关于购买法院拍卖房产的基础指南

.关于购买法院拍卖房产的基础指南目录第一部分 法院拍卖房产概述第二部分 竞拍法院拍卖房产的程序第三部分 购买法院拍卖房产的风险 第四部分 竞拍法院拍卖房产的成本费用第五部分 关于法院拍卖房的竞买须知 第六部分 购买法院拍卖房产的风险规避法院拍卖房产概述一、 法院拍卖房屋定义指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约，或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍屋或银主盘。注：法拍屋不一定是从银行查封而来，私人查封也有二、 法拍屋的法律特点1. 买方律师无法作出业权质询2. 卖方不负责清理物业内的任何杂物3. 不得转名或转售，除非得双方同意4. 按市价出售，以拍卖形式进行，以价高者得为主。竞拍法院拍卖房产的程序一、 拍卖行接受客户委托房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行是委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。二、 拍卖的鉴定与估价对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定房产评估必须由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。三、 确定拍卖房产底价指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。四、 确定拍卖日期日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。五、 发布拍卖公告拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。出让人应当至少在拍卖开始日前 30 日发布公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。六、 审查竞买人资格参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌。对竞买人数，法律无明确规定，但行业共识，竞买人数应为2人以上，否则应中止拍卖。申请执行人、被执行人可以参加竞买。七、 竞买人缴付保证金在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。八、 组织拍卖会实施拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项;公布拍卖起叫价;竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价(或加价)者即为竞得人;签订拍卖成交确认书;竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金;竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。九、 拍卖品的权属移交房产一旦成交，拍定人当即付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。购买法院拍卖房产的风险法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”，信息沟通的不对称，为竞拍人带来无法预见的风险。一、 房屋所有权证的办理难以确定-所有权证书经常出问题开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。二、 房屋质量没保障质量和瑕疵告知欠详，自行承担质量瑕疵后果在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。三、 法律规定的执行回转法律文书撤销，竞得人丧失合法依据通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。四、 购房成本风险款项必须一次性支付、拍卖税费佣金成本高这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%5%之间。另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。五、 实际居住人拒绝搬离房屋的麻烦-或引发新诉讼如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。例如：房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。六、 其他房屋遗留的杂物、琐事严重影响时效法院拍卖房产涉及到债权等事务,会有有一些遗留问题,比如清场、清运等问题.可能处理起来有些麻烦，严重影响时效。竞拍法院拍卖的房产的成本费用一、 保证金1. 保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。2. 拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，3. 拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。二、 拍卖费用构成1、房地产交易中心收取拍卖成交佣金2、个人所得税20%及营业税（5%）3、契税4、登记费5、房地产交易服务费（按规定照建设面积算）6、房地产证贴花7、拖欠的物业管理费8、拖欠的水电费。三、 资金成本、付款方式参与拍卖房需要一次性支付全额房款。办理贷款手续较为麻烦，费用高（如担保公司要收取1-2个点的担保费用）。占用资金较多。法院拍卖房的竞买须知一、 关于公告问题公告信息以拍卖当日信息为准媒体刊登的公告信息与拍卖会当天的拍卖清单不符，以拍卖会当天的拍卖清单为准。 二、 关于拍卖房地产的质量问题自行勘察，自行判断质量和风险交易中心以人民法院委托的拍卖物内容（见交易中心与人民法院签订的拍卖委托合同）、房地产现状进行拍卖，竞买人应在提出竞买申请前了解拍卖物的内容和现状，进行现场踏勘。如对拍卖物内容和房地产的现状有异议或对不能提供现场看房有异议，应在递交竞买申请书之前书面提出，并决定是否参加竞买。无论竞买人是否现场看房，竞买人一旦递交了竞买申请书，即视为竞买成功后愿意无条件接受该房地产。 三、 关于拍卖房地产水电管理费等欠费问题竞得人承担竞得人须自行联系委托法院协商解决。 四、 关于拍卖房地产的清场、交付、交接问题竞得人承担竞得人须自行联系委托法院协商解决。 五、 关于拍卖成交后法律文书的取得的条件和流程：委托法院须在拍卖成交后，依法定程序才能出具民事裁定书、协助执行通知书等法律文书（有抵押的还须由抵押权人出具注销抵押登记证明）。因此，只有在委托法院和抵押权人提供上述法律文书后，土地房产交易中心才能转交给竞买人。 六、 关于面积问题按套拍卖，面积仅供参考拍卖公告所列的拍卖物面积是根据委托法院的拍卖委托合同确定的，如该面积与实际面积不符，由竞得人自行与委托法院协商解决；如拍卖成交确认书中确定“按套拍卖”，拍卖委托合同、拍卖公告、拍卖物评估报告等拍卖文件资料中所标明的拍卖物的面积只做参考，竞得人无权就竞得拍卖物的面积问题提出任何异议。 七、 关于终止或暂停拍卖问题：根据有关规定，委托法院有权在拍卖会举行前终止或中止拍卖，土地房产交易中心有义务将委托法院终止或中止拍卖的通知及时公布，并及时执行委托法院的通知。 八、 关于产权及登记税费的问题税费竞得人自理、流程自办拍卖成交后，对于符合转移登记条件的拍卖物，竞得人应履行作为受让人的义务，在办理房地产转移登记手续时须交纳受让人应交纳的一切税费。拍卖公告或拍卖清单特别说明成交价款不含税费的，办理转移登记手续时的一切税费由竞得人自理；对于拍卖物暂不具备或不具备房地产登记部门规定的登记条件的，竞得人在拍卖物具备登记条件后持拍卖成交确认书、交易中心出具的收款收据、民事裁定书、协助执行通知书及相关文件，按规定申请产权转移登记。 九、 关于已有租约的继续履行问题竞得人无条件履行如拍卖物有租约，竞得人须无条件履行，具体事项由竞得人与相关法院协商处理。十、 关于交易中心协助办理竞得拍卖物产权转移登记问题：交易中心的协助仅限于按房地产登记部门的规定提供交易中心营业执照复印件、法定代表人证明书。 十一、 关于拍卖结果撤销的问题自行与法院协商拍卖成交后，法院以通知、裁定、判决等形式撤消拍卖结果的，由竞得人自行与相关法院协商解决。购买法院拍卖房产的风险如何规避一、 详细阅读拍卖公告，充分了解项目情况1. 拍卖方式，有时会隐藏比协议转让方式更大的风险。2. 拍卖法规定，委托人、拍卖人履行瑕疵告知义务的，即不再承担责任。因此，实务中拍卖公告多会说明拍卖标的风险由买受人自担，而究竟存在哪些风险，拍卖公告一般只笼统表述，难以详细说明（实际法院和拍卖行可能也难以了解清楚）。3. 因此参与法院拍卖应更加谨慎，是否参与拍卖，如何出价，也与其他方式一样，需要充分了解目标项目的实际情况，而项目的实际情况才是决定参与拍卖与否的关键因素。否则，风险出现时将难以处理。二、 不动产能否顺利过户先期了解土地使用权及过户风险把握拍卖不动产，尤其是土地使用权，首先应注意竞拍成功后，能否顺利过户。因过户需政府房屋、土地部门办理，而法院拍卖时有时并未充分了解拍卖财产的情况，可能出现难以过户的情况。如果出现这种问题，竞买人已支付价款，却无法过户，将面临巨大的麻烦或损失。处理对策：1. 在参与竞买前，应充分了解拍卖财产的情况。对于拍卖土地，应重点了解土地出让手续是否齐全、合法，出让合同如何约定，土地出让金是否交齐，是否已取得土地证等（就本次我司拟参与的项目而言，因是军用土地，且涉及原军队土地方利益，更需详细了解有关情况，评估风险）。2. 向房屋、土地部门咨询竞拍成功后能否过户。3. 办理过户需缴纳的税费问题需提前考虑。办理土地过户时，政府部门可能会要求被执行人缴纳税费，而且可能涉及被执行人以前年度需补交的税费问题，届时被执行人肯定不配合。届时需缴纳税费部分如何处理？该问题最好在拍卖前与法院充分协商，从拍卖款中预留，但如涉及被执行人需补缴以前年度的税费问题，费用难以估计，至于能否在过户办理完毕后再向债权人分配拍卖款？仍需与法院协商。税费问题如无法妥善解决，后期风险很大。4. 如何判断所有权证书经常出问题是否会出现风险1） 要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。2） 如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。三、 应充分了解拍卖物状态以及拍卖物是否附有其他债务、义务1. 拍卖物为土地注意事项：拍卖前需充分了解土地状态，如是否达到七通一平，土地上是否有建筑物，是否附有其他债务、义务（如拆迁是否完成等）等，除需查询土地合同，已取得的批准文件，详细阅读拆迁公告，向法院、拍卖公司了解相关情况外（从法院、拍卖公司了解的情况很可能不全面），还需通过其他途径了解（如被执行人、土地部门），并应考察项目现场。2. 拍卖物为在建工程注意事项：竞拍在建工程必须考察项目现场。拍卖前需充分了解在建工程状态，如已完工程情况，质量情况，是否可能存在质量、技术隐患等。与施工单位关系，竞拍后原施工单位是否继续使用，如不再使用清场是否存在难度，项目资料移交能否顺利完成，是否附有其他债务、义务等，均需进行风险评估。3. 拍卖物为房屋：房屋是否已取得产权证？未取得产权证的，房款是否已交齐，能否办理产权证？房屋是否有租户？租赁合同期限、租金？能否将租户清退，顺利接收房屋？房屋内是否有户口登记、公司注册？迁移手续是否能够办理？是否附有其他债务、义务？均需在竞拍前充分了解，并进行风险评估。四、 对抗执行回转法律途径获赔、与当事人和解应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，物权法设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。10.