基于银行信贷下合肥市房地产泡沫治理探析毕业论文

本科生毕业论文（设计）题目:基于银行信贷下合肥市房地产泡沫治理探析 系 部 经济与管理学院 学科门类 经济学 专 业 经济学 学 号姓 名指导教师年 5 月 20 号装订线基于银行信贷下合肥市房地产泡沫治理探析摘 要自从中国改革开放以来，我国房地产业从无到有，并逐渐产生泡沫。对于房地产业的管理，在中国一直是缺乏经验的。90 年代初期和 2003 年以后先后出现的两次房地产泡沫，都证明了政府能在房地产业中采取措施和手段是非常有限和不足的。要想治理房地产泡沫，就必须要寻找房地产泡沫产生的根源，并从根本上解决房地产泡沫。通过对银行信贷的了解，以及其与房地产泡沫的关系的认知，也就是以合肥市为例来证明二者之间的关系，我们可以从银行信贷这方面上来采取一些行之有效的手段银行监管的方法来防治房地产泡沫的产生。关键词:银行信贷 房地产泡沫 治理 银行监管ABSTRACTSince Chinas reform and open policy, our country from the real estate industry, and gradually produce bubble. The management of real estate industry in China has been the lack of experience. In the early 90s and in 2003 ,the two successively appeared real estate bubble have proved the government taking measures and means which is very limited and the insufficiency in the real estate industry. To control the real estate bubble, it is necessary to find the root causes of the real estate bubble and ultimately solve real estate bubble. Through the understanding of bank credit, and its relationship with the real estate bubble of cognition, and an example of hefei to prove the relationship between them, we can use the bank credit to take some effective method, the method of bank supervision of the prevention, and control the beginning of real estate bubble.Keywords: Bank credit Real estate bubble Governance Banking supervision目 录一、合肥市房地产市场背景 1二、合肥市银行信贷与房地产泡沫关系 .2（一）房地产泡沫与银行信贷的关系分析 .2（二）合肥市实证分析 .4三、合理控制合肥 市房地产泡沫的建议 .5（一） 加强银行资本监管 5（二）对商业银行资产组合的限制 .5（三）良好金融制度和创新体系的建立 6（ 四）取消住房预售制度 6（五）合理控制信用的扩张 .7参考文献 80一、合肥市房地产市场背景近年来，随着我国住房制度改革的推进和住房商品化进程的加快，房地产业作为扩大内需、促进经济增长的重要产业之一得到高速发展，居民住房条件得到很大改善。尤其在 2003 年，国务院 18 号文件中提出， “房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业 1。 ”自此以后，国内一线城市的房价就不断创出新高，并且远远超出了居民收入水平的承受能力，而且房地产市场也出现了明显的泡沫化倾向。在这一阶段中，除了 2008 年受到金融危机影响，房地产市场出现一定程度的调整外，房价一直处于高价位阶段，而且房价持续上涨的趋势总体保持不变。数据显示，1999 年全国商品房平均销售价格为 2053 元/ 平方米，而到 2008 年全国商品房销售价格已经上升到了 4115 元/ 平方米。全国性的数据还不能说明房地产价格上涨的程度，尤其不能体现局部地区和城市的房价泡沫问题。在一线城市如北京、上海和深圳，房地产价格上涨的幅度更大。这三个城市 1999 年商品房平均销售价格分别 5647 元/ 平方米、3422 元/ 平方米和 5660 元/ 平方米，而到了 2008 年就已经分别上涨到 12651 元/ 平方米, 8854 元/平方米和 13783 元/ 平方米 。与全国大部分城市相似，近年来合肥市房地产市场发展也尤为的迅速，不仅使城镇居民居住条件得到很大的改善，也使房地产在整个经济中的比重持续上升。2010 年合肥市统计年鉴提供的数据显示，2010 年合肥市房地产投资达 819.03 亿元，房地产销售面积 1004.91 万平方米，人居住房面积 32.05 平方米。随着房地产市场的繁荣，合肥市房地产价格上升较快，住房均价从 2004 年的不足 3000 元/平方米上升到 2010 年的 5904元/平方米。住房价格的大幅上升引起了社会各界对房地产泡沫的担心和忧虑。因此，我们将以合肥市为例来对房地产泡沫与银行信贷之间的关系进行探析，并以此来寻找一些方法和途径来防治房地产泡沫。1二、合肥市银行信贷与房地产泡沫关系（一）房地产泡沫与银行信贷的关系分析房地产业在得到政府政策的大力支持下，各级政府部门以及银行等对房地产的各种投入逐步加大，而银行尤其最甚。具体表现为：（1）对房地产开发贷款和个人住房贷款的增长逐年上升；（2）房地产开发贷款增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度；（3）个人住房贷款的总额和增长率均高于房地产开发贷款；（4）长期低利率政策为资金密集型的房地产业提供了发展的契机。因此银行的支持为房地产泡沫起着推动的作用。1、银行信贷提高消费者的消费能力从居民的家庭收入水平和购买能力来看，对于一般居民家庭来说，购买商品房是很难一次性支付全部款项。因此，发展住房按揭贷款业务可以平衡一个家庭的收入和支出来实现买房的需要，还能促进房地产业的发展，但银行信贷所带来的影响并不总是积极的。虽然大部分家庭因住房信贷而提前享受到买房子的好处，但是在房价上涨的时期，很多家庭的收入水平实际上已经无法追上高房价所带来的负债水平，但是按揭贷款首付比例和其他优惠政策的存在，致使这些家庭买房子只需要筹集购房的首付款。这导致的后果是，许多想购买房子居住的家庭在房价已经很高的情况下还是愿意将多年的积蓄拿出来买房。当这种行为开始大众化时，不仅提升了房地产的有效需求，而且还导致了本市房价的大幅上涨。又由于城市化速度的加快，许多人认识到房价将继续上涨，而这导致了更多的家庭利用银行信贷去买已处于严重泡沫的商品房，并将房价推向更高水平。合肥市的居民家庭收入和购买力水平在中部六省会城市中，仅仅只排到第四位，相对于沿海城市，购买力水平和家庭收入是比较低的。在物价水平疯狂上涨的这几年，合肥市大部分家庭因信贷买房而承受的负债水平已经远远高于那些没有用按揭贷款买房的家庭了。又由于中部崛起战略的实施以及对皖江城市带的未来规划，加速了合肥市城市化速度，很多家庭盲目的认识到合肥房价会继续上涨，于是利用更多的具有优惠政策的银行信贷去买合肥市的商品房，导致房价的过猛增长。2、银行信贷导致房地产投机盛行在任何市场上，我们都能发现房地产泡沫都与那些投机行为相伴随。而投机行为与银行信贷的结合更加速了泡沫的产生。房地产泡沫的实质上也是一种投机性泡沫，房地产本身的特殊性也无法使之改变。许多人都会引用土地和房地产的固有稀缺性这一特征来为房价无限上涨解释，但这不仅不能合理的解释，而且房价上涨的预期还是房地产投机盛行的原因之一。由于任何房地产市场的发展都会经历房价高速上涨的阶段，因此房地产市场处在这个阶段中，就会出现大规模的投机性购房行为，而这些投机性购房者在借助了大量的银行信贷后，利用较低的比例的首付款来购买高价格的房子，并趁机来获2得较高的经济收益，因而这种投机行为就更加助长了房价的上涨。当然，合肥市也避免不了这种情况的发生。由于近几年国家对中部省份的支持与投资，合肥市遇到了新的机遇，并得到大量资金的投资与建设。许多公司和工厂不断的在合肥建厂和建设投资项目，这些项目和工厂所需要的土地和大量劳动力涌入合肥市所带来的不断增加的房屋居住量促使了合肥市房地产业的蓬勃发展，使房地产市场上出现大量的利润空间。许多投机购房者开始向银行借助贷款，不断以较低的首付贷款来买房，并趁机抬高价格来卖出自己所买出的房子，借此来获得差价，为自己谋取暴利。因此，合肥市的房价也被人炒的非常高。例如，自 2005 年中部崛起的计划开始实施直到 2011 年，合肥的平均房价由 3000元/平方米左右一直涨到 6000 元/平方米左右，在短短的几年内，上涨了 2 倍，不得不说很大一部分的原因是投机行为所造成的。3、银行信贷刺激房地产投资非理性增长房地产行业与金融部门之间具有密不可分的关系，房地产市场的发展离不开金融部门信贷资金的支持，因此房地产行业的投资过快增长也得到了银行信贷资金的有力支持。房地产投资的特点是对资金的需求量大，而投资房地产业的开发企业很难具备如此规模的资金量，银行信贷资金就成为房地产部门投资的重要来源。向阳、夏成彬分析了房地产泡沫的形成机理，他们认为房地产投资的特点是资金周转时间长，投资回收期长，对开发商而言独立承担项目开发所需资金势必难以完成，因此就需要金融业参与到其中。在需求旺盛的形势下，金融业尤其是银行业会扩张对房地产业的资金投放，从而形成资金与房价的相互支撑，加速了房地产泡沫的膨胀过程 3。因此，在合肥市政府开发政策所带来的便利下，越来越多的房地产开发商可以充分运用银行信贷进行融资并加大对房地产的投资规模。这种现象在商品房预售制度的政策中体现的更为明显，这也是刺激合肥市房地产投资过快增长的重要因素之一。在商品房预售制度下，很多的开发商只要使用极少的自有资金并加上部分的银行资金就能使合肥市房地产项目运作起来，还能在房屋建设初期就能收回销售房屋的资金，并为下一项目的发展提供了必要的资金。在整个项目运作期间，房地产开发商所使用的资金除了少部分的自有资金外，其余的主要都是合肥市银行贷款，这些贷款有的是直接从银行获得，有的则购房者从银行获得按揭贷款交给开发商，间接的使银行的资金流入开发商。根据人行合肥中心支行提供的数据，合肥市房地产贷款占金融机构各项贷款的比重持续上升，由 2001 年的 5.4%上升到 2005 年末的 16.4%。2005 年全市个人住房贷款余额比 2004 年同期增长 77%4，合肥市房产局公布的2006 年合肥市房地产开发投资报告显示，2006 年全市房地产开发企业资金来源中银行贷款同比增长 51.6%，居民个人住房按揭贷款 44.37 亿元，同比增长 68.5%。由此可以看出，正是由于合肥市银行信贷提供了许多便利，合肥市房地产业才能够迅速发展，而银行信贷的推动也使合肥市房地产投资呈现过快增长的趋势，成为形成合肥市房地产泡沫的重要推手。其实治理房地产泡沫有很多方法和手段，但由于银行信贷与房地产泡沫形成之间的3关系非常密切，因此通过银行监管这个方法能有效地治理房地产泡沫。在众多学者的研究中，很少的研究者会直接的把将银行监管与房地产泡沫的治理联系起来，而是将更多的研究方向集中于信贷扩张对于房地产泡沫的推动作用。实际上，银行监管是银行信贷扩张行为的最有力的约束工具。只有通过银行监管的约束，才能更有效的控制银行信贷对房地产市场的投放和更好的治理房地产泡沫。所以，从银行监管的角度来研究房地产泡沫的治理方法和对策就具有一定的理论和实践意义。鉴于以上银行信贷与房地产泡沫的理论分析，以及银行监管是银行信贷最有力的约束手段，我们可以给予银行信贷与房地产价格存在着一定联系的假设，并以合肥市房地产为例，来验证这个假设的成立。证明假设成立后再根据银行监管的基本内容以及其他的方法来共同防治房地产泡沫。（二）合肥市实证分析从实证情况来看，我国房地产价格波动与银行信贷之间存在着非常紧密的联系。下图是表示 2004 年到 2010 年间我国房地产贷款与房地产价格之间关系的图表，从图表中可以明显看出，在此期间，我国银行信贷与房地产价格波动之间确实存在着很紧密的联系表 1 2004 年至 2010 年房地产贷款和房地产价格2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010房地产贷款 267427 281510 673390 1044587 1246267 1476141 1712266房地产价格 0.2491 0.3015 0.3131 0.3326 0.3592 0.4228 0.5904数据来源：2004 年-2010 年安徽统计年鉴通过数学归纳的方法来对合肥市银行信贷与房地产价格之间的关系进行进一步的研究和分析，以发现两者之间具有的更深层的关系，并对上面所提到的假设进行检验。考虑城市化水平等一系列因素的影响，我们选取的变量主要是房地产价格和房地产贷款，选取房地产价格作为被解释变量，房地产贷款作为解释变量。由此通过对上表中的数据进行计算和归纳，我们可以得出房地产价格与房地产贷款之间的关系式如下：Y=X/256+其中，y 代表房地产价格，x 代表房地产贷款， 代表城市化水平等其他因素。年万 元4三、合理控制合肥市房地产泡沫的建议（一）加强银行资本监管银行监管中最为基本的一项内容是资本监管，通常称为资本充足率要求。这也是银行监管领域中最广泛采用的措施，其监管效果也比较理想。其实，资本充足率就是要求银行的资本数量必须达到监管部门所达到的标准要求，而且这个资本数量必须能够保证银行的正常营业和维持银行的充分信誉。监管资本是银行资本其中的一种概念。由于银行与一般企业显著的区别就在于银行是高杠杆经营，自有资金在全部资产中所占的比例很小，因此，银行资本不仅可以满足银行正常经营对长期资金的需求，限制银行业务的过度扩张以及承担过多的风险，还可以维持房地产市场对银行的信心，维持银行业的稳定。资本充足率要求主要体现为最低资本充足率的具体规定，这是银行监管领域多年以来的重要监管工具和监管支柱。通过对资本监管政策进行微小的调整就能更好的应对房地产泡沫，考夫曼非常支持这种方法，他认为，经济危机期间银行倒闭和银行失败的最主要原因就是银行的高杠杆经营，因此他建议提高银行监管中的最低资本充足率能够将泡沫与银行和实体经济隔离开来，而这种做法相对来说成本更低、更有效率。他关于增加额外的监管资本能够提高效率和降低成本的观点实际上是建立在受到严格监管的银行能够保持更低的资本充足率的主张之上的。由于有政府的隐性担保和存款保险制度，受到监管的银行倾斜于保持尽量低的资本充足水平。他还建议采用更广泛的早期结构性干预政策作为这种战略的基本要素。故合肥市政府应联合市里众多银行共同制定相应的监管政策，并采取考夫曼所说的早期结构性干预政策来防治房地产泡沫。（二）对商业银行资产组合的限制资产组合限制实际上既是一个银行监管工具，也是一个货币政策工具，但无论它作为哪种工具，其在控制和治理房地产泡沫方面都有很明显的效果。Herring 和 Wachler研究表明，银行信贷会大量投向房地产业的主要原因就是房地产业存在高收益的预期。在房地产泡沫期间，由于房价在不断上涨，银行所拥有的以房地产为主的抵押品的价值上升会导致银行的资产组合风险下降，因此，银行向房地产业贷款的积极性会提高。作为银行监管工具来说，资产组合限制是指银行监管当局对商业银行的资产投资方向作出规定，明确商业银行的资产在国债、流动资金、保险、证券等金融资产中的投资范围和投资比例，并且对银行的信贷资产的投向比例及范围做出规定，其目的是通过限制商业银行的资产运用从而控制其风险的放大 5。为了限制房地产泡沫，施瓦茨建议，监管应特别关注银行资产组合的组成，监管机构应给予金融机构足够的激励以使他们能够将存款保险费与基准资产组合联系起来进行自我监管。在自我监管中，每一类抵押贷款的权5重是由监管机构给出的。所以，合肥市政府应采取施瓦茨的建议，并结合当市的实际发展情况进行一定的改动。在银行自我监管下，与政府监管部门和社会的金融监管机构一起对商业资产组合进行有程度的限制，减小商业银行的不合理的资产运用所带来的巨大风险。（三）良好金融制度和创新体系的建立易宪容总结了房地产行业的特点，他认为，由于房地产是资金密集型行业，房价走势和房地产业的繁荣程度都是由信用扩张的程度决定的，即信贷的收缩与扩张是房价波动于房地产泡沫形成的关键，因此，只有确定了信用扩张的合理边界，才能为货币政策提供合理的政策目标，以更好的控制房地产泡沫的发展。他首先论述了信贷扩张的不确定性对实体经济和资产价格的影响。因为金融交易的实质是跨时空的信用扩张过程，信用则是通过信贷关系对财富进行重新配置，所以信贷扩张的过程不仅与货币政策数量和价格工具有关，更重要的是信贷扩张的过程还受到货币制度安排的影响。由于金融制度具有不完全性、效应的滞后性等特点，金融制度安排的不足会成为房地产泡沫产生的制度性根源 6。而在金融创新上，廖国民在系统考察美国次贷危机发展过程的基础上，提出了一个分析美国金融危机的逻辑。在他的分析中，监管松弛和由其导致的过度创新被认为是引发资产泡沫的主要原因。由于存在高负债、高风险、高外部性和传染性等特征，金融业具有风险内生和风险非理性强化的特征，但是信奉自由市场的美国监管层却一直坚持政府干预的最小化，使金融监管过度松弛。美国的金融监管体系在几十年中一直没有进行过调整，在次贷危机中暴露出的监管体系的缺陷有：存在多头监管且协调不够、监管标准不一从而存在监管套利、监管过于依赖僵化的规则等。在监管体系存在明显缺陷的情况下，过度金融创新制造了资产价格泡沫，最终使金融危机的发生不可避免 7。因此，要建立良好的金融制度和创新体系也是防备房地产泡沫爆发的手段之一。通过合肥市房地产市场发展的情况，制定相应适合本市金融机构发展的金融制度，并且要随着市场发展的变化而变化，并吸取次贷危机的教训，弥补监管体系的缺陷。在发展金融制度的同时，也要不断的改善本市的金融体系，防止金融创新所带来的负面影响。（四）取消住房预售制度在研究者易宪容看来，我国房地产泡沫产生的根本原因就是存在住房预售制度。他认为，住房预售制度的根本缺陷在于，整个住房预售制度的特点是使得房地产市场的双边参与者处于非常不平等的地位。房地产开发商利用这一制度可以无限使用银行信贷资源且不承担其中的风险，这些风险通过住房预售制度转移给银行，而且房地产开发商可以肆意抬高房价，对于消费者来说只能接受而没有其他的选择 8。住房预售制度之所以有这些缺陷是因为我国的住房预售制度与西方某些国家的住房预售制度不同，在我国的住房预售制度中，风险的承担对合同双方来说是不对等的，它是一种单边的风险承担机制 9。因此，在废除住房预售制度之前，合肥市政府科学制定并严格执行政府土地供应6计划，这样以减少大量住房的兴建，首先，政府应根据土地及房地产市场的客观需求制定土地供应计划，而不是根据城市扩张的需要、甚至是政府短期内财政收入的需要大量卖地；其次，既然制定了土地供应计划就应严格执行，不能因为长官意志或者政府短期利益的需要将计划变成一纸空文。经过科学分析，按照市场客观供求规律，并遵守当地资源条件所指定的土地供应计划应法律化 10。再采取双向风险承担机制，这样会在很大的程度上可以削减投机在房地产市场上所占的比例，并对房地产泡沫的防治产生有效地作用。（五）合理控制信用的扩张易宪容认为，房地产业的供给和需求是由信用扩张程度来决定的，确定信用扩张的合理界限是决定房地产市场繁荣程度和价格水平的重要因素。由于金融市场具有不完全竞争和信息不充分的特点，信用扩张的合理界限需要通过完善的金融制度来实现和保证，但是任何制度都是不完全的且容易渗透行为主体的利益关系，这使得金融体制和制度上的问题成为信用扩张的根源从而影响资产价格。他认为，从既有的文献中可以看出，世界上所有的国家，不论其具体的制度安排如何，房地产泡沫与金融危机之间都具有十分紧密的联系，因此，信用扩张过度既是房地产泡沫的根源，也是现代金融危机的根源 11。所以，合肥市的监管部门和一些金融监管机构要在银行信用扩张上加大监督，鼓励和支持信用好的开发商合理和健康运用银行信用扩张来发展房地产业，减少并严厉的打击和惩罚那些利用信用扩张进行投机和炒作房地产业的开发商，以防止信用的扩张出现失控。通过对银行信贷与房地产泡沫关系的探讨和深入了解，以及以合肥市为实例来了解二者之间的关系，可以知道房地产泡沫的产生很大一部分原因是由银行信贷导致的。银行信贷通过刺激房地产投资的非理性增长、增加投机购房者数量以及提高消费者的消费能力来扰乱房地产市场的健康发展，又合肥市这个例子让我们知道银行信贷引起高房价，并由此让房地产市场出现了泡沫，并对经济的良好发展起到了阻碍的作用。通过银行监管等一系列行之有效地措施和手段来从源头上防治房地产泡沫的发生，并使其合理的引导房地产业健康有序的发展。7参考文献1 李洋.国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知J.北京：财经日报,2003，(4):11-14.2 吴树畅，曾道荣.中国房地产价格运行轨迹及驱动因素J.北京：财经科学，2010，(2):26-28.3 向阳，夏成彬.房地产泡沫形成机理分析J.重庆：重庆工商大学学报，2005，(2):26-29.4 合肥市金融运行分析J.合肥：人行合肥中心支行，2006，(3):1-3.5 陆冠虚.金融监管与资产价格泡沫的治理J.上海：上海金融，2009，(2):60-61.6 易宪容.信用扩张的合理界限与房价波动研究J.北京：财贸经济，2009，(8):5-14.7 廖国民.监管松弛、过度创新与资产泡沫对美国金融危机的一个分析逻辑J.北京：国际经贸探索，2009，(8):64.8 易宪容.信用扩张的合理界限与房价波动研究J.北京：财贸经济，2009，(8):11.9 易宪容.信用扩张的合理界限与房价波动研究J.北京：财贸经济，2009，(8):13.10 朱道林，段文技.政府与市场兼论房地产泡沫的防范J.北京：热点聚焦，2003，(10):13.11 易宪容.信用扩张的合理界限与房价波动研究J.北京：财贸经济，2009，(8):5-14.8