丽水大型车辆交易中心

Hb負WWWMW丽7匕人父中丿丽水大型车辆交易中心投资项目建议书二O年十二刀目录第一章总论3-6第二章项目建设背景及必要性6-8第三章项目市场分析9-15第四章场址选择16第五章项目改造17-25第六章环境影响评价26-29第七章节能30-31第八章劳动安全卫生32-33第九章消防34-37第十章项目建设进度、管理模式及项目组织38-39第十一章投资估算及资金筹措40-41第十二章财务分析42-48第十三章社会文化效益49-50第十四章项目风险预测与防范51-53第十五章结论和建议54-55第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称丽水大型车辆交易中心（暂定名）1.1.2项目地址项目地址：丽水市水阁工业区本项目地址：丽水市莲都区龙庆路368号1.1.3项目业主情况企业名称：投资总额：26000万元主投资业主：1.1.4土地使用权来源：经丽水莲都区人民法院网络司法拍卖所得1.1.5建设内容与规模土地面积143亩，原规划建筑面积117900。将原有1、2号楼（未建）丽水大型车辆交易中心物流园；4号楼厂房改造为丽水大型车辆交易中心大型货车、工程车、农用自卸车、特种车型新车交易中心；（二层）改造为办公室、仓库，3号楼（共四层）、综合楼（共六层）改造为“司机之家”；5号（一层）楼改造为大型货车、工程车、农用自卸车、特种车型二手车交易中心，（二层）改造为办公室、仓库；将原5号楼西边厂房（一层）、展示中心（未建）改造为交易中心配套汽修设施及交易车辆停放场地，5号楼（二层、三层）改造成为办公室、仓库。丽水大型车辆交易中心改造后的丽水大型车辆交易中心将是一个集办公，大型货车、特种车辆新车、二手车交易，大型车辆停车场、维修，物流、仓储于一体的综合型货车、特种车多功能流通市场。1.1.6开发建设模式和进度丽水大型车辆交易中心的改造后，进行招商出租、营运管理及相关配套服务。根据商业文化广场的需求和项目建设的可行性分析，确定本项目采用一次性整体开发建设的方式。项目拟于2017年7月2019年7月完成对原工业厂房的改造。1.1.7项目主要技术经济指标（见表1-1）表1-1项目主要技术经济指标表序号项目整个项目1规划用地面积（平方米）95494.9平方米2规划建筑面积（平方米）117900平方米3项目总投资（万元）20000万元P建筑物改造工程费:3000万元配套设施1500万元预提不可测费用1000万元前期开办费用1000万元4建设期1年5总投资20000万元自有资金15000万元6财务评价年投资利润率7%年投资利税率10%7全投资所得税后财务指标财务内部收益率13%投资回收期（年）12年1.2可行性研究报告编制依据1.2.1编制依据121.1浙江省人民政府关于加快“腾笼换鸟”促进经济转型升级的若干意见（浙政发【2012】49号）。121.2浙江省人民政府关于推进低效利用建设用地二次开放的若干意见（浙政发【2012】35号）。1.2.2编制原则在编制本项目可行性分析报告时，主要遵循以下编制原则：1.2.2.1坚持实事求是，客观公正，严谨务实的原则，注重环境建设项目及建设方案的可靠性与经济合理性。1.2.2.2把握合法、合规性原则，确保编报项目及建设内容符合国家法规、规章和政府专门文件的要求，建设结果能够满足丽水市南城未来城市发展规划的要求。1.2.2.3兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平衡。1.2.2.4注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应丽水市南城的城市发展、经济建设和人民生活水平的提高。第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景当前，商业文化在社会经济发展中的战略地位越来越突出，商业文化产业的发展更是日新月异。许多国家和地区纷纷制定和调整文化发展战略，文化产业在全球范围内获得广泛重视。同时，文化产业发展的区域竞争日趋激烈，现代商业文化产业最终将成为增强综合竞争力的战略制高点和核心要素。发展商业文化产业已成为我国下一阶段国民经济和社会发展战略的重要组成部分，成为加强文化建设、构建社会主义和谐社会的重要内容。2.2项目建设的必要性丽水大型车辆交易中心改造，符合浙江省人民政府关于加快“腾笼换鸟”促进经济转型升级的若干意见，浙江省人民政府关于推进低效利用建设用地二次开放的若干意见的要求，项目的改造具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。221本项目的建设是满足丽水市南城大型车辆商业文化产业发展的需要。龙庆路368号地块改造成丽水大型车辆交易中心，首先是满足了丽水市莲都区大型货车、特种车交易需求，以及填补了大型货车、特种车车辆停车场缺失的现状。同时，此处地处高速公路西站出口和南山出口之间的位置，可很大程度上满足中长途物流运输车辆休整、修理、临时装卸货、仓储等需求。如此一来，在间接上为促进南城，乃至全市的经济发展作贡献，项目建设具有促进大型车辆商业文化产业发展的经济效益。222本项目建设是满足丽水市丽水大型车辆交易和相关配套设施需要。该项目对开发区加快城市化建设的重要组成部分。该项目目前是开发区独一无二的，集办公，大型货车、特种车辆新车、二手车交易，大型车辆停车场、维修，物流、仓储于一体的综合型货车、特种车多功能流通市场。填补了开发区大型汽车行业空白。它将与周围配套设施的建设，共同形成南城区的新景观，展现出更加绚丽多姿的城市风貌。同时对推动南城区城市化进程，促进南城区大型货车、特种车新车、二手车交易市场及物流、仓储规范化建设，大型车辆相关配套设施集中发展具有十分重要的意义。2.2.3本项目的建设，社会效益和经济效益明显按照目前项目建设的初步思路，产业园区作为商业用途。在初步设定的经营方案和经营规模的前提下，丽水大型车辆交易中心的经营完全可以实现自身的财务平衡，能保证公司的正常经营，项目商业化经营的微观经济效益比较明显。因此，从满足南城大型汽车产业发展的需要，以及社会效益、宏观经济效益和项目经营的微观经济效益几个方面来看，建设丽水大型车辆交易中心项目是必要的。2.3项目进展自2017年7月初开始，根据公司董事会的决定，本公司进行丽水大型车辆交易中心的规划、项目立项申报、原有项目的迁移等准备性工作。计划将于2017年9月，丽水大型车辆交易中心改造项目的各项准备工作完成，为本项目的顺利建设创造了良好的条件。第三章项目市场分析3.1丽水市开发区国民经济和社会发展情况丽水生态产业集聚区是浙江省委、省政府重点建设的14个省级产业集聚区之一，也是全省唯一一个以“生态”冠名的集聚区。集聚区重点规划面积67平方公里，包括市区核心区、缙云片区、松阳片区、龙泉片区四个部分，主要功能定位为：浙江生态产业发展示范区、海西与长三角区域合作先行区、丽水市生态文明建设引领区和新型城市化推进实践区。丽水生态产业集聚区北承长三角，南接海西区，是海西经济区与长三角经济区北部发展轴的重要枢纽，是承接发达地区产业转移和台商、外商投资的重要区域。区域交通便利，基础设施完善，低丘缓坡资源丰富，产业平台拓展空间充足，制造业集聚发展态势良好，服务业发展方兴未艾，生态产业和生态旅游业快速壮大。丽水经济开发区是丽水生态产业集聚区的核心区，总规划面积为58平方公里，包括水阁、富岭、七百秧、四都、丽景民族园等五大组团。其中，七百秧组团已基本完成一期区块工业开发，正着力推进二区块招商和建设工作；四都组团正着力发展旅游休闲和高档住宅项目。丽水经济开发区起步于2002年，至今已有400多家入园企业，初步形成了塑料制品、电器机械、汽车配件等产业集聚。2016年，开发区实现地区生产总值59.8亿元，经济总量迈上了新台阶。开发区城市功能日趋完善，商贸中心、物流中心两大功能区正逐步建成，污水处理厂已投入使用，热电厂、汽车城正在抓紧建设，交通、教育、医疗、休闲等配套设施不断完善，物流、金融、商贸、信息、会展、咨询、研发等现代服务业正加快发展。开发区形成了“小政府、大服务”的行政管理服务运作模式，全面履行“有问必答、有求必应、有难必帮、有灯必绿”的四有服务理念，推行投资项目行政事业审批“快速通”和“零收费”制度。2009年，成立“浙江省丽水市台商投资区”在开发区挂牌成立；2010年丽水生态产业集聚区发展规划获浙江省政府批复；2011年，开发区被国土资源部列为国家低丘缓坡开发试点单位。2014年被国务院批复为国家级经济技术开发区。面对发展的新机遇、新挑战，开发区人将围绕“引进大项目、培育大企业、构建大产业、保护大生态”的发展目标，推动电子电器、汽车配件、生物医药等主导产业和新能源、新材料等战略性新兴产业的快速发展，力争将丽水经济开发区打造成为集生态、文化、科技、人才于一体的现代产业集聚区。总而言之丽水经济开发区是浙西南地区工业发展的重要集聚中心，工贸业综合发展与人居环境优越的丽水新城区。3.2南城开发区商业文化产业发展现状资料显示，莲都区大型货车特种车辆交易市场是空白，大型货车停车场缺少，南城开发区对于货车大型车辆交易以及配套设施需求已经是迫在眉睫。丽水市南城开发区大型车辆相关商业发展的总体水平偏低，总体规模偏小，对GDP的贡献不足；产业结构不尽合理，产业链不够完善，集约化程度不高，营销能力不强，竞争力相对落后；特别是货车、特种车辆产业的核心层比重较低，货车、特种车辆产业的竞争力受到制约。3.3丽水市南城开发区货车、特种车辆产业发展条件331随着“十一五”计划的实施成功，“十二五”计划的制定，我国进入全面建设小康社会的新的发展阶段，在未来的几年里，国民经济总量增长率仍将保持在7%-8%，同时人们生活水平将显著提高，消费能力大大增强。此外国家将进一步实行积极的财政政策，扩大内需，鼓励消费，加快流通，我国的货车、特种车辆的新车、二手车交易市场可以预见的将继续稳定、快速地增长。经济迅速发展，蕴含巨大商机。迅速发展的南城新区位于丽水主城区西南部，是丽水市西南部新兴工业大区、近郊短程特色旅游区、重要农副产品生产加工基地。该区文化底蕴丰厚、历史悠久、人杰地灵。主要产业有塑料制品、通用设备制造、专用设备制造、交通运输设备制造、金属制品制造、羽绒制品等。开发区管委会实行“小政府、大服务”的管理体制，正按照市委市政府关于打造丽水先进制造业基地和建设丽水新城区的目标要求，加快推进园区建设工作，积极培育优势产业，提升管理服务水平，力争早日把开发区建设成为丽水经济新的增长点。一大批外资、温州、台州、金华以及一些合资企业也纷纷落户南城新区。经济的快速发展，收入的持续增长，居民储蓄存款余额的扩大及快速增长，城乡居民生活水平的提高，意味着强大的购买力和市场潜在机会。工业基础的雄厚，大中型企业的集聚给商业文化产业发展带来了具有稳定购买力的人口集聚。可以得出肯定的结论,丽水大型车辆交易中心具有强大的产业经济支撑。332城市建设速度加快，南城新区作为丽水主城区的西南部区域，伴随经济的快速发展和城市化速度的提升，近几年来城市建设的步伐不断加快，为商业文化产业的发展创造了良好的环境条件。近年来，莲都区确定了“一江双城”的城市化发展战略，带动全区城镇建设。以莲都区、南城新干道地区的开发为龙头，经过多年努力，把水阁主城核心区建设成为人口达10万左右，面积达35平方公里的丽水西南部新城。同时，以碧湖、大港头两个中心镇的发展为龙身，带动全区加快推进城镇化建设，提高城市化率。城市建设按照“大开放、大开发、大投资”的思路，大力抓好化学等新技术产业、房地产业、旅游业的发展，加快特色专业市场和中心商业区建设，将其建设成为全区的发展前沿、经济高地和财源重点。丽水大型车辆交易中心项目所在的龙庆路368号，是南城新区经济、文化、商贸、中心辐射区域。水阁镇商业区以遂松路和龙庆路中心，街道建筑密集，人口密度高，客流量大。90年末期和2000年初期，城市沿绿谷大道逐渐扩展开来，经过10多年的建设和发展，已经有了很大的发展。3.3.3通过调查丽水现在货车、特种车等一些大型车辆的新车、二手车交易以及大型车辆的维修厂商仍旧是以零散商户形式存在，二手交易只是一个临时市场，环境脏乱，质量难以给予客户保证，各种二手车购销问题层出不穷，因为没有有效的市场监管，为保障自己的权益,本地有需求客户很大一部分会跨县市甚至跨省去外地购买车辆，可见消费者对于本地大型货车、特种车辆新车、二手车交易市场的迫切需要。可以预见，丽水大型车辆交易中心建成将能极大的满足商家以及消费者的需求。同时，大型停车场建成之后，“司机之家”、汽车维修、物流园、仓储等配套设施的引入，将极大的方便消费者对大型汽车后期保养维修、物流商家运营等多方面的需求。3.4丽水大型车辆交易中心发展目标丽水大型车辆交易中心以把货车、特种车辆新车、二手车交易，大型车辆维修等大型车辆汽车相关产业发展成为第三大支柱产业为目标，以规范化、规模化”为着力点，将丽水大型车辆交易中心建设成为丽水市南城开发区大型车辆汽车产业中心。341借鉴外地成熟市场先进经验，努力实现大型车辆汽车市场的形成、建设、规范化管理，形成体系完备、结构合理、人才集聚、消费活跃、特色鲜明、效益显著的大型车辆汽车产业发展中心。342发挥企业在大型车辆汽车产业发展中的主体作用，在大型车辆汽车交易、维修服务、中长途物流等相关重点领域进行一系列的规范化、规模化建设，不断增强竞争力，形成富有活力的大型车辆汽车产业和服务的微观运行机制。3.4.3促进大型车辆汽车产业投资主体多元化，形成多种所有制共同发展的大型车辆交易、大型车辆维修等配套设施产业发展格局。344充分发挥市场在大型车辆汽车产业资源配置中的基础性作用，进一步培育和规范大型车辆汽车市场，形成统一、开放、竞争、有序的现代大型车辆汽车商业市场体系。345力争将大型车辆汽车产业建设成为重要产业，成为在南城居于领先地位，在丽水具有一定知名度的大型车辆汽车交易以及具备较完善相关周边配套设施的多功能综合体。3.5丽水大型车辆交易中心的市场前景得天独厚的地理位置使本项目存在着巨大的商机。另外，由于周边具有良好的公共交通设施，四通八达的道路系统，人流的集中与疏散的便利使丽水大型车辆交易中心项目得到了基本的保障。综合考虑项目周边未来的发展规划，预计本项目建成后相对于周边的其他零散型经营户、维修小厂具有较大的竞争优势和开发价值。但是，在目前激烈的市场竞争环境中要想生存和发展，就必须深入研究项目的商业定位和经营策略，获得相对于周边其他类似商业设施的较大优势。3.6丽水大型车辆交易中心物业租赁价格预测按照丽水大型车辆交易中心的经营设想，大型车辆汽车新车、二手车交易，物流园，大型车辆停车场及相关配套设施，未来以出租为主要的经营方式。丽水大型车辆交易中心项目主要是要为货车、特种车、自卸型农用车、工程车等大型车辆配套服务以及物流仓储的一个综合型汽车市场。从性质上说，更多的具有专业商业市场的意义，所以我们将通过对市区相关类似临时马路市场及零散经营户的了解和我们对几个专业市场的具体调查分析，来进行市场分析，进而测算市场的租金和服务收费可比价格。3.6.1本项目租金价格预测我们采用市场比较法和调查测算出本项目租金价格水平。361.1商铺租金本项目位于遂松路与绿谷大道交汇地段，非常便于大型货车、特种车辆出入、停放，且可以利用项目推广，提高项目自身的辐射范围和行业地位。通过采用市场比较法综合考虑个别因素，商铺测算租金价格如表3-1：表3-1租金市场比较法测算表类型（零散租户）租金（元/平方米月）类型（凯振物流）租金均价（元/平方米月）丽水大型车辆交易中心租金均价（元/平方米月）场地10-30场地17-23场地18物业费0物业费0物业费33.6.1.2其他项目租金本项目主要租金为场地租金，其他收入占项目收入比例较小，我们采用结合项目情况和附近物业租金水平合理估算。第四章场址选择4.1项目用地位置改造的丽水大型车辆交易中心座落于丽水市龙庆路368号。4.2用地现状丽水大型车辆交易中心目前属丽水市绿谷明珠商贸有限公司经丽水中级人民法院网络司法拍卖所得，用途为工业。土地使用权及房屋所有权清淅。土地面积95494.91平方米，地面附着物有标准工业厂房3栋，综合楼1栋，总建筑面积117900平方米，随时可投入改造。4.3场址条件4.3.1市政设施条件丽水大型车辆交易中心周边基础设施尚不齐全，电力设施尚未配套，消防设施不完备，绿化设施尚待修整。4.3.2.交通设施丽水大型车辆交易中心绿谷大道与龙庆路交汇处，南边为绿谷大道，北边为龙庆路，地处金丽温高速公路丽水西出口和南山出口之间居中位置，交通便捷，多路公交车可直达。第五章项目改造5.1项目规划方案5.1.1项目规划图详见后附的丽水市绿谷明珠商贸有限公司制作的丽水大型车辆交易中心规划图。5.1.2园区改造规划方案5.121规划原则合理利用土地空间，增加土地开发利用率；充分利用现有厂房之间的联系，形成资源共享，方便使用，保障园区环境质量。5.1.2.2规划方案本项目是在丽水市龙庆路368号地块1号（未建）、2号（未建）、会展中心（未建）、3号、4号、5号厂房及综合楼基础上进行整体改造，原则上不会对原有建筑物进行拆除和扩建，只是在利用现有建筑物的特点来进行合理规划和改造。由于以前是厂房的设计，转变成商业用途后，会对其进行重新装修、消防和强弱电及园区道路、绿化及景观进行改造，使其更加符合商业用途。5.2项目改造设计方案5.2.1设计依据5.2.1.1民用建筑设计通则JGJ37875.2.1.2建筑设计防火规范GBJ16875.2.1.3商店建筑设计规范JGJ48-88521.4饮食建筑设计规范JGJ6489521.5城市道路和建筑无障碍设计规范JGJ5C25.2.1.6其它相关的建筑设计规范5.2.2项目概况5.2.2.1项目用地按照项目用地土地证，丽水大型车辆交易中心用地面积约95494.91平方米。522.2项目规模按照规划，丽水大型车辆交易中心改建的总建筑面积为117900平方米。表5-1项目改造建筑物用途汇总表（原用途与拟规划用途）对比图序号楼号与楼层及面积原用途及情况拟规划用途11、2#(30525.03m2)(未建)厂房未建1#、2#厂房面积30525.03m2,拟用于仓储物流配套用地。23#(10483.86m2)厂房（已办理不动产权证）3#厂房面积10483.86m共4层，拟用于“司机之家”。3综合楼(17253.24m2)综合楼（已竣工验收，未办理不动产权证）综合楼面积17253.24m共6层，拟用于“司机之家”。44#(19265.44m2)厂房（已竣工验收，未办理不动产权证）1层面积9632.72m,拟用于货车、特种车辆新车交易中心，；2层面积9632.72m,拟用于办公室、仓库。55#(33514.34m2)厂房（已办理不动产权证）1层面积11171m,拟用于二手货车、特种车、面包车交易中心，大型车辆汽修、汽配等配套设施；2层面积11171m2,拟用于办公室、仓库；3层面积11171m2,拟用于办公室、仓库。6展示中心（17115.52m）（未建）空地，未建面积17115.52m,拟用于配套维修停车用地。523消防设计523.1设计依据523.1.1建筑设计防火规范GBJ16-87（1997修订版）523.1.2火灾自动报警系统设计规范GB50116-985.2.3.1.3建筑灭火器配置设计规范GBJ140-905.2.3.2消防设施及措施5.2.3.2.1室外消火栓本设计在场区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在广场内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个广场区域。5.2.3.2.2室内消火栓依据GBJ16-87规定，室内消防用水量为10升/秒，二股水柱。室内消火栓采用DN65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。建筑内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。5.2.4建筑防水设计根据建筑工程防水技术规范，商业建筑防水等级为一级。525市政交通设施525.1外部交通与场地联系本项目临4号楼5号楼之间、5号楼最西侧，设人货出入口。同时每幢楼都有独立的出入口。525.2内部道路设施为便于大型货车通行，须将市场内部道路拓宽，原两侧绿化面积适当缩小。5.2.6设备专业设计方案5.2.6.1空调系统5.2.6.1.1商业大空间：考虑空调房间较大、人员较多，采用过渡季可送全新风的单风机定风量全空气空调系统。5.2.6.1.2商业小空间、办公室：考虑房间较多、人员密度不大，兼顾运行及出租的灵活性，采用风机盘管加新风系统。5.2.6.1.3餐厅：考虑运行及出租的灵活性，采用风机盘管加新风系统。5.2.6.1.4楼梯间、空调机房、库房等设散热器值班采暖系统。526.2通风系统5.2.6.2.1小空间、办公室等新风出新风空调器送入室内，排风经排风竖井由排风机排出室外。5.2.6.2.2厨房排风均设音油烟过滤装置，处理达标后由排风机排出室外。5.2.623机房、泵房、变配电、库房等分别设独立的机械送排风系统，排风由排风机通过竖井排向室外，补风经新风机组送入。52624卫生间、清洁间等设机械排风系统，排风机设于室外。527电气专业设计方案527.1负荷等级本项目供电负荷等级为一级负荷，非消防用电设备及中央控制和监控系统等供电为一级负荷，生活水泵、客梯等电源为二级负荷，其他为三级负荷。5.2.7.2供电电源本项目由市政电网引入专用电源作为广场的主供电源。527.3变压器选用干式变压器，自带冷却风机，并配绕组热保护装置，其主要功能应包括：温度传感断线报警，启停风机，超温报警/跳闸，三相绕组温度巡回检测及最大值显示等。进行负荷估算后，本工程用电量约为1600KVA。5.2.7.4电容补偿在每台变压器低压侧装设一组低压干式电容器，控制方式采用负荷无功率变化自动循环投切，并设有过电压自动切除保护装置，实际运行功率因数不小于0.9。5.2.7.5低压配电系统、二级负荷及重要设备采用双路电源供电末端互投方式供电，其它负荷根据容量及使用特性采用放射式或树干式供电。5.2.7.6线路敷设由于电缆的覆盖面广、用量大，体现绿色环保的设计思想，在电缆的选型采用低烟无卤的线缆。528弱电系统设计弱电系统设计遵循先进性、开放性、安全性、需求与服务的功能性等设计原则，执行国家现行规范，并参考国标标准，从适用和管理的目标出发，为用户提供通信网络、有线电视网络、计算机网络（含Internet/lntranet）、楼宇管理集成网络等通用平台。5.2.8.1通信网络原则上充分利用公网建立建筑物的外部接入/出，通过数字数据网、分组交换网、ADSL等方式，使用户享受到上述数据网提供的数据通信服务。除支持话音交换功能外，还可提供对个人移动通信系统、ISDN接入、可视电话、BP电话路由等的支持。528.2计算机网络利用广场的结构化布线系统构成内部高速局域网，实现与Internet互联，建立Internet办公自动化环境，方便的织成内部intranet，实现日常办公、电子商务交易、信息查询等多用途管理。5.2.8.3建筑设备监控系统5.2.8.3.1本工程内设置建筑设备监控系统，对通风系统、给水排水系统、供配电系统、照明系统、交通（停车）管理系统等进行监控。52832通风空调（HVAC）系统：包括空调系统、冷冻系统、送排风系统。52833给水排水系统：包括生活热水、中水站、各类水池和水箱及各种水泵。52834供配电系统：包括供配电系统、电力变压器、各种备用电源、照明系统。52835照明系统：包括商业营业场所照明、停车场照明、景观照明和重要的场所照明。52836计量功能：对场内的水、电等用量进行计量。52837设置楼宇控制中心，使整个广场自控系统联网及统一管理。528.4安全监控系统系统本项目中设置保安监控系统，在所有商业营业场所、各出入口、通道、楼梯间、电梯内设置固定或云台式保安监控彩色摄像头。对整个广场内的营业状况、人流和车流状况、突发事件等进行监控并记录。5.2.8.5消防报警及联动控制系统按国家消防规范要求进行设计，本工程设置火灾自动报警系统及消防联动控制系统、消防广播与疏散事故照明。接受火灾报警，发出火灾声、光信号，播放事故广播和安全疏散指令等；控制消防水泵、固定灭火装置、防火卷帘门和防火门、通风空调系统、各种风道阀门、防烟排烟设施；消防专用通讯及119专线电话；电梯控制；非消防电源的切除与应急照明的启动等。5.2.8.6紧急电话系统设置紧急报警电话，在发生紧急情况时与总控制中心联络。5.2.8.7信息显示系统设置商业信息显示系统，设置商业信息显示屏或电子触摸屏，显示各种商业信息5.3项目实施规划丽水大型车辆交易中心项目得以实施的前提是本项目能够顺利通过开发区的立项。本项目的战略构思已经成型，并且已进入了规划实施层面，项目的规划与建设期初步估算为24个月，时间是从2017年7月至2019年7月。本项目实施将主要从以下三个方面进行：1、原有产业转移后的前提下，开展厂房的改造。2、厂房改造。项目经政府成功立项后立即进行1、2、3、4、5号楼厂房，综合楼及展示中心整体改造。3、项目运营推广。项目经政府立项后同步进行项目运营推广。本项目建设遵循“适时投入，快速产出”的原则，合理安排项目的建设周期，统一运筹，交叉作业，严格按计划实施，尽早发挥项目的经济效益。5.4项目运营规划丽水大型车辆交易中心项目的战略构思是将项目建设成为一个集办公，大型货车、特种车辆新车、二手车交易，大型车辆停车场、维修，仓储于一体的综合型货车、特种车多功能流通市场。具体来说就是通过对园区内现有建筑物的合理规划和改造，引进商家，给他们提供一个集中平台，并运用产业集中优势和集中宣传优势，吸引广大商家客户。5.5项目运营组织机构如下图:第六章环境影响评价6.1编制依据6.1.1中华人民共和国环境保护法6.1.2国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定（2005年12月3日）6.1.3国务院（98）第253号建设项目环境保护管理条例6.1.4国家计委、国务院环委（87）国环字第002号文建设项目环境保护设计规定6.1.5国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知6.1.6大气环境执行GB3095-1996大气环境质量标准的二级标准。6.1.7废污水执行GB8978-1996污水综合排放标准的二级标准。6.1.8废气执行GB16297-1996大气污染物综合排放标准的二级标准。6.2项目建设与运营对环境的要求6.2.1项目建设期污染源分析施工现场的各类机械设备和物料运输所产生的施工噪声；施工过程中由于物料搬运、汽车运输、土方工程所造成的扬尘；施工人员生产、生活过程中产生的废水；施工机械、运输车辆产生的废气。施工过程中产生的固体废弃物以及施工人员产生的生活垃圾。6.2.2项目运营期污染源分析汽车尾气、扬尘、修理厂以及餐饮业产生的厨房油烟造成的污染；机房以及车辆行驶、工程机械作业等活动产生的噪声。职工及顾客所产生的日常生活污水和固体废弃物。6.2.3项目建成后对周围景观的影响项目建设用地多年来一直是工业用地，项目建成后将与周边各市政设施、体育设施和文化设施等形成互补，对周围景观产生积极的正面影响。6.3环保措施6.3.1建筑本身米取的环境保护措施广场建筑材料应采用“绿色建材”，即采用清洁生产技术，使用相对少量的天然资源和能源，无毒害、无污染及放射性，达到生命周期以后可以回收利用，有利于环境保护和人体健康的材料。这些材料要保证广场建成后符合“民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2001”的规定。在建筑结构设计上应尽量使用自然能源，如自然通风和自然光线等，使广场建筑内采用的照明系统应既有节能的功效，又能满足顾客的视觉要求。6.3.2施工期环境保护措施6.3.2.1噪声污染防治措施合理安排施工时段，合理布局施工场地，避免同时使用大量噪音的设备。尽量采用低噪声设备，减少夜间施工量，避免扰民。降低人为噪声影响，尽量少用哨子等指挥工具。对于位置固定的机械设备，尽量在室内进行操作，不能在操作间的可适当建立临时声屏障。6.322扬尘防治措施对易起尘的物料应加盖覆盖物，施工场地必须采取围挡、覆盖、地面硬化、简易绿化等有效措施防止扬尘。施工现场应定期洒水，在大风日加大洒水量和洒水次数，以防止浮尘的产生。运输车辆进入施工现场应低速行驶，出场应冲洗轮胎。6.323废水、废气、固体废弃物防治措施施工期间施工废水应注意收集，经沉淀池处理后排入下水道；生活污水均应排入城市下水管道，禁止以渗坑、渗井或漫流方式排放。施工阶段应设立指定的渣土堆放点，由专人管理，设置专车每天收集施工人员的生活垃圾，集中密闭外运，严禁就地抛洒，无组织排放。633运营期环境保护措施6.331废气的防治措施广场建筑应大量采用电能、天然气等清洁能源，从源头削减大气污染物的产生。另外，运营期间其他的大气污染物主要是汽车排放的尾气和重车行驶时扬尘所产生的；另外，餐饮所产生的油烟也是污染之一，应采用油烟净化设备对其进行处理，严格执行饮食业油烟排放标准（试行）GB184832001中的有关规定，达标后排放。633.2废水的防治措施生活废水中的厨房污水经隔油池处理，其它污水如冲厕废水、盥洗废水、洗浴废水等经过化粪池发酵沉淀处理排入污水管网。6.3.3.3固体废弃物防治措施固体废弃物主要为产业园区建筑职工和顾客产生的生活垃圾，如厨卫垃圾、废报纸、废期刊、废塑料瓶、金属易拉罐等。在公共区域应设置分类垃圾桶，便于垃圾的分类回收、分类运输、分类处置，最终达到无害化处理的目的。综上所述，本项目拟采用的主要的环保设施有：采用环保建材、清洁能源、节能设备、绿化美化环境、固体废弃物减量化、无害化集中处理，设立中水回用系统、雨洪利用设施、设备机房吸声措施、隔声设施工程等。采取相应的环保措施后，本项目可以满足有关环境保护的要求。第七章节能为了贯彻执行中华人民共和国节约能源法充分有效地利用能源，提高能源利用率，保证城市建设与发展相协调，根据本项目的实际情况，重点考虑建筑物的型式、结构、通风、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。7.1编制依据7.1.1国家计委、经委、建设部计交能（1997）2542号文关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）编制及评估的规定通知。7.1.2中华人民共和国节约能源法7.2项目耗能本项目日用水量约为200立方米/日，用电负荷约为1000KVA。7.3节能措施7.3.1建筑节能建筑设计中要充分利用自然通风技术，减少空调面积，降低空调能耗。在春秋冬季的适当时机，依靠自然通风来维持室内舒适的环境。7.3.2机电设备节能7.3.2.1米用咼效率变压器，提咼设备运行效率。7.3.2.2供电、供水等系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中消耗。7.3.2.3设备及器材的选型一律采用符合国家现行技术标准的高效节能设备和器材。723.4机电设备的负荷率须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。7.3.3照明系统节能7.3.3.1根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的。7.332照明光源采用新型高效节能光源，如高压钠、碘钨灯、紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源及电子镇流器，降低照明用电量，创造以人为本的绿色照明环境。7.3.3.3米用不产生眩光的咼效节能灯具，提咼照明质量，达到咼效、舒适、安全的目的。7.3.3.4选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件，既经济运行又有益于环境和人的身心健康。7.3.4节水措施7.3.4.1卫生器具采用节水型新产品，如公厕小便池采用红外线控制节水器等，杜绝跑、冒、滴，珍惜水资源。7.3.5加强能源管理提高能源利用率7.3.5.1建设单位对重点用能部门和部位加强管理，对用能岗位的操作人员进行节能教育和节能技术培训。7.3.5.2加强能源的计量管理，建立必要的能源考核制度。第八章劳动安全卫生项目的建设和运营要贯彻“安全第一、预防为主”的方针，要确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员和顾客的安全与健康。8.1编制依据建设项目（工程）劳动卫生监察规定中华人民共和国劳动部令第3号。饭店（餐厅）卫生标准GB16153-1996。8.2安全与劳动防护821项目运营过程中危害因素分析821.1因人员流线和车辆通行流线设计不当，可能造成的人员和大型车辆通行线路交叠过多，造成车辆、人员事故。8.2.1.2机电设备和电器设施因设计、安装不当造成的触电危害。8.2.1.3机电设备运行因操作不当或违反操作规程造成的人身伤害。8.2.1.4风机、水泵等噪声对操作人员的伤害。8.2.1.5露天汽修及餐饮厨房等夏季属高温作业。8.2.2安全与劳动保护措施8.2.2.1各层大厅与所有的设施联通，视线良好，指示牌明确，容易辩明方向，行人顾客、车辆容易准确抵达目的地。822.2机电设备和器材安全性能指标要符合国家标准。822.3机电设备的选型、安装施工、验收必须严格按有关规范进行。电力配电线路采用三相四线制，用电设备全部装有接零系统，移动电器需加漏电保护器。8.224加强对职工、服务人员的技能培训和安全教育，建立安全操作规程和安全管理制度，并按有关规定配齐安全防护用品。8.3劳动卫生各功能区均设有职工、工作人员休息室。厨房应设置排油烟机，夏季应有降温措施。8.4卫生防疫市场建筑综合性服务场所，流动人口较多，是易于传播流行性疾病的公共场所，是卫生防疫的重点地域。8.4.1要求与措施8.4.1.1各种活动空间场所，其内装修和设备安装均按国家卫生防疫标准进行施工，并通过有关管理部门验收合格后投入运营。8.4.1.2市场建筑应保持清洁、整齐，清扫时应采取湿式作业，垃圾日产日清。8.4.1.3市场内的工作人员、服务人员、观众卫生间应有洗手池和良好的通风排气装置，做到清洁无异味。8.4.1.4市场内公共场所禁止吸烟。8.4.1.5市场加强卫生管理，建立完善的公共卫生管理制度。第九章消防9.1设计依据9.1.1建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年版）。9.1.2建筑内部装修设计防火规范GB50222-95。9.1.3自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001。9.1.4建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90（2001年版）。9.1.5火灾自动报警系统设计规范GBJ116-88。9.2建筑消防措施根据方案设计将各栋的物业空间通过防火墙和防火门分隔开，各自成为单独的防火区。防火分区的设置根据建筑物的建筑结构形式、可燃物和火灾的危险性等条件，具体分析火灾蔓延的条件、对人员疏散的影响等因素，来确定防火分区的范围及其分隔方式。9.3消防给水9.3.1编制范围室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、烟烙尽气体灭火系统及灭火器配置。9.3.2水源由该区域附近的市政管网分别引入两条DN200300输水管线组成独立的双水源，供水压力0.25Mpa。其供水能力可以满足平时及发生火灾时所需消防水量要求。933消防用水量根据建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年版），市场建筑属一类建筑，室内外消火栓用水量约为30升/秒，火灾延续时间按3小时考虑；9.3.4消防给水系统9.3.4.1室外消火栓系统公共地面上的外部消火栓可以用于消防。9342室内消火栓系统室内消火栓采用临时高压给水系统，平时消防用水由设于高层的消防水箱稳压，消防时由消防水泵供给。室内消防给水管道呈环状布置，消防水泵两条出水管直接与室内消防给水管网相连接。消防栓泵可以在消防泵房直接启动，也可由消防控制中心自动启动，各消防栓箱均设有启动灭火栓泵按钮。建筑物内每个防火分区均设置一定数量的室内消火栓，以保证有两支水枪的充实水柱同时达到室内任何部位。消火栓一般设在走道、楼梯附近等明显易于取用的地点。9.4灭火器配置本项目易发生B类火灾，属危险级。灭火器配置基准为：每具灭火器最小配置灭火级别5A，最大保护面积15平方米/A，最大保护距离20米，采用泡沫灭火器、碳酸氢钠干粉灭火器、磷酸铵盐干粉灭火器、二氧化碳灭火器、灭B类火灾的水型灭火器或卤代烷灭火器。对于变配电室一般采用MT3手提式CO2干粉灭火器。应选用极性溶剂的B类火灾场所应选择灭B类火灾的抗溶性灭火器。9.5消防电源及其配电9.5.1负荷等级消防用电负荷按一级负荷设计。9.5.2供电可靠性消防水泵、火灾事故照明及消防控制室等消防用电电源均为双电源，采用独立回路供电，直接引自10KV变电室低压两段母线上，并且在消防配电箱未级备用自动切换，满足供电可靠性要求。9.5.3控制系统设火灾自动报警器及消防联动控制系统，在首层附属房间设消防控制室。在可能有火灾发生的房间设烟感探测器，并设手报按钮。火灾发生时，接通应急疏散照明灯，并通过事故广播引导人员疏散，联动消防设备和切断非消防电源。9.5.4应急照明及电缆的敷放在疏散走道、主要设备用房等处设火灾应急照明，并在疏散走道处设疏散指示标志灯。消防动力、照明及消防控制线路均采用阻燃电缆或电线，穿金属管暗敷或在封闭金属线槽内集中敷放。明敷设的管路及金属线槽涂防火涂料。9.5.5电气防护用电设备及电气线路短路、过载采用接地保护，插座及回路装漏电保护以防电气火灾。9.5.6防雷设防本建筑物按二类防雷设防，利用金属顶作接闪器，利用结构拄主筋作防雷引下线，利用结构基础做接地装置。电器接地、防雷接地及弱电接地共用接地装，接地电阻R1Qo9.6消防控制系统系统包括：火灾自动报警；火灾事故广播；电动卷帘门控制；电梯、电源控制等。全系统消防联动信号由消防中心控制台控制，CRT显示器显示报警区域和火灾地点。961火灾自动报警根据火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98)，广场火灾自动报警系统采用控制中心报警系统，报警主机采用智能型消防报警主机。9.6.2电梯系统发生火灾时，消防中心监控台发出电梯下降信号，客梯不管处于任何状态，电梯上按钮失去控制作用，客梯全部降到1层，客梯门自动打开，人员疏散。消防电梯降到首层，供消防队员使用。电梯运行情况由中控室电梯监视屏显示。9.6.3电源和疏散照明系统发生火灾时，消防主机自动切断各相关空调机电源，停止其运行；消防主机通过低压配电柜按系统切断非消防电源。电源切断后，应急照明系统和疏散灯指示人员按疏散路线撒出，应急时间不少于20分钟。第十章项目建设进度、管理模式及项目组织10.1项目进度安排根据本项目的建设规模，拟确定本项目建设分阶段进行改造。10.1.1项目阶段划分根据市场建筑项目建设内容，可将项目的建设进程划分为前期准备、项目建设施工、设施试运行等阶段。10.1.1.1前期准备阶段具体包括项目前期立项、可行性研究、取得相关项目建设的政府批准文件和工程设计、施工监理及采购招标等工作内容。计划2017年7月至2019年7月完工。10.1.1.2装饰施工阶段计划2017年9月开工，2019年7月完工。10.1.1.3设备安装阶段在项目装饰工程完成后，将完成通风空调工程、消防工程、给排水工程、变配电工程、照明动力工程、弱电工程、电梯工程。市场的整体改造计划在2019年7月前完成。10.1.2项目实施进度安排项目建设总工期为从2017年7月至2019年7月止。10.2经营运作方式本项目由丽水市绿谷明珠商贸有限公司开发建设为主体。丽水市绿谷明珠商贸有限公司将严格按照规划进行建设、管理；严格按照相关法规监督项目的建设施工。丽水大型车辆交易中心建成后，拟采取出租及营运管理的方式进行运作。第十一章投资估算及资金筹措11.1投资估算11.1.1投资估算编制依据11.1.1.1建设项目经济评价方法与参数11.1.2投资估算编制范围项目总投资主要包括产业园区改造工程费用、与本项目有关的工程建设其他费、预备费等。11.1.3负责建设投资，其项目投资估算如下：11.1.3.1 土地和建筑投入本项目的土地和建筑为丽水市莲都区人民法院网络司法拍卖所得，本项目共投入土地面积为95494.1平方米。11.1.3.2 土地和厂房改造投入现有3号楼、综合楼建筑物面积为27736平方米，厂房4号楼和5号楼建筑物的总建筑面积50767平方米，1号和2号厂房还未建面积为47640平方米，未建展示中心及最西边空面积为23215平方米，考虑改造投入总价估算为24000万元。11.1.3.3工程建设其他费用包括规划方案及勘察设计费、工程建设监理费等前期工程费用和建设单位管理费等。合计工程改造其他费用为300万元。11.1.3.4预备费预备费包括基本预备费和涨价预备费两部分，目前国内物价平稳，故不计涨价预备费，基本预备费为700万元。11.135前期运营推广资金项目运营前期铺底推广资金1000万元，用作项目前期运营广告推广和人员工资。11.1.3.6投资估算结果项目总投资为26000万元。第十二章财务分析财务评价参照国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目的损益和盈利能力，据此判断项目的财务可行性。12.1项目财务评价的有关问题说明12.1.1项目建设内容按未来经营项目构想设定，将根据最终设计建设方案和运营公司的运营方案设想进行调整。12.1.2项目初步拟定的经营期限，即2017年至2037年，共计20年（含建设期其中1年为交叉年，既为建设期又为经营期）。12.1.3未来经营项目的出租价格、服务收费标准和成本费用参数、收费标准等均参照目前丽水市类似项目经营方式和状况，考虑项目所在周边地区未来的消费能力和消费结构，并一定程度考虑了未来经营的发展方向和收益实现的可能性。12.1.4以当前的社会和市场状况为基础，未考虑政治、政策、社会条件的显著变化对项目经营的影响。12.2财务评价基础数据与参数选取正确选择基础数据和参数是项目经济评价的前提，直接影响分析的结论。选择基础数据和参数的基本原则是实事求是和稳妥可靠。经济评价的基础数据和参数包括经营项目、经营规模及收费标准、税费、项目计算期、财务基准收益率等。1221经营收入丽水市绿谷明珠商贸有限公司运营设想，未来市场建筑将采取以出租为主的方式进行。初步考虑的经营方式是：市场面积全部出租。根据对目前行业状况的分析及行业未来发展的预测，就经营收入进行具体分析。根据项目运营规划本项目收入主要有以下几部分组成：租金收入、广告收入、服务收入。具体测算如下：12.2.1.1租金收入根据规划，本项目租金可分为以下几类：商铺租金、酒店整体出租租金。根据测算和了解，各种类型出租物业面积和收入如下表楼号招租面积/平方米元/平方米月租金（元）年租金（元）1、2号楼（一层）238201842876051451201、2号楼（二层）238201023820028584003号楼（共4层）10484121258081509696综合楼（共6层）172531220703624844324号楼（一层）100001818000021600004号楼（二层）100001010000012000005号楼（一层）110001819800023760005号楼（二、三层）22000102200002640000展示中心23215除去商铺岀租其他参考大型停车场收费根据以上测算，项目的合理运营规律和类似项目的实际情况，项目一般3年一期，在项目首次招租期3年满后，第四年商铺租金优惠将出现大大降低，项目商铺租金将会上涨20%-35%。12.2.1.2服务收入跟据我们对丽水此类物业的调查了解，项目物业的服务收入包括对承租商家收取的以下几类费用：物业管理费、转租更名费、网络服务、广告服务费等。一般按建筑面积收取。我们按照同类物业的标准（3元/平方米/月）。1221.3广告收入本项目可对市场园区内外商家和企业出租发布广告。12.2.2税（费）率进行广场财务评价需计算的税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税和企业所得税等。12.2.2.1营业税：以年销售收入为税基，根据国家规定税率为5%；12.2.2.2城市维护建设税：以营业税为税基，按丽水市现行税率取7%;12.2.2.3教育费附加和地方教育费附加税：以营业税为费基，费率取5%12.2.2.4所得税：以企业经营的利润总额抵扣准予扣除项目的余额为税基，按照国家企业所得税法规定，企业所得税税率取25%。12.2.3项目计算期分析认为，未来运营公司的运营将从2018年开始。按照项目建设和运营安排，项目财务分析只包括2018年至2020年的正式经营期阶段，计算期3年。12.2.4财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和依据，是项目在财务上是否可行的基本要求，也用作计算财务净现值的折现率。根据本项目的特点，并考虑一定的风险溢价，本项目的财务基准收益率取。12.3成本费用估算12.3.1经营税金及附加估算需要计算的经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。按照前面确定的各税费的税（费）率和测算的未来项目正常经营年份的经营收入。1232成本费用估算依照目前类似商业设施的经营管理经验数据，对其未来经营的销售费用、房屋出租经营费用、折旧摊销费用、维修费等成本费用进行初步测算。12.3.2.1项目推广销售费用根据项目运营规划和配合项目前期推广，项目推广销售费用，第一年按收入的10%计算，第二年按收入的8%计算，第三年按收入的5%计算，