XX优秀物业管理住宅小区汇报材料（DOC 49页）

创建江苏省优秀物业管理住宅小区汇报材料碧瑶花园物业管理处二O一O年九月目 录一、南京江鸿物业发展有限公司简介二、碧瑶花园小区简介三、碧瑶花园小区争创“省优”物业管理小区规划四、碧瑶花园小区创优工作实施方案和计划五、碧瑶花园小区创优自查整改措施表六、碧瑶花园小区创优工作汇报七、碧瑶花园小区创优资料总目录一、南京江鸿物业发展有限公司简介南京江鸿物业发展有限责任公司，为国家一级资质物业管理企业；公司以物业管理为主业，兼有物业管理咨询和培训、园林绿化工程施工和维护，室内装饰工程、电梯安装维护、消防设施施工与维护等多元化经营。公司贯彻人才兴企战略，以良好的施展平台和团结和谐的企业氛围，凝聚了一批理念先进、经验丰富、开拓创新，多年从事物管和相关经营的中高级专业人才。公司经营业绩卓著：在外省市设有四个物业管理分公司；物业托管面积已逾五百万平方米，托管的体量大、项目种类丰富，各具特色，涵盖了政府机关、高档写字楼、大型商住楼，高档酒店、住宅小区，中外资企业和大型商业市场等多个领域，积累了多方面的托管经验，形成了综合化服务能力，具有较强的市场竞争力。多元化经营信誉好，市场拓展力强，持速快速发展；公司企业规模和经济效益以行业不多见的速度不断提升。公司以优质服务赢得良好的社会信誉，全面通过了IS09001：2001质量管理体系认证、ISO14001环境管理认证和OHSAS18OO1职业健康安全管理体系认证；相继被评为“价格诚信单位”、“南京金牌社区管家”等荣誉，在业内已具有良好信誉和社会影响。公司坚持“用心服务，追求卓越”的服务理念；公司上下共欲、左右同心，共同为把公司建成具有行业一流水准的综合性物业管理企业而努力奋斗。二、碧瑶花园小区简介碧瑶花园二期总规划建筑面积约10万平米，其中地上面积约7.56万平米，地下面积约0.74万平米，地下车库面积约1.52万平米，容积率为1.68，绿化率超过40%，节能标准达到60%。碧瑶花园一期设有6栋6层带电梯的多层，9栋9-10层的小高层。碧瑶花园一期除了继承 “欧风”的形象特色外，还融合了上海开发经验，并结合业主和关心碧瑶花园的意向客户提出的有益建议，处处以人为本，以居住的舒适性为出发点，将“欧风”概念导入到开发建设中的每一个环节，倾力打造南京住宅新标杆。碧瑶花园周边配套逐渐成熟，距奥体中心直线约0.5公里；距地铁1号线奥体中心站约500米，规划中的地铁2号线也在项目附近。碧瑶花园景观设计充分利用原有地形优势，突出自然、生态、度假的主题，造景的考究细致到每一寸空间。组团绿化，多层立体景观空间，在四季的更替中，让住户清晰感受到生命的成长与季节变化所带来的自然美；恬静的水景平台，丰富多彩的绿色小品，广阔的视野与领空，共同编织着城市天空下的唯美风景。（二）产业基本信息表产业座落南京市建邺区乐山路189号物业管理处编号BY物业类型售后公房商品房酒店式公寓别墅其他 名称数量名称数量名称数量产业基本情况总建筑面积(M2)10绿化面积(M2)17682占地面积(M2)其中管理用房(M2)281其中草皮面积(M2)/其中道路面积(M2)约5000便民店面积(M2)/乔木（棵）770水面面积(M2)60文化活动中心/中心绿地面积/运动休闲设施面积1组车位数372幢数15套数768其中地面停车位31其中 多层/其中 多层43000地下停车位438(小)高层/(小)高层32600出口3竣工日期2008/其中主出口2接管日期2008/次出口1首批入住日期2008/ /配套设施情况小区周边的配套以江东中路为主轴，含商务写字楼、商业用房、酒店式公寓等，同时奥体地区作为街区最近的成熟社区，超市、银行、医院、农贸市场等应有尽有。奥体是小区最近的体育活动中心。同时小区内部配套超市、洗衣房等和业主生活相关的设施。学区配套按照建邺区教委规定执行收费标准商品房物业服务费1.3元/m2地面车位费150元/月公共能耗费据实分摊地下车位费80元/月/临时车位费5元/次相关部门联络方式发展商南洋地产（南京）有限公司地址南京市建邺区乐山路189号所属街道兴隆街道联系人刘主任联系电话86415728所属居委乐山路社区居委主任杨主任联系电话51871308社区地址南京市建邺区金马郦城小区房管局物业处房管局物业科长单科长联系电话86492417所属警署兴隆派出所联系人余警官联系电话13951848999 （三）物业管理处简介小区物业管理处成立于2008年3月，负责小区日常事务的管理工作，管理处配备人员41人，岗位设置如下： 其中项目经理1名，助理1名，工程人员3名，客户服务人员4名，秩序维护员21名，保洁11名，各专业岗位均接受过良好、系统的培训，持证上岗，为业主提供全方位、全系统的物业服务，除了基本的服务如秩序维护、清洁卫生、车辆停放、设施设备运行维护以外，还针对业主的实际生活需求，推出了一系列便民的特约服务，如洗衣、订水、 家政保洁、物业租售代理、室内维修，总台服务等等。通过管理处全体员工的努力工作、热情服务，为广大业主创造了一个“安全、整洁、优美、舒适、方便、文明”的生活环境！小区自交付以来，各项工作始终在优秀住宅小区标准要求下开展。u 严格遵守国家相关的法律、法规、条例以及部门的各项管理规定，科学、规范管理，全面实施ISO9001：2000质量体系，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。u 建立严格规范的本物业防火、防水、治安等应急体系，确保安全工作万无一失。u 严格认真推行并实施酒店式管理与服务，达到细微、周到、真诚、规范的服务要求，定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，努力提高客户满意度，使满意率达95%以上。u 确保社区各类设备设施运行良好，维修正常，服务配套。为业主创立一个管理规范、服务到位、配套齐全、工作便捷的现代服务信息平台。u 规范和完善24小时值班制度，对业主和使用人对物业服务管理报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类情况的及时反馈，并使轻重缓急及时处理，建立配套的回访制度和记录。u 完善本物业各类标识，使之统一、规范、完备，无安隐患，提升小区文化品味和管理服务形象。u 提高优质环境保障，确保小区卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使小区保持洁净、整洁、舒适。u 进一步完善小区内各项管理制度、项目运营手册、年度运行计划等，建立严格、谨密的考核办法，充分调动员工的工作积极性和主观能动性，进一步加强员工的服务意识和责任心。u 制定完善系统的员工培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100% 。 在提供夯实稳固的基础服务的同时，物业管理处同样注重社区文化氛围的营造和业主的个性化需求，从生活细微处着手，为业主提供便利。 在项目中开展丰富多彩的社区文化活动，从业主生活便利着想，提供小区生活信息服务、在小区门岗处为业主精心准备了电动充气泵、便民手推车、雨伞等。三、碧瑶花园小区争创“省优”工作总体规划一、目的为进一步规范本小区物业管理服务的专业化运作，以促进物业管理服务水平的持续提高，维护业主的切身利益及公司在物业管理市场的竞争实力，通过创“江苏省物业管理优秀示范小区”的评选，借鉴同行业单位先进的管理经验，增强学习与交流机会，对照检查自己的综合管理服务水平，争取再创新台阶。二、指导方针以“以质为本、精细作业、持续改进”为我们创优工作的指导方针，工作中全面导入江苏省物业管理优秀小区评分标准，全力以赴做好争创省级物业管理优秀示范小区的各项工作。三、达标依据南京碧瑶花园小区于2009年通过南京市优秀物业管理小区评定，我们始终围绕“用心服务、追求卓越”的经营理念进行管理服务工作，我们都一贯秉持以“以人为本，精诚服务”为客户提供优质的管理与服务。我们将小区硬件的投入至软件的管理和我们的服务，有机的结合起来，争创上游。目前，不论是在管理上，还是服务上，南京碧瑶花园小区都具备了创省优的条件。四、管理流程、步骤 1、成立创优秀管理领导小组由公司领导挂帅，与物业管理处负责人、各部门主管组成创优工作小组，加强“创优”工作的协调，支持力度，确保“创优”工作必要的人力、物力保障。 2、拟定达标规划与实施措施，明确责任与分工。设立创优工作领导小组和实施小组，对各项工作进行了明确的分工，实行专业工作目标责任制，工作分工落实到人。 3、开展宣传（创优动员）通过会议、宣传，加强管理力度等措施加强对创优工作的宣传，使相关员工尽快进入紧张的“创优”工作状态，提高、加快工作效益、工作节奏，做好打硬仗、吃苦的准备。使全体员工明确创优的意义，熟悉“创优”的具体要求，并对各部门进行培训，提高业务水平，工作技能。 4、组织员工到省优物业管理项目参观学习 就创优工作开展全员内部培训，使全体员工明确创优的意义，熟悉“创优”工作的具体要求，提高业务水平，工作技能。 组织员工到优秀项目参观学习，并在参观后对其他物业项目的优点、可取之处进行总结，列入我们的改进计划中。 5、创优申报（送申报表） 6、筹备工作（设施设备维修、内业资料整理等） 7、自检自查与整改 对照“创优”标准进行内部自检自评，及时发现自身存在的问题并制定整改实施计划，将创优工作进行分解，整改工作落实到人，完善各项规章制度，工作规程，对小区硬件设施进行整改，定期检查整改实施计划的落实情况，并定期向公司领导汇报创建工作的进展情况，接受公司对应专业模块的指导。 8、在7月份完成对创优工作的整改，由公司领导牵头组成内部检查小组，进行自检和预检，及时发现存在的问题和不足，及时纠正和改进。 9、接受上级主管部门的初评检查。 10、迎接创优考评团领导莅临指导、检查。 11、迎检结束后，由“创优”领导小组写出总结材料，归档保存四、碧瑶花园小区创优工作实施方案一、概述根据公司统一安排部署，碧瑶花园小区参加本次争创“物业管理示范小区”的活动，并借此次考评全面提升物业管理服务水平。因此，要认真对待考评，本着高标准、严要求的原则做好准备工作。二、总体目标通过“江苏省优秀物业管理住宅小区”的验收，并且获得好的名次。 三、成立工作小组（3月1日至3月10日）根据公司规定，管理处成立争创工作领导小组，成员如下：组长：尹燕文副组长：顾俊 郑建杭 柳新生 张鹤 曹兰兰 实施小组：碧瑶花园班长以上人员 四、宣传动员和自检自查（4月1日至4月15日）组织全体员工进行第一轮创优考评标准的学习，使员工掌握考评的各项标准，带领员工骨干到优秀物业管理项目参观学习，并对全体员工进行创优动员，让全体员工都投入到创优的工作中去，各部门根据标准进行自检自查，寻找自身差距与不足，找出与标准不符之处。五、整改第一阶段（4月16日至5月20日）根据自检自查结果，对不符合标准要求之处进行全面整改，划分项目，责任到人。对硬件设施进行整改，并进行资料的收集和整理，将需要公司予以协调指导的问题（物资申购、标识制作、外协事宜、培训需求）拟出清单，提请各相关部门协调。对全体员工进行迎检查创优第二轮培训及考核，就创优工作加强对业主的宣传，紧密与小区业主、街道办事处、辖区派出所关于创优事宜的沟通和协调。六、整改第二阶段（5月21日至6月30日）5月1日-15日，总结第一阶段的整改结果，对第二阶段的工作进行部署。对硬件设施的遗留问题进一步解决。资料收集和整理工作基本完成。对全体员工进行迎检的第三轮培训及考核。对需要业主配合的问题与业主沟通协调完成 。七、公司复检（7月1日至7月15日）整改工作完成后由公司创优工作领导小组组织相关人员对整改工作进行验收，对照创优考评标准进行自评打分，总结经验，弥补不足，对不合格事项逐项进行整改。 八、资料准备（6月20日至7月15日）在硬件设施检查整改的同时，按照考评迎检要求对资料进行准备。整理创优汇报材料、申报材料、工作计划，物业管理处各类资料按“创优标准”整理、装订。九、迎接检查在整改的基础上，不断提高管理服务水平，严格按照要求去做，随时准备迎接考评小组的检查。 附件一碧瑶花园小区创优工作进度计划表附件二创优工作小组成员分工表附件三创优工作培训计划表附件四争创工作实施流程南京碧瑶花园小区创建南京“省优”小区工作进度计划表3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上中下上中下上中下上中下上中下第一阶段筹备1、成立创建领导小组2、制订工作方案3、宣传动员4、申报4、自检自查5、参观学习第二阶段创建1、整改2、公司测评第三阶段迎检1、整改、巩固、提高2、资料准备3、迎接检查第四阶段总结总结评比南京碧瑶花园小区创优工作小组成员职责分工表创优工作领导小组小组成员部门职务职责分配顾俊总经理室组长统筹指导协调创优工作，所需经费核算、支出、审批唐文燕物管中心组员负责创优工作的指导，各个部门岗位分工责任的落实，物业管理处创优工作的对外联络柳新生物管中心工程部组员指导并协助项目工程资料的准备，负责公共设施设备的维修，提供所需的各类工程资料提供设备的维护、保养、验收等资料唐文燕物管中心品质部组员根据方案和创优标准检查与督导各项工作的落实创优工作实施小组曹兰兰物业管理处组长根据创优“标准”及创优领导小组的安排，负责现场组织，实施具体操作张鹤物管中心成员物业管理处创优工作的对外联络，项目参观学习组织安排余胜林物业管理处成员负责公共设施设备的维修，提供所需的各类工程资料提供设备的维护、保养、验收等资料田红物业管理处成员负责客服模块相关资料、工作纪录的整理和存档杨晶物业管理处成员负责秩序消防车库的现场标识，业务资料整理、工作技能培训曹兰兰物业管理处成员负责内业资料整理；拟稿、申报创优材料及提供其它有关的内业资料田红物业管理处成员小区内保洁安排，工作纪录、绿化修剪、保养、验收等资料准备，质量监督工作。曹兰兰物业管理处成员财务收费系统建立，业主资料档案整理，相关财务制度和公示资料的准备南京碧瑶花园小区创优工作培训情况表序号时间培训内容培训/协调人参加者13月16日创优考评标准培训公司品质部公司全体客服人员、工程主管和领班、秩序主管和领班、各部门经理24月12日参观学习顾俊 创优项目主管以上人员34月27日参观学习顾俊 创优项目主管以上人员45月10日内部资料整理公司品质部项目客服人员55月12日设施设备保养手册设备机房管理工作规程公司工程部工程主管、维修领班、维修工65月17日家庭维修工作规程余胜林工程主管、维修领班、维修工76月22日突发事件处理程序消防管理工作规程杨晶秩序部人员87月20日创优迎检工作规程曹兰兰全体员工编制人：曹兰兰 审核人：尹燕文 批准人：俞鸿钧争创工作实施流程五、碧瑶花园小区创优自查及整改措施表一、管理处自查情况2010年4月25日创优自查情况按照公司创优领导小组的工作安排，4月25日在总经理的带领下，创优领导小组对小区进行了创优自检查自评工作，现对检查中存在的问题总结如下：一、基础资料1、规划建设及配套设施资料缺少；2、接管验收手续资料不完善；3、房屋及设备档案不齐全。二、工程维修保养1、园区窨井盖缺损严重，绿化要修补2、设备卡挂放不规范，部分设备缺少设备卡3、地下机房内有杂物，控制柜内有灰尘，设备管道有锈迹4、水箱无双锁，压力表没贴比对校验标识5、防火卷帘门下沿生锈，没有确定防火责任人。三、秩序维护1、护卫队员文明礼貌用语不规范2、监控室缺消防紧急预案，电子巡逻没有书面记录3、值班记录有不严谨之处4、温罄提示标识不规范，对天台、平台应制定安全管理规定及措施四、环境卫生1、保洁责任人标识牌未公示2、水池有污垢3、5幢平台有杂物2010年5月15日创优自查情况根据公司创优领导小组的工作安排，5月15日，创优小组对小区再次进行了创优自检查自评工作，现对检查中存在的问题总结如下：一、基础资料1、文件资料盒没有按要求设立；2、工程资料缺项较多，客服、秩序维护、绿化保洁资料基本完成；3、申报缺乏意见同意汇总表；4、移交资料项仍没得到解决。二、工程维修保养机房：1、二门口需增加2块挡鼠板；2、水箱间清洁工具加标识；3、机房上方悬挂物清除、无用的电线头隐藏好；4、电梯机房盘轮工具板加标题，工具加轮廓线。盘轮操作说明用镜框上墙。地面桥架刷漆。5、室外风机下注意杂物、设备刷漆。6、塑料草坪不能覆盖室外地漏。7、管井杂物整理。8、增加部分阀门检修状态标识。6幢1、水管间应急梯要有标识。捆扎管道铁丝改用尼龙扎带；2、增加部分阀门检修状态标识；3、电梯厅地面铺木板对地面实施保护；地下停车场1、泵房增加停水、跑水预案，排水沟清扫，2、风机设备刷漆，地面杂物较多；3、室外阀门建议挂塑料状态牌“开”、“关”。4、水泵房水箱底座刷漆，水管、电线走向要整齐；5、风机房制度上墙。6、工程值班室脏、乱、差，需整改。工具板加标题，工具画轮廓线；7、配电房清洁工具加标识，防鼠措施要落实，梯子放置处加标识。8、水泵房清洁工具增加标识。水箱处梯子加“检查梯”标识；9、风柜上不得放物品。三、秩序维护危险处安全标识牌不统一。四、环境卫生1、外墙不清洁；2、5幢单元门口地面石材严重损坏；3、租摆维护不到位，有枯叶、泥水；4、外场绿化有枯死植物，绿化带内落叶较多。5、地下车库有卫生死角2010年6月19日创优自查情况根据公司创优领导小组的工作安排，6月19日，创优小组对小区再次进行了创优自检查自评工作，现对检查中存在的问题总结如下：一、文档资料1、移交项目清单有缺项；2、按照资料盒内容修改目录，缺精神文明建设公约、治安安全责任书等；3、图片资料及时补齐；二、工程维修保养1、机房内仍有杂物放置现象；2、工程人员配备一览表上墙公示，各机房分工责任落实到人，机房张贴责任人照片等信息资料。3、个别地方需补漆。4、公共部位照明全面检查，及时更换灯管。三、秩序维护1、车辆管理要严格按照公司和地产关要求执行。2、消防栓箱编号统计四、环境卫生1、平台植物有枯死现象，加强管养力度。2、完善2010年消杀计划及消杀记录。2010年6月23日创优检查情况根据创优进度工作安排，6月23日，创优检查小组对小区管理处进行了初次创优检查工作，现对检查中存在的问题总结如下：一、基础资料1、文件资料盒缺少归档责任人、建档时间；2、创优资料密级程度未区分，且资料子目录及页码未注明；3、工程资料缺项较多；二、工程维修保养1、水泵房水压指示表无检测校对标识；三、秩序维护1、监控室灭火器材未配备，水管间门上未张贴铭牌，内部消防水管上不可悬挂杂物。2、交行自行车位无轮廓线，具体摆放位置不明确。四、环境卫生1、保洁物品摆放不规范，消防器材不可悬挂杂物。2、外场绿化带局部有枯死和露土现象。附部分创优会议纪要：会 议 纪 要会议时间：2009年3月27日会议主题：创省优全体员工动员会议及自查要求会议地点：公司F会议室主持人： 尹燕文会议记录：杨晓岚出席人：孟义兆、周敏、唐雯燕、柳新生、郑建航、曹兰兰主要内容纪要如下： 1、公司在3月份已全面启动了“创优”工作，对照省优标准及评分细则，认真学习，找出差距。小区管理处将省优标准层层分解，细化落实到各部门、各岗位、各责任人，并对照“标准”制定学习、整改计划，全面进行补差补缺。2、全体员工一起努力，进一步提高自身的业务技能，全面提升服务水平，让小区管理处顺利跻身“江苏省优秀示范小区”行列。3、各设备机房积极整改，内部卫生清洁清理，物品有序摆放。4、完善档案资料，迎接第一轮自检。5、制定小区文化活动计划，组织开展健康向上、有益省心的文化娱乐活动。 主题词： 会议 纪要 抄 发： 各部门抄 报： 物业中心 行管中心会 议 纪 要会议时间：2009年6月15日会议主题：6月自查情况及创优要求会议地点：管理处会议室主持人： 尹燕文会议记录： 出席人：孟义兆、周敏、唐雯燕、柳新生、郑建航、曹兰兰主要内容纪要如下：1、强调创优的最终目的为提高服务质量，要求各创优管理处借此机会逐条整改，为业主提供更优质的服务。2、再次整理资料，填补不足。目前承接查验资料欠缺较多，积极与甲方协商解决。在创优资料中，有年度维保计划的，必须由公司总经理签字，年度培训计划，必须由副总经理签字。3、6月18日之前将档案盒目录统一，并上交汇报资料。4、报修、派工、回访等的避环处理。5、强调电梯三方对讲的熟练操作、消防设备的现场测试及二次供水的保养。6、消火栓箱设备编号、清单到位。7、加强表单管理，妥善保管。 主题词： 会议 纪要 抄 发： 各部门抄 报： 物业中心 行管中心二、整改措施（一）碧瑶花园小区创优申购物资清单工程部需求清单序号标 识 内 容数量安 装 位 置备 注1高压危险 请勿靠近4变压器房墙牌2仓库重地 闲人免进6地下车库用门牌3检修中 暂停使用6活动人字形4维修中 请绕行6活动人字形5有人作业 严禁合闸10活动挂牌6请勿跳水2移动落地牌7机房重地 闲人免进3地下车库用门牌8电梯保养 暂停使用5地下车库用人字形9配电间6地下车库用门牌10有电危险 请勿靠近6人字形11低压配电室1墙牌12高压配电室1墙牌13水流报警间1门牌14新风机房13新风机房用门牌15送风机房6地下车库用门牌16排风机房6地下车库用门牌17消防水箱2地下车库用门牌18水泵房2地下车库用门牌19操作间1维修部用门牌20天棚管井230门牌21强弱电井230门牌22新风管井230门牌23水表管井230门牌24技术夹层50门牌25送 电10挂牌26公共设施 请勿乱动30挂牌27总进水阀门1水泵房用挂牌28阀门开启50挂牌29阀门关闭50挂牌30各色油漆（17KG）15桶园区用材料31管井锁芯1000所有管井更换用材料秩序部需求清单序号标示内容数量安装位置备注1请勿泊车4活动人字型2消防器材 严禁挪用360各消防器材点墙牌3地下车库（指向标示）2地下车库主出入口落地牌4自行车停放点4非机动车停放点墙牌5摩托车停放点4非机动车停放点墙牌6临时停车收费一览表1恒山路岗落地牌7通道出入口4各出入口墙牌8内有监视器28电梯内墙牌9乘梯须知28电梯内墙牌10消防栓标示30消防栓箱上墙牌11高空危险 请勿攀爬44各楼顶墙牌12监控室1门旁墙牌13门岗3门旁墙牌14洗手间2门旁墙牌15高空作业 请勿靠近2活动人字型16小心地滑4活动人字型需购买物品序号品名数量摆放位置备注1消防栓箱38栋2单元楼顶1栋1单元楼顶3栋1单元楼顶2消防水带415栋2单元楼顶12栋1单元楼顶6栋1单元楼顶3消防水带接口83栋1单元楼顶7栋2单元楼顶13栋1单元楼顶3栋1单元1楼4消防水袋枪口311栋2单元楼顶1栋1单元楼顶9栋1单元楼顶客服部需求清单序号标 识 内 容数量安 装 位 置备 注1小区平面图2两个大门2自行车停车处4自行车入口不干胶贴3服务时间1管理处玻璃门边4物业管理收费标价牌1管理处物价局监制5项目经理岗位职责1经理办公室6客服、工程、秩序、环境主管岗位职责4办公室7大门岗岗位职责2南北门8监控中心岗位职责1监控室9特约服务价目表1管理处10服务人员公示栏1管理处墙牌环境部需求清单序号标 识 内 容数量安 装 位 置备 注1请勿嬉水7水池边墙牌2植物铭牌170植物上挂牌（二）创优整改问题汇总序号问 题责任人完成时间需配合资源备 注1楼层内所有的管道井的清理； 田红6月30日垃圾袋300个2楼层电梯厅顶棚板更换；余胜林6月30日3电梯厅里顶灯改为吸顶长明灯；余胜林6月30日45盏灯具4楼顶所有钢铁物件全部重新刷漆；包括支撑新风管的钢架以及水泥敦也一并刷漆（水泥敦刷绿漆）；余胜林7月10日各色油漆30桶5楼顶装饰草皮进行整理、铺平修补、；田红7月30日装饰草皮1000 6对楼栋屋顶进行全面清洁、杂物清理。田红7月10日垃圾袋100个7针对楼顶墙体油漆涂料剥落现象，对剥落部位进行重新刷漆、修补；余胜林7月10日墙体油漆50桶8对所有排风机风口的清洗；余胜林7月20日9清除花坛里面的枯死花草、杂物、垃圾，重新补种；田红7月30日10楼道内巡视签到表全部撤除、更新；杨晶6月30日11所有单元管道井门上须有标识标牌；田红6月30日1000个标牌12单元内告示牌上的楼管照片更新；曹兰兰6月30日楼管照片15张13车库顶棚管道保洁，必要时要刷漆；并对管道的阀门处贴标识、标牌；余胜林7月30日各色油漆80桶14配电房内的卫生整洁及警示线余胜林7月30日绝缘垫50米15配电房内缺失的桥架盖进行增补；余胜林7月20日各种桥架盖20米16配电房内所有该有标识标牌的部位全部进行粘贴并位置统一；余胜林7月20日标牌130个17配电机房内墙上系统图图版变形，重新更换；余胜林7月20日系统图板3块18配电机房内上墙制度更换余胜林7月20日各种制度15块19值班室内交接班记录表的板式应统一；余胜林6月30日交接班记录10本20灭鼠投放点无警示标牌；田红6月30日鼠药投放点标牌20块编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第31页 共67页（三）实施阶段费用预算日期项目实施内容所需经费经费来源责任人3月20日5月30日工程设施设备1、消防设施设备配件不齐2、路灯灯罩、灯架缺少3、路灯架、小区铁门油漆4、补各走道灯罩安全出口灯5、各种线路整理规范6、补电表箱箱玻璃7、各楼道粉刷修补8、强、弱电井喷字9、风机房地面环氧漆10、设备运行维护记录11、规章制度上墙12、制作标识、标牌35000元管理费开发商补贴余胜林3月20日5月30日保安消防1、按需求配置灭火器2、安装消防箱玻璃3、消防设备维护、配备4、消防管网油漆、喷标识5、纠正违章、发放整改6、车辆规范管理15000元管理费杨晶3月20日6月20日环境卫生绿化1、加强保洁力度，消除卫生死角（如楼顶平台、雨污水井等）2、清理三乱、遗废物3、清理各楼外外雨阳篷4、抓紧绿化补苗、移伐、养护等工作。5、清理雨、管网水井、化粪池6、管网井盖油漆标识7、消毒、灭四害。8、墙面粉刷6000元管理费及开发商补贴田红5月20日7月10日内业资料1、创优汇报材料2、创申报材料3、创优计划4、管理处内业资料5、依“标准”整理材料，装订500元管理费曹兰兰7月15日自检自改1、管理处组织自行检查2、对存在的问题进行整改曹兰兰7月份迎检1、准备好创优材料2、明确迎检时各部门职责、分工曹兰兰附：1、各项费用预算必须在 20010 年 4 月 15 日前完成并报公司批准； 2、社区文化活动工作安排，按各时期的不同节日进行安排。六、创优工作汇报 PPT七、资料总目录 碧瑶花园创优资料目录第一章、基础管理1.1 按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用1.1.1 项目批文1.1.2 房地产开发项目开工建设的批文1.1.3 南京市土地使用权证1.1.4 建筑工程施工许可证1.1.5 建设工程规划许可证1.1.6 商品房预售工许可证1.1.7 物业用房及平面图1.1.8 红线图1.2 小区验收手续齐全，有完整的验收档案及交接手续1.2.1 建设工程规划验收合格书1.2.2 竣工验收合格备案表1.2.3 消防验收意见书1.2.4 物业移交清单1.2.4.1 消防设施移交清单1.2.4.2 电梯移交清单1.2.4.3 电表移交清单1.2.4.4 水泵控制箱移交清单1.2.4.5 消防，通风移交单1.2.4.6 消防工程资料移交清单1.2.4.7 地下库，楼栋设施移交单1.2.4.8 智能化验收交接记录1.2.4.9 门禁可视对讲系统设备移交清单1.2.4.10 IC卡设备移交清单1.2.4.11 高杆照明验收单1.2.5 接管验收图纸汇总清单（总平图、道路设计图、室外排水图、强弱电管线图、煤气管布线图）1.2.6 房屋交接清单1.2.7 门窗检验合格表1.2.8 人防工程竣工验收书1.2.9 钥匙移交一览表1.2.10 共用部位钥匙交接清单1.2.11 景观验收清单1.3 建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定1.3.1 南京市物业维修基金管理办法的实施意见1.3.2 小区物业维修基金交纳情况统计表1.3.3 共有收益资金使用规定1.3.4 共有收益资金使用情况说明1.3.5 共有收益资金使用记录1.4房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主（临时）管理规约等各项公众制度完善1.4.1 住宅质量保证书 住宅使用保证书1.4.2 装修指南1.4.3 小区物业服务指南1.4.4 小区前期物业管理协议1.4.5 南京市装饰装修管理规定1.4.6 小区房屋装修管理协议1.4.7 装修施工对管理办法1.4.8 附：室内装修施工许可证1.4.9 施工人员临时出入证1.4.10 业主临时规约1.4.11 小区精神文明建设公约1.4.12 治安安全责任书1.4.13 消防安全责任书1.4.14 收费标准1.4.15 南京市普通住宅物业服务等级和收费标准1.5 业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责，按计划开展工作，有定期活动和日常工作记录1.5.1 业主清册1.5.2 业主大会议事规则文本规范1.5.3 业主规约文本规范1.5.4 业主委员会章程草案1.5.5 业委会成员名单1.5.6 业委会活动记录1.5.7 业委会工作记录1.6 业主委员会（建设单位）与物业服务企业签订物业服务合同，合同文本规范，双方责权利明确1.6.1 物业管理公司简介1.6.2 物业管理公司组织架构图1.6.3 企业法人营业执照1.6.4 物业管理公司税务登记证(正、副)1.6.5 物业管理公司组织机构代码证1.6.6 物业管理公司资质证书1.6.7 小区管理处简介1.6.8 管理处组织架构图1.6.9 小区简介1.6.10 物业公司管理业绩表1.6.11 小区管理处服务理念1.6.12 物业管理委托服务合同1.7 物业服务企业制订创优计划和实施方案，并经业主委员会或90%以上业主的同意1.7.1 申请物业管理省优秀项目征求业主意见表1.7.2 征求业主意见汇总表1.7.3 创优规划实施方案1.7.4 小区管理处自检记录1.7.5 创优整改措施表1.7.6 创优工作汇报材料1.7.7 达标申请表1.8 小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法1.8.1 工程设备管理作业指导书1.8.2 保洁管理作业指导书1.8.3 绿化管理作业指导书1.8.4 秩序维护管理作业指导书1.8.5 消防管理作业指导书1.8.6 客服部作业指导书1.8.7 管理处内部管理制度1.8.8 公司员工手册1.8.9 奖惩条例1.8.10 文明公约1.8.11 物业接管标准作业规程1.9 物业服务企业的管理人员和专业技术人员经过培训，持证上岗；员工统一着装，佩戴工作牌，服务主动、热情，工作规范1.9.1 管理处员工花名册1.9.2 员工上岗证、资格证1.9.3 员工应聘表1.9.4 员工行为规范1.9.5 员工培训记录1.9.6 员工着装图片1.9.7 工作牌样本1.10 物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代管理手段，提高管理效率；主要档案资料，报修、养护记录，财务结算，运用电脑操作1.10.1 计算机使用管理规定1.10.2 计算机使用管理说明1.10.3 本台计算机上储存情况1.11 物业服务企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；小区服务项目、收费标准公开，至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况1.11.1 南京市物业服务收费管理实施办法1.11.2 财务管理制度1.11.3 管理处收费管理规定1.11.4 南京市物价局文件关于碧瑶花园住宅小区前期物业管理试行收费标准的批复1.11.5 2009年财务收支情况公示1.11.6 2010年上半年财务收支情况公示1.11.7 月收费汇总表1.11.8 收费台帐1.12 房屋及其共用设施设备档案资料（含权属清册）齐全，分类成册，管理完善，查阅方便1.12.1 房屋总平面图1.12.2 地下管网图1.12.3 房屋统计清册1.12.4 权属清册1.12.5 房屋及公共设施设备大中修记录1.13 建立住用户档案、清册，查阅方便1.13.1 业主清册1.13.2 入户档案附：入住通知书身份证复印件家庭情况登记表物业验收表钥匙、资料领取记录表前期物业管理协议业主临时公约房屋装修管理办法施工管理办法装修许可证1.14 有服务接待地点，建立24小时值班制度和服务电话，报修按双方约定的时间到达现场，并及时处理，有报修回访制度和相关记录1.14.1 24小时值班制度1.14.2 维修承诺制度1.14.3 业主报修记录1.14.4 派工单1.14.5 住户报修反馈单1.14.6 报修走（回）访记录表1.14.7 维修统计表1.15每年定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上1.15.1 征求业主意见管理规定1.15.2 业主满意度调查表1.15.3 业主满意度调查汇总表1.15.4 业主意见整改措施报告1.16 立并落实便民维修服务承诺制，零修、急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录1.16.1 管理处回访制度1.16.2 维修服务承诺管理规定1.16.3 零修急修及时率统计表1.16.4 返修率统计表1.16.5 回访记录表1.17 业主和使用人的投诉和建议及时答复处理，并作好记录1.17.1 业主求助记录及处理表1.17.2 业主投诉、建议记录处理表1.17.3 应急电话一览表第二章、房屋管理及维修服务2.1 小区主出入口设有总平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显2.1.1 小区平面图2.1.2 主要路口路标图照片2.1.3 房屋标识2.1.4 项目管理处标识2.1.5 标识管理规程2.2 无违反规划和乱搭建，无擅自改变房屋用途现象2.2.1 私搭乱建擅改房屋用途整改通知2.2.2 上报区房产局的有关私搭乱建的报告2.3房屋外观完好、整洁，无脱落、无污迹2.3.1 外墙清洁维护计划表2.3.2 外墙清洁维护记录表2.4室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损，空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀2.4.1 室外广告检查管理规定2.4.2 室外广告检查处理记录表2.4.3 统一封闭阳台色调管理规定2.4.4 统一封闭阳台样例2.4.5 统一空调安装位置管理规定2.4.6 空调位统一样例2.5 房屋装饰装修制度齐全、管理到位，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象2.5.1 宅室内装饰装修管理办法2.5.2 南京市人民政府194号令2.5.3 装修管理协议2.5.4 业主房屋装饰装修申请程序2.5.5 房屋装修拆改须知2.5.6 南京市房屋结构安全审定核准申请表2.5.7 主管部门处理的有关报告2.5.8 动用明火申请表2.5.9 整改通知书2.5.10 装修许可证2.5.11 装修管理巡查记录表2.6 每年定期检查房屋结构和涉及使用安全的部位，及时维修养护，检修记录齐全，危险隐患部位设置安全防范警示标志2.6.1 房屋结构年检记录表2.6.2 房屋维修记录表2.6.3 危险隐患部位警示标志第三章、公共设备管理3.1 房屋配套设施设备3.1.1 公共配套设施设备清册3.1.2 设备设施完好率统计表3.1.3 公共配套设施设备维保计划3.1.4 公共配套设施设备维保记录 3.2 共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录， 无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范3.2.1 工程部操作规程3.2.2 设备设施维修保养管理制度3.2.3 设备设施运行记录管理制度3.2.4 工程巡检制度3.2.5 维修24小时值班制度3.2.6 维修承诺制度3.2.7 专业技术人员配备一览表、持证上岗3.3 室外共用管线统一入地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻3.3.1 室外管线图3.3.2 空调、太阳能管线管理规定3.4 排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象3.4.1 设备维保计划表3.4.2 排污设备保养记录3.4.3 排污泵运行检查记录3.5 道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行3.5.1 道路养护维修记录3.5.2 井盖养护维修记录3.6供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制订停水及事故处理方案3.6.1供水图纸3.6.2二次水泵房管理规定3.6.3二次供水保养制度3.6.4停水应急处理方案3.6.5停水事故处理记录3.6.6水泵房运行记录3.6.7水泵房巡查记录3.6.8设施设备维修保养记录3.6.9公共钥匙保管制度3.6.10钥匙使用登记3.6.11水箱清洗方案3.6.12健康证明3.6.13水质监测报告3.6.14排污设备保养记录3.6.15排污泵检查记录3.7制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配