房地产公司管理制度.doc

.房 地 产 公 司管理制度编制单位：武安市明芳房地产开发有限公司编制日期：2016.11.15版本：第一版目录第一章 总则41 目的42 适用范围4第二章 公司组织管理机构51 公司组织管理机构图52 人员分布5第三章 项目开发总体流程61 项目开发总体流程图62 项目开发总体流程说明10第四章 工程项目管理工作流程151 施工协调管理流程152 档案信息管理流程173 项目安全管理工作总体流程194 项目质量管理工作总体流程245 工程进度款管理工作流程286 工程变更管理工作流程307 成本控制管理工作流程328 项目进度管理工作总体流程35第五章 管理制度381 日常工作管理制度382 公司财产、办公用品管理制度393 行政档案管理制度394 监理、总包、分包的管理制度405 工程施工管理制度506 工程质量控制制度607 施工进度管理制度648 投资控制管理制度659 工程验收流程管理6810 奖罚流程制度69第六章 岗位职责701 总经理职责702 工程副总经理职责703 办公室专员职责714 工程部经理职责725 材料设备专员职责736 专业工程师职责757 资料档案员职责768 外联专员岗位职责779 安全员岗位职责78第1章 总则1 目的 为规范公司业务流程，明确房地产公司工作环节职责，提高管理水平和工作效率，实现工作的规范化、程序化，根据我公司实际，制定本制度。2 适用范围 2.1 本制度适用于房地产公司工程建设项目工程管理工作。 2.2 房地产公司主要对工程项目的质量、进度、投资、资金负责，管理协调与工程有关的设计、施工、监理、质监、安监、地方干扰等方面的关系，保证工程的顺利实施。第2章 公司组织管理机构1 公司组织管理机构图董事长总经理副总经理（工程指挥部）工程部经理材料设备员资料档案员安全专员专业工程师办公室专员外联专员2 人员分布副经理3名外联专员1名瑞景新都光明新城 房地产公司现有副经理3名，外联专员1名，专业工程师4名，电工1名，材料兼安全专员1名，后勤3人。房地产公司 专业工程师1名材料兼安全专员1名后勤2名（门岗）专业工程师3名后勤1名（厨师）第3章 项目开发总体流程1 项目开发总体流程图部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程1层次2概要项目立项与科研部门公司主管领导工程指挥部设计单位各职能部门节点ABCD1审批反馈审批项目建议书前期手续计划编制土地合同订立结束进入设计阶段项目可研项目可研评审23456公司名称武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部签发人 签发日期 部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程2层次2概要项目设计与招标部门公司主管领导工程指挥部设计单位各职能部门节点ABCD1审批反馈审批设计招标配合编制资金计划结束进入实施阶段材料技术协议通过施工图及预算审查通过初设评审初设批复否施工图设计及预算否初步设计物资采购制定物资采购计划23456公司名称武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部签发人 签发日期 部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程3层次2概要项目实施阶段工作流程部门各职能部门工程指挥部监理单位施工单位节点ABCD1反馈监督配合反馈现场施工准备委托施工监理编制项目施工组织总设计落实开工条件合同管理进度管理安全管理质量管理造价管理技术管理档案管理通过满足结束进入竣工验收与评价土建、安装施工、调试否23456公司名称武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部签发人 签发日期 部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程4层次2概要项目竣工验收与评价部门各职能部门工程指挥部监理单位施工单位节点ABCD1配合监督反馈审批审计竣工验收结束评价考核竣工结算资产移交工程结算资料移交通过通过启动投用否整改23456公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司编制单位 工程指挥部签发人 签发日期 2 项目开发总体流程说明2.1 流程目的 本流程为自项目建议开始至竣工验收交付使用结束的总体管理流程，为加强对房地产开发业务的管理，减少和避免失误，提高综合效益。2.2 项目开发管理 2.2.1 项目建议书（项目选择）：由公司领导层根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。工程指挥部根据项目情况编制项目建议书报公司领导审批。 2.2.2 可行性研究：由工程指挥部按房地产开发可行性研究管理办法执行。 2.2.3 可研评审（投资决策）：决定投资项目的可行性研究报告报公司审批。根据房地产开发项目可行性研究报告，结合公司自身情况，公司领导对是否投资开发该项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。 2.2.4 土地合同订立：项目确定后，工程指挥部应组织尽快与土地持有方签定正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门鉴证或公证。 2.2.5 计划编制：土地合同签定后，工程指挥部经理应组织编制项目开发详细计划书，明确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图设计及优化、施工监理的委托、施工队伍的选择及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等的方式、方法及相应计划安排。 2.2.6 前期手续：工程指挥部指导并会同项目公司相关人员有步骤地办理有关手续，主要有： 2.2.6.1 向开发管理部门报批项目，申报开发经营许可证。 2.2.6.2 向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。 2.2.6.3 向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。 2.2.6.4 向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。2.2.6.5 如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。2.2.7 设计招标配合：工程指挥部牵头，公司相关部门配合，招标确定设计单位单位。2.2.8 初步设计：由设计单位根据工程指挥部提供的项目规划条件，项目地形图、市政管网线路图等进行初步设计。2.2.9 初设评审：工程指挥部对设计单位的初步设计组织相关领导进行评审，主要审查相关经济技术指标是否满足公司要求。2.2.10 初设批复：初设评审完成后，工程指挥部向规划部门报批，组织申领建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。2.2.11 施工图设计及预算：初设批复通过后，由设计单位进行施工图设计及预算，工程指挥部对施工图及预算进行审查，确认施工图及预算。 2.2.12 材料技术协议：施工图及预算通过后，工程部应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备、材料选型、定位工作，由公司采购部制定相应的采购计划，进行物资采购。2.2.13 编制资金计划：工程指挥部主导，公司相关部门配合，编制资金计划，确定工程实施前，资金来源、数量到位，保证工程顺利实施。 2.2.14 现场施工准备 2.2.14.1 工程部负责委托测量与勘探，办理地形图和工程地质勘察资料。 2.2.14.2 工程部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。 2.2.15 委托工程施工监理：所有开发项目原则上都要委托施工监理。宜采用招标或议标的方式选择工程监理单位；应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。工程部技术部负责组织委托监理。 2.2.16 编制项目施工组织总设计：项目具备开工条件时，总工程师组织工程指挥部编制项目施工组织总设计，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。 2.2.17 落实开工条件：项目施工组织总设计确定后，工程指挥部应按计划组织选择施工队伍，签订正式的施工合同。工程开工前，工程指挥部配合公司相关人员办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督、安全监督等手续。 2.2.18 施工管理：开工条件具备后，组织施工单位进场施工，工程指挥部负责施工管理。管理内容主要包括： 2.2.18.1 组织施工前的图纸会审，审核施工单位的施工组织设计； 2.2.18.2 协助施工单位解决现场的特殊困难； 2.2.18.3 督促施工单位按合同要求完成施工进度，实事求是地对工程进度做出签证； 2.2.18.4 清点、验收甲供材料，督促施工单位做好工程材料的取样检验，检查材料合格证； 2.2.18.5 督促施工单位做好分部、分项工程的自检、互检工作，组织进行隐蔽工程的验收，严格控制工程质量； 2.2.18.6 及时发现、处理施工中出现的问题，对质量事故，必须向公司及有关行业主管部门反映，妥善处理； 2.2.18.7 协调解决两个以上施工单位的施工交叉关系； 2.2.18.8 督促施工单位进行工程维修。 2.2.18.9 委托监理公司进行施工监理的项目，要严格按照委托监理合同、工程监理实施细则对以上施工管理工作进行分工，避免与公司工作交叉，并按委托监理合同、工程监理实施细则对监理单位进行日常监督。 2.2.18.10 工程款拨付：工程指挥部根据工程进度，编制开发项目的季度、月度用款计划，交财务部组织资金。施工单位按合同提报工程付款计划后，由公司预算部门进行审核，并配合财务部拨款。 2.2.19 竣工验收： 2.2.19.1 开发项目（单项工程）竣工后，先由工程指挥部组织初验，初验合格后向质量监督部门申请验收。 2.2.19.2 成片开发项目竣工后，工程指挥部组织初验，然后报当地政府组织有关部门进行综合验收。 2.2.19.3 开发项目验收合格后，工程部将工程项目资料综合整理后按规定时间向城建档案馆报送。 2.2.20 工程造价决算：工程竣工后，由公司预算部门审核施工单位提报的工程竣工造价结算（必要时，可委托审计事务所进行审计），工程指挥部配合，并与施工单位办理工程造价结算手续。财务部依据确认的工程造价结算编制工程竣工财务决算，对项目工程投资进行竣工清点。 2.2.21 技术档案管理：工程指挥部根据档案管理要求制定相应办法进行管理，主要是： 2.2.21.1 收集、保管开发项目的原始资料，包括立项批文、用地许可证、建设用地规划许可证、拆迁验收证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、开工报告等等。2.2.21.2 收集开发项目的全套工程资料，审查、保管施工单位提交的竣工资料，包括工程地质勘察报告、规划图、施工图、图纸会审记录、重要施工日志、材料化验与试验报告、隐蔽工程验收单、设计变更记录、现场签证、质量事故处理报告、竣工决算书等。2.2.22 评价考核：工程指挥部根据公司相关规定对项目全过程进行评价，对项目参与人员进行考核，书面形式反馈公司主管领导，为公司后期项目开发积累相关经验。第4章 工程项目管理工作流程1 施工协调管理流程1.1流程图部门名称工程指挥部流程名称施工协调管理流程层次2概要协调部门公司职能部门工程指挥部监理单位施工单位节点ABCD1召开工程例会，解决相关施工出现的问题审批工程开工报审表结束配合协调解决问题审批复工申请下达工程暂停令是否是否下达工程暂停令提出需要施工单位解决的问题审核工程开工报审表工程竣工后参加启动工作确认整改完成后提出复工申请负责落实解决影响工程施工的相关事项组织工程开工条件 满足组织编写工程开工报审表办理开工手续开始23456公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司编制单位 工程指挥部签发人 签发日期 1.2 流程说明1.2.1 办理开工手续：施工单位进场后，施工单位到政府相关部门办理开工前所必须的各项手续。1.2.2 编写工程开工报审表：具备开工条件后，施工单位组织编写工程开工报审表，报监理审核，工程指挥部审批。开工报审表格式按照建设厅文件格式编制。1.2.3 组织工程开工：工程开工报审表审批通过后，施工单位组织开工。1.2.4 施工过程中出现质量、安全、进度等问题，工程指挥部组织召开工程例会，协调解决相关问题。监理单位按照程序对问题的严重程度进行分析，确定是否暂停施工。不需要停工的，施工单位按照工程指挥部和监理单位的要求进行落实整改。1.2.5 需要暂停施工的，施工单位在停工整改完成后，提出复工申请，工程指挥部配合监理单位对整改情况进行复查，按要求整改完成的，监理单位批准复工。1.2.6 监理单位配合协调解决出现的问题，施工单位按照工程指挥部及监理单位的各项要求组织施工，工程竣工后，参加项目启动工作。2 档案信息管理流程2.1 流程图部门名称工程指挥部流程名称档案信息管理流程层次2概要档案信息部门公司职能部门工程指挥部监理单位施工单位节点ABCD1反馈开始结束工程竣工档案移交至公司档案室接受工程竣工档案 移交审查工程竣工档案提出档案管理的目标计划及要求审核相关文档确认工程竣工档案 移交审核工程竣工档案工程竣工档案移交经施工单位审核后上报验竣工资料按要求对文件资料进行归档工作收集自身负责的所有相关文档档案及影像资料确认工程档案管理目标、档案范围及要求23456公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司编制单位 工程指挥部签发人 签发日期 2.2 流程说明2.2.1 开始：项目确立后，工程指挥部成立，由工程指挥部提出档案管理的目标计划及要求，确保工程档案和工程同步进行。2.2.2 施工单位进场后，工程指挥部组织监理单位、施工单位相关人员对项目档案管理的目标计划及要求进行传达，相关单位负责人进行确认。2.2.3 工程过程中，施工单位根据档案管理的要求收集自身负责的所有相关文档档案及影像资料，监理单位负责按要求审核相关文档。工程指挥部组织定期不定期的随机抽检，确认档案的同步、完整、真实。2.2.4 施工单位资料员按要求对文件资料进行归档工作，待工程竣工后，施工单位按要求装订完成，自行审核后提交至监理单位审核。监理单位确认资料符合要求后报工程指挥部审查。2.2.5 工程资料的交接：竣工档案通过工程指挥部审查后，施工单位办理工程档案的移交手续，档案移交至监理单位，监理单位予以确认，然后监理单位把施工单位竣工资料和监理单位竣工资料一并移交至工程指挥部，工程指挥部予以接受。2.2.6工程指挥部相关人员在资料接受完成后，按照公司资料管理的相关规定，反馈相关信息，及时完整的把项目竣工档案移交至公司档案室。3 项目安全管理工作总体流程3.1 流程图部门名称工程指挥部流程名称项目安全管理工作总体流程1层次2概要安全部门公司职能部门工程指挥部监理单位施工单位节点ABCD1监督检查工程安全管理体的建立和运行开始A开工前，召开第一次安全会议是符合要求审批参建单位的安全文明施工策划督促、检查参建单位编制安全管理制度、台账及危险点预控措施建立安全管理制度和安全管理台账建立安全管理网络否审核安措费使用情况，对现场安全文明施工条件及措施落实情况进行 把关施修改完善编制安全监理工作方案，建立安全管理台账开工前，落实安全文明措施，落实安全会议精神和风险、应急、分包等管理措施修改完善编制安全文明施工实施细则方案及危险点预控措施，建立安全管理台账23456公司名称武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部签发人 签发日期 部门名称工程指挥部流程名称项目安全管理工作总体流程2层次2概要安全部门公司职能部门工程指挥部监理单位施工单位节点ABCD1组织开展各类安全检查总结并制定安全管理改进计划全过程安全管理监督检查指导反馈A监督指导项目问题整改评价，总结上报；监督改进落实情况并提出预防措施定期召开安全会议组织开展安全管理活动定期开展危险点预控管理分包管理落实季度及专项安全大检查组织月度和随机安全检查组织实施全过程安全管理达到安全开工条件监督检查项目施工现场安全文明状况，对重要工序、危险点、特殊作业实施旁站，协调交叉作业和工序交接中安全文明施工问题B每月开展安全教育，开展安全检查活动，落实安全会议决定和安评、危险点、应急和分包管理制度和措施，实行隐患整改闭环管理，保持安全文明施工环境23456公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司编制单位 工程指挥部签发人 签发日期 部门名称工程指挥部流程名称项目安全管理工作总体流程3层次2概要安全管理部门公司职能部门工程指挥部监理单位施工单位节点ABCD1结束分析总结评价结果总结上报符合要求符合要求持续动态改进保持良好文明施工环境继续整改是否对检查和评价中存在的隐患进行整改闭环B23456公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司编制单位 工程指挥部签发人 签发日期 3.2流程说明：3.2.1 建立安全管理网络：工程指挥部成立后，指挥部安全专员组织，根据公司安全部各项规定要求，指挥部负责人安排相关人员配合，完成项目安全管理网络的建立。公司安全部负责监督检查项目安全管理体系的建立和运行。3.2.2 建立安全管理制度和安全管理台账：在已建成的安全管理网络下，工程指挥部根据公司安全管理制度，结合项目实际，制定项目的安全管理制度，安全专员负责制度的传达和实施。并建立安全管理台账，对安全问题进行登记。3.2.3 督促、检查参建单位编制安全管理制度、台账及危险点预控措施：在现行安全法等国家法律法规规定内，各参建单位（包括监理、施工等）在项目安全网络及管理制度下，编制所辖范围内的安全管理制度、台账及危险点预控措施，工程指挥部负责督促、检查。3.2.4 审批参建单位的安全文明施工策划：工程指挥部对完成安全文明施工策划的单位部门的策划进行审批，全部修改完善，符合要求后，开工前召开第一次项目安全会议。3.2.5 第一次项目安全会议：项目第一次安全会议主要统一思想，对项目的安全工作进行总体部署安排，监理单位对安措费的使用情况进行审核，对现场安全文明施工条件及措施落实情况进行把关，施工单位在开工前，把安全文明措施落实到位，把安全会议精神和风险、应急、分包等管理措施落到实处。3.2.6 达到安全开工条件：在各项制度、措施都落实到位，工程指挥部确认达到开工条件后，向公司领导及公司安全部反映情况，组织开工。3.2.7 组织实施全过程安全管理：项目正式开工后，工程指挥部组织实施项目的全过程安全管理。主要监督监理单位检查项目施工现场文明状况，对重要工序、危险点、特殊作业实施旁站，协调交叉作业和工序交接中安全文明施工问题。检查施工单位安全教育开展情况，安全检查活动开展情况，安全会议决定和安评、危险点、应急和分包管理制度和措施落实情况，全过程实行隐患整改闭环管理。公司安全部对全过程安全管理进行监督检查。3.2.8 组织开展各类安全检查：工程指挥部在公司安全部的指导监管下定期召开安全会议，组织开展安全管理活动，组织月度和随机的安全检查，落实季度及专项安全大检查，定期开展危险点预控管理。3.2.9 评价，总结上报：工程指挥部定期对安全管理工作进行评价总结，监督改进落实情况并提出预防措施，并将结果上报至相关部门，公司安全部根据上报情况进行总结，并制定安全管理改进计划，工程部监督指导问题整改。3.2.10 对检查和评价中存在的隐患进行整改闭环：各参建单位对检查和评价中存在的隐患采取整改闭环，整改达到要求的持续动态改进，不达要求的继续整改，保持良好文明施工环境。3.2.11 分析总结、评价结果、总结上报：由安全技术部最后对全过程安全管理工作中存在的问题，整改落实情况，落实效果进行分析评价，按要求把结果上报至相关部门，以便持续改进。4 项目质量管理工作总体流程4.1流程图部门名称工程指挥部流程名称项目质量管理工作总体流程1层次2概要质量管理部门公司职能部门工程指挥部参建单位节点ABCD1加强设备采购质量管理和监造工作定期随机检查在建工程质量开始建立质量管理体系及规章制度A组织中间验收对项目质量进行全过程管理B施工单位监理单位设备供应公司调试试验单位设计单位23456公司名称武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部签发人 签发日期 部门名称工程指挥部流程名称项目质量管理工作总体流程2层次2概要质量管理部门公司职能部门工程指挥部参建单位节点ABCD1参加工程竣工验收批准工程项目启动计划书汇总竣工验收出现的缺陷并组织复检组织工程质量竣工验收编制工程项目启动计划书A配合做好复检工作结束负责投产后质量保修工作在规定的时限内完成消陷工作B23456公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司编制单位 工程指挥部签发人 签发日期 4.2 流程说明 4.2.1 开始：建设项目工程指挥部成立后，工程部门负责人组织相关人员建立项目质量管理体系，制定质量管理规章制度。并通过会议形式下达至相关参建单位，保证质量管理工作思想统一，有章可循。4.2.2 对项目质量进行全过程管理：工程指挥部负责对所有进场单位进行质量全过程管理。主要管理内容包括：4.2.2.1 设计单位保证供图进度和质量；派驻工地代表；及时答复参建各方提出的设计问题；参加质量检查及质量事故调查等工作。4.2.2.2 施工单位建立健全施工质量管理体系和制度；制定落实质量保证措施；加强分包质量管理；严格工序管理，组织好内部质量检查、验收工作，参加工程质量检查，质量事故调查和处理等工作；完善施工质量档案管理。4.2.2.3 监理单位建立健全监理质量控制保证体系，制定见证、旁站、巡视、平行检验等监理工作制度，并确保有效实施；审查施工单位的施工组织设计等有关文件；组织检查验收进场设备和材料；严格施工过程质量控制，定期编写过程质量报告；组织或参加过程质量检查，过程质量事故调查和处理；建立健全工程监理质量档案。4.2.2.4 设备供应公司严格执行国家及行业标准、合同规定，提供全套产品质量证明文件，并按合同规定提供技术培训和现场安装试验技术指导及相关服务，配合监造工作。公司采购部要对设备供应单位进行质量管理工作。4.2.2.5 调试试验单位严格执行有关规定，编制调试试验大纲，提交准确、齐全的工程调试、试验报告。4.2.3 定期、随机检查工程质量：工程指挥部要按照质量管理体系的要求，组织定期和随机的工程质量检查，对检查中发现的问题要求相关单位进行整改并组织复查，并做好记录，整改必须落实到责任人。4.2.4 中间验收：工程部负责对完工工程的中间验收工作，参建单位按规定申请验收程序，工程部组织人员进行中间验收，不合格的安排整改，整改完成后予以复验。验收合格后，按规定办理验收手续，进行资料档案存档。工程部督促施工、监理单位及时报送有关工程建设的各种文件资料，由项目公司资料员做好档案文件的收集、整理、移交等工作。对关键的设备安装和施工工序，由工程部进行重点控制，加强监督检查的力度，采取有效的措施，对各个环节实施连续的监控4.2.5 竣工验收：工程竣工后，工程指挥部组织相关人员进行工程质量竣工验收，由工程指挥部编制工程项目启动计划书报公司相关部门批准后，按规定开始竣工验收程序，对竣工验收中存在的问题工程指挥部进行汇总，安排相关部门在规定时间内完成整改。整改完成后工程指挥部组织复检，复检合格后，办理竣工手续。4.2.6 质量保修：竣工验收完成后，进入质量保修阶段，各参建按照合同进行质量保修工作。5 工程进度款管理工作流程5.1 流程图部门名称工程指挥部流程名称工程进度款管理工作流程层次2概要进度款管理部门公司预算部门工程指挥部监理单位施工单位节点ABCD1审批监督材料供应、劳务分包款项的支付情况审核审查付款申请结束支付预付款进度款审核材料供应劳务分包提出的付款申请办理预付款或进度款1. 编制工程预付款报审表，申请支付工程预付款2. 根据工程施工完成形象进度编制工程进度款报审表开始23456公司名称武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部签发人 签发日期 5.2流程说明：5.2.1 开始：合同签订后，施工单位按照合同规定组织工程施工。5.2.2 进度款付款申请：工程达到付款条件时，施工单位按要求编制付款申请表。合同规定有预付款的，办理预付款手续。进度款按工程施工完成形象进度编制工程进度款报审表。5.2.3 审查审核付款申请：付款申请表编制完成后，报监理单位进行审查、工程指挥部审核后报公司预算部门进行审批。工程付款的依据是工程指挥部负责人等各级责任人确认、公司预算部填写的工程付款确认单，填写工程付款确认单的依据是根据合同计量要求核实的工作量计量清单。工程竣（完）工结算造价为财务最终付款依据。工程指挥部协助办理付款手续。5.2.4 办理进度款（预付款）：付款报审表经公司预算部门审核通过后，施工单位到预算部办理付款凭证，提供相关证明文件，按规定到财务部门办理付款手续。5.2.5 支付材料款、分包工程进度款：材料款及分包工程款由总包单位按企业规定自行办理支付，工程指挥部负责监督材料款和分包款的支付情况，并做记录保存，及时发现支付中存在的问题，并提出意见建议，要求总包单位执行，避免出现纠纷，影响工程实施。6 工程变更管理工作流程6.1 流程图部门名称工程指挥部流程名称工程变更管理工作流程层次2概要工程变更部门公司相关部门工程指挥部监理单位施工单位节点ABCD1是实行重大工程变更审批规定现场监督实施否是否重大变更审核是否同意变更 是监督实施从质量、进度、投资控制角度审查组织实施工程变更编制工程变更预算书结束报送工程变更单汇总表提出工程变更开始23456公司名称武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部签发人 签发日期 6.2 流程图说明6.2.1 开始：施工单位将变更申请、变更方案提交给监理单位。6.2.2 变更监理审查：监理单位召集相关监理工程师根据施工合同、现场实际条件等因素对变更申请、变更方案进行研究，出具书面意见后返回施工单位。6.2.3 编制工程变更预算书：监理单位同意变更的由施工单位编制工程预算书报监理单位审查，工程指挥部审核，审查审核从质量、进度、投资控制角度进行。6.2.4 是否属重大变更：一般性的变更由工程指挥部经理审批；对项目投资、工期影响较大的工程变更报请公司总经理、董事长批准。6.2.5现场监督实施：工程变更批准后，监理单位配合工程指挥部现场监督实施，施工单位组织实施工程变更。6.2.6 报送工程变更单汇总表：工程结（决）算时，由施工单位报送工程变更单汇总表至公司预算部门进行结（决）算。6.2.7 工程指挥部组织监理单位对变更进行分析，造成即成损失的，要明确责任，后下发给施工单位执行。7 成本控制管理工作流程7.1流程图部门名称工程指挥部流程名称成本控制管理工作流程层次2概要成本控制部门公司预算部工程指挥部监理单位施工单位节点ABCD1审核概预算审查（事前）1. 审查竣工决算2. 补偿与索赔3. 扣质保金开始施工招标择优选择施工单位优化设计施工图会审进度款支付1. 审查合同价分解2. 审查设计变更3. 核对材料、设备订货动态控制（事中） 实现成本控制目标结束竣工验收决算（事后）合同归档并对价款使用进行控制、分析、反馈根据施工合同组建项目部，做出成本管理规划及资金使用计划23456公司名称武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部签发人 签发日期 7.2流程说明7.2.1 开始：项目起始，工程指挥部开展成本控制管理工作。7.2.2 优化施工图设计：设计单位完成图纸设计后，工程指挥部结合公司相关部门及参建单位对施工图组织会审，对施工图进行优化，公司预算部门审核施工图预算，结合设计图纸的自审、会审的其他相关资料按现行的行业定额、材料价格信息及有关费用的指导性取费率为依据编制施工图预算，确定预算成本。 7.2.3 选择施工单位： 在工程招投标阶段，根据工程概况和招标文件，进行项目成本预测，工程指挥部提出投标决策意见，择优选择施工单位。7.2.4 动态控制：施工单位确定后，施工单位根据施工合同组建项目部，做出成本管理规划及资金使用计划，监理单位对成本进行动态管理。7.2.5 合同归档并对价款使用进行控制、分析、反馈：工程施工过程中，施工单位负责合同的归档，并对价款使用进行全过程的控制，同时进行分析，及时反馈项目成本运行情况。7.2.6 审查资料、控制成本：在合同执行过程中，工程指挥部负责审查合同价分解，审查设计变更，核对材料、设备订货，在成本有效控制下进行进度款的支付。7.2.7 竣工验收决算：在工程完成后，进行竣工决算时，公司预算部门负责审查施工单位的竣工决算，并控制补偿和索赔和扣留质保金，从而在时候有效控制成本。7.2.8 实现成本控制目标：通过事前、事中、事后全过程成本的控制，最终保证成本控制目标的实现，为公司项目建设实现最大化盈利。8 项目进度管理工作总体流程8.1流程图部门名称工程指挥部流程名称项目进度管理工作总体流程层次2概要进度管理部门公司部门工程指挥部监理单位施工单位节点ABCD1审查审查审批根据工程立项批复编制工程前期进度计划及总进度目标进度控制工程各节点进度变更造成项目变化，实际值与计划值比对结合月底存在的问题及相应对策，汇总编制建设月报每月检查进度执行情况及时纠正偏差编制工程物资供应协调表汇总工程施工进度计划和物资供应协调表审核工程施工进度计划是否满足工期要求 是审核调整后施工进度计划根据施工图编制工程施工进度计划对相应的施工进度计划进行调整报出形象进度报表结束否实施施工进度计划23456公司名称武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部签发人 签发日期 8.2 流程说明8.2.1 编制工程前期进度计划和工程进度总目标：项目立项审批完成，工程指挥部成立以后，根据工程立项批复，工程指挥部相关人员编制工程前期控制计划，明确工程前期工作安排和进度，同时根据施工图，确定项目实施总的进度目标，用以控制项目实施过程。8.2.2 工程施工进度计划：施工单位根据施工图及现场情况，在项目实施总进度目标内编制工程施工进度计划并报监理单位审核。符合总工期要求的提交工程指挥部审批执行，不满足总工期的返回施工单位进行调整。8.2.3 工程物资供应协调表：工程指挥部根据工程进度计划编制工程物资供应协调表，保证工程实施过程中的物资供应满足施工进度需要。8.2.4 汇总工程施工进度计划和物资供应协调表：在施工单位工程施工进度计划编制完成，审批通过，工程指挥部工程物资供应协调表完成后，工程指挥部汇总相关文件，报公司相关部门审核，通过后以正式文件传达各相关单位，予以执行。8.2.5 每月检查进度执行情况：每月定期对当月的进度执行情况进行检查，对于实际进度和计划进度不一致的予以分析，查找原因，及时纠正偏差。8.2.6 进度控制：工程指挥部结合月底存在的问题及相应对策，汇总编制建设月报报公司领导及相关部门审核，同时对工程各节点进度变更造成项目变化安排施工单位相应施工进度进行调整，监理单位审核后执行。工程指挥部对进度执行情况进行记录，用进度实际值和计划值比对，从而保证工程总体进度有计划执行。8.2.7 报形象进度报表：施工单位根据实际施工进度报出形象进度报表按规定程序办理工程进度款项。第5章 管理制度1 日常工作管理制度 1.1遵守国家有关法律、法规、遵守公司各项规章制度，不损害公司形象和公司利益，服从领导的安排，工作积极，爱岗敬业。 1.2认真学习、掌握有关知识，按规定取得相关的岗位资格证书，按岗位职责认真工作。 1.3任何人不准迟到、早退。 1.4所有员工上班前必须穿着公司配置的工作服等劳保用品，不得随意着装。 1.5各部门应负责各自办公室的清洁卫生。所有的文件、资料、报纸要摆放整齐，桌面、地面等要保持清洁，每日工作结束时应将个人桌面拾干净。 1.6公司均设专人负责办公地点的安全、保卫、消防工作，定期检查，及时消除存在的隐患。同时，每一位员工对公司的安全、保卫、消防中存在的问题均要及时汇报、协助处理的义务。 1.7电脑、复印机、传真机、长途电话均由办公室指定专人负责保管、维护。 1.8 任何人不得因私使用各种办公设备，若因特殊情况需要使用者，须经同意，并费用自理。 1.9各级员工不得向外人泄露公司的经营策略、财务收支、经营成果、员工资料、员工经济收入及其他有关商业秘密和内部情况。各部门经理要经常对员工进行职业道德教育如有违者，公司有权追究责任。 1.10员工手机24小时开机，公司有紧急维修任务电话应立即接通。2 公司财产、办公用品管理制度 2.1 公司财产、办公用品由办公室负责管理，并建立财产、办公用品购买、使用登记制度。 2.2 部门经理对部门所使用的公司财产及办公用品负有指导正确使用、妥善保管的责任，对员工有损坏公司财产的行为应提出严肃批评，并予以制止。对情节严重的应及时做出处理。如有遗失和损坏，应由当事人酌情赔偿。2.3 部门需购物品须按月提出购买计划，由部门经理按照“合理、必须、节约”的原则填写采购计划，按相关程序和管理权限报有关领导审批。2.4各部门购买物品计划，经审批后交公司办公室统一采购。2.5 各类物品采购后由办公室负责验收、登记、入库。3 行政档案管理制度 3.1 文件档案工作用办公室总负责，各部门协助管理。3.2 文件档案的处理3.2.1各类公文材料收文由办公室统一处理。办公室由专人负责公文的签收、拆封、筛选、登记、拟办、呈阅、付阅、分办、催办、收集、立卷等工作。3.2.2各类文件档案的整理、利用、统计、保护工作由办公室统一负责，以确保档案的完整及价值的发挥。3.2.3政府部门下发的盖红章的文件正本必须交办公室存档。3.2.4各部门每月月底前将重要的、有价值的文件、合同等编号、分类登记造册，交办公室统一保管。3.2.5各部门的各类专业档案，如工程技术档案、财务档案、人事档案等由各部门自行管理。各部门应在立档后，将总目录及卷内目录交办公室一份，以便查阅、利用。3.2.6各类文件档案要妥善保管，任何人不得擅自携带机要文件回家或去公共场所，避免泄露、丢失等不安全事故发生。3.3各部门上报的行文，要按照公司统一规定的格式执行。3.4各类公文办理程序3.4.1一般下级报上级部门的请示类文件，应在两天之内回复，紧急文件应当天回复。3.4.2上级对下级的指示类文件，应按指示精神在规定的期限内办理，处理结果及时向有关领导汇报。4 监理、总包、分包的管理制度4.1管理原则4.1.1 工程部进行工程管理的首要原则是：保证自身队伍建设，所有工作立足从自己做起，进而去规范其他方面的行为，努力营造一个良好的工作形象，体现本部门团队的战斗力，充分展现本公司优秀的企业文化和优良的管理体制。4.1.2 工程部是本公司对工程项目建设过程全面管理的实施部门，工程部对自己的管理行为负责。监理公司受本公司委托对工程建设过程现场管理的实施负责。监理方、承包方应全面配合、服从工程部的管理。4.1.3 施工现场的管理顺序是：工程部 项目监理部 总包单位项目部 分包单位。分包单位分建设方指定（或直接分包）的和经建设方同意总包方自行分包的两种，建设方指定（或直接分包）的分包单位与总包单位、监理单位、建设单位的关系是：建设方指定分包的由建设单位（甲方）、总包单位（乙方）、分包单位（丙方）签订三方合同，直接分包的由建设单位（甲方）、分包单位（乙方）签订施工合同后，分包单位与总包单位签订工程分包配合协议，总包单位负责按合同（或协议）条款的约定对分包单位施工工程的质量、进度、安全生产、现场文明进行综合管理，监理单位负责协调处理管理过程中出现的问题，工程部负责做好监督和进一步协调工作；经建设方同意总包方自行分包的分包单位，总包单位应视同自己的施工队伍进行管理。未经建设单位同意,总包单位不得私自将承包工程的任何部分进行肢解分包，任何情况下，总包单位不得将承包工程中的主体项目进行分包或转包。4.1.4 工程施工实行总承包单位负责制，总包管理分包，分包对总包负责，总包方应安排相应的监督管理人员对分包方进行管理。分包方的任何违约行为、安全事故或疏忽导致工程损害或给建设方造成其他损失,总包方承担连带责任。4.1.5 工程施工过程中，应尽量控制设计变更，减少额外投资。确需设计变更时，由总工室将设计变更下达至工程部，工程部收到变更指令后必须立即组织施工、监理等单位相关人员对变更部位的现场情况进行确认，落实变更施工，然后按签证程序办理工程变更签证。进行现场工程量签证时，应由成本管理部的主管预算人员参加计量并确认，提高计量的准确性。4.1.6 关于签证有效性的说明：经过本公司工程部、审计部共同会签的签证方为有效签证。4.2 工程部对监理单位的管理4.2.1 工程部是本公司对监理公司进行项目监理绩效考评的主要部门，根据“工程监理合同”，代表公司向监理公司派驻的项目监理部进一步明确现场监理的权限和范围，并提出要求达到的程度。4.2.1.1 监理方应在监理合同签订后7天内将单位资质证书复印件、本项目监理部成员名单及相应的资质证书复印件（总监理工程师的执业资格证需带原件）、项目监理规划报工程部审查（备案）；工程施工合同签订15天前将监理实施细则报工程部审查（备案）。4.2.1.2 监理方应根据合同授权范围代表建设方行使施工阶段工程质量、进度、投资和安全文明施工现场管理的权力，并根据明确的权限范围对承包方执行奖罚，可向建设方建议要求承包方调换不合格的施工管理人员和施工班组等。4.2.2 检查核实监理公司派驻现场项目监理部的总监理工程师与招投标时承诺的人员是否一致，并经常性考察其工作责任心、到岗率及其他工作能力，发现问题及时提出处理意见报请公司领导核准后实施，并根据监理提交的细则有针对性的进行管理。总监应与建设方招标考察时确定的人员相一致，不得随意更换；若有特殊原因确需调换的，监理方必须提前15天书面向建设方提出申请，经建设方调查同意后方可调换，否则追究监理方的违约责任。工程施工过程中若发现总监责任心不强，不能胜任本职工作，或有兼职其他项目、不坚守工地等行为，建设方有权要求监理方调换总监；同时要求总监确保通讯全天候畅通，每周在岗不得少于6天，否则给予200/天的处罚。4.2.3 对项目监理部的人员组成（要求项目监理部要配备专职的土建监理工程师、给排水监理工程师、电气监理工程师和资料员）向监理公司提出条件，并对监理公司选派的各专业监理工程师进行资格审查，提出审查意见后报公司批准；现场监理机构监理人员数量必须满足各专业监理工作的需要，经建设方认可后不得随意更换。施工过程中，若发现监理人员有谋取私利、不按监理程序及时进行工序验收、浇砼（或关键部位、关键工序）不旁站等行为，除书面向监理公司提出要求更换该监理人员外，对监理公司进行500元/人次的处罚；如类似问题发生超过三次，建议公司考虑终止监理合同。4.2.4 工程施工合同签订前，要求项目监理部针对监理范围和工程特点，结合国家和地方政府的相关规定、监理规划等，制定出有关工程质量、施工进度、安全生产、现场文明及投资控制等方面的管理目标和制度，并提出奖惩办法，同时分别各工种和关键部位（工序）制定一系列的控制办法，主要针对施工违约、不严格按程序报验、出现质量安全问题不按要求整改到位、不执行或推迟执行监理和建设方的指令等制定处罚措施，工程部审核后报公司领导审批，以此作为监理人员进行日常监理工作的依据（为对施工单位实行有效管理，可考虑作为施工合同的附件）。工程部从现场施工质量、工程进度、安全生产、文明施工、投资控制等方面的监管情况对项目监理部成员进行考评，提出绩效奖励建议。4.2.5 工程开工前，要求项目监理部提出工程档案资料的管理制度，经工程部审核后执行。检查监督监理人员对工程资料的管理和处理情况，经常性检查项目监理部的工程档案资料填写、会签及施工现场签证的及时性，确保相关资料的时效性和真实性。4.2.6 监督监理公司现场监理人员的监理行为，协调其与工程其他相关方之间的关系；对项目监理部的监理程序、施工验收规范、标准等的执行情况进行监控。4.2.6.1 关键部位（工序）施工时，监理方必须现场旁站监督施工，并做好相关记录。前道工序验收合格后，监理方应将验收结果上报工程部，在工程部组织的复检中，如仍然发现不合格项，则视情节对相关人员在绩效考核时予以扣分；如发现重大不合格项，对监理方予以5002000元/次的处罚，未经工程部专业工程师复检不得进行下道工序的施工。如检查发现监理人员未对关键部位（工序）的施工实施旁站,除对监理方处以2000元/次的罚款外，并要求监理方对不旁站的原因书面作出说明报工程部备案。对应监督检查的项目不检查或不按规定检查,给建设单位造成损失的,监理方应承担相应的赔偿责任。4.2.6.2 监理人员在工程监理过程,必须严格遵守职业道德,严禁与施工方串通谋取非法利益。若发现由此给建设方造成损失的,监理方必须承担赔偿责任,并对监理方处以工程总监理费用5%的处罚，同时要求监理方将相关责任人调离本项目监理部。4.2.6.3 在工程建设过程中,建设方将定期和不定期对现场监理人员进行检查,包括在岗情况、操守行为以及执业技能水平等。在签订监理合同时，建设方将从总监理费用中提取一定比例用作现场监理人员绩效考评工资的发放，由工程部每月进行考评报公司领导审批后作为其计算当