卜蜂莲花营销策划方案.ppt

营销策略提报 营销策略纲要 一 策略梳理 二 战略确立 三 要素设计 四 执行方略 附 炒作 诉求点 备忘录 附一 MALL概念 附二 全民创富概念 附三 其他概念 一 策略梳理 1 基本条件 约1 5万m2待售产权商铺 期房 开盘时约正负零 入市期暂定为易初莲花 首个 店开业阶段 计划采用产权商城返租销售模式 并暂定返租率为10年8 提出10年8 返租 基于三种考虑 A 规避竞争 制造门槛 B 便于自主经营 C 投资高回报营销策略 2 S W O T分析 3 梳理 营销优势 首个MALL 首个产权商铺 首个返租 首个小面积铺位首例采用产权商铺销售模式 采用产权商铺的销售模式 考虑当地返租售铺的市场空白 对销售模式适当进行因地制宜的调整和适应 高起点入市 不是又推出一个商业楼盘 而是城市新商业的复兴 这对项目包装炒作推广提出了高要求 前期市场引导成为整体策略的重点 包括MALL炒作 投资方式认同 销售阶段的战术运用的创新和组合 价位设计要多方位考虑 二 战略提出 1 WHO 卖给谁 全民投资 大众的 广泛的 2 WHAT 卖的是什么 高回报 低风险 稀缺性的产权商铺 卖的是产权商铺 更是投资收益 3 WHY 为什么买 投资的唯一性 首个MALL CBD商业前景 投资的可观性 10年8 的回报 投资的安全性 品牌商家组合 仅有10 待售商业物业 投资的可行性 低门槛 4 HOW 销售过程 筹备期 引导期 认购期 开盘期 调整期 战役期 产权商铺 划小分割 返租回报 5 战略要点 市场引导是策略可行的关键 MALL概念 投资回报概念两者同等重要 认购水平是开盘火爆的关键 销售策略基本法 三 要素设计 4P 一 产品要素 1 概念包装 City up中原商业 国标 复兴 领航运动 国际化都市象征 华南MALL 上海新天地 中信广场并列 国际品牌组合 体验型商业 城市商业升级 国际化标准领航中原商业 CBD Businesswan新区 新商圈 新商业 最具含金量的商圈 直面城市未来 区域最大在建商业广场 区域商圈核心的形成 Living mall全生活商业广场 首个MALL ONLYONE 逛的新概念 优悠趣味 任游任逛 2 形象主题 CBD CENTER LIVINGMALL 500强企业 国际品牌组合 商业 联合国 购物 休闲 餐饮 娱乐ONLYONE时尚 文化 风情 体验SHOPPINGNEW 新区商圈地标 中原商业铺王 创富时代NO 1 MALL业态功能 购物 易初 梅森 步行街 休闲娱乐 影城 酒吧 书城 音像 网吧 电玩 KTV 美容SPA 健身 餐饮 地下小吃城 美食广场 休闲广场 演艺 集会 生态 SOHO小户型空中花园公寓 商住及其会所配套 3 产品包装 MALL商业品牌 一期进驻品牌 已招商 二期进驻品牌 在招商 易初莲花 梅森百货 21世纪河南影城 XXKTV 肯德基 CEPA香港免税店 三联书屋 星巴克 国美 香港铜锣湾 深圳好百年 台湾灿坤 关注品牌 有意向 MALL商业布局 1F 地心城 地心引力小食街 东区最大室内停车场 车元素精品店 1F 名店城 花街集市 财富广场 易初莲花 环艺广场 特卖场 人体造型秀 现场互动活动 背景音乐 攀岩峡谷 梅森百货 城市后街 室外步行街 热带雨林风情步行街 冰河世纪美食广场 城市休闲景观公园 2F 花园城 梅森百货 钟楼广场 亲子 游园 街头表演 游艺 休闲运动 水岸街市 3F 休闲城 时尚聚落 轻松爵士 逍遥乐园 蓝调境界 酒吧 书屋 乐坊 食肄 观景台 4F 影视城 21世纪河南影院 KTV 音像 演艺广场 风中舞台 5F以上 SOHO 城市公寓 小户型 入户花园 商务 MALL业态设计 A 主力店 B 步行街 C 影剧院 D 其他 易初莲花大卖场 A 主力店 世界500强 首度进驻CBD商业版块 目前东区最大的购物超市 演绎又一个 浦东正大广场 梅森MISSON 家百货 美式家居百货中原旗舰店 时尚 家居 生活 家主题概念 创造一站式 个性化 流行性的购物空间和家居生活流行总站 OUPDTE STATIOH 主导新世纪家庭消费文化时尚 花街集市 城市干线 花园小径 花车商亭 绿技鲜花点缀五彩霓虹 打造城市多彩的一面 构成农业路一道靓丽的城市风景 B 步行街 城市后街 城市后街是静谧的休闲的 特色小店 熟悉的店招 老主顾的招呼 演绎现代胡同 里弄商业的温情一面 打造 城市商业源于巷子 特色风情 热带雨林风情步行街 24小时全天候步行街 郁郁葱葱一派雨林 风格建筑的特色商铺掩映其中 购物的新奇愉悦 使之成为城市最具观赏性 最具 逛体验 的风情步行街步行街一侧联通百货 一侧通向美食广场 尽头则是休闲主题公园 打造一条绿色购物情趣街 水岸街市 逆水拾阶而上 阔绰的钟楼广场一侧是阳光 玻璃 溪水花池 木材造的一排街铺 步行街商业街的特质就是让购物和休闲相结合 水岸街市就是让你在购物 在休闲 C 21世纪河南影城 中原唯一国际标准影院 全国排列前五的顶级影院 五星级剧院式观赏环境 全数码声光设备 多种类型的豪华影厅 配以KTV 餐饮 音像 游戏城 这里也是明星见面会 歌手签唱活动 电影首映式 影视拍摄基地 城市时尚文化策源点 全年无休的欢乐据点 E 冰河世纪美食广场 塑造冰河 石器 铜器时代的主题情境 创造丰富情趣空间 适用全家大小用餐 休憩 集美食 娱乐 休闲为一体 F 其他购物 休闲 娱乐 餐饮 4 卖点梳理 一站式消费体验 两大主力店 三个广场 五星级影城 六百余个地下车位 七万余种零售品牌 八大国内MALL之一 九千余平米休闲公园 十万平米宏大规模 中原第一MALL 首个 目前最大 排名国内八大MALL 国际零售品牌组合 500强 美国百货 五星级影院 一批知名品牌 最具含金量地段CBD新区 商业前景 无竞争地带 五星级影院 中原唯一全国排前五 onlyone 购物 休闲 娱乐 餐饮 商住一站式 郑州最大的地下停车场 1 定价考虑范围 参照市场定价8000 10000元 消费心理定价1000 8000元 返租可承租范围10000 15000元 二 价位策略 定位考虑范围9000 15000元 分析一 10年经营收益相同 返租支出由800万 年补贴 不足部分在售价中补足 2 定价分析 800万年补贴按扣除17 租赁税后计共664万 m2 平均补贴36元 月m2 分析二 设定未来10年经营多种可能收益标准 计算总收益 不考虑800万贴补 A 平均50元 月m2经营收益 B 按80元 月 m2计 C 按100元 月 m2计 D 按30元 月 m2计 3 价位建议 底价 9000 10000元 符合市场价 接近消费心理 达到现金回收要求 1 35亿 1 5亿 考虑返租模式 价位有竟争力 首付和月供的投资门槛不高 对后期经营压力小 对800万 年补贴依赖小 表价 1F 12000元2F 10000元 考虑三年即返的促销运用以及营业税 优惠折扣等 以及前三年经营状况 商场装修 设备等 4 价位设计对营销策略提出相应要求 认购期 3000元抵10000元 5 付款方式设计 A 在总价扣除 B 在首付扣除 开盘期 三年即返 A 在首付中扣除 B 在总价中扣除 阶段战役促销期 万元投资基金 计划 投资基金在第四投资基金在第四年从返租中扣除年从返租中扣除 6 其他价格策略 以老代新 双优惠 现场2个点折扣控制 一次性付清折扣优惠 集团购买的折扣优惠 7 策略细节考虑 三年返扣除后定价的可行性 铺位划分 实用率 功能设置 分区 直接签合同 定金视为合同金一部分 银行放贷的技术处理 鉴于期房销售以及 大MALL 新颖概念 5点1线的通路展示尤显重要 三 通路要素 1 卖场 功能 销售 MALL展示 办公 财务 接待 道具陈列 沙盘 冾谈 活动区 室内 室外空间 外广场 功能 情趣 综合型卖场 承载对MALL的形象展示体验功能 概念 MALL 浓缩体验 构想 外广场气度 建筑标志物 水幕电影 两层钢架结构 园林小品 酒吧 2 现场 围墙 农业路人行道改造 3 展场略 4 动线 农业路引线展示 旗 灯箱 广告牌 107国道展示 旗 灯箱 广告牌 1 推广要求 短期集中广告投放 1 2版或全版形式 广告 炒作 公关事件 DM的整体传播 户外广告和展示活动的必要性 户外广告 包括周边街道广告 四 推广策略 2 推广费用 包括 广告 展示 促销 公共活动 卖场和户外广告的费用部分摊入 总销售额的2 约360万 引导 认购 开盘 MALL年 全民创富 财富日 3 节奏与诉求 4 推广方案 见执行策略 促销 SP 四 执行策略 1 策略 主题促销 15天 完善备战 造势亮相 蓄水集客 促进成交 策略调整 筹备期 引导期 认购期 开盘期 调整期 阶段战役 4 6月 5 7月 6 15 7 15 10 15天 15天 计划10月结束销售 余尾盘清销 1 5万平米一期推出 延长引导期 调整期 压缩销售周期 压迫促进成交 鉴于产权商铺 MALL 返租的创新 所以引导期成为营销重要阶段 认购期 开盘期以强势推广和强力促销手段 如三年即返 3000抵10000 短期内要集人气 营造热销气氛加快成交 开盘后 随着成交的递减 针对消费反馈 及时调整诉求和促销策略 设计实施阶段战役 再度拉升销售率 营销策略设计 确认 营销团队架构建设 广告 礼仪 装饰 经营公司 物管 景观 媒体 业内资源 法律 手续落实 许可证 销售面积 产权 银行按揭 合同 2 筹备期策略 销售准备卖场动线包装 资料准备 铺位划分 价格执行表 认购书 返租协议销售道具 沙盘 分层模型 效果图 三维动画 展板 商场平面图宣传品 楼书 DM 投资手册广告 平面设计 炒作缮稿销售工具 办公用品 计价表管理文件 管理制度 管理用表 人员 招募 培训 考核 POS 制服 策略测试 业界研讨会 团队体系建设 分工 策略提出 调整确认 销售准备 作业管制表 沟通 监督 检查 3 引导期策略 阶段一 MALL概念炒作 郑州 MALL年 MALL 新生活 项目热点结合消费生活进行专题炒作 让公众关注参与 概念 商业现状 冲击波 项目卖点结合MALL商业大概念进行炒作 MALL 新商业 MALL 新体验 NP 软文PR MALL 论坛 NP 系列软文PR 评奖活动 NP 系列软文PR 知识竞赛 AD 以MALL 论坛为事件 以专家领导 业内人士作证言式炒作 AD 以媒体和业界人士组织的评奖活动为事件 用设计师 策划师 经营商 品牌商家作专题炒作 AD 以MALL 新生活为主题进行有奖MALL知识竞赛 将项目卖点推出 促使公众关注参与 5月中旬开始 6月中旬 为期一个月 其中借易初开业 将阶段炒作推向高潮 并以首个店的火爆和易初国内各店状况 分析MALL商业前景 视炒作需要 可将 MALL 新生活 的炒作和第二阶段 投资概念 炒作相结合 策略要求炒作介入 起点要高 炒作版幅每次1 2版或全版 将炒作和活动内容编辑为 MALL 新生活 创刊号 郑州 MALL年 炒作软文统一系列主题 郑州 MALL年系列报道 设计业内人士 联合推荐奖 具体方案 略 阶段二 投资概念炒作 郑州 MALL创富年 全民投资 10年8 投资特点 抓住10年8 的卖点和对市场的吸引力 引起公众关注 低门槛 高回报 风险与安全保障 回报周期 家庭幸福保障计划 养老保障计划 儿童成长基金计划 创业基金计划 NP 系列广告EVEHT 10年8 猜猜看 广告 NP 系列软文 NP 系列软文 AD 让公众对10年8 的数字产生关注 兴趣和记忆 运用NP AD DM TV车体 户外等 广告形式 AD 10年8 系列报道和其他投资方式比较 AD 创富故事 炒作期为15天 不宜过长 炒作集中火爆 全民投资炒作可以和认购期广告相结合 统一炒作主题 郑州 MALL创富年 其中分主题为 郑州 MALL创富年 10年8 特别报道 和 郑州 MALL财富年 全民创富特别报道 软文的形式要有力 冲击 新颖 MALL 新生活 特别号 10年8 全民创富年 具体方案 略 促销3000元抵10000元 4 认购期 目的 促进客户登记 落定 手段 VIP客户认筹 优先选购权 开盘优惠 大抽奖 推广有针对性诉求 如 2万元创富计划 一年工资的理财计划 MALL 投资个案 认筹计划 系列平面广告 DM夹报或派单 20万份 财富传奇和投资锦囊 礼品书 创富白皮书 MALL 产权商铺投资手册 地段 品牌 经营团队 性价比 增值空间 投资知识 PR 广场展示会 说明 VIP客户权益设计 如送MALL消费券和会员卡 认购期不公布价格 SP 3000抵10000EVENT 集广告有奖 10倍现金 NP 倒计时 5 开盘期 SP 三年即返EVEHT VIP解筹PR 大抽奖 开盘秀NP 财富日 SP 三年即返 调价促进 以老带新EVEHT 投资讲座PR 周末抽奖 日日抽奖NP 来自开盘周的连续报道 开盘日 开盘后 开盘前 开盘预告 前两日 广告构想 拼图寻宝大抽奖 拼首付 月供 回报的数字 投资创富游戏棋 计算首付月供等 短信广告 VIP解筹 视认购人数 集中在开盘当日内 以兑奖 抽奖 饮食等聚集现场人气 开通接送专车 开盘仪式构想 CBD商业之门 MALL之门 财富之门 6 调整期 略 7 阶段战役期 略 城市商业主旋律 构建中原零售新持序 处处张扬着全球魅力的商际水准 NO 1财富跳板 其视野 市场是一般商业平台难以企及的 从中原到世界 中有二七广场 东有城市广场 优游趣味 任游任逛 轻松 新奇 愉悦 多彩 缤纷的商业新概念 关注的乐趣 和前东新区一起兴旺 和易初莲花一起 业态罗列 品牌罗列 一 MALL概念 时尚策源地 全城商业瞩目热点 网聚财气无所不在 CBD 强势商业广场 4 3 3黄金商业时代 具有区域商业广场和现代购物时尚中心的双全功能 城市时尚文化窗口 时尚消费 娱乐新天地 将传统购物中心的经营理论提升到新的更高层次 服务功能无限延伸 购物 娱乐 休闲为一体 第一落户的国际商业品牌 正大易初莲花 21世纪河南影院 第二批正在引进品牌 里巴支 三能书店 CEPA免税店等 好百年 家世界 台湾 铜罗湾百货兴趣参与 创富时代 谱写中原商业荣耀与财富传奇 跟着十多个国际商业零售巨头 根本不用担心聚富聚财的问题 民间资本900亿 何去何从 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