机会不均等，房产跨地域经营行为日渐频繁。先是南军北上，接着是北军西进，之后是全国大串联，跨地域经营已经蔚然成风。由于市场规范程度成为跨地域投资的首要因素，房地产市场相对规范与成熟的上海因此吸引了众多“外来投资商”的纷纷落户。旅游、商业、服务、物流、文化娱乐等都依托于商铺、展馆、酒店等地产。从2002年的上海经济景气指数中获悉，本市固定资产投资总额2158.41亿元，创历史新高，为建筑业企业的发展提供了强大的推动力，行业企业景气指数比上年上升16.6点，为132.3点，实现了由“相对景气”区间跃入“较为景气”区间运行的快速发展。房地产业表现依然枪眼，全年企业景气指数平均达到159.9点，为各行业最高，比上年上升16.3点，二季度开始就始终处于“较强景气”区间。申博的成功不仅给上海带来了无限的商机。由申博引发的世博经济也悄然向我们走来，而反应最激烈的当属房地产行业，围绕世博板块的房地产一夜之间上涨了几个百分点，这是大家都有目共睹的现象，在加上上海的路网体系、市政配套工程的日益完善，上海的房地产市场在未来将保持着良好且稳定的增长趋势。在未来的经济结构体系中，房地产依然是其它行业的强有力的支柱。五、“新天地”现象的启示新天地，一个从上海旧石库门中改造出来的休闲娱乐场所，从它诞生的那一刻起就倍受人们的关注。新天地虽然和上海其它很多地方一样，只是一个集合了各式餐饮、购物的地方，但由于新天地是由石库门改造而来的，在餐饮、购物的基础上注入了观光游玩的因素而大受人们的青睐。新天地成为了上海时尚休闲的代名词，上海人观光休闲的好去处，来上海观光的游客也必去新天地。但新天地不具有参与性是他的最大缺陷。从新天地现象可以看出，在上海这座钢筋水泥森林中，在生活节奏日益加快的今天，人们是很希望有一个休闲娱乐的场所，让他们的身心得到充分的娱乐，释放疲劳的心情，忘却工作的繁忙，放缓匆忙的脚步，舒展紧张的神经。而上海的大商场除了拥有拥挤的人群、闷热的空气、参杂不齐的商品外，没有让人逛累了小憩的心情。因此，龙江世纪杰座项目的综合娱乐、休闲、购物方式可以吸引大批消费群体，不仅展示了黑龙江的风土人情，同时也将展现上海海纳百川的胸怀。六、地段、地段、地段，永远的“大世界”“大世界”附近是上海的地标，影响力在海外和中国内地民众的眼里，几乎就是大上海的象征。它周边的地块不是黄金而是白金，“龙江世纪杰座”所要在大世界地块演绎的东西，必将成为又一颗永不落幕的星辰。以国际化大都市为发展目标的上海，其房地产市场具有海纳百川的特性，而中心城区是这一特征的最集中反映，预计未来该区的房价将保持高位运作态势，价格存在着继续上扬的空间。据悉，黄浦区进一步做优房地产业将体现在5个结合上：与黄浦区两岸综合开发紧密结合。黄浦区内外滩滨江地区沿江岸线约6.3公里，江按照“百年大计，世纪精品”的要求，高起点规划，高水平实施改造与开发。与建设南京路国际一流商业街紧密结合。南京路地区的开发建设将坚持以繁荣繁华为主线，以国际化、年轻化、时尚化外目标取向，分三段进行综合开发。与上海公共活动中心人民广场地区开发紧密结合。人民广场地区将通过大规模的生态建设带动功能开发，建成上海公共活动中心。与建设上海老城厢历史文化特色风貌区紧密结合。将以古城公园南片建筑群的建设为突破口，强化地区发展特色。以豫园为主的东北片商业文化旅游区，将拓展民俗旅游和特色购物功能；以文庙为主的西南片文化旅游区，将拓展其文化和展示功能。与建设新世纪市中心经典住宅群现代聚居区紧密结合。将基本建成老西门，新昌路两个聚居区，大力推进董家渡聚居区建设。力求完善居住的舒适环境，集中配置教育、卫生、文化、健身等设施。人民广场已经成为上海旅游和交通的重要窗口，每天的人流量达到10万人次左右，而大世界正位于人民广场附近，地利位置十分优越，交通便利，是沪上的商业宝地。“龙江世纪杰座”作为黑龙江在上海的一个形象窗口，除了建筑形态、经营特色要突出外，最重要的就是地段了，地段、地段、还是地段，这是房产的永恒话题。七、龙江世纪杰座ABCA、本项目的背景分析黑龙江省是我国最大的商品粮生产基地，林业及矿产资源亦相当丰富，钢铁工业、机械制造业及轻工业也非常发达，为了适应日趋激烈的国际市场竞争，及时把握上海申办世博会而带来的发展机遇，为了充分利用省内优势、扩充功能、深化内涵、拓展外延提高全省的经济效益，决定筹建“龙江世纪杰座”并由黑龙江省政府牵头由我省在上海的企业上海龙博房地产开发有限公司经办组建商贸城投资联络及筹建工作。“龙江世纪杰座”将以黑龙江省大中型工业、农业、商业、科技、外贸及金融业为基础，依托上海世博会开拓经营，逐步形成一个全省在上海的股份制合作企业，上海“龙江世纪杰座”将以其特有的服务功能、经贸功能成为黑龙江省在上海这个国际化大都市中的信息服务中心、经济合作服务中心、对外贸易服务中心和商业金融服务中心。B、本项目的优劣势分析优势：1、由于本项目地处大世界板块，紧邻人民广场、南京路，与地铁1、2号线紧密汇合，因此，在地段上的优势是显而易见的。2、本项目处于上海最繁华的商业区域，商业氛围浓厚。3、人民广场是上海对外的一个窗口，人流量大。劣势：1、本项目是跨地域开发，招商引资比较复杂。2、投资商是目前比较大的问题。3、在经营特色上还没有定位。C、同类项目的比较分析以上分析将要独占大量篇幅，此处简略。D、本项目的成本收益分析1、建筑规模“龙江世纪杰座”总建筑规模应在50000平方米左右。其功能包括：n 作为龙江商业百货批零洽谈区。n 精品对外贸易展示厅。n 商贸办公区域n 商务信息中心n 会议、生活服务区域2、投资收益分析只要按照本报告的总体构想进行总体设计，其经济效益是无法估量的（具体分析略），而且对社会效益来讲意义则更深远。综上概述：黑龙江省有着丰富的工业、农业、林业资源，有着较长历史的工业基础，但是由于历史的原因及交通、气候的影响，经济发展在一定范围内受到限制和遇到一定困难，要彻底摆脱目前的困境，充分利用上海世博会这个创新变革的“动力源”，牢牢把握经济的最新脉搏，大胆创新就会在未来的8年中登上世博会的大舞台，分享世博会带来的巨大商机。八、板块招商中的“多米诺效应”招商过程中须注意每个项目的招商都会有它的整体效应，因为板块招商中会有“多米诺效应”。一个项目的成功运作，很容易导致其它项目的成功跟进。而一个项目的失败，可能会导致很多好项目的退却。因此，本项目的组织宗旨是“政府牵头，企业参股，两地联手，共创辉煌”。因此本项目的招商不仅仅是局部的，而是一个“整体引资”过程。就如同购物时的连锁反应一样，当一个人听说这件产品好后，其它人就会一哄而上，这样的场景我们在一些超市、商场经常会看到，那么房产开发也不例外，引用生活中的“多米诺效应”，在板块招商中，把龙江世纪杰座看成一个整体，吸引各行各业的投资商来投资，以行业为板块，分别聚集起行业下的“英雄”，“龙江世纪杰座”成为一个黑龙江在上海的形象窗口和大舞台。他们一显身手的时候，才是本项目成功的时候。九、推广不仅仅是广告传统的广告推广策略以平面广告与立体广告为主，存在着不小的缺点。为了更进一步吸引投资者的眼球，展现本项目的经济收益与龙博公司的实力，本公司建议采用整合式与双管齐下的广告宣传方案。并对每个宣传形式提供完整的策划方案。1、外围宣传：组织沪上媒体对有影响的领导、知名人士、社会名流进行专访，充分肯定龙江产品进驻上海的意义。2、展会推介：在北京、哈尔滨、上海举行多次推介会，集中展现项目的价值。3、宣传册招商：做成多种类型的版本，在形式和内容上要求出新、出彩。（见附图）4、电视招商：拍成电视片，类似“申奥”宣传片，在不同场合循环放映。5、报纸招商：除传统的报刊宣传，专门为此项目出演示文稿，时刻关注项目动态并力求让客户满意。6、网络招商：充分利用互联网造成广泛而深远的影响。特别提示：本公司建议把广告录制成“记录片”或“电视短剧”的形式，把上海近几年的发展，目前的形势、未来的发展，龙江世纪杰座的具体分析以及贵公司的形象与实力，用短剧来放映。这样的效果会比传统的广告要新颖独特，也容易吸引投资者的目光。在宣传策略上，可以改变传统的方式，让媒体主动来为您报道，这样的广告招商片应该很独特，自然会吸引媒体前来报道，这比传统的平面广告效果要好，同时也达到了双管齐下的目的。十、立体化工作表进程一个项目在开发的同时就要进行宣传与预售，甚至在未开发之前，就要进行大量的宣传与推广，为开发之前做好充分的准备。又由于本项目是跨地域开发，所以在工作进程中应采用“立体双向交叉方式“安排开发事项，密切注意时间安排的合理性与技巧。本公司建议在项目立项之前，先进行前期的招商引资宣传工作；在项目立项时，把前期的资金投入项目的中期宣传中，进行中期的宣传招商工作，在后期的项目销售过程中，进一步把未完成的小额投资商引进；从而实行“滚动宣传、立体开发、交叉销售”的双赢目的。我公司为此将向本项目提供如下服务：（一）专题报告（印制成书）1、“世博”与上海2、上海经济结构中的地产3、外地企业进沪情况分析4、特色项目的创新透视5、“龙江世纪杰座”分析（多册）6、招商需知（二）影印文件1、 以上报告之配套光盘 2、专题宣传片3、上海风貌摄影及绘画（三）项目及企业整套VI设计，包括全部应用系统（四）项目小组跟踪服务 （五）媒体及宣传活动之组织 1、 展示推介会2、新闻发布会3、各种平面设计制作广告4、路牌、灯箱（六）专题研讨会策划、组织及效果分析（七）委托方其它要求