二手房主体结构不符合现行建筑规范能否主张解除购房合同？

.“二手房”主体结构不符合现行建筑规范，能否主张解除购房合同？ 一、案件焦点“二手房”主体结构不符合现行建筑规范，存在安全隐患，出卖人拒绝修复，买受人能否以此请求解除购房合同？二、诉辩主张原告诉称：原告经中介公司介绍和被告签订了房地产买卖合同，购买位于广州市越秀区白云路69号302房，建筑面积为76.95平方米，并一次性支付定金人民币4万元给被告。合同签订后得知，涉案房屋质量较差。楼面看起来也并非房产证上记载的钢筋混凝土结构，只是在墙上另外加装“角铁”作为承重梁，整个楼面没有钢筋混凝土承重梁，房产证上注明“钢筋混凝土结构”的房子居然是用生锈的角铁作为支撑，角铁仅仅是压在薄薄的外墙(12厘米)上面，长约14米的楼板中间居然没有一根柱子或者一条横梁。更为严重的是，如此单薄的承重墙除了承担整块楼板外，还支撑了楼顶上约20平方米的违章建筑，涉案房屋存在严重的质量问题和安全隐患。原告发现房子存在的质量问题后，要求被告对此进行说明并对房屋安全性能进行鉴定，但均遭其拒绝，被告的行为已经构成了根本违约。被告林X红辩称：原告于2014年2月某日到中介处声称由于房子质量问题所以不想购买了。原告没有证据证实其第二项诉讼请求与本案的关联，也没有证据证明其实际损失。本案是由于原告违约在先，被告没有义务为原告对房屋进行鉴定，在签约的时候，原告现场看过房屋，原告对房子很满意，当时只是希望被告降低价格，被告不同意后来原告找到中介表示很喜欢涉案房屋，希望被告出售给他，原告声称房屋质量存在问题不是事实，在合同中已经很明确的约定了是按照房屋现状、按套出售给原告，原告之前也详细考察过房屋，并没有表示异议，现在原告以房屋质量为由，是不想承担违约责任的借口而已。被告请求驳回原告的全部诉讼请求。 三、本案事实广州越秀区人民法院审理查明：坐落在广州市越秀区白云路69号302房，面积76.95平方米，属于被告林X红个人所有。2013年12月31日，原告(买方)、被告(卖方)经中介方介绍签订了房地产买卖合同，约定：.该物业是以现状按套售予买方，买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议；该物业总楼价149万元。另约定：定金：2万元，买方须在2013年12月31日支付给卖方。定金余款：2万元，买方须在2013年12月31日前支付给卖方等。原告于2013年12月31日向被告支付了4万元定金。（合同对违约责任等也有约定，限于篇幅，略述）。另外，原告在签订前述房地产买卖合同之前曾经到现场查看过涉案房屋。审理中，法院依法委托鉴定机构进行鉴定，鉴定结论为：“该房屋是混合结构,不属于钢筋混凝土结构；该房屋现浇板与柱、梁交接处等面位来增元余约来，也没有多条传力这径；不是关键传力部位未增设冗余约束,也没有多条传力途径,不满足之规定;该房屋部分墙体未加设构造柱,不满足.之规定；承重砖墙的厚度为120mm厚不符合.要求。综上所述：广州市越秀区白云路69号302房主体结构不符合现行国家相关规范要求，房屋存在安全隐患，”本院向鉴定公司发函咨询，要求该公司就涉案房屋是否为危房，即是否因为质量问题严重影响正常居住使用，是否能够通过采取一定补救措施消除安全隐忠等出具补充鉴定意见，该公司回复称：该房屋现时的质量问题影响了正常居住使用，可以通过采取措施消除安全隐患；处理建议如下：1.对以角钢、钢梁作为支撑体系的现浇板下方增设承重砖墙或钢筋混凝土柱，增加房屋的整体刚度及稳定性；2.在现浇板与柱、梁交接处等关键传力部位增加冗余约束；具体修复加固方案应聘请有资质的加固单位完成等，质证过程中，鉴定公司称鉴定结论为房屋存在安全隐患，但无法鉴定出具体的安全隐惠系数，其对正常居住和使用有一定影响，但无法判断影响的具体程度；至于消除隐惠的改建措施所需花费，需要另行委托专业评估公司才能得知。四、法院判决情况越秀区法院认为：首先，涉案房屋存在着“现浇板与柱、梁交接处等关键传力部位未增设冗余约束，也没有多条传力途径”、“房屋部分墙体未加设构造柱”、“承重砖墙厚度为120m厚”等不符合相关规范的情形，房屋“主体结构不符合现行国家相关规范要求，房屋存在安全隐患，对正常居住和使用有一定影响。且这种由于主体结构和承重砖墙不符合现行规范导致的安全隐患具有不确定性，原告作为买受人，不应当承担不确定安全隐惠带来的居住使用风险。第二，经鉴定涉案房屋并非房地产权证上所登记的钢筋混凝土结构而属于混合结构，这对房屋的居住使用功能以及房屋未来市场价值升值空间可能有一定影响，原告对涉案房屋的结构客观上存在误解。第三、虽然涉案房屋可以通过一定的措施进行加固，但是根据前述鉴定机构的处理建议，需要对以角钢、钢梁作为支掉体系的现浇板下方增设承重砖墙或钢筋混凝土柱，增加房屋的整体刚度及稳定性，以及在现浇板与柱、梁交接处等关健传力部位增加冗余约束，相关加固工程的投入可能不菲，原告作为一名普通购房者，对于房屋结构及质量安全存在的问题不可能在签订合同时完全清晰预见。在被告明确拒绝进行加固和修缮的情形下，原告并无法定义务对尚未交付的房屋进行加固修缮。最后，从合同的履行情况来看，虽然涉案买卖合同已经签订成立生效并交付定金，但是原告尚未支付房价款，被告也未将房屋交付给原告使用，更没有办理产权交易过户登记手续，合同的主要内容均未得到履行，在经鉴定房屋存在安全隐患而被告明确拒绝加固修缮的情况下，如果继续履行合同，势必额外加重原告的经济负担或引起新的纠纷。至于房屋质量安全鉴定费用的负担问题，首先，由于原告曾经多次查看房屋现状，其对房屋现状应当具有一定的了解，在其正常预见范围内的房屋质量风险应当由其自负担。其次，原告并没有提供证据证明被告在签订合同过程中存在故意隐瞒有关事实的行为，被告不应当对多年前建设且获得房地产权证的房屋因其不符合现行相关建筑规范而向原告承担相关民事责任。另外，经鉴定涉案房屋并不存在严重影响正常居住使用等导致原告签订合同目的根本无法实现的情形，也没有证据证明被告存在其他违约情形。因此，原告要求被告承担房屋质量安全鉴定费用的诉请，依据不足，不子支持，房屋质量安全鉴定费用应当由原告自行负担。因此，判决：一、原告苏少申与被告林小红2013年12月31日签订的房地产买卖合同(No:0000554)自本判决发生法律效力之日即日解除；二、被告林小红自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告苏少申返还定金40000元；三、驳回原告苏少申其他诉讼请求。五、解说木案主要涉及以下两个问题：1、房屋存在质量问题但并不严重影响正常居住使用功能，买受人要求解除合同是否应当得到支持。本案是一起典型的“二手房”买卖合同纠纷。在我国特定语境环境下，“二手房”并不属于严格意义上的“商品房”。关于“二手房”质量纠纷，并不能直接适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释有关规定，而只能依照合同法等中关于买卖合同的相关规定进行审查。首先，房屋主体结构存在的质量问题和安全隐患属于比较专业性的问题，对于一个普通购房者而言，不可能在查看房屋及签订合同的过程中能够完全预见得到，对于其不可能完全预见的风险和质量问题，不应当要求原告对此完全负有责任。其次，住房是一个公民及家庭安身立命之所，对买受人而言，房屋质量的重要性不言而喻，此点上，无论是“一手房”、预售的商品房还是二手房”并没有什么本质不同。因此,最高人民法院关击审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十二条虽然是就商品房质量问题作出的规定，但其精神可以作为本案审查的重要参考。原告购买房屋的目的是用来居住使用，尽管鉴定结论并没有显示房屋存在的质量问题严重影响居住使用功能。但是，涉案房屋主体结构存在不合规范的问题，根据建筑法第六条第一款的规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑物的主体机构是指建筑中能够承受作用的平面或空间体系，其必须具备足够的强度、刚度、稳定性，以承重建筑物上的各种荷载。因此，建筑物的主体结构是建筑物的重要组成部分，主体结构直接影响建筑物的耐久年限、安全和使用功能。涉案房屋为3层建筑，应当属于一般的民用建筑，其使用寿命应当达到民用建筑的级耐久年限。主体机构存在质量问题，势必影响其耐久年限以及居住使用安全。作为“二手房”，涉案房屋已经办理产权登记手续，其当初的竣工验收资料、质量验收资料由于时间久远无法提供，这种情形下，经依法委托有资质的专业鉴定机构作出的鉴定结论可以作为房屋质量参考依据。而据鉴定结论可知，房屋主体结构存在着现浇板与柱、梁交接处等关键传力部位未增设冗余约束、部分墙体未加设构造柱、承重砖墙厚度过薄等质量问题，导致房屋存在不确定的安全隐患，影响房屋的安全和居住使用功能。如前所述，买受人不应当对超出其注意、预见范围之外的房屋主体结构质量问题承担法律责任，而且本案中房屋并没有交付使用也没有办理过户登记，被告作为出卖人，其有义务对房屋主体结构进行加固修缮。经本院释明和原告要求后，被告仍然拒绝对房屋进行加固修缮或折价。综合以上原因，并鉴于合同主要内突均未履行，最终判令解除房屋买卖合同而不是继续履行更加公平，也有利于纠纷的最终解决。2、被告是否需要向原告承担违约赔偿责任由于经过鉴定明确得知房屋虽然存在质量问题和安全隐患，但并没有证据证明达到严重影响居住使用的程度，涉案房屋作为二手房，早在十多年前就已经依法办理了房产证，房屋的质量问题对居住使用有影响但无法鉴定出具体的影响程度，即没有证据证明房屋质量问题严重影响居住使用，因此，并未达到合同目的无法实现的程度。其次，出于楼龄老，客观上存在着相关建筑规范的变化。根据法不朔及既往的原则，对于多年前建设完成并办理产权登记手续的房屋，不应当以现行建筑规范要求被告据此向原告承担违约赔偿责任。第三，“二手房”本身多是具有一定年代的老房子，建设年代的规范标准与现在的标准存在很大不同，很多还属于房改房、合作建房以及自建房，由于历史原因，很多时候在建设过程中并没有严格规范的建筑规范。这是基本社会生活常识，作为买家，在签订合间之前自然应当有所了解，相应质量风险应当有所预知。如果一味以现行建筑规范严格要求“二手房”的出卖人承担质量担保责任，达不到现行建筑规范要求就要承担违约赔偿责任的，对出卖人苛以的责任明显偏重，也不利于建立良好健康的“二手房”交易市场秩序。至于本案中涉案房屋结构并未达到房产证上登记的“钢筋混凝土结构”标准要求。由于涉案房屋是二手房”，原告作为买受人在签订购房合同之前已经实地查看了房屋，对房屋的现状有所了解。房产证上登记的“钢筋混凝土结构”并未达到现行标准要求。但没有证据证明作为出卖人的被告对此存在过错或者故意欺瞞，因此，虽然原告对房屋结构客观上存在误解，但被告对此并无过错，不应当因此对原告承担违约赔偿责任。综上，本案鉴定费用，不宜由被告负担，而属于原告应当预见到的风险范围内的责任，由其自行负担。对于本案判决结果，原、被告双方均表示比较满意，较为妥善的解决了双方之间的纠纷。欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全网一站式需求Ppt课件制作设计，word文档制作、图文设计制作、发布广告等，秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！感谢您下载我们文档精选资料