土地增值税实战疑难解析分享学习教案

会计学1土地土地(td)增值税实战疑难解析分享增值税实战疑难解析分享第一页，共82页。第2页/共83页第二页，共82页。第3页/共83页第三页，共82页。第4页/共83页第四页，共82页。第5页/共83页第五页，共82页。第6页/共83页第六页，共82页。企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税自用转作固定资产对外捐赠、赞助用于职工福利用于职工奖励对外投资分配给股东或投资者用产品抵债非货币性资产交换用于职工福利（职工个人的福利分配，非集体）用于职工奖励对外投资分配给股东或投资者抵偿债务换取其他单位和个人非货币性资产第7页/共83页第七页，共82页。企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时产权转移时第8页/共83页第八页，共82页。企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税视同销售，应征税符合赠与条件的，不征否则应征第9页/共83页第九页，共82页。企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税存在回总机构所在地缴纳的可能在土地所在地税务机关缴纳第10页/共83页第十页，共82页。企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税固定比例税率超率累进税率第11页/共83页第十一页，共82页。企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税整个房地产开发企业所发生的费用与房地产开发有关的费用第12页/共83页第十二页，共82页。企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税按税法规定全额或限额扣除按一定比例扣除第13页/共83页第十三页，共82页。企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税按不高于银行同期同类贷款利率计算的数额的部分据实扣除（区分资本化和费用化）符合条件的据实扣除，否则按比例扣除第14页/共83页第十四页，共82页。企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税可以直接扣除不能扣除第15页/共83页第十五页，共82页。企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税可以扣除不能扣除第16页/共83页第十六页，共82页。企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税按规定预提的可以扣除以实际发生为原则，预提费用不能扣除第17页/共83页第十七页，共82页。企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税按年汇算清缴按项目清算（项目达到清算条件才清算）第18页/共83页第十八页，共82页。第19页/共83页第十九页，共82页。第20页/共83页第二十页，共82页。第21页/共83页第二十一页，共82页。第22页/共83页第二十二页，共82页。第23页/共83页第二十三页，共82页。第24页/共83页第二十四页，共82页。第25页/共83页第二十五页，共82页。第26页/共83页第二十六页，共82页。第27页/共83页第二十七页，共82页。第28页/共83页第二十八页，共82页。第29页/共83页第二十九页，共82页。第30页/共83页第三十页，共82页。 1.房地产开发项目房地产开发项目(xingm)全部竣工、完成销售的；全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目整体转让未竣工决算房地产开发项目(xingm)的；的；3.直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。应该应该(ynggi)(主主动动)1.已已竣工竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的4.省税务机关规定的其他情况。省税务机关规定的其他情况。可以可以(通知通知)国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号号 四、土地增值税清算要点第31页/共83页第三十一页，共82页。第32页/共83页第三十二页，共82页。第33页/共83页第三十三页，共82页。青岛青岛、宁夏、西、宁夏、西安等安等 普通住房普通住房/非普通非普通住房住房 江苏、湖北、福江苏、湖北、福建等建等 普通住宅普通住宅/其他类其他类型住宅型住宅/非住宅非住宅宁波宁波普住普住/除低层外除低层外住宅住宅/其他其他/单体单体别墅别墅四分法四分法三分法三分法二分法二分法四、土地增值税清算(QN SU N)要点第34页/共83页第三十四页，共82页。四、土地增值税清算(QN SU N)要点一、符合(F H )主动清算条件的开发企业，应当在九十日内进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款。符合(F H )通知清算条件的开发企业，主管税务机关通知其清算时应出具税务事项通知书，开发企业应按税务机关规定的期限，进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 （首先要判断是否符合(F H )清算条件）第35页/共83页第三十五页，共82页。四、土地(TD )增值税清算要点二、开发企业清算时，须向主管税务机关如实报送下列资料： (一) 土地增值税纳税申报表（一）及其相关附表； (二) 项目竣工决算报表和有关帐薄、竣工验收证明； (三) 取得土地使用权所支付(ZHF )的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同； (四) 银行贷款合同及贷款利息结算通知单；(五) 项目工程建设合同及其价款结算（书）单；第36页/共83页第三十六页，共82页。四、土地(TD )增值税清算要点(六) 商品房预售许可证、房产权属准予登记通知（证明）、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用以及分期开发分摊的有关证明资料；(七) 无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证；(八) 预缴土地增值税完税凭证和转让房地产缴纳的有关税金合法(H F)有效凭证；(九)委托税务师事务所进行清算的，除第（一）项资料外，其他资料作为土地增值税清算税款鉴证报告的附件，一并报送税务机关；第37页/共83页第三十七页，共82页。四、土地增值税清算(QN SU N)要点(十)发展规划局以文件形式下达的项目批复和投资计划；(十一)建设用地规划许可证、 建筑工程规划许可证、 建筑工程施工许可证；(十二)建筑施工图纸，施工图审查意见书，工程预算书、工程招标文件、投标书；(十三)商品房预售许可证和房产管理部门确认的工程面积测定(C D NG)表或房产测绘技术报告；(十四)工程施工合同、工程决（结）算书；第38页/共83页第三十八页，共82页。四、土地增值税清算(QN SU N)要点(十五)单张发票金额在10万元以上的建筑发票和20万元以上的材料发票复印件。上述第（二）至（九）项资料，须同时报送原件和加盖公章的复印件，经主管税务机关核对无误后原件退回(TU HU )。（资料准备及自行清算环节）第39页/共83页第三十九页，共82页。四、土地增值税清算(QN SU N)要点三、主管税务机关对开发企业报送的清算资料进行审核，经审验发现不符合规定的，可要求开发企业在规定期限内进行补正，重新办理清算申报手续。（清算受理环节） 四、开发企业完成清算申报后，主管税务机关应对开发企业清算结果进行审查(SHNCH )，并做出土地增值税清算税款结论，经集体会审后，填写税务事项通知书送达开发企业，要求其在规定时间内办理补税或退税手续。（清算审查(SHNCH )环节） 第40页/共83页第四十页，共82页。四、土地增值税清算(QN SU N)要点五、主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，开发企业有下列情形之一的，需按规定向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，补充(BCHNG)和完善税务机关清算结论，并按规定办理税款缴纳或退还手续：（一） 已清算完毕的开发项目又发生成本、费用的；（二） 纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；（三） 主管税务机关认为应调整清算结论的其他情况。（补充(BCHNG)或二次清算环节）第41页/共83页第四十一页，共82页。四、土地增值税清算(QN SU N)要点收入审核(SHNH )成本审核(SHNH )税金、利息审核(SHNH )第42页/共83页第四十二页，共82页。视同销售(xioshu)1.平均价格；2. 市场价格或评估价值(jizh)确定。实质1.已收讫全部；已收讫全部；2.所有权发生转移；所有权发生转移；3. 其他规定其他规定。微调1.发票发票2.合同合同确认时间确认时间确认金额确认金额非直接销售非直接销售第43页/共83页第四十三页，共82页。四、土地增值税清算(QN SU N)要点收入(SHUR )常见问题一、价格偏低且无正当理由：销售关系房、人情房销售给关联关系人员（房产销售明细）二、隐匿收入(SHUR )：多建面积，如车库、车位、储藏室销售销售不开发票第44页/共83页第四十四页，共82页。四、土地增值税清算(QN SU N)要点收入常见问题三、价外费用：天然气初装费、有线电视初装费等代收费用国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发2007132号）第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代(SH D I)收的各项费用，应区分不同情形分别处理： （一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。 （二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用第45页/共83页第四十五页，共82页。四、土地(TD )增值税清算要点收入常见问题四、视同销售：职工福利；（职工个人的福利分配，非集体(J T)）奖励；对外投资；但财税200621号对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的不再适用免税规定。 分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位的非货币性资产安置房国税函2010220号文第46页/共83页第四十六页，共82页。四、土地(TD )增值税清算要点扣除项目（187号文）（一）须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（二）前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额(D NG )资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。第47页/共83页第四十七页，共82页。无偿移交无偿移交(yjio)给政府、给政府、公用事业单位公用事业单位用于非营利性用于非营利性社会公共事业社会公共事业产权产权(chn qun)属于属于全体业主所有全体业主所有有偿转让有偿转让配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等第48页/共83页第四十八页，共82页。装修费用装修费用质量保证金质量保证金土地闲置费土地闲置费国家国家规定规定费用费用成本分摊成本分摊两个项目(xingm)/两个比例财政(cizhng)发票移动(ydng)/非移动(ydng)看发票/不看支付不得扣除扣除扣除第49页/共83页第四十九页，共82页。异地异地(yd)安安置置用建造的本项目用建造的本项目(xingm)房地产安置房地产安置回迁户回迁户货币安置拆迁货币安置拆迁凭合法有效凭据计入拆迁补偿费凭合法有效凭据计入拆迁补偿费属于自行开发建造的，属于自行开发建造的，房屋价值按国税发房屋价值按国税发2006187号规定计算，号规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。视同销售处理，确认收入视同销售处理，确认收入，（营业税），（营业税）同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。应抵减本项目拆迁补偿费。第50页/共83页第五十页，共82页。有利息有利息(lx)分摊并提供金融机构(jn rn j u)证明的，允许据实扣除其他房地产开发其他房地产开发(kif)费费用用5%无利息无利息不能提供金融机构证明的不能提供金融机构证明的房地产开发费用房地产开发费用10%计息期计息期取得土地使用权之日起取得土地使用权之日起项目竣工验收之项目竣工验收之日止日止 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除不能同时适用第51页/共83页第五十一页，共82页。四、土地(TD )增值税清算要点发票审核发票真伪查询方法：各地税务局网站（以青岛为例）1236612366查询：直接拨通“1236612366”，选择按键2 2：系统自动(Z D NG)(Z D NG)提示“您好，欢迎拨打青岛地税服务热线” 公告提醒 请按1 1； 发票查询 请按2 2； 第52页/共83页第五十二页，共82页。四、土地(TD )增值税清算要点发票审核假发票是否允许扣除(K UCH )(K UCH ) 187 187号文规定：扣除(K UCH )(K UCH )项目金额须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除(K UCH )(K UCH )。 （假票假业务、假票真业务、真票假业务）未取得发票的不允许扣除(K UCH )(K UCH ) 国税发2006 1872006 187号文 国税函20102202010220号 质保金的规定第53页/共83页第五十三页，共82页。四、土地增值税清算(QN SU N)要点发票审核异地发票是否允许扣除1 1、根据中华人民共和国营业税暂行条例第十四条第一款“纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发生地主管税务机关申报纳税”2 2、不动产、建筑业营业税项目(XI NGM )(XI NGM )管理及发票使用管理暂行办法（国税发20061282006128号）第九条第二款“代开票纳税人，由其不动产所在地和应税劳务发生地主管税务机关为其代开发票”3 3、土地增值税清算管理规程（国税发200991200991号）第二十五条第五款重点审核“建筑安装发票是否在项目(XI (XI NGM )NGM )所在地税务机关开具”的规定，对纳税人取得的异地建筑安装工程发票不能在土地增值税清算时扣除。第54页/共83页第五十四页，共82页。四、土地增值税清算(QN SU N)要点发票审核发票管理办法的规定：第十八条 临时到本省、自治区、直辖市行政区域以外从事经营活动的单位(D(D NW I)NW I)或者个人，应当凭所在地税务机关的证明，向经营地税务机关申请领购经营地的发票。第三十五条违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1 1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收： （七）跨规定区域开具发票的；第二十六条 任何单位(D(D NW I)NW I)和个人未经批准，不得跨规定的使用区域携带、邮寄、运输空白发票。 禁止携带、邮寄或者运输空白发票出入境。第55页/共83页第五十五页，共82页。四、土地增值税清算(QN SU N)要点发票审核借用发票是否允许扣除经查询(CH X N)(CH X N)发票由甲建筑公司领用，盖着乙建筑公司章建安合同是由甲签订，入帐发票由乙公司提供国税发20061872006187号 除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 第56页/共83页第五十六页，共82页。第57页/共83页第五十七页，共82页。第58页/共83页第五十八页，共82页。第59页/共83页第五十九页，共82页。第60页/共83页第六十页，共82页。第61页/共83页第六十一页，共82页。第62页/共83页第六十二页，共82页。第63页/共83页第六十三页，共82页。第64页/共83页第六十四页，共82页。第65页/共83页第六十五页，共82页。第66页/共83页第六十六页，共82页。二、土地增值税处理二、土地增值税处理根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知(tngzh)(tngzh)（国税函（国税函20102202010220号）之规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费号）之规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。不得扣除。根据土地增值税暂行条例第六条第一款规定，计算土根据土地增值税暂行条例第六条第一款规定，计算土地增值税的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。地增值税的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。土地增值税暂行条例实施细则第七条第一款规定，条土地增值税暂行条例实施细则第七条第一款规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目例第六条所列的计算增值额的扣除项目“取得土地使用权取得土地使用权所支付的金额所支付的金额”，是指纳税人为取得土地使用权所支付的，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。土地出让金的滞纳金不属于上述规定的支出范围，因此不土地出让金的滞纳金不属于上述规定的支出范围，因此不能在计算土地增值税时扣除。能在计算土地增值税时扣除。第67页/共83页第六十七页，共82页。第68页/共83页第六十八页，共82页。第69页/共83页第六十九页，共82页。第70页/共83页第七十页，共82页。第71页/共83页第七十一页，共82页。第72页/共83页第七十二页，共82页。第73页/共83页第七十三页，共82页。第74页/共83页第七十四页，共82页。第75页/共83页第七十五页，共82页。第76页/共83页第七十六页，共82页。第77页/共83页第七十七页，共82页。第78页/共83页第七十八页，共82页。第79页/共83页第七十九页，共82页。第80页/共83页第八十页，共82页。第81页/共83页第八十一页，共82页。第82页/共83页第八十二页，共82页。