不动产登记信访具体案例及解析

不动产登记信访具体案例及解析一、关于有房产证，但无法办理土地证的信访问题【案例一】划拨用地未经有权批准进行房地产开发建设。比如：新罗区中城九一路五交化商住楼项目用地、新罗区东城军民路北门商住楼项目用地。问题原因：1999年新土地管理法颁布前，龙岩中心城区部分以协议出让方式取得的房地产开发项目，在开发建设中又将宗地外的外单位的划拨用地未经有权机关批准一并进行商品房开发建设。处理建议：根据城市房地产管理法第四十条、国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发200115号）:“对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式.”的规定,应先向市国土资源局新罗土地分局申请划拨补办出让批准手续并补交土地出让金后,再由开发商与业主共同申请办理不动产权证（即原来的“房屋所有权证”和“国有土地使用证”）。【案例二】开发建设项目用地宗地超出土地登记范围的。比如：龙岩市西安南路的“塔泉商厦二期”项目用地。问题原因：经地籍调查, “塔泉商厦二期”拟申请宗地分割面积为4959.5平方米,与开发公司提交的龙国用(2009)第20080号,土地登记面积4123.5平方米不相符（部分建筑主体在土地登记范围外），导致无法办理不动产权证。处理建议：根据中华人民共和国土地管理法第十二条、中华人民共和国土地管理法实施条例第六条及国家税务总局 财政部 国土资源关于进一步加强土地税收管理工作的通知“先税后证”的政策的规定，应先向地税部门申报国有土地使用权转让的税费后，再申请办理不动产权证（即原来的“房屋所有权证”和“国有土地使用证”）。【案例三】改变土地用地性质。比如：新罗区西陂镇条围村的“西湖苑安置小区”、市体育公园内“五环商务酒店”项目。问题原因：西湖苑安置小区、五环商务酒店两宗项目用地均违反国有土地使用权出让合同的约定，未经有权机关批准按商品房对外公开销售。处理意见：根据土地管理法第五十六条、房地产管理法第十八条及城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院55号令）第十八条的规定，项目开发单位需向龙岩市国土资源局新罗土地分局申请，报经市政府批准并补交土地出让金后，再申请办理不动产权证（即原来的“房屋所有权证”和“国有土地使用证”）。二、 关于没有土地证，没有房产证的信访问题【案例一】超容积率的房地产开发建设。比如：龙岩市新罗区东肖镇溪连村（学生街）项目用地。问题原因：因超容积率违反国有土地使用权出让合同的约定未补缴土地出让金。处理意见：根据土地管理法第五十六条、房地产管理法第十八条及城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院55号令）第十八条的规定，项目开发单位需经规划部门审核同意，向龙岩市国土资源局新罗土地分局申请，报经市政府批准并补土地出让金后，再申请办理不动产权证（即原来的“房屋所有权证”和“国有土地使用证”）。【案例二】未达到综合验收条件，暂无法办理商品房不动产权证。比如：梅林新村福乐小区、松涛花园二期、星辉广场、香榭景园、阳光莲景苑。问题原因：主要是房地产开发企业的不动产未取得“建设工程符合规划的材料”和“房屋已经竣工的材料”，而这两项材料是申请不动产首次登记的前置条件，未完成首次登记不得办理其他类型登记，造成购房者无法申请办理不动产权证（即原来的“房屋所有权”和“国有土地使用证”）。处理建议：根据不动产登记暂行条例实施细则（国土资源部第63号令）第三十五条规定“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交下列材料：(一)不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；(四)房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他相关材料”的规定。由于“建设工程符合规划的材料”和“房屋已经竣工的材料”涉及住建、规划、消防等职能部门的行政审批，建议房地产开发企业主动申报并经相关职能部门行政审批（其中梅林新村福乐小区原系军事用地还须取得军分区上级部门批准），取得首次登记后依不动产登记暂行条例实施细则第二十七条规定，申请办理购房者的不动产权证（即原来的“房屋所有权”和“国有土地使用证”）。【案例三】未达到综合验收条件，暂无法办理安置房不动产权证。比如：条围安置小区、排头安置小区、陈陂安置小区、西山安置小区。存在原因：2006年前龙岩中心城区由政府统一规划设计，镇、村自行组织委托施工单位建设的住宅与非住宅结合安置方式安置房，无法办理工程综合验收手续，不具备办理不动产权证的条件。处理建议：根据不动产登记暂行条例实施细则（国土资源部第63号令）第三十五条规定“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交下列材料：(一)不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；(四)房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他相关材料”的规定。由于“建设工程符合规划的材料”和“房屋已经竣工的材料”涉及住建、规划、消防等职能部门的行政审批，建议建设单位主动申报并经相关职能部门行政审批，取得首次登记后依不动产登记暂行条例实施细则第二十七条规定，申请办理拆迁安置户不动产权证（即原来的“房屋所有权”和“国有土地使用证”）。三、关于社区服务用房不动产登记的信访问题案例:龙岩锦绣佳园小区业主一直提出我中心为社区服务用房办证属于违规办证，多次信访，要求撤销该证。存在原因:社区服务用房是社区居民休闲娱乐以及寻求公共服务的场所。小区业主认为与开发商签订商品房买卖合同时已告知业主哪些部分属于社区服务用房，社区服务用房无偿交付使用，并且不能上市交易，锦绣家园小区部分原属于社区服用房，业主认为开发商办理房产证后并上市交易属违规行为。处理意见:根据市政府龙岩中心城市社区用房规划建设和管理意见，社区服务用房的折算标准为：（1）建筑面积十万平方米以下的项目按照总建筑面积千分之五的比例折算；（2）建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之二的比例折算。规划部门依照相关职能对该小区的社区服务用房按规定核定后，出具关于确认锦绣佳园（1#-3#楼）社区服务用房“剩余用房”用途的函（岩城规2014函90号）的意见，锦绣佳园社区用房“剩余用房”经规划部门核定用途为城镇住宅（普通住宅）且产权归由龙岩市安晟房地产开发公司享有。原市房地产交易服务中心按房屋登记办法第三十条的规定，依龙岩市安晟房地产开发公司申请按程序及规划部门出具的意见书给予办证，不存在违规办证的行为。