关于《商品房买卖合同示范文本》的相关说明及签订技巧

精选资料关于商品房买卖合同(示范文本)的相关说明及签订技巧近年来，消费者对商品房投诉居高不下，投诉的问题主要有：产权纠纷、虚假广告、一房多售、面积缩水、延期交房、质量低劣等。出现这些问题，有制度不健全、管理不到位的原因，也有合同不规范的原因。为此，建设部、国家工商行政管理局于2000年月13日联合发出通知，将1995年印发的商品房购销合同示范文本进行修改，并更名为商品房买卖合同示范文本（以下简称示范文本）。该示范文本实施几年以来，其规范作用日益彰显，但也暴露出一些问题。为帮助消费者更好地理解示范文本之内涵，使之更具有可操作性，本律师现逐一对其条款作出说明。其中下文中的黑体字为示范文本之条款。商品房买卖合同（合同编号：）第一条项目建设依据出卖人以方式取得位于编号为的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号土地使用权划拨批准文件号划拨土地使用权转让批准文件号为。律师提示：城市房地产管理法规定，房地产开发用地的取得有出让和划拨两种方式。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者使用一定年限，由土地使用者向国家交纳土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨，是指由县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安量等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。买受人若购买的是经济适用房，其土地使用权应当是通过划拨方式取得的，若为非经济适用房的商品房的，其土地使用权应当是通过出让方式取得的。买受人购房时，应特别注意查验土地使用权证原件，看其中的权利人是否与出卖人一致，看是否存在抵押等他项权利及他项权利存续时间等。该地块土地面积为，规划用途为，土地使用年限自年月日至年月日。律师提示：买受人应注意土地使用年限，其中居住用地不超过70年。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名暂定名。建设工程规划许可证号为，施工许可证为。律师提示：本款要求出卖人如实填写规划管理部门、建设主管部门批准的规划、施工批准文号。买受人应查验其原件。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为（现房）（预售商品房）。预售商品房批准机关为，商品房预售许可证号为。律师提示：买受人在签订合同前有知情权，出卖人应当依据城市房地产开发经营管理条例、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法等法律、法规的规定，向买受人提供该商品房可以合法销售的有效证明文件。其中：预售商品房的，出卖人必须具备城市商品房预售管理办法第五条规定的条件，并取得预售许可证。买受人应注意查验该证之原件，并查验许可证上的预售房屋是否与所购房屋相一致。有的开发商以此栋房屋的预售许可证冒充彼栋房屋的预售许可证，买受人一旦不注意，很容易上当受骗。现售商品房，必须符合商品房销售管理办法第七条规定的现售条件，买受人应查验相关证明文件。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房；其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第（幅）（座）（单元）（层）号房。律师提示：本条款确切地说明了所购房屋的具体位置，包括门牌号、栋号和层数。这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致。房屋平面图应当作为合同附件一，平面图应尽量详细，房屋朝向也应当在平面图中标明，该平面图应当由出卖人盖章、买受人签字认可。该商品房的用途为，层结构，层高为，建筑层数地上层，地下层。律师提示：本款要求出卖人严格按建设工程规划许可证上载明的内容填写该商品房的用途，依据报批的设计图填写该商品房的结构、层数、层高等指标。注意：本款中的层高包括楼层净高和楼板厚度。如果双方约定层高为楼层净高，应特别注明，以免发生纠纷。该商品房阳台是封闭式非封闭式。律师提示：依据国家标准房产测量规范82的相关规定，全封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算，非封闭式阳台按外围水平投影面积的一半计算，该条款能有效解决阳台面积计算纠纷。同时，阳台的封闭方式由经报批的规划设计图决定，出卖人不得擅自更改其封闭方式。该商品房合同约定产权登记建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊面积构成说明见附件二）。律师提示：在签订商品房买卖合同时，有的商品房建筑面积未经房地产测绘单位实施测绘，或虽已实施测绘，但其测绘结果还未经房地产行政主管部门审核通过，这时，在签订合同时应适用“合同约定”建筑面积；有的商品房建筑面积已由房产测绘单位实施测绘，其测绘结果也经房地产行政主管部门审核通过，这时，应适用“产权登记”建筑面积。实践中，大都适用“合同约定”建筑面积。公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成应详细具体，作为合同附件二。该构成说明应严格按建设部全国统一建筑工程预算工程量计算规则(GJDG210195)、房屋测量规范、住宅设计规范的相关规定执行。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米元，总金额（币）千百拾万千百拾元整。2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米元，总金额（币）千百拾万千百拾元整。3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（币）千百拾万千百拾元整。律师提示：按建筑面积计价时，商品房单价是一个均价的概念，每平方米套内建筑面积与每平方米分摊的共有建筑面积价格是相同的。按套内建筑面积计价的，商品房单价也是个均价的概念，房价款与套内建筑面积数有关，跟共有建筑面积无直接关系。按套（单元）计价的，房价款跟商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积数都无直接关系，上述面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。第五条面积确认及面积差异处理 根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第种方式进行处理。1、双方自行约定：；2、双方同意按以下原则处理；（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/(合同约定面积)100%因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。律师提示：本款约定按建筑面积或按套内建筑面积计价的商品房面积确认及差异处理。进行面积差异处理，必须与示范文本第四条的计价方式相对应，否则没有可比性。也就是说，如果第四条中选择按建筑面积计价的，即以产权登记时确认的建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理；如果第四条中选择按套内建筑面积计价的，即以产权登记时确认的套内建筑面积数为依据进行面积确认和面积差异处理。当事人双方如果在第四条中选择按套（单元）计价的，不适用本条款的规定。本条第二款就产权登记面积与合同约定面积发生差异，允许当事人双方自行约定差异处理方式，以充分体现意思自治原则。同时考虑到买受人的弱势地位，为提醒买受人，本条又依据商品房销售管理办法第二十条之规定，明确了第二种差异处理方式。需要说明的是：如果双方没有约定面积差异处理方式，则一律按第二种方式处理。本条款能有效解决面积缩水、面积膨胀的问题。第六条付款方式及期限 买受人按下列第一种方式按期付款：1、一次性付款：；2、分期付款：；3、其他方式：；律师提示：上述付款方式中的“其它方式”主要指银行按揭方式，具体包括：住房公积金个人贷款、商业银行个人住房贷款和组合贷款三种。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，买受人按累计应付款的%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、。律师提示：本条由双方自行确定买受人逾期付款违约责任的处理方式。需要注意，该条款中约定的违约金比率应当与示范文本第九条约定的违约金比率相一致，否则有违公平原则。第八条交付期限出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人的：2、-；3、。律师提示：本条列明的交付使用条件要根据各地的具体规定及名称来约定。本条所称“不可抗力”指不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，如水灾、地震、战争等。现实中，许多开发商还同时在本条第二款第2、3栏中约定“因开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术问题”等情况，笔者认为这不属不可抗力，该约定对买受人是显失公平的条款。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、。律师提示：本条约定的违约金比率应当与前述第七条的约定一致，以体现公平原则。第十条规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2；3；4。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人已付款退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。律师提示：根据商品房销售管理办法第24条之规定，房地产开发企业应当按批准的规划，设计建设商品房。商品房销售后，不得擅自变更规划、设计。同时，本条第（1）项约定明确规定为房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向。对于其它影响到商品房质量、品质或使用功能情形的，如楼间距、采光、绿地等规划设计变更问题，双方在充分协商的基础上可以自愿约定。第十一条交接。 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。律师提示：根据商品房销售管理办法和商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，出卖人必须在交付房屋时向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，上述两书亦可作为商品房买卖合同的附本。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：律师提示：该条约定的违约责任应当与示范文本第九条规定的违约责任对等。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。律师提示：该条款主要解决房屋抵押权纠纷和一房多售、一女多嫁等问题。出卖人销售设有抵押权商品房的，其抵押权的处理依担保法、城市房地产抵押管理办法的有关规定执行。出卖人不得在未解除商品房买卖合同时，再行将该合同标的物（商品房）销售给他人，否则，将承担相应刑事、行政和民事责任。买受人可在此条款中要求出卖人提供担保，这对买受人的权利更有保障。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按下述第种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；2、。3、。律师提示：房屋装饰、设备的标准直接影响房屋的品质、档次和使用功能，因此消费者对此比较重视，建议买受人对该标准进行详细的约定，不能只作笼统的表述，以免因双方理解不一致而导致纠纷。如进户门问题，宜明确品牌、生产厂家、规格等指标。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。律师提示：基础设施主要指与商品房及所在小区建筑相配套的供电、供水、供热、供气、通讯、绿化、道路等设施。公共配套建筑指与商品房及所在小区建设相配套的饮食、商业、教育、娱乐等公共建筑。基础设施、公共配套建筑影响到商品房使用功能的正常发挥，因此消费者较重视。双方应当就其交付使用之日期、条件、权益、责任等问题明确约定。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、；2、；3、。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按下列方式处理：1、；2、；3、。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。3、。律师提示：该条款在履行过程中，极易发生争议，甚至给当事人造成损失。争议的焦点有：该条规定的出卖人提供的权属登记材料是仅指房屋所有权登记材料，还是同时包括国有土地使用权登记材料？与上述焦点相适应，出卖人是仅向房产管理机关提供材料，还是同时又要向国土资源管理部门提供材料？该条规定的房地产权属证书是仅指房屋所有权证书，还是同时包括国有土地使用权证书？对此，建设主管部门、国土部门、司法部门、出卖人、买受人等有不同的解释与理解。笔者认为，该条中规定的房地产权属证书，应包括房屋所有权证书和国有土地使用权证书，两者缺一不可。另根据城市房地产开发经营管理条例等法律法规的规定，除非当事人有特殊约定，现售商品房的买受人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；预售商品房的买受人，应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人应当协助买受人办理上述手续，并提供相关证明材料。该条款的不完善之处是没有明确房屋产权证和土地使用权证的办理和交付时间，建议消费者补充约定上述两证的办理和交付日期。第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。律师提示：商品房质量问题一直是消费者投诉的热点问题。现行法律、法规、规章等对此已有比较明确的规定，如：建设工程质量管理条例、商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定、商品房销售管理办法等。需注意，保修期从交付之日起计算。第十七条双方可以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的房面使用权归；2、该商品房所在楼宇的外墙使用权归；律师提示：建议约定为“目前归全体业主所有，法律、法规有规定的，从其规定。”3、该商品房所在楼宇的命名权；4、该商品房所在小区的命名权；5、。第十八条买受人的房屋仅作使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。律师提示：该条要结合示范文本第三条、第十四条的内容作全面约定，以避免造成遗漏事项。第十九条：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述条种方式解决：1、提交仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。第二十条：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。律师提示：针对目前开发商广告虚假、乱开“空头支票”的现象，建议买受人要求将商品房销售广告和宣传资料中所明示的事项，进行特别约定。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本合同连同附件共页，一式份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人份，买受人份，份，份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向申请登记备案。律师提示：该条款能有效降低出卖人对期房一房二卖、一女二嫁的现象。为确保这一约定落到实处，当事人可以进一步约定出卖人不履行该义务的违约责任，或者约定办理登记备案手续为商品房预售合同的生效条件。出卖人（签章）：买受人（签章）：法定代表人：法定代表人：委托代理人：委托代理人：（签章）（签章）年月日年月日签于签于附件一：房屋平面图附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明附件三：装饰、设备标准附件四：合同补充协议THANKS 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