中泰信托-蜀泰1号集合资金信托(尽调)

中泰蜀泰1号集合资金信托计划中泰蜀泰1号集合资金信托计划可行性研究报告 8尽职调查声明本项目可行性研究报告是按照中泰信托有限责任公司的有关规定，根据交易对手提供和自主收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了项目最主要、最基本的信息，以及我们对项目可行性的判断。我们与信托当事人之间不存在任何私下的交易和事项，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。本报告已经部门审核通过。调查人签字： 部门经理签字： 年 月 日目 录一、基本要素9二、项目背景与交易结构102.1.信托项目背景102.1.1.信托基本情况102.1.2.信托资金用途112.2.信托项目交易结构122.2.1.信托规模122.2.2.信托期限122.2.3.委托人122.2.4.受益人122.2.5.保管人122.2.6.信托财产的管理或运用方式122.2.7.信托利益分配方式132.2.8.信托财产承担的费用132.2.9.信托资金退出安排142.2.10.风控措施142.2.11.信托项目的发行渠道152.2.12.信托项目的终止与清算152.2.13.信托项目交易结构图及说明15三、合规性分析16四、交易对手情况174.1.项目标的方-四川花园水城城乡产业发展投资开发有限责任公司174.1.1.基本情况174.1.2.公司治理184.1.3.经营分析184.1.4.财务分析184.1.5.信用风险分析284.2.股权受让方-成都花园水城城乡建设投资有限责任公司284.2.1.基本情况284.2.2.公司治理304.2.3.经营分析314.2.4.财务分析314.2.5.信用风险分析414.3.担保方-四川成阿发展实业有限公司424.3.1.基本情况424.3.2.公司治理434.3.3.经营分析444.3.4.财务分析444.3.5.信用风险分析53五、信托项目情况555.1.信托资金用途分析555.2.风控措施分析555.3.远期溢价股权受让资金来源分析615.4.区域经济分析635.4.1.金堂县区位状况635.4.2.金堂县城市基础设施情况及规划645.4.3.金堂县宏观经济情况655.4.4.金堂县财政具体情况685.4.5.金堂县负债情况及债务偿付能力预测725.4.6.阿坝州区域经济分析74六、风险揭示及对策796.1.信用风险796.2.经营风险796.3.市场风险796.4.操作风险80七、运营管理方案807.1.日常运营管理要点807.2.运营风险管理要点81八、营销方案81九、必备法律文件签署安排81十、结论8110.1.方案及项目综合评价8110.2.实施建议8210.3.拟任信托经理82图目录图表 1： 项目交易结构图16图表 2： 赵镇抵押地块位置57图表 3： 赵镇抵押地块周围楼盘58图表 4： 赵镇抵押地块周围街区58图表 5： 三星镇抵押地块周围街区59图表 6： 金堂县区域位置63表目录表格 1：城乡发展公司上年度及近期资产负债表（单位：万元）19表格 2：城乡发展公司上年度及近期利润表（单位：万元）20表格 3：城乡发展公司上年度及近期现金流量表（单位：万元）21表格 4：城乡发展公司主要财务指标(单位：万元)22表格 5：城乡发展公司偿债能力指标23表格 6: 城乡建投公司近三年年度及近期资产负债表（单位：万元）32表格 7：城乡建投公司近三年年度及近期利润表（单位：万元）33表格 8：城乡建投公司近三年年度现金流量表（单位：万元）34表格 9： 城乡建投公司主要财务指标（单位：万元）35表格 10：城乡建投公司偿债能力指标37表格 11：城乡建投公司盈利能力指标37表格 12：城乡建投公司运营能力指标38表格 13：城阿发展公司近三年年度及近期资产负债表（单位：万元）44表格 14：成阿发展公司近三年年度及近期利润表（单位：万元）46表格 15：成阿发展公司近三年年度现金流量表（单位：万元）47表格 16: 成阿发展公司主要财务指标（单位：万元）48表格 17：成阿发展公司偿债能力指标50表格 18：成阿发展公司盈利能力指标50表格 19：成阿发展公司运营能力指标51表格 20：2014-2016成阿发展还款计划（单位：万元）56表格 21：抵押地块清单56表格 22：2014-2016城乡建投经营性现金流量预测（单位：万元）62表格 23：2014-2016城乡建投还款计划（单位：万元）62表格 24：2014-2016城乡建投现金流量预测（单位：万元）62表格 25：成都市下属各区县GDP及增长速度一览表（单位：亿元）65表格 26：金堂县主要经济指标66表格 27： 2011年-2013年金堂县财政收支情况（单位：万元）68表格 28： 2011-2013年金堂县土地交易基本情况（单位：平方米、万元）69表格 29：2014年-2016年金堂县财政收支预测（单位：万元）70表格 30： 2014-2016年金堂县土地交易基本情况（单位：平方米、万元）71表格 31： 2011-2013年金堂县负债情况（单位：万元）72表格 32： 2013年金堂县债务明细（单位：万元）72表格 33： 2014-2016年金堂县偿债及融资预测（单位：万元）73表格 34：2014-2016年金堂县债务偿付能力预测（单位：万元）74表格 35： 2011年-2013年阿坝州财政收支情况（单位：万元）74表格 36：2014年-2016年阿坝州财政收支预测（单位：万元）76表格 37：2011-2013年阿坝州负债情况（单位：万元）77表格 38：2014-2016年阿坝州偿债及融资预测（单位：万元）77表格 39：2014-2016年阿坝州债务偿付能力预测（单位：万元）78编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第82页 共82页一、 基本要素信托名称中泰蜀泰1号集合资金信托计划信托类别集合 单一 财产权信托功能分类投资 融资 事务管理交易对手融资方 担保方 其他融资方：四川花园水城城乡产业发展投资开发有限责任公司（以下简称：城乡发展公司）担保方：四川成阿发展实业有限公司（以下简称：成阿发展公司）远期股权受让方：成都花园水城城乡建设投资有限责任公司（以下简称：城乡建投公司）信托规模不超过人民币20,000万元信托期限A类信托单位：1亿元，期限1.5年，可分期募集发放，每期期限均为1.5年；B类信托单位：1亿元，期限2年，可分期募集发放，每期期限均为2年；预期收益率9.3%-11%信托报酬信托报酬： 事务管理费： 信托资金运用方式贷款 长期股权投资 交易性金融投资 租赁 其他信托资金投向信政类（政府有关的各类项目） 房地产 证券市场 金融机构 工商企业 其他信托资金退出方式受让溢价股权资金来源为：城乡建投公司经营收入；补充还款资金来源为：金堂县政府财政及阿坝州政府财政担保、成阿发展公司经营收入。风险缓释措施房地产抵押 股权质押 上市公司股票质押 其他抵押物 保证 无 其他 1、成阿发展公司提供评估价值55,020万元的土地使用权抵押（估价报告编号：沪东洲土估报字【2014】第TA130075号），本金抵押率为36.35%；2、本信托资金对城乡发展公司增资扩股后持有28.57%的股权，另金堂县国资委将公司增资后持有的20%城乡发展公司股权质押给中泰信托；3、AA-级评级主体成阿发展公司提供连带责任担保；4、金堂县和阿坝州政府提供财政担保。信托利益实现方式每半年按比例获取溢价款，到期获取股权本金。信托项目来源银行推荐 其他金融机构推荐 自主寻找开发 其他信托资金/资产来源来自银行资金 来自证券公司或下属资管子公司 来自保险公司 来自其他金融机构 来自非金融第三方机构 公司自主营销客户保管银行（若有）待定法律顾问（若有）待定评估机构（若有）上海东洲资产评估有限公司二、 项目背景与交易结构2.1. 信托项目背景2.1.1. 信托基本情况我部拟推出“中泰蜀泰1号集合资金信托计划”（以下简称“本信托计划”或“本项目”），本信托计划规模不超过20,000 万元，1亿元信托期限为1.5年，1亿元信托期限为2年。本次信托计划募集资金用于增加四川花园水城城乡产业发展投资开发有限责任公司（以下简称“城乡发展公司”）的注册资本。入股前城乡发展公司注册资本为50,000万元，信托资金以1元/股认购，增资后注册资本为70,000万元，信托资金占股28.57%。城乡发展公司的股东权益估值以2013年四川金典会计师事务所出具的川金典会审字（2014）第5-B 110号审计报告中城乡发展公司净资产为准，为1,457,110,905.97元，信托资金持有城乡发展公司股权价值为473,436,585.84 元。信托资金用于城乡发展公司的经营。信托存续期间内，通过股权远期受让方成都花园水城城乡建设投资有限责任公司（以下简称“城乡建投公司”）分期支付股权溢价款以及信托计划结束时以原价（即20,000万元）受让信托资金持有的城乡发展公司股权来实现信托收益。受让溢价股权的资金来源为城乡建投公司的经营收入。主要风控措施为：1、金堂县财政局及阿坝州财政局财政担保金堂县出具人大决议函及财政承诺，阿坝州财政局承诺：当城乡建投公司未能按期支付溢价股权款及受让信托资金持有的城乡发展公司股权，金堂县和阿坝州将安排专项资金支付，以保障该笔信托资金的全额兑付。2、连带责任保证四川成阿发展实业有限公司（以下简称：成阿发展公司）为本信托计划提供不可撤销连带保证责任。成阿发展公司于2013年10月发行公司债券，根据鹏元资信评估有限公司评级长期主体信用等级为AA-级，本期债券的信用等级为AA级。3、土地抵押成阿发展公司以其合法拥有的经上海东洲资产评估有限公司评估价值55,020万元的土地使用权（估价报告编号：沪东洲土估报字【2014】第TA130075号）为本信托计划提供抵押担保，本金抵押率为36.35%。4、在股权转让协议中设置相应条款，以审慎态度确保信托资金的安全回笼。（1）城乡发展公司注册资本5亿元，实收资本3亿元，公司章程约定剩余2亿元将在2015年11月14日之前缴清。如股东金堂县国有资产管理委员会办公室（以下简称“金堂县国资委”）未能如期缴清该款项，将视为违约，提前结束信托计划。（2）设置交叉违约条款。具体内容为：如城乡发展公司、城乡建投公司、成阿发展公司、金堂县政府任一主体在与金融机构签订的任一协议/合同项下出现违约，则视为对本信托计划的违约，信托计划提前结束。（3）担保方成阿发展公司2013年主体评级为AA-，信托存续期间如出现评级下调，将提前结束信托计划。（4）信托存续期间，金堂县国有资产管理委员会办公室必须保持对城乡发展公司的控股，否则视为对本信托计划的违约，信托计划提前结束。5、中泰信托将派驻董事对城乡发展公司日常经营进行监管，对公司重大决策事项拥有一票否决权。6、金堂县国资委将公司增资后持有的20%城乡发展股权质押给中泰信托。2.1.2. 信托资金用途所募集信托资金用于城乡发展公司增加注册资本，信托资金用于城乡发展公司的经营。2.2. 信托项目交易结构2.2.1. 信托规模本信托计划募集资金额不超过人民币20,000万元，可分期募集，实收信托资金达到6,000万元，即宣布信托计划第1期成立，最终以实际募集金额为准。2.2.2. 信托期限A类信托单位：1亿元，期限1.5年，可分期募集发放，每期期限均为1.5年；B类信托单位：1亿元，期限2年，可分期募集发放，每期期限均为2年。 2.2.3. 委托人委托人：系指包括信托合同项下委托人在内的信托计划的投资者，该等投资者于信托计划设立时或信托计划设立后通过交付信托资金参与信托计划而获得受益权。委托人为符合相关法规规定的合格投资者。2.2.4. 受益人本信托为自益信托，信托计划的委托人为唯一受益人。2.2.5. 保管人银行分行作为本信托计划的保管人。2.2.6. 信托财产的管理或运用方式委托人基于对受托人的信任，将自己合法拥有的资金委托给受托人，由受托人按委托人的意愿，以自己的名义，将信托资金用于向城乡发展公司增加注册资本金。信托存续期间内，通过城乡建投公司支付股权溢价款及信托计划结束受让股权以实现信托利益见2.2.7信托利益分配方式。本信托设置预期收益率，拟定9.3%-11%/年，按每半年向投资者支付。其中：1、A类信托单位：100万元认购金额300万元，预期收益为9.3%；300万元认购金额600万元，预期收益为9.8%，600万元认购金额，预期收益为10.3%。2、B类信托单位：100万元认购金额300万元，预期收益为9.5%；300万元认购金额600万元，预期收益为10.5%，600万元认购金额，预期收益为11%。根据项目标的方要求，首批资金募集为不少于3000万，之后可分批成立。项目将预期在9月（在发行前两周）进行市场预热，以提升募集速度。预计首批3000万资金将在两周内募集完毕。各期信托单位核算日：每自然年度6月20日和12月20日为核算日，最后一个核算日为信托终止日。各期信托单位利益分配日：各期信托单位核算日后10个工作日内的任意一日。各期信托单位核算期：指一个核算日（含该日）至下一个核算日（不含该日）的期间。其中，第一个核算期是指从各期信托单位成立之日（含该日）至各期信托单位第一个核算日（不含该日）的期间。2.2.7. 信托利益分配方式每自然年度6月20日和12月20日后十个工作日内按预期收益率分配当期信托收益，每期信托终止十五个工作日内分配信托本金及最后一期信托收益。2.2.8. 信托财产承担的费用1、信托报酬信托报酬费率为1 .9%/年，信托报酬的提取时点与金额具体安排如下：序号提取时点提取金额1最后一期信托单位成立日后受托人有权于任意时点提取各期信托单位第一年的信托报酬 2最后一期信托单位成立后受托人有权于任意时点提取各期信托单位第二年的信托 信托计划终止时信托财产支付全部信托费用、分配全部信托利益后如有结余，自动归为信托报酬，不计入上述以包干形式支付的信托报酬中。即：【信托计划终止日的现金形式的信托财产总额-信托计划终止日信托计划应付未付信托费用及其他费用-信托计划终止日存续的全部信托单位应付未付预期信托利益总额】归为信托报酬，并于信托计划终止日计提，并于计提日后的10个工作日内支付。2、信托事务管理费信托事务管理费率为 年，包括信托财产管理、运用或处分过程中发生的税费和日常管理费、律师服务费、文件或账册制作、印刷费用等，提取时间与计算方式同信托报酬，在实际发生时列支，节余部分归入信托报酬。3、保管费保管费： /年，拟由银行分行作为保管银行，支付时间及计算方式以签署的资金保管协议为准。 2.2.9. 信托资金退出安排在信托存续期间溢价股权分期支付，支付时间为：每自然年度6月20日和12月20日后十个工作日内按约定股权溢价率支付当期股权溢价款；A、B两类信托产品分别在终止十五个工作日内以股权投资成本1亿元受让中泰信托持有的城乡发展公司股权，同时分别支付相应的最后一期股权溢价款。受让溢价股权资金来源为城乡建投公司的经营收入，如城乡建投未能按期支付相应款项，则金堂县财政局和阿坝州财政局立即安排财政款项支付。同时向成阿发展公司进行追偿，以及处理抵押的地块。2.2.10. 风控措施1、金堂县财政局及阿坝州财政局财政担保金堂县出具人大决议函及财政承诺，阿坝州财政局承诺：当城乡建投公司未能按期支付溢价股权款及受让信托资金持有的城乡发展公司股权，金堂县和阿坝州将安排专项资金支付，以保障该笔信托资金的全额兑付。2、连带责任保证AA-级评级主体成阿发展公司为本次信托计划提供不可撤销连带责任保证。3、土地抵押成阿发展公司以其合法拥有的经上海东洲资产评估有限公司评估价值55,020万元的土地使用权（估价报告编号：沪东洲土估报字【2014】第TA130075号）为本信托计划提供抵押担保，本金抵押率为36.35%。4、在股权转让协议中设置相应条款，以审慎态度确保信托资金的安全回笼。（1）城乡发展公司注册资本5亿元，实收资本3亿元，公司章程约定剩余2亿元将在2015年11月14日之前缴清。如金堂县国资委未能如期缴清该款项，将视为违约，提前结束信托计划。（2）设置交叉违约条款。具体内容为：如城乡发展公司、城乡建投公司、成阿发展公司、金堂县政府任一主体在与金融机构签订的任一协议/合同项下出现违约，则视为对本信托计划的违约，信托计划提前结束。（3）担保方成阿发展公司2013年主体评级为AA-，信托存续期间如出现评级下调，将提前结束信托计划。（4）信托存续期间，金堂县国有资产管理委员会办公室必须保持对城乡发展公司的控股，否则视为对本信托计划的违约，信托计划提前结束。5、中泰信托将派驻董事对城乡发展公司日常经营进行监管，对公司重大决策事项拥有一票否决权。6、金堂县国资委将公司增资后持有的20%城乡发展股权质押给中泰信托。2.2.11. 信托项目的发行渠道本信托计划拟在公司财富中心的统筹下，通过其他金融机构推介（已初步备案）。2.2.12. 信托项目的终止与清算1、信托计划期满终止。2、发生下述情形的，我司有权提前终止本信托：a.本信托的结构和管理运作必须符合法律法规的规定，信托计划存续期限内如因任何原因导致信托的结构和管理运作与法律法规的规定存在冲突，我司有权终止本信托。b.信托目的已经实现或不能实现。c.本信托被解除或被撤销。d.受益人大会决议或全体受益人一致以书面形式同意终止信托计划。e.信托期限届满前，信托财产已全部变现。f.法律法规规定的其他情形。3、发生下述情形时，信托计划应当延期：受托人可以根据受益人大会的决议延长信托计划的期限。2.2.13. 信托项目交易结构图及说明图表 1： 项目交易结构图三、 合规性分析1、资金用途本信托计划募集资金用途明确，资金用于对城乡发展公司增资扩股。信托资金的运用符合国家相关法律、法规和政策。2、溢价股权受让资金来源本信托计划的溢价股权受让资金来源为城乡建投公司的营业收入，补充资金来源为金堂县和阿坝州政府的财政担保以及成阿发展公司的营业收入。本项目标的方城乡发展公司为金堂县国有资产管理委员会办公室全额投资企业，金堂县政府愿意为本次信托计划提供财政担保。阿坝州政府和金堂县政府因灾后重建需要共同出资成立了成阿发展公司，建设成阿工业园区，为了成阿工业园区更好的发展，将来获得更好的回报反哺阿坝地区，因此阿坝州财政局承诺为本信托计划提供财政担保。成阿发展公司和城乡发展公司同为金堂县国资委下属公司，同时两公司之间有业务往来，因此愿意为本次信托计划提供连带责任保证担保。3、项目标的方城乡发展公司为国有独资企业，经金堂县人民政府第39次常务会议批准设立的，集“投资开发、工程建设、产业引导、资本运营、资产管理”于一体的多元化经营平台，该企业非政府平台公司。4、担保措施（1）成阿发展公司提供连带责任保证担保，签署保证合同，不存在法律障碍；（2）成阿发展公司以其持有的土地使用权提供抵押担保，签署抵押合同，不存在法律障碍；（3）金堂县国资委将城乡发展公司增资后持有的20%城乡发展股权，签署股权质押合同，并办理股权质押登记，不存在法律障碍。四、 交易对手情况4.1. 项目标的方-四川花园水城城乡产业发展投资开发有限责任公司4.1.1. 基本情况城乡发展公司系2013年9月30日经金堂县人民政府第39次常务会议批准设立的，集“投资开发、工程建设、产业引导、资本运营、资产管理”于一体的多元化经营平台。法定名称四川花园水城城乡产业发展投资开发有限责任公司成立时间2013年11月21日注册资本人民币50,000万实收资本人民币30,000万企业类型有限责任公司企业性质国有独资注册地址四川省成都市金堂县赵镇十里大道二段55号办公地址四川省成都市金堂县赵镇十里大道二段55号联系电话028-84928619法定代表人王俊营业执照号码510121000051919组织机构代码08331795-0税务登记证号川税字510121083317950号基本开户行中国工商银行股份有限公司金堂广场支行贷款卡号5101210000114473经营范围投资与资产管理；房地产开发经营、物业管理、自由房地产经营活动、其他房地产业；房屋建筑业；公路工程建筑、市政道路工程建筑、其他道路、隧道和桥梁工程建筑；河湖治理及防洪设施工程建筑、管道工程建筑、其他土木工程建筑；电气安装、管道和设备安装、其他建筑安装业；建筑装饰业、建筑物拆除活动、其他工程准备活动；建筑工程机械与设备租赁；会议及展览服务、办公服务。数据来源：城乡发展公司股东姓名/名称实缴出资额(万元)持股比例出资方式金堂县国有资产管理委员会办公室30,000100%货币合计30,000100%-资料来源：城乡发展公司验资报告4.1.2. 公司治理1、组织结构城乡发展公司设置董事会和监事会。城乡发展公司实行董事会领导下的总经理负责制，内部机构设置综合部、计划财务部、工程技术部、计划合同部、规划发展部、金融市场部等部门。2、主要管理人员简历（1）法定代表人王俊，由金堂县人民政府任命为城乡发展公司董事长。兼任城乡发展公司法定代表人。（2）总经理罗长先，由金堂县人民政府任命为城乡发展公司总经理。4.1.3. 经营分析城乡发展公司是一家国有独资企业，主要从事城市开发、建设、产业开发，投融资及资产管理等经营业务。主要收入来自于代建项目收入以及自营项目收入。4.1.4. 财务分析1、财务数据（1）财务报表审计意见情况项目2013年是否审计经审计审计机构四川金典会计师事务所审计意见类型标准无保留意见保留意见说明无（2）资产负债表表格 1：城乡发展公司上年度及近期资产负债表（单位：万元）期间2013年2014年3月货币资金8,43819,305预付账款1,5003,950其他应收款20,00211,117存货115,768115,815流动资产合计145,708150,188固定资产512非流动资产合计512资产总计145,713150,200其他应付款22,110流动负债合计22,110长期借款-2,500非流动负债合计-2,500负债合计24,610实收资本（或股本）30,00030,000资本公积115,768115,768未分配利润-57-178所有者权益合计145,711145,590负债和所有者权益合计145,713150,200数据来源：城乡发展公司审计报告及财务报表（3）利润表表格 2：城乡发展公司上年度及近期利润表（单位：万元）项目2013年2014年3月一、营业收入-减：营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用65 132 财务费用-8 -11 资产减值损失-加：公允价值变动净收益（损失以“”号填列）-投资净收益（损失以“”号填列）-二、营业利润（亏损以“”号填列）-57 -121 加：营业外收入-减：营业外支出-其中：非流动资产处置损失-三、利润总额（亏损总额以“”号填列）-57 -121 减：所得税费用-四、净利润（净亏损以“”号填列）-57 -121 归属于母公司所有者的净利润-少数股东损益-五、每股收益：-（一）基本每股收益-（二）稀释每股收益- 数据来源：城乡发展公司审计报告及财务报表（4）现金流量表表格 3：城乡发展公司上年度及近期现金流量表（单位：万元）项目2013年2014年3月一、经营活动产生的现金流量：收到其他与经营活动有关的现金-20,0018,885经营活动现金流入小计-20,0018,885购买商品、接受劳务支付的现金1,5002,498支付给职工以及为职工支付的现金1436支付其他与经营活动有关的现金42-2,023经营活动现金流出小计1,556511经营活动产生的现金流量净额-21,5578,374二、投资活动产生的现金流量：购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金57投资活动现金流出小计57投资活动产生的现金流量净额-5-7三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金30,000-取得借款收到的现金-2,500筹资活动现金流入小计30,0002,500筹资活动产生的现金流量净额30,0002,500五、现金及现金等价物净增加额8,43810,867加：期初现金及现金等价物余额-8,438六、期末现金及现金等价物余额8,43819,305数据来源：城乡发展公司审计报告及财务报表2、主要财务指标表格 4：城乡发展公司主要财务指标(单位：万元)项目2013年2014年3月营业收入-营业利润-57-121投资收益-净利润-57-121总资产145,713150,200所有者权益145,711145,590少数股东权益-短期借款-长期借款-2,500应付票据-营业活动现金流入-经营性现金净流量-21,5578,374投资性现金净流量-5-7EBIT-57-121EBITDA-57-121EBIT收益率（%）-EBITDA利息偿付倍数（X）-总债务-2,500净债务-8,438-16,805净债务/EBITDA（X）148.0351139.3449资本总额145,711148,090总债务/资本总额（%）-1.693、财务状况分析（1）资产构成截至2014年3月31日，公司资产总额为150,200万元，其中：流动资产为150,188万元；非流动资产为12万元。流动资产主要包括货币资金、预付账款、其他应收款和存货。其中：货币资金余额19,305万元，资产总额占比为12.86%；预付账款余额3,950万元，资产总额占比为2.64%；其他应收款余额11,117万元，资产总额占比为7.41%；存货余额115,815万元，资产总额占比为77.11%。非流动资产包括固定资产，固定资产净值12万元，资产总额占比为0.01%。（2）负债结构截至2014年3月31日，公司负债总额为4,610万元，其中：流动负债为2,110万元；非流动负债为2,500万元。流动负债包括其他应付款。其中：其他应付款余额2,110万元，负债总额占比为45.77%。非流动负债包括长期借款。其中：长期借款余额2,500万元，负债总额占比为54.24%。（3）所有者权益构成截至2014年3月31日，公司所有者权益总额为145,590万元，其中：实收资本为30,000万元，资本公积为115,768万元，未分配利润为-178万元。其中，资本公积为政府拨入土地。（4）各财务指标分析1）偿债能力分析表格 5：城乡发展公司偿债能力指标偿债能力指标项目2013年2014年3月流动比率72,85471.20速动比率15,03016.29资产负债率（%）0%3%从企业负债情况来看，主要包括两部分内容：其一为与政府及国有公司的往来款项，其二为向银行举借的借款。两部分处于合理水平，公司资产负债率仅仅为3%，其流动性足以维持公司债务的清偿。从债务角度，公司偿债压力主要来自长期借款。不过鉴于公司刚刚成立，负债规模较小，不存在实质性偿债压力。2）盈利能力分析和运营能力分析公司于2013年11月成立，尚未实现营业收入。目前着手进行的工作有以下三大块：1、金堂客运站综合体项目，缓解目前老客运站的供能不足以及增加车站周边的配套商业设施。综合体项目总计投入109,000万元，其中车站主体项目（三星车站）先行，该项目已取得发改委批文和环评批复，和金堂县政府已签定委托代建合同，预计2014年8月取得土地，10月开工，2016年3月竣工。三星车站位于金堂县城（赵镇）城市空间向东部发展的重要区域，即三星镇天府水城新区和大学城区域内，紧邻全县经济中心，目前属于开发新区。站址距现金堂火车站3公里，距成德南高速公路出口4公里，距成南高速公路出口10公里，距成绵高速公路出口12公里，距成金快速通道2公里，距县行政中心3.6公里，距成都市区36公里，交通区位优势明显。客运站等交通基础设施建设是构建现代高效的交通支撑网络的基础，对促进金堂的城市建设，提高城市承载力、增强区域发展支撑能力意义重大。三星车站占地80亩（为划拨用地），规划总建筑面积5.2万平方米，其中地上3.5万平米，地下1.7万平米。总投资为35,000万元，其中工程费用23,243.3万元，其他费用9,164.1万元，预备费2,592.6万元。计划自筹10,000万元，对外融资25,000万元完成车站项目的建设。用款计划如下：单位：万元项目2014年2015年2016年合计工程费用-21,636.31,60723,243.3其他费用4,5824,582.1-9,164.1预备费用-1,296.61,2962,592.6合计4,58227,5152,90335,000城乡发展和金堂县政府就该项目建设签订了委托代建合同，付款节点为2014年12月25日支付总投资的10%、2015年6月25日支付20%、2015年12月25日支付20%、2016年6月25日为50%。保障了车站项目建设资金。2、赵镇三角洲市场开发项目。新建赵镇三角洲市场位于金堂县赵镇江城路，将赵镇桔园路桔园市场、平安桥头综合市场和江城路花鸟市场迁建合并成一个集农副产品批发、零售为一体的规模化市场建设，商业住宅楼建设，配套地下停车场建设等，以补充赵镇老城区原有农贸市场供应能力不足。赵镇三角洲市场的建设是满足金堂县赵镇城区人民生活需要，解决当地老百姓买卖难的一项民心工程、惠民工程。主要是该项目目前已获得环评批复和规划“两证一书”，9月可以施工，预计在2016年3月可完成项目建设。预计2015年4月开始预售，整个销售工作将在2017年1月结束。项目规划净用地面积51,333.33平方米，折合77亩，规划总建筑面积136,700平方米，其中市场44,000平方米，住宅60,960平方米，商业15,240平方米。项目总投资57,567.62万元，其中费用占比较大的前五位为：土地取得费14,622.30万元、前期工程费1,398.57万元、建筑安装工程费用26,902.60万元、财务费用6,504.25万元、开发期税费为2,315.23万元、销售费用1,706.27万元。资金筹措为自有资金17,867.62万元，借款30,000万元，预售9,700万元。资金使用计划如下：单位：万元项目2014年2015年2016年合计土地取得费14,622.3-14,622.3前期工程费932466.57-1,398.57建筑安装工程费-26,902.6-26,902.6其他费用1066,053.818,484.3414,644.15合计15,660.333,422.988,484.3457,567.62该项目预计到2016年7月能形成销售收入为68,133.2万元。3、郊山棚户区改造项目（为代建项目），建设内容主要包括郊山片区拆迁补偿及房地产开发。目前一期项目已具备发改委批文、环评报告、土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证。预计7月完成动拆迁工作， 9月开工，2016年6月竣工。计划2016年7月至2017年12月为房屋销售期，预计销售收入92,226.58 万元。项目开发总面积为162,000平方米，其中住宅127,283.25平方米，商业34,716.75平方米。项目总投资53,860.70万元，费用排在前五位的为：土地取得费11,364.6万元、建筑安装工程费29,646.03万元、财务费用5,040万元、基础设施费3,108.69万元、前期工程费1,365.6万元。总投资中23,860.70万元为自筹，30,000万元向农商行借款。资金使用计划为：单位：万元项目2014年2015年2016年合计土地取得费11,364.6-11,364.6前期工程费1,365.6-1,365.6建筑安装工程费-29,646.03-29,646.03其他费用5144,929.156,041.3211,484.47合计13,244.234,575.186,041.3253,860.7城乡发展和金堂县政府就该项目建设签署了委托代建合同，合同金额为5.8亿元，付款节点为2014年12月25日支付总投资10%、2015年6月25日及2015年12月25日分别支付总投资20%、2016年6月25日支付总投资50%。下表为三个项目情况一览表：单位：万元项目 三星车站 三角洲市场 郊山棚户区改造 立项目的 缓解现有车站供能不足 解决现有农贸市场供能不足 棚户区改造 总投资35,00057,567.6253,860.7工期2014.10-2016.3 2014.9-2016.3 2014.9-2016.6 资金来源1亿自筹，2.5亿借款3亿借款、9,800万预售，其余自筹3亿借款，其余自筹2016年7月预期收入35,00068,133.258,000本信托计划到期预计为2016年7月，根据上述表格分析，目前公司在进行的3个项目在信托计划到期时能覆盖投入并形成一定的盈余，公司的净资产会有一定的增值，本信托资金对应的股权价值有保障。3）现金流量分析 单位：万元现金流量分析项目2013年2014年3月经营活动产生的现金流量净额-21,557.008,374.00投资活动产生的现金流量净额-5.00-7.00筹资活动产生的现金流量净额30,000.002,500.00年度现金流量净增加额8,438.0010,867.00公司处于经营初期，经营活动现金流量主要为往来款的收支；筹资活动现金净流入量两个期间分别为注册资金30,000万元、银行贷款2,500万元。未来一段时间筹资活动现金流入量，将是公司现金流量的主要来源。4、主要会计科目明细（2014年3月城乡发展科目余额表）1）预付账款截至2014年3月31日止，预付账款余额为3,950万元，具体明细如下：往来单位名称金额（万元）成都市公共资源交易中心1,581成都农村产权交易所有权公司683成都市国土资源局1,6862）其他应收款截止到2014年3月31日，其他应收款为11,117万元，大额明细如下;项目名称金额（万元）四川成阿发展实业有限公司6,510金堂县建设用地统一征地办公室4,6003）存货截至2014年3月31日止，存货余额为115,815万元，具体明细如下：存货内容金额（万元）金堂县财政划拨土地115,815共有6块地，都为商住地，总计61万平米，其中28万平米已抵押给成都农商行金堂支行获得3亿授信，用于郊山棚户区改造项目。具体土地明细如下：序号土地使用证编号土地性质面积()总地价 (万元)备注1金堂国用（20131）第15091号商住105,407.4719,352.812金堂国用（20131）第15092号商住136,175.4825,001.823金堂国用（20131）第15093号商住117,107.2421,500.89抵押4金堂国用（20131）第15094号商住91,033.2516,713.7抵押5金堂国用（20131）第15095号商住74,188.3617,663.73抵押6金堂国用（20131）第15096号商住84,353.9915,535.04合计608,265.79115,767.994）长期借款截至2014年3月31日止，长期借款余额为2,500万元，公司以土地抵押担保方式获取该笔贷款，用于郊山棚户区改造项目；贷款期限3年，贷款到期日为2017年1月25日。具体明细如下：往来单位名称金额（万元）成都农商银行金堂支行2,5004.1.5. 信用风险分析1、中国人民银行征信系统根据2014年6月9日人民银行企业征信系统查询结果，城乡发展公司存在金融机构贷款1笔，余额为2,500万元，全部正常类。城乡发展公司无不良贷款、欠息，诉讼等不良记录。2、全国法院被执行人信息查询系统经查询全国法院被执行人信息查询系统，截至2014年6月6日，未发现有城乡发展公司作为被执行人的记录信息。3、或有负债城乡发展公司对外无担保。4.2. 股权受让方-成都花园水城城乡建设投资有限责任公司4.2.1. 基本情况城乡建投公司变更名称前为成都市金堂建设投资有限责任公司。城乡建投公司是金堂县为建设发展而专门组建的国有独资公司，为政府融资平台。主要从事金堂县代建政府项目的工程收入、国有资产经营收入、土地开发出让金收益返还、砂石及其制品销售为主。随着成都市节能环保产业基地、成阿工业园区以及金堂工业集中发展区的发展以及成都机场的开工建设，城乡建投公司将充分优化资源配置，履行投资、建设和开发经营职能，在未来将具有较大的融资空间。城乡建投公司基本情况如下：法定名称成都花园水城城乡建设投资有限责任公司成立时间2008年6月27日注册资本人民币100,000万实收资本人民币100,000万企业类型有限责任公司企业性质国有独资注册地址金堂县赵镇金中路 27 号办公地址四川省成都市金堂县赵镇金中路27号联系电话028-84003888法定代表人刘晓东营业执照号码510121000003010组织机构代码67715564-5税务登记证号川税蓉字510121677155645号基本开户行中国工商银行股份有限公司金堂广场支行贷款卡号5101210000064164经营范围城市道路、桥梁、交通、水利等基础设施建设；房地产开发；房屋拆迁；房屋建筑；沼气工程建设；建设工程咨询；房产评估；工程监理；园林绿化、给排水、燃气、电力、通讯等市政配套建设工程施工。（以上经营项目需要资质的凭资质证经营）公司股权结构情况如下：股东名称实缴出资额（万元）持股比例出资方式金堂县国有资产管理委员会办公室100,000100%货币1,930万+土地合计100,000100%数据来源：城乡建投公司验资报告历次变更说明：成都市金堂建设投资有限责任公司是经中共金堂县委、县人民政府多次研究后，根据关于同意组建成都市金堂建设投资有限责任公司的批复（金堂府阅200842号文）于2008年6月由金堂县国有资产管理委员会出资6,000万人民币依法组建的集融资、投资、建设、经营管理为一体的国有独资有限责任公司。2009年3月9日，经国有资产管理委员会关于增加金堂建设投资有限责任公司注册资本金的批复（金堂国资办发20098号）批准，金堂建设投资有限责任公司增加注册资本金人民币6,498万元，变更后注册资本金为12,498万元。该实收资本经四川川泰会计师事务所有限公司审验并出具川泰会验字（2009）第2-004号验资报告验证。2009年3月10日，经国有资产管理委员会关于成都市金堂建设投资有限责任公司更名的批复（金堂国资办发20099号）批准，成都市金堂建设投资有限责任公司名称变更为成都花园水城城乡建设投资有限责任公司。2009年7月3日，经国有资产管理委员会关于成都花园水城城乡建设投资有限责任公司增加注册资本金申请的批复（金堂国资办发200922号）批准，成都花园水城城乡建设投资有限责任公司增加注册资本金37,502万元，变更后注册资本金为50,000万元。该实收资本经四川恒通会计师事务所有限公司审验并出具川恒通会验字（2009）第409号验资报告验证。2011年7月25日，经国有资产管理委员会关于增加成都花园水城城乡建设投资有限责任公司注册资本金的批复（金堂国资办发201152号）批准，成都花园水城城乡建设投资有限责任公司增加注册资本金50,000万元，变更后注册资本金为100,000万元。该实收资本经四川恒通会计师事务所有限公司审验并出具川恒验字（2011）第B-565号验资报告验证。4.2.2. 公司治理1、法定代表人刘晓东，历任金堂县环保局副局长、建设局副局长、规划局局长、政府办副主任、兴金公司董事长。目前担任城乡建投公司法定代表人兼董事长。2、管理体系和管理制度城乡建投公司实行“国有资产管理委员会监管、董事会领导、总经理负责、职能部门具体实施”的管理体制。总经理行使企业经营管理和行政指挥权，全面负责公司工作，执行董事会决议，维护股东权益。城乡建投公司实行层级管理，各部门均建立了相应内部控制制度和具体的岗位职责。各部门坚持“精简、高效、合理”的原则，分工合作，保证公司的健康稳步发展。4.2.3. 经营分析城乡建投公司自成立以来，根据城市发展要求，组织城市道路、桥梁、交通、水利等基础设施建设；房地产开发；房屋拆迁；房屋建筑；沼气工程建设；建设工程咨询；园林绿化；给排水、燃气、电力、通讯等市政配套建设工程施工。目前，城乡建投公司主要的营业收入主要来源于代建政府项目的工程收入、国有资产经营收入、土地开发出让金收益返还、砂石及其制品销售。城乡建投公司 2010 年至今先后参与实施了金堂县金山森林公园、中河二桥及其连接 线工程、毗河三桥及其连接线工程项目、江城路项目、竹篙回乡创业园道路工程项目等重点城市建设项目，以及城镇内的安置房建设项目,如：西家坝安置小区、 洲城三期安置小区、香龙山安置小区、栖贤安置小区、快乐新区安置小区、沱源四期安置小区。目前，城乡建投公司正在运作的竹篙回乡创业园安置小区、西家坝三期安置小区、成德南云绣安置小区、香龙山二期B安置小区几个居民安置区工程、县一医院项目、恒大以西道路、兰家店安置点道路延伸段、西家坝安置区道路二期工程等项目，建成后预计实现收入超过25亿元。4.2.4. 财务分析1、财务数据（1）财务报表审计意见情况项目2011年2012年2013年是否审计已审计已审计已审计审计机构四川金典会计师事务所四川金典会计师事务所四川金典会计师事务所审计意见类型标准无保留意见标准无保留意见标准无保留意见保留意见说明无无无另外，城乡建投公司提供2014年4月财务报表未包括现金流量表，且未经审计。（2）资产负债表表格 6: 城乡建投公司近三年年度及近期资产负债表（单位：万元）期间2011年2012年2013年2014年4月货币资金32,7851,91719,69510,