如何签订安全的购房合同年版

.如何签订安全的购房合同(2007年版)1购房合同的现状 买房子要签合同，这是再正常不过的。很多人也许会认为，买房子不就是你把房子卖给我、我把钱给你嘛，合同只是一个形式。那你从一开始就把房产 商小看了，把买房子这件事小看了。当你看到给你准备好的名目繁多、条款众多、充满生僻奇怪术语的合同时，你能确定对所有内容都已了如指掌吗?你能确定将来 遭遇问题时不会因为某一条款没有与开发商计较而后悔莫及吗？所以，不论你是正在买房子还是计划买房子，熟悉合同是第一步，是你能在购房这一战中的重要法 宝。 1.1购房涉及哪些合同与文本 购房三大合同：定金合同、买卖合同、抵押贷款合同 一般来讲，在购房中出现的合同主要有三类：定金合同、买卖合同和抵押贷款合同。下面我先简单介绍一下这三类合同。 1.定金合同 术语上叫做商品房买卖合同认购协议，房产商一般把它称做认购书。它是指商品房买卖双方在签订正式买卖合同之前签订的合同，是对双方准备进行房屋交易的初步确认。 1购房合同的现状 如何签订安全的购房合同定金合同的内容一般包括： （1）双方当事人的基本情况； （2）房屋基本情况（房屋位置、面积等）； （3）价款计算（包括每平方米售价和总价）； （4）什么时候签订正式购房合同； （5）还有最关键的一条，购房者需要交纳多少定金，以及在什么情况下，这些定金不再退还给购房者。 其实从法律上讲，签订认购书并不是购房的必经程序。但是现实情况中，尤其在期房交易中，几乎所有的购房者都经历过签订认购书交定金签订正式合同交首期款的这样一个过程。为什么房地产商会很重视签订认购书呢？这里的关键就在于“定金”。 什么是“定金”呢？“定金”是一个法律名词，定金的作用就是给将来要签的正式买卖合同做担保，违反定金约定就要适用“定金罚则”。也就是：如果交纳了定金的一方将来违反约定，定金就不再退回；如果收取定金的一方违反约定，则要双倍返回定金。 而事实上，一般谁会违反约定呢？这要看这个“约定”是什么。一般来说，在开发商的认购书中约定的是：购房者你将来要购买这套房子，而开发商 呢，保证在定金期限之前不把这套房子卖给别人。作为开发商，只要把房子卖出去了，卖给谁无所谓，所以违约的就只可能是购房者了，也就是交纳定金的一方，这 样开发商把你的定金装进腰包之后就后顾无忧了。如果你将来付款买房，那OK，这笔定金可以转做房款，如果你又不买了，那么对不起，定金不退。而购房者为什 么会违约呢，一般是发现要买的房子有问题或者找到了更合适的房子，所以不想买了。但这个时候，因为已经交了定金，而开发商又不退，所以陷入进退两难。 因此，在商品房买卖中，认购书就可能成为开发商套住购房者的一种手段。那么购房者究竟应该怎么办才不会被套住呢？关键就是这个“约定”了，看你在认购书里究竟如何“约定”，“约定”什么。这些，我会在后面部分专门进行详细的分析。 2.买卖合同 也就是商品房购房合同。这种合同是大家最熟悉的，是购房过程中最主要的合同，但也是目前存在问题最多的。因为商品房买卖是一个合同关系，买卖 双方所有的关系都由这个合同来确定，所以也可以说商品房买卖中出现的所有问题最终都会与这个合同有关，将来出了问题，即使打官司到法院，法官也会以这个合 同为基础来进行判断，所以说这个合同非常重要，购房者一定要慎重。 商品房的销售分为两种：一种是现房销售；另一种是期房销售，简单地说就是签合同的时候这个楼是不是已经盖好了。因此，商品房购房合同，也就相 应地分为商品房预售合同和现房买卖合同。预售合同是开发商将正在建设中的商品房预先出售给买房人，由买房人支付定金或价款的合同。现房买卖合同是开发商将 已经竣工并且验收合格的商品房出售给买房人，由买房人支付价款的合同。 在商品房买卖合同中买方最基本的权利是获得所买的商品房的所有权，也就是最终获得产权证，最主要的义务是支付房款；而卖方最主要的权利是取得 房款，最主要的义务是交付房屋并将房屋的所有权转移给买方。当然商品房买卖合同的内容相当复杂，涉及方方面面的问题。能不能签订一份好的商品房买卖合同， 是你在房屋买卖中能不能维护自己权利，在遇到各类购房纠纷中能否处于主动地位的关键。 现在我们买房签订的合同一般都是开发商准备好的格式文本，这些文本肯定是站在开发商的立场上的。他要通过这个合同来增加他可能获得的利益，同 时减少他可能承担的风险。同时，运用他的优势，来逼使购房者同意签订这个有利于他的合同。这样未来就在他的掌控之中了。这种情形如何改变，是需要每个购房 者争取的。因为合同是一个双方自由谈判的结果，只要你签了，将来就必须按照合同办，因此在你签之前，你必须对未来可能出现的问题有全面的考虑，并在合同谈 判中就这些问题向开发商提出来，而且要把开发商的承诺写进去。 说到这里，肯定有许多人会说，“我提出来没有用，开发商不跟我签”。这个问题，我在后面的“合同谈判”一章中会专门讲谈判的方法。这里我先讲 两个最基本的信念，第一是你是不是甘心承受将来可能出现的风险，第二是所有的权利和利益都得靠自己去争取，天上不会掉馅饼，现在的状况对购房者确实有不利 的一面，但是也并不像开发商所说的所有的购房者签订的是一样的合同，仍然有一些聪明而坚持的购房者争取到了自己的权益，所以，在现实中一个小区内出现了同 样的问题，有的业主得到了补偿，有的业主没有，关键就是合同条款不一样。 3.房屋抵押贷款合同 简单地说，就是如果你买房子需要向银行贷款，银行为了保证你能按时还贷，就要你用你的房子作为抵押，当你不能按照约定还款的时候，银行就会把 你抵押的房子卖掉，然后用卖得的钱先偿还你欠银行的贷款。一般的房屋抵押贷款合同似乎和商品房的购买没什么关系。但是我要说按揭，相信大家就会明白了。现 在购买房子，绝大部分人不会一次性付清房款，这个时候就需要银行来帮忙了。你把你要买的房子抵押给银行，然后从银行贷款支付房款，这样就把一次性交清的房 价分成若干个小部分，减轻了你的财务负担，这就是按揭。首付款加分期还贷是现在购房的一种基本模式。你与银行签的这个合同就是抵押贷款合同，银行比起开发 商来就更厉害了，所以这个合同一般是没什么商量的，但是也有一些内容购房者是需要了解和可以选择的，所以我在后面也专门地讲一下。 现有的合同文本 1.开发商文本 合同的一个基本特点是谁拟订的文本肯定对谁有利，所以开发商都会事先拟订出一个格式文本，这个文本中大量的条款是强调开发商的权利、减少开发商的义务而同时限制购房者权利和增加购房者义务的。 2.建设部的示范文本 为了平衡购房者和开发商之间的关系，减少商品房买卖纠纷，同时也为了调动消费者的购房热情，拉动经济增长，2000年，建设部、国家工商行政 管理局对1995年印发的商品房购销合同示范文本进行了修订，并更名为商品房买卖合同示范文本。这个24条的格式文本，规定了最基本的购房条 款，2003年底北京市的示范文本修订增加到26条，2005年3月15日起实施的示范文本增加到28条。由于这只是一个示范文本，所以条款相对简单，对 于开发商的制约措施很不具体，因此容易产生消费者遭受损失后却无法根据这个合同要求开发商承担责任，更严重的是现实中这么简单的合同也没有被开发商完全遵 守。 3.204条商品房买卖合同文本 为什么我要单独提出204条文本，是因为目前的商品房交易中这是惟一一个公开化地站在购房者立场上拟订的合同文本。但是我要解释的是：它并不 是一个具有法律效力的标准文本，因为许多购房者给我打电话说他那里的开发商不承认这个文本或者说拿着这个文本找开发商签，开发商不同意，这是正常的，如果 开发商拿着这个就签那反而不正常了。 这个合同最大的益处是：我们通过多年来的诉讼经验，把购房中可能出现的各种问题，都站在购房者的立场上做了预先防范，希望使购房者免受欺诈和 降低风险，一旦出现问题也能获得赔偿。从另一个意义上讲，这个文本为购房者在购房谈判时提供了全面的专业知识和法律知识的支持，当你熟悉和了解这个文本之 后，在面对开发商的时候你就不再是一个可以随便糊弄的外行了。 具体讲，应该有如下益处：第一，价格益处。根据204合同购买的商品房，至少能够保证开发商不能通过偷工减料来降低建设成本，相应的也就降低 了购房者的购房成本。目前来看，如果合同细致，204合同中的每一条款都有可能为购房者节省1的成本。第二，质量保证。详细的质量条款可以让开发商减少 违约冲动，保证消费者能够放心入住。第三，救济保证。在开发商违反约定时，购房者有详细的条款以及完全可行的操作让开发商承担相应责任。第四，尊严保证。 作为平等的一方，购房者在签订合同、收房入住、进行维权的过程中都应该受到开发商的尊重。消费者在运用204合同保护自己的合法权益的时候，也会得到开发 商的尊重，你将不会因缺少专业知识而陷入到一个进退维谷的境地，从而被动地接受开发商的任何不合理的要求。对于购房者来说，有尊严的退房要比没有尊严的入 住强得多。更关键的是，即便没有尊严地住进去以后，许多问题也会使你后悔当初买了这个房子。 1.2“强盗条款”与“城下之盟” 什么是“强盗条款”和“城下之盟” 1.“强盗条款”的两个基本点欺诈利益和转移风险 “强盗条款”，也被称为“霸王条款”，其实并不是一个法律术语，这么称呼它，表明的是人们对这类条款的一种情绪和态度。那么什么是“强盗条 款”呢？简单地说，就是把本应属于你的利益拿走，而把本来应该由他承担的风险转移给你，而且你只能整体接受或者整体拒绝，不能修改。这就是“强盗条款”的 两个基本点欺诈利益和转移风险。 2.“强盗条款”产生的现实原因 前面我谈到，在现在的商品房买卖中，大量使用的合同都是由开发商提供的格式文本，那么“强盗条款”在这里出现从利害上讲就是当然的了。除此之外，商品房交易中大量出现“强盗条款”，还有一些现实原因： 第一，开发商处于资源和信息的明显垄断地位。开发商具有强大的物资优势，这是消费者没有办法比的。开发商还具有专业的技能和知识，没有几个消 费者能懂这么多。再次，开发商还具有强大的社会关系和社会资源，否则他不可能在这个领域发展起来。开发商拥有与其开发与销售相关的广泛的社会关系资源及相 关信息，有关建设与销售手续的申报、办理、变更等方面的主动权也完全掌握在开发商手中，这些消费者都不具有。 第二，购房者缺乏相关知识以及消费心理不成熟。商品房交易是一种复杂的交易，涉及的问题，比如土地使用权、房屋产权转移、房屋面积测量、房屋 质量的判断等，都需要房地产的专业知识和法律专业知识。尤其在期房交易中，在合同签订之时房屋还并不存在。这种情况下，合同约定的有关房屋和相关设施的标 准与条件都是开发商单方面设定的，如何实施建设、交付什么样的房屋及配套设施、宣传承诺的条件会不会改变，完全由开发商控制。而买房人并没有办法控制开发 商。购房者在买房的时候，能做的只是看和听。看沙盘、看工地、看广告，听售楼小姐的介绍与承诺。一般来说，能让消费者看到和听到的都是让消费者满意的，你 能感觉到的就是这个房子怎么怎么好。这时的消费者很容易放松必要的风险意识，产生盲目的从众心理和侥幸心理。同时，专业知识的欠缺也使得购房人面对开发商 提供的合同文本时不知从何谈起，甚至连合同中的专业术语和条款内容都弄不明白，更谈不上对合同文本的认真审查。 3.“城下之盟” 上面已经谈到，在商品房买卖中大量出现“强盗条款”是双方地位悬殊造成的。所以在实际的购房中，消费者对“强盗条款”往往是要么你接受、要么你别买，没有什么中间状态和商谈的可能性。 这就好像一支战败的军队，你只能接受强加在你头上的对你不平等的停战协定，这就是“城下之盟”。 “强盗条款”出现在哪些环节 “最终解释权归开发商所有”、“买受人签订本认购书时，即缴付定金贰万元。认购书签订后，定金不退还”相信有过购房经历的消费者对这些条款和字眼不会感到陌生，这些都是地地道道的“强盗条款”。 一般来说，商品房买卖合同中在五个环节上最容易出现“强盗条款”。这五大环节分别是： 1.在宣传环节上做夸大和虚假宣传，但又规定对这类销售宣传不承担责任 如规定： “出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料中的所有图片、资料数据等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据。双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。” 或者规定： “所有事项的最终解释权归开发商所有。” 实际上就是做了承诺，但不保证兑现。这些销售宣传一般都涉及开发商对当事人所做的有关房屋及相关设施的明确说明和具体允诺，对购房者决定是否 购房以及房屋价格的确定有重大影响，但事后开发商以这些细节需要政府批准为借口，堂而皇之地逃避自己的责任并转移矛盾。而“最终解释权归开发商所有”又为 开发商为自己以后单方面修改合同或变更合同埋下了伏笔。 2.在认购环节上设置陷阱，强制交易 例如，在签订正式商品房买卖合同之前，开发商要求购房人必须与其签订认购书或预订协议。而该类协议均由开发商事先拟好，购房人只需签字即可。 协议一般规定： “买受人签订本认购书时，即缴付定金万元。本认购书签订后，定金不退还。” 还有的规定： “协议签订之日起一定期限内（时间较短，一般为7日）支付首付款，并签署商品房买卖合同及相关补充协议。如逾期未付款视为买受人放弃所购之物业，卖方有权没收买受人已交付的定金，并有权不通知买受人而将上述物业另行处理。” 还有的规定： “买受人在商品房买卖合同签署前如需办理更名、调房或将此认购权益转让，须经出卖人同意并缴付更名、调房手续费5000元。商品房买卖合同签署备案后，卖方不再接受买方任何理由的更名、调房及退房申请。” 还有的规定： “买受人签订本认购书时已对销售条件、商品房买卖合同及补充协议有充分的了解并同意遵守。” 在签订正式商品房买卖合同之前，双方就有关购房事宜进行磋商，并签署意向书或预约，本无可厚非。但事实并非如此，凡签订预订协议或认购书的购 房者，一般已就主要购房事项与销售人员基本谈妥，此时，完全可以直接进行正式合同谈判，但开发商却要求购房人先签订预订协议或认购书。待收取定金后，开发 商便立即催促购房人前往签订正式购房合同。协议签订并交纳定金后，购房人便将合同谈判的主动权拱手让与开发商，陷自身于不利境地。预订或认购本属于预约， 根据预约之本意，如果双方无法就正式合同的主要条款达成一致，应当允许解除预约，退还定金。但交付定金并保证限期签订正式购房合同、否则定金不退的约定， 已超出预订或认购的范畴，既然只有一个结果，何必多此一举！此中的奥妙，恐怕只有开发商自己明白。就是这样，开发商往往还任意扩大自己的解除合同的权利， 如规定： “若乙方（购房者）支付定金之日起10天内未能按时签署商品房买卖合同及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。” 3.在商品买卖补充协议上，限制消费者的权利 因合同文本涉及条款有限，而且对一些特定的事项约定比较简略，有必要就有关事项做出具体约定时，双方需另行协商签订补充协议。但在双方还没有 就正式合同的条款进行协商之前，开发商往往已经就有关事项单方面拟定了补充协议，要求购房人在签订商品房买卖合同时必须同时签订该补充协议，这是典型的 “强盗合同”。如就有关按揭贷款事项单方约定为：“若买受人原因导致不能取得按揭贷款的，买受人应于3日内一次性付清房款，逾期付款，按本合同约定承担违 约责任。”当买房人因为某种原因不能按时办理按揭贷款手续、买受人又无力直接支付全部房款时，买受人选择退房就将遭受重大损失。关于房屋交接问题单方约定 为：“若因买受人原因不能及时交接，开发商有权单方面处分房屋，或有权将房屋移交物业管理公司代管，由买受人支付物业管理费。”还有的条款任意剥夺购房者 的权利、加重购房者的义务。如规定：“该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资 建造的经营性房产和设施权益属于出卖方。”当购房人发现不妥，欲加修改时，往往会遭到开发商拒绝。此类协议一般不经房产主管部门登记备案，内容往往更加 “霸道”。 4.在商品房示范合同文本的填充环节上，加重消费者的负担 对于由开发商提供的一些示范合同文本，开发商往往单方提前填写或直接确定本应由双方协商的合同条款，并声明不得更改。商品房买卖合同文本中许 多条款均为空白条款或可选择条款，意在交由双方具体协商一致后共同填写与确定。而实践中，开发商所提供的合同文本上，开发商事先单方将准备签订的正式合同 的有关空白条款填好，并声明所填写内容不得更改。这是“强盗条款”的主要表现。 如对不可抗力做过于宽泛的有利于开发商减少责任的规定： “因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任。不可抗力因素包括但不限于：自然灾害、战争爆发、政府管制及办证行为滞后、政府市 政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。” 对于开发商的违约责任规定： “按买受人累计已付款的银行存款利率向买受人支付违约金。”或“如乙方（买受人）违约，按3%支付违约金；如甲方（开发商）违约，按1支付违约金。” 这就单方面压低违约金。 又如对办理房屋产权证规定： “出卖方应该在商品交付使用后150日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人承诺继续办理。” 除此之外，开发商还单方面将准备与购房人签订的合同中对买方有利的条款划掉，把应与购房人协商确定的条款自行选定。例如，直接将设计变更的条 款划掉，或另行填写为：“如有设计变更，买受人不退房，据实结算房款。”在面积误差处理上，直接将由其承担违约责任、买受人有权退房的条款划掉，自行填写 为：“买受人不退房，房款据实结算。”开发商单方在合同的空白条款中所填内容，大多为设法规避本应由其承担的责任，加重买受人责任或限制买受人的权利。单 方所选条款多属于对开发商有利而可能不利于购房人的条款。开发商单方删除的条款多属于购房人的权利条款和开发商的义务条款。购房者在没有仔细阅读或真正理 解有关填写内容与选择条款时，或已经察觉，虽经力争仍不能修改与变更时，购房者往往会不得已接受此类条款，对于所删除条款可能带来的于己不利的风险缺乏必 要的警觉与防范。日后发生纠纷时，才发现原来有的条款对自己竟是“陷阱”，而开发商却利用此类“强盗条款”轻松摆脱责任。 5.在商品房交付环节上，强制消费者承担合同外义务 在商品房交付前强加条件。例如，消费者Y先生购买了商品房后，房屋开发公司让其交纳前一年的采暖费，否则不予办理入住手续。类似的案例不少， 商品房交付使用前，一般由开发公司或物业公司代收好多费用，如有线电视费、水费、电费、装修抵押金等，否则，不给消费者房屋钥匙。此类消费者入住前被强加 的条件均有失公平。 “强盗条款”会产生什么结果 “强盗条款”是各种各样的，它出现的地方以及表现形式远远不能穷尽，我上面提到的只是一些比较典型和常见的而已。那么购房者在签订了这些“强盗条款”之后会有什么结果呢？ 第一，购房者丧失了一些本来应该直接获得的利益。例如，小区内所有纳入公摊面积的会所、停车场、物业楼等，其产权都应该属于全体业主，其收益 也应属于业主，但开发商会以“买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于出卖方”等类似条款加以 剥夺。 第二，购房者将会承担本来应该由开发商来承担的风险。例如，在有关小区规划设计的条款中规定：“如有设计变更，买受人不退房，据实结算房 款”。小区规划对业主至关重要，当开发商无法实现一开始对小区规划的承诺，这时开发商可以拍拍屁股走人，购房者却不能退房，只能留下来替开发商买单。 第三，购房者在将来出现问题的时候处于不利地位。例如，“如乙方（买受人）违约，按3%支付违约金；如甲方（开发商）违约，按1支付违约 金”。这就使得开发商的违约成本很小，而为了让开发商支付这么低的违约金，购房者所要付出的诉讼成本和精力却很大，从经济上就使得购房者不敢轻举妄动。还 有认购书中规定：“买受人签订本认购书时，即缴付定金万元。本认购书签订后，定金不退还。”这样当购房者发现房屋有问题不想购买的时候就处于被动。 “强盗条款”的恶果罄竹难书，以上所讲仅为举例，不及万分之一。 示范文本一剂对付“强盗条款”还不够猛的药 1.示范文本的意图平衡买卖双方的权利与义务 我在前面讲到，目前购房合同的现状就是大量存在“强盗条款”。这些“强盗条款”无论对消费者的利益还是对整个房产市场的健康运转都是一种很大 的损害，因此政府也试图做一些工作来减少或避免这些“强盗条款”的消极破坏作用。其中一个很重要的举措就是制定商品房买卖合同示范文本。 示范文本的意义是：第一，合同示范文本内容比较详细，具体条款完备，为签订合同提供了范本；当事人依据这一文本签订合同，可以减轻撰写合同条 款的负担；对一些不熟悉有关法律，不懂得有关专业知识的当事人提供了具体的辅导和帮助，可以减少签约的盲目性和上当受骗事情的发生。第二，合同示范文本具 有平等性，它试图在一个中立立场上，根据双方平等的原则来规定各方权利和义务，杜绝“强盗条款”等各种形式的显失公平的条款。第三，合同示范文本具有合法 性，其各项条款完全依据合同法等有关法规制订，当事人按照这一格式签订合同可以防止出现违法条款。总之，一个好的购房合同示范文本就是一个好的平衡房 地产开发商和购房者利益的调节器，它能把双方事实上的不平等通过法律的工具矫正过来。 2建设部示范文本与各地示范文本 2000年，建设部、国家工商行政管理局对1995年印发的商品房购销合同示范文本进行了修订，并更名为商品房买卖合同示范文本。各 省、自治区、直辖市也在这个基础上制订了各自的购房合同，在本省市强制推行使用。各地均规定适用统一制定的商品房买卖合同文本，有的合同文本是直接采用建 设部与国家工商行政管理局制订的示范文本，有的合同文本是由地方主管部门在示范文本的基础上修订而成。广东省于2000年12月制定了广东省商品房买卖 合同示范文本和广东省房地产买卖合同示范文本。2005年3月份，北京市制定了北京市商品房预售合同、北京市商品房认购书示范文本。 目前全国范围内的商品房买卖合同基本都是示范文本，要么是建设部的商品房买卖合同示范文本，要么是地方主管部门制订的示范文本。开发商在 开盘之前一般都会从当地政府主管部门购买大量的商品房买卖合同示范文本，开发商把这些示范文本作为与购房者签订合同的既定格式。所以我们在购房中见到 的文本合同基本都是这样的。 3示范文本的缺陷 既然我们在购房中选择签订的房屋购房合同都是由国家或各地主管部门制订的示范文本，而示范文本又是充分考虑了买卖双方的利益和要求的，为什么还会在购房中遭遇大量的“强盗条款”呢？ 第一，目前各地合同文本的制订者都是开发商的行业主管部门，难免有行业保护与部门利益的考虑，使得有关格式条款的内容看似公平，实际却对买受人不利。合同的登记备案审查也往往流于形式。 第二，示范文本的内容不全面，有的规定很不具体，缺乏操作性。一般来说，示范文本对于房屋买卖的一些基本问题设计了条款，但对在实践中引发大 量纠纷的，如广告欺诈、小区绿地变更、停车场归属等问题，却没有相应的提示性条款。致使购房人要求补充相应条款时，往往被开发商以合同文本中无此条款为由 拒绝。所以，这样的示范文本对于开发商的制约措施并不具体，常常出现购房人受到损失后却无法根据这个合同要求开发商承担责任。 1.3购房人的选择与出路上帝拯救自救的人 目前的购房合同的现状就是上面说的这样。大家看了之后，是不是感到灰心和失望？其实也大可不必，事情并没有想象的那么坏。我们要买房，而且要 买好房,不能因为现在有这样那样的问题，就觉得自己的能力和智慧没有办法与开发商周旋，或者听任开发商的摆布。这就真是因噎废食了。只要我们学习一些知 识、掌握一些技能、锻炼一些能力，买上好房、住上好房也并不是不可能的。 我当然是推荐204条合同了。但是很多读者来电咨询同一问题：如果经过各种协商，开发商不签订补充协议怎么办？首先要和大家讲清楚一个问题， 那就是开发商的逻辑。与开发商讨论签订204条，等于剥夺他的暴利、约束他的非法权利，因此这是一个博弈过程。开发商在开始博弈时设定了一个游戏规则，即 客户要求签订204合同，开发商就不谈，那么摆在购房者面前的是一个决策：坚持204合同或者放弃204合同：如果选择坚持，由于开发商明确表态，因此购 房失败；如果选择放弃204合同，等于有可能买到房屋。仔细分析，开发商在这里偷换了概念，即谁坚持204合同，谁买不到房屋。所有购房者都是想买房子 的，因此，大家只好放弃204合同，按开发商提供的合同签订协议。开发商最后的结论就是告诉所有购房者，是204合同让你们买不到房子！ 那么购房者怎么办呢？ 购房者应该具备的心理前提 第一，如果完全放弃204合同，等于完全接受开发商的意见，后果会怎样，前面我已经讲过丧失利益、承担风险、处于被动，这个心理准备你至少要有。 第二，我前面也讲过，204条是一个全面保护的文本，因此它也是一个学习购房知识的文本，通过这个文本来让购房者了解，你有哪些风险需要提 防，有哪些问题需要考虑，然后针对你的情况，来选择就哪些问题与开发商谈判，所以说204合同这个名称不重要。能够把你担心的问题通过合同解决了，就是胜 利。如果你所担心的问题尤其是关键性的问题，开发商都拒不接受，这就说明这个环节存在很大的风险，你就可以做好其他选择，看看其他房子。现在所有的供应品 都有过剩，房子也不例外，绝对不可能只此一家。 第三，即使你非得买这个房子，那么通过谈判的过程，你也可以在可能有问题的地方提前做好准备，未雨绸缪，因为这种风险，将来很可能会成为现实。 当然我也知道，和开发商谈合同非常难，尤其是涉及开发商很大利益的那些“强盗条款”。这从另一方面说明，消费者自身也要提高反“强盗条款”的 能力。因为社会现状的大环境和房地产业特殊的运作背景，给“强盗条款”提供了生存的土壤，购房人只有积极寻求自救，发生纠纷后主动寻求司法救济，才是最现 实的选择。因为与开发商直接联系的是购房者自己，受损害的也是购房者自己。没有其他人和组织会比你自己更关心你。可惜的是，绝大多数的购房者在反“强盗条 款”方面的能力都比较弱，甚至是相当的弱。 如何提高反“强盗条款”能力 第一，要培养成熟的购房消费心态。成熟的购房心态可以增强抵制“强盗条款”的免疫力。购房人在选购房屋时，要明白并非只有某一套房屋最适合自 己。面对可能存在的风险，不要盲目从众，不抱侥幸心理，不轻信售楼人员的口头承诺。实践中经常发现：越是成熟的购房人，越知道面对风险如何取舍；越是态度 执着的购房人，合同中的保障自身权利的条款写得越充分；诉讼中追悔莫及的大多是没细看合同内容就草率签字的购房人。 第二，要掌握对付“强盗条款”的技能。对于开发商提供的格式合同，购房人应当认真审查，反复研究。仔细阅读开发商事前在合同文本的空白处填写 的内容，要求开发商就有关内容予以解释，过于简略的约定要具体化，可能存在歧义的内容要明确，可能损害购房人利益的内容要删除。对于开发商单方提前选定的 条款，要结合自身情况与需要权衡利弊，必要时进行调整。对于开发商删除的条款要有足够的警觉，除重复性和无约定必要的条款外，一般不要同意开发商直接删除 合同条款。在开发商不同意修改或变更时，枝节问题可不再坚持，但重大原则事项不能让步。为了促成交易，不丧失商机，开发商也是会做出让步的。 第三，为了切实地维护自己的权益，我们在接受合同之前，可以咨询专业的法律人士，如果是金额很大的房产，最好直接请个法律顾问。商品房买卖具 有一定的专业性，尤其是购房人，需要掌握一定的市场信息、房地产专业知识与法律知识等。普通购房人往往很难同时具备这些知识和能力，向专业人士求助是一条 安全的捷径。这些专业人士包括房地产、建筑与法律方面的专业人员，尤其是房地产专业律师。房地产专业律师既具备专业的建筑与房地产知识，又熟悉有关房地产 法律法规与规章的规定，在协助购房、指导签订商品房买卖合同方面驾轻就熟，能够协助购房人发现“强盗条款”，纠正和抵制“强盗条款”，同开发商的销售和法 律人员进行谈判、交涉，最大程度地帮助购房人通过合同约定防范购房风险，保护购房人的合法权益。你可以先从自己的亲戚朋友熟人圈中找人咨询，如果都没条件 的话，至少要自己去找些资料来翻翻，自学一点专业知识。 遭遇“强盗条款”怎么办 购房人即使不幸遭遇了强盗合同，也不必束手无策，还可以运用法律的武器来保护自己的权益。 第一，可以利用合同法的有关规定排除“强盗条款”的效力。也就是在发生纠纷后，向人民法院申请撤销合同中的有关欺诈性的“强盗条款”，或者主张有关“强盗条款”无效。 根据合同法第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同 时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”如 果购房人能够证明双方订立合同时存在上述情形，则可以在诉讼时效期间内主张变更或撤销该合同。 同时，合同法第39条还规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的 方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”商品房买卖领域里的“强盗条款”多属于合同法规定的格式条款。开发 商已填好合同文本时，并未提请购房人注意合同中有关免除或者限制其责任的条款，恰是利用购房人欠缺合同意识或合同知识、疏忽大意等，侥幸得手。一旦发生纠 纷，若开发商不能举证证明其尽了提请注意的义务，则该格式条款的效力会被依法否定。 另外根据合同法第40条的规定，开发商在其提供的“强盗条款”中，以格式条款的方式免除其责任，加重购房人责任，排除购房人主要权利的，有关格式条款也应当无效。 第二，通过合同的解释来保护自己的利益。对开发商填写或拟定的“强盗条款”，双方在理解上发生争议时，根据合同法第41条规定，“应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，这样当开发商试图通过模糊隐晦的条款来逃避责任时，这一规定对购房人而言也提供了一种保护。 第三，最高人民法院2003年制定的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，也给作为弱势群体的购房人对付“强盗条款”提供了保护。 实践中，绝大多数开发商都会拒绝将其在售房宣传资料中的有关承诺写进合同，发生争议时，开发商往往以宣传广告对其不具有约束力作为理由。对 此，该司法解释第3条规定：“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定 有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这无疑对开发商的虚假广告 宣传有所制约。 此外，有关购房人预交定金能否退还问题，第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如 果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当 将定金返还买受人。”这就使开发商随意解除合同、侵吞购房者的定金受到限制。 此外，对办理房屋产权证书以及开发商迟延交房和迟延办理房屋所有权证购房人能否主张解除合同问题，该司法解释中均有明确规定。如果开发商在售 房过程中恶意违约或进行欺诈销售，还可能承担购房人所付房款1倍以下的赔偿责任。这些规定，对于商品房买卖中“强盗条款”有一定程度的扼制作用。 最后，还有两点需要明确： 第一，在出现问题之前做好防范，永远都比事后解决要好得多。 第二，虽然在法律上为购房者提供了种种保护，但是这些保护的落实都必须要购房者自己去推动，套用一句西方的谚语“上帝拯救自救的人。” 2商品房认购合同（定金合同） 2.1了解商品房认购合同 什么是商品房认购合同 Y女士在距单位不远的一个新开发的小区内看中一套三居室住房，但她自己又拿不定主意，想和家人商量一下再做决定，所以不想当场签订房屋购买合 同。售楼处的人就对她说，暂时不签订正式合同无所谓，可以先签订一份认购合同，将具体的房号和楼层先确定下来，以免被别人占了自己理想的套房而后悔。Y女 士觉得可以，就和对方签了一份商品房认购合同，按要求付了1000元定金，并约定双方在15日内协商签订正式合同。认购合同签订后的第4天，Y女士在其他 小区看中了更理想的房型，就不想购买此房。当她到售楼处要求退还定金时，开发商以拒绝签订正式合同就是违约为由，拒绝退还定金。Y女士觉得很冤枉，又没签 购房合同，仅仅是看好的房子就必须买吗？不买就是违约吗？定金真的不能退吗？ 某房地产开发商预计开发一处楼盘，已办妥立项、规划、报建审批手续，但尚未交清土地出让金，尚未取得商品房销售许可证。S先生看中了其中的一 套，由于此时开发商还没有预售的资格，也就不能签订房屋预售合同。但是S先生又怕以后再签合同买不到这套满意的房子，这时开发商提议先签订一份认购合同， 交纳一笔定金，待具备预售条件以后再签订正式的购房合同。 在实际的购房过程中，上面的情况是很常见的：购房人看中了房屋，并且与开发商就房屋购买的基本条件达成一致，但由于其他一些条件不成熟而不能 或不适合当时就签订购房合同。为了解决这种矛盾，就需要通过签订房屋认购合同，约束开发商不要把房屋卖给别人，同时开发商也要约束购房者按时签订购房合 同。 商品房认购合同就是指购房者和开发商在签订商品房预售合同或商品房买卖合同之前签订的文书，主要是确认购房者在将来某个时间与开发商进行进一 步洽谈、签订购房合同的预约。认购合同的内容有详有略，通常内容是：购房者向开发商交纳一定金额的预约款，享有在某个时间段内购买开发商某处房屋的权利； 购房者如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同，开发商有权解除认购合同，将预订的房屋转售他人。绝大多数的认购合同还约定，开发商有权扣留购房者所交纳的 预约款作为违约金。 2商品房认购合同（定金合同） 如何签订安全的购房合同 这种商品房认购合同在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。其使用的名称也很不一，如称为认购合同、预订合同、预订书、确认书等。这 些都造成了认购合同在现实中出现的纠纷很多。特别是有些开发商把签订认购协议作为签订购房合同的前提，利用认购合同设定“强盗条款”，套取购房者的定金， 让很多购房者落入陷阱。 认购合同的法律后果 商品房认购合同在法律性质上是一种预约合同，就是对将来要做的事进行预约，也就是约定将来订立正式购房合同。与预约相对应的是本约，也就是购房合同。 预约商品房认购合同本约 商品房买卖合同 商品房认购合同与正式购房合同之间具有联系，但是又具有独立效力。这个效力就是它的约定内容。认购合同的内容不是就有关房屋买卖的具体内容做 出约定，而是对于进一步就房屋买卖进行磋商并达成协议这件事做出约定，所以认购合同不能直接要求开发商必须交房或购房者必须买房交钱。 那么购房人在签订认购合同后，是否一定要买这里的房子呢？或者如果不买，定金就不退了呢？关键在于合同是怎么约定的？是预约当事人必须签订购 房合同呢？还是仅仅就购房合同的进一步磋商？也就是说，购房者的义务是必须将来签订购房合同，还是只要进行了合同的磋商就算履行了认购合同的义务。 在实践中，很多认购合同都规定：购房者应当在约定的时间与开发商签订购房合同，如果没有在规定的时间内签订合同，开发商有权解除合同并且不退 已经交纳的认购款。这样看来，似乎认购合同的义务就是签订购房合同了。商品房认购合同签订后，只要购房者按时支付了预约款，开发商就有义务保留看好的房 子，并按照商品房认购合同约定的义务与购房者进一步磋商。但是必须看到，购房合同的内容是很复杂的，商品房认购合同通常并不具备购房合同的全部内容。因 此，双方仍然保留着就商品房认购合同未约定的内容进一步商谈的权利。因此，无论是开发商还是购房者，都不能根据商品房认购合同强制要求对方与自己签订购房 合同。也就是说，商品房认购合同约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书已经约定的条款都同意作为购房合同的条款，并 且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。也就是说，根据认购合同只能要求对方诚信地谈判、订立本约。反过来，如果当 事人已经就达成本合同尽了诚信谈判的义务而合同最终没有达成，也不承担任何责任。所以，商品房认购合同的效力主要体现在如何保证双方能够进一步就达成购房 合同而进行诚信磋商。在这一过程中开发商应当充分披露可能影响订立购房合同的信息，除非出现足以影响合同达成或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信，继 续进行谈判。 如果把认购合同的义务约定为必须在将来签订购房合同，就会造成开发商利用认购合同压迫购房者的情况。比如开发商先诱使对方签订认购合同，收取 定金，然后抛出不合理的交易条件迫使对方接受。购房者此时就会面临非常不利的两难：要么丧失定金，要么被迫与开发商签订违心合同。即使开发商没有提出不合 理的交易条件，在签订认购合同到签订正式购房合同之间客观环境可能已经发生变化，如果一定要求认购人必须签署正式买卖合同，等于剥夺了当事人充分协商的自 由。 通过上面，我们可以总结认购合同的主要效力在于： 1.约束开发商在一定时间内保留购房者选中的目标房。 2.约束购房者不能随便放弃交易，必须与开发商诚信地谈判正式的购房合同。 3.在认购合同中已经约定的事项，除非对方也同意变更，将成为将来正式购房合同的条款，也就是不能作为将来的正式购房合同无法达成的理由。 这种约束一般是以定金作为保证的，所以商品房认购合同也被称为定金合同。在实践中，认购合同中最普遍的纠纷都是围绕定金产生的。 为进一步说明，这里引用一个具体的案例： 实践中的几种具体情况 下面我们对实践中的几种具体情况进行分析。 1.如何判断已经签订的认购合同的性质 有些读者在看到这本书的时候可能已经与开发商签订了认购合同，那么怎么判断你签订的认购合同的法律性质呢？ 你可能发现你签订的商品房认购书中，对于你交纳的认购款并不是称为“定金”，可能是“订金”，也可能是“预定金”，或者是“押金”，甚至还是 “房号保留金”等。定金是一个严格的法律术语，因为一旦合同中定有定金条款，定金就具有了担保合同的效力，对于违反合同的一方要适用定金罚则。那么这些形 形色色的称呼能说明它们的性质是定金吗？这其实需要仔细分析。 最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订 金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”也就是说，如果认购合同没有约定认购款的性质就是定金，即没有约定如果双方违反 认购合同就适用定金罚则，开发商就是没有权利扣留认购款的。 那么什么样的情况下就算约定了定金性质呢？定金的性质其实就是定金罚则。包括两个方面的内容：一个方面是给付定金的一方不履行约定时，无权要 求返还定金；另一个方面是收受定金的一方不履行约定时，应当双倍返还定金。如果商品房认购合同约定了购房者不交纳房款或不签订购房合同时无权要求返还预约 款，同样就应当推定开发商已经默示承诺当他不履行义务时双倍返还预约款。这时的认购款或预约金不管是什么名称，其性质都应当认定为定金。这样能够保证定金 对开发商和购房者同等保护。 2.最终没有签订购房合同是谁违约 前面讲了，商品房认购合同的关键是定金的问题，而定金的问题主要出在如果违约了，定金如何处理。如果开发商和购房者按照认购合同的规定，进行 了进一步的谈判，最终达成了房屋买卖合同，这时你交的预约款抵作房价。一旦出现了违约的一方，致使购房合同的谈判破裂了，最终的购房合同没能签订，问题就 来了。你说认购的预约款应该退给你，而开发商说不能退；甚至你可能要求开发商双倍返还，那他也许就更不愿意了。怎么办？如果认购合同中明确了你交给开发商 的钱是定金，并且规定了定金罚则的，这个时候就适用定金罚则处理好了，没什么好说的。 但这个时候的关键就是判断双方是否违约，是谁违约了。这主要有以下几种情况： 第一，如果认购合同的内容比较简单，并没有对房屋的价格、面积、朝向等具体状况做出约定，而把这些作为进一步磋商的前提。但在约定的时期内购 房者又没有就商品房价格、面积和朝向等具体条件与开发商达成一致，从而未能签订购房合同的。此时双方都不存在违约的问题，因为双方按照合同的约定进行了积 极的磋商，至于购房合同没有达成，是因为双方未能就合同的内容达成一致意见，那不是认购合同规定的义务。因此，开发商应当将定金返还给购房者。 第二，与前一种情况正好相反，如果认购合同已经对将来要签订的购房合同的条件做了明确的规定，而购房者不同意依认购合同的条件去签订购房合同，则购房人应承担认购合同的违约责任，开发商有权拒绝向购房者返还定金。 第三，如果开发商在签订购房合同时，提出了与认购合同约定不同的条件而导致购房合同无法达成一致，合同没有签订的，开发商应承担违约责任，向购房者双倍返还定金。 以上三种情况说的是双方都就购房合同的达成进行了磋商谈判的情形，如果开发商或购房者无正当理由没有进行谈判或是虽然进行了名义上的谈判却只 是恶意磋商，致使购房合同没有达成的，无正当理由不履行谈判义务或者恶意履行谈判义务的一方就要适用定金罚则了。比如，认购者没有按照认购合同规定的期限 与开发商进行谈判，或者虽然去与开发商谈判，但在购房合同的协商过程中找一些不正当的理由阻挠购房合同的达成。又比如开发商在认购合同约定的期限内尚未具 备房屋预售条件，将购房者认购的房屋转卖给他人，开发商提出不合理的签约条件如抬高房价，或者对于先前承诺的事情不愿意写入合同，致使购房合同无法达成 等。 但是如果双方有正当的理由没有进行购房合同的磋商，导致购房合同没有订立的，不适用定金罚则，如不可抗力、意外事件。最高人民法院关于审理 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第4条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受 人。” 对“不可归责于当事人双方的事由”有两种倾向性意见：第一种情况是开发商和购房者都有买卖房屋的诚意，但双方在签订购房合同时就认购合同中没 有出现的条款不能协商一致导致最终未能签订合同；第二种情况是一些不可抗力因素，如预约合同签订后开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧 失，自然灾害导致开发项目灭失等。 3.特殊情况：认购合同直接认定为购房合同 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。” 这一条规定了一种特殊情况，也就是说，你虽然名义上签订的是认购合同，但由于认购合同的内容很齐全，已经涉及了购房合同的主要内容，同时开发 商收取了购房款的，这个时候就认定你实质上签的是一个购房合同。也就是双方已经形成了有效的房屋买卖关系。购房者可以要求开发商按照认购合同的约定内容履 行交房义务。开发商也可以要求购房者履行付款义务。 这一规定对于购房者来说是一把双刃剑，为什么这么说呢？ （1）对于购房者的保护。如果你签了认购合同，也交了一部分钱，但是购房合同还没有签下来，这时候开发商反悔了，想把这个房子卖给别人，或者已经卖给别人了。购房者可以根据这一条要求开发商履行交房的义务，否则就是违约。 （2）对于购房者的不利之处。如果你签了一个内容比较齐全的认购合同，也交了一部分钱，这时候如果你觉得有什么问题，不想买了，那么你可能被这个认购合同套住，否则就是违约。 购房者要尽量维护自己的利益，就要把握这里的两个关键： 第一，认购合同的内容是否符合商品房销售管理办法第16条规定的购房合同的主要内容。 那么商品房销售管理办法第16条规定的是什么呢？ 商品房销售管理办法 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所； (二)商品房基本状况； (三)商品房的销售方式； (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； (五)交付使用条件及日期； (六)装饰、设备标准承诺； (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； (八)公共配套建筑的产权归属； (九)面积差异的处理方式； (十)办理产权登记有关事宜； (十一)解决争议的方法； (十二)违约责任； (十三)双方约定的其他事项。 从这个规定可以看出，这些内容是比较详细和齐全的，一般的认购合同达不到这种程度。因此，如果你对这个房子已经非常有把握，而且这些条件你都 很满意，那么把握机会在认购合同里都签了，对你是有利的。反过来，如果你还没有十足的把握，还在做其他选择，或者这些条件中的一些你还不是十分满意，那你 就不要在认购合同中把这些条件都写进去，这样可以给你保留一个退出的机会。 第二，购房款的交纳。一般实践中，在签了认购合同之后，购房者都要交纳一定数量的钱给开发商，至于这笔钱的名目就可能各种各样了，但产生的后 果却不一样。比如说是定金的话，那就不能说是购房款。因此，这里购房者就要注意，如果你是担心开发商将来变卦，那你就要求交的钱的名目是购房款，如果你想 给自己保留退出的机会，就尽量用其他的名称。 2.2签订认购合同之前的准备 心理准备 成熟的消费者都是理性的消费者。在今天纷繁喧嚣的房地产市