物业管理实务模拟试卷.doc

全国物业管理师职业资格考试模拟题物业管理实务一、单项选择题（共30题，每题1分。每题备选项中，只有1个最符合题意） 221、物业管理企业提供的服务是（ ）。A. 无偿的 B. 微利的 C. 有偿的和盈利性的 D. 保本非盈利的2.物业管理企业成立的标志是取得（ ）A.企业名称预先核准通知书 B.营业执照 C.物业管理企业资质证书 D.验资证明3. 对于三级资质的物业管理企业而言，要求物业管理专业人员、以及工程等方面的专职管理和技术人员不少于（ ）人。A.5 B.10 C.20 D.304.下列项目中，必须通过招投标选聘物业管理企业的物业是（ ）。A.一个办公楼 B.已经成立了业主大会的住宅小区C.仅有4个投标方的一个新建尚未销售的大型住宅小区 D.已经成立了业主大会的住宅小区内的会所5下列选项中，不属于物业管理方案的关键性内容的是（ ） 。A.组织架构与人员配备 B.费用测算与成本控制C.管理方式、运作程序及管理措 D.物资装备6招标人需要对已经发出去的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件（ ）日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。 A.5 B.7 C.10 D.157在拍卖的过程中，属于“要约”行为的是（ ）。 A.拍卖方发布拍卖公告B.拍卖人宣布拍卖某物C.拍卖师击槌 D.竞拍方的每次出价8. 业主公约正式订立的时间是（ ）。 A.物业销售前 B.物业销售阶段 C.物业入住阶段 D.首次业主大会召开9. （ C ）是民法、合同法的最基本原则。 A.平等原则 B.自由原则 C.诚信原则 D.公序良俗原则10从法律的角度来说，前期物业管理企业的起点是（ ）。（物业管理条例）A. 前期物业管理合同签订生效 B. 竣工验收C. 承接查验 D. 负责前期物业管理的企业入场11前期物业管理最明显的特点是（ ）。A. 其特定内容是以后常规物业管理的基础，对常规物业管理有着直接和重要的影响B. 在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程C. 呈现管理服务的波动和不稳定状态D. 一般呈现出收入少，支出多，收支不平衡和亏损12. 承接查验实施方案由（ A ）制定。A.物业管理企业 B.建设单位 C.物业管理企业或建设单位共同D.物业管理企业或建设单位13. 物业管理承接查验主要的方式是（ ）。 A.感官查验 B.核对查验 C.使用查验 D.检测查验14. 以下各个选项中，属于物业管理机构更迭时承接查验的内容但是不属于新建物业承接查验内容的是（ ）。A. 物业资料 B. 共用部位 C. 各项费用与收支情况 D. 共用设备设施15. 物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部（ ）令住宅室内装饰装修管理规定。 A. 99号 B. 121号 C. 110号 D. 48号16因装饰装修活动造成了相邻住宅的管道堵塞，（ ）应当负责修复和赔偿。A. 装修人B. 装修施工单位 C. 装修人或者装修施工单位 D. 相邻住宅的业主17. 装饰装修申报资料由（ C ）提供。 A.业主 B.物业管理单位 C.业主和施工单位 D.业主和物业单位18. 需要进行中修或局部大修更换部件的房屋是（ B ）。 A. 基本完好房 B. 一般损坏房 C. 严重损坏房 D. 危险房19. 定期维修又叫做（ ）。A. 状态检测下的预防维修B. 改善性的预防维修C. 计划性预防维修D. 中修20. 对物业管理而言，应尽量避免（ ）。 A.计划性预防维修 B.状态监测下的预防维修 C.改善性能的预防维修 D.事后维修21某小区入夏后发现蚊子骤然增多，最后合适的治理方法是（ ）。A. 利用诱饵诱杀 B. 使用相关的器械灭杀C. 查找附近有没有的积水，然后排干积水并加入药物 D. 安装各种防蚊的纱窗22. 以下选项中，不属于清洁卫生服务内容的是（ ）。A. 建筑物外公共区域清洁B. 垃圾的收集与处理C. 花木种植D. 管道疏通服务23. 安全防范工作周检由（ ）负责。A. 安防队伍的各班班组长 B. 安防主管及项目领导 C. 指定人员 D. 指定的督察人员24. 义务消防队伍每年应进行（ B ）次消防实战演习。 A. 1 B. 12 C. 2D. 325. 对物业管理常见的紧急事件，针对同一类型的事件制定的预选方案要在（ ）个以上。 A. 两B. 三 C. 四 D. 五26. 物业管理投诉处理的要求不包括（ B ）。A.谁受理，谁跟进，谁回复 B.暂时无法解决的，可让客户回去等候通知C.做详细记录，并及时总结经验 D.尽可能满足业主的合理要求27. 在物业管理使用的各类文书中，（ ）的规范性最强。 A.行政公文 B.事务文书 C.制度文书 D.礼仪文书28. 企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动为（ D ）。 A.辞职 B.解职 C.辞退 D.资遣29在销售商品房的时候，购房者应该按照总购房款的（ ）的比例向售房单位交纳维修资金。A. 1-2B. 23 C. 34D. 4530. 全国物业管理企业信用档案建设的原则是（ D ） A.统一规划、分级指导、集中申报，信息共享 B.统一建设、分步实施、分级管理、信息共享 C.统一建设、强化领导、分级管理、信息共享 D.统一规划、分级建设、分步实施、信息共享二、多项选择题（共15题，每题2分。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） 181. 物业管理公司使用的请示属于（ 2 ） A.内行文 B.外行文 C.前行文 D.后行文 E.上行文2.下列关于物业管理企业资质的说法中，错误的是（ ）。 A.资质审批并不是物业管理企业设立的一个必须条件 B.新设立的某家物业管理企业在申报资质的时候，审批部门可以根据其所具备的注册资金、专业人员条件和所管理的物业面积给予不同的资质 C.一个物业管理企业管理的高层住宅面积为40万平方米，管理独立式别墅2万平方米，单从所管理的物业面积这一标准来看，它符合二级资质的要求 D在取得营业执照之后的一个月内，物业管理企业应该到相应的主管部门申请资质 E. 资质审批一定要在工商注册登记后才能进行3. 影响物业管理企业机构设置的主要因素包括（ 2 ）A.国家的宏观政策B.企业战略因素C.技术因素D.组织规模及所处的阶段 E.企业的员工素质4.在物业管理企业从事的以下管理内容之中，带有公共管理性质的有（ 2 ）。A.向部分业主提供家政服务 B.向部分业主提供班车接送服务C.物业区域内公共秩序的维护 D.市政设施的配合管理 E.物业的装修管理5. 下列关于公开招标的表述中，正确的是（ ） 。 A.公开招标必须发布招标公告，但发布的途径可以不是公共媒介 B.公开招标应当邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加招标 C.公开招标的评选条件和程序是预先设定的 D.招标公告必须公开，但是招标的程序和中标的结果可以不公开 E.对于公开招标来说，投标人如果少于5个，则该公开招标无效，应当重新组织招标6. 专题培训包括（ ACD ）。 A.更新观念的培训 B.专项管理培训 C.外派培训 D.专项技术培训 E.晋升培训7物业管理方案的实质性内容主要包括（ 2 ）。 A.招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序 B.管理制度的制订、档案的建立与管理 C.早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述 D.费用测算与成本控制 E.管理指标8. 物业服务合同与前期物业服务合同的区别表现在（ 2 ）。A.前期物业服务合同是建设单位同物业管理企业签订的，物业服务合同是业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订的B. 前期物业服务合同是不约定期限合同，物业服务合同是约定期限合同C. 前期物业服务合同的期限是不确定的，物业服务合同的期限是确定的D.前期物业服务合同规范性较弱，物业服务合同规范性较强E.前期物业服务合同的期限比较短，物业服务合同的期限比较长9. 对有争议的物业服务合同的解决途径包括（ 1 ）。 A.友好协商 B.向约定的仲裁委员会仲裁 C.向人民法院起诉 D.由物业管理单位解释 E.听从业主大会意见10. 物业管理企业支付的物业管理用房的有偿使用费，应该计入（ 2 ）A. 管理费用B. 营业成本 C. 直接材料费 D. 只有人工费 E. 递延资产11. 物业管理工作移交中的重点和难点包括（ CDE ）。 A. 物业资料的移交 B. 共用部位的移交C. 共用配套设施和机电设备的接管 D. 各项费用和资产的移交E. 物业管理运作的衔接 12. 在物业管理机构发生更迭时的物业查验的基本内容包括（ ABC ）。 A.物业资料情况 B.物业共用部位、共用设施设备及其管理现状 C.各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况D.业主产权范围内的物业使用情况 E. 业主的资料情况13处理紧急事件的要求包括（ 2 ）A. 企业应尽可能控制事态的恶化和蔓延 B. 在态度上可适当消极C. 不管事件如何变化，要严格遵守原定的预防措施或应对方案D. 避免出现“多头领导” E. 应以不造成新的损失为前提14. 在能源消耗的公式中，属于浪费掉的能源的是（ 1 ）。A. Wc B. Wsb C. Ws D. Wf E. Wb15. 关于公共安全防范管理服务的论述中，正确的是（ 2 ）。A. 在公共安全防范活动中，物业管理企业居于主导地位，必要时请政府相关部门协助B. 在公共安全防范活动中，政府相关部门居于主导地位，物业管理企业只是起到协助作用C. 物业管理企业的所提供的安全防范服务在本质上是防范性的，而不是要解决某些具体的安全问题的D. 物业管理企业对于小区内的治安等问题承担全部责任E. 物业管理企业对于小区的治安所承担的责任要以物业服务合同为依据三、综合分析题（共3题，每题20分）。案例分析题（一）某小区为多、高层混合小区，在建设阶段A物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，请问：（1） 物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处（5分）（2） 说明早期介入包括哪些阶段？（3分）（3） 你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务？（3分）（4） 在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任？（4分）（5） 在保修期内，保修责任是谁？你该如何处理？ （5分）案例分析题（二）王军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回家，恰好走到王军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业管理公司的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。黄佳父母找到王军要求其赔偿损失，王军则称花盆是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求王军赔偿损失，并以管理不善为由将物业管理公司告上法庭。试问：（1）本案可以依法应由谁来承担赔偿责任？（2分）（2）台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？（3分）（3）物业管理公司依法是否应承担赔偿责任？（5分）（4）如果你是某物业管理公司的安全管理人员，负责所承担项目的安全管理工作。请说明安全防范管理服务包括哪些内容？治安防范的注意事项。（10分）案例分析题（三）某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月飞日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。 2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。问题（1）上述20户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业管理公司负责无偿修复? （4）（2）乙物业管理公司的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉? （4）（3）该小区的前期物业服务合同何时终止? (3分)（4）甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立?请说明理由(3分)（5）在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验? (6分)案例分析题（四） 凌晨四点，某高层办公楼监控中心的物业服务企业人员在监控屏幕上发现一人打开二楼窗户进入本大厦。 （1）值班监控人员应采取措施的最佳顺序? （2）物业管理人员在寻查中发现某办公室内有异常晌动，但门窗紧闭。此时可以采取哪些措施? （3）如果发现嫌疑人，正确的处理方法是? （4）在控制嫌疑人后，物业服务企业应当采取哪些措施?问题1答案要点及评分标准： (1)调集公司保安人员，封闭大厦 (2)报告派出所 (3)逐层寻查可疑人员踪迹(4)报告公司领导问题2答案要点及评分标准： (1)敲门询问里面是否有人(2)立即与该办公室的使用人联系问题3答案要点及评分标准： 立即对嫌疑人进行询问并等待公安机关人员到来问题4答案要点及评分标准： (1)保护现场 (2)通知办公室使用人到场 (3)由当值物业管理人员对事件进行记录 (4)保存监控录像资料参考答案一、单项选择题（共30题，每题1分）1、C 2、C 3、B 4、C 5、D 6、D 7、D 8、D 9、C 10、A11、A 12、A、13 B、14 C、15 C、16 、A 17、C 18、B 19、C 20、D21、C 22、C 23、B 24、B 25、A 26、B 27、A 28、D 29、B 30、D二、多项选择题（共30题，每题2分）1、ACE 2、ABD 3、BCD 4、CDE 5、BC6、ABD 7、BCE 8、AC 9、ABC 10、AB11、CDE 12、ABC 13、ADE 14、ABCD 15、BCE案例分析题（一）参考答案（1）对于开发商而言，有优化设计、有助于提高工程质量和提高开发效益对于物业管理企业有助于了解物业情况，为前期物业管理作充分准备（2）物业开发项目的可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段（3）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况（4）物业工程质量保修分为二部分：一是业主从建设单位购买的产权专有部分；一是物业服务企业承接管理的物业共有区域及共用设施设备部分。（5）由建设单位承担。向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。业主部分由业主自行向建设单位提出处理要求；也可以向物业服务企业反映，物业服务企业负责转告建设单位。案例分析题（二）参考答案1) 应该由王军承担，根据民法通则第126条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有权人或者管理人应当承担民事责任。2）不属于不可抗力，因为这是可以预见且可以避免的，王军未能尽到足够的注意义务来防止花盆坠落，其本身是有过错的。3）物业管理公司在本案中不承担赔偿责任，因为阳台属于业主专有部分，花盆是业主自有物业，物业公司管理范围只限于公共部分，对于阳台上的花盆物业公司并不是管理人，业主才是法定的管理人。但是，小区如果发生这类事件，对物业公司的声誉和品牌是一种极大的损害，因此，物业公司在平时工作中还是应当采取措施防止此类事件发生。如果发现住户阳台放了可能发生坠落危险的物品，应及时劝阻，劝阻无效的应送达整改通知书并要求其签收。在台风等恶劣天气来临前，应对全体业主发通告，要求其检查有无不安全的搁置物、空调支架牢固不牢固，外墙有没有脱落可能等，发现问题应及时落实整改措施。 （4）内容有：出入管理；安防系统的使用、维护和管理；施工现场管理；配合政府开展社区管理。注意事项：1） 遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。2） 遇到违法犯罪分子正在进行盗窃等，应立即报警，协助公安机关制止3） 管辖范围内公共区域如有精神病等特殊人员进入 ，应将其劝离管辖区，或通知其家属等将其领走4） 辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问辖区内发生坠楼等意外事件，应立即通知急救单位及公安、家属、并保护好现场，做好辖区业户的安抚工作、等待急救单位及公安部门前来处理。案例分析题（三）参考答案问题1答题要点及评分标准：（1)上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限(2）； (2)但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责(2分，凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的，本得分点与上一得分点均不得分)。问题2答题要点及评分标准： (1)乙物业管理公司的做法不妥当(1分)； (2)该公司应勘察现场，统计业主损失情况(1分)，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修(1分)； (3）同时应将有关情况及时告知建设单位(或建议业主及时告知建设单位)，积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况(1分)。问题3 答题要点及评分标准：答“2005年7月31日（24时）”或(2005年8月1日(零时）”均可以得分(3分)。问题4 答题要点及评分标准：拒绝移交的理由不成立，（1分）；理由是业主欠缴物业服务费甲，应通过业主委员会督促，物业服务企业诉讼等其它途经解决(2分，答因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料，也可以得分)。问题5答题要点及评分标准：乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录(1分)；尽可能邀请具有公信力的第三方(如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等)参加查验工作，(1分)。 (2）自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案（2分）（3）乙物业公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料(2分)。案例分析题（四）参考答案问题1答案要点及评分标准： (1)调集公司保安人员，封闭大厦 (2)报告派出所 (3)逐层寻查可疑人员踪迹(4)报告公司领导问题2答案要点及评分标准： (1)敲门询问里面是否有人(2)立即与该办公室的使用人联系问题3答案要点及评分标准： 立即对嫌疑人进行询问并等待公安机关人员到来问题4答案要点及评分标准： (1)保护现场 (2)通知办公室使用人到场 (3)由当值物业管理人员对事件进行记录 (4)保存监控录像资料