个人住房按揭贷款现场检查方法及技巧.doc

_个人住房按揭贷款业务说明个人住房按揭贷款是指银行机构向购房者发放的用于购买自用住房的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋；现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。其特点是售房人为开发商，贷款涉及贷款银行、借款人和开发商三者关系。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由银行机构根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。业务操作流程受理贷款申请借款人申请个人住房（商用房）贷款应向银行机构提出书面申请并填写个人贷款文本，同时提供相关基础资料。资料内容包括：1有效身份证件、户口本原件及复印件；2婚姻状况证明；3现供职单位收入证明，私营业主应提供近期纳税证明；4与开发商或售楼方签订的购房合同5购房首付款资金证明；6银行机构认为需要提供的其他资料。贷款受理审查银行机构发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80。银行机构经办人员按照要求对借款申请人的资料进行初审，初审符合贷款条件的客户填写贷款申请表，由经办人双人面签；除“工资性收入证明” 、“房屋买卖合同”留存原件外，其他所列资料为复印件（验看原件，收受复印件）；提供担保证明文件：以财产（含所购房产）设置抵（质）押的，需提供抵（质）押物清单及有权处分人同意抵（质）押的证明文件（以共有财产设置抵押或质押的，应留有财产共有人的同意意见及签字）；由第三方或开发商提供阶段性（或全程）担保的，应提供第三方或开发商同意担保的函件（批发性按揭业务如开发商已出具担保承诺，不须另行提供）。贷款的送审银行机构经办人员通过调查，对符合贷款条件的，撰写明确的送审意见，主、协办签字，附有关送审资料，报经营部门主管零售业务的负责人审核。审核通过后，由银行机构零售信贷综合员报银行机构风险管理部个贷审查员审查。银行机构对不符合贷款条件的，应及时向申请人说明情况，并退还相关资料。贷款的审查对上报的业务申请，银行机构审查员应按照尽职要求，对所提交送审材料的真实性、完整性、准确性及合法性进行合理、审慎审查，对照各业务品种所要求的贷款条件，对借款申请人的还款能力、贷款用途、担保等情况进行尽职阐述和利弊分析，提出专业审查意见。如发现材料缺失、相关内容存在疑点等情况，应要求经办人员进行复查，待其补充资料后，再次进行审查。审查通过后，审查员签署明确意见，由零售信贷中心送审岗位人员将资料送有权审批人审批。对审查未通过的，审查员通知经办人员，并将资料退回。贷款审批银行机构审批人按照尽职要求进行审批，签署明确意见。审批过程中遇有不明事项，向审查员或经办人员询证。需经银行机构信用审批委员会审批决策的业务，按照信用审批委员会有关规定审批通过后，报审批人审批。审批未通过的，资料退回审查员处，审查员通知经办人员，并将资料退回。贷款合同的签订贷款申请获得批准，经营部门通知客户与银行机构签定借款合同。抵押物为期房的，应要求房地产买卖合同在房产局备案。借款合同需要公证的，在抵押登记办理前由经营部门经办人员与借款申请人办妥公证手续。办理抵（质）押登记采取抵（质）押担保方式的，信贷经办人员应与抵押人或出质人到抵（质）押机关办理抵（质）押登记手续，取得抵（质）押权利凭证原件；采取担保方式的，应办理财产保险手续，保险金额应足以偿还银行贷款本息，投保期限不得短于贷款期限，保险第一受益人为银行机构，并取得保险单正本原件和保费缴款凭证复印件。抵押权证的入库抵押权证和保单的入库手续由上级银行机构零售信贷中心统一在营业厅办理，营业厅集中保管；会计前台放款帐务处理操作前，零售信贷中心抵押权证管理岗位人员和会计人员共同将贷款的抵押权证和保单封包后交会计部门管库员入库保管；抵押权证入库后，营业厅在抵押权证保管收据上加盖业务公章，其中零售信贷中心取得信贷部门留存联，客户回执联交经营部门综合员归入贷款档案；对于在分支机构营业厅进行放款帐务处理的业务，上级银行机构营业厅应将保管收据入库通知联作为已入库证明，交经营机构综合员，随同贷款资料交分支机构营业厅作为记帐附件。贷款发放办妥上述相关手续后，借款人根据借款合同填写借款借据，信贷经办人员凭借款合同、担保合同、借款借据通知柜员办理贷款发放手续。贷后管理贷后管理主要包括档案管理、抵押权证管理、贷后检查、风险分类、还款催收、信息维护、回收和结清管理环节。1档案管理。贷款发放完毕后，经营部门工作人员按照银行机构档案管理要求将个贷档案整理装订，由综合员与零售信贷中心档案管理岗办理档案交接手续。具备归档条件的档案资料应及时归档，最迟不能超过放款后10个工作日。2抵押权证管理产权证的办理。经营部门接到开发商办理产权的通知后，将清单提交银行机构零售信贷中心。零售信贷中心会同经营部门工作人员到房产登记部门办理产权证后，由抵押权证管理岗留存复印件归入贷款档案，原件单独专夹保管；零售信贷中心将抵押批复变更为他项权证的出库清单会签风险管理部后，由抵押权证管理岗会同风险管理部工作人员至营业厅会计办理抵押批复的出库，同时将产权证复印件暂代抵押证明，由会计部门入库保管；抵押权证管理岗将抵押批复交办理岗，办妥他项权证后，交回抵押权证管理岗；抵押权证管理岗留存复印件后会同风险管理部，至营业厅办理他项权证的入库，并将产权证复印件取出；产权证复印件、他项权证复印件、入库凭证归档后，零售信贷中心通知客户领取产权证；经营部门应加强对开发商的监控，落实办证时间，要按月监测房产证办理情况，对超期不办的，限期整改，并及时报零售信贷中心、风险管理部。3贷后检查。贷款发放后，经营部门应通过电话、实地走访等形式定期、不定期地进行贷后检查。主要对借款人的还款能力变化情况，所购房产、抵押(质)物的保管和价值变化情况，开发商的有关情况进行分析检查，确保贷款安全回收。经办人员在贷后管理过程中，发现可能影响银行机构信贷资产安全的情况，包括但不限于借款人还款能力及还款意愿非正常弱化时，应及时将此客户纳入“个人信用客户黑名单”，并及时采取措施，依法及时主张债权。有关风险预警的情形及处置参见银行机构相关业务管理办法执行。贷后检查形成的资料由经营部门集中建档管理。4风险分类及信息维护。贷款发放后，银行机构应按规定要求将业务及客户的相关信息完整、准确地录入到银行机构个人信贷业务综合管理系统，并根据客户信息变动情况及时进行调整、补充。同时，严格按照信贷资产风险分类实施办法（2005年7月修订），依据还款情况、客户资信变化等情况进行准确分类、适时调整分类结果，真实反映信贷资产风险状况。贷款催收管理贷款发放后，银行机构经办人员应督促借款人按合同约定的还款计划偿还贷款本息。对逾期一个月以内的，应及时对借款人和保证人进行电话、书面和上门催收，催促借款人还款，并做好催收记录。对连续三期或累计六期未偿还贷款本息的，应进入法律诉讼程序。对开发商提供连带保证责任的，进入法律诉讼程序前，银行机构应要求开发商履行连带保证责任。贷款催收记录及催收过程中形成的资料，在进入法律诉讼程序前由银行机构集中建档管理。贷款结清贷款结清包括正常结清和提前结清两种。正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行机构收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。现场检查流程内部控制制度的建设与执行内部控制制度1检查方法：查阅现有个人住房按揭贷款业务各项规章制度；查阅岗位职责，查看各岗位的分工情况；将现有个人住房按揭贷款业务的内部管理制度与国家金融法律法规政策和监管当局的要求进行比较。2风险提示： 未建立个人住房按揭贷款业务管理制度；未建立个人住房按揭贷款的授权、转授权制度；未建立个人住房按揭贷款业务检查制度；未建立个人住房按揭贷款业务操作实施细则和规程；未建立个人住房按揭贷款业务操作和审批监督约束机制；未建立健全个人住房按揭贷款岗位责任制；未建立个人住房按揭贷款登记台账制度；岗位分工不合理；现有个人住房按揭贷款业务内部管理制度与国家金融法律法规政策和监管当局的要求不相符；未及时修改和完善个人住房按揭贷款管理制度。授权管理1检查方法：查阅银行机构各级授权和转授权书；查看个人住房按揭贷款审批单，与授权转授权书对照，运用适当的抽样方法，确定个人住房按揭贷款检查重点。2风险提示：未核定分支机构的个人住房按揭贷款权限；未对分支机构、业务部门或有关人员进行授权、转授权；对分支机构、业务部门或有关人员的转授权不全面、不完整；超范围转授权；未适时调整授权权限；超权限发放个人住房按揭贷款；未经授权发放个人住房按揭贷款；未经审批发放个人住房按揭贷款；违反程序发放个人住房按揭贷款。授信管理1检查方法： 查看有关授信文件，运用适当的抽样方法，确定检查重点，审查合同全部要件；调阅相关贷款档案，查看银行机构对被查分支机构统一授信额度审批权的授权文件。1 风险提示： 未确定客户的授信额度；未对授信额度进行动态监控和调整；未建立完整的个人授信业务集中统一的授权管理、会计核算、财务核对、检查监督、统计分析等管理制度和风险识别、预警、评估、监测、控制、考核机制；未严格执行授信管理制度，超授信额度审批。业务操作1检查方法：查看个人住房按揭贷款档案和相关传票。2风险提示：未建立规范的业务操作规程和实施细则；操作规程未完整涵盖业务的全过程和风险点；各业务环节不具备有效的控制手段；控制环节的设置不合理；控制职能的划分不清楚；业务操作、审批和会计核算未坚持“三分离”制度。基础工作1检查方法：查看个人住房按揭贷款档案资料。2风险提示：未与客户签订合同；个人住房按揭贷款手续不完备；个人住房按揭贷款合同不规范；个人住房按揭贷款档案资料不全；未建立个人住房按揭贷款台帐；信贷管理信息系统未能得到有效的维护，信贷信息录入不及时、不完整。风险管理风险识别1检查方法：查看个人住房按揭贷款相关档案资料，与有关业务人员座谈，运用适当的抽样方法，确定个人住房按揭贷款检查重点。2风险提示：以个人名义发放公司类贷款；贷款被挪用；贷款不符合基本条件、限制性条件和准入标准；申报审批材料在完整性与内容要素的齐全性等方面存在明显缺陷与疏漏；在贷款发放环节，未全面落实审批决策意见，贷前条件和用款条件未落实；贷款担保的合法性、充分性和有效性不足，未充分关注担保公司担保及其他特殊方式担保。风险控制1检查方法：与经办人员座谈、查阅内部管理制度；查阅部门职责及员工岗位责任制；查阅职工休假登记表。2风险提示：未建立异常个人住房按揭贷款交易预警和处理机制；未建立风险责任制，明确各个部门、岗位的风险责任；对重要岗位人员未实行定期或不定期轮换和强制休假制度；未及时提出并运用各种手段组织实施清收。风险评估1检查方法： 获取个人住房按揭贷款电子数据，运用适当的抽样方法，确定个人住房按揭贷款检查重点；贷款减值损失资料；调阅个人住房按揭贷款不良资料，与信贷管理人员谈话，了解其对风险的认识，现场检查实际风险及损失情况。2风险提示：未对不良贷款原因进行分析并对损失进行预测；未对不良贷款形成的责任人进行责任追究；未对即将到期的可能形成不良的个人住房按揭贷款进行预测；贷款减值损失计提不合规。合规性对申请人资格的审查1检查方法：获取个人住房按揭贷款电子数据，运用适当的抽样方法，确定个人住房按揭贷款检查重点；调阅个人住房按揭贷款业务档案，审查借款人申请材料和相关资料。2风险提示：不符合个人住房按揭贷款的基本条件；借款人不有具有稳定的职业和经济收入、不具有偿还贷款本息的能力；借款人没有银行机构认可的资产作为抵押或质押，或足够代偿能力的单位或个人作为保证人；银行机构未密切关注开发企业的开发情况，房屋不能够在合理期限内正式交付使用；借款人的借款期限超过退休年龄；开发商不具备房地产经营资格或未获得楼盘的销售或预售资格；开发商未落实协议中的反担保；为有不良记录的借款人发放贷款。调查评价1检查方法：调阅个人住房按揭贷款业务档案，审查贷款申请的真实性及借款人的信用情况、担保评价等相关材料。2风险提示： 各类评价报告不全面、真实、准确；首期付款低于所购房全部价款的30%；银行机构未通过借款人提供有关资产证明（例如银行存单）、实地调查等方式，全面分析借款人的还款能力；抵押率、质押率不符合有关规定；保险单的第一保险赔偿受益人不是贷款发放行；保险期短于贷款期；保单正本未存放在贷款发放行；投保总值低于抵押物估价总值。贷款审批1检查方法：调阅个人住房按揭贷款业务档案，查看审批材料，与授权书、授信文件等资料对比。2风险提示：未建立个人住房按揭贷款的审批标准；贷款审批额度超越审批个人住房按揭贷款权限；对关系人发放贷款，条件优于一般性贷款。贷款发放1检查方法：调阅个人住房按揭贷款业务档案，审查相关系统。2风险提示：超按揭成数放款；银行机构信贷人员在贷款发放前未落实贷款条件，合同签订后未落实用款条件；贷款证、信贷台帐、信贷信息管理系统的登录不及时准确；未要求借款人提供开发商的有关文件作为支用贷款的依据。贷后管理1检查方法：调阅个人住房按揭贷款业务档案，查看贷后检查材料。2风险提示：未对借款人执行合同情况及资信情况进行跟踪调查和检查；未对期房的楼盘施工进度实施跟进制度；未严格按照还款计划偿还贷款；未及时按规定对不良贷款进行催收；未按规定办理展期手续或办理抵（质）押物；资料入档不全、档案调阅手续不全、未设立抵（质）押物登记簿，登记不准确不及时。监督检查1检查方法：查阅内部审计及业务管理部门对个人授信业务的检查报告及有关整改报告。2风险提示：未建立定期检查制度；对个人授信业务检查监督不充分；内部审计的审计范围、频率及深度不够充分；对检查出的问题没有及时纠正；对审计、检查建议的落实整改不够及时。检查依据1中华人民共和国银行业监督管理法2中华人民共和国商业银行法3中华人民共和国担保法4金融企业会计制度5金融保险企业财务制度6商业银行内部控制指引7商业银行授信工作尽职指引8关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知9关于规范住房金融业务的通知10贷款通则11商业银行信息披露办法12商业银行操作风险管理指引13中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知 14.中国人民银行个人住房贷款管理办法15中国人民分行个人住房担保贷款管理条例16贷款风险分类指引17银行机构其他涉及授信业务的法律法规和规范性文件业务操作流程现场检查流程图THANKS 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