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物业常见案例分析,2008年10月19日，五村两户居民电瓶车电瓶被盗，均向现场物业负责人报了案。现场负责人接到报案后立即赶到被盗现场，并未发现有力破案线索。其中一失主表示：物业必须赔偿他的经济损失，否则，他将把此事告知“第一时间”。1、该失主的要求合理吗？为什么？2、物业是否应该赔偿该失主的经济损失？为什么？3、物业在此案件中，应当承担什么责任？,请问,物业知识回顾,一、物业管理的基本内容,1、什么是物业？物业即产业，是指已经建设完工并且投入使用的各类房屋建筑物以及与之相配套的附属物和相关的场地。物业大多说是指，公寓小区、商业大厦、写字楼、办公楼等,2、什么是物业管理？所谓物业管理，就是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，通过对房屋以及与之相配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。3、物业管理的基本内容：常见型公共服务主要包括：a、房屋建筑主体的管理及住房装修的日常监督,b、房屋设备设施的管理C、环境卫生的管理d、绿化管理e、配合公安机关和消防部门做好住宅区域内公共秩序和安全防范工作。f、车辆道路的管理,如此撬门物业公司应否承担赔偿责任？张先生是某住宅小区四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外。前几天，张先生家突然漏水，使楼下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到损害。因为水流不止，王小姐便请求管理处前去维修，但管理处却将我的房门撬开，入内维修。张先生认为，管理处未经他同意便擅自将他的房门撬开，属于私闯民宅的行为，是犯罪行为，张先生要求物业管理公司赔偿损失。,所谓紧急避险，是指为了本人或第三人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的，实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。,本案中，张先生长期不在家，而家中却突然漏水，说明漏水不是人为因素引起的，可能是水管等相关设备自然老化或其他自然因素引起的。王小姐作为紧急避险的受益人，应当给予张先生适当的补偿。本案管理处作为第三人实施紧急避险行为，如果采取的紧急避险措施没有超过必要的限度，则不应承担赔偿责任。,关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第156条解释为：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起的，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。,二、物业管理企业的具体职责,1、日常维修养护：通过对房屋建筑、水泵、共用水电、公共设施等的维修保养，使其时刻处于良好的工作状态，延长物业的使用寿命。2、治安保卫：必须采取有效措施做好辖区内的安全、保卫、警戒等工作，维护正常的工作和生活秩序，保证的居民人身和财产安全。,小区物管网上晒女飞贼照片引发争议在怡丰新城业主论坛上，有一篇题为抓住一个女飞贼的帖子，称怡丰新城护卫在13日凌晨，与“5名持刀歹徒搏斗过程中，抓住了一名女飞贼”，并晒出“女飞贼”及此前抓住的多名“小偷”的照片。昨晚，发帖者yurj怡丰新城的物管公司经理余荣江称，他将“小偷”照片挂在网上，是想向业主证明护卫做了事的，同时提醒广大业主提防这些“小偷”。对此，你认为如何？,3、消防安全：建立消防制度，保证消防器材处于良好的使用状态。4、园林绿化：搞好责任区范围内的绿化建设和维护保养，美化环境。5、环境卫生：清洁人员要定点收集和清运垃圾废物，按时清扫物业公共区域，保持小区的干净清洁。,小区内的垃圾废品都归保洁员所有吗？,阿珠是物业公司所管理的金鸡亭小区的保洁员。该公司允许部分保洁员下班后仍在保洁区域对该区域垃圾进行二次捡取以增加收入。阿珠经常捡些垃圾补贴家用，因此她认为拥有金鸡亭小区某些片区“不成文”规定的“垃圾专拾权”。在2006年12月24日中午，一个叫阿贞的妇女到金鸡亭小区垃圾筒翻捡垃圾，想找些能卖钱的物品。阿珠下班恰好看到，冲过去指责阿贞：“你怎么能在这里乱翻垃圾，这里的垃圾都归我。”阿贞以垃圾见者有份、先捡先得，也不甘示弱。于是，两人越吵越凶，继而大打出手。最终结果是，阿贞的右手臂骨折，经伤残鉴定属于十级伤残。阿贞于2007年初向阿珠提起损害赔偿之诉，要求赔偿医疗费、营养费、误工费、残疾赔偿金之类诉求，总共4万余元。同时，阿贞把小区的物业公司一块告了，要求物业公司承担连带责任。,法庭争执焦点,焦点之一：保洁员能否享有“垃圾专拾权”，被打的阿贞有没有过错？焦点之二：原告阿贞提出，保洁员是在履行职务过程中打伤她的，因此物业公司也需承担连带赔偿责任。,保洁员及物业公司担责法院认为，被告阿珠因过错伤害原告阿贞，是造成原告阿贞骨折的主要原因，应承担主要赔偿责任。虽然被告系在其下班期间对原告实施伤害，但被告物业公司在其经营场所内未对包括被告阿珠在内的保洁员尽到管理义务，应承担相应的补充责任。原告在捡垃圾过程中与他人产生纠纷并相互扭打，是致害的诱因，可适当减轻被告的责任。因此，原告诉求被告承担因2006年12月24日所受骨折伤害的赔偿责任是合法的，法院予以支持。法院确认原告阿贞的损失是4万余元，担责方式及比例则由被告阿珠承担70%，近3万元；被告物业公司承担其中30%的补充责任，承担1.2万元。,“垃圾专拾权”也是一种特殊物权,民法认为，抛弃物的归属实行自由先占原则，抛弃只要权利一方作出意思表示即可发生效力，即谁先发现并占有抛弃物，谁就获得了该物的所有权，所有权人不得提起物体的返还之诉。基于先占取得所有权，先占人对标的物的主观认识存在与否，正确与否，在所不问。既然实行自由先占原则，那么小区管理部门可以从有利于小区管理的角度，作出一些“专拾权”的规定，比如垃圾专属保洁员捡拾，这种规定与法不悖，具有效力。但是，应当注意的是，如果小区要规定垃圾归属专人管理，应该贴出相关告示，广而告之，才能起到对外的法律效力。,从侧面看该物业公司也犯了管理错误，一是对进入小区外来人员的管理，而是对员工的法治教育，三是管理领导对突发事件的应变、处理能力,对于这个问题，这样处理可能比较好。普通小区由于清洁员工工资较低，一般由清洁工拾取，管理中心不过问，以做补贴。（另：小区有业主拾取的清洁工人不许与之争抢。），外来人员可以进入小区收旧，但需业主领入。结束以后由保安监督出小区。高档小区，统一管理，清洁员工50%提成。（封闭管理一般不会有外来者争抢，业主则同上）,三、物业在小区安全管理义务方面具体规定,小区安全是小区居民安居乐业的基础，社区安全管理的目的是要确保住户的人身和财产安全，小区公共设施和附属设备不受损害。物业管理条例规定，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，并且协助做好救助工作。,1、物业安全管理义务包括物业消防管理和小区治安管理两部分。（1）小区治安管理就是采取各种措施如设立门卫执勤、保安人员巡逻等制度以使物业小区有一个良好的治安秩序，让住户住的放心。（2）消防管理就是预防和消除火灾，整改治理火灾隐患，以保障小区内住户的生命、财产安全。2、消防管理主要包括：（1）定期检查、维修消防设施和器材，设置消防安全标志，确保消防设施和器材的完好、有效。,（2）定期进行防火检查，及时消除火灾隐患。当发现消防安全隐患后，应当及时通知并督促有关责任人整改。物业因怠于履行约定的消防管理义务而造成损失或使损失扩大的，应当承担民事责任。（3）开展消防安全知识宣传教育。（4）保障通道、安全出口通畅，并保持符合国家规定的消防安全疏通标志。（5）当物业管理区域内发生火灾时，物业应当积极进行救助工作，并且及时通知消防机关，否则应当承担相应的法律责任。,宝马车不翼而飞如何解决？,钱女士的车在小区车库丢失了。根据小区的物业管理服务合同以及物业公司的车辆管理岗位职责中的约定，物业公司在提供物业管理服务中应尽到相应的善良管理人的注意义务。而法院查明，物业公司在进行管理时，客观上造成了非地下车库车辆使用人随意进出的情况；而且物业公司在有中央监控及保安巡视措施的情况下，也没有及时发现钱女士的车辆被盗。此前钱女士曾为宝马车购买了一份保险，其中含有全车盗抢险。问题：1、损失由保险公司负全部责任吗？2、物业公司需要承担责任吗？,2007年9月，她与保险公司达成赔偿协议，保险公司向钱女士赔付291809.28元。钱女士向保险公司出具保险权益转让书，将自己获赔部分的追偿权转移给保险公司，故保险公司在理赔后有权取得代为请求权。2008年1月，保险公司将开发商证大置业公司和物业公司一起告上了法庭。法院经审理后认为，宝马车不翼而飞，保险物业共担责。7月28日，上海市浦东新区人民法院就这起“宝马失窃案”引发的保险代位求偿案件作出了一审判决，上海正大物业管理有限公司赔偿太平保险有限公司43771元，保险公司其余诉讼请求不予支持。,四、物业管理服务费,物业管理服务费即物业管理费，是经物价部门核定的或者是由物业管理单位与小区管理委员会或者是物业产权人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法。物业管理费的费用包括：1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3、绿化管理费；4、清洁卫生费；,5、保安费；6、办公费；7、物业管理单位固定资产折旧费；8、法定税收。,赠送房屋面积物管费怎么交？进小区收废品要收取管理费合理乎？,没交管理费,能开放行条吗?一长期欠费业主,将自己的房子出租.合同到期后,帮租户开放行条,由于未结清管理费,故管理处不同意开放行条.业主大怒,并强烈抗议后搬出.请教:管理处有不同意放行的这种权利吗?合法的做法是什么?,注意：物权与债权诉讼时效,物权与债权的关系,（一）物权与债权的区别1.物权为支配权，债权为请求权2.物权具有排他性，债权具有相容性；物权具有优先性，债权具有平等性；物权具有追及性，债权没有追及性3.物权为对世权，债权为对人权4.物权的客体是物，债权的客体是行为5.物权法定原则与契约自由原则6.物权是静态财产权，债权是动态财产权（二）物权与债权的联系1.物权与债权关系的相对化。(1)债权物权化(2)物权债权化2.债权法对物权关系的类推适用。3.物权与债权具有功能上的互补关系。,诉讼时效也称消灭时效，是债权人怠于行使权利持续到法定期间，其公力救济权归于消灭的时效。,四种适用诉讼时效期间为1年的情形“身体受到伤害要求赔偿的(但根据产品质量法第45条之规定，如果身体受到伤害是因产品存在缺陷造成的适用诉讼时效期间为2年)”、“出售质量不合格的商品未声明的”、“延付或者拒付租金的”以及“寄存财物被丢失或者损毁的”。2.环境保护法适用诉讼时效期间为3年的情形：“因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为三年”。3.合同法规定了适用诉讼时效期间为4年的情形：“因国际货物买卖合同和技术进出口合同争议的期限为四年。,常见案例剖析,案例一：物业公司不是“第二警力”,案例：2006年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。,思考,物业公司是否应该赔偿失主的经济损失？,分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。因此，在此案中，物业公司没有承担陈某经济损失的民事责任。,点评：当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。,案例二：封闭小区业主家被盗，物业、开发商均担责,案件：2003年6月，郑先生满心欢喜地搬进了沈阳市铁西区一新开发的住宅小区，可刚入住3个月就遭遇了失窃。9月5日凌晨2时50分许，小偷从郑先生家北阳台进入厅里，先是把挂在厅里的衣服搜了一遍，拿走现金730元，然后到北屋其儿子住处将手机、相机偷走。当小偷悄悄来到南屋准备开柜时，被郑先生发现。,郑先生大喊抓贼，小偷慌忙从原路翻墙后逃跑。当郑先生急忙向门卫报案时，却发现小区正门大敞，一名保安员正在保安室内睡觉。郑先生非常生气:这个小区不是声称24小时巡逻吗？怎么小偷光临时保安员却在睡大觉！后来他还了解到，当初开发商承诺的小区红外线布防，主要出入口视频监控的安全装备均没有安装。郑先生认为，入住时他已经向该开发商组建的物业公司交纳了1年的物业管理费，其收据写明含有保安等费用，现在自己家被盗，物业和开发商应承担责任。于是，郑先生将两者告上了法庭，要求赔偿被盗损失。,在法庭上，物业公司辩称，其承担的保安义务的范围主要限于小区内公共场所及保安人员巡逻可至的区域，一般不延伸到业主的房间，物业公司的保安尽了自己应尽的义务，故物业公司不应承担赔偿责任。而开发商则以财产损失系窃贼所为，与其无关为由，拒绝赔偿。,物业、开发商也要担责本案一审法院以证据不足为由，驳回了郑先生的诉讼请求。郑先生不服，上诉至中级人民法院。二审法院审理认为，如果业主与物业公司双方签订的物业管理合同中没有明确排除物业公司对业主的财产、人身安全负责的责任，且在物业管理服务项目中有保安条款，,法院判决：,则物业公司就应对业主的财产、人身安全负一定的责任，并只有在其无故意或重大过失时才可免责。本案中，被告物业公司在案发时小区内的保安监控措施未能正常有效运作，小区的正门敞开，保安员在保安室睡觉，表明物业公司疏于管理，保安人员亦未能做到勤勉尽职，物业公司在物业管理中未能尽到管理保安人员的注意义务，物业公司理应负一定责任。,另外，本案的另一被告开发商在其售房广告中有关小区安全装备的承诺，具体确定，即使其未载入商品房的买卖合同，亦应视为合同一部分，开发商因有违反，亦应承担部分责任。同时，业主对其所有的财产有安全保卫义务，由于郑先生家的窗户在案发时未能关上，郑先生对财产被盗未能尽到充分注意，也应承担一定的过失责任。因此，法院判令物业公司和开发商各负10责任，各赔偿郑先生645元。,法官评析：,此判例具有警世意义二审法院的法官在评价此案时认为，当前本案例中的问题带有普遍性，判例对物业公司加强管理工作有现实的借鉴意义。物业公司应当清楚其根本服务宗旨是为业主服务，应当提高管理水平，完善管理措施，规范管理队伍。同时，对于开发商来说，应引以为戒，不要售完房后撒手不管，对售房广告中承诺的各种安全设施应落实到位，与物业公司一道共同促进物业管理市场的发育和完善。,案例三：业主与业主直接对簿公堂,案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。,分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了民法通则的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。,点评目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。,案例四：楼上发生漏水事件,案件：2000年2月12日，被告罗小栋在北京市大兴区车站北里小区购买了一套房子，由于常年在外做生意，一直没有搬入小区居住。2005年2月15日，业主张洪强向北京市大兴区车站北里物业管理公司投诉，楼上业主罗小栋家中的下水道可能破裂，污水已将自己家中的高档家具、木制地板以及房屋墙面浸泡，家里精致装修遭到严重破坏，给自己造成经济损失合计3万元。北京市大兴区车站北里物业公司接到张洪强的投诉后，随即安排物业公司的工作人员前往张洪强家中调查落实。经证实后，物业公司负责人,李杰迅速打电话通知业主罗小栋，要求其尽快赶回小区，将自家破裂的下水管道维修好。但被告罗小栋认为，自己没有在小区居住，下水管道破裂与自己无关，不同意回小区修理。鉴于此种事情，为了防止业主张洪强的经济损失进一步扩大，物业公司负责人决定，从业主罗小栋家中的窗户进入房间，对破裂的下水道进行维修。但窗户封闭严密，物业公司的工作人员只好强行将窗户撬开，从而进入房间对破裂的下水管道进行维修。,原告张洪强认为，楼上下水道破裂，将自己家中的高档家具、木制地板、房屋墙面浸泡，给自己造成了经济损失。楼上业主作为房屋的所有人，给楼下相邻人造成经济损失应当承担赔偿责任。北京市大兴区车站北里小区物业公司未尽物业管理职责，已经违反双方签订的物业管理合同规定的条款，对自己的经济损失应当承担连带责任。鉴于此，楼上业主、物业公司应当赔偿自己的经济损失，经多次协商未果，于是将楼上业主和物业公司告上法庭。,思考,1、楼上业主长期未入住，其房屋下水道老化破裂，给楼下业主造成经济损失，楼下业主的经济损失应该由谁来承担？2、楼上发生漏水事件，物业公司可否进入业主家中进行必须的维修，以及给楼上业主造成经济损失，物业公司是否应当承担赔偿责任？,法院判决,根据中华人民共和国民法通则第三十八条之规定，判决如下：一、由被告罗小栋承担原告张洪强经济损失3万元。二、被告北京市大兴区车站北里物业公司不存在有过错行为，不应承担赔偿责任。,法律评析,1、在本案中，楼上业主长期未入住，其房屋下水道老化破裂，给楼下业主造成经济损失，作为房屋所有权人，楼上业主应该承担楼下业主的经济损失。在本案中，当事人之间争议的第一个焦点问题是：楼上业主长期未住，其房间下水管道老化破裂，给楼下业主造成经济损失，楼下业主的经济损失由谁来承担？对于这个问题，责任的承担者主要涉及开发商、物业公司和楼上业主三方，究竟该由谁来承担楼下业主的经济损失，我们可以做如下分析：,首先，根据建设部下发的商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定的有关规定，房地产开发企业对住宅的墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏保修期不低于一年。在本案中，业主罗小栋购房时间已满5年。因此，在本案中，被告罗小栋是没有法律依据要求开发商承担责任的。在本案中，物业公司作为小区的“管家”，服务范围包括保安、保洁、公共秩序维护、小区绿化、车辆保管等，但这些服务所据有的这种公共性质，一是考虑了维护业主的私人空间，二是考虑了物业公司的实际管理能力、服务能,力，因为一个小区少则上百户，多则上千户，物业公司的员工也不过几十人，从工作能力上讲，难以顾及每家每户。在本案中，下水管道老化破裂问题发生在业主房屋内虽然不是业主人为造成的，但由于房屋所有权归业主所有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开房间进行检查，在没有备案的情况下，也不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况。因此，物业公司在此次事件中不存有任何过错行为，不应承担原告的经济损失。被告罗小栋作为房屋所有权人，给相邻人造成经济损,失，理应承担赔偿责任。但根据实际情况，也不排除物业公司承担责任的可能性，若在本案中，物业公司在接到楼下业主反映后，没有及时采取处理措施，如不联系楼上业主及时修理破裂的下水管道或者采取消极的不作为，致使楼下业主经济损失扩大，则物业公司存在过错，可能也会就扩大的经济损失赔偿责任。,2、在本案中，楼上发生漏水事件，物业公司可以进入业主家中进行必须的维修，由此给楼上业主造成经济损失，物业公司不应当承担赔偿责任。本案中，当事人争议的第二个焦点问题就是：物业公司联系业主，业主却置之不理，楼下业主损失又在不断扩大的情况下，物业公司是否可以先行进入楼上业主家进行检查维修，以及给楼上业主造成门窗破损经济损失，物业公司是否承担赔偿责任？本案中，实际上涉及紧急避险的问题。所谓紧急避险，是指为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险，不得已而采取,的损害另一较小利益的行为。该行为符合下列条件时，可以成为侵权责任的抗辩事由：（1）危险必须是现实存在的；（2）避险行为必须是在不得已的情况下为之；（3）避险行为不得超过必要的限度，既已避险措施造成的损害小于因此而避免的损失。因此，在符合下列条件时，我们认为物业公司可以未经楼上业主许可，进入楼上业主家中进行检查并排除故障：,（1）楼下业主的损失在不断扩大；（2）无法联系到楼上业主或者联系到楼上业主，而楼上业主却置之不理；（3）进入楼上业主家中是唯一可行的维修方法，或虽有其他方法，但若采取可能造成其他更大的损失；（4）楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业公司进入楼上业主家给楼上业主造成的如门窗破损的损失要大。,但是，物业公司同时应要注意采取给楼上业主带来最小财产损害的方式，比如：如果能够破窗进入房间，就不要采取破门进入等损失更大的方式。此外，在进入楼上业主家中时最好能有居民委员会、派出所、业主委员会或至少有其他与此事无牵连的业主作为第三者在场，起到一定的见证作用。,谢谢大家！,
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