某山庄营销执行方案课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,林海山庄营销执行方案,林海山庄营销执行方案,1,第一章项目推广前置计划,第一章项目推广前置计划,2,时间,执行目标,销售工作安排,10月31日前,为正式开盘销售做准备。,制定销售策略计划。,建立并培训销售队伍,围墙、户外大牌广告出台，项目前期亮相。,11月30日前,绵州酒店市内接待点开放,12月31日前,1、现场销售中心、体验中心修建、装修完毕,2、,景观示范区域（待征地景观及湖的打造、别墅地块基本,景观、洋房地块植被景观）完成,3、项目现场道路打造完成,4、建立现场包装导示系统,1月1日,销售部正式对外开放,1月10日,样板间、体验中心正式对外开放,1月20日始,接受预约登记、发放VIP会员卡,2月-3月,1、完成所有销售道具准备,2、销售五证等手续办理,4月,参加春交会,4月20日,1积累客户,2开盘准备,举行产品发布酒会,5月8日,（最迟）,项目盛大开盘,一、项目主要营销节点的确立,（一）营销节点的确立时间,时间执行目标销售工作安排10月31日前为正式开盘销售做准备。,3,一、项目主要营销节点的确立,（二）主要营销节点的确立原则,1、开盘时间：最佳节点3月中旬,(1 ) 市场优势,A、绵阳宏观楼市情况：明年绵阳市场供应放量，不论是别墅还是电梯高层豪宅在3月以后都将大量推出，较早的开盘时间有利于在市场中占据先机地位。(卢卡美郡、优山美郡、奥林春天、富临桃花岛、长虹国际城、九洲千城等高端电梯公寓及仙海及青义等项目将在明年中后陆续亮相）,B、区域市场情况：优山美郡、奥林春天、卓信龙岭、卢卡美郡等区域项目大多在今年底进行实质性推广蓄客，在区域市场竞争白热化、高端客户资源有限的前提下，林海山庄必须抢占市场先机，提前锁定客户群，以获得一定的时间优势及借势销售；,优山美郡别墅级,全退台、错台花园洋房,卢卡美郡,一、项目主要营销节点的确立（二）主要营销节点的确立原则1、开,4,一、项目主要营销节点的确立,（二）主要营销节点的确立原则,1、开盘时间：最佳节点3月中旬,（2）时机优势,充分利用绵阳两会（预计4月左右召开）会期召开特殊时段的高层渠道营销，期间将会集中大量购买力强及社会影响力强的两会代表，为特殊营销事件提供有力条件及支持；,如项目在3月中旬开盘，4月召开两会，届时针对该部分高端群体的营销推广将会有实质性业务着落点支撑；如5月份开盘，会议期间的推广无业务着落点，最多能引起会议代表的关注度，冲击力不强。,一、项目主要营销节点的确立（二）主要营销节点的确立原则1、开,5,一、项目主要营销节点的确立,（二）主要营销节点的确立原则,1、开盘时间：最佳节点3月中旬,（3）春交会对林海山庄的销售影响,绵阳春交会预计4月份召开，如房交会之后开盘，我们将会面临以下问题：A、房交会上各种房源集中放量、促销手段丰富，有可能造成林海山庄原有客户局部流失；B、稳单与新客户资源的拓展需同频推进，造成的业务交叉管理会局部影响客户拓展业务的进展。,因此我们建议可在房交会之前开盘，先期消化原有储备客源，房交会上全力做好新客户拓展工作。,一、项目主要营销节点的确立（二）主要营销节点的确立原则1、开,6,一、项目主要营销节点的确立,（二）主要营销节点的确立原则,1、开盘时间：最佳节点3月中旬,（4）借势营销,片区诸多项目目前已开始进行前期推广，到明年3、4月份区域整体关注度将达到较高水平，届时片区市场客群基础较好，林海山庄在该阶段开盘将可以实行顺势与借势营销，可共享该片其他项目推广推广成果，节约广告推广资源；若滞后，将会为重新启动市场关注度而投入大量的广告资源和成本；,一、项目主要营销节点的确立（二）主要营销节点的确立原则1、开,7,一、项目主要营销节点的确立,（二）主要营销节点的确立原则,1、开盘时间：最佳节点3月中旬,（5）充分利用春季传统销售旺季时机,春季为房市销售传统旺销季节，项目在本阶段开盘可充分利用良好的季节销售时机，更好的促进项目销售，规避项目在夏季的淡季销售期（主要指强销期）。,一、项目主要营销节点的确立（二）主要营销节点的确立原则1、开,8,一、项目主要营销节点的确立,（二）主要营销节点的确立原则,项目最佳开盘时间为3月，如因工期及准备工作的原因，最迟不得超过5月在市场开出，否则将失去最佳的销售时机。,本项目各营销节点暂按5月排出,。,我们建议：,一、项目主要营销节点的确立（二）主要营销节点的确立原则,9,一、项目主要营销节点的确立,（二）主要营销节点的确立原则,2、接待中心亮相时间,(1 ) 市内接待11底开放,A、,绵州酒店的客户接待点可于11月底进入，,配合项目前期形象宣传与咨询与接待作用；,B、并先期蓄留客户；,（2）2010年元旦销售中心对外开放,A、在示范景区打造完毕后， 预留两月左右的,现场接待时间充分蓄客；,B、充分利用元旦、春节看房高峰,结论：总共5个月时长的蓄客时间是项目前期客户积累的必要准备时间，也是一个较为适宜的时间周期，蓄客时间太短或太长都不利于后期的开盘营销。,绵州酒店市内接待点,现场销售中心,一、项目主要营销节点的确立（二）主要营销节点的确立原则2、接,10,1、小区入口景观示范区建设,（一）、完成两个示范区的建设,二、项目营销重点前置工作,第一形象区：,高度重视项目入口景观处的打造及建设，除留出施工通道外，对目前尚未启动的洋房区可一部分结合入口景观区打造坡地景观，其余作生态绿化草坪化处理,1、小区入口景观示范区建设（一）、完成两个示范区的建设二、项,11,二、项目营销重点前置工作,2、临湖台地示范景观区,（一）、完成两个示范区的建设,二、项目营销重点前置工作2、临湖台地示范景观区（一）、完成两,12,示范景区的建设对项目的价值提升和营销的作用至关重要，因此必须在,销售中心亮相前开放。,建 议：,1、在销售期内对湖面采用经济补偿的方式协商租赁，并进行包装与打造，,使之成为小区的主要景观点与重要卖点；,2、湖面建议处理为生态湖面，动物与植物和谐共生；养殖莲藕、荷花与白,鹭、天鹅等水鸟，使之成为生态水景；,3、湖面台地与入口景观区须于12月底打造完毕，须集中时间与资源尽快面,市，精致雕琢；,4、花园洋房部分目前未动工地方处理为简单绿化草坪。,前期可对项目整体形象提升，后期植被灌木等可移植利用,。,示范景区的建设对项目的价值提升和营销的作用至,13,（二）、完成销售体验中心的建设,二、项目营销重点前置工作,销售中心,（二）、完成销售体验中心的建设二、项目营销重点前置工作销售中,14,体验区,体验区应兼具部分商务、休闲及健身功能。,二、项目营销重点前置工作,体验区体验区应兼具部分商务、休闲及健身功能。二、项目营销重点,15,二、项目营销重点前置工作,（三）、完成两个样板房的设计装修,私家花园的精装化处理,二、项目营销重点前置工作,（三）、完成两个样板房的设计装修,二、项目营销重点前置工作（三）、完成两个样板房的设计装修私家,16,二、项目营销重点前置工作,（四）、广告先期蓄客（10月开始户外）,报版,户外,案场,软文,二、项目营销重点前置工作,（四）、广告先期蓄客（10月开始户外）,二、项目营销重点前置工作（四）、广告先期蓄客（10月开始户外,17,建议：,一、整治小区进入通道，并做景观生态化围墙处理，兼做项目形象墙与广告载体；,二、注重项目现场的施工管理文明化与人性化；,景观个性围墙,二、项目营销重点前置工作,建议：景观个性围墙二、项目营销重点前置工作,18,三、目前须确定的准备工作,（一）、接待处选址,1、接待处设置建议,基于售楼部选址限制等问题，为形成良性的引导型业务接待，我司对客户接待流程做如下设置：,A、在绵洲宾馆设置市内接待点,B、浣花宾馆大厅设置接待点（此点仅供置业顾问业务等待需要），租用610位固定停车位以便客户停车，同时设置引导指示牌（林海山庄看房专用停车场）、配备安保指挥岗亭；客户到访后由置业顾问陪同乘坐林海山庄看房专车（观光电瓶车）前往销售、体验中心,C、项目现场（农贸市场位置）修建售楼部，并含体验中心功能,三、目前须确定的准备工作（一）、接待处选址1、接待处设置建议,19,三、目前须确定的准备工作,（二）、,洋房地块的前期打造,为配合项目前期别墅版块的“高品质”推广形象，结合项目工期推进之实际状况，我司建议：,洋房物业所属地块在前期可先预留施工通道后做景观打造，种植植被,及灌木，前期可对项目整体形象提升，后期植被灌木等可移植利用。,三、目前须确定的准备工作（二）、洋房地块的前期打造,20,三、目前须确定的准备工作,（三）、,基础准备事宜,为保障营销计划的整体进度推进及推广效果，相关基础事宜务必按以下时间节点完成，以便于一线执行。,1、待征地景观的设计方案于2009年10月13日前完成，并交效果图制作公司 进行效果图制作；,2、别墅私家花园（每户）的界限确定，并出图基本框定工作于2009年10月20日前确定；私家花园的精装方案设计（含效果图）于2009年11月10前,完成；,3、项目物业管理的服务内容方案于2009年10月30日前确定；,4、项目智能化系统的确定于2009年10月30日前完成；,5、现场售楼部的修建于2009年12月30日前完成；,三、目前须确定的准备工作（三）、基础准备事宜1、待征地景观的,21,三、目前须确定的准备工作,（三）、,基础准备事宜,为保障营销计划的整体进度推进及推广效果，相关基础事宜务必按以下时间节点完成，以便于一线执行。,6、绵洲酒店接待点最晚于2009年11月30日启用；,7、景观示范区域（代征地景观及湖的打造、别墅地块基本景观、洋房地块植被景观）于2009年12月28日前完成；,8、浣花宾馆项目现场的道路打造于2009年12月28日前完成；,9、浣花宾馆停车场地的租用及接待点的设立工作现行接洽，于2009年12月30日启用；,三、目前须确定的准备工作（三）、基础准备事宜6、绵洲酒店接待,22,三、目前须确定的准备工作,（四）、,销售道具准备,基本销售道具类,1、销售办公业务电话申请于2009年10月20日前完成；,2、市内接待点用小沙盘于2009年11月25日前完成；,3、单体模型制作最晚于2009年11月25日前完成；,4、楼书制作最晚于2009年11月25日前完成；,5、户型单页、手提袋、信封袋、信笺纸、纸杯、名片、胸牌等基础道具2009年11月25日前完成；,三、目前须确定的准备工作（四）、销售道具准备基本销售道具类,23,三、目前须确定的准备工作,（五）、,广告位的选址,位置确定,1、人民公园正面左侧三面翻广告位及周边步行街灯箱；,2、临园路中段立交桥上“吉利汽车”广告位；,3、福泽大厦外墙广告位制作；,4、临园干道沿途灯箱（一直到双碑桥）；,5、双碑桥上的灯杆广告位；,6、双碑桥出城下桥左侧“福瑞迪”广告位；,7、双碑桥浣花宾馆灯杆广告位；,8、半山蓝湾大门外广告位；,9、卢卡美郡外剑门路口墙体广告制作,10、九院片区公交站台广告位,以上为广告位的选址意见，具体投放时间和投放阶段选择我司另案提供。,以上各项广告位置的档期确认即可执行，最晚启用时间为2009年11月15日。,三、目前须确定的准备工作（五）、广告位的选址位置确定以上为广,24,第二章项目营销策略,第二章项目营销策略,25,项目卖点梳理,楼市在短短两年时间内经历了大起大落的起伏，未来的走向也不可预估，绵阳市场也在这两年楼市的调整中快速进步与发展，开发水平不断上升，新产品和新楼盘营销模式不断出现，大盘、新营销主题概念、创新产品的出现加大了市场项目的更新换代及消费观念更新！,消费市场变得越来越理性与眼界开阔，市场供应量的加大导致在未来一年内绵阳别墅竞争将会加剧，好的项目不仅需要营销模式的先进与细致，更需要产品本身的实际支撑，以不被快速进步的市场所淘汰！,绵阳房市及别墅市场的快速进步需要我们找准我们林海山庄的最佳核心价值点，打造精致产品，并找到适合我们项目的最佳价值支撑点及营销方式,本项目的卖点梳理应以产品本身为支撑和依托，重视产品细节及打造，以营销手段和模式为重要辅助方式。,项目卖点梳理楼市在短短两年时间内经历了大起大落的起伏，未来的,26,项目卖点梳理,硬性卖点：,“离尘不离城”，繁华深处的的城市森林别墅,城市发展核心区内罕有的阔景坡地与台地风景资源,地中海式的特色建筑风格,稀缺地段的稀缺别墅物业形态,项目卖点梳理硬性卖点：,27,项目卖点梳理,硬性卖点：,天然景观湖面,几十亩的原生坡地景观公园,特色完善配套体系，摒弃多余概念配套观点，打造健康、完善、实用的“健康生活馆”,项目卖点梳理硬性卖点：,28,项目卖点梳理,软性卖点：,先进规划、建筑、景观、服务概念（品牌化运营）,体验性的生活感受区（体验中心、样板房、示范景观区、台地生活公园）,暖、软、柔性景观空间，内部绿化铺装不再生硬,人性化的私享服务与安全便捷的高科技尊享空间。,项目卖点梳理软性卖点：,29,竞争对手研析,半山蓝湾,主题：城市山水别墅,预计价格：6500-8000元/,卢卡美郡,主题：威尼斯水岸别墅,销售价格5500元/ 7500元/,竞争对手研析半山蓝湾,30,现有市场主要营销主题,就别墅市场主流而言，就产品核心卖点的整合特别是别墅山水环境的整合而营造项目主题的手法运用已经非常普遍。,而对于以精神层面的诉求为主题虽然运用不多，但对于市场消费者而言，也难以达到对项目的特定诉求,由此，对于本项目的营销主题营造提出了较大的难题，是延续以核心卖点为主题迎合消费者常规诉求方式？还是以区别于绵阳市场上现存的大多数别墅主题特性而独树一帜，体现本项目最大特色为主？,现有市场主要营销主题就别墅市场主流而言，就产品核心卖点的整合,31,项目营销主题的确立,就产品单方面表现而言，不论规模、立面风格、户型设计、园林景观以及标志性建筑，本项目均属中流，无明显优势与特别突出点；,而对于性价比的把握，在相同环节下，与类似项目相比较，在别墅总价的产品中，本项目产品价格优势并不突出；,如若将项目所有核心卖点“轰炸式”投向市场，或许能换来短时间内高密度的关注，但对于最终的销售走向，这样的方式决不能有效的把握真正属于“临海山庄”的最终业主；,本项目的独一无二的特性将显得至关重要！,绵阳仅有的城市公园别墅,项目营销主题的确立就产品单方面表现而言，不论规模、立面风格、,32,只有懂得生活的人，才知道什么样生活才是想要的！,繁华，与自然完美协调！,出则天下，入则自然，生活，可以慢慢回味！,项目营销主题的确立,林海山庄：繁华深处的红墅！,出则天下，入则自然,只有懂得生活的人，才知道什么样生活才是想要的！项目营销主题的,33,营销通路的确定,本项目营销通路的建立：,企业发展目标,-,成功运营林海山庄项目，树立企业品牌，取得良好的经济效益和社会效益。,为公司后续开发项目拓展打下良好市场基础与口碑效应，并建立成功运营模式。,项目发展目标,绵阳2010年市场最热销项目之一。,城市别墅的成功运营者。,完成既定的销售率和利润率。,实现企业的市场战略目标。,项目营销目标,全案目标,林海山庄项目总建筑面积5.5万平方米。2010年5月开盘销售，2011年底全案销售完毕，实现总销售额,2.5,亿元。,09年目标,项目的品牌和企业的品牌成功落地，项目前期工作顺利进行，做好体验区及园林示范区工作，做好营销准备工作，为春节后蓄客打好基础。,营销通路的确定本项目营销通路的建立：,34,营销通路的确定,本项目客群主要集中在以下几个群体：,绵阳大中,型企业,领导,中高,收入私,企业主,九院,中高收,入群,异地,投资,群体,政府高收,入公务员,绵阳近,郊高收,入客群,显性客群,隐性客群,显性客群：喜欢城市别墅的高端人群，更喜欢城市别墅而不是郊区别墅群体的绵阳高收入群体；,隐性客群：周边郊县客群及看重别墅稀缺业态的投资群体。,营销通路的确定本项目客群主要集中在以下几个群体：绵阳大中中高,35,项目营销通路,一、显性客群的把握：,1、大众营销：报版、杂志、户外等；,2、渠道营销或专项营销：如车友会、行业协会、九院专项活动及广告渠道推广,显性客群的把握是林海山庄的主要推广方向和重点。,二、隐性客群的把握：,1、周边媒体的广告适量投入；,2、绵阳进出城通道的广告诉求。,项目营销通路一、显性客群的把握：,36,项目营销模式,项目的特性不仅仅是图片、多媒体、示范景观以及样板间的抢眼球效应能够充分表达完的。通过售楼部、体验中心、样板间、景观示范区、独有的尊荣服务等方式，运用 “体念式营销”，其目的就是在于深层次的把握消费者兴趣点，再来不断的挖掘其真实购买力,我们要做到的，是让客户在亲眼所见和亲身所感中体验到项目的尊荣与便捷，让客户切身的感受来促成其下单。,“体验营销”感受营销模式,项目营销模式项目的特性不仅仅是图片、多媒体、示范景观以及样板,37,营销框架,推广主题的重点导入,现场接待对于项目基础的演绎,产品特点的感知,示范园林、售楼中心的初步感受,项目核心卖点的输出，产品能力表达（3D、户型模型）,生活模式的感悟,生活体验区的情调环境,表达（功夫茶、悬挑式,景观洽谈区、楼书、一,次贴心的服务）,答案寻找,实景样板间，项目生活模式的产品表达,台地公园的感悟，外景催化剂,林海山庄,繁华深处的红墅！,营销框架现场接待对于项目基础的演绎产品特点的感知示范园林、售,38,开盘前重要时间节点,时间,执行目标,销售工作安排,10月31日前,为正式开盘销售做准备。,制定销售策略计划。,建立并培训销售队伍,围墙、户外大牌广告出台，项目前期亮相。,11月30日前,绵州酒店市内接待点开放,12月31日前,1、现场销售中心、体验中心修建、装修完毕,2、,景观示范区域（待征地景观及湖的打造、别墅地块基本,景观、洋房地块植被景观）完成,3、项目现场道路打造完成,4、建立现场包装导示系统,1月1日,销售部正式对外开放,1月10日,样板间、体验中心正式对外开放,1月20日始,接受预约登记、发放VIP会员卡,2月-3月,1、完成所有销售道具准备,2、销售五证等手续办理,4月,参加春交会,4月20日,1积累客户,2开盘准备,举行产品发布酒会,5月1日,项目盛大开盘,开盘前重要时间节点时间执行目标销售工作安排10月31日前为正,39,房源推售,房源推售原则：,前期推售房源要建立项目和企业品牌美誉度。,确保项目的持续热销，以畅销的销售评价在业界和客户中形成良性传播，确保一定的热销力度。,先期推售房源应具备较高之性价比，以树立口碑及吸引后来客户。,树立项目良好形象，为后期洋房价值的提升树立标杆。,综合以上考虑，前期推售房源应该以联排、双拼为主，洋房暂不在一期考虑推售，在位置选择上应该考虑临湖公园及小区内部价值较差处各选一部分，达到拉开价格区间，品质高低配置的原则。,房源推售房源推售原则：,40,项目主要推售阶段,项目销售分为三个阶段,第一阶段： 时 间 2010.5.1,2010.10.31,销售产品 叠拼、双拼,工程进度 示范区呈现、体验中心、销售中心呈现,销售任务 首批次开盘销售，消化率达25%,第二阶段： 时 间 2010.11,2011.03,销售产品 叠拼、双拼、联排、洋房,工程进度 一期别墅现房呈现、部分社区园林景观呈现,销售任务 二批次强销期销售，消化率达55%以上，二期推售前准备，,第三阶段： 时 间 2011.4,2011.08,销售产品 剩余少量保留别墅、洋房,工程进度： 别墅基本呈现，社区景观大部分呈现，实景感受强烈,销售任务 基本清盘（销售率达到95%左右）,项目主要推售阶段项目销售分为三个阶段第一阶段： 时,41,阶段,起止,月份,持续时长,销售目标,准备/蓄势期,09,年10月01日,10,年,04,月,30,日；,7个月,前期准备、推广、蓄客,开盘期,05月01日-05月31日,1个月（利用前期蓄客热销开盘）,30%,强销期,10年6月10年8月；,3个月（借开盘会后强销）,25%,持续期,10年9月10年10月；,2个月,20%,尾盘期,（暨二批次开盘期）,10年11月；,二批次同步进行,(,嫁接二期产品,),25%,合计,一期一批次总销售周期约7个月（开盘起计）,林海山庄一期,销售任务,阶段起止月份持续时长销售目标准备/蓄势期09年10月01日,42,广告投放战略,广告投放策略,投放策略,主要推广,销售阶段,销售准备期,第一推广期,第二推广期,第三推广期,广告导入期,（09.1010.01）,侧重项目知名度扩大,着重项目卖点的建立,在市场形成一个固定而清晰的概念,传播新项目入市讯息,选择传播面广的媒体,广告频率和力度小,广告猛攻期,（10.0410.04：开盘前),(10.0510.05：开盘一月内）,广告频率和媒体选择大幅度增加,以鲜明形象和强烈广告攻势撼动市场，吸引客户到来,广告意图是全面凸显项目优势,广告形式进行创意和突破,广告巩固期,（10.0610.08）,新增客户维持在一个相对平衡的曲线上,广告相应降温，保持一定稳定的频率,达到现阶段销售目的并为第二批次强销期作准备,推广项目实体形象,1、报纸、户外、路牌亮相；,2、网络、杂志、分众传媒,亮相；,3、资料、楼书、户型单页等,准备,4、资料侧重形象主题推广,1、加大报媒、车身等广告；,2、延续前期主要媒体；,3、开盘前九院客户专项活动；,4、产品推介会；,5、开盘活动。,1、广告投放的间断持续；,2、销售活动间断推广；,二批次推广,广告投放战略广告投放策略投放策略主要推广销售阶段销售准备期第,43,开盘期结束，进入加推强销期,开盘前主要推广安排,工程节点配合：,09年11月底 市内接待点开放，保持3个月的蓄客期，前期尽量多积蓄客户，保障开盘顺利热销；,12月底销售中心、体验馆完成，带给客户生活方式体验感受，配合销售中心蓄客；,12月底样板房达到开放条件，提前两月开发样板间，用实景样板房打动客户。,人气聚集,10.04-10.04,实景示范区开放,公关活动,盛大开盘,10.0510.05,1,期单位盛大开盘,导旗,全新亮相,10月-11月,发布产品信息,户外亮相,品牌形象塑造,12月10.03,报版专栏或软文,少量项目报版形象广告,项目软文、活动、专栏、广告,增设站牌、公交、报版广告,接待中心对外开发,报版、电视，增加广告密集度,活动,公关,造势,产品发布会,围墙,新闻专栏,车身、网站,楼书、DM单页等资料,开盘期结束，进入加推强销期开盘前主要推广安排工程节点配合：人,44,时间：10月11月,目的：全新亮相，初步展示项目，概念引导，先期蓄积客户,主题：林海山庄，精雕璞玉！,方式：,1、户外、围墙吸引客户关注；,保证城市核心区户外广告1-2块，成绵高速入口单立柱1个，九院户外大牌1,个，绵广高速户外广告牌1个；,项目现场围墙广告、进入通道包装整治完成，吸引及截留意向客户，提前发,布项目信息。,2、12次少量报版软文或专栏。,采用新闻事件或专栏的形式，全面介绍项目进度概况及开发理念；,绵阳日报、车房一月等软文介绍项目12次，连带宣传企业品牌。,3、林海山庄项目网站,渠道：户外广告、杂志、软文等。,物料配合：咨询电话等。,第一阶段：全新亮相,时间：10月11月第一阶段：全新亮相,45,个性化异型围墙方案,进入通道生态化整治与包装,个性化异型围墙方案进入通道生态化整治与包装,46,时间：12月03月,目的：形象塑造，提升品牌，锁定目标客户关注度。,主题：林海山庄生活馆，即将开馆，敬待品鉴！,方式：,1、报版,1月上旬上1次左右报版形象广告，配合部分项目工程进度等新闻报道或软文；,1月份上12次新闻事件配合；,01.01日售楼部入场前后一周保持每周两次左右的报媒频率。,2、户外、网络、网站、多媒体适量或选择性发布；,3、卖场,工地、接待中心、示范区高端展示项目形象。,4、公交线路,1月1日起增设项目附近地或城市主要地段公交车身广告。,5、站牌,涪城区、成绵路、通往九院道路增设部分站牌,6、销售部房达到开放条件,7.专题活动：城市别墅发展论坛,第二阶段：品牌形象塑造,时间：12月03月第二阶段：品牌形象塑造,47,特定活动,别墅发展高端论坛,主题：城市别墅高端峰会,细则：企业主办，通过对现场以及媒体的包装，间接烘托出 “林海山庄”，作为别墅板块的一份子，首当其冲站在了区域居住价值提升与市场环境发展的先锋地位，并通过简要的项目核心居住价值诠释，以行政手法诠释项目独有市场卖点，拔高产品立意。对售楼部的正式亮相奠定宏观政策引导的基础,时间：10年01月10-15日之间,特定活动别墅发展高端论坛,48,时间：04月.04月,目的：密集推广，诚意认购、产品推荐、聚集人气，完成吸筹目标。,主题：“林海山庄繁华深处的红墅”、,“林海山庄繁华深处的西班牙风情”、,“林海山庄繁华深处的尊荣”。系列主题,方式：,1、报版,4月1日后保持1周1次连续3周的系列报版硬广，立意宣传为主；,开盘前1周持续2次的报版硬广，形象和项目产品广告结合；,人气聚集期投放23次软文广告或新闻事件专栏，全面细致的介绍林,海山庄及引导生活方式，配合树立项目品质,2、户外、网站、车身等其他媒体配合,3、产品推荐会,4月下旬举行盛大产品发布会，锁定意向客户。,4、实景示范区、样板房、体验中心服务全面开放,客户现场体验项目品质及产品，加深体验感受。,第三阶段：人气聚集,时间：04月.04月第三阶段：人气聚集,49,5、VIP会员卡发放、诚意登记,正式蓄客，扩大客户范围，为开盘热销奠定基础,6、活动,针对九院客户举行12次专项活动，售楼部亮相活动,7、电视形象宣传,开盘前投放电视广告1个月左右，形成直观视觉冲击力和感受。,8、春交会开盘前强势蓄客。,第三阶段：人气聚集,5、VIP会员卡发放、诚意登记第三阶段：人气聚集,50,产品发布会,春交会,产品发布会春交会,51,特定活动,艺术品展,主题：亲近自然，高雅人生,细则：省内及本地收藏艺术家将收集的艺术品在林海山庄体验馆统一展出，扩大本项目知名度及美誉度，并与项目生态环境相契合。,特定活动艺术品展,52,第四阶段：盛大开盘,时间：05.0105.31,1、盛大开盘活动,2、开盘优惠促销,VIP会员诚意登记1.5%,开盘当期签订增加0.5%,一次性付款增加1%,九院客户特约看房活动增加0.5%优惠,3、开盘前期保持广告密度,4、开盘后，利用媒体广告进行热销炒作，形成良好的,口碑效应，同时通过各种现场活动、老带新推广等,形成开盘阶段持续热销。,5、根据开盘热销情况调整价格策略（拉升）或放盘策略,第四阶段：盛大开盘时间：05.0105.31,53,1,、有事业的峰峦上，有汗水的溪流飞淌；在智慧的珍珠里，有勤奋的心血闪光。,2,、人们走过的每一个足迹，都是自己生命的留言；留给今天翻过的日历，留给未来永久的历史。,3,、人生是一座可以采掘开拓的金矿，但总是因为人们的勤奋程度不同，给予人们的回报也不相同。,4,、理想之风扯满人生的帆；奋斗之杆举起理想之旗。,5,、人应该学会走自己的路，但更应该掌握手中的罗盘。,6,、不能因为人生的道路坎坷，就使自己的身躯变得弯曲；不能因为生活的历程漫长，就使求索的脚步迟缓。,7,、人生的意义在理想的光辉中闪烁；生命的价值在创造的生活中闪现。,8,、只有走完平凡的路程，才能达到伟大的目标。,9,、奋斗目标是人生的精神支柱。,10,、共同的事业，共同的斗争，可以使人们产生忍受一切的力量。,奥斯特洛夫斯基,11,、属于每个人的道路，都在每个人的足下；属于每个人的历史，都在每个人的身后。,12,、终于有一天，海水和泪都是甜的。,13,、有志者自有千方百计，无志者只有千难万难。,14,、贫不足羞，可羞是贫而无志。,吕坤,15,、人，只要有一种信念，有所追求，什么艰苦都能忍受，什么环境也都能适应。,丁玲,16,、人生的途程是遥远的，只要双脚不息地前行，道路就会向远方延伸。,17,、理想是人生的坚实支柱，如果失去了生活的理想，精神也就会随之而瘫痪。,18,、目标不是都能达到的，但它可以作为瞄准点。,28,、我学习了一生，现在我还在学习，而将来，只要我还有精力，我还要学习下去。,别林斯基,29,、任何时候我也不会满足，越是读书，就越是深刻的感到不满足，越是感到自己的知识贫乏。,马克思,30,、外国语是人生斗争的一种武器。,马克思,31,、学习这件事不在乎有没有人教你，最重要的是在于你自己有没有觉悟和恒心。,法布尔,32,、笔落惊风雨,诗成泣鬼神。,杜甫,33,、别裁伪体亲风雅,转益多师是汝师。,杜甫,28,、我学习了一生，现在我还在学习，而将来，只要我还有精力，我还要学习下去。,别林斯基,29,、任何时候我也不会满足，越是读书，就越是深刻的感到不满足，越是感到自己的知识贫乏。,马克思,30,、外国语是人生斗争的一种武器。,马克思,31,、学习这件事不在乎有没有人教你，最重要的是在于你自己有没有觉悟和恒心。,法布尔,32,、笔落惊风雨,诗成泣鬼神。,杜甫,33,、别裁伪体亲风雅,转益多师是汝师。,杜甫,1、有事业的峰峦上，有汗水的溪流飞淌；在智慧的珍珠里，有勤奋,54,