资源描述
本次沟通议程会议内容 时间 负责人 项目进展项目进展 世联研究内容世联研究内容 附件附件城镇筛选过程城镇筛选过程 讨论时间讨论时间 世联地产 世联地产 世联地产 中信地产 世联地产城镇化定义及发展趋势研判城镇机遇分类及解析城镇筛选结果城镇化机遇下取地模式及商业模式研究项目已进入终期汇报阶段项目已进入终期汇报阶段3333六月六月五月五月2929 3030 3131七月七月3232八月八月1414 1515 1616 1717 1818 1919 2020 2121 2222 2323 2424 2525 2626 2727 2828四月四月4/12/10 4/30/10 5/11/10 5/21/10 6/11/107/2/108/19/108/19/10工作内容工作内容终稿汇报汇报后修改中期汇报报告调整思路沟通第二阶段工作思路首次沟通第一阶段公司评审经过多次沟通，双方就研究目标达成了共识在城镇化机遇下，寻找符合中信能力的空间机遇和进入时机城镇化机遇中信核心竞争力机会1机会2机会3机会4机会5机会6T（时间）R（空间）示意中信地产的取地机会和增长模式内容框架以及技术路线城镇进入性研究城镇化机遇下取地模式研究城镇化机遇下商业模式研究研究目标研究范围机遇空间分类标准评价标准定义驱动重点城镇研究六大城市周边细化研究量的趋势空间趋势都市新城边缘城镇功能性中心城镇独立城镇修正政府效率社会稳定性竞争程度中信核心能力机遇人口流动修正机遇型城镇密切关注型城镇观望型城镇城市地图123本次报告将会提到以下概念概念 阐释 城市化 城镇化 一、二线城市 中小城镇 以经济为驱动力，农业人口走向城市实现非农化的过程 城镇化是一个阶段概念，城镇化是区别于中国以往城市化历程的特定阶段 目前对于一二线城市划分主要基于地产行业的通用划分标准，其中一线城市：特指北京、上海、广州、深圳四大城市，市场水平明显领先于其它城市，四个城市代表着中国房地产行业发展的最高水准，一般作为一线城市； 二线城市的划分标准： GDP2000亿人民币，人均国内生产总值1.4万元，城区常住人口100万，城市建成区面积100平方公里，全年市场销售面积100万平米，销售均价3000元/平米，达到以上标准，就划分为二线城市，具体包括成都、杭州、天津、武汉、重庆、西安、沈阳、大连、南京、苏州、厦门、无锡、青岛、东莞、宁波以及省会城市 特指除一、二线城市外的其它城市（镇） 在本次研究范围中，是指城市群的地级市、百强县本次沟通议程会议内容 时间 负责人 项目进展项目进展 世联研究内容世联研究内容 附件附件城镇筛选过程城镇筛选过程 讨论时间讨论时间 世联地产 世联地产 世联地产 中信地产 世联地产城镇化定义及发展趋势研判城镇机遇分类及解析城镇筛选结果城镇化机遇下取地模式及商业模式研究本章将会明晰以下几点问题城镇化定义城镇化带来房地产新机遇 城市化是以经济为驱动力，农业人口走向城市实现非农化的过程 城市化的两大驱动力是人口扩张和空间扩张 城镇化是城市化的进入稳定发展期的特定阶段 以平稳增长和城乡协同发展为特征 量方面趋势：与国际发达经济体相比，中国城市化率较低，存在较大提升空间；对于房地产行业，城镇化将在未来十年，带来新增28亿平方米需求，在未来二十年，将带来68亿平米的住宅需求 空间方面趋势：从国外城市化的案例总结，会发现城市化进入高级阶段，人口和产业将呈现向中间层次城镇集中的现象；我们正处于这一城市化的转型期，从开发商、国家政策角度来看，城市中间化的趋势也非常明显城市化定义以经济为驱动力，农业人口走向城市实现非农化的过程10%15%20%25%30%35%40%45%5%50%55%百分率（%）0.00.20.30.4城市化率0.60.70.80.90.5工业化率01.0价格（元）0.1数据来源：中国历年统计年鉴工业化是拉动城市化的核心动力城市化内涵- 人口：农村人口在空间和就业上的转移- 产业：非农产业规模扩张和向城镇的聚集- 土地：城镇生产建设用地在空间上的扩张- 文化：城市文明向农村的扩散城镇化定义表现为人口流动和城市空间扩张城市化的主要方式:人口流动城市化的主要方式：城市空间扩张图：中国新城市扩张路径预计从2005年到2025年，将有81座新城市呈现城市特征，累计人口接近2700万，占该阶段人口增长的7.5%新建城市有集中于大城市附近的趋势：大多数新建的城市将位于现有城市方圆50公里内002542541990475025457220053747275729262025流动人口城市扩张有机增长新城市现有人口城市人口增长的来源百万人口2005年到2025年间，约70%的城市人口增长将来自于流动人口到2025年，现有的流动人口（1.03亿）及未来新增流动人口（2.43亿）将占城市总人口的40%城镇化定义本文提到的城镇化是区别于中国以往城市化历程的特定阶段30%35%40%45%5%50%百分率（%）价格（元）010%15%20%25%商品房价格复苏和发展期高速发展期稳定发展期数据来源：中国历年统计年鉴图：中国城市化发展经历三个阶段城市化与城镇化城市化与城镇化在英文里都是在英文里都是Urbanization，本研究为了区别本研究为了区别以往的城市化阶以往的城市化阶段采用城镇化的段采用城镇化的提法。提法。城镇化定义以平稳增长和城乡协同发展为特征稳步发展城乡协同发展城镇化进入稳步发展期阶段城镇化率增长速度保持在0.8%-0.9%0.90.80.82015202020250.9城镇化率增速%2009城镇化率%城乡收入比2.573.28067809城乡分割阶段城乡协同发展阶段城乡二元结构系数已经平均高出3:1以上，为解决二元结构问题，国家战略进入城乡协同发展阶段，相对应城市化路径向新型城市化转变新型城市化人流、物流、信息流、货币流在城乡之间双向流动，城市化表现出集聚与扩散并重以大中小城市与乡村相协调的模式发展.传统城市化要素流在城乡之间的单向流动城市以摊大饼的模式扩张城镇化定义体现出两大趋势量机会空间趋势：城镇化增长潜力巨大趋势：中间化，人口和产业向处于中间层次的城镇集中对房地产的影响具有持续增长的支撑发展空间向二三线城市转移，出现新的机遇点城镇化趋势与其他经济体对比，中国城镇化具有巨大的增长潜力+97%+97%中国美国世界平均发达国家诠 释资料来源：专家预测；统计数据l上述的城镇化水平是以城镇常住人口为代表来衡量l我国总体上已经进入了城镇化进程中的中期加速阶段。目前我国城镇化率只有45.7%，远远低于发达国家平均85%的水平，也低于世界平均55%的水平，因此，城镇化在我国还有很大的空间 中国城镇化与其他经济体对比,2008“量”的趋势在房地产行业，这种城镇化增长潜力将成为行业发展的主要推动力28.8城镇发展2828城镇化56.856.8房地产增长预测46.8城镇发展6868城镇化114.8114.8房地产增长预测2010-2020年新增房地产建筑面积需求预测（亿平方米）2010-2030年新增房地产建筑面积需求预测（亿平方米）注：我国现在人均居住面积仅27平方米，一些发达国家是三四十平方米。根据我们国家的目标，到2020年我们的人均住房要达到35平方米，2030年达到40-42平方米“量”的趋势城镇化进入高级阶段，会出现人口和产业向处于中间层次城镇集中的现象中中间间化化大城大城市市大城市人口向具有一定规模的城镇扩散，使其成为较强经济实力的中等规模城镇，保证人口和产业不再回流农村和小城镇的人口和生产要素向更大规模城镇主要是中等规模城镇和大城市的郊区的方向集中转移人口和产业活动越来越多的向中等规模的城镇或处于中间层次上的城镇集中。从整个城镇体系结构以及城镇与腹地的关系来看，这些城镇就是区域性的中心城镇。农村和小城镇具有一定规模的城镇“空间”的趋势国际案例也映证了这一趋势美国城镇化美国城镇化日本城镇化日本城镇化韩国城镇化韩国城镇化“空间”的趋势通过各国经验表明，城市化率到达通过各国经验表明，城市化率到达50%-70%阶段，将出现大都市区、城市阶段，将出现大都市区、城市连绵带的概念，人口流动趋势以向城市周边积聚为主连绵带的概念，人口流动趋势以向城市周边积聚为主目前中国城镇化率为46.59%，正处于处于城镇化快速发展阶段，发展重心开始由大城市转向中小城镇转移中国正处于向这一发展阶段的转型期 随着中国城镇化进程的加快，预计2050年中国的城市化率会达到70%，每年将有大约1200万农转非人口 大城市空间有限，城市化重心必将转向中等规模城镇 这意味着我们在未来40多年中，一批中等规模的城镇将成为吸纳流动人口的主要阵地，为其其发展带来机遇29%46%43%年“空间”的趋势在此趋势下，城市群核心城市周边的城镇和区域性中心城镇将会成为发展重点上海合肥昆山湖州 无锡 苏州芜湖宁波杭州南京徐州常州嘉兴绍兴以长三角城市群为例一二线城市地级市百强县百强县或其他县城高速交通道路“空间”的趋势从而引发人口流向的变化中心城市新城周边城镇中等城市中心城区的人口外溢，其周边交通方便的城镇成为其主要承接地区对二三线城市而言，一方面一线中心城市产业和人口向二三线城市转移，另一方面大规模的小城镇人口流入其所属三四线城市小城镇小城镇小城镇中等城市小城镇小城镇农村地区农村地区农村地区大规模的农村人口涌入小城镇、中等城市和大城市的周边城镇“空间”的趋势这也将带来房地产市场的重大变革诠 释二、三线城市一线城市200720002006房地产目标城市投资量（%）资料来源：中国国家统计局；世联分析统计的城市区域：l一线城市：北京、上海、广州、深圳l二线城市：成都、重庆、大连、东莞、杭州、南京、宁波、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、无锡、厦门、西安、石家庄、太原、郑州l三线城市：长春、长沙、常州、佛山、福州、贵阳、哈尔滨、合肥、嘉兴、济南、金华、昆明、兰州、南昌、南宁、南通、绍兴、乌鲁木齐、温州、徐州、烟台、珠海中国主流房地产的开发也已经呈现由一线城市向二、三线城市转移的趋势“空间”的趋势国家政策将进一步引导房地产开发向二三线城市和中小城镇转移北京、上海、深圳等一线城市房地产市场形势日益严峻，2009年其纯商品住宅的房价收入比均超过14，存在明显的房价泡沫。针对一线城市市场过热的情况，国家已连续出台了相关的调控措施，抑制其房价上涨速度深圳2007房价收入比广州2001房价收入比上海北京而我国总体的房价收入比水平基本合理，一些三四线城镇或小城镇的房价收入比普遍较低，基本上没有房价泡沫。国家政策也表现出引导房地产向部分二三线城市和中小城市转移的倾向国家层面国务院：出台关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见，指出加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城落户条件的政策，研究制订农村集体建设用地管理条例，逐步建立城乡统一的建设用地市场住房建设部：农民工定居城镇的住房政策欲出台地方层面 福建出台综改试点小城镇房地产投资享照顾政策，试点镇房地产开发项目资本金占项目总投资的比例可降为20%山东全面放开县域户口，促进农村人口流动湖北黄石全国唯一被建设部列为公共租赁住房制度的试点城市重庆、成都都市统筹城乡综合配套改革试验总体方案一线城市房地产开发政策调控趋紧政策导向向二三线城市和中小城镇倾斜“空间”的趋势未来房地产开发将顺应这一趋势，呈现中间化的特征35个二三城市房地产开发投资占全国比重（%）一线城市房地产开发投资占全国比重（%）03年以来，一线城市和35个重点二三城市的房地产开发投资额占全国比重均呈下降趋势，相对应三四线等中小城镇则日渐占据主导 在40个大中城市内部相比，从土地出让面积来看07年以来，一线城市和二、三线城市住宅土地出让面积的差距也出现了不断扩大趋势%一线城市与35个二三线城市土地招拍挂出让面积变动趋势图 中小城镇的房地产开发投资额日益占据主导一线城市与二三线城市的土地出让面积差距扩大“空间”的趋势本次沟通议程会议内容 时间 负责人 项目进展项目进展 世联研究内容世联研究内容 附件附件城镇筛选过程城镇筛选过程 讨论时间讨论时间 世联地产 世联地产 世联地产 中信地产 世联地产城镇化定义及发展趋势研判城镇机遇分类及解析城镇筛选结果城镇化机遇下取地模式及商业模式研究内容大纲研究内容 城镇分类体系 分类城镇的KPI指标 都市新城（居住类/产业类） 边缘城镇（休闲度假类/居住类） 功能性中心城镇（内生型/外向型） 独立城镇依据城市空间拓展、人口流动将城镇划分为四类名称功能属性都市新城1边缘城镇2功能性中心城镇3独立城镇4是核心城市的最主要的直接辐射带动区域承担核心城市主城区的产业发展、居住以及休闲度假等功能非大城市直接辐射区，受产业转移驱动，城市稳步上升的三线城市或者百强县，功能完备非大城市直接辐射区，以自身惯性发展的区域示例昆山德清苏州工业园扬州 泰州海盐 启东空间特征核心 城市近郊远郊接壤跳跃边缘城镇功能性中心城镇都市新城独立城镇都市新城边缘城镇边缘城镇功能性中心城镇功能性中心城镇独立城镇城镇分类体系都市新城是位于指一二线城市市域内部近郊，通勤时间在半小时都市新城是位于指一二线城市市域内部近郊，通勤时间在半小时左右的新开发城区左右的新开发城区城市主城区都市新城诠 释驱动力：完善的生活配套便利的交通条件较佳的资源环境主要人口来源：产业人口一居外溢人口小城镇小城镇小城镇城市市域城镇分类体系边缘城镇是指非紧邻城区，依托道路边缘城镇是指非紧邻城区，依托道路/ /轨道交通连接，通勤时间轨道交通连接，通勤时间在在1 1小时左右，承接城市人口外溢的区域小时左右，承接城市人口外溢的区域城市中心区边缘城镇驱动力： 较佳的资源环境 适宜的交通距离所依附的核心城市外扩动力主要人口来源：休闲度假人口一居外溢人口诠 释道路/轨道交通连接城镇分类体系功能性中心城镇是指承接城市群产业转移，稳步上升的三线城市功能性中心城镇是指承接城市群产业转移，稳步上升的三线城市或者百强县，以本地居民和吸引周边城镇人口为主或者百强县，以本地居民和吸引周边城镇人口为主功能性中心城镇小城镇小城镇小城镇驱动力： 完善的城市基础配套 承接产业转移的驱动主要人口来源： 本地城市居民 周边城镇人口诠 释城市群核心城市产业转移城镇分类体系独立城镇非大城市直接辐射区，以自身惯性发展的区域，市场以独立城镇非大城市直接辐射区，以自身惯性发展的区域，市场以本地居民需求为主本地居民需求为主独立 城镇驱动力： 完善的城市基础配套主要人口来源： 本地城市居民诠 释城市群核心城市功能性中心 城镇功能性中心 城镇功能性中心 城镇独立 城镇城镇分类体系根据各类城镇的特征属性归纳其分类标准城镇类型都市新城边缘城镇功能性中心城镇独立城镇空间标准分类 城市群核心城市城区不接壤，距离50公里范围内的区域 一、二线城市市域内部，近郊区域的城市新区 城市群核心城市周边三、四线城市及百强县 城市群边缘区域城市或百强县 居住类边缘城镇 休闲度假类边缘城镇 居住新城 产业新城 内生型功能性中心城镇 外向型功能性中心城镇 居住类独立城镇城镇分类体系内容大纲研究内容 城镇分类体系 分类城镇的KPI指标 都市新城（居住类/产业类） 边缘城镇（休闲度假类/居住类） 功能性中心城镇（内生型/外向型） 独立城镇可划分为生活/产业两类地产开发机遇产业新城产业新城释义主要指标落地机会 便捷、低价的交通 政策利好（政府搬迁、政府投入、轨道交通）生活新城生活新城承接主城区人口疏散，以完备的城市配套、良好的居住环境吸引主城区人口，并在后期导入商务、政务功能，使其成为功能完备新城分类 前期：大规模取地，大盘造城 中期：商业地产开发 后期：城市综合体开发产业动力是新区主要驱动力，同时依托完备的生活配套承担城市人口的疏散功能 靠近主城区 便捷、低价的交通 与主城区的价差 产业影响力 前期：大规模取地，大盘造城 中期：商业地产开发 后期：产业配套住宅开发都市新城驱动指标一：便利的公共交通系统，通勤时间在半小时范围内无锡太湖新城依托便捷的交通系统，实现城市区域的互动上海的松江新城通过公路及轻轨与上海城区紧密相连太湖新城无锡市区 完善的公路交通，实现“30分钟贯穿整个市区：五湖大道、蠡湖隧道、蠡湖大桥的建成通车 城市快速干线，使城区互动更为紧密 轨道交通的建设，将更快疏散城市人口公路 交通快速干线G1地铁一号线 新城内主干道“方松公路”将沪杭、沪青平高速及沪宁高速连接在一起 通过轻轨R9线，松江到上海市中心只要30分钟，为新城快速发展提供了重要保证松江新城松江新城生活新城上海市中心上海市中心方松公路R9轻轨线驱动指标二：密集的政策利好释放，驱动区域成为开发热点生活新城政府导向结果深圳东莞南京上海 中心区规划方案国际招标 中心基础设施持续投入 中心区香港招商推荐会 政府高调搬迁至市民中心 区域价值提升至全市最高 带动区域房价上涨 吸引中大型企业入驻 1992年提出新城中心概念但政府未引导 2001年起政府重提概念，投入设施，政府搬迁 10年间未发展，住宅、写字楼开发量少，档次低 新城中心成形，成为东莞价值最高区域 政府02年提前推出河西新区规划及概念 多次举办南京新CBD论坛 申办十运会 吸引开发商早期介入开发高档房地产 河西新区区域价值提升“十五规划”提出构建一城九镇，松江新城就是其中一个特色城镇 导入多种功能业态，驱动新城快速发展，包括大学城、旅游、制造业等 形成了中心区、英式风貌区、大学城三大功能版块 实现了区域房价的上涨，区域内泰晤士小镇销售均价从2003年13000元提升至28000驱动指标一：便利的交通系统，通勤时间在半小时范围内距市中心人民广场13公里，地铁2号线与市中心相连，最低通勤成本在6元以内距虹桥机场25公里，距离浦东国际机场21公里，距上集装箱码头30公里毗邻苏州老城区，已有70余条公交线路贯穿苏州工业园区内部，未来将建设开通地铁1号线和3号线距离苏州机场约20公里、无锡机场约36公里、上海虹桥国际机场约80公里距离市中心4公里，已有508、518等几十条公交线路与市中心区连接距离宁波机场27公里，距离宁波北仑港口18公里张江高科技园区张江高科技园区新城新城苏州工业园新城苏州工业园新城宁波高新区新城宁波高新区新城产业新城梅墟中心小学老庙小学东方幼儿园明辰紫月幼儿园 信懋学校 浙江大学软件学院梅墟社区卫生服务中心 商务配套用地商务配套用地驱动指标二：依托配套以及价差（1/21/3）吸引一居人口外溢宁波高新区规划面积18.9平方公里，区域内已拥有相对完善的生活配套设施，中学3所、中专1所、小学6所、幼儿园10所以及成人学校1所，医疗机构20余家，并规划有大面积的商务配套用地宁波高新区新城完善的配套产业新城以及1/21/3的价差吸引一居人口的外溢江南一品江南一品江东区60%周边县镇北仑镇江及老三区30%10%江南一品：价格2009年3月份开盘价格1万元，是主城区的2/3-1/2；客群中60%来自于主城区江东区江南一品： 2008年开盘价格1万元左右，是主城区的2/3-1/2 ；客群中50%来自于主城区江东区皇冠花园皇冠花园北仑镇江及老三区35%周边县镇15%江东区50%驱动指标三：产业持续增长促进大量就业人口的高速增长200720062005200420032000 2001 200219991997 1998始终保持了快速的发展势头，工业增加值增长率维持在20%以上，至今，79家世界500强企业在区内投资了125个项目。形成了以集成电路、光电、软件、动漫、精密机械、生物制药等为主的高新技术产业集群20062005200420032002200120001999199619981997苏州工业园区工业增加值增长趋势图苏州工业园区累计提供就业岗位增长趋势图苏州工业园内产业的持续快速发展带来园区就业人口的高速增长2006年底苏州工业园区就业人口达27万人，常住人口超过12万人、境外人员超过1万人。2007年园区在岗职工人均工资收入达到3.3万元左右 产业新城驱动指标三：产业持续增长促进大量就业人口的高速增长产业新城2003200420052006累计招商投资额（亿）累计招商项目数张江高科技园区新城招商项目一直呈上升态势，截止2008年底，园区进驻企业达已1540家，实现园区工业总产值421亿元。形成生物医药、集成电路和软件三大主导产业，从而有效地吸纳了大量产业人口，2008年底从业人员达到12.56万 宁波高新区经过多年的积累，已经集聚了150多家科研机构、2万名以上各类人才、高新技术企业70多家、孵化企业1000多家，成为全市科技资源最集中、创新创业氛围最浓郁、政策和服务环境最好的区域技工贸总收入增长率2009200820072006张江科技园新城产业发展支撑常驻人口宁波高新区产业同样表现出强劲发展势头驱动指标三：后期主要依托产业经济发展带来的产业人口的支撑，大约占到楼盘客群的40%-70%产业新城园区内部不断壮大的中产阶层，加上公积金政策，全区需购房群体购买力增强，为园区房价的持续走高奠定了可能性，在岗职工工资为苏州各区之首2001200220032004200520062007园区产业人口数量和财富日渐积累苏州工业园在岗职工工资收入板块客户组成年龄组成（35以下）湖西市区及周边占50%、园区占40%、外地占10%占40%独墅湖市区及周边占50%、园区占40%、外地占10%占40%湖东市区及周边占30%、园区占60%外地占10%占50%新双湖市区及周边占20%园区占70-80%外地占5%以下占60%并日渐成为园区市场的重要消费群体随着园区内产业人口的增加，园区购房客户所占的比例逐渐增大，成为客源的主流。并形成了四大市场板块，自西向东，各板块消费群体中园区内客户所占的比例逐渐加大。存在休闲度假、居住两大物业类型的开发机遇 核心城市处于休闲度假外溢阶段 与核心城市有高速公路连接 良好的环境资源 核心城市处于居住需求外溢阶段 与核心城市有公共交通连接（轨道交通、公交）连接 较低的交通成本 与中心城区较大的价格差 较好的环境释义关键要素载体休闲度假类居住类凭借良好的环境资源吸引休闲度假人群置业以价格梯度优势承接核心城市刚性需求（刚需和刚改）客户和养老客户 低密度产品 强调资源的占有和利用边缘城镇 具有配套的规模大盘 以中高强度住宅产品开发为主边缘城镇驱动指标一：依附城市人均GDP超过5000美元，到达休闲度假置业阶段指标指标（美（美元）元）人均人均GDP300GDP300300300人均人均GDP1000 GDP1000 10001000人均人均GDP3000 GDP3000 30003000人均人均GDP5000 GDP5000GDP5000阶段观光旅游启动阶段观光旅游快速发展阶段休闲度假启动阶段休闲度假规模化发展阶段 休闲度假高层次发展阶段特征产生观光旅游动机 居民开始选择近距离观光旅游观光旅游快速发展 旅游地点由近至远，观光旅游产品逐渐丰富休闲度假开始启动，只集中在少数高端人群 观光旅游占据主导地位 观光旅游增长减缓休闲度假业呈规模化发展趋势，向普通人群普及 休闲度假产品供应相应增长 观光旅游保持平稳休闲度假目的地向远程及跨国化发展 休闲度假目的地向置业目的地发展 休闲度假产业逐步成熟数据来源：世联数据200220052008+13%+13%2002、2005、2008年杭州到德清旅游人口(万人）2005年杭州人均GDP为5607美元，杭州已到达休闲度假高层次发展阶段，将会实现由休闲度假目的地向置业目的地的发展休闲度假类注：人均GDP超过5000美元，出现休闲度假置业需求是国际经验数据驱动指标二：具有可开发的旅游资源，有知名4A或5A级景点良好的资源环境良好的资源环境富阳l国家AAAA级景区：龙门古镇l国家AAAA级景区：富春桃园德清l江南最大湿地：下渚湖l中国四大避暑山庄之一：莫干山余姚l全国农业旅游示范点：四季山庄l河姆渡古文化、龙泉山城区名胜古迹和四明山自然风光奉化l国家AAAA级景区:溪口风景区l国家AAAA级景区：滕头村生态旅游区休闲度假类驱动指标三：便捷的道路连接，通勤时间在1小时范围内交通连接通勤时间吴江余姚奉化富阳318国道、227省道、230省道、苏嘉杭高速、沪苏浙高速（吴江段） 1小时左右到达江苏 329国道、沪杭甬高速、杭甬铁路1小时左右到达宁波 同山高速、甬金高速、沪杭甬高速、甬台温铁路45分钟到达宁波 320国道、05、23、19、14省道、杭千高速50分钟到达宁波 2005年别墅产品时间隐龙山庄美都蓝色港湾格兰维亚溪山美墅数据来源：世联数据申嘉湖杭高速公路的开通加速了杭州人在德清休闲度假的置业需求，05年之后度假别墅大量涌现休闲度假类驱动指标一：房价收入比达到10以上，超过合理值上线，出现被动外溢置业需求土地日渐稀缺，决定了城区物业价格上涨的趋势房价收入比超过10，将出现被动外溢的置业需求25%200420%200519%200610%20072008数据来源：策源机构咨询研发中心 根据2004-2006年上海供应土地的环线分布，历年80%以上的土地均分布于上海市外环以外的地区，2007年达到了90%,2008年内环更是无地供应。上海市土地供给的区域结构进一步郊区化，市中心的土地储备量日益较稀缺，并在未来仍将延续该趋势。因此在上海市中心区域土地日趋减少的大开发前提下，未来房地产价格仍可能由于其稀缺性而维持持续微幅上升趋势。 策源机构咨询研发中心 居住类2004-2008年上海内环住宅出让用地占总住宅出让用地比例深圳广州 房价收入比北京上海杭州厦门2008年各大城市房价收入比驱动指标二：具有轨道/城际公交连接，通勤成本低，通勤时间在1小时范围内交通连接通勤成本德清临安昆山吴江杭州德清的城际公交K588公交票价10元，公交卡9元日均通勤成本18元杭州临安的城际公交K598不收过路费公交票价10元日均通勤成本20元小区班车上海轨道交通11号线延伸至昆山日均通勤成本低于15元苏州轻轨2号线延伸至吴江日均通勤成本低于15元2005年以产业人口+外溢人口支撑，以产业人口的支撑为主房价：2500-3000元/平米以外溢人口占主要比例需求，同时，外溢需求呈现多元化，一居比例逐渐升高、并出现更多度假、养老、投资需求房价：4000-8000元/平米时间房地产市场阶段数据来源：世联数据沪宁城际轻轨的消息加速了上海外溢人口在昆山的置业需求居住类驱动指标三：物业价格是城区的1/21/3左右4100临安杭州14,00030%30%吴江苏州60001300046%46%德清14,000杭州31%31%23,000昆山上海26%26%单位：元/平米数据来源：世联数据（2009年公寓价格）居住类功能性中心城镇的地产开发机遇可以划分为两类分类发展特征市场关注点空间机遇内生型城镇外向型城镇地产市场以本地需求为主，体现出内生型市场特征依托当地强势旅游资源进行地产开发，吸引外来客群的置业需求 经济规模 人口总量 市场消化量 强势旅游资源或旅游配套设施 交通情况 腹地经济水平、人均可支配收入城市新区开发旅游资源所在地注：基于以下理由，数据分析均采用07年数据 第一，2007年是开发商进入二、三线城市开发的节点性年份 第二，2007年度地产市场较为健康，保证了数据的合理性功能性中心城镇驱动指标：经济规模超过1000亿元，总人口规模超过300万人，保证了地产消化规模达到400万以上，具备可进入性内生型城镇人口总量（万人）GDP(亿元）1201.190江阴4591.312巢湖1.202宜兴房地产销售面积（万平米）106嘉兴扬州1.585泰州3372007年各市GDP、人口总量、地产销售面积对比 通过对比发现，同时具通过对比发现，同时具有经济辐射力、人口总有经济辐射力、人口总量才会具有地产市场规量才会具有地产市场规模效应，进而具有开发模效应，进而具有开发机遇机遇 通过与江阴市的数据对比发现，由于人口基数低，地产市场规模效应低，不具备开发机遇 通过与巢湖市对比，虽然具有一定的人口基数，但是经济水平不支撑，城镇同样不具备开发效应地产开发规模门槛驱动指标一：具有可开发的强势资源或旅游设施组合外向型城镇依托强势旅游资源驱动地产开发或依托设施组合驱动地产开发四明湖风景区四明湖风景区4A4A镇海九龙湖度假旅游区镇海九龙湖度假旅游区 锦绣四明项目位于四明湖风景区中段，依托湖景、山体资源打造了高尔夫湖景山体别墅群 开元九龙湖畔项目位于镇海九龙湖度假旅游区内，依托山林、湖景打造低密度高档住宅区，并配套高星级酒店提升项目档次跑马场跑马场威斯汀威斯汀游艇码头游艇码头 平湖九龙山庄项目依托资源相对强势度低，通过高端配套设施组合，权益绑定，驱动项目的开发驱动指标二：资源所在地具有良好的通达性，通勤时间在1小时范围内外向型城镇锦绣四明锦绣四明1 1小时交通小时交通圈圈2 2小时交通小时交通圈圈锦绣四明项目可辐射周边及杭州、上海九龙山庄项目的泛辐射圈扩散至长三角区域 1小时交通圈：慈溪、余姚、宁波市区 2小时交通圈：杭州、上海九龙 山庄泛辐射圈 1小时交通圈：上海、杭州、宁波 泛辐射圈： 长三角1小时交通圈驱动指标三：腹地人群可支付能力强，人均可支配收入超过2.5万元资源所在城市具有一定的经济首位度 腹地区域民营经济发达 截止2008年底，宁波市累计私营有限公司6.11万户， 民营企业创造的GDP约占宁波全市总量的80 成为高端项目的主要购买群体腹地区域民营经济发达，私营企业主是项目的主要购买群体余姚1.037慈溪苍南临安GDP（亿元）人均可支配收入（百元）2008年各城市GDP&人均可支配收入对比私营企业主高层管理者政府官员国外客户等其他大宁波区域典型高端旅游地产项目客群构成外向型城镇从现状看来，独立城镇不具备大规模地产开发的机遇，但可关注以下四类因素独立城镇城镇 现状可关注因素 经济总量低，城市辐射力弱 人口规模小，不足以支撑大规模地产开发 人均可支配收入低，且增长缓慢 开发规模小，同时不具备突破空间 政策引致的人口回流区域 强势产业，可提供非农就业岗位区域 具有一定教育、生活配套区域 有明显政策优惠城镇（国家试点小城镇改革.)本次沟通议程会议内容 时间 负责人 项目进展项目进展 世联研究内容世联研究内容 附件附件城镇筛选过程城镇筛选过程 讨论时间讨论时间 世联地产 世联地产 世联地产 中信地产 世联地产城镇化定义及发展趋势研判城镇机遇分类及解析城镇筛选结果城镇化机遇下取地模式及商业模式研究内容大纲研究内容 城镇筛选原则 九大城市群城市筛选 城镇筛选结果 分类城镇进入性阐述 城市群核心城市研究 北京 上海 南京 杭州 成都 广州城镇筛选过程：通过驱动指标识别机遇城镇，并引用修正指标对候选城镇进一步修正候选城镇驱动指标修正指标机遇型城镇密切关注型城镇观望型城镇各类城镇的驱动指标政府效率竞争程度中信能力世联专家建议城镇筛选原则其中，驱动指标（1/2)驱动指标边缘城镇休闲度假类居住类生活新城都市新城产业新城指标详述依附城市人均GDPGDP超过50005000美元，到达休闲度假置业阶段具有可开发旅游资源，4A4A或5A5A级景点交通连接情况好，距离资源所在地通勤时间在1 1小时范围内房价收入比达到1010以上，超过合理值上限，出现居住外溢需求具有轨道/城际公交连接，通勤成本低，通勤时间在1 1小时范围内物业价格是城区的1/21/31/21/3左右便利的交通系统，通勤时间在半小时范围内依托配套以及价差（1/21/31/21/3）吸引一居人口外溢产业持续增长促进大量就业人口的高速增长，后期主要依托产业经济发展带来的产业人口的支撑，大约占到楼盘客群的40%-70%40%-70%便利的公共交通系统，通勤时间在半小时范围内密集的政策利好释放，驱动区域成为开发热点城镇筛选原则注：交通距离是基于国外对于边缘城镇的定义（距离城市50公里，承载城区人口疏散的区域） 价差是基于对案例区域的总结，世联经验 都市新城的通勤时间是基于世联对于成功运营的都市新城的总结其中，驱动指标（2/2)驱动指标功能性中心城镇内生型外向型独立城镇指标详述经济规模：GDPGDP超过10001000亿元人口规模：总人口达到300300万人市场消化量：市场消化量达到400400万平米左右具有可开发的强势资源或旅游设施组合资源所在地具有良好的通达性，通勤时间在1 1小时范围内腹地人群可支付能力强，人均可支配收入超过2.52.5万元人口回流：具有农民工回流的趋势，外出农民工占总人口的30%30%以上产业机会：具有一定的主导产业，可提供非农就业生活配套：具有医疗、教育配套，吸引外出农民工的置业需求城镇筛选原则其中，修正指标修正指标政府支撑区域间竞争情况指标详述衡量政府对于区域的利好扶持主要通过盘点周边同类区域，衡量竞争激烈程度、竞争阶段、定性盘点，区域的竞争情况结合中信竞争力，评判开发机遇是否与中信的产品线匹配，如高端住宅、综合体商业、旅游地产等中信匹配度社会稳定性衡量拟进入区域社会环境是否平稳，衡量是否存在后期操作的风险城镇筛选原则基于驱动指标以及修正指标将城镇划分为三类阐释区域具备近期进入机遇符合中信现有的产品线体系和操作模式机遇型城镇密切关注型城镇观望型城镇区域现阶段不具备进入机遇，但伴随路网打通/经济实力加强操作能力需要中信后期培养区域实力较弱，5年内可能不具备进入机遇城镇筛选原则内容大纲研究内容 城镇筛选原则 九大城市群城市筛选 城镇筛选结果 分类城镇进入性阐述 城市群核心城市研究 北京 上海 南京 杭州 成都 广州机遇型城镇汇总城镇筛选列表城市群分类都市新城边缘城镇功能性中心城镇长三角城市群奉化、富阳、余姚湖州、镇江、嘉兴、绍兴、南通、泰州、扬州、金华、淮安、徐州、盐城、宁海京津冀城市群秦皇岛、廊坊、唐山武汉长株潭城市群武汉武昌江夏新区长沙县岳阳、衡阳成渝经济区崇州、蒲江绵阳、泸州珠三角城市群佛山、惠州、东莞、珠海、湛江山东城市群济南北部新城胶州、胶南、蓬莱闽东南城市群厦门岛外集美新城、福州东部新城、平潭岛长泰县泉州、南昌辽中南城市群鞍山中原城市群洛龙新区密切关注型城镇汇总城市群分类都市新城边缘城镇功能性中心城镇独立城镇长三角城市群德清、太仓、仪征、吴江桐乡、长兴、象山、溧阳、上虞、海宁、宜兴、慈溪、平湖、义乌、江阴、张家港、马鞍山、嵊州、宣城、巢湖、铜陵、滁州、芜湖、连云港、昆山京津冀城市群黄村、良乡密云县保定、沧州、邯郸、承德武汉长株潭城市群株洲大河西新区、湘潭岳塘新区星沙县益阳、娄底、常德成渝经济区金堂、大邑、新津、长寿、江津、永川、合川、涪陵、万州雅安、乐山、德阳、遂宁、资阳、自贡、南充、广安、达州、广元、眉山珠三角城市群江门、肇庆山东城市群济南东部新城龙口淄博、东营、威海、日照闽东南城市群厦门岛外海沧新城、同安新城、翔安新城闽侯县莆田、漳州辽中南城市群抚顺、本溪、辽阳、营口、铁岭、盘锦、丹东中原城市群平顶山、济源、新乡、许昌、开封、漯河、焦作偃师市城镇筛选列表观望型城镇汇总城市群分类都市新城边缘城镇功能性中心城镇独立城镇长三角城市群临安常州、舟山、温州、合肥海安、如东、启东、江都、通州、金坛、海盐、丹阳京津冀城市群张家窝新城张家口、衡水、邢台遵化、武安、迁安武汉长株潭城市群醴陵、攸县成渝经济区双流珠三角城市群增城开平、高要山东城市群章丘、即墨潍坊莱西、桓台、邹平、招远、诸城、平度、寿光、莱州、荣成、文登闽东南城市群福清、长乐、龙海、南安、惠安、石狮、安溪辽中南城市群普兰店、瓦房店、庄河、海城、大石桥中原城市群郑东新区巩义市城镇筛选列表崇州崇州蒲江蒲江泸州泸州绵阳绵阳成渝经济区成渝经济区密云县密云县唐山唐山廊坊廊坊秦皇岛秦皇岛京津冀城市群京津冀城市群蓬莱蓬莱胶南胶南胶州胶州山东城市群山东城市群福州东部新城福州东部新城泉州泉州长泰长泰厦门岛外集美新城厦门岛外集美新城闽东南城市群闽东南城市群洛龙新区洛龙新区中原城市群中原城市群武汉武昌武汉武昌江夏新区江夏新区长沙县长沙县衡阳衡阳岳阳岳阳武汉长株潭城市群武汉长株潭城市群鞍山鞍山辽中南城市群辽中南城市群奉化奉化湖州湖州富阳富阳绍兴绍兴扬州扬州淮安淮安徐州徐州盐城盐城镇江镇江南通南通嘉兴嘉兴泰州泰州金华金华余姚余姚长三角城市群长三角城市群南昌南昌城市地图机遇型城镇分布宁海宁海珠海珠海佛山佛山惠州惠州东莞东莞珠三角城市群珠三角城市群济南北部新城济南北部新城湛江湛江平潭岛平潭岛机遇型城镇福州东部新城福州东部新城厦门岛外集美新城厦门岛外集美新城闽东南城市群闽东南城市群洛龙新区洛龙新区中原城市群中原城市群武汉武昌武汉武昌江夏新区江夏新区武汉长株潭城市群武汉长株潭城市群都市新城山东城市群山东城市群济南北部新城济南北部新城平潭岛平潭岛都市新城武汉武昌江夏新区机遇性指标：机遇性指标：与城市交通距离：光明大道、二环相连，至城至城区半小时区半小时房价价差：1/2（江夏江夏3000元元/平方米平方米武汉市6000元/平方米）区域环境及配套：配套逐步完善中政府利好:政府搬迁、大型企业、高校园区落户新区平台指标：平台指标：收入情况：11852元 区域成熟度：属于新区起步期，中建、华侨城均有意向进入区域机遇点：机遇点：机遇点：定位于城市副中心，品牌开发商看重区域的低密度、生态环境（中建、华侨城均有意向进入），伴随政府搬迁、大型企业落户以及高校的迁入，区域未来发展潜力巨大重点挖掘机遇：江夏区作为武昌的城市副中心，将成为未来区域开发热点方向，依托低密度、依据生态的环境，未来区域住宅开发意向将以高端城市住宅为主，符合中信高端城市住宅的产品线都市新城（居住类）武汉市武汉市江夏新区江夏新区济南北部新城机遇性指标：机遇性指标：与城市交通距离：绕城高速，半小时生活圈半小时生活圈房价价差： 1/2（北部新城6000元元/平方米平方米，城区13000元/平方米）区域环境及配套：配套水平较为落后，与区域未来意向差距较大平台指标：平台指标：地产开发量：27.67万平米万平米区域成熟度：品牌开发商在城区起步期均有拿地意向，北大资源、绿地、中海均进入区域机遇点：机遇点：机遇点：区域环境生态的改善（小清河改造）、政府搬迁的利好，将形成未来的济南副中心重点挖掘机遇：城市高端住宅+商业综合体开发都市新城（居住类）济南市济南市北部新区北部新区厦门岛外集美新城机遇性指标：机遇性指标：与城市交通距离：至城区，10分钟左右分钟左右房价价差： 1/2（集美集美6554元元/平方米平方米，厦门13885元/平方米）区域环境及配套：功能配套完善，依托大学城、台商投资区及杏林湾片区等住宅小区政府利好：新城规划利好，配套高起步平台指标：平台指标：客群收入情况：26131元 区域成熟度：四大新城同步启动，将面临板块内以及其他新城的客户竞争机遇点：机遇点：机遇点：集美新城，凭借较佳的资源条件以及高配套的起点，将成为宜居生态新城的典范重点挖掘机遇：区域内靠海资源地块，具备开发高端城市住宅的潜力，也吻合中信高端城市住宅的产品线都市新城（居住类）厦门市厦门市集美新城集美新城福州东部新城机遇性指标：机遇性指标：与城市交通距离：城市快速路、三环路、四环路、贵新隧道、至城市半小时城市半小时房价价差：2/3（东部新城东部新城7963元元/平方米平方米，厦门13885元/平方米）区域环境及配套：成为城市高端板块、高知产业的延伸，市级公建配套政府利好:政府搬迁，驱动区域开发平台指标：平台指标：收入情况：20289元 区域成熟度：包括世贸、万科、华润等，中航、保利、中海均有意向进入机遇点：机遇点：机遇点东部新城是市级的公建配套，城市高端、高知版块的延伸。东部新城，凭借较佳的资源条件以及高配套的起点，将成为宜居生态新城的典范重点挖掘机遇：区域内，别墅供应量较小，但市场消化较好，客户有购买别墅的置业习惯。具备开发高端城市住宅的潜力，也吻合中信高端城市住宅的产品线都市新城（居住类）福州市福州市东部新城东部新城洛阳洛龙新区机遇性指标：机遇性指标：与城市交通距离：洛阳环城高速，至城市半小时半小时房价价差： 1/2（洛龙区洛龙区3071元元/平方米平方米，市区4207元/平方米）区域环境及配套：配套逐步完善，区域商业建设启动政府利好：政府主导的新区规划的重点区域，加大城中村改造力度，各种优惠政策、奖励措施向城中村改造倾斜平台指标：平台指标：收入情况：15949元 区域成熟度：区域内已有开发商进入，如红星美凯龙、宝龙广场机遇点：机遇点：机遇点：洛阳，作为中原城市群第二大核心城市，城市首位度高；洛龙新区，已吸引了商业（红星美凯龙、宝龙广场）、住宅品牌开发商的进入重点挖掘机遇：区域东部未来有大规模土地供应，具备开发高端城市住宅或商业开发的潜力，也吻合中信高端城市住宅、商业地产的产品线都市新城（居住类）洛龙新区洛龙新区洛阳市洛阳市平潭岛机遇性指标：机遇性指标：与城市交通距离：龙江路，清昌高速，省道，国道，至城区两小时房价价差：1/2（平潭县平潭县5900元元/平方米平方米，福州市12332.98元/平方米）区域环境及配套：配套逐步完善中政府利好：福建省委确立平潭为福州(平潭)综合实验区，实行海关特殊监管，实施更加灵活便利的政策，方便台湾商品进出和两岸人员往来平台指标：平台指标：收入情况：18865元区域成熟度：海西意见出台后，平潭备受关注，华侨城已进驻平潭机遇点：机遇点：机遇点：平潭跨海大桥的修建将更紧密的将平潭岛和福州联系在一起，与台湾密切的贸易往来，也更加突显平潭岛的地位，随着海西意见的出台，未来平潭岛的发展潜力将不可限量，现今，已有华侨城进驻重点挖掘机遇：平潭岛区位优势明显，现今已有政策利好支撑，平潭跨海大桥、环岛高速以及各项基础设施的完善必然带来发展的重大机遇。依托低密度、依据生态的环境，未来区域住宅开发意向将以低密度高端住宅为主，符合中信高端城市住宅的产品线都市新城（产业新城）福州市福州市平潭岛平潭岛崇州崇州蒲江蒲江成渝经济区成渝经济区蓬莱蓬莱胶南胶南胶州胶州山东城市群山东城市群长泰长泰闽东南城市群闽东南城市群长沙县长沙县武汉长株潭城市群武汉长株潭城市群奉化奉化富阳富阳余姚余姚长三角城市群长三角城市群边缘城镇边缘城镇机遇性指标：机遇性指标：核心城市人均GDP：杭州74924元交通情况及时间：鹿杭大桥，1 1小时小时景观资源情况：富春桃源景区（4A）平台指标：平台指标：地产开发量：48.1348.13万平方米万平方米房价水平： 1745917459元元/ /平方米平方米区域成熟度：承接杭州西南别墅板块的外溢客户，将面临周边临安等区域的竞争机遇点：机遇点：机遇点：主动融入大杭州体系，伴随鹿杭大桥开通，使城市融入杭州1小时生活圈；定位于中国运动休闲之城，具有一定可开发的旅游资源，如富春桃源景区重点挖掘机遇：高端度假物业开发边缘城镇（休闲度假类）杭州富阳杭州市杭州市富阳市富阳市机遇性指标：机遇性指标：核心城市人均GDP：宁波73998元交通情况及时间：厦杭动车组，半小时半小时景观资源情况：溪口风景区（4A)、滕头村生态旅游区(4A)平台指标：平台指标：地产开发量：27.3627.36万平方米万平方米房价水平： 83378337元元/ /平方米平方米区域成熟度：品牌开发商陆续进入，存在一定竞争；将同时面临周边板块的竞争（余姚、慈溪等）机遇点：机遇点：机遇点：定位于宁波的“滨海客厅”，具备可开发的优质旅游旅游资源，如象山港、溪口风景区等，但整体开发档次较低，具备升级的机遇重点挖掘机遇：高端度假物业开发边缘城镇（休闲度假类）宁波奉化宁波市宁波市奉化市奉化市机遇性指标：机遇性指标：核心城市人均GDP：宁波73998元交通情况及时间：杭甬客运专线，1 1小时小时景观资源情况：丹山赤水风景区（4A）平台指标：平台指标：地产开发量：59.3959.39万平方米万平方米房价水平：1034610346元元/ /平方米平方米区域成熟度：品牌开发商陆续进入，存在一定竞争；将同时面临周边板块的竞争（奉化、慈溪等）机遇点：机遇点：机遇点：处于城市发展主轴上，北联的区域，处于城市1小时生活圈范围内；大量优质资源，处于待开发状态重点挖掘机遇：高端度假物业开发边缘城镇（休闲度假类）宁波余姚宁波市宁波市余姚市余姚市机遇性指标：机遇性指标：核心城市人均GDP：长沙64019元交通情况及时间：武广新站、京珠高速公路，半小时半小时景观资源情况：松雅湖国家级湿地公园平台指标：平台指标：地产开发量：258.7258.7万平方米万平方米房价水平：47004700元元/ /平方米平方米区域成熟度：度假物业处于起步期，碧桂园已进入区域；同时将面临周边板块的竞争（宁乡、望城）机遇点：机遇点：机遇点：政府着力打造的松雅湖休闲、度假景区，有望成为国家级的湿地公园，是政府的重点工程之一；半小时的生活圈内重点挖掘机遇：高端度假物业开发边缘城镇（休闲度假类）长沙长沙县长沙县长沙县长沙市长沙市机遇性指标：机遇性指标：核心城市人均GDP：成都39510元交通情况及时间：成都第二绕城高速公路，半小时半小时景观资源情况：西江、白塔湖（4A）平台指标：平台指标：地产开发量：33.1633.16万平方米万平方米房价水平：75007500元元/ /平方米平方米区域成熟度：逐渐成为区域热点，品牌开发商陆续进入；将面临同类板块的竞争（青城山、蒲江、新津等）机遇点：机遇点：机遇点：城市空间拓展已经进入成都的二级郊县；崇州凭借良好的资源条件具备物业开发的机遇重点机遇挖掘：高端度假物业开发边缘城镇（休闲度假类）成都崇州成都市成都市崇州市崇州市机遇性指标：机遇性指标：核心城市人均GDP：成都39510元交通情况及时间：成新蒲快速路和成蒲铁路客运专线，半小时半小时景观资源情况：一江、一湖、两溪、两山、两渠平台指标：平台指标：房价水平：1000010000元元/ /平方米平方米区域成熟度：逐渐成为区域热点，品牌开发商陆续进入；将面临同类板块的竞争（青城山、崇州、新津等）机遇点：机遇点：机遇点：绝佳的资源条件，负离子含量最高的区域，山、水资源丰富；城市空间拓展已经进入成都的二级郊县；凭借良好的资源条件具备物业开发的机遇重点机遇挖掘：高端度假物业开发边缘城镇（休闲度假类）成都蒲江成都市成都市蒲江县蒲江县青岛格局版图边缘城镇（休闲度假类）在青岛的大城市化发展格局中，板块价值产生明显的异化，各板块依靠不同区域价值形成多中心格局；城市框架加速扩大、快速发展的过程中，城市边缘地带存在部分价值未被完全定义的区域；王沙路板块：依托崂山的自然生态资源，吸引城市外溢人口，1.5万城阳核心区板块：城阳行政中心、产业基础较好，未来规划起点高，0.60.8万市北、四方板块：属于青岛老城区配套比较完善，内生型人口明显，0.81.1万市北、四方板市北、四方板块块李沧李沧CLDCLD区及区及308308国道区域国道区域城阳核心区板块城阳核心区板块崂崂山山区区核核心心区区王沙路板王沙路板块块崂山沿海区域崂山沿海区域市南沿海一线市南沿海一线李沧CLD区、308国道板块：政府规划为中央居住区，随着地铁交通的规划将成为主流人群居住地，0.81万崂山中心区：政府规划的第二商业金融中心、城市意象较好，1.21.8万崂山沿海区域：拥有海景以及山体资源吸引大山东乃至全国的度假客户，23万市南沿海一线：拥有海景以及城市核心资源吸引大山东乃至全国的度假客户，34万机遇性指标：机遇性指标：核心城市人均GDP：青岛60790元交通情况及时间：陈家贡湾跨海大桥，半小时半小时景观资源情况： 灵山湾、龙湾 平台指标：平台指标：地产开发量：116.9116.9万平方米万平方米房价水平：70007000元元/ /平方米平方米区域成熟度：度假物业开发以低端为主，面临周边板块竞争（即墨、胶州）机遇点：机遇点：机遇点：依托跨海大桥的修通，将城市带入半小时生活圈；具有优质可开发的强势海资源重点挖掘机遇：高端休闲度假物业开发/养老物业开发边缘城镇（休闲度假类）青岛胶南胶南市胶南市青岛市青岛市机遇性指标：机遇性指标：核心城市人均GDP：青岛60790元交通情况及时间：青岛胶州湾海底隧道、陈家贡湾跨海大桥，半小时半小时景观资源情况：艾山风景区（4A）平台指标：平台指标：地产开发量：225.6225.6万平方米万平方米房价水平：54805480元元/ /平方米平方米区域成熟度：度假物业开发以低端为主，面临周边板块竞争（即墨、胶南）机遇点：机遇点：机遇点：胶州湾海底隧道全线贯通将城市带入半小时生活圈；具有优质可开发的强势海资
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