开发商逾期交房如何承担违约责任

.开发商逾期交房如何承担违约责任案情简介2013年11月，李某等人与西畴县某房地产开发商共同签订商品房购销合同，合同约定：李某等人以1246536元的价格向开发商购买开发商开发的第C组团第C5-46幢房屋，建筑面积为439.23，共五层。约定交房的时间为2014年3月1日，如开发商逾期交房，从合同约定的交房期限届满之次日起自交房之日30天内，开发商需向李某等人按200元/天支付违约金；逾期60天后，若李某等人要求继续履行合同，则开发商需要向李某等人按500元/天支付违约金。合同签订后，李某等人已按照合同约定履行全部付款义务。现合同约定的交房期限早已届满，李某等人多次找被告协商交房事宜及被告违约问题，但都开发商以各种借口加以搪塞，拒不履行合同约定的交房义务，也不承担合同约定的违约责任。2015年1月8日，李某等人在万般无奈之下，向西畴县人民法院提起诉讼，要求追究开发商违约责任。 庭审现场通过西畴县人民法院开庭审理，李某等人向人民法院举证商品房购销合同、付款证明，证明李某等人向开发商购买房屋的事实以及交房的期限。开发商承认存在逾期交房，但开发商辩称：1、逾期交房是因为政府行为导致，属于不可抗力，不愿意承担逾期交房的违约责任。2、开发商已通知其他客户交房，有其他客户已经领取钥匙，开发商认为自己不存在违约。3、开发商认为逾期交房的违约金过高，要求法院予以调整。 法院裁决在西畴县人民法院的多方调解下，最终李某等人与开发商达成了一致调解意见，由开发商向李某等人支付4.5万元逾期购房违约金，法院免收李某等人诉讼费。法理评析1、 交钥匙不等于交房，交房必须符合达到法定的交房条件 国家法律规定，商品房交付必须符合以下要件： （1）、验收合格。根据中华人民共和国建筑法第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。另外中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条、商品房销售管理办法第四十条 、建设工程质量管理条例第五十八条等也明确规定商品房交付必须是经过验收合格方能交付，否则，就算领取钥匙也不能算已交付房屋。（2）、具备住宅质量保证书和住宅使用说明书。 根据城市房地产开发经营管理条例第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保险责任。 （3）、房屋的配套基础设施具备交付的条件。商品房销售管理办法第七条第六项“供水、供热、燃气、供电、通讯等配套设施具备交付的条件，其他的配套设施具备交付使用的条件或者已经确定施工进度和交付日期”。 2、政府行为不一定都属于不可抗力 不可抗力属于法定的免责事由，但什么叫做不可抗力呢？根据中华人民共和国民法通则第一百五十三条规定：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，开发商以政府要求“三线下地”不能如期完工为由，认为属于不可抗力，拒不承担逾期交房的违约责任。首先，开发商并没有举证政府要求“三线下地”的正式文件，并不知道政府下发文件的时间是在签订购房合同之前还是之后，所以该政府行为是否具有可预见性并不能确定；其次，政府“三线下地”与开发商能否如期完工之间是否具有因果关系并未可知，且针对“三线下地”的政府行为是否可以克服开发商也不能举证证明。综上，政府行为必须是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，才属于不可抗力，否则，就算是因为政府行为，开发商同样要承担逾期违约责任。3、违约金过高的判断标准及调整方法最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。那么商品房买卖合同中，如何计算购买者的损失呢？根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，如不是通过调解结案，必然会涉及租金评估的问题，如通过评估，法院一般会支持的违约金为：逾期交房违约金=违约期间的评估租金+违约期间的评估租金30。律师提醒 作为开发商在签订商品房销售合同中，律师提醒应当注意以下几个问题：1、 如开发商销售的是期房，计算好自己的工期，尽量如期交房，以免造成自身的信誉损失及经济损失。2、 除非明确可以按质按量完工并如期交房，不要约定过高的违约金，否则最终只能落得自己定的违约金，自己要求降低的笑柄。3、 如确实出现逾期交房，尽量不要和客户纠缠过多违约与否的问题，要勇于担当，及时做好客户的解释、安抚工作，并支付违约金，以维护自身的良好信誉。 作为购房者在签订商品房销售合同中，律师提醒应当注意以下几个问题： 1、因为期房的不确定因素太多，如无必要，最好不要购买期房。 2、交钥匙不等于交房，交房时必须要保证开发商拥有“一证两书”，即商品房验收合格证、住宅质量保证书和住宅使用说明书。 3、如开发商约定的违约金过低，可以请求适当提高，提高的数额为按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准。 4、如遇到开发商逾期交房，既不愿意承担违约责任，也没有任何表示的，及时通过法律手段维护自身的合法权益。 云南华汇（文山）律师事务所 简明、蒋德顺律师 2015年6月16日欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全网一站式需求Ppt课件制作设计，word文档制作、图文设计制作、发布广告等，秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！感谢您下载我们文档精选资料