租赁注意事项

.首先是选择与哪个经纪人联系，一般每个经纪人都会有擅长的一面与区域，比如有的特别熟悉下城区，擅长砍价;有的特别熟悉江干区，擅长处理交易环节等等，合不合适，还是打个电话聊一下，看看对不对感觉，专不专业，只有最专业的经纪才能最有效率的帮到您。再者就是您要找写字楼之前需要确定自己几个问题：1.首先确认找中介公司需要支付一定的佣金，公司是否有这个预算?如果没有，那么需要事先与经纪沟通，了解哪些大厦可以免收中介费用;2.确认要寻找的写字楼的区域，以及找写字楼的原因(例如扩张、换地段等)，确认自己的公司是外资还是内资企业，以免租到不能外资注册的大厦;3.是否需要写字楼单元内带装修，有无朝向要求，对楼层的层数是否有数字忌讳?是否拒绝或者希望有同行在同一栋大厦里?4.需要写字楼入驻的时间，最好将这个及早告诉经纪人，因为有不少写字楼会在空置前提前2-3个月通知中介公司放盘，因此您现在的写字楼到期时间或者您需要进驻的时间需要告诉经纪人;5.整体预算，这个包含了写字楼租赁的绝大部分费用(租金、管理费、发票税、公摊费用)。您的经纪人掌握了以上5点的准确资料，您就等于至少节省了40%以上的时间了。写字楼跟住宅很不一样，其中关于各类型要求，约定俗成的一些规矩都有自己的一套：1.租写字楼一般必须要租至少一年以上，三年以下，如果考虑半年或者几个月的，只有极少数商务中心会做，而且多数面积都是很小、价格较高的。租期超过三年的，一般业主不会同意，或者是需要一定幅度的递增。2.租写字楼的价格很多时候分为“包票”与“实收”，“包票”即是租金内已经包含租赁税发票，“实收”则是不含。3.管理费一般来说，20元以下的多数都是没有中央空调或者中央空调费另计的，20元以上的多为中央空调。管理费通常包含公共部分的水电，维修保养、清洁卫生等等。但也有不少大厦会将公摊费用独立于管理费，这点，专业的经纪人一般会主动提醒您。4.写字楼的中央空调除少数是24小时供应外，大部分都是供应上班时间(多为8：30-18：30)，另外加班需要支付一定的加班空调费。5.写字楼内是不可以住宿(有商务公寓的除外)，不可以明火煮食的。6.停车费分为三种：每小时计算、上班时间包月计算、24小时包月计算，一般车位需要找管理处联系，与业主大多没有关系。7.写字楼的租赁一般是缴纳两个月的租金+两个月的管理费(有的不需要管理费保证金)，也有部分大厦业主要求三个月租金+三个月管理费作为保证金的，如果提前退租一般是不退回的。签订合同时一般是缴纳两个月的租金+两个月的管理费+首个月的租金的费用，不要忘记还有经纪人的佣金哦：)8.免租期一般毛坯的交楼标准是15-30天，而带装修的则是3-7天时间，有的业主不给免租期，有的给两个月，这还是要视乎业主而定。9.租赁期的递增：一般租期超过一年以上的租赁期都会有不同程度的递增，一般是从第二年或者第三年开始月租金开始递增5%-8%，有个别的大厦连管理费也一起递增。10.合同签订：一般较正规的业主签订租赁合同一般会走一个流程：客户预约看楼-看楼登记-客户看中，然后出具租赁意向书给业主-谈妥条件价格-预约时间签订合同。11.租赁合同的签订一般会签两份：一份是房管局的标准备案用的，一份是详细的补充协议。房管局的合同比较笼统，一般写清楚租金、年限双方盖章签字就可以了。12.定金交付使用，有很多情况不允许您直接签订合同，下定金则是最好的折衷方法，一般定金下了以后，业主反悔的话需要双倍返还的。一、客户接待流程精细化客户第一次来看项目时，要特别注重细节，因为我们跟对方可能只有这一次见面的机会。通常情况下，首次来看房的客户心态还是处于“海选”的状态，他们会把目标区域内大致符合要求的写字楼项目尽可能都考察一遍。因此，我们要做的就是把项目良好的软硬件办公环境呈现给他，并让他体会到甲级写字楼优质的物业管理服务。过程中注意以下细节：提前在大堂等候预约客户，替客户办好门禁卡，保持空置单元设施设备运行完好、整洁有序，请客户试用电动窗帘，得到许可的情况下请客户参观已入驻租户（精心挑选优质客户作为范本）的办公室，所有这些细节都是为了给客户以完整、顺畅、印象深刻的入驻体验。在客户看房后，保持与客户联络和跟踪，把握优质客户的想法和动向，及时反馈、及时处理好客户关注的问题（如停车、应急电源等），并及时调整我们的政策，积极争取优质客户。另外，在与客户接触的过程中要尽可能多地了解客户的公司情况，比如租赁预算、公司资质、租赁房屋的决策人对房屋朝向、方位、风水等的看法和期望，以便甄别优质客户以及在下一步的租赁条件谈判中，做好充足的前期准备。二、做足租赁条件的谈判环节1、做好谈判前的准备。首先明确列出谈判要达到的最终目标，以及要实现这个目标的方式方法。只有谈判前做好准备，才能使谈判有的放矢。2、收集信息。上谈判场之前，手上掌握的资讯越多，在谈判的过程中，就越容易有成效；对对方的了解越多，成功的机会就越大，所以要对对方进行全方位了解。3、进行优势谈判。优势谈判就是让客户签合同时，相信自己获得了优惠。4、善用时间压力进行谈判。人在以为谈判已经成功的那一刻，是最脆弱的时刻，这时候最有可能答应一大堆原来不可能答应的东西。买卖双方都有时间压力，而且有八成以上的让步，都是在最后两成的时间里做出来的。所以谈判越到后期、越到末端的时候，越要注意。5、组合搭配促成谈判。在谈判的过程中，不要让对方认为，你就是那个有权利做决定的人。避免在谈判场上，成为唯一被围剿的对象，永远都有上级可以请示。6、化解谈判僵局，让租赁继续深化开展。当遇到双方僵持不下的问题、超越我们租赁底线的情况时，让对方先忘记主要障碍，先解决其他的小事情，来累积更大的动力，到时候障碍就比较容易解决。 7、相信自己的产品和服务在客户心中树立万达广场顶级写字楼的地位，以达成超出公司预期的租赁价格。三、后续服务及风险识别注意事项1、及时识别风险信号，避免经济损失。在房屋租赁过程中，出租方常遇到风险。但多种情况下，这种风险在初期往往不被重视，而当风险真正形成后，出租方却很难对其进行防范。所以，防范于未然乃是出租方最好的自我保护方法。通常应该采取的方法有：第一，在合同中规定，承租方至少应预付给出租方3个月租金作为押金。但最重要的条款应规定，如果承租方拖欠房租达1个月，出租方就有权收回所出租的房屋。第二，只要承租方出现不按时交房租或拖欠房租，就等于发出了风险信号，即承租方的财务方面出现了问题。在这个时候，出租方要依合同的规定，果断采取措施，千万不可犹豫再三，以至房租拖了一月又一月，当最后出租方终于忍受不住而诉诸法律时，承租方已经不再具备任何偿还能力了。这时即使拿了法院的判决书，也很难在经济上获得实际补偿了。所以，早期防范远远胜于最终的诉讼。2、强化大厦的物业管理服务，提升客户在万达广场的满意度。3、密切关注客户的动向与异常，稳定已有客户，保持出租率。租赁部门与客户服务部门紧密配合，当得到客户有退租、转签别家意向的信息时，及时与客户深入交流，找出症结所在，及时解决安抚，并向客户分析提前退租的损失及成本，帮助客户做出理智的选择和决定。四、保持与代理行的良好合作关系1、适时举办代理行推介会和答谢会。北京市有10万名房产经纪人、房产中介公司2000余家，在北京市的房地产租赁和二手买卖市场起着举足轻重的作用。在项目进入市场初期，通过媒体宣传广告和隆重的推介会，提高万达广场的知名度。在租赁的中后期，当北京业界的代理行普遍认为万达广场已全部租满或剩余不多时，他们就不会向客户重点推介或根本不提。对此，我们通过2009年10月举行的答谢会，邀请北京50家主力代理公司参加，加强他们对万达广场空置单元的了解，并及时、广泛地发布万达广场最新或即将空置的单元情况，维持万达广场在代理界的推荐度，保证持续的客源储备。2、与世界知名的房地产代理行保持顺畅沟通。跨国公司在全球的办公室租赁工作（包括选址、租赁、买卖、谈判等）几乎全都由专业的房地产代理公司来完成。而这些优质外资客户资源，几乎都在世界五大行手中掌握：仲量梁行、世邦魏理仕、第一太平、戴德梁行、高玮环球。我们一直非常重视与“五大行”的联系交流，通过上门拜访、电话问候、邀请到万达影城观影、送新年礼物等方式，维持着非常良好的合作关系。3、尊重小房产中介公司，保持与北京当地房产中介公司的广泛合作。真诚、热情地对待每一个来电、来访的房地产中介和他们带来的客户，只有尊重中介，才会换来中介的真正的合作和协助。欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全网一站式需求Ppt课件制作设计，word文档制作、图文设计制作、发布广告等，秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！感谢您下载我们文档精选资料