余杭区物业管理服务收费管理实施细则.doc

.余杭区物业管理服务收费管理实施细则 第一条 为规范物业管理服务收费行为，维护物业管理单位（以下简称物业公司）和物业产权人、使用人（以下简称业主）的合法权益，维护正常的收费秩序，促进物业管理的健康发展，根据中华人民共和国价格法、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法、浙江省物业管理服务收费暂行办法、杭州市物业管理条例、杭州市物业管理服务收费管理办法等有关法律、法规和规章的规定，制定本实施细则。第二条 本实施细则适用于物业公司在余杭区进行物业管理服务并收取费用的经营服务收费行为。第三条 本实施细则所称的物业管理服务收费，是指物业公司接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对房屋建筑及相配套的共用部位、共用设施设备、绿化卫生、交通秩序、安全防范和环境容貌等项目提供日常运行维护、修缮及物业公司为业主提供代办性、特约性服务所收取的费用。第四条 区物价局是本区物业管理服务收费的主管部门，依法对全区物业管理服务收费进行管理、协调、监督和指导。第五条 物业管理服务收费实行统一管理。区物价局负责贯彻执行国家和省、市物业管理服务收费有关政策、规定，制定本区物业管理服务收费实施细则。第六条 物业管理服务收费标准的制定，应当遵循公开合理，并与物业管理服务内容、管理质量及业主承受能力相适应的原则。第七条 物业管理服务收费贯彻优质优价、按质收费的原则。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度。收费等级根据物业公司的经营资质和为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。第八条 物业管理服务收费按提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行市场调节价和政府指导价。别墅、高层住宅、非住宅的物业管理服务收费实行市场调节价。为业主提供代办性、特约性服务的收费除政府价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行政府指导价。第九条 实行市场调节价的物业管理服务收费，由物业公司与业主（业主委员会）协商确定，报本局备案。实行市场调节价的为业主提供代办性、特约性服务的收费（另有规定除外）由物业公司自行制定或与业主协商确定。为正确引导市场，合理制定收费标准，区物价局每年公布一次参考性收费标准。第十条 实行政府指导价的物业管理服务收费，由区物价局根据物业管理市场的发展和服务质量、服务项目等情况，制定收费等级评定标准、基准收费标准和浮动幅度，每年一次向社会公布。各小区的收费标准，由物业公司会同业主委员按区物价局公布的等级评定标准、基准收费标准和浮动幅度，商定具体收费等级和收费标准。第十一条 收费等级和收费标准报区物价局确认。收费等级一般每两年考评一次，经考评与原评定收费等级有变化的（超过或达不到），收费标准应按考评后的等级重新确定。第十二条 对旧城区已建旧宅或新建零星住宅达不到物业管理服务收费考评标准，按区物价局公布的无等级收费标准确定。第十三条 对已交付使用，尚不具备成立业主委员会的普通住宅小区，由区价格主管部门根据物业管理的实际情况，确定物业管理服务收费临时标准。前期物业管理实行招投标的收费标准，由区物价局确定。第十四条 普通住宅小区公共性物业管理服务项目主要包括：（一）房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护：具体是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、公共防盗、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、供热、管道燃气、公共照明设施设备等日常运行、维修和保养；（二）住宅小区的清洁服务：包括小区内公共道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等共用部位的清扫保洁，生活垃圾、粪便的清运处置等；（三）公共绿地、花草树木的养护管理：负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种等，保持环境优美；（四）公共秩序维护和安全防范：实施24小时安全值班巡视制，负责管理小区内公共安全秩序的维护；（五）车辆停放的秩序及公共场地秩序管理：做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停放现象；（六）住宅小区的档案资料管理和装修管理：包括物业档案、产权产籍资料、物业公司内部制度的建立健全，对违章、违法装修行为进行制止并及时报告，协助有关部门处理。第十五条 别墅、高层住宅、非住宅的服务项目，由业主委员会与物业公司协商确定。第十六条 物业管理服务收费主要由下列项目组成：（一）管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用；（二）共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费；（三）绿化管理养护费；（四）清洁卫生服务费；（五）安全防范服务费；（六）物业公司办公和小区活动等费用；（七）物业公司固定资产折旧费；（八）利润；（九）税费。第十七条 实行物业管理的小区，未交付前的前期物业管理服务的费用，由建设单位承担；已交付使用但尚未销售的房屋及业主因故未居住的房屋，物业管理服务费按70%缴纳，由开发建设单位或业主承担。业主因故未居住超过一年（不含一年）以上的，物业管理服务费按全额缴纳。第十八条 有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、设备的消耗按实分摊，物业公司应按实际消耗，向业主收取。具体的分摊办法由业主委员会与物业公司商定，可按面积分摊，也可按户分摊。无电梯和高压水泵等高耗费设施、设备的多层住宅的业主除向物业公司缴纳物业管理服务费外，不再分摊其他费用。物业公司自用办公及生活用水、用电、用气等费用，由物业公司承担，不得另向业主公摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内除物业管理用房以外的公共房屋。第十九条 实施物业管理的住宅小区自行车停放需收费的，必须要有封闭式停放场地，具备防盗防雨等基本条件，实行定点（位）停放，并有专人管理，收费标准按区物价局规定的标准收取。其他车辆的停放收费按有关规定执行。第二十条 物业公司在接受物业管理服务活动中，应和业主委员会（业主）签订服务合同，切实按合同约定的服务项目提供服务。物业公司在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会（业主）认可的，业主可以不支付费用。第二十一条 物业管理服务费可以预收，但预收期限一般不得超过12个月。另有约定的从其约定。第二十二条 已缴纳物业维修基金的住宅楼房屋共用部位、共用设施设备保修期满后中修（含中修）以上的维修更新费用，统一在物业维修专项资金中列支。物业维修专项资金的收取、使用和管理按有关规定执行。日常的运行、管理、维修的费用纳入物业管理服务费的组成。未缴纳物业维修基金的住宅楼，维修更新费用由业主承担。第二十三条 鼓励物业公司不断提高服务质量，通过招投标等形式开展公开、公平、公正的市场竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为。第二十四条 物业管理服务收费实行明码标价制度。物业公司应在其经营场所公布收费项目、收费标准、服务内容等项目，按受业主和价格主管部门的监督。第二十五条 物业公司应建立健全财务管理制度。物业公司根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，对商业用房及其他共用设施设备进行经营的，其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。并将收入情况按规定每6个月至少公布一次，接受业主和业主委员会的询问和监督。第二十六条 业主应按合同约定的收费项目和收费标准及时缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳物业管理服务费的，物业公司有权按照约定的服务合同追偿。第二十七条 业主向物业公司缴纳物业管理服务费后，有关部门不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。对于未经批准，擅自收费的行为，业主有权拒付，并向价格监督检查部门投诉。第二十八条 物业公司与业主发生价格纠纷的，业主委员会应给予调解，调解不成的，可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的，业主也可直接向价格主管部门投诉。第二十九条 对违反本实施细则规定的价格行为，价格主管部门依照中华人民共和国价格法和价格违法行为行政处罚规定给予处罚。第三十条 实行社区管理的住宅小区，社区服务费的收取标准和实施细则按有关规定执行。第三十一条 本实施细则由余杭区物价局负责解释。第三十二条 本办法自2003年1月1日起施行。以前本区有关物业管理服务收费的规定同时废止。附件：余杭区普通住宅小区 公共性物业管理服务基准收费表 单位：元/建筑平方米收费等级评分等级（满分100分）收费标准浮动幅度多层甲 90分以上（含90分） 0.50 20% 乙 80分以上（含80分） 0.40 丙 70分以上（含70分） 0.30 丁 60分以上（含60分） 0.20 无等级 60分以下 0.15 余杭区高档住宅、非住宅公共性物业 管理服务参考性收费标准 单位：元/m2收费等级评分等级收费标准高层别墅营业用房写字楼甲 90分以上（含90分） 0.70 0.80 0.60 0.80 乙 80分以上（含80分） 0.55 0.65 0.50 0.65 丙 70分以上（含70分） 0.40 0.50 0.40 0.50 丁 60分以上（含60分） 0.30 0.40 0.30 0.40 附件：余杭区物业管理服务收费等级评分表 考评项目序号考评内容及标准得分评分标准实际得分一、经营资质（6分） 有经营管理资质，经营管理资质与物业管理服务内容相结合 6 有一级经营管理资质与物业管理服务内容相结合的不扣分，二级资质扣2分，三级资质扣4分，没有资质不得分。 二、综合管理（8分） 1 物业管理公司有管理规划和实施方案，内部管理制度完善，制定住户公约及各项专业管理制度、办法及岗位工作考核目标 2 有总体规划和配套实施方案不扣分，不完善扣1分，没有扣2分。 2 有规范的业主委员会工作及联系制度，物业管理公司与业主委员会责、权、利关系明确 2 有规范的制度不扣分，制度不完善扣0.5分，没有联系制度扣1分；关系明确不扣分，不太明确扣0.5分，不明确扣1分 3 小区管理设施齐全，管理到位，有较先进的保障措施，应用计算机等现代化管理手段，进行科学管理 2 设施齐全先进的不扣分，一般的扣1分，比较差的扣2分。 4 物业管理人员要有明显的标志，并经过物业管理专业培训，遵守职业道德规范；主要负责人和业务骨干经专业培训并有相关技术、资质证书，有较强的事业心 2 物业管理人员有上岗证90%（含）以上的不扣分，80%（含）至90扣0.5分，70%（含）至80%扣1分，60%（含）至70%扣1.5分60%以下扣2分 考评项目序号考评内容及标准得分评分标准实际得分三、房屋维修管理（11分） 1 房屋外观完好、整洁，小区内组团及幢号有明显标志及引路方向平面图 2 外观完好、整洁不扣分； 外观欠完好、欠整洁扣1分；外观墙面严重破损、不整洁扣2分； 2 无违章私搭、乱建现象，阳台的使用统一有序，不碍观瞻。装修房屋的，不得危害房屋结构和他人安全。 3 无违章私搭、乱建现象，阳台的使用统一有序不扣分；有违章私搭、乱建现象扣12分；阳台的使用不统一扣0.51分； 3 房屋及配套设施完好，维修及时，并建立回访制度 4 房屋及配套设施完好率98%以上、维修及时率98%以上不扣分；98%90%扣1分；90%以下扣2分；回访率90%以上不扣分，90%以下酌情扣分。 4 房屋资料、档案齐全完善，并建立住户居住档案，住房所在栋号、门号、房号清晰。 2 完善不扣分，欠完善扣1分，不完善扣2分 四、公共设备设施管理（16分） 1 小区内所有公共设备完备，资料档案齐全，管理完善。 2 完善不扣分，欠完善扣1分，不完善扣2分 2 设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备；日常维修及进，维修工程度质量合格以上。 4 完备不扣分，欠完备扣1分，不完备且有事故隐患扣2分；电梯运行正常不扣分，不正常扣2分。 3 每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作程序及保养规范 2 保养措施落实不扣分，不落实扣2分 4 供水、供电、供气、通讯、照明、消防、邮政等设施、设备齐全，工作正常。 3 正常运行不扣分，每发现一处不能正常运行扣0.5分，扣至3分 5 小区内公共配套设施完好，不随意改变用途 2 完好且不改变用途不扣分，欠完好酌情扣分，改变用途扣2分 6 道路畅通，路面平整 2 道路完好不扣分，每发现一处不平整扣0.5分，扣至3分 考评项目序号考评内容及标准得分评分标准实际得分五、环境卫生管理（14分） 1 小区内环卫设施完备，设有垃圾箱（房）、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施。 2 设施完备不扣分，欠完备扣1分，不完备扣2分 2 小区内实行标准化清扫，垃圾日产日清 4 清扫及时、保持清洁不扣分，达不到标准扣2分，脏乱差扣4分 3 污（粪）水排放通畅，及时清理化粪池，粪便无外溢 3 每发现有一处污（粪）外溢扣1分，扣至3分 4 公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持整洁，不随意堆放杂物和占用 3 整洁不扣分，每发现一处随意堆放杂物扣0.5分，扣至3分 5 居民日常生活所需的商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，无乱贴、乱画现象 2 管理有序不扣分，欠完善扣1分，比较杂乱扣2分 六、绿化管理（10分） 1 小区公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当，保持四季有应时花草 3 符合不扣分，基本符合12分，比较差扣3分 2 新建小区公共绿地人均1平方米以上，旧区改造小区人均绿地不低于0.8平方米 2 符合不扣分，基本符合扣1分，不符合扣2分 3 绿地管理及养护措施落实，无破坏，践踏和违章占用现象，及时补种枯死花草（木） 5 符合不扣分，每发现一处破坏现象扣0.5分，扣至5分 考评项目序号考评内容及标准得分评分标准实际得分七、治安保卫公共秩序管理（16分） 1 小区实行封闭式管理 1 实行不扣分，不实行扣1分 2 小区实行24小时安全保卫制度，不定时巡逻。 4 24小时值班且巡逻频繁不扣分，24小时值班但巡逻欠频繁扣2分，不实行24值班或不巡逻扣4分 3 小区配有电视监控系统，有专人负责随时掌握小区内各种情况 3 有电视监控系统不扣分，无电视监控系统扣3分 4 保安人员有明显标志，工作规范，作用严谨 2 保安工作认真负责不扣分，欠负责扣1分，不负责扣2分 5 危及住户安全处设有明显标志和防范措施 1 防范措施好不扣分，不完善扣1分 6 小区内无重大火灾、刑事和交通事故 2 无不扣分，有扣2分 7 车辆管理有序，有明显的车辆行走、停放标志，无乱停放机动车、非机动车 3 管理有序不扣分，不符合规定酌情扣分，扣至3分。 八、社区文化（5分） 1 小区订有居民精神文明建设公约，居民能自觉遵守住宅小区各项管理规定，小区内居民邻里纠纷及时调解，无打架斗殴现象。 1 有公约且遵守各项管理规定不扣分，没有扣1分 2 小区内有娱乐场所和设施，管理单位定期组织开展健康有益的社区文体活动 2 有不扣分，不完善扣1分，没有扣2分 3 管理单位为居民开展多项便民服务活动，为住户提供方便 1 有不扣分，没有扣1分 4 管理单位积极协助派出所、街道、居委会开展各项工作 1 积极协助不扣分，不协助扣1分 考评项目序号考评内容及标准得分评分标准实际得分九、收费执行情况（14分） 1 按规定确定收费等级，在规定的收费等级幅度范围内协商具体的收费标准。 1 有收费等级不扣分，无扣1分 2 按规定与房屋所有人、使用人签订定物业管理服务合同，明确收费事项 1 有合同并收费事项明确不扣分，无合同且收费事项不明确扣1分 3 实行明码标价制度 3 实行明码标价制度不扣分，未实行明码标价制度扣3分 4 按规定项目、标准、收费办法收费，未收取与自身管理收费无关的费用，未擅自为其它部门、单位代收费用 3 无乱收费情况不扣分，收费行为不规范酌情扣分，扣至3分。 5 提供质价相符的服务，无只收费不服务或多收费少服务的行为 3 服务质量好不扣分，服务质量不好酌情扣分，扣至3分。 6 建立健全财务制度，接受业主监督 1 财务制度健全不扣分，财务制度不健全扣1分 7 住户对物业管理服务质量及收费满意 2 满意率在85%（含85%）以上的不扣分，85%以下至75%（含）的扣1分，75%以下至60%（含）的扣1.5分，60%（不含）以下扣2分 9可编辑修改