物管部天、周、月、季、年度周期工作细则.doc

物管部天、周、月、季、年度周期工作细则根据各岗位职责和各项职责的工作要求，对物管部的工作细化规范如下： 每天工作：一、每天早上，经理检查上一天工作，安排当天工作。二、每天上、下午，主管、管理员巡视分管辖区各一遍，【巡视内容细则】如下：1、检查辖区是否有违章现象，主要包括： 有无乱搭建，包括与申报装修图纸不一致、超越图纸范围等； 有无违规装修，包括未办理装修申报手续、装修垃圾乱堆放和不及时清运、损坏公共设施及绿化、影响基础与结构承重的建筑等； 墙壁有无乱涂、乱画，张贴广告； 有无在场内乱派发广告； 有无乱占公共地方。2、辖区是否有不安全隐患，主要包括： 房屋是否出现破损、漏水； 消防通道是否乱堆放、被堵； 输电线路是否完好、有无乱拉乱搭； 有无可疑人员活动； 装修有无安全防护，木工及电焊等动火作业是否配置灭火桶、有否安全监护人员，装修范围内有否乱拉乱接电线、有无线头裸露，空中作业有否安全监护措施，容易发生人身跌倒、掉落的地方有无防护等； 监控设备、消防报警装置有无损坏。3、辖区环境与卫生是否符合标准，主要包括： 树木花草有无损坏； 公共场所有无乱倒生活垃圾和装修垃圾，垃圾桶是否倒清； 有无乱停放车辆； 有无乱晾晒衣物； 有无不正常的噪声源、有无不正常气味。4、公共设施、设备是否完好，主要包括： 道路有无损坏，有无下沉、损坏及其他影响安全现象； 上下水管道是否渗漏； 公共地方是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品； 商户室内有无堆放危险品、有毒物品； 监控设施有无损坏，分包养护是否正常进行； 电梯运行是否正常，合格证是否到期，分包养护是否正常进行，电梯机房清洁状况及检查记录状况； 输电线路是否完好、安全，配电箱、公共照明是否完好，电房分包养护是否正常进行； 消防报警设备、安全门、消防箱、灭火器是否完好、配置是否齐全、有否过期等； 水电表设备是否完好； 井盖有无损坏，化粪池、下水道有无淤塞等。5、检查保安岗位值勤情况，主要包括： 保安值勤的到岗情况； 岗位仪容仪表情况； 对安全事件的处理状况等。6、检查商铺使用情况。主要包括： 与商户沟通，了解对管理服务意见； 检查有无长期未装修商户、已装修无店员开铺经营商户等； 有无擅自转租或乱张贴出租商铺招贴等。以上内容巡视完毕要做好巡视记录，每天下班前管理员将当天的巡视记录表（见附件）报经理审阅。巡视发现问题，能处理的应立即处理，重要、重大问题和不能处理的问题应及时向物管部经理汇报。经理对各分管区域人员巡查结果进行抽查，如果发现对以上六大类别中的问题漏检、检查后没有有效跟进落实的，每漏检或无落实一项次，在月度对责任人考核时扣5分，情节严重的可以加倍扣分。三、催收缴水、电费、管理费、租金和各项规定费用，缴纳给公司财务。四、受理客户装修申请，办理装修许可证。五、接待客户来信、来访，处理客户投诉并做好记录。六、按照规定流程，做好交铺、退铺工作。七、解答客户提出的业务咨询。八、安排房屋保养、维修任务，验收修缮质量。九、做好工作日志、投诉处理等记录（内容为：记录每天完成的工作、发现和处理问题，上级领导的指示，亟待解决的事务，突发事件，客户投诉等）。十、整理内务（包括整理文件与资料档案、图书报刊；清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等）。十一、处理辖区突发事件。具体规定见瓷海国际陶瓷交易中心安全状态与应急事件控制管理细则。十二、主管协助经理工作，经理外出时，主管代行经理日常工作职权。 每周工作：一、物管部每周一早上召开周会，跟进上周事务，安排当周工作。二、每周至少走访一次分管辖区客户，与客户交换管理意见，征询客户服务需求。三、对投诉进行一次回访。四、每周五物管部组织一次对辖区集体巡查。 每月工作：一、物管部总结月度工作，写出书面报告。编制下月工作计划。二、统计租金、管理费、水电费和各项相关款费收缴情况，清查是否有漏收、错收；采取措施对拖欠租金、管理费、水电费和物业管理相关款费的客户进行追收。三、对月维修项目进行一次回访，听取客户意见。四、物管部会同工程部、保安部，对辖区的环境、绿化、保安、消防、公共设施设备进行一次全面检查，汇总问题、组织解决。五、整理资料、档案，对发生变动的（包括：承租户变动、租金变动、管理费变动）作出修改。六、与有关单位联系，交换情况一次（包括：工商、派出所等），如有重要情况，报告公司领导。七、向内部宣传栏投稿，宣传表扬辖区内的好人好事和新风尚及物业管理心得，增强员工管理服务意识。八、物管部经理每月走访或电话访问一次辖区客户。 季度工作：一、物管部进行季度总结，细化下季度工作计划。二、组织全面检查辖区的消防设施（包括：消防栓、水源、灭火器、消防报警设备、安全门等）是否完好无缺，能否正常使用，发现问题及时报告有关部门处理。三、组织全面检查各化粪池、井盖有无损坏，检查化粪池、下水道有无淤塞，发现问题及时组织有关人员处理。 半年、一年工作：一、半年组织一次客户意见书面征询，进行统计分析，提出改善措施。二、一年组织清理一次化粪池。三、一年组织一次客户座谈会，听取客户对物业管理的意见和建议，提高客户参与管理的积极性。四、总结年度工作，写出书面报告，制定下年度工作计划。佛山市润丰物业管理有限公司2009年7月巡视记录表巡视日期： 年 月 日巡视项目大类发现问题记录（写明时间、位置、问题内容等）落实情况违章现象不安全隐患卫生状况设施设备保安值勤商铺状况巡视人（签署）： 经理（签署）：