江西省2017年房地产估价师《制度与政策》：房地产估价机构组织形式考试题

江西省2017年房地产估价师制度与政策：房地产估价机构组织形式考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、_是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。A市场法B成本法C收益法D假设开发法 2、现有某待开发项目建筑面积为3850，从当前开始自开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50，半年后和一年后分别售出其余的30和20，出售的平均单价为2850元/。若折现率为15，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为万元。A：766B：791C：913D：1046E：工业用地的监测点评估价格3、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的需求指标之一。_A可供租售量B房屋空间使用数量C城镇登记失业率D国内生产总值 4、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为_。A新开发房地产项目B用于出售用途的房地产项目C具有投资开发或再开发潜力的房地产D用于投资或再开发的房地产5、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。A：签订估价委托合同之日B：发放抵押贷款之日C：完成估价对象实地查看之日D：未来处置抵押房地产之日E：工业用地的监测点评估价格 6、某宗地总面积为500m2，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200m2，容积率为（）。A0.4B2.4C1.2D2.5 7、是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。A：资产B：负债C：所有者权益D：收入E：执行层的组织协调 8、对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额倍以下的耕地占用税。A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调 9、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取_。A佣金B手续费C咨询费D保证金 10、以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是_。A普通商品住房和经济适用住房B宾馆与写字楼C普通住宅及其配套的娱乐房地产D城市地铁和城市公交11、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为_m2。A700B600C500D200 12、成本法最基本的公式是_。A房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧B房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧C房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧D房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧 13、下列有关资产负债表的表述，不正确的是_。A资产负债表是综合地反映企业一定日期财务状况的报表，由企业的经济资源即资产，企业的债务即负债，以及投资者对企业的所有权即所有者权益三个部分组成B通过资产负债表可以了解企业正常经营情况下的收支状况及获利能力；企业获得的利润总额和分配情况，可供企业负责人做出经营决策，投资者做出投资决策的参考C资产负债表是根据会计等式的原理设计的D资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制14、假设整个投资市场的平均收益为20%，国债的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是0.4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为_。A10%B11%C13%D14% 15、房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得_A建设工程规划许可证B施工许可证C预售许可证D房屋所有权证 16、新成立的房地产评估机构，其资质等级从_资质开始。A临时B三级C四级D预备 17、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是_。A债券B股票C货币和货币资金D黄金 18、收益法是以_为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A均衡原理B替代原理C预期原理D未来趋势原理 19、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2 000万元资金以5的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与万元的资金等价。A：2 000B：400C：4 000D：10 000E：工业用地的监测点评估价格 20、拍卖行应在拍卖日的前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。A：半个月至一个月B：一个月至三个月C：一个月至六个月D：三个月至六个月E：执行层的组织协调 21、下列关于会计基本核算方法的借贷记账法特点，说法错误的是_。A借贷记账法是以“借”和“贷”作为记账符号的一种复式记账方法B以“借”和“贷”作为记账符号。 “借”表示资产(费用)的减少或负债、权益 (收入、利润)的增加；“贷”表示资产(费用)的增加或负债、权益(收入、利润)的减少C以会计恒等式作为记账理论依据。即以“资产：负债+所有者权益”为记账依据D以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则 22、w市A房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。A：w市房地产管理部门B：w市规划管理部门C：W市建设管理部门D：w市房屋拆迁管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章23、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。A合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书B图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 24、在某商业街深度3048%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为_万元。A1504B1404C1304D120425、某宗房地产32年土地使用权的价格为4 000 元，对应的报酬率为7。现假定报酬率为9，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元。A：3 275B：3 287C：3 402D：4 375E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房产项目测绘，是指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘等开展的测绘活动。A：房产分幅平面图B：房产分丘平面图C：房产分层分户平面图D：房产分丘平面图相关的图、表、册、簿、数据E：房产分层分户平面图相关的图、表、册、簿、数据 2、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为_元/m2。A2593B2619C2727D28623、房地产价格评估人员资格认证制度成为一项法定制度，是从_开始。A我国开始实行房地产估价从业人员持证上岗B1995年城市房地产管理法颁布实施C1998年建设部发布房地产估价师注册管理办法D2003年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 4、土地管理法主要是解决等问题。A：房地产市场秩序混乱B：土地资源的保护、利用和配置C：规范城市建设用地的征用D：规范城市建设用地布局E：协调各项基础5、有A、B两宗面积较小的相邻土地，各值30万元。如果将该两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大而有利于合理利用，合并后的土地市场价值为100万元。在这种情况下，如果地块A的拥有者购买地块B，则正常成交价格为_万元。A30B50C3070D70 6、投资者进行房地产投资的主要目的是。A：财富最大化B：保值增值C：降低投资组合的总体风险D：降低通货膨胀的影响E：借款合同 7、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的_。A权责发生制原则B收负实现制原则C配比原则D划分收益性支出与资本性支出原则 8、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有。A：完全产权价值B：出租人权益价值C：快速变现值D：承租人权益价值E：残余价值 9、在完全竞争市场上，劳动的共同决定完全竞争市场上的工资水平。A：供给B：供给弹性C：需求D：需求弹性E：需求规律 10、（）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。A权益原理B收益递增递减原理C均衡原理D适合原理11、决定某类房地产供给量的主要直接因素有。A：该类房地产的价格水平B：消费者的收入水平C：该类房地产的开发成本D：该类房地产的开发技术水平E：房地产开发企业对未来的预期 12、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为_万元。A100B42C63D77 13、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是_。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去14、价格领先制通常有三种形式。A：被支配型价格领先B：支配型价格领先C：成本最高型价格领先D：成本最低型价格领先E：晴雨表型价格领先 15、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45%；一般概率为35%；不好的概率为20%。则该项目的期望值为万元。(2008年试题)A：2677.50B：3680.60C：4003.50D：5356.80E：借款合同 16、土地变更登记是指因而进行的登记。A：土地权利人发生改变B：土地权利人姓名发生变更C：土地权利人名称发生变更D：国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记E：土地权利人地址和土地用途等内容发生变更 17、_又称为不可分散风险或市场风险。A时间风险B需求风险C自有风险D系统风险 18、需求弹性中，通常考察的是。A：需求的价格弹性B：需求的交叉弹性C：需求的收入弹性D：供给的收入弹性E：供给的交叉弹性 19、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率_。A包含了对通货膨胀的补偿B不包含对通货膨胀的补偿C没有实际意义D不能直接用于财务评价 20、城乡规划包括。A：城镇体系规划B：城市规划C：镇规划D：乡规划和村庄规划E：总体规划和详细规划 21、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是_。A已经办理该建筑工程用地批准手续B已经确定施工企业C有保证工程质量和安全的具体措施D建设单位已支付工程款 22、城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有_。A名胜古迹自用的房产B寺庙出租的经营用房产C校办工厂的房产D房地产开发企业建造未售但自用的房产E地下停车场23、房地产投资较一般投资，具有优点。A：相对较高的收益B：投资回收期长C：提高投资者的资信等级D：良好的流动性E：投资数额巨大 24、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过_得来的。A近期交易物业的租金或售价进行比较B市场上交易物业的租金或售价进行比较C类似物业的比较D市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较25、潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的。A：租金B：租金以外的收入C：空置率的差异D：运营费用的差异E：转让收益