论工程项目策划的理论方法和实践.doc

内容摘要在大、中型工程项目的建设过程中，项目策划是项目策划工作中的一个重要环节，但在以往的项目建设中并未受到足够的重视。本文从项目策划实践出发，试图弥补项目策划研究中一部分空白。大、中型工程项目的建设是一个复杂的系统工程，本文进行研究的基本思路就是将系统论的思想应用于项目策划，考虑项目系统的目标、构成、发展过程以及控制方法。 本文在总结项目策划实践的基础上，着重于理论上的研究分析，力求理论研究与项目项目相结合。索引关键词：项目策划；理论研究；项目项目。AbstractIn large and medium-sized project construction process of project planning project management is one of the important links, but in the past the project construction are not enough attention. This article from the basis of the practice of project planning in attempt to make up part of the research project planning blank. Large and medium-sized project construction is a complicated system engineering, this paper studied the basic thought of the will of the system theory is applied in project planning thought, consider project of the target, constitute the system, development process and control method. Based on the summarization of project planning on the basis of practice, focus on the theory research and analysis, makes every effort the theory research and project practice The index key words: Project planning；theoretical study；project project.目 录摘要Abstract目录第一章 绪论11.1策划的意义 1第二章 策划的概念22.1策划分析32.2建设项目策划42.3项目策划的作用5第三章 项目策划的基本原理63.1建设项目策划的特性63.2项目策划的基本要素73.3项目策划的基本原则8第四章 项目策划方法94.1项目策划中项目的含义94.2项目策划方法的概念104.3项目策划具体方法的展开11第五章 项目策划的基本程序125.1设定问题与策划目标135.2策划环境分析135.3机会识别、捕捉、创造145.4组织实施155.5效果评价与反馈、不断完善与总结策划16后记17参考文献18第一章 绪论1.1策划的意义 工程项目是企业利润的主要来源和展示企业实力的窗口，直接反映着企业形象，影响着企业市场竞争力。项目企业文化建设在集团企业文化中占据着显著位置，具有举足轻重的地位和作用。为通过富有集团特色的项目企业文化建设，统一项目价值取向，塑造项目团队精神，挖掘项目内在潜能，以最小的成本、最优的质量、最美的形象回报社会。策划是为完成某一任务或为达到预期的目标, 根据现实的各种情况与信息, 判断事物变化的趋势, 围绕活动的任务或目标这个中心, 对所采取的方法、途径、程序等进行周密而系统的全面构思、设计、选择合理可行的行动方式, 从而形成正确的决策和高效的工作。由此可见, 策划是在现实所提供的条件的基础上进行的、具有明确的目的性、按待定程序运作的系统活动。很显然, 策划是一种超前性的人类特有的思维过程。它是针对未来和未来发展及其发展结果所做的筹划, 能有效地指导未来工作的开展, 并取得良好的成效。总之,精心的策划是实现科学决策的重要保证, 也是实现预期目标、提高工作效率的重要保证。策划是全局性、整体性的战略决策, 而计划则是具体性、可操作性的指导方案；如果说策划是掌握原则与方向, 而计划则是处理程序与细节; 如果说策划具有创新性与创意, 而计划则是常规的工作流程; 如果说策划是超前性, 而计划则是现实可行性; 如果说策划是灵活多变, 而计划则是按部就班; 如果说策划挑战性大, 而计划则挑战性小；如果说策划 强调“自由性”的话, 计划重视的就是“确实性”。总之, 策划是方向性的工作, 计划是具体性的工作。当然, 两者都是以如何引导可预期成果的实现为主旨的。第二章 策划的概念2.1策划分析1.策划的涵义策划是为完成某一任务或为达到预期的目标, 根据现实的各种情况与信息, 判断事物变化的趋势, 围绕活动的任务或目标这个中心, 对所采取的方法、途径、程序等进行周密而系统的全面构思、设计、选择合理可行的行动方式, 从而形成正确的决策和高效的工作。由此可见, 策划是在现实所提供的条件的基础上进行的、具有明确的目的性、按待定程序运作的系统活动。很显然, 策划是一种超前性的人类特有的思维过程。它是针对未来和未来发展及其发展结果所做的筹划, 能有效地指导未来工作的开展, 并取得良好的成效。总之,精心的策划是实现科学决策的重要保证, 也是实现预期目标、提高工作效率的重要保证。2.策划与计划策划与计划这两个概念容易被人混为一谈, 其实从策划的涵义中可以发现策划与计划是两个不同的范畴, 两者有较大的差异。所谓“策划”, 就是立足现实，面向未来，能实际引导行动的创造性的思考及实践过程, 包括分析情况、发现问题、确定目标、设计和优化方案, 最后形成工作计划等一整套环节。 策划更多地表现为战略决策，这也决定了策划对预算及其具体工作步骤、进度安排的考虑比较粗略。所谓“计划”, 就是从现在到未来, 根据时间表思考如何逐次达成策划目标的行为。计划很大程度上只是策划的结果, 比较多地表现为在目标、条件、战略和任务等都已明确化的情况下, 为即将进行的活动提供一种可具体操作的指导性方案。如果说策划是全局性、整体性的战略决策, 而计划则是具体性、可操作性的指导方案；如果说策划是掌握原则与方向, 而计划则是处理程序与细节; 如果说策划具有创新性与创意, 而计划则是常规的工作流程; 如果说策划是超前性, 而计划则是现实可行性; 如果说策划是灵活多变, 而计划则是按部就班; 如果说策划挑战性大, 而计划则挑战性小；如果说策划 强调“自由性”的话, 计划重视的就是“确实性”。总之, 策划是方向性的工作, 计划是具体性的工作。当然, 两者都是以如何引导可预期成果的实现为主旨的。3.策划与创意策划需要创意，需要出点子、出主意, 但又不仅仅是创意，创意只是策划程序中的一部分，是可以在瞬间产生的突破。譬如买房子送空调、定楼盘享受质量保证卡、先租后买和以租金付房款等房地产推销点子，这些点子虽然可以碰巧暂时解决燃眉之急，但若将开发商的长远利益维系于此, 则必定以悲剧告终。而策划是在调查、谋划、评价、反馈等复杂程序上的综合过程, 它是系统有序的创造活动。当然, 好的创意可以成为成功策划的有力保障。4.策划的类型一般所说的“策划”是一个广义的概念, 而且这一概念正在被越来越多的领域所接受所以策划的分类也很广泛。(1) 从策划工作在社会上不同的应用领域来看, 策划可分为：企业策划：是商业界、企业界进行的各种投资活动、商业活动、商品销售的策划。 事业策划：如各大学为取得良好生源进行的招生策划，为吸引优秀教师进行的各项优惠政策的策划, 医院为树立救死扶伤的形象进行的策划。政府策划：如政府为招商引资进行的策划, 政府为树立人民公仆的形象进行的策划等等。公益事业策划：如为了让人们少吸烟的策划, 鼓励人们爱卫生的策划, 在风景旅区爱护花草的策划, 鼓励人们自愿献血的策划等。军事策划：各种军事打击、军事突袭行动等。(2) 从策划的范围不同来看, 策划可分为整体策划、区域 (局部)策划。(3) 从不同的策划内容来看, 策划又可分为建设项目策划、营销策划、选题策划、形象策划、公关策划、广告策划等。2.2建设项目策划1. 建设项目策划的领域建设项目策划是策划工作的一个重要领域。考察一下我国近年来的建设流程不难发现, 人们在建设项目的决策方面虽然已基本上形成了一套科学的程序, 但对建设项目决策后如何实施, 在我国一直是建设业主的权限范围, 即多是由投资方按照已有的资料加上专家的个人经验而拟就的。这就造成了设计人员只是在项目立项的基础上, 接受了任务委托书后进行具体设计, 而施工单位则只是按设计图纸进行施工。从字面上来看这是一个单向的流程, 但事实上项目的实施远不是这么简单, 比这复杂得多。因为每一个建设项目的设想提出, 都有其特定的政治、经济或社会生活背景。从简单抽象的建设意图产生，到具体复杂的工程建设, 期间每一环节每一过程的活动内容、方式及其所要求达到的预期目标，都离不开计划的指导, 而计划的前提就是行动方案的策划, 这些策划的好坏将直接关系到建设项目活动能否成功。因此, 建设项目策划是建设项目决策到建设项目实施的一个非常重要的环节。2. 建设项目策划的概念建设项目策划是指在建设领域内项目策划人员根据建设业主总的目标要求, 从不同的角度出发, 通过对建设项目进行系统分析, 对建设活动的整体战略进行运筹规划, 对建设活动的全过程作预先的考虑和设想, 以便在建设活动的时间、空间、结构三维关系中选择最佳的结合, 重组资源和展开项目运作, 为保证项目在完成之后获得满意可靠的经济效益、环境效益和社会效益而提供科学的依据。由于建设项目策划是一种把建设活动意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且富有策略性动作思路的高智力的系统活动, 因此通常为进行一项建设项目策划有三点要素：(1) 要有依据国家、地方法规和业主要求而设定的建设项目；(2) 要有能对手段和结论进行客观评价的可能性；(3) 要有能对程序和过程进行预测的可能性。3. 建设项目策划与项目周期的关系建设项目策划的定义很清楚地表明了建设项目策划与项目周期的关系, 即:(1) 设项目策划的运作时间主要是在项目周期第一阶段即建设决策期, 并且随着项目的进展不断延伸, 贯穿建设全过程。(2) 建设项目策划不仅包括对建设决策期各个环节的策划, 而且还包括对项目建设期、项目营销的策划。4建设项目策划与建设项目规划的关系项目策划受项目总体规划的指导, 接受项目总体规划的思想, 并为达成项目既定的目标整理准备条件, 确定项目内涵, 构想项目实施的具体模式, 进而对其实现的手段进行策略上的判定和探讨。一般来讲, 对建设项目的目标确定, 总体规划是决定性的、指导性的, 但对目标的规模、性质等内在因素的研究, 项目策划则很关键。实际上, 这种总体规划和项目策划对项目目标的研究其分界却不是截然的, 虽然项目总体规划指导项目策划, 但项目策划的结果又常常不断反馈修正总体规划。5. 建设项目策划与建设项目设计的关系建设项目策划不同于建设项目设计。项目设汁是根据设计任务书要求逐项将任务书中各部分内容经过合理的工艺选择、平面布局和空间上的组合在图纸上表示出来以供项目施工使用。项目设计师在项目设计中一般只关心工艺、空间、功能、形式、色彩、体形等具体的设计内容, 而不关心设计任务书的制定。而项目策划则是贯穿于项目实施的全过程，在设计阶段,项目策划是在项目设计进行工艺、空间、功能、形式、体形等内容。而研究之前对其设计性质、内容、规模、利用方式、建设周期、建设程序、预算、空间尺寸的可行性进行调查研究和分析，科学地制定设计任务书, 指导设计的研究工作。当然，在拟定项目设计任务书的策划中，如果没有具体的项目构想和方案决定上述条件是困难的。这种探讨性的方案设计也就是通常所说的“概念设计”，应属于项目策划的范畴而不是建设项目的正式设计, 它只是项目策划的一部分，项目策划人员只是依据这种探讨性的设计方案来为项目策划的其他内容提供参考。但毕竟这一环节具有了项目设计的某些特性,因此项目设计阶段实施策划与项目设计的分界也非截然。2.3项目策划的作用项目策划的功效和作用是由策划的本质决定的。其作用主要体现在以下几方面: (1) 构思项目系统框架的作用项目策划的首要任务是根据建设意图进行项目的定义和定位，全面构想一个待建的项目系统。项目定义是指对项目的用途性质作出明确的界定, 如某类工业项目、公共项目、房地产开发项目等, 具体描述项目的主要用途或综合用途和目的。项目定位, 则根据市场和需求, 综合考虑投资能力和最有利的投资方案, 决定项目的 规格和档次, 例如设想建设一幢高层写字楼, 根据需求和建设条件, 可以搞成普通办公大 楼, 也可以搞成具有多功能的现代化办公楼，必须通过定位策划作出选择。在项目定义和定位明确的前提下，提出项目系统构建的框架, 从项目功能的分析确定项目系统的组成结构, 使其形成完整配套的能力。例如要建设一个现代化的新机场，应该在项目定位的基础上, 对项目的系统构成规模作出策划, 其系统构成包括飞机跑道、停机坪、候机楼、停车场、导航系统、油料和货物输送系统、安全检查系统及其他后勤服务系统等, 从而使项目的基本设想变成具体的明确的建设内容和要求。(2) 项目策划的竞争作用在市场经济条件下, 项目策划的目的是策划人员以智谋及真策划方案协助策划主体赢得竞争的主动地位, 使其稳操胜券或有所作为。所以, 项目策划是竞争的重要手段。(3) 项目策划的决策保证作用把建设项目投资决策建立在项目可行性研究的分析评价基础上, 其评价的前提是建设方案本身及其所赖以生存和发展的社会经济环境和市场, 而建设方案的产生并不是由投资主体的主观愿望和某种意图的简单构想就能完成的, 它必须通过专家的总体策划和若干重要细节的策划如项目定位、系统构成、目标确定及管理运作等的具体策划并进行实施可能性和可操作性的分析, 才能使建设方案建立在可运作的基础。所以，策划的决策保证作用就是策划人员为策划主体的决策进行科学的缜密的项目谋划、探索、设计多种备选方案。决策者以策划方案为基础, 进行选择和决断，从而保证决策的理智化、程序化和科学化。(4) 项目策划的计划可行性作用这种策划作用表现在项目计划的程序上, 即策划人员在进行项目计划或规划之前, 运用科学的策划程序对项目计划进行构思和设计, 为项目计划生成提供智谋母体, 使项目计 划切实可行, 使项目预算投向可靠。(5) 项目策划的预测作用预测作用就是策划人员注意项目策划主体发展的长远问题或本质问题, 针对环境的未来变化发展进行超前研究, 预测发展趋势, 思考未来发展问题, 提高项目策划主体适应未来和创造未来的主动性。第三章 项目策划的基本原理3.1建设项目策划的特性建设项目策划的特性是由其研究对象的特殊性所决定的, 大致可归纳为以下几点: (1) 建设项目策划的物质性建设项目策划的实质是对“建设项目”这个物质实体及相关因素的研究, 因而其物质性是建设项目策划的一大特色。社会、地域一经确定, 人们的活动一经进行, 作为空间、时间积累物和人类生产、生活活动载体的建设项目就完全是一个活生生的客观存在了。建设项目策划总是以合理性、客观性为轴心，以建设项目的时间、空间和实体的创作过程为首要点, 其任务之一就是对未来目标的时空环境与建设项目进行构想, 以各种图式、表格和文字的形式表现出来, 这一过程是由建设目标这物质实体开始, 以建设项目策划结论策划书的具体时空要求这一最终所要实现的物质时空为结束, 全过程始终离不开时空、形体这一物质概念。(2) 建设项目策划的个别性由于地域、业主或使用者的不同, 即使是由国家投资统一兴建的居住区, 业主和策划人员、设计人员以及使用者们也费尽心机地使它们各自显出不同的面貌。因此, 各个建设项目的策划必须分别制作, 而不可借用, 这种单一性也就决定了建设项目策划的个别性。 但我们同时要看到, 建设项目生产又是一种大规模的社会化生产, 同类建设项目的生产又可以从个性中总结出共性, 建设项目策划将其共性抽出加以综合, 使项目策划具有普遍的指导意义。(3) 建设项目策划的综合性建设项目策划是以达成目标为轴心, 而现实中目标单一性的场合是很少的。与一个建设项目相关的组织或人, 其立场各有不同, 对这个建设项目的期待也就各异, 此外, 建设项目的社会环境、时代要求、物质条件及人文因素的影响都单独构成对建设项目的制约条件。建设项目策划就是要将这些制约条件集合在一起, 扬主抑次, 加以综合, 以求达到一个新的平衡。这里所谓的综合是要求建设项目策划人员通过建设项目策划使各相关因素在整体构成中各自占有正确的位置, 也就是对于各个要素进行评价, 评价的方法不同, 则综合的方法也就可能不同。3.2项目策划的基本要素1. 创造性思维在日常的或者商务的行动中, 人们反复接触各种信息、人与事, 在这些接触过程中, 逐渐培养自己的思考能力与思考方式, 因而才能实际上化成自己行动的力量。因此, 反复而积极地使用大脑来思考, 就能养成新的思考态度, 如此才可能产生“创造性的行动”。2. 正确认识策划 一个行动引导出一个或几个结果, 同时也带来新问题。如何走出这个恶性循环是策划的一大课题。项目策划的目的是因“需要策划的项目业主”本身之性格、规模、当时的状态等而有不同变化, 可能是维持或改善现状；开发新的利益。两者都在解决问题，也都需要积极的态度, 即积极地防守或积极地进攻。积极地防守是以维持或改善目前体制的方式, 来增加目前的利益为目标, 也就是反省过程分析和解决问题, 使既有利益扩增的一种策划思考方式。而积极地进攻的目标是在目前还没有尝试的领域中, 开发出新的利益。 项目策划总是要求“向前看”, 积极地防守和积极地进攻都是如何创造出“策划的时代”使得过去未解决的问题获得解决, 也即项目策划的重点不在过去而是“现在”。3. 自我策划策划首先要做的事是如何使自己得到他人的信任, 而要做到这一点, 策划人员必须在策划中不断对理想、现实、解决方案、行动进行自我策划, 因为理想加现实等于课题, 而课题加解决方案加行动才等于目标达成。3.3项目策划的基本原则1. 利益主导原则利益是每一个人、每一个社会集团乃至阶级、阶层、国家追求的目标, 它是人们行为活动的动力。人们的一切策划活动, 实质就是在谋求利益, 如果没有利益的剌激, 就不可能有策划的动议。策划有优劣之分, 优与劣只是相对而言的, 其评价一般是根据利益取得的大 小而定。此外,由于利益形式的多样性决定了利益竞争的复杂性, 也就决定了策划的复杂性。2. 项目策划整体规划原则项目策划的整体规划原则主要体现在：注意研究全局的指导规律, 局部服从全局 ,以全局带动局部, 为了全局甚至不惜牺性和舍弃局部；立足眼前, 放眼未来，照顾眼前与长远的关系, 是实现整体性原则的紧要之点。任何策划都是一个系统，而系统是有层次的, 有母系统、子系统。对不同层次的系统, 就有不同层次的策划，就要体现不同层次的整体性, 比如在考虑制定下一个层次的策划时, 就应该同一层次的战略要求相符合 .而不能相背离。现代项目规模越来越大, 影响因素越来越多, 项目策划的整体性原则显得更为重要。3. 项目策划客观现实原则策划中没有客观性也就没有科学性, 策划也就不会成功。因此, 策划活动要在对策划主体的现实状况进行深入全面的调查, 取得尽可能全面, 准确的客观资料的前提下进行，把客观、真实的问题及其正确的分析作为策划的依据, 在策划中努力寻找、把握定位点, 以提高策划的准确性。同时要有坚定的决心和足够的勇气排除各种干扰、阻力甚至压力, 以保证据实进行策划和实施策划方案。4. 项目策划切实可行原则任何策划方案都必须具有可行性和有效性, 否则, 这种策划将是无意义的。项目策划可行性分析实际上是贯穿于策划的全过程, 即在进行每一项策划时都应充分考虑所形成的策划方案的可行性, 重点分析考虑策划方案可能产生的利益、效果、危害情况的风险程度, 综合考虑、全面衡量利害得失；策划方案是否符合以最低的代价取得最优效果的标准,力求以最小经济投入实现策划目标, 策划方案是否是在科学理论指导下, 在进行了实际调查、研究、预测的基础上严格按照策划程序进行创造性思维和科学想象而形成的，策划方案中各方面关系是否能够和谐统一, 是否能够高效率地实施策划方案；策划方案是否经过一定的合法程序和审批手续, 策划方案的内容及实施结果要符合现行法规规定和政策要求。必要时为了准确弄清策划方向是否科学可行, 可对策划方案进行局部可行性试验，以检查策划方案的重心是否放在了最关键的现实问题上, 方案的整体结构和运作机制是否合理, 实施结果是否有效。5. 项目策划灵活机动原则策划最忌墨守成规, 一成不变, 因为任何策划都是处于高度机动状态的活动, 策划人员必须深刻认识策划的这一本质恃征, 增强策划的动态意识, 从思想深处自觉地建立起灵活机动策划的观念, 在策划过程中及时准确地掌握策划对象及其环境变化的信息以其发展的调研预测为依据, 调整策划目标并修正策划方案。当然, 也要正确把握随机应变的限度，这种限度可以从三个方面来把握: 一是看变化信息的可靠程度, 根据可靠程度来决定是否对策划进行调整、修正；二是看变化的程度 ,即变化的范围和幅度。以此来决定调整和修正的幅度；三是看调整和修正后的效益,对策划目标和策划方案分别做出调整和修正, 就要充分估计将会产生的实际效益, 看效益是否增加了, 有没有带来负效益。第四章 项目策划方法4.1项目策划中项目的含义项目是个广义的概念。它可以描述为一个项目实体, 也可以是一种活动的抽象概念。 那么对于项目策划来说项目又意味着什么呢? 事实上, 由于项目策划的操作主体和观察主体不同, 运作条件、时间和地点不同, 在项目策划中对项目概念的诠释是多方位展开的, 现归纳如下：项目有一个特定的目标, 即一个期望的结果或产品。项目实质上是一系列相互关联的工作, 如建设项目包括项目选定、设计、采购、施工、营销、移交用户在内的整个过程。项目不是无休止地或重复地进行的活动和任务, 而是必须完成的、临时的、一次性的、有限的任务。项目有资金、时间、资源等许多约束条件。项目包含一定的不确定性, 项目以一套独特的任务、任务所需的时间、各种资源和这些资源的有效性及性能为假定条件，并以资源的相关成本估计为基础, 这种假定和预算的组合产生了一定程度的不确定性。由于项目的类型不同, 项目这一载体的信息量和复杂程度也不同, 因此 ,项目策划所涉及的领域及运用的方法和评价的准则也不尽相同。而寻求项目策划中相关信息量的相互作用和协调正是项目策划方法论的基本内涵。4.2项目策划方法的概念建设项目策划的方法是不断发展的, 早期项目策划的方法只注重推论方法, 将项目策划视为单一的数理逻辑演绎。而现代的项目策划方法将不只局限于数理解析法、模拟法求出现许多更新的高效的方法。目前, 项目策划方法大致可归类为以下几种：(1) 以事实为依据的项目策划方法。该策划方法强调社会经济生活对项目策划的限定性, 从而以认识项目和社会生产、生活的关系为目的, 只反映客观的现象, 将项目策划的方法都建立在事实的记录和收集之上, 反对主观的思维和加工；只研究实际相关的资料，其所表述的内容和结果如面积、大小、尺寸等恰恰是项目策划可操作性的反映, 而对项目策划中理论原理和技术的适用漠不关心。(2) 以技术为手段的项目策划方法。该法强调运用高技术手段对项目与生产和生活相关信息进行推理, 只研究信息的分析和处理方法, 而忽视项目策划对客观实际状态的依赖关系和因果关系；过分强调以技术的手段解决项目实施中的前期问题, 而把项目策划片面地引导到只关心高技术的方向上去, 使其游离子现实。(3) 以规范为标准的项目策划方法。该策划方法是单纯摒弃对现实生产、生活实际状态的实地调查, 不关心社会生产、生活方式因时代发展而发生的新变化, 只凭人们通过对经验总结而形成的习惯方法和程序的记载一一规范、资料及专家的个人经验进行项目策划。由于该法不屑去关心社会生严、生活方式的改变对项目的影响, 总是以既成的、有限的项目作为新项目的蓝本, 因此该策划方法所创造的将是停滞而僵死的项目。(4) 综合性的项目策划方法。上述三种项目策划方法都有其特点, 但也有其明显的不足, 综合性的项目策划方法就是将上述三种项目策划方法统而合一, 以摆脱上述三种项目策划方法的偏颇。结合性的项目策划方法就是从事实的实态调查入手, 以规范的既有经验、资料为参考依据, 适用现代技术手段, 通过项目策划人员进行综合分析论, 最终实现项目策划的目标。4.3项目策划具体方法的展开1. 项目目标规模的构想方法 项目策划第一步的任务就是确定目标、构想或印证目标的规模大小。建设目标通常可分为两大类, 一是生产性、商业性建设项目如工厂、酒店等, 另一类, 是非生产性、非商业性建设项目如学校、文化纪念性建筑等。生产性和商业性建设项目经济效益对规模有直接的影响, 此类项目的规模确定主要由经济因素决定的。2. 外部条件把握的方法项目策划的外部条件主要包括市场情况、竞争者情况、企业形象、地理条件、地域条件、社会条件、人文条件、景观条件、技术条件、经济条件、工业化标准化条件以及总体规划条件和城市设计、详细规划中所提出各种规划设计条件和现有的基础设施、地质资料直至该地区的有关历史文献资料等。3. 项目内部条件把握的方法项目策划的内部条件, 主要是指建设项目自身的条件, 它包括项目的功能要求、使用者的条件、使用方式、建设者的设计要求、管理条件、设备条件, 以及基地内的地质、水、电、气、热、排污、交通、通讯、绿化等条件。内部条件中, 以项目的功能条件、使用者的要求条件以及使用者的使用方式为最重要的因素。这些条件和要求的获得方法大约可分为三种, 一是直接由使用者提供, 另一种是由代 理人提供, 再者就是通过预测的方法而获得。而这三种都直接或间接地与使用者有关, 所 以, 调查、了解使用者的人口学的特征（年龄、家庭组成、职业、收人状况、行为恃征）特别是使用者对项目的使用要求、使用方式对项目内部条件的把握是至关重要的。至于对内部空间使用方式和使用者要求条件的把握, 如果认为直接由业主、使用者提供的条件不甚完善和客观的, 则有必要进行调查和分析。首先按照确定的目标, 拟定出操作概念一一使用方式的描述语言, 设定评价尺度，制成调查表, 对各组成成份的使用者进行调查, 而后用多因子变量分析法进行分析, 推断出其使用方式的特征加以把握。第五章 项目策划的基本程序 5.1设定问题与策划目标 策划是一种目的性很强的活动。任何一个策划方案的产生, 无不是针对组织的某个问题或是针对某个特定的目标, 因此策划的第一个必要程序就是设定问题与目标。1. 对策划项目的了解、熟悉、深入研究工商界中有这样一句约定俗成的话, 叫做“不熟不做”, 这句话同样适用于项目策划工作。对所策划的项目了如指掌吗? 对所策划的项目进行过深入调查、分析、研究吗? 对所策划的单位（如公司、企业、学校、医院等等）的发展方向、内部管理、同行竞争者、主要服务对象等有了解吗? 能否有杰出的策划方案产生或策划方案能否产生满意的效果, 就取决于 对所策划的项目的了解程度, 否则是难有杰出或成功的策划。例如, 我们要进行一次项目招商引资策, 就必须熟悉该地的优惠政策、地理优势、交通优势及能够吸引别人投资的一系列优越条件, 乃至该地的劣势及不利条件都应该了解与掌握, 在此基础上, 再运用项目策划人员的智慧进行系列策划。所有的策划都应该建立在对所策划的项目从了解到熟悉到了如指掌的基础上, 然后进行运作, 这样才容易有成功或杰出的策划方案产生。而且整个策划应该是一个全面的；系统的运作过程, 不只追求大角度、大效应, 也应该从细致入微的细节上去考虑、运作。只有这样才能使策划获得成功。如果策划是盲目性, 缺乏科学性, 往往就会以失败告终。2. 正确把握项目业主战略发展目标清楚而准确地设定目标, 是整个策划活动能解决问题、取得某种效果的必要前提, 也是评价策划方案、评估实施结果的基本依据。因此, 正确把握项目业主战略发展目标是非常重要的。项目业主战略发展目标是业主根据自身的资源经济实力、社会经济环境所制定的长远战略发展方向和预期目标, 把握这种目标是一种新的正规的概念和方法, 它在现代化管理中正变得越来越有吸引力, 出现这种变化的原因之一就是在一个迅速变化的世界中, 需要一种管理工具应付管理决策中的风险, 特别是投资决策对于业主的成败尤其关键。如著名开发企业深万科房地产开发有限公司, 曾以其开发的花园小区作为业界成功之点而后为保持其领先地位又着眼于建筑材料这一板块,“有的放矢”应该说是其成功的要诀。实际策划中, 在有些情况下目标是很明确的；但有些情况下问题与目标就不是那么明显, 需要项目策划人员自己去挖掘、去归纳。在这种情况下, 常常需要事前的调查。调查的 详尽程度随策划的复杂情况而定。值得注意的一点是, 目的并不等于目标。目标是目的的具体化。将目的以一定的方式标识, 即是目标。目标具体化、数量化, 则可增加达到目的的可能性。因此, 目标的设定是一个复杂的过程。总之, 设定问题与目标是策划过程必不可少的重要环节。5.2策划环境分析影响建设项目的因素是广泛而复杂多变的, 同时各个因素间也存在交叉作用。每一个项目策划人员必须随时注意环境的动态性及项目对环境的适应性。环境一旦变化, 项目就必须积极地、创造性地适应这种变化。现实中, 有许多规模宏大、条件优良、人才济济的著名企业, 由于不能以积极的、创造性的反应来迎接环境挑战而在市场上销声匿迹。因此作为项目策划的基石一一环境分析在项目策划中起着举足轻重的作用。项目策划环境分析就是分析项目策划的约束条件, 包括技术约束、资源约束、组织约束、法律约束等各种环境约束。预先对策划环境进行细致的分析, 找出各种可能的约束条件, 是拟定实际可行策划方案的前提条件。至于策划环境的分类, 可以从多种角度进行。通常可以简单将其划分成：内部环境和外部环境；有利的环境因素和不利的环境因素。 5.3机会识别、捕捉、创造策划环境分析之后, 紧接着就进人策划的核心阶段, 即项目机会识别、捕捉、创造 (产生构想) 的阶段, 这一阶段也是最能体现项目策划人员创造性的阶段。建设项目活动是一种新的资源重组, 要达到资源优化组合, 要将得到的各种信息与自 身的资源、社会资源有机结合, 一方面需要经验和过去积累的各种社会关系, 另一方面则需要谋略。这依赖于项目策划人员的谋略能力, 即筹谋能力、创新能力、京担风险能力, 这些能力贯穿于项目建设过程。项目策划人员首先要确定策划的大致方向。策划的大致方向是围绕目标与问题结合环境因素而确定的。能否准确发现问题, 设定目标, 决定着策划方向的准确性。确定大体方向之后, 项目策划人员找到解决问题、达到目标的关键所在，并运用经验认识, 产生系列假设, 而后汇集排列, 组合形成项目策划的核心项目策划构想轮廓。构 想在项目策划人员头脑中进一步清晰, 进一步成型并最终发展成为个完整的构想。比如对一个已定向的房地产开发项目, 项目策划人员常常运用经验认识进行开发项目的构想 一一对项目各空间面积的大小, 对总平面布局、分区朝向、绿化率、建筑密度等进行构想 ,并制定各空间的具体要求。此外对平、立、剖、风格特征等进行构想, 确定设计要求。同时对空间的成长、感观环境等进行预测, 从而导入空间形式并以此为前提环境对构想进行评价, 以评价结果反馈修正最初的构想。同时又对项目的建筑材料、构造方式、施工技术手段、设备标准等进行策划, 研究建设项目设计和施工中各技术环节的条件和特征协调与其他技术部门的关系, 为项目实施提供技术支持。5.4组织实施策划不是为了策划而策划, 而是为了取得一定的效果。因此, 如果策划仅仅停留在策划书的阶段, 那么它也就仅是供人观赏的摆设而己, 不具有任何实际的意义。有些学者常把提案与组织实施分成两个阶段分别加以说明。其实, 从项目策划人员的角度来看。从提案开始, 策划即已进入实施阶段, 二者是不可分割的。提案若不获通过。实施即无从谈起。如果将两者分开，容易给人一种误解, 似乎提案只是一种形式上的审查工作。而实际上因提案未获通过而被束之高阁的策划是很多的。5.5 效果评价与反馈、不断完善与总结策划这一最后阶段包括两种可能情况：当策划方案未获通过时, 项目策划人员应仔细分析其中的原因并据此调整策划的结构和具体内容, 以期以后再次提案时获得通过；当策划方案获得通过并付诸实施，而实施结果不佳或偏离预定方向时，应随时根据反馈信息做些调整，使策划按预定轨道取得预期效果。一个策划方案正在运行过程中还需要不断跟踪策划方案的效果，并可能不断调整与补充策划方案, 而不要固守在先前制定的策划方案上。当一个策划方案实施完毕, 也还要对它进行总结, 分析成功与失败, 再保存资料, 以备以后参考, 这也是很有必要的。综上所述, 项目策划达到目标的过程具有如下特征：(1) 收集和处理信息的过程特征；(2) 分析、综合和逻辑推理的过程特征； (3) 创新的过程特征；(4) 以价值评估为基础的反馈决策过程特征。项目策划的形成和运作模式可抽象概括为一个单向的线性过程, 而是一个不断反馈、循环的多变量函数的系统运行过程。因为在建设项目的具体策划中, 其策划过程常常是相互交叉进行, 其内容也常常互为依据和补充，所以各个环节的逻辑顺序并非一成不变。 后记在工程项目中策划是至关重要的，将理论和实践结合在一起也非常更是迫切需要解决的难题这需要我们每个人的努力。在本次写毕业论文过程中，张悦老师在各个环节给予了我细心指引与教导，使我最终得以完成毕业论文，在此表示衷心感谢！最后，我要向在百忙之中抽时间对本文进行审阅、评议和参加我们论文答辩的各位师长表示感谢！在论文的写作过程中，也得到了许多同学的宝贵建议及帮助，在此一并致以诚挚的谢意！参考文献1国外膨胀上研究新技术.第五届国际膨胀上会议论文选译集.成都：成都科技大学出版社，1985.2肖荣久等著.陕南膨胀上及其灾害地质研究.西安：陕西科学技术出版社，1995.3刘镇业.膨胀土特征及公路路基土的处理.1996年道路工程“高等级公路与科技进步”学术会议文集.4李文峰论合理低价中标J建筑经济，20015金文波.以远洋大厦实例谈业主索赔管理问题J.工程造价管理，20046李云.化解房地产融资风险问题刍议J.岭南学刊，1999.7宋琳，房地产融资市场的发展趋势。中国商界(下半月)，2009.8王研，浅析经济危机环境下的房地产企业融资以万科为例中国商界(下半月)，2009.9倪智勇，浅析房地产企业融资策略和融资风险控制新会计，201010张立梅.房地产企业融资现状J.承德民族职业技术学院学报，2005. 11韩克勇.金融风险：特性、表现及其防范J.山东经济，2001. 12Benoit Dauchin.Flow induced vibrations on a cable cause by waves plus current Teachnology,1996.13袁立，房地产企业融资模式的国际比较与启示.企业活力，2009.14张健，房地产企业融资战略需要与时俱进.中国房地信息，2009.15郑海元，我国房地产企业融资对策分析.才智，2010.