小产权房法律问题：实务

.郑州中院出台关于审理房屋纠纷民事案件适用法律问题的若干意见，处理小产权房买卖引发的纠纷 (2011-07-07 09:53:10) 由于各种原因，因小产权房买卖引发的纠纷不断增加。小产权房买卖合同是否有效？昨天上午，郑州市中院出台的关于审理房屋纠纷民事案件适用法律问题的若干意见（简称意见）做出了相关规定。东方今报记者沈春梅通讯员冯海明【小产权之“累”】卖给“外人”合同无效据金水区法院民一庭法官李春强介绍，2008年以来，仅金水区法院办理涉及房屋各类案件就有955起，涉及小产权房纠纷主要有：房屋转让纠纷、预付房款转让纠纷、房屋抵押纠纷、购房人名称变更纠纷、离婚房屋分割纠纷、拆迁补偿纠纷、腾房纠纷、继承纠纷等。“从交易发生时间、合同履行情况来看，小产权房买卖行为多发生在起诉前两年以上，有的甚至10年以上。从合同履行情况来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人给付了房款并已经入住，但多未办理房屋登记变更或者宅基地使用权登记变更。”中原区法院法官李继昌分析。意见第十二条规定，农村居民将小产权房出售给本集体经济组织以外的单位或个人，当事人主张买卖合同无效的，人民法院可以支持。案例：因工作调入郑州，王某急需在郑州购房。1995年10月，陈某将其和母亲共有的村中老宅卖给了王某。从1997年起，王某一直在该房内居住。2006年因旧村改造拆迁，在巨大的拆迁补偿利益面前，陈某否认卖房事实，领取了房屋拆迁补偿款，王某起诉到法院，要求确认双方之前的买卖行为有效。据惠济区法院民一庭法官陈亚红介绍，这个案件在审理时，当地村民都认为，陈某在10多年前就把房子卖给了王某，很难接受房子再归陈某所有的主张。但根据现有的法律和政策精神，法院只能驳回王某的诉讼请求。目前，案件正在二审中。【婚前房之“变”】婚后偿款得证 增值部分均享意见第十六条规定，因离婚一方婚前购买房屋并缴纳部分房款，婚后取得房产证，虽配偶一方参与清偿房款，并不改变该房屋为个人财产的性质。但在离婚时应考虑房屋增值收益，由一方对配偶一方进行合理补偿。案例：在和黄琦结婚前，董浩以个人名义购买了一套商品房，支付了20%的首付款，向银行办理了按揭手续。结婚后，董浩和黄琦共同偿还贷款，后两人因性格不合产生纠纷，董浩起诉至法院要求离婚并分割上述房屋。“根据婚姻法规定，在夫妻双方没有约定的情况下，一方的婚前财产为夫妻一方个人财产，不因婚姻关系续存而转化为夫妻共同财产。”郑州市中院民二庭法官赵军胜解释，如果董浩在婚前取得了房产证，就获得了房屋的所有权，婚后董浩用夫妻共同财产偿还贷款的行为，不会使房屋的性质发生变化，首付款以及婚前贷款为董浩的个人财产，但董浩应该将婚后共同还贷中的一半归还。同时，如婚后还贷时间比较长，董浩还应该给黄琦一定的经济补偿。解释：有些小产权房买卖合同是有效的“在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，一般可认定其买卖有效，因该民事行为不违反法律、法规和禁止性规定；向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖无效。”和李春强一样，郑州市中院民二庭法官李传炜、孙燕等多名法官都认为，在小产权房买卖合同中，以下情况应属例外：一是购房人在买房后已经迁入本集体经济组织的，应当认定为合同有效；二是出卖人已经成为城镇居民的，再主张买卖合同无效的，不应支持；三是出卖人有多处房产或该农村住宅为多层建筑自留有居住房屋的，再主张合同无效的，不应支持。【借名房之“转”】借名买房可办产权转移意见第八条规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是该房屋因法定原因不能办理转移登记以及存在规避相关限购政策情况的除外。案例：5年前，王某的舅舅分了单位的一套集资房，该房由王某付了房款，并由王某居住，但房产证上一直是王某舅舅的名字。出于安全考虑，现王某想办理房屋过户手续。管城区法院法官张献玲认为，如当初王某用舅舅名义买房时双方有协议，或者王某的舅舅承认王某付了房款，对于王某诉求法院可以支持。在某公司担任领导职务的陈某，在郑州已经有两套住房，想继续在市中心购买一套房产。为了规避“限购令”，陈某想用单位某职工的名义购房。根据新的意见规定，陈某出资购买房屋后不能办理房屋过户手续。 “近年来，全市法院审理房产纠纷案件数量呈上升趋势，尤其是在目前房价日益高涨的情况下，因房产买卖、小产权房、集资房、房改房等问题引起的纠纷日益增多，涌入法院的房产纠纷也越来越多。其中，一房二卖问题比较突出，小产权房问题比较复杂，婚姻家庭的房产处理比较棘手。”郑州市中级法院民二庭庭长赵洪印说。以最具代表性的郑州市金水区为例，该区法院2008年以来办理涉及房屋各类案件共计995起。赵洪印说：“面对现状，由于相关法律的滞后性和社会关系的复杂性，使得各地法院的处理也不完全一致。为了解决上述问题、统一裁判尺度、提高全市法院审理此类案件的质量，我院拟出台关于审理房屋纠纷民事案件适用法律问题的若干意见。”昨日上午，郑州法院系统民事审判及相关部门召开座谈会，并邀请法学专家、知名律师以及相关行政单位的领导，对该意见的征求意见稿进行研讨，并就三个焦点问题进行了深入探讨。焦点一：房产买卖纠纷审判实践中法律适用问题及建议“一房二卖”应视情况处理郑州高新区法院民一庭：在房屋未转移的情况下，已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权；两个买受人均未办理商品房过户登记手续，且房屋尚未交付，房屋所有权应归已经办理商品房预告登记手续的购房人所有；两份合同均未办理登记手续，那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权；两份合同均未办理过户登记和预告登记手续，且标的房屋尚未交付，那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权如果上述所列的几种情况均未发生，则签约在先的买受人拥有房屋所有权。行政诉讼与民事诉讼可并行郑州市中级法院孙晓飞：行政诉讼与民事诉讼相互交织冲突是审判实务当中的老问题，尤其是在房屋所有权登记纠纷案件中表现得尤为突出，此类案件既牵涉各方当事人之间的房屋权属民事纠纷，又牵涉房屋管理机关房屋所有权登记行政争议，当事人既可能起诉民事诉讼，也可能要求行政审判。要解决民事、行政争议交织并存的问题，实际上就成了判断民事争议与行政争议哪一个为前提的问题，谁为前提谁优先。在房屋登记案件中，当房屋登记案件民事纠纷与行政争议成立偶合关系时，房屋权利归属是清晰的，民事纠纷与登记瑕疵争议之间没有关联，其本质是单纯的民事争议，如果同时并存民事与行政两个诉讼，二者可以并行不悖。此时，即便行政诉讼因登记机关违法而撤销登记，也不会否定基础民事法律关系的效力。焦点二：小产权房的法律属性及审判实践中存在的问题小产权房转让合同效力郑州市金水法院李春强：我们认为,在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，一般可认定其买卖有效，因为该民事行为不违反法律、法规和禁止性规定；向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖无效。但有以下情况的，根据具体情况分别予以认定处理：一是购买人在买房后已经迁入本集体经济组织的；二是出卖人已经成为城镇居民的；三是出卖人有多处房产或该农村住宅为多层建筑，自留有居住房屋的；四是因分家析产、离婚、遗产继承等引起的小产权房的流转纠纷等；五是对历史原因形成的小产权房，要区分不同情况，妥善处理。需建立农村建设用地使用权流转制度郑州市中级法院民二庭李传炜、孙燕：虽然小产权房的买卖合同大多数被认定为无效，不受法律保护，国家政策也一再明令禁止，但小产权房的建设、交易仍然屡禁不止。笔者认为，强堵不如疏导，要想从根本上解决小产权房问题，必须建立农村建设用地使用权流转制度，平等对待国有土地和集体所有的土地，以法律的形式赋予农民出让农村集体建设用地使用权的权利，推进土地供应主体多元化。如果符合国家土地利用整体规划的，应当允许农民将土地有偿出让给他人使用。并在政府部门建立相应的农村建设用地使用权流转管理部门，对整个流转过程进行监督和管理。小产权房的受案范围及审判原则郑州市中原区法院李继昌、陈红：关于小产权房的纠纷类型，按流转阶段可划分为三种类型：流转之前的建房纠纷；流转纠纷，其中主要的是合同纠纷；流转之后的派生纠纷。其中比较典型的是第二种流转纠纷，司法实践中也多是这一类纠纷。一般认为，小产权房买卖引发的纠纷，人民法院可以受理。目前，小产权房纠纷主要有以下几种：房屋买卖合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷、土地租赁合同纠纷、房屋质量损害赔偿纠纷、建设工程施工合同纠纷、预付房款转让纠纷、房屋抵押纠纷、购房人名称变更纠纷、离婚房屋分割纠纷、拆迁补偿纠纷、继承纠纷等。审判实践中,一般按以下原则处理:首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出售人故意不履行合同义务，导致小产权房买卖合同被解除或买卖合同被人民法院依法确认为无效的情况，如买受人请求对房屋增值部分或合理经济投入进行赔偿的，应予支持，但应根据双方当事人的过错大小，适当减少出售人的赔偿责任；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；最后，判决返还、腾退房屋时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。焦点三：婚姻家庭所涉房产纠纷审判实践中法律适用问题及建议单独处分的三种司法实践处理郑州市管城区法院马新平、时满良：夫妻或部分家庭成员单独处分共有房屋的行为效力常会引发争议，尤其是近年来随着房价日益上涨，二手房交易市场上引发的此类纠纷更是不断。在司法实践中三种常见的纠纷情形及处理意见：房屋为夫妻或家庭共同财产，且房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫妻两个人或家庭全体成员，夫妻一方或部分家庭成员与第三人签订房屋买卖合同的，另一方不予追认，该合同无效；该房屋为夫妻或家庭共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为其中一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同，第三方并且已经支付了对价，尚未进行产权变更登记，另一方不予追认的，合同无效；房产证上登记的夫妻或家庭成员一方未经另一方同意，与他人签订了房屋买卖合同，将共有房屋出卖，也进行了产权变更登记，如果另一方不追认，该房屋买卖合同无效。但合同双方已经办理房屋过户手续，买受人当然对该房屋拥有所有权。房屋登记一方应当赔偿因其擅自处分该房屋而给夫妻之间或家庭成员的另一方造成的损失。婚前买房婚后取得产权，离婚时的处理新郑市人民法院王留成：婚姻法规定中只是规定了一方婚前财产为夫妻一方的财产，并没有规定一方婚前享有物权的财产才是夫妻一方的财产，当事人如果在婚前支付了所有的房款，虽然他对该房屋还没有法律意义上的物权，但这并不妨碍他实际取得了该财产，我们应当将婚前购买的房屋认定为夫妻一方的财产。另外，对物权概念及物权制度的理解与适用在理论及司法实践界还有很多的争论，我国的物权制度还不是十分完善，我们不能太机械地理解物权的概念，一定要从解决实际问题及公平的理念来解读物权制度。实际上将婚前购买的房屋视为婚前财产是公平的，也便于社会公众接受的。关于审理房屋纠纷民事案件适用法律问题的若干意见征求意见稿摘要：第六条相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用房，当事人主张买卖合同无效的，可以支持。经出卖人主张房屋买卖合同无效的，适用合同法第五十八条规定，并考虑居住安置问题妥善处理，对于买受人所受损失的数额应考虑房屋升值、房屋装修的添附加值及双方过错程度等因素，公平合理的，予以确定。出卖人转让已购按经济适用房管理的房屋，当事人主张买卖合同无效的，不予支持。第七条出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，合同均为有效的，买受人要求继续履行，原则上按照以下顺序确定应当继续履行的合同：（一）已经办理房屋所有权转移登记的，但另一买受人已履行合同付款义务并已先行合法占有房屋较长时间的除外；（二）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（三）均未办理房屋所有权登记，又未合法占有房屋，应综合考虑合同成立的先后、各买受人付款数额的多少等因素，公平合理的，予以确定。第八条当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是该房屋因法定原因不能办理转移登记以及存在规避相关限购政策情况的除外。第九条商品房及其以外的房产转让合同有效的，出卖人在订立合同后又将该房屋出卖给第三人或抵押给第三人的，导致买受人的合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同、返还相关款项、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付款项一倍的赔偿责任。第十条 当事人向人民法院起诉，对按国家法律政策不能办理产权登记的商品房之外房屋请求办理产权证书的，人民法院不予受理。（当事人向人民法院起诉，请求对小产权房办理产权证书的，人民法院不予受理。）第十五条婚前男方购买的房屋，婚后双方共同居住，女方离婚时无经济来源并居无定所的，女方一般可以在离婚后两年内享有该房屋的居住权。但男方给予相应经济帮助的除外。第十六条 因离婚一方婚前购买房屋并交纳部分款项, 婚后取得房产证，虽配偶一方参与清偿房款，并不改变该房屋为个人财产的性质。但在离婚时应考虑房屋增值收益由一方对配偶一方进行合理补偿。 7月5日，郑州市中级人民法院主办的为期两天的“房产纠纷审判实务研讨会”公布了关于审理房屋纠纷民事案件适用法律问题的若干意见（征求意见稿）。在房价日益上涨的背景下，征求意见稿再次将视线投向房产买卖纠纷、小产权房、婚姻所涉及的房产分割等市民关心的焦点问题。河南商报为您详细解读这些“房事儿”。关键词房屋产权买卖借名购房，谁出钱房是谁的案例荥阳市民孙先生的单位集资建房，他侄子和他协商后，出钱购买了房子并居住，而房产证上一直是孙先生的名字。孙先生的侄子认为他掏钱买的房子，应将房子过户到自己名下，但孙先生不肯。双方因此闹僵。规定征求意见稿第八条：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是该房屋因法定原因不能办理转移登记以及存在规避相关限购政策情况的除外。 解读郑州市中级人民法院民二庭审判长赵军胜说，借名买房可以办理房产权属转移，但必须出于某种合法原因。如果故意规避国家的限购令、房改政策等，因为会侵害不特定多数人的利益，是不能过户的。很多单位为解决内部职工的住房问题，建有集资房和福利房，这些房子可以借职工之名买吗？赵军胜说，这些房屋一般与职工的特殊身份挂钩，只要不是经适房、房改房，不涉及国家房改政策、不违反国家的大政方针，是可以办理产权转移的。关键词一房多卖一房多卖，谁出的钱多卖给谁？案例郑州市民赵先生去年花47万在市区买了套二手房，房产转让手续没办好，就住了进去。谁知没住两天，就有人来敲门，说也交钱买了这套房。赵先生找到原房主，原房主却说，谁出的钱多卖给谁。规定征求意见稿第七条：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，合同均为有效的，买受人要求继续履行，原则上按照以下顺序确定应当继续履行的合同：（一）已经办理房屋所有权转移登记的；但另一买受人已履行合同付款义务并已先行合法占有房屋较长时间的除外；（二）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（三）均未办理房屋所有权登记，又未合法占有房屋，应综合考虑合同成立的先后、各买受人付款数额的多少等因素，公平合理地予以确定。另外，第九条也规定，商品房及其以外的房产转让合同有效的，出卖人在订立合同后又将该房屋出卖给第三人或抵押给第三人的，导致买受人的合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同、返还相关款项、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付款项一倍的赔偿责任。解读郑州市中级人民法院民二庭副庭长李传炜说，房价居高不下使一房多卖的纠纷频频发生。现实中，有先签合同的、先交钱的、先住进去的，还有先办房产证的。可房子只有一套，最终可以继续履行合同的只有第一顺序人。由于法律没有明文规定，征求意见稿希望可以弥补漏洞，细化并确定顺序。但最终怎样确定，要综合考虑多种因素，达到保护善意守信的买受人、惩罚恶意出卖人的目的。在他的印象中，郑州曾有过一房二卖的房主被判1+1赔偿的案例。关键词离婚了，没房的我还能住你家吗？案例郑州市民刘女士，是位家庭主妇，今年6月和丈夫离了婚，两人没有孩子。虽然房子在婚后由两人共同居住，但却是丈夫在婚前买的。既没有经济来源，也没有房子的刘女士希望能在前夫家住上一些时日，等找到房子就搬出去，但前夫执意要求她立刻搬出。法院最终判决刘女士可以继续居住半年。规定：征求意见稿第十五条：婚前男方购买的房屋，婚后双方共同居住，女方离婚时无经济来源并居无定所，一般可以在离婚后两年内享有该房屋的居住权。但男方给予相应经济帮助的除外。 解读23岁的小田对这条规定表示很不理解：“婚都离了，还赖在对方家里干什么？万一对方又谈恋爱了多尴尬。”赵军胜解释，婚姻法中有规定，离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。在司法解释中，关于帮助救助更是规定了包括金钱、居住权等各项内容。征求意见稿中的这条规定其实是对婚姻法法律解释的进一步细化。“这个居住权是在两年以内，我们实践中一般判决半年左右。”赵法官说，居住权不宜太长，这体现的是施救方有限度的救助，又因为涉及伦理道德原因，在具体司法实践中，必须首先征求双方的意见。离婚后产权归你，收益平分案例郑州市民小宋和小贾结婚前，自己按揭买了房，支付了20%的首付款，向银行办理了按揭手续。结婚后，小两口便共同偿还贷款。后两人因性格不合产生纠纷，小宋起诉至法院，要求离婚并分割上述房屋。 规定：征求意见稿第十六条：因离婚一方婚前购买房屋并缴纳部分房款，婚后取得房产证，虽配偶一方参与清偿房款，并不改变该房屋为个人财产的性质。但在离婚时应考虑房屋增值收益，由一方对配偶一方进行合理补偿。解读根据婚姻法规定，在夫妻双方没有约定的情况下，一方的婚前财产为夫妻一方个人财产，不因婚姻关系续存而转化为夫妻共同财产。赵军胜表示，如果小宋在婚前取得了房产证，就获得了房屋的所有权，婚后两人用夫妻共同财产偿还贷款的行为，不会使房屋的性质发生变化，首付款以及婚前贷款为小宋的个人财产，但小宋应该将婚后共同还贷中的一半归还给妻子。 同时，如婚后还贷时间比较长，小宋还应该给小贾一定的经济补偿。 关键词小产权房买小产权房，不受法律保护案例1995年10月，王先生想在郑州买房定居，郑州市民陈先生将村中老宅卖给了他。从1997年起，王先生就一直在该房内居住。2006年，因旧村改造拆迁，在巨大的拆迁补偿利益面前，陈先生否认卖房事实，领取了房屋拆迁补偿款，王先生起诉到法院，要求确认双方之前的买卖行为有效。法院驳回了王先生的诉讼请求，目前案件正在二审中。规定：征求意见稿第十二条：农村居民将其经法定主管部门审批许可后在本集体经济组织建设用地上建造的房屋，出售给本集体经济组织以外的单位或个人，当事人主张买卖合同无效的，人民法院可以支持。解读：小产权房不能卖给“外人”郑州市金水区人民法院民一庭庭长李春强说，小产权房的交易是不受法律保护的。小产权房不能卖给“外人”，否则合同会被认定无效。在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，一般可认定其买卖有效，因为该民事行为不违反法律、法规和禁止性规定；但向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖无效，除非购买人在买房后已经迁入本集体经济组织的。案例中的王先生，如果落户到购买房屋的这个村子，成为本村的一员，就可以分得宅基地，当然也可以自建房屋。但小产权房还是不能用来买卖。6.