房地产开发基础知识

第一章房地产开发基础知识第一节、房地产与房地产业一、房地产1、房地产的概念和分类房地产是房产和地产的总称。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产也称不动产。注：房地产物权除了房屋所有权外，还包括所有权衍生的租赁权、抵押权、典当权等。土地所有权（占有权、使用权、收益权、处分权）；2、房产与地产之间的关系房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各 地段），又包括已开发和待开发土地。房产是个人不动产，就是你们家的房子就属于房产地产是一片地的价格和它的价值，它可以是牧场，公园，果园，菜园等等房地产是用一片地开发成住房，写字楼,大厦,购物中心等等房地产笼统的说属于地产，但地产不一定是房地产我国的地产是指有限期的土地使用权。 房产与地产之间存在着客观的、必然的联 系，主要包括几个方面：A、实物形态上看，房产与地产密不可分；B、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；C、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。差异包括几个方面：A、二者属性不同；B、二者增值规律不同；C、权属性质不同；D、二者价格构成不同。3、房地产的类型按用途划分：A、居住用房地产B、生产用房地产（工厂等）C、经营用房地产（商场、游乐园等）D、行政用房地产（政府办公楼、房管局、建设局等）E、其他专业用房地产（学校、医院、福利院等） 4、房地产的特性A、位置的固定性B、地域的差别性C、资源的有限性D、高值的耐久性E、保值增值性二、房地产业1、概念房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。2、主要内容A、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，房屋开发和建设，如征用 土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等；B、房地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押和房屋的买卖租赁、 抵押等活动；C、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价、测量和经纪代理；D、房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养 护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；E、房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等；F、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信 息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产 市场的宏观调控。3、房地产业与建筑业的关系建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。房地产业则兼开发、经营、 管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般从事房地产开发经营的企业和组织 称为开发商，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。 在项目开发 建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。三、房地产土地的使用年限是如何确定？凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五 十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。第二节、专业名词解释1、常用名词五证：A、建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土 地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭 证；B、建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。“?C、建设工程施工许可证：是建设施工单位符合施工条件，允许开工的批准 文件，建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一， 没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护；D、国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获 得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；E、商品房预售许可证：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企 业，销售商品房的批准性文件。两书：A、住宅质量保证书；B、住宅使用说明书。房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；A、一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、 规定的用途及 一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；B、二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；C、三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限 内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求 的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让 者，受让者只能在红线范围内施工建房；总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在 10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为 2.0）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高 2.2m以上（含2.2m） 的永久建筑。建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为 8万平 方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、大台和垂直绿化；（如：在 10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为 30%）绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元） 的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面 积之和；套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积， 包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计 入使用面积；D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、 前室、贮藏室等。单元内使用面积系数二单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用 建筑面积。公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不 能分摊的公共建筑面积；实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；层高：层高是指住宅高度以 层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之 间的距离。净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积二套内使用面积十套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积二套内建筑队面积十分摊得公用建筑队面积。道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居 民小汽车、单位通勤车等停放场地。道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合 同。期房在港澳地区称作为买 楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房 屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶 段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入 住的房屋。毛坯房是指没有装修的房。业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社 会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。 业委会的权力基础是其对物业的所有权， 它代表该物业的全体业主，对该物业有 关的一切重大事项拥有决定权。会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本 的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取 一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分 期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务， 不对外开放，保证了业主活动的 私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对 产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中 国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2） 土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。2、房子的种类安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一 类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭， 特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、 由政府补贴的非盈利性 住房。经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇 中低收入家庭出售的住房。使用权房是指由国家以及国有企业、 事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的 租金标准出租给居民的公有住房。产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土 地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种 权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、 抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。商品房是指具有经营资格的房地产开发公司 （包括外商投资企业）开发经营的 住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是 80年 代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、 质量、材料差价等组成。集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面 共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或 部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优 惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部 产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。 其产权 界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成 本价房。公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府） 以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设， 负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出 租出售。房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格 出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、 集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。空置商品住宅：房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已 超过一年的商品住宅。第二章建筑与规划基本知识第一节建筑与建筑构造建筑就是表示建筑工程的建造活动，同时又表示这种活动的成果一建筑物。建筑物通常称为建筑。指供人们进行生产、生活或其它活动的房屋和场所。例如 工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。构筑物一般指人们不直接在内进行生产和生活活动的场所。例如水塔、堤坝、蓄水池、广播电视发射塔、机场跑道及滑行道等，即不具备、不包含和不提供人类 居住功能和实用功能的人工建筑物。相反即建筑物。建筑构造是研究建筑物各组成部分的构造原理和构造方法的学科，是建筑设计不可分隔的一部分。其任务是提供满足建筑物功能要求、安全、经济、美观的建筑产品。一、建筑分类1、按建筑的使用性质工业建筑：生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑 民用建筑：学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑2、按建筑结构使用的材料砖混结构建筑：由砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑 框架结构：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适 合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供 灵活的使用空间。剪力墙结构：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱， 能承担各类荷载引 起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水 平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。剪力墙结构。钢筋混凝土的墙体构成的承重体系。剪力墙结构指的是竖向的钢筋凝土墙板，水 平方向仍然是钢筋混凝土的大楼板， 大载墙上，这样构成的一个体系，叫剪力墙 结构。为什么叫剪力墙结构，其实楼越高，风和载对它的推动越大，那么风的推 动叫水平方向的推动，如房子，下面的是有约束的，上面的风一吹应该产生一定 的摇摆的浮动，摇摆的浮动限制的非常小，靠竖向墙板去抵抗，风吹过来，板对 它有一个对顶的力，使得楼不产生摇摆或者是产生摇摆的浮度特别小， 在结构允 许的范围之内，比如：风从一面来，那么板有一个相当的力与它顶着，沿着整个 竖向墙板的高度上相当于一对的力，正好相当于一种剪切，相当于用剪子剪楼而 且剪楼的力越往上剪力越大，因此，把这样的墙板叫剪力墙板，也说明竖向的墙 板不仅仅承重竖向的力还应该承担水平方向的风和载， 包括水平方向的地震力和 风对它的一个推动。框架剪力墙结构：通常称框剪结构。它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合， 吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗 侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管 道井等墙体。因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。钢结构：以钢材制作为主的结构，全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。钢材的 特点是强度高、自重轻、刚度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特 别适宜；材料塑性、韧性好，可有较大变形，能很好地承受动力荷载；建筑工期 短；其缺点是耐火性和耐腐性较差。主要用于重型车间的承重骨架、受动力荷载 作用的厂房结构、板壳结构、高耸电视塔和桅杆结构、桥梁和水库等大跨结构、 高层和超高层建筑等。钢结构又分轻钢和重钢。3、按施工方法装配式建筑：建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。现浇式建筑：建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑。装配整体式建筑：是一种混合施工方法，即部分现浇，部分预制4、按建筑层数低层住宅为1-3层多层住宅为4-6层 小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层 16层以上为高层住宅什么是软装潢就居室而言, 除了固定的、不能移动的装饰物，如地板、顶棚、墙面及门窗以外， 其他可以移动的装饰称软装潢， 包括： 窗帘、 沙发、 壁挂、 灯具、工艺品等，他们的大小规格、色彩造型、放置位置等均应与设计并行考虑，以保证协调美观。 经济适用房 经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅， 是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言， 是适中的， 能够适应中低收入家庭的承受能力； 适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果， 而不是降低建筑标准。 这类住宅因减免了工程报建中的部分费用， 其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用的50，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为 3，故又称为经济实用房。什么是商住住宅商住住宅是soho （居家办公）住宅观念的一种延伸。 它属于住宅， 但同时又融入写字楼的诸多硬件设施， 尤其是网络功能的发达， 使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。 商住住宅适合于小型公司、 创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。 砖混住宅 砖混结构住宅中的 “砖 ” ，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。 “混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在56 层以下。 按揭与抵押的区别按揭与抵押的主要区别，在于借贷过程中是否发生了所有权的转移。其区别主要如下：1 按揭和抵押在法律上的区别：按揭要产生所有权转移，抵押则不变更所有关系， 因此二者当事人的法律地位及享有的权益不同。 按揭受益人经所有权转让成为了所有权人， 享有担保物的所有权。 抵押则不发生所有权转移，抵押人仍保留担保物的所有权，抵押权人是非所有权人，只享有抵押权，即对抵押物的支配权。 在按揭诉讼中， 按揭受益人以所有权人的身份和名义参加诉讼，而抵押诉讼中，抵押权人的身份只是抵押权人。2目的及运作上的差异：按揭和抵押担保的基本目的在于保证债务的履行。但二者在目的和运作上仍有区别： 1按揭人按揭的目的在于最大限度地减少风险和尽可能多地借得款项；按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考虑。理论上，按揭受益人是所有权人，较之抵押权人享有更多权益。2在借款目的上，按揭人的目标指向和按揭物是同一的， 借款的目的是购置房屋， 取得房屋产权； 抵押人抵押借款的目的不是为了取得抵押物，而是为了其他的目的的借款。3运作上的区别：房地产抵押：应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。其基本程序：在抵押人先取得产权证的前提下， 办理他项产权证， 以产权证抵押而持有他项产权证。 按揭则是在按揭人尚未取得产权证的情况下进行的。 一般是先办理他项产权证作为抵押担保， 产权在付清购房款后由房地产开发单位转给按揭受益人， 所有权证由按揭人持有。4抵押和按揭牵扯的当事人不同：抵押一般牵涉两个当事人：抵押人和抵押权人， 一般不再需要担保人是单纯的 “指物借钱 ” ； 按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有权时进行的， 需要原所有人或业主作中间人， 以便实现钱、物、权分离状态下的动作。因此，原业主或所有者往往要作为担保人，使按揭有三个当事人 “按揭人、按揭受益人、按揭担保人” 。 成本法 成本法又叫重复成本法。新建商品房的价格可以用开发成本、建造成本、销售成本、利息、税费、利润相加， 除以建筑面积得出来。 住宅二手房成本法是把委托评估已使用多年的房屋，按现在的开发费用、建造费用、利息、税费重新建造所耗用资金量，减去房屋使用多年的折旧费， 得出委托评估房地产尚可使用年限的现在评估价值。 成本法适用于独立或狭小市场， 无法运用市场比较法进行房产评估。 地政 政府对土地衽的各种行政管理的总称， 受土地管理法律及行政法规， 规章的调整。 房屋抵押 指抵押人 （债务人或第三人） 以自己的房屋作为抵押物价权人， 在债务人到期不履行债务时， 债权人有权依法律规定将抵押的房屋折价或以变卖该抵押房屋的价款而优先受价。房屋预售（炒楼花）即出售房屋期贷。 什么是收益法收益法是委托评估房地产将未来预期出租收益减去所有费用和税收后的纯收益， 再除以资本比率求得评估现价， 收益法重视对未来得收益， 是估测的， 资本比率是设定的。什么是现房所谓现房， 是指开发商已办妥房地产权证大产权证的商品房， 消费者在这一阶段购买商品房时应签订 商品房买卖合同 。 关于五证 房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称 “五证 ” 。其中前两个证由市规划委员会核发，开工证由市建委核发，国有土地使用证和商品房预售许可证 由市国土资源和房屋管理局核发。 一般购房者记不住 “五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下国有土地使用证和预售许可证这 “两证 ”就行了。因为如果开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是拿不到国有土地使用证的，未取得上述两个规划许可证和开工证是拿不到预售许可证的。开发商取得了预售许可证就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准， 就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。 根据北京市商品房交易的相关法规规定， 开发商只有具备 预售许可证 才能与客户签署正式的 预售契约 。 在此提醒一下购房者， 签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内， 提防开发商 “偷梁换柱 ” 。 解困房 指各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难， 专门修于解决特别困难户、 困难户和拥挤户住房问题的住房。 住宅小区 住宅小区也称 “居住小区 ” ，是由城市道路以及自然界线（如河流）划分，并不为交通干道所穿越的完整居住地段。 一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。 安居房 安居房指实施国家 “安居（或康居）工程”而建设的住房。 是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭， 特别是对人均居住面积在4 平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、 由政府补贴的非盈利性住房。 一级市场 房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、 营造商和居民。 居民通过一级市场购得住房的产权， 使住房的产权首先从法律上达到确认。二级市场 二级市场是指住房私有权出售、 出租等交易市场。 市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。 目前亦有房地产三级市场之说， 一般指房产出租市场。严格讲， 归于房地产二级市场的概念之内。 什么是三级市场？ 三级市场可概括为公房使用权市场，其主要内容包括公房使用权买卖、公房私租和公房转租市场。其中公房使用权买卖三级市场中的主要内容相对于已购公房， 北京市的承租公房占绝对多数。 由于公房使用权价格远低于产权价， 因此它被看作是促进一、 二级市场的生力军。目前，三级市场尚未打开。 产权调换产权调换是指，拆迁人用易地或再建房屋与被拆迁人的房屋进行交换， 被拆迁人原来的房屋被拆除后仍然保留相应房屋的产权。 产权调换的补偿标准， 按照产权人被拆除房屋的建筑面积计算。 绿色装饰 所谓家庭绿化装饰是指在居室内设计具有调节人们心绪和观赏价值的植物， 又称绿色设计。 其特点是通过天然植物的视觉美感， 达到宜于人的身心健康， 增添现代人的审美情趣。 什么是房屋所有权 房地产在司法实践上又称不动产，而不动产一般是指土地以及其定着物（主要是房屋）。这里仅就房屋所有权进行表述。 购房者都知道购买房地产中有产权证， 而办理下产权证又意味着对该房产拥有所有权，那么在法律上对所有权又有何规定呢？从严格的意义上讲，财产所有权是财产所有人在法律规定的范围内对属于他的财产享有占有、使用、收益、 处分的权利。 房产所有权属于直接管理购房者购买的房产并具有排他性权利该权利表现以下几点：1房产所有权是绝对权，这又区别于购房者同房地产开发商签订的房产买卖合同所产生的债权。 简单地说， 购房者同房地产开发商有签订合同所产生的权利与义务的关系， 是要由合同的一方为一定的行为才能实现的权利， 例如： 购房者向房地产开发商支付房款， 购房者不能通过自己的行为取得该房产， 而是由房地产开发商依约向购房者交付房产， 这样购房者才能实现自己拥有该房产的权利。 而房地产所有权则可由房产所有人直接作为即刻实现的权利， 而不用其他相对人为一定的行为才能实现权利，例如：房产所有人使用其所拥有的房产。2房产所有权是排他性的权利，房地产所有权是所有权人排除他人对于其所拥有的房产的干涉， 并且在一个物上只能有一个所有权存在， 而不能同时并存两个或两个以上的所有权。 也就是说， 房产所有人对其所拥有的房产拥有独立处置权利， 所有人一旦拥有该房产， 如非由所有人作出意思表示那么所有人可对抗其他对该房产主张权利的其他人。3房产所有权是一种相对最全面的权利，房产所有人有对其所拥有的房地产物业进行一般、 全面的支配的最全面的权利， 所有权人不仅包括对房产的占有、 使用、 收益， 而且包括对该房产的最终处分权。 房产所有权对于其他对房产权例如抵押权、质权、留置权这些权利仅是对房产的占有、使用、收益某一特定权利享有直接管理权利， 房产所有人可以依自己的意愿在法律规定的范围内享有最大的最全面的权利。4房产的所有权是永久性的，购房者向房地产开发商支付全部房价款，并领取国家统一颁发的房产证后， 房产所有者将永久拥有该房产， 直到该房产灭失。 什么叫绿化隔离带按照城市总体规划，北京市城区为 1041 平方公里，按照分散集团式划分，分为城市中心区和 10 个城市边缘地区。按照规定，中心区与边缘区要有绿化带隔开。 目前， 北京市拟建成240 平方公里的绿化带， 其中仅绿地面积就将达到 100 多万平方公里。土地使用权的转让土地使用者将土地使用权再转让的行为， 包括出售、 交换和赠与 土地附属物 地上构筑物及与土地联成一体的城市基础设施， 房屋作为独立类型的上地定著物， 一般不包含于土地附属物之内。 代物清偿 亦称 替代清偿 或代偿履行 。 指在债权人同意的情况下， 债务人用他种给付代替原定的给付以清偿债务的行为。 土地使用权期满的法律后果土地使用权期满， 土地使用权及其地上建筑物、 其他附著物所有权由国家无现取得。 土地使用权期满后， 土地使用者需要续期的，可以申请续期。 土地使用权出让年限土地使用权出让的最高年限是：一、居住用地七十年； 二、工业用地五十年； 三、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 四、商业、旅游、娱乐用地五十年；五、综合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期满时中请续期，可重新剑订合同，支付出让金，并办理登记，而继续享受土地使用权。 起步价 某物业各楼层销售价格中的最低价格， 即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销 售价为起步价 高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“XXX元/平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意.预售价预售价也是商 品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时， 应按有批准权限部问核定的价格为准均价将各单位的销售价格相加之后的和数 除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也 有例外，前段时期某高层物业推出的 不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一 价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。房地市场价指房产及土地使用权在房地产交易市场成交的价格。房地市场价的形成方式有协议、 拍卖、招标。房地产交易鉴订房地产管理部门代表政府，按规定，对房地产交易 活动及后果的审查和确认。土地买卖土地买卖人将土地所有权转移给土地买受人， 并依约向后者索取一定价金的法律行为。过渡房通常指暂住房及暂时作某一活动 的房屋。飞地又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处 于他人土地范围内。土地档案记载土地的质量、数量、使用和变化情况的土地法 律文书、行政文书及其他有保存价值的历史记录。 住宅的公用面积 住宅的公用面 积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、 电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在 公共面积的分摊问题，计算方法在下面单独介绍。典屋回赎时效期限 指出典人回 赎出典屋的有效期限。该期限按最高人民法院 1984年通过的为10年或30年。 房产税、买契税房产税是以房屋为征税对象，按照房产原值或房产租金向产权所 有人征收的一种税。买契税指因房产买卖，国家向承受人征收的一种契税。跃层 复式如何区别，面积怎么算？跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系 上下层；一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生问，最好有一间卧室，二层 安排卧室、书房、卫生间等。生地生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用， 但尚未开发的农地和荒地。 熟地熟地指经过 几通一平”的开发或已经拆迁完毕， 可供直接建设的土地，即建筑地块产品。公寓式住宅公寓式住宅是相当于独院独 户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标 准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕 所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外 客商及其家眷中短期租用。塑纲门窗的种类 推拉窗：分左右、上下推拉两种。推拉窗有不占室内空间的优点，价格经济、密封性好，采用高档滑轨，开启灵活， 窗扇受力状态好，但通风面积首一定影响。翻转平开窗：是国外应用广泛的窗 型，其技术含量较高。它通过转动持手选择门窗的关闭，向内手开及顶部向内上 悬，从而达到密封、通风及防盗的目的，其五金件多为国外进口，价格相对较高。 平开窗：最传统的窗型之一，应用范围最广，分内开、外开两种。内开启便于擦 窗，但开时占据室内空间，若制作或安装不当，雨天会向内渗水。向外开的窗扇， 防水性能好，开启时不占室内空间，但遇大风大雨易损坏，对五金件强度要求较 高。平开窗的最大特点是密封性好，窗扇能全部打开，便于通风，结构简单。缺 点是五金件成本高，价格较贵。射窗：射窗结构与平开窗相似，只是银链（合页） 安装的位置不同，安装在窗扇顶部。射窗教适合厨房、卫生间等小窗户。 住宅自 有化所谓住宅自有化，是指城市居民个人所有并由自己及家庭居住的住宅， 是一 种住宅私人所有的形式。房屋状况指房屋的数量，结构，层数，用途，产权以及 建成年代等状况。指房屋的数量，结构，层数，用途，产权以及建成年代等状况。 房屋的建筑面积 房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。 房屋的建筑面积包括使用面积和公共面积二个部份。 房屋的公共面积 房屋的公共面积是指建筑物主体内、 户门以外可使用的面积， 包括层高超过2.2 米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。 什么是置换交易？ 置换交易是指居民之间以自身原有房屋进行交换的一种业务， 一般是通过中介来完成， 并由中介代办置换手续。 置换双方办理完物业交割后， 一起到市房地产交易主管部门办理买卖立契过户手续， 原房与置换房的买卖立契并案办理。 房地产管理平面图 指房地产管理部门绘制的所辖区域房地产产权，产籍管理专用图。 图式、地号 图式又称地图图式，图例符号，指在测绘工作中统一使用的一种表现地球表面地物， 地貌的符号系列。 地号是房管部门根据本地情况按门牌， 院落， 产权以图幅为单位标定的顺序号。 房龄结构 房龄指房屋落成以后至今的使用年龄。 房龄结构指不同房龄的房屋在某一管区内房屋总数中各自所占的比例。 地形图 指按一定比例尺绘制的反映地貌，水系，植被，建筑物和居民点等地面要素的图 单元式住宅 单元式住宅， 又叫梯间式住宅， 是以一个楼梯为几户服务的单元组合体， 一般为多、 高层住宅所采用。 单元式住宅的基本特点：（ 1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，一般为 2 4 户，大进深的每层可服务于 5 8 户，住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。（ 2）户内生活设施完善，即减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3）建筑面积较小，可以标准化生产，造价经济合理。（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用， 便被社会所接受， 并推广到世界绝大多数国家和地区。 房屋基本造价 通常指房屋建造成本， 包含六个方面： 居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。 地房产所有证 简称土地证， 是土地改革时由人民政府颁发的土地和房屋所有权证书。 房屋产权证件 指能直接或间接证明房屋所有权归属的一切文件（狭义的房屋产权证件仅指房屋所有权证，即契证）。能证明房屋所有权的文件有建筑许可证， 契约 （合同） ， 契证。 典契、 典权、 典物、典期 典契是典当契约的简称， 指房屋等不动产进行典当时出典人与承典人之间签订的书面契约。 典权指承典人对典物行使使用和收益的权利。 典权的标的物， 一般仅限于房屋等不动产， 我国法律规定禁止土地典当。 典物指典权的标的物。 典期指典当关系存续的时间。 典契上未注明典期的并不是无限期的典当关系， 群众习惯用年为期限。 外产 指外国政府，企业，厂商，社会团体，国际性机构及外国侨民等在中华人民共和国境内拥有所有权的房屋。 侨汇房屋 指解放后华侨， 归侨，侨眷， 港澳台同胞， 中国血统外籍人及他们在我国境内的亲友， 用侨汇购建的房屋。 华侨房产 指侨居国外的中国公民在国内的房产。 军产 指中国人民解放军部队的房产，是全民所有制公有房产的一部分。 公私合营产 指公私合营企业的房产。公证 公证作为我国一项重要的司法制度和一种预防性法律制度，既能预防纠纷，又能减少诉讼。 由于众多消费者缺少一定的住房买卖知识， 缺乏有关法律法规知识， 若不慎购买了没有交易资格和非法产权的房产， 如城市联建房、 农村合建房、非法开发房等，从此陷入一系列剪不断、理还乱的麻烦与纠纷中。再找律师、打官司，经济上蒙受巨大损失，精神上承受巨大压力，浪费了大量的人力和财力。为了避免意想不到的麻烦， 真正能够安居乐业， 业内有关人士建议， 购房者在买房时应该考虑主动办理商品房合同公证。 购房者提出公证申请后， 公证机关将依照有关法律法规， 从房屋买卖双方的主体资格、 合同的真实性、 合法性进行全面、细致的审查，最后以公证形式确认合同的真实、合法、有效。一旦当事人因与公证有关的事项而陷入纠纷时， 则公证书将以它所特有的法律效力而发挥作用， 维护当事人的合法权益。 什么是房屋置换房屋置换是不同房屋间差价交换或等价交换的房屋交易形式。 与房地产买卖不同的是， 房屋置换不仅是一种货币和实物的交换方式，而且，在房屋置换中包含有实物与实物间的交换，即房屋置换是 “货币与实物 ”和 “实物与实物 ”两方面内容的交换方式。通过房屋置换，可以减轻您的付款压力， 房屋置换通过您原有的房屋价值的一部分资金、 单位补贴一部分资金、 个人储蓄拿出一部分资金、 银行借贷一部分资金的方式， 提高您改善住房条件的能力。一次置换成功，相当于两种交易概念，即卖掉您的住房，再卖进一套您需要的住房。因此，房屋置换可以解释为买卖双向服务，房屋置换的成功，必须是您原有的房子有下家接受， 同时您看中另一套房屋。 什么是买房尾款 ？所谓买房尾款， 是指购房者采取一次性付款或分期付款的方式支付房价款时， 约定交房时间或条件， 待时间达到或条件达成时， 购房者再支付剩余的房价款， 一般比例为总房价款的5%至 10% 。 国有房产 指所有权属于国家所有（全民所有）的房屋。 绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 目前北京市规定的新建小区绿化率应在30以上。 健康住宅 所谓 健康住宅 ，自然是指使居住者在身体上、精神上、社会上处于良好状态的住宅 。具体来说，应具有以下一些标准： 1 引起过敏症的化学物质的浓度很低， 尽可能不使用容易散发出化学物质的胶合板、墙体装修材料。 2设有性能良好的换气设备，能将室内污染物质排至室外， 特别是对高气密性、 高隔热性住宅来说， 必须采用具有风管的中央换气系统，进行定时换气。3在厨房灶具或吸烟处，要设置排气设备。4起居室、卧室、厨房、走廊、浴室等室温应全年保持在1727之间。5室内的湿度全年保持在40 70之间。6二氧化碳浓度要低于1000PPM。7.悬浮粉尘浓度要低于0. 15m”平方米。8噪声级要小于50 分贝。9一天的日照要确保在3 小时以上。10设有足够亮度的照明设备。11住宅具有足够的抗自然灾害能力。12具有足够的人均建筑面积，并确保私密性。13住宅要便于护理老龄者和残疾人。14 因建筑材料中含有害挥发性有机物质， 所以在住宅竣工后， 要隔一段时间 （至少两个星期） 才能入住， 在此期间要进行通风换气。 步行社区 即社区内所有汽车直接进入地下车库， 楼内电梯直通地下， 人们从设在车库内的电梯入口直达住所，从而保证社区无汽车通行，完全是人们漫步休闲、孩子们玩耍嬉戏的安全庭院。什么是二手房二手房是指已由北京市房屋土地管理局颁发房屋所有权的有效证件 , 可在房地产二级市场流通, 买房人具有完全处置权利的房屋。 二手房是房地产产权交易二级市场的 俗称 ， 房改房上市交易仅是其中的一种形式， 凡经过一手买卖之后再行上市的交易行为， 均可称为 “二手房 ” 。 个人住房组合贷款个人住房组合贷款： 是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。 挂式燃气采暖炉 一种全新的采暖供热方式， 由传统的集中供暖改为一家一户的自成体系、 自主调节。 从社区环境上看， 它以绿色、环保、节能的特点，对传统集中供暖方式的一次革命。壁挂式采暖炉采用普通天然气加热，点火方式一般为电子脉冲，内有两套系统，既可提供采暖，又能提供生活热水。 会所 会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池（最好是室内）、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、 咖啡厅等餐饮与待客的社交场所； 还应具有网吧、 阅览室等其他服务设施。地产产权 房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权， 房地产所有者对其所有的房地产享有占用、 使用、 收益和处分的权利。 什么是容积率与建筑密度？ 建筑容积率： 是指项目规划建设用地范围内全部建筑与规划建设用地面积之比。 附属建筑物也计算在内， 但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。什么是基础设施配套建设费？ 基础设施配套建设费是指政府用于城市基础设施配套建设已投入和近期预期投入的费用部分， 主要包括大市政、 四源工程及小区建设的配套等。其中四源是指：自来水、煤气、供热和污水处理等。 什么是基准地价 ？基准地价是根据城镇土地的不同用途、 所在区位及市政府基础设施、 土地开发情况、 以及对土地实际利用过程中所产生的基本经济效益， 按照一定的条件和方法测算出来的一定时期内的城镇土地的平均水平价格。 基准地价由土地出让金、 基础设施配套建设费、 土地开发及其它费用等构成。 什么是绿色建材？ 对于家居建材来讲， 绿色消费就是人们需要低醛甲挥发量的木地板和涂料， 需要无石棉建筑品， 需要无毒无污染的其他材料。 我们今天所倡导的绿色消费观念， 就是要人们不仅要购买产品的使用价值， 还要购买环境价值， 要把个人的消费和身心健康、居室环境质量、区域生态环境、全球环境问题都联系起来，使人类向着更加符合自身需要的方向发展。 什么是房屋转租？ 房屋转租， 是指房屋承租人将承租的房屋再行出租的行为。 承租人在租赁期间内， 经出租人同意， 可以将承租的房屋部分或全部转租给其他人， 并从中获取收益。 什么是房屋财产保险？ 根据我国现行的 财产保险合同条例 中的规定， 房屋财产保险是指以房屋及其附属设备为保险标的物的保险。 房屋财产保险分别属于企业财产保险和家庭财产保险两个保险种类之中， 它是由房屋所有人或其它利害关系人向保险公司预付一定数额的保险费， 并签订房屋保险合同， 在保险合同规定的期限内， 一旦发生某些事故和意外，房屋的功能、质量和附属设备受到损坏，保险公司按规定的标准，承担赔偿经济损失的责任。 什么是房产公证 房产公证是指公证机关根据当事人的申请，依法证明与房产有关的法律行为、 有法律意义的事实和文书的真实性、 合法性的活动。 房产公证是一项常见的公证业务， 内容十分广泛， 主要包括房产买卖合同公证、房产租赁合同公证、房产抵押合同公证、商品房预售合同公证、房产继承公证、房产赠予公证、房产转让、协议公证、房产互换协议公证、房产侵害协议公证、房屋拆迁（补偿、安置）协议公证、确认房屋产权公证、涉及房产委托书公证等。 个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款为政策性住房公积金发放的委托贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买、建造、翻建、大修自住住房时， 以其所拥有的产权住房为抵押物， 作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。 住房公积金制度的建立， 大大推动了我国城镇住房制度改革的进程。 为进一步推动住房商品化、 社会化的进程， 今后住房公积金发放的主要对象要由住房开发公司转向普通居民。 正是在这种背景下， 北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款办法 开始实施。 只要是住房公积金交存人或汇交单位的离退休职工， 需要在本市购买自住普通住房或建造、 大修住房， 均可向市住房资金管理中心申请住房担保委托贷款。 房间为什么做吊顶房间或室内走廊做吊顶 , 最初是为了隐藏各种管线和控制房间净高. 随着吊顶材料的多样化，吊顶的作用也有所增加，比如隔声、保温、隔热等。从装饰角度讲，吊顶作为房间其中的一个面， 可以通过改变高度和造型为房间分区， 还可以改变常规的悬挂式照明方式，做出反光灯槽嵌入光源，再配以各种线脚，加强房间顶棚的装饰效果。多层住宅、 高层住宅 多层住宅指层数较多的楼房住宅。 高层住宅指十层以上的楼房住宅。 房地产分户地形图 指按产权，所有权的不同反映房屋类别，分户界址，平面位置并标示地号，街巷，道路，门牌，院落和地面形状，设施的图。 毛地 毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 劳动力安置费 常指因国家建设， 征 用集体土地或者使用国有土地， 为安置原地上的农业人口而依法支付的费用。 典 当关系消失典但关系不复存在的客观现象。 什么是期房？ 所谓期房， 是指开发商从取得商品房预售许可证开始到取得房地产权证大产证为止， 在这一期间内的商 品房即为期房。消费者在这一阶段购买商品房时，应签订商品房预售合同。期房在港澳地区称作为买 “楼花 ” ， 这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。SOHO家庭办公）SOHO家庭办公）一词起源于八十年代的纽约，因艺术家云集而出名，那 里风情独特， 有纽约最另类和最有品位的商店、 画廊和餐厅。 后来有日本人在建筑中引用了 SOH国个词，即是uSmall Office Home Office 的缩写，意为小型的、家庭的办公室。在中国，在现代城没有讲SOHO家庭办公）这个故事之前，这个概念还从未作为一个建筑形式出现过，因此，SOHOE代城是北京第一家得到正式认可的SOHO家庭办公）型建筑。在北京，被称为SOHS族的自由职业者和居家办公者也越来越多，比如记者、作家、经纪人、摄影师、计算机编程员等， 还有一些正在起步和发展阶段的公司和一些规模不大的公司， 如广告公司、设计工作室、律师、建筑师、会计师事务所、外国住京办事处等，在网络信息时代， 他们的行为方式确定了他们需要自由的工作时间， 自在的做事方法， 而 随着电子网络对人们生活的进一步侵占， 是应他们的需要而问世的： 花买一套房 子的钱既可得到工作和生活这两种需求的满足。 公房 指国家所有的房产。 分直管 公房 （房管机关直接管理的公房） 和自管公房 （全民所有制的机关团体和企事业单位自行管理的公房）。 房屋公有权 国家和集体所有制单位对其房屋享有占有，使用， 收益和处分的权利。 公产房 指全民所有制和集体所有制等组织所拥有的房产。 绝卖 指房屋典期届满后，由于某种原因的出现以致标的物所有权发生转移。一般指典当期满不赎， 逾期 10 或 30 年的成绝卖。 对有绝卖条件的典当关系， 双 方同意回赎的，允许回赎。房屋白契 房屋买卖，典当，赠与及交换时，当事人双方所订立的契约。 遗产房屋分割 指遗屋共同