户型及其评价标准.ppt

户型及其评价标准,产品研究部,内容大纲,户型评价的标准,户型的区域差异,典型案例,户型的面积计算,户型及家具的尺度,户型的亮点及适用范围,户型与风水,户型的南北差异,户型的城市差异,厅房面积比例差异,户型评价的标准,户型评价的标准,功能与面积的比例关系,分区、布局与流线设置,物理性能(采光、通风、向阳面),功能设置,空间的形状与尺度,户型亮点,其他细节(开门/家具摆放/装修灵活性),性价比,私密性、使用便利度,使用舒适性,使用便利度,使用舒适性、便利度,性价比、使用舒适性,使用便利度、心理感受,户型的功能与面积关系性价比的重要体现,何谓功能与面积关系：两房、三房、四房户型的面积决定其总价，而对于市场上大部分消费者来说，总价与其支付能力密切相关；因此，每种户型都有其最具竞争力的面积区间，以吸引其对应的消费群体。户型与其最具竞争力的面积区间：由于房屋结构、居住习惯等关系，北方市场户型对应的各面积区间比南方约增加1020%；不同城市由于经济水平、居住习惯等差异，最具竞争力的户型面积区间也会变化西安的平均居住面积比沈阳大，其对应的面积区间也略高；,寻找最具竞争力的户型面积区间必须密切结合当地的市场状况，具体分析,广州最具有市场竞争力的户型面积区间,功能与面积的比例关系,专题一：户型的面积计算,室内面积,墙体面积,阳台面积,卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等各室内面积跃层住宅中的户内楼梯坡屋顶净高超过2.10m，计算全面积；1.20m-2.10m计算1/2面积；净高不足l.20m的部位不计算面积地下室、半地下室及普通楼层，层高在2.20m及以上应计算全而积；层高不足2.20m应计算1/2面积,户间分隔墙每户各半，如分户墙厚24cm，则每户各占12cm。每户与公用楼梯走道之间的分隔墙及外墙(包括山墙)的分划是墙体厚度计入套内面积，其余计入公用面积。在实际计算时套内面积和套内墙体面积合并计算。,封闭式阳台计全面积，不封闭式阳台计半面积。阳台是否封闭以规划批准的建筑设计为准。,飘窗/地台,地下室,空中花园,入户花园,阁楼,户型的功能与面积关系私密性、使用便利度,动静分区明确：动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。这些分区各有明确的专门使用功能。好的户型应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。布局合理：各功能布局应符合使用习惯、私密性等要求，如：卫生间离卧室要近，避免从卧室到卫生间要经过客厅，双卫中至少有一个卫生间要满足以上要求。为了保证私密及安全性，最好将主卧设于离入户门最远处。入户门处最好设玄关，从门口不能直接看到屋内事物。大门最好不要面对电梯（楼梯）口。厨房应靠入户处，方便买菜后直接进入。,分区、布局与流线设置,户型的功能与面积关系私密性、使用便利度,流线俗称动线，是指日常活动的路线。流线的意义：如果一个居室中流线设计不合理，流线交叉，就说明空间的功能区域混乱，动静不分，有限的空间会被零散分割，居室面积被浪费，家具的布置也会受到极大的限制。流线的设置要点：餐厅离厨房要近，厨房至餐厅的人行路线最好为独立使用，不要交叉其他功能区的路线。访客流线不应与家人流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。客厅周边的门是保证流线合理的关键，一般的做法是客厅只有两扇门。,分区、布局与流线设置,户型的功能使用舒适性,户型的采光、通风情况与向阳面数量决定了使用的舒适性，是客户选择的重要考虑因素。采光：规范要求厨房必须直接采光；北方可以接受暗厕，南方一般要求明厨明厕。通风：首先必须保证厨房、卫生间、主卧、书房、客厅的通风，当然能通风的其他功能区越多越好。根据各地风向，主卧、书房、客厅应处于上风口，而卫生间、厨房应处于下风口。根据一般流体力学来看，直透的穿堂风往往在室内会留下许多空气流动中的死角，南北直通的户型并不是通风效果最好的，好的户型应该是阻挡风的直线流动和降低一些流速，引导空气流动经过房间的每个角落，减少旧空气的长期滞留。内天井由于在北方通风效果不佳，容易潮湿长霉，因此在北方应避免采用。,物理性能,通风较好,通风不佳,户型的功能使用舒适性,户型的采光、通风情况与向阳面数量决定了使用的舒适性，是客户选择的重要考虑因素。向阳面数量主卧、客厅要保证最好的朝向，这是主人在家待的最多的地方，朝向好可提高舒适度、节能。其次应保证最佳朝向的是次卧、书房、景观阳台。能享受最佳朝向的功能区越多，户型的价值越高。朝向与景观的关系：华南地区对日照要求不高，当最佳景观与最佳朝向不一致时，通常采用景观优先的原则。我国其他地区无论从客户心理接受度还是气候的实际需要，通常都以南向为最佳朝向东北地区更强调正南，但目前已在逐步接受适度偏角。因此最好采取景观与最佳朝向一致的规划布局。,物理性能,户型的功能与面积关系使用便利度的重要体现,功能设置与面积的关系,户型的功能与面积关系使用舒适性、便利度,户型空间的形状一般以方正为佳，通常矩形空间比方形空间更好用，空间感更加。,空间的形状与尺度,由点式高层户型组合产生的异形空间，一般以工作阳台、入户阳台、储物室、厨房等方式消化。,面积充裕时，餐厅或阅读角等情景空间可采取六/八角形、圆形等特殊形状，以获得特殊的空间效果；,专题二：户型与家具的尺度,空间所需的最小尺度很大程度上决定于家具的尺度：例如主卧室最小尺度的计算：以床长2米来算，加上床前需留1米通道，因此宽至少为3米；卧室中衣橱是必要的，按深度0.6米算，床和衣橱间留0.6米道，床和窗之间留0.6米通道，加上床本身1.5米宽，则卧室深至少应为3.3米。因此最基本卧室应为3*3.310平方米。,常见的家具尺度,专题二：户型与家具的尺度,空间的适宜尺度还跟使用习惯、使用者对空间所要求的心理感受有关。,常见的空间尺度,专题二：户型与家具的尺度,较合理的卧室最小尺寸（以能放下1000宽的床计算）：24003000较合理的卫生间最小尺寸（保证750的淋浴间）：18002100较合理的卫生间最小尺寸（保证750的淋浴间）：18002700,1800,750,2100,900,1800,2700,2400,2700,户型的功能与面积关系性价比、使用舒适性,户型亮点对于提升户型的附加值有非常重要的意义。不同区域的市场、不同层面的消费者对不同亮点的敏感度不一样，需要进行充分的市场研究，对适用亮点具体分析。户型亮点以提升户型使用的舒适性与趣味性为重点。常见的户型亮点包括：,户型亮点,引入室外景观多阳台设计：入户花园/景观阳台/工作阳台顶层退台设计丰富室内空间跃式设计复式中空设计赠送附加空间飘台设计：飘窗台/飘地台面积增值设计特色功能主卧优化设计情景空间设计卫生间人性化设计特色多层竖向设计,多阳台设计：入户花园/景观阳台/工作阳台顶层退台设计,设计意向及要求大面积户型的应用主要把握其显现出的豪华性与尊有性，为大户型增加“人无我有”的私家半室外空间中小面积户型的应用主要在于增加户型的通透感，减弱小户型布局局促的不足,专题三：户型亮点分析引入室外景观,PS.北方出于气候需要，可将部分或全部阳台封闭。,专题三：户型亮点分析引入室外景观,入户花园可利用户型组合间的边角空间形成若做成两层挑高，可大大提升户型的尊贵感为室内提供更多的绿化空间与通风路径封闭后可增加功能空间,专题三：户型亮点分析引入室外景观,大面积景观阳台常见于景观主导的户型中，如江景、山景豪宅充分利用景观面，扩大户内景观视线丰富建筑外立面造型，增强通透性可通过阳台的形状变化增加实用性与空间感：曲线造型配合外立面和临水建筑的轻快动感，通过阳台深度的变化，划分出不同的活动区域挑高的阳台扩宽视野，增添气势,专题三：户型亮点分析引入室外景观,顶层退台设计发挥景观的最大价值提升顶层住宅的居住价值对建筑造型的要求较高北方气候寒冷，大面积退台的使用受限,跃式设计错层设计复式中空设计,设计意向及要求适合应用于室内设有较大的开阔空间的户型中，可为户型增加更多的空间界定形式，丰富空间层次，避免空间大而空无的弊端,专题三：户型亮点分析丰富室内空间,PS.此类设计多用于空间开阔的大户型中，也用于5.5米层高的小复式户型以增加其附加值,跃式设计明确界定功能空间增加室内层次感老年人使用不便，推广受到一定限制；,专题三：户型亮点分析丰富室内空间,错层设计明确地界定不同的功能空间丰富户内视线空间，提升居住的趣味性公寓的错层设计会增加建造成本，故多用于有地形条件支撑的情况中楼梯给老人的生活带来不便，给孩子带来一定的潜在危险，尤其是凌空的楼梯。为解决这一问题，有些错层户型将老人间下错，相对来说比较合理。,专题三：户型亮点分析丰富室内空间,复式中空设计超高尺度设计，提升户型的舒适性，彰显气派增强室内空间感，扩大景观视野可增添趣味空间复式中空设计应注意客厅的高宽比，避免过高的尺度造成感受不适；中空设计最好能形成客厅与二层空间的视线交流,专题三：户型亮点分析丰富室内空间,飘台设计：飘窗台/飘地台面积增值设计,设计意向及要求赠送附加空间的设计主要是为户内创造更多的实用及使用空间对于小户型，该设计可大大提高单元的性价比，让业主感到“划算”对于中大户型，可增强功能房间的舒适性，或借其创造出更多的情景空间,专题三：户型亮点分析赠送附加空间,飘台设计飘窗台（凸窗）设计采用飘窗台，可增强室内的空间感、提升户型的舒适性，对于南方房间面积偏小的情况尤为适用；飘窗台在北方容易结露，对窗型材的质量、施工要求较高，目前从消费者的反馈来看效果不是很好。飘地台设计面积相对小的单元，采用飘地台，增加室内的使用空间。大面积使用凸窗会减弱房屋的保温效果,飘地台设计,飘窗台设计,专题三：户型亮点分析赠送附加空间,面积增值设计不计算面积的空间有飘窗台、飘地台、高度小于2.2米的储物室、地下室大面积飘窗设计，增加室内附送面积610飘窗台与房间的开间相同，令飘窗改造后，能全面提升室内空间为增加效果，建议飘窗进深约1m计算一半面积的空间有开敞的入户花园、阳台、开敞的餐厅等非四面围护的空间；面积增值设计对中小户型的买家吸引力尤其明显,专题三：户型亮点分析赠送附加空间,主卧优化设计情景空间设计卫生间人性化设计,设计意向及要求特色功能设计在于为户型提供更多贴心、人性化的室内居住环境，从硬件上提升产品的居住品质，以体现高端楼盘所能为业主带来的一种关怀,专题三：户型亮点分析特色功能,主卧优化设计主卧除提供卧室+卫生间以外，可适当增配以下功能，为主人提供更多的私人活动空间：衣帽间/套间书房/景观阳台/情景空间.衣帽间在二三线城市的中档以下户型内，实用性不大，应谨慎使用；套间书房使用灵活，具有比较好的接受度；主卧的景观阳台/露台/阳光室等情景空间接受度很高，几乎在任何市场中都可以推广。,衣帽间,卫生间,景观阳台,卫生间,书房,景观阳台,专题三：户型亮点分析特色功能,阳光室形式多样，以封闭阳台、飘窗台或层高不足2.2米，赠送一半面积的空间为主，可提升户型的实用性、趣味性，尤其在北方深受欢迎；户型平面布局上，阳光室可设置于餐厅、客厅或主卧室旁，为室内提供多功能的活动空间。,专题三：户型亮点分析特色功能,卫生间人性化设计自然采光通风南方属于基本要求，北方属于优化设计干湿分区主卧卫生间造型优化多用于别墅设计中，对外立面影响较大带景观的卫生间设计提升使用的趣味性与附加值，对于求新求变的年轻消费者有较大吸引力,专题三：户型亮点分析特色功能,小高层洋房的单体竖向设计退台设计逐层退台，形成多层次叠加景观效果，使户内空间即可俯视空中私家花园、远眺小区中心花园，还可增加建筑立面的层次变化，丰富立面构图2层/3层/顶层借退台形式设计空中花园，为户型增加卖点，提高户型的档次考虑到北方的气候在冬天时较为寒冷，建议空中花园可作为半封闭/封闭式设计顶层特色设计建议不作复式设计，而是采取送阁楼、或超高层高预留阁楼的方式，提高顶层的附加值，加强隔热保暖的处理，减少销售的压力顶层可采用顶窗/高侧窗采光的设计，增加房间的自然采光,首层送花园,多层竖向示意,专题三：户型亮点分析,户型的功能与面积关系使用便利度、心理感受,由于户型与居住生活息息相关，因此与使用有关的所有细节都会成为影响户型质量的因素。其他细节包括几大方面：,其他细节,各功能区域开门的位置、方向；墙面、门洞的设置是否利于家具摆放与人的使用；交通空间是否集约高效；使用与装修的灵活性；是否有悖于“风水”观点；,户型的功能各功能区域开门开窗的位置与方向,门、窗位置的设定主要出于维护私密性的考虑客厅：大门最好不要面对电梯（楼梯）口。若无入户花园作缓冲，客厅最好设置玄关空间。主卧：客厅与卧室之间最好有一段过渡空间，避免卧室朝向客厅开门，避免通视。次卧：次卧应避免面向客厅开门；公共卫生间：应避免面向客厅、餐厅开门；主卧卫生间：最好避免对着大床开门。相对于邻户的私密性：主要的使用空间如客厅、主卧等不应出现对视情况，其他空间也应尽量避免对视；,其他细节,户型的功能各功能区域开门开窗的位置与方向,门、窗位置的设定主要出于维护私密性的考虑客厅：大门最好不要面对电梯（楼梯）口。若无入户花园作缓冲，客厅最好设置玄关空间。主卧：客厅与卧室之间最好有一段过渡空间，避免卧室朝向客厅开门，避免通视。次卧：次卧应避免面向客厅开门；公共卫生间：应避免面向客厅、餐厅开门；主卧卫生间：最好避免对着大床开门。相对于邻户的私密性：主要的使用空间如客厅、主卧等不应出现对视情况，其他空间也应尽量避免对视；,其他细节,户型的功能墙面、门窗洞的设置,客厅：背景墙必须保证一定的长度（3000以上）以利于电视柜等家具摆放；卧室：床不应挨着窗台摆放，否则心理上不安全因素、积尘、噪音、迎头风景都不利于睡眠。一般应侧向面对窗户。因此卧室的整个墙面、门窗开口都应与此配合。厨房：门、窗开口应结合实际使用需要考虑。如灶台应避免正对窗户，防止炉火被风吹灭，应为电冰箱等大型家电预留足够的空间。,其他细节,户型的功能墙面、门窗洞的设置,客厅：背景墙必须保证一定的长度（3000以上）以利于电视柜等家具摆放；卧室：床不应挨着窗台摆放，否则心理上不安全因素、积尘、噪音、迎头风景都不利于睡眠。一般应侧向面对窗户。因此卧室的整个墙面、门窗开口都应与此配合。厨房：门、窗开口应结合实际使用需要考虑。如灶台应避免正对窗户，防止炉火被风吹灭，应为电冰箱等大型家电预留足够的空间。,其他细节,户型的功能交通空间的集约度,原则上交通空间的面积越小，户型越经济；一定面积的交通空间不一定是浪费，反而能有效组织户内交通流线，维护使用的私密性：,其他细节,经济！,浪费！,分区较好！,分区缺陷！,户型的功能使用与装修的灵活性,各种多功能厅、房间以及可封闭的阳台、入户花园、空中花园等，都能够方便地转换为有效的使用空间，增加附加值。,其他细节,时代花生的经典N+1：,中海钱塘山水：隔层错空中花园或阳台,送,空,送,专题四：户型与风水,风水其实是居住经验的总结，里面有很多与居住心理相关的规律，当然也包含了一些迷信成分，需要具体分析；南方的客户、高端的客户比较关注风水的因素，户型设计中应予尽量配合。一些关于风水的说法：,一、户型方方正正，不缺角解释：有缺角，太极不全，为有缺憾。二、户型结构不是三角形解释：三角形五行为火，不聚气，违背藏风聚气原理。三、户型无长走廊对着单元正门解释：门冲，不利藏风聚气四、户型前庭后卧，庭大卧小解释：卧室宜小不宜大五、户型没有开门见厨房餐厅，或单元门正对厨房门解释：门冲原理，不利财运六、户型没有开门见厕所或正对卫生间解释：门冲原理，不利健康七、户型厨房卫生间没有设在在室内中心十字线上解释：卫生间属水，厨房为火重，中心不得有污八、户型室内没有两门相对的情况解释：；两门相对谓之骂也，多口舌九、户型主卧室内卫生间门没有对着床解释：门冲，污气冲床十、户型无横梁压顶现象解释：可以理解十一、户型多层楼楼梯没有设在室内中心解释：中心多动，不稳也十二、户型的厨房没有设在室内的西北方和西方十三、户型主卧室没有超过两面的落地玻璃门窗解释：孤阴不生，独阳不长十四、户型的厨房不得在西北方解释：西北乾卦也，代表呼吸系统，官位，老人。受火克，大不利也,户型中的风水规律,户型的区域差异,户型的南北差异,户型的城市差异,典型案例：通过户型产品实现地块价值的跃升,番禺万科金色城品,项目背景：非城市热点地段的地王,非旺地,高地价、限户型,地属沙湾镇，周边分布着一些小型批发市场，距离市桥约3公里附近交通、生活配套极不完善周边项目价格不高,07年7月19日，万科以总价4.2亿竞得沙湾（金色城品）地块，折合楼面价5784元/限制套型建筑面积为90或以下,Vs.,如何解决？,项目开发面临的问题,虽然容积率低（1.25），但受户型面积限制，无法建设别墅受地段限制，无法打造高端公寓精品小户型一般针对周边白领，但区域内的高质企业有限,有没有一种产品，能够以普通住宅的建筑形式创造与别墅与高端公寓近似的高价值？,普通住宅,普通住宅,项目的解决思路充分利用现有条件,普通住宅装别墅，怎么装？,套内建面90以下,做一层，送一层，每层90,压缩套内面积,普通住宅形式,双向对流，双重景观,保证别墅特征,1.25的容积率,降低居住密度，拉大楼间距,提升居住品质,如何保持别墅的产品特质？,如何提升产品品质来拉升单价？,一期所有楼体均为6层高,项目一期,电梯间,均为板式结构,最大楼距离190米,每个电梯间2台电梯,项目占地58093，总建72626,规划上凸显居住舒适性,仿造联排别墅建造户与户之前采用连廊衔接，相当于联排别墅的小区路,视野通透每户拥有大型入户花园相当于联排别墅的前庭院保证私密性的同时增进邻里关系,公共空间组织富有特色,户型设计实用性高,20入户庭院，超大阳台设计，满足套型建筑面积90的要求。,加23万元，开发商为客户加盖楼板。,层高5.9米的超级“LOFT”，实用率可达164%，间隔2房、3房、4房自由选择，尽管售价高达10900元/，但折合下来并不贵,产品单价超过万元，成为区域高端产品,欢迎继续讨论与思考！,