酒店经营收入测算

酒店经营收入数据估算 A 酒店 总投资 8 亿元 其中土地成本 4 亿元 资金来源为资本金 4 亿元 银行贷款 4 亿元 酒店建筑面积 6 2 万 M 2 共有客房 400 间 配套会议 餐饮 娱乐和商业等经营项 目 其中餐饮 娱乐和商业出租经营 拟 正式营业 一 收入数据模型的应用 酒店经营收入数据模型估算 酒店正常经营收入的估算方法 可以用酒店有效投资 不含土地成本 38 来估算 或用 酒店每平方米建筑面积产生大约 2000 元的经营收入来估算 这个估算值可以用来修正评价收 入预测数 按此估算 A 酒店的营业收入应在 15200 万元 扣除土地成本后的有效投资 4 亿 元 38 至 12400 万元 建筑面积 6 2 万 M 2 2000 元 酒店平均房价的估算方法 一般用当地房地产的平均房价进行推算 五星级酒店平均房价相 当于当地房地产最高平均房价的 10 四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 80 三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60 按此估算 A 酒店的平 均房价应在 1000 1200 元之间 按当地经营情况测算经营收入 经营收入 客房收入 餐饮收入 其他收入 本案例选用的几个经营数据 按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 旺季客房出租率 80 淡季平均房价 600 元 天 旺季平均房价 800 元 天 淡旺季餐饮上座率经验数值 本案例餐饮为出租经营 为简化计算 不估算餐饮经营收入 按当地经营情况测算收入为 10320 万元 详见下表 项目名称 测算模型 实例 元 金额 万元 客房收入 旺季客房收入 客房数量 经营旺 季月份数 30 天 旺季开房率 旺季平均房价 淡季客房收入 客房数量 经营淡 季月份数 30 天 淡季开房率 淡季平均房价 400 6 30 80 800 4609 万元 400 6 30 60 600 2592 万元 7200 会议室收入 会议区面积 每天每平米租金 使 用天数 3000 10 180 540 餐饮出租收入 餐饮旺季收入 客房数量 旺季开 房率 1 8 旺季上座率 旺季餐饮 人均消费 含高档宴请 30 天 旺季月份 餐饮淡季收入 客房数量 淡季开 房率 1 8 淡季上座率 淡季餐饮 人均消费 含高档宴请 30 天 淡季月份 第二层餐饮面积 4800 M 2 按年租金收入 1000 万元估算 1000 商业出租收入 根据当地商业出租费率估算 第一层商业面积 2580 29 M 2 按年租金收入 1080 万元估 算 1080 娱乐出租收入 酒店娱乐 健身等设施提供有偿服务 根据当地消费客户群的消费能力进行 估算 地下一层娱乐面积 2738 83 M 2 按年租金收入 500 万元估 算 500 收入总计 10320 偏差分析 通过比较按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数负偏差 32 17 偏差较大 主要原因一是餐饮 娱乐出租经营 租金收入低于营业收入 二是酒店运营初期收入不稳定 按照当地经营情况测算时取值较为保守 平均房价测算偏低 二 成本费用数据模型的应用 由于成本费用可通过经营利润数据模型反映 在此不再分析成本费用数据模型 按当地经营情况测算 A 酒店成本费用 酒店总成本 固定成本 运营费用 固定费用包括折旧费和财务费用 运营费用是根据酒店行业特点 及国家对于酒店这一特殊 行业的要求所必须支付的费用 根据酒店的成本控制 人员变化及经营管理能力的高低会有所 不同 本案例选用的估算值为经验值与国家实际征收标准相结合的费用值 在实际使用过程中 还 需结合当地情况及国家税费调整信息进行测算 以期保证其费用的真实性 按当地经营情况测算 A 酒店总成本为 10550 万元 其中固定成本 5410 万元 运营费用 5140 万元 详见下表 项目名称 测算模型 实例 元 金额 万元 折旧费 资产原值 净残值率 预计使用 年限 8 亿元 95 30 年 2530 财务费用 贷款额 贷款利率 4 亿元 0 072 2880 固定成本 折旧费 财务费用 5410 人工成本费用 客房总数 1 5 可根据当地实际 用工情况及人员熟练程度在 1 5 至 1 8 之间变动 月平均工资额 12 个月 400 1 5 2000 12 1440 高低压电力年 检 当地电力年检费率 高低压配置组 数 5300 10 5 排污费 按照国家环保局制定标准 根据酒 店实际用水及排污量而定 400 70 360 3 1 1 33 3 有线电视收视 费 费率 客房总数量 216 400 8 7 境外电视收视 费 费率 接收境外台数量 22000 5 11 境外台管理费 当地年固定收费 1500 元 年 0 15 消防器材维保 费率 灭火器数量 50 1000 5 温烟感探头 费率 温烟感探头数量 50 1500 7 5 电梯维保价格 年固定收费 30 万元 30 保险费 按保险协议计算 资产原值 费 率 8 亿元 0 375 30 员工餐 员工用餐人数 每天餐费 视地区 不同可在 6 元至 10 元之间浮动 365 天 480 8 365 140 日常设备设施 维保费 全年营业收入 2 10320 万元 2 206 能源消耗 全年自营营业收入 15 7200 万元 15 1080 客房一次性用 品 洗涤 清 旺季客房用品消耗 客房总数量 旺季开房率 经营旺季天数 400 80 6 30 10 10 7 155 52 272 2 洁费用 单间客房客用一次性消耗品价格 布草洗涤单次价格 单次清洁费 用价格 淡季客房用品消耗 客房总数量 淡季开房率 经营淡季天数 单间客房客用一次性消耗品价格 布草洗涤单次价格 单次清洁费 用价格 万元 400 60 6 30 10 10 7 116 64 万元 公共区域大理 石保养费用 每平米月平均清洁费用 公共区域 大理石面积 12 个月 3 8 13700 12 62 4 公共区域地毯 清洁保养费用 每平米月平均清洁费用 公共区域 地毯面积 12 个月 1 2 36900 12 53 1 其他费用 交通 通讯 绿化 消毒杀菌 服 装等费用 全年营业收入 1 10320 万元 2 206 营业税金 全年营业收入 5 5 10320 万元 5 5 567 6 房产税 房产原值 税率 1 扣除比例 8 亿元 1 2 1 30 672 销售费用 全年营业收入 3 10320 万元 3 310 餐饮成本 酒店餐饮年收入 50 出租经营 无 0 餐饮其它费用 洗涤 客用品 低值易耗品 餐 饮年营业收入 3 出租经营 无 0 运营费用 客房成本 餐饮成本 其他成本 5140 营业总成本 固定成本 运营费用 5410 万元 5140 万元 10550 三 利润预测模型 酒店经营利润 GOP 数据模型估算 行业平均值估算方法 无物业出租的酒店 按照营业收入的 33 计算 有物业出租的酒店 按照营业收入的 38 42 计算 按以上办法测算的 A 酒店经营利润为 3922 万元 收入 10320 38 至 4334 万元 收 入 10320 42 按当地经营情况测算酒店的经营利润 酒店的经营利润 GOP 全年经营收入 运营费用 按当地经营情况测算的 A 酒店经营利润为 5180 万元 净利润为 230 万元 年现金净流 入 2300 万元 详见下表 项目名称 测算模型 实例 万元 金额 万元 经营利润 全年经营收入 运营费用 10320 5140 5180 利润总额 全年经营收入 营业总成本 10320 10550 230 所得税 营业利润 25 0 净利润 营业利润 所得税 230 经营现金流入 折旧费 净利润 2530 230 2300 分析偏差 按当地经营情况测算的 A 酒店经营利润与按数据模型估算数正偏差 32 20 偏差较大 经分析预测数据后发现 由于酒店设施较新 在预测运营费用的日常设备设施维保费时取值较 低 四 结论 大量的经验数据表明 偏差控制在 10 20 之间是合理的 偏差较大时 需分析预测数据 找出差异原因 看是否需要重新测算 分析 A 酒店的测算数据后发现造成偏差的影响因素是 合理的 预测数据不需修正 通过应用以上运营数据模型可以评价修正运营预测数据 获得较为准确的信息 在此基础上再 进行财务内部收益率和投资回收期的预测 可以揭示和应对投资可能出现的风险 为财务可行 性决策提供较为可靠的依据