地产全年营销计划.ppt

2019全年营销方案 延迟符 目录 延迟符 延迟符 规划至2030年 涪陵城区人口105万人 城市建设用地85平方公里 市级区域性重大项目用地7平方公里 形成 一城二区五组团 的城市空间结构 一城 指涪陵城区 二区 指西部新城区和东部老城区 五组团 指江南组团 江东组团 江北组团 李渡组团和龙桥组团 01 城市建设用地整体规划 延迟符 经济 六稳 稳就业 稳金融 稳外贸 稳外资 稳投资 稳预期 楼市 三稳 稳地价 稳房价 稳预期 避免 朝令夕改 中央不会统一出台取消限购 限贷 稳健的货币政策不变 定向宽松 的落足点仍在实体经济 缓解中小企业融资难 住房不炒 的定位不变 房地产回归居住属性 投机需求仍被打压 市场秩序监管依然严厉 市场秩序整顿仍持续和加强 民生基调不变 增加有效供给 发展共有产权和租赁市场 1 2 3 4 5 延迟符 中央对近期调控总结 热点城市房价过快上涨势头得到遏制 市场预期出现积极变化 调控思路 坚持住房不炒 因城施策 分类指导 夯实城市政府主体责任 自住需求与投机需求被区分对待 一松一紧 1 信贷差异化 2 财税差异化 流动性松动 持续微调的货币金融政策一定程度上会改善房地产融资困难局面 1 大型优质房企融资有优势 2 中小型房企融资仍较困难 一城一策的精准化调控 引发部分城市 限售 限购 限签松动 1 经济较好 土地财政依赖程度小 人口净流入的一线和二线城市松动机率小 2 弱二线和三四线城市松动机率大 1 2 3 延迟符 从量变到质变 产品创新升级 刚改产品仍然是市场主流 去化难点在高总价产品 智能化概念成趋势 受市场关注 延迟符 融资难 转型难 多元化布局不如预期 面粉价格接近面包价格 焦虑 压力笼盖 大型房企 布局合理 踩准节奏 保证现金流 中小型房企 挖掘市场机会 做 小而精 联合开发 分摊风险 去地产化 寻找新的利润点 延迟符 2019年是充满博弈的一年中央在经济增长 住房消费和投资的协调关系中的博弈 地方政府在财政和房地产市场风险平衡中的博弈 企业在焦虑中与市场的博弈 延迟符 延迟符 延迟符 1 目前涪陵市场商业存量大 且去化缓慢 据统计存量约60万方 按每年6 7万方销量 去库存时间约8 9年 2 目前在售商业除西街外 其他项目均无返租 且不统一运营 投资者后期无保障 目前涪陵在售项目租赁状况均不乐观 3 目前竞品项目均为社区商业 体量与消费人群数量不匹配 商业做起来的可能性不大 4 西街商业 从地段 人流 交通等决定商业存活的基础条件上来看 在涪陵市场优势明显 无可比拟项目 延迟符 延迟符 中慧西街1F 2F 3F资产总值 1 46亿 除负一层 城市广场存量资产总值 811万 中慧社区存量资产总值 2882万 延迟符 中慧 西街铺存量 延迟符 中慧 西街铺存量 延迟符 城市广场铺存量 延迟符 中慧社区铺存量 延迟符 中慧社区铺存量 延迟符 延迟符 上上城3期 延迟符 西街 延迟符 六米立方 延迟符 第一城 延迟符 上上城 延迟符 瑞星三号 城市广场 延迟符 龙兴项目 延迟符 项目合计 备注 1 涪陵区域销售任务 39064万元 2 重庆龙兴项目保底销售任务 9425万元 根据市场和销售情况目标任务再做调整 单位 万 延迟符 延迟符 中慧 西街 中慧西街项目位于涪陵 实验商圈中心 涪陵兴华西路3号 涪陵实验中学对面 由住宅与天街商业构成 商业定位于集影院 餐饮 娱乐互动体验 购物 居住为一体的城市精致综合体 经营业态 B1F 室内步行街 精品超市 1F 青年时尚卖场 时尚餐饮 2F 青少年娱乐互动体验 中青年时尚卖场 简餐 3F 品牌餐饮 特色餐饮 4F 高档电影院 已确定 中慧 西街 地段优势 实验商圈成为涪陵未来的金融中心 购物中心 教育培训中心 西街为商圈中心地段 项目定位优势 打造集影院 餐饮 娱乐互动体验 购物 居住为一体的城市精致综合体 将提升区域整体商业价值 商家资源及完善商管保障体系 主力商家引进 丰富经营业态体验集群 10年租约 5年保障 中慧 西街 1 招商进度缓慢 目前没有落地商家 2 前期销售未做好销控 导致1 2 3楼小铺已销售 现剩下全是大铺 不便于整体销售 3 除B1有部分小铺 现剩余商铺总价过高 大部分总价100 500万区间 4 对比周边及涪陵商业市场 本项目单价整体偏高 延迟符 项目项目位于涪陵易家坝广场旁 是涪陵重点打造三大商圈城市中心区域 本项目现作为区域商业中心的地标 城市广场建成不仅成为了涪陵的新景观 同时也形成了新的商圈 目前城市广场已引进全国知名家电零售连锁企业 国美电器 国际知名快餐品牌 肯德基 和国内连锁院线品牌 嘉峪国际影城 的入住 同时 众多外来知名服装品牌以及本地知名的 爱家 连锁百货超市全都竞相入住城市广场 使得城市广场时尚圈显得欣欣向荣 热闹非凡 延迟符 1 项目位于涪陵易家坝广场旁 是涪陵重点打造三大商圈城市中心区域2 临街主干道 广场换道 下接南门山 上接高笋塘 交通便捷 四通八达 3 拥有成熟的商业圈 毗邻涪陵最大城市广场 三甲中心医院 高密度人居环境 在客流量上占着毋庸置疑的巨大优势 延迟符 1 物业较为陈旧 外部及内部形象较为差2 B2 B3层小铺相比3级市场单价偏高 再加上前期销售政策一次性抵扣5年租金 5年内业主没有直接收益 销售抗性大3 2 3层产权面积大 总价高 客户门槛高 延迟符 集中慧上上城 中慧6米立方 中慧第一城三大项目以中慧麻辣街为主题核心的商业体实现了品牌的整合与统一运营管理 大社区的完美形成整合三大项目数千户人居量为麻辣街提供稳定且充足的客流量 这对于麻辣街的商业有着极大的推动作用 再加 麻辣街本身独特的运营模式及特色街区的打造已成功吸引城区市民前往 未来 麻辣街的覆盖范围将更为广泛 延迟符 1 大部分商业是临街商铺 2 大部分商业都是租赁状态 3 部分商业有较大可扩展空间 4 部分商铺价格有一定优势 延迟符 1 大部分剩余商铺都是大铺 2 大部分商业都是位置很差 3 部分商业产权面积和实际使用面积不明确 后期每个铺都重新梳理 4 物业较为陈旧 外部及内部形象很差 没有商业氛围 5 大部分已租赁商铺 租金水平很低 年收益在集中2 4 延迟符 1 项目统一运营 招商先行 后销售 2 项目带租约销售 中慧西街营销策略 西街B1层 按照现有销售政策执行 招商倾向于品牌精品超市 销售按照分零小铺销售 西街1 2 3层 招商先行 根据招商落位 销售主推签约商家 营销策略 价格及销售政策 销售价格 按照现有价格体系暂时执行 大客户及团购客户一事一议 销售策略 按照现有标准执行 即 1 前3年一次性抵扣房款 降低投资门槛 2 第4年和第5年按照合同总价每年8 回报返还业主 3 从第6年起业主收益按照后期运营实际租金分配 主题及主题广告语 统一运营 带租约销售 0 风险投资 收益稳定 核心商圈铺 商铺原始股 带租约销售 0 风险投资 推广策略 以线下为主 线上为辅 以渠道为王 活动贯穿 中慧西街推广手段 1 内渠 电话Call客组 外拓组 约30人 2 外渠 由于涪陵地区渠道公司资源匮乏 目前签约1家二手房公司 目标是整合全城二手房公司3 营销中心工作人员每人分配3 4个商铺 在各大网站及朋友圈推广 进入3级市场 吸引置业客户4 老带新 全员营销 前期已执行 但目前效果不好 后期加强运营及执行力5 自由经纪人 全面启动及招募自由经纪人6 巡展 指在某个区域内巡回展出 提高品牌知名度 扩大品牌影响力和提高市场占有率 媒体运用 1 自媒体 公司员工朋友圈转发 增加曝光率2 网推公司 启动网推公司 服务整个集团公司旗下项目 含招商运营 3 朋友圈广告 前期朋友圈广告效果不错4 轿厢广告 西街B1开盘前有需要继续上5 车库道闸 西街B1开盘前少量投放6 公交车车身广告 西街B1开盘前少量投放 项目包装 1 项目阵地包装 见包装方案2 营销中心氛围包装 见包装方案 带租约销售 现有租商铺带租约出售 未出租商铺可先招商 招商后带租约包出售 从老业主 现有租户入手 一对一洽谈 寻找意向买家出售 存量出售 信息分配到营销部每个人 挂各大二手房网站及二手房公司 以二手房平台作为销售渠道进行销售 分销渠道 定出一个价给予分销团队 分销团队以定价为基准自行销售 销售价格 按照现有价格体系暂时执行 大客户及团购客户一事一议 销售策略 1 按照现有标准执行 带租约销售和销售空铺 业主自行收租和自行租赁2 带租约销售 不管是已招商或者空置 一律统一招商 5年保底收益 每年6 已出租的公司统一收租金 5年内业主保底收益每年为6 如果已出租的年收益超出6 的商铺 业主可以自行收取租金 公司不保底收益 城市广场及第一城超市 1 按照现有价格体系暂时执行 一次抵扣3年租金和后2年每年8 的收益2 按照新的价格体系 针对城市广场及第一城超市新版价格表 带租约销售 每年按照实际收益分配给业主 存量商铺推广策略 主题及主题广告语 推广策略 以线下为主 线上为辅 以渠道为王 活动贯穿 统一运营 带租约销售 0 风险投资 收益稳定 核心商圈铺 商铺原始股 带租约销售 0 风险投资 存量商铺推广手段及媒体运用 1 内渠 组建6 8人渠道团队 针对项目情况作渠道拓展2 外渠 由于涪陵地区渠道公司资源匮乏 目前签约1家二手房公司 目标是整合全城二手房公司3 置业顾问 存量置业顾问出去针对性寻找客户4 老带新 全员营销 前期已执行 但目前效果不好 后期加强运营及执行力5 自由经纪人 全面启动及招募自由经纪人 媒体运用 1 自媒体 公司员工朋友圈转发 增加曝光率2 网推公司 启动网推公司 服务整个集团公司旗下项目 含招商运营 3 朋友圈广告 前期朋友圈广告效果不错4 轿厢广告 西街B1开盘前有需要继续上5 车库道闸 西街B1开盘前少量投放6 公交车车身广告 西街B1开盘前少量投放 项目包装 1 项目阵地包装 见包装方案2 营销中心氛围包装 见包装方案 延迟符 瑞星3号出售信息 已制作 瑞星3号出售信息 已制作 延迟符 六米立方 延迟符 延迟符 延迟符 以下对一些效果显著的媒体建议投放线上媒体 涪陵在线 线下媒体 电梯轿厢广告 公交车车身广告 微信朋友圈 延迟符 1 销售经理岗位空缺 后期由项目负责人晋升 2 现有2名销售部副经理分别兼任项目负责人 3 现有3名销售主管进入管理岗位不参加业务接待 后期进入营销系统不参加管理提佣 有个人业务接待任务 4 后期3期及龙兴项目渠道归项目负责人管理 不再设置渠道经理 5 项目负责人工作地点项目营销中心 延迟符 延迟符 延迟符 单位 万 延迟符 延迟符 延迟符