生鲜专营店可行性分析报告报告材料

嘉利恒生鲜专营店可行性分析报告第一部分项目“目标市场”分析生鲜销售市场细分情况生鲜专营店的开发价值一、生鲜销售市场细分情况生鲜农产品是中国消费者除粮食以外最主要的食物营养来源，在日常生活消费中占 有十分重要的地位。 但目前我国尚未形成高效畅通的生鲜农产品流通体系， 生鲜农产品的 流通主要依赖于农贸市场， 据当前国民生鲜消费市场调查 70%以上的消费者在农贸市场购 买的蔬菜、水果占其购买总量的一半以上；累计只有14%-15%勺消费者在超市购买其消费量一半以上的蔬菜、 水果。而随着我国城镇居民生活节奏的加快和生活水平的提高， 人 们越来越希望能够有更加便利的购物场所和宜人的购物环境。 为此，不少城市相继实行了 “农改超”的举措，但人们发现在推进“农改超”的过程中还存在着很多困难与阻碍。这 也决定了我国生鲜农产品流通在相当长一段时间内还将保持农贸市场和超市并存的格局， 这两种流通渠道形式要想在竞争中赢得优势， 就必须深入了解消费者购买行为的变化， 进 而为经营主体流通体系建设提供指导。国内外行业对影响生鲜农产品购买渠道选择因素的研究大都采取实证方法。他们得 出影响消费者购买决策的因素依次是：新鲜程度、价格、产地、广告和售货员介绍。另外 对影响生鲜农产品渠道终端选择的影响因素进行研究后认为， 希望购买时生鲜产品的种类 较多和对零售商品的清洁度、 安全性、 质量和新鲜度更关注的消费者中， 选择零售商店购买生鲜产品的人数远远超过选择农贸市场购买的人数， 价格是影响消费者选择生鲜农产品 购买渠道的一个显著性因素； 经济因素对消费者选择购买场所也有影响。 以前有研究认为， 行驶距离或便利性对零售店铺选择没有显著影响， 因为大部分的店铺都是位于一个距大多 数目标家庭比较近的位置。 而最近的研究却发现， 零售店面的选择受行驶距离和购买生鲜食品便利性的影响显著。 居民选择超市购买生鲜农产品时主要考虑的因素依次为超市农产品 卫生、安全有保障，农产品品质较好，服务、信誉较好，购物环境较为干净和舒适；而选择 农贸市场的主要考虑因素依次是农贸市场比较方便、便利，农产品新鲜度较高，农产 品价格便宜、 实惠和农产品种类繁多。 对城市居民蔬菜消费进行调查得出结论： 中老年人 更趋向于到农贸市场购买农产品；而年轻人则趋向于到超市购买农产品；收入、职业、文 化程度是影响消费者行为的个体因素，收入是最主要的因素；高收入、从事脑力劳动、高 学历是“超市购买者”的主要特征；不同消费群体的行为有较大差异， “存储式”购买方 式成为“超市购买者”购物的主要方式。价格、质量、新鲜度、消费者家庭月收入、消费 者住所附近有无替代购买场所、 消费者是否乘坐购物班车都是影响消费者在超市购买生鲜 的显著因素。 在城市居民收入稳步增加的基础上， 越来越多的消费者会选择在超市购、 专 营店买蔬菜，目前超市“生鲜”的主要消费群体是中年人、青年人。生鲜产品的新鲜度、价格、安全性、购买的便利性以及消费群体的人口统计特征和 家庭特征（主要包括性别、年龄、受教育程度、家庭人数等）都是可能影响消费者选择不 同终端购买渠道的因素。 以上这些因素考虑较少的消费者心理、 行为方面的因素 （从众心 理、个人消费习惯等）结合进行研究，周均购买频次、产品新鲜度、种类、价格、商家信 誉、购物环境、服务、产品安全性、他人意见、个人消费习惯、购买便利性、性别、年龄、 受教育程度、家庭月收入、家庭人数等 16 个因素对消费者生鲜产品渠道终端选择行为的 影响。消费者家庭人数为 23 人选择超市购、专营店买生鲜农产品的比例大于选择农贸市场的比例；而消费者家庭人数在 4人以上选择超市购、 专营店买生鲜农产品的比例小于选择农贸市场购买生鲜农产品的这一比例。当家庭人数较多时，通常是老人与已成年的子女同住，这时因为经常外出就餐经济压力大且有许多不便，而老人退休在家有足够多 的空闲时间每天购买蔬菜、肉类等生鲜产品，此时距居民区较近的农贸市场在这种情况 下的优势显然较超市更为明显。将影响消费者选择生鲜农产品渠道终端的因素与渠道终 端选择概率上的相关程度进行分析可以看出：农贸市场的选择概率与生鲜产品的种类、 价格、商家的信誉、产品安全性、个人消费习惯呈正相关关系；而与产品新鲜度、购物 环境、服务、他人意见、购买的便利性呈现负相关关系。同时，农贸市场的选择概率与 商家信誉、他人意见和个人消费习惯的相关关系十分显著；与产品新鲜度、价格的相关 关系相当显著；与生鲜产品的种类、服务也有显著的相关关系；而与购物环境、产品的 安全性、购买便利性的相关性较弱。二、生鲜专营店的开发价值由于竞争和生鲜品加工技术含量不高，同种业态之间生鲜商品结构一直存在着同构 化的问题，生鲜经营项目可模仿和复制性非常高。由此可以看出两个方面的问题：一是 企业对生鲜新品开发的力度和投入不够，新项目的开发方式比较粗糙，因此无法掌握特 色商品的技术独有；二是生鲜加工制成品的更新比较慢，时间周期一长，特色商品的销 售业绩也会“褪色” 。所以生鲜品研发将是考验零售企业与供应链上游企业合作成效的 关键环节。食品安全性问题正在成为消费者和社会各界长期持续关注的焦点问题，也是 专营店赢得顾客的基本信誉保证。生鲜经营面临从单店经营模式向有生鲜加工配送中心支持的立体模式转移，而生鲜 加工配送中心的缺失是当前生鲜供应链的断点，也是目前生鲜经营模式最大的缺陷之 一，这个环节将直接影响到和上游供应商的合作方式与协作程度，也关系到能否为不断增加的门店提供直接有效的后援支持。从商业发展的角度来看，各种不同的商业业态是共生于同一个生态环境之中，不同业态会在一定时期内此消彼长，而很难出现一个业态取代另外一个业态的情况，因 此只要有消费需求存在，就一定会有满足需求的商业形式存在。随着消费市场的深入细 分，社区服务和社区消费逐渐成为关注的焦点，生鲜专营店作为满足顾客日常饮食需要 的一种商业形式，它和连锁药店、快餐店等一样，虽然经营的商品结构和比重各有不同， 但都是社区店的一种体现。在商业环境中，由于顾客消费需求多种多样，挖掘商机、满足需求的零售业态也正在呈现出多样性发展态势，既有呈规模发展态势的大卖场、连 锁超市、便利店和大百货店，又有连锁药店和生鲜专卖店，别具特色的生鲜专卖店也有 其生存空间，各种业态会随着当地消费水平和特点的不同做出本地化调整，丰富的零售 业态多样性和生鲜经营的创新，良好的商业“生态环境”和兼容性，也说明多元化的消 费需求正在从多元化的零售业态和经营方式中得到满足。生鲜专营店的出现，实质上是生鲜 产品市场细分的结果，是对超市和农贸市场的补充。在现代商业竞争里边，模式成为最重要的一点。简单说，模式就是赚钱的方法，好 的模式就是好的赚钱方式，最早的模式就是批发、零售。现在的商业竞争已经让模式细化 了，但每一个成功的商业案例后面都有一个优秀的模式。 零售商业的形态有好多，各有不 同，不同的形态有不同的模式，总体而言，不过是大而全、质优价廉，方便、新鲜等，最 简单的方式就是用最低的价格提供最好的产品。 实际上，这就是生鲜专营店能否成功的最 大最好的模式，那就是商品战略。商品战略的主题永远是商品，不但是看品质，还要看价 格，事实上，世界上最赚钱的方式也永远是最简单的模式， 付出最小的代价取得最大的绩 效。最低的价格永远是零售市场的第一杀手， 但是想做到不容易，一是最低的价格只能是相对的，需要规模来完成，二是低价常常保证不了质量，三是低价必须会降低企业利润, 没有或较低的利润就不能保证企业后续发展的动力。 在做到一定规模之后，公司经营应抓 住商品战略的要点，把目标放到了商品的源头，农副产品放到农民的田间地头和养殖场， 以农业基地的方式直接与农民打交道， 减少中间环节的同时，只有重视商品，以商品为基 本出发点，才能在商战中取得先机。当前快速的城市化发展，肉菜市场、超市的布点难以跟上，一面是尚待完善的社区 商业建设，一面是连锁企业难以突破的瓶颈，真正的“便利”进入社区尚需时日。近两 年，便利店已经成为诸多投资商钟情的业态之一。由于行业利润普遍较高，进入的资金 门槛相对适中，社区便利店受到了不少个人投资者的关注。一些品牌连锁便利店为了加 快网点发展的速度，也纷纷开放了加盟经营。但是连锁性规模经营的便利性的社区生鲜 专营店却少有出现。社区生鲜专营店虽然不能跟大型超市、肉菜市场商品相比，但也是“麻雀虽小，五 脏俱全”，加上免费送货、品质保证等服务，生鲜专营店最大的亮点突出便利、与传统 肉菜市场比干净、购物快捷（所需品集中选购）。社区便利方便之处人所共知。配以增 值服务如：方便购物免找零的充值“管家消费卡”既方便社区居民，又可成为公司社会 融资的一种手段；除此之外，便利的网点规模也成为其提供服务的门槛之一。消费便利，地利条件对市民日常消费是最重要的。另外，服务才是永恒的话题。生鲜专营店经营不是暴利行业，宜形成连锁：统一形象、统一管理、统一经营。连 锁经营是一种资源整合、组织企业的人力与物力，形成统一的经营方式。在经营层面的 应用，扩规模，创效益，可以迅速实现企业规模的膨胀，抢占市场份额，最后托起企业 的品牌。第二部分项目“市场定位”分析一、二、店址选择原则店铺布局原则三、经营品项及定位四、增值服务项目一、店址选择原则生鲜专营店店应选择在居民集中区，方圆 200-300 米范围内无专业市场和新建小区 暂时无专业农贸市场的区域内，周围交通便捷，有非机动车停靠点。使用面积原则上在 60平方米至 200 平方米之间。店址设定规划如下：单店覆盖居民户数： 1000 户3000户，平均 1500户左右。单店商圈半径：步行 5-10 份钟以内。单店面积： 60200平方米以内（ 100平米以上的自助式多层货架购物面积基本满足现有农贸市场产品品类的陈列）可行的情况下可利用现有的商超渠道开设店中店影响选址主要因素包括：人口便利竞争成本人口规模自然人流直接竞争采购价格家庭结构步行路线主要店铺租赁条款年龄结构公共交通可能的竞争地点准备可支配收入路网情况现有企业运营的状况现有设施生活形态周边店铺吸引力财务装修人口结构区域购物吸引力市场开发约束商业客户可视性产品转租经济稳定性物流和配送运营标准装修季节波动配套仓储可行性便利性维修居住密度容量安全房屋类型和年代潜在竞争可能的城市规划当前的购物方式文化结构商圈规划和店址选择步骤如下:1， 对现有农贸市场进行分析。（A农贸市场分布。B农贸市场商圈调查。C商圈人 口统计数据调研.）2，确定新商圈设计（主要考虑因素：覆盖区域和区域图，区域人口流动模型，商 圈内购买力，商圈内人口统计数据，三级商圈，配送经济性）3， 绘制总体商圈分布图。4， 绘制各商圈内部覆盖图（包含商圈内部居民分布、道路情况、人流分布资料、 农贸市场分布）5， 确定各商圈内可选店的位置（零售业构成、店址易见性、内部布局等，方便配 送为社区商业中心、内部布局合理、适合开展生鲜经营业务）6， 店面谈判。7， 店面租赁、装修。二、店铺布局原则鉴于生鲜专营店为便利的商业形态，为充份利用营业空间，并便利顾客购物，我们 将采用栅格状布局为基础，店面布局和展示为主要原则。店面布局必需充分利用空间；必需保证客户对高利润产品的通过率；冲动型消费产品陈列于收款的通道和刚进入的通道；需求量最大的产品陈列于入口，保证顾客尽快进入购物的状态；店面橱窗以果品陈列为主。 展示空间的分配将极大影响产品的销售，生鲜产品属于高空间弹性类商品，其空间 弹性为 0.6 ，即展示空间增加一倍， 销售产量增加 60%。同时考虑生鲜产品品类的特 殊性和需求的刚性，我们将以以下模型来规划产品的展示空间： 以下为生鲜专营店的标配布局图示：生鲜专营店主要投入设备如下：肉类、蔬菜保鲜展示柜不锈钢冰台果蔬陈列架鲜肉加工区展示柜果蔬陈列架干货陈列架干货陈列架果蔬陈列架电子称收银台收银台收银台186959*88皿效果收银系统价格标示牌生鲜专营店的招牌按统一要求式样制作， 在店内醒目位置悬挂工商营业执照和卫生许 可证。店内商品按蔬菜类、果品类、鲜肉、干货等分类设置销售区，售货台需整齐美观， 用釉面砖贴面；售货台面靠通道外沿边侧设挡水沿，售货台挡水沿高度不低于10厘米至20厘米。地面应采用防水、防滑、清洁地砖，内墙瓷砖面高度小于2米，场内地面、下水道应合理设计，排污性良好。熟食腌卤类售卖间内必须设置洗手、 消毒设备及防蝇、 防鼠、防尘设施。生鲜专营店应统一使用标准电子计量器具，采取自选销售方式，统一 收银、统一配送，实行明码标价，规范价格用语；场内应设置商品分类标志牌、监督投 诉电话号码。开设生鲜食品加工区，使消费者透过柜台玻璃，看到生鲜食品加工制做的 全过程。消除消费者心中的顾虑，同时增强专营店的信誉。三、经营品项及定位生鲜专因店经营品项当前流通链中主要经营产品和服务分析如下表:类别产品销售渠道和服务竞争粮油类流通 链品牌粮油多样化包装、安全保障、有一定的细分市场： 以超市为主，个体零售为辅，个体零售商提供 送货服务。细分市场、产品定位， 便利竞争。无品牌粮油以个体零售店为主、超市出售散装粮食，个体 零售商提供送货服务。便利、价格竞争为主。肉类流通链鲜肉供应商垄断农贸市场为主，超市为辅，个别商 户有切肉服务。农贸市场存在短斤缺两、注水 肉现象。便利、价格、卫生、鲜 度和服务。肉制品、初 加工肉类超市渠道为主，厂家提供品牌和安全保障。市场品牌较少、竞争度 较低。冻肉批发商直供酒店、食堂。安全、价格和服务。家禽水产类 流通链禽类和水产农贸市场为主，超市为辅：水产品均提供现场 宰杀服务，农贸市场提供禽类现场宰杀服务， 超市提供切分冷冻产品为主，农贸市场禽类宰 杀不卫生。便利、价格、卫生、鲜 度和服务。蛋类流通链蛋类农贸市场为主，超市为辅：部分市场提供土鸡 蛋，农贸市场存在人造鸡蛋。便利、价格。蔬菜类流通 链蔬菜农贸市场为主，超市为辅：农贸市场鲜度略咼， 经简单处理、无黄叶、无泥土，超市价格略高。便利、价格。干货类流通 链干货、酱菜农贸市场为主，超市为辅：超市销售部分品牌 干货、酱菜。干货主要为广东家庭有煲汤的习 惯消费，干货专卖店价格贵。腌菜主要是饮食 行业和食堂、零售比例低。便利、价格。水果类流通 链水果超市、水果店为主，水果店提供包装、果篮等 服务。跟据水果类有细分市 场，价格、鲜度、便利 和服务。蛋糕、奶和 奶制品面包、牛奶糕点以超市、面包店为主，奶和奶制品以超市、 便利店为主。产品形象、价格、口感、 购物环境场所等。熟食类流通 链熟食以农贸市场档口自产自销为主，大型超市有 售。口感、购物场所、品牌 口碑效应。冷藏日配类 流通链冷冻包点超市渠道为主、农贸市场为辅：超市经营品牌 性，食品安全保障。农贸市场为小作坊制作， 无品牌、无保障。便利、价格。消费者购买因素分析:价值影响价值选择价值满足价值交付价值沟通服务因素： 顾客服务 购物环境 购物体验价值 投诉处理定价满意度因素： 感知价值和价格的对比 和竞争对手的对比 价格透明度感知可接授价格业务可得因素： 地点便利性 时间便利性 产品和业务组合产品因素：产品安全性 产品的鲜度感知 产品和品牌附加值 产品的组合、种类和 陈列整合营销沟通因素：、 整体面貌：（店面、人员、 企业形象）产品、广告和促销的组合 人员接触沟通生鲜产品是现代商业产品中最难管的品类。产品对鲜度、储存、运输、加工等都具备 特殊的需求，正是这样的原因，在当前商业的进程不断发展中，生鲜产品的经营一直沿用 传统的农贸市场格局，生鲜专营店建立供应链是关键一一发展有一定的难度，其中一个关键就是建立生产、加工、包装、组配、运输、销售的供应链。如果供应链问题解决了，其 他问题也就将迎刃而解。一旦建立了供应链系统和网络，就可以将生鲜专营店发展连锁经 营。生鲜专营店要在市场中处于全面优势的竞争地位，必需做到：服务质量领域服务质量领域二级项目有形部分外观现代化设备和布局设施的吸引力和服务相关材料的吸引力（如：购物袋）便利性商店地点的便利性商店布局方便寻找商品 商店布局方便顾客随意走动可靠性部分承诺及时兑现承诺承诺之后几时提供服务正确处理第一次服务就不要出错 商品在需要时候就可以得到 坚持无错误销售记录自信员工具备回答顾客的专业知识 行动中灌输的自信购物安全感个体互动真诚、帮助给顾客提供最快的服务告诉顾客提供服务的准确事件任何时候不能应为忙而不回答顾客问题给予顾客个性化的关注 对顾客始终保持真诚在电话中真诚对待顾客解决问题愿意处理退、换货对处理顾客投诉变现真诚和兴趣员工具备足够授权，或能及时找到授权人政策提供高品质商品营业时间对所有顾客都有利 接受信用卡四、增值服务项目生鲜专营店业态切入市场，营销传播必不可少，传播关注事项有:项目传递群体传递理念效果监测商店外观店铺覆盖商圈便利、安全、责任 橱窗提供产品组合客流分析、顾客访谈店内购物气氛常客和尝试性顾客全面理念传递客户访谈、客流分析 消费行为分析客户服务常客和尝试性顾客全面理念传递客户访谈社区关系店铺覆盖商圈企业责任企业品牌和价值观品牌认识、忠诚度分 析促销组合跟据促销活动组合确定跟据促销目标确定海报投放店铺覆盖商圈 其他目标细分群体企业价值理念 产品组合和价值组合 促销活动信息跟据促销目标确定大众媒体广告店铺覆盖商圈企业形象 企业价值观 促销活动信息 产品价值品牌认知度 客流分析 客户访谈公共关系店铺覆盖商圈企业形象企业价值观品牌认识、忠诚度分 析增值服务一：健康的生活方式意味着适当享受生活提供给我们的所有东西。如何保持 健康和活力？在店铺里设立专栏，建立多种系列食品指导建议，如：怀孕期间的食品、 婴儿营养食品、预防高血压食品、老年健康食品、有利于减肥食品等，在每个系列食品 的页面中，都给消费者一些权威的说明。留意商圈人口消费情况，针对外省籍人士占比 较大的，在资源具备的情况下，尽量满足地方特色食材需求。增值服务二： 生鲜食品自有品牌有很大的利润空间及很强的连带效应。生鲜食品是超 市中附加值最高的产品。生鲜食品自有品牌具有极大的市场发展空间。由于地域文化的因 素，国内消费者对生鲜食品的需求很大，并呈现多样化、特色化，而且中国源远流长的饮 食文化背景，决定了生鲜食品的复杂性，给其自有品牌的深度和广度以及系列化发展，提 供了一个宽广的拓展舞台。要建立自有品牌，首先要为自己的品牌战略定位，确定发展方向，明确目标。 其品牌 战略模式有三类：一是品牌特色化，即突出生鲜食品的单一品种经营，使其形成独有特色。如： * 无 公害蔬菜； * 有机蔬果。它要求经营者充分了解各类经营业态的竞争对手， 掌握市场需求， 充分发挥自身优势，有针对性地实行特色经营。二是品牌系列化，即特色同一化品牌的扩展。主要是通过寻求较强的功能性、特色性 卖点，如针对人们对营养食品的重视，推出“营养”系列食品，组合各类配菜、海鲜、蔬 果等，形成补钙配餐、补维C配餐并树立起相应的营养顾问形象。品牌系列化，并非单 单将许多生鲜食品放在一起，更不是一把抓一既要营养又要价廉，这些都会模糊本应突出 的特色，而应该是寻找独具特色的单一卖点。什么都好，就意味着没有什么更好！三是品牌整体化，即将整个生鲜食品区推向消费者，从整体上诉求卖点，寻求整体的 生鲜食品自有品牌形象。如打出绿色概念追求环保；突出新鲜，优质。有研究食品知识与厨艺水平是各消费者细分中重要的区别因素 - 例如，与崇尚质量的 人相比，崇尚简单生活的人具有较低的食品知识水平。这些差异要求店铺根据目标消费者 细分的特征调整其零售实践：崇尚权威的消费者， 购物者总数中有 41%是此类 人。他们是老练的购物者， 看重商品质量，喜欢收集信息，希望得到指导和帮助，乐于与合作精选商品。较之任何其他消 费者细分，他们更希望得到零售商的建议不论是主动的或是被动的。崇尚简单生活的消费者 -购物人数的 27%. 这些人时间紧，食品知识很少。与零 售商（不论是传统或是现代）的关系如何对他们来说 不重要。他们关注的是购物便利， 通常将购物视为家务琐事。崇尚价值的消费者 - 占购物人数的 24%。他们看重的是在质量与价格间获得最佳平 衡，重点在价格上。崇尚质量的消费者 - 占购物人数的 8%。他们是购物者中最有分辨 能力的一群人， 有广泛的食品知识及价格 / 质量平衡关系。虽然他们是最难取悦的人，但一经与零售商建 立信任关系，会是非常忠诚的消费者。增值服务三： 推行在一定范围内的免费电话定购及免费送货上门服务。 。第三部分项目“ 经营损益 ”分析一、月营业额估算二、合适店铺经营面积估算三、成本、获利、风险评估一、月营业额估算按以上选址原则商圈半径步行 5-10份钟以内，单店覆盖居民户数：1000户3000户，按平均每户为一家三口，平均每户日消费食材最低在1525元之间，按最底消费15元算，毛利率在30%左右，最保守我们可以推算出：商圈人口户3000离店铺距离占比住户数（户）平均每 天每户 消费额（元）店铺占 有率推算每 天营业 额推算每 天营毛 利月销售 额月毛利 额(%)（元）（元）（元）:（元）1000m15%4501510%675202.5202506075其它忽略合计9787.52936.1293610880831商圈人口户2000离店铺距离占比住户数（户）平均每 天每户 消费额（元）店铺占有率推算每 天营业 额推算每 天营毛 利月销售 额月毛利 额(%)（元）I（元）（元）:（元）1000m15%3001510%450135135004050.其它忽略合计65251957.519575058725商圈人口户1000离店铺距离占比住户数（户）平均每 天每户 消费额（元）店铺占 有率推算每 天营业 额推算每 天营毛 利月销售 额月毛利 额(%)（元）I（元）（元）r （元）1000m15%1501510%22567.567502025其它忽略合计3262.5978.759787529362.5合适店铺经营面积估算零售业既有定律，一般零售卖场产出坪效平均在5585之间，即每平方米营业额每天产出在5585之间，我们取值为坪效60元/每天，可推算出：商圈人口每天营业额坪效经营面积3000 户9787.5 元60元163平米2000 户6525 元60元109平米1000 户3262.5 元60元54平米我门假设为平均人效为35000元/每月，哪么可以得算出店面的用工人数为:商圈人口每月营业额人效用工人数3000 户293610元35000元8人2000 户195750元35000元6人1000 户97875 元35000元3人三、成本、获利、风险评估营业产出、主要费用分析如下表：商圈人口：3000 户2000 户1000 户月营业毛利：880835872529362月营业费用评估固定费用人员工资：1200090004500房租：978065403240水电费：15001000800折旧：200015001000总计：25280180409540月营业费用评估变动费用运费：2%1761.661174.5587.24包装、杂费：0.2%176.166117.4558.724商品损耗：0.5%440.415293.625146.81营业税：3%P2642.491761.75880.86总计：5020.7313347.3251673.634净利润合计：57782.26937337.67518148.366注：店铺租金按当前市价60元/平米月租旺铺市价计算。经营安全率评估：损益平衡点分析如下：损益平衡点销售额 =固定费用/ （毛利率-变动费用）商圈人口：3000 户2000 户1000 户固定费用25280元18040 元9450 元变动费用合计5.70%5.70%5.70%预计营业额293160元195750元97875元损益平衡点销售额104032.92 元74238.6 元29362元经营安全率分析如下：经营安全率=1-（损益平衡点销售额/预计销售额）商圈人口：3000 户2000 户1000 户损益平衡点销售额104032.9 元74238.6 元29362元预计营业额293610元195750元97875元经营安全率65%63%71%按以成本、获利、风险评估统计得出，生鲜专营店的经营利润是极具诱惑的一个项目,尽管行业充满机会，但生鲜流通领域行业失败案例也不少，综合因素如下:失败根源表现分析成本控制因 素原址改造过高的经济成本店面经营成本、人力成本咼、单店坪效低供应经济无规模经营，无法降低供应成本管理因素商品管理对商品特色不了解，无法构成快速反应的生鲜经营链，没有生 鲜行业知识，没有齐全的产品和服务，无法满足消费者一站式 购物需求供应链管理仃业流通无规模，无法适用其匕消费品的经营模式，无供应链 管理，没有统一配送，零散经营，导致各项经营成本高，产品 质量差。营销管理没有对生鲜商品进行营销管理，从而无法在竞争前竖立品牌形 象，营销依赖店内操作，中间环节多，无法保证服务品质。损耗控制低水平无规模经营，很难（或必需咼成本）对损耗进行控制包 括：进货损耗、自然损耗、顾客人为损耗。鲜度控制规模经营不够，鲜度控制成本高或没有鲜度控制的专业知识。跟据企业的情况，可以将风险分为两大类：当前需要面对的风险和今后扩张需要面对的风险，当前主要面对的风险及对风险的空制如下:类别风险描述控制环境 风险竞争新的资本可能进入市 场提供优化的产品和服务组合以获得客户，针对新资本，尽快形成 规模优势和成本优势，并在此基础上形成营销、供应链等核心竞 争力，从而降低风险资金充足 性由于资本不够，导致企 业运作中出现资金困 难准确的预算和对不可预见事项的准备；项目扩张融资渠道的预备 寻找。运营 风险运营设施 效率运营设施无法咼负何 运作，运营设施工作不 饱和提高市场营销能力，加强对运维人员培训损耗控制经营损耗大全面包装、捆扎降低挑选损耗；全程物流中转筐，降低搬运装卸 损耗；生鲜防损专用技术控制；反向物流和加工增值；防盗措施鲜度控制产品鲜度差生鲜保鲜专用技术；加速物流保证鲜度；全面包装保证鲜度健康安全产品影响健康和安全加强对供应商控制；加强内部管理控制；实施产品检验制度授权 风险人力资源缺之优秀人才保障项目实施通过信息系统有效实施流程驱动和工作驱动；监控、提高核心成 员激励；加强培训和内部人才培养；引入专业型人才廉政风险雇员对企业的欺诈行 为加强员工管理和培训；加强对供应链的管理；健全管理制度第四部分项目开发管理架构一、项目开发人员基本组织架构图二、基本组织设计原则三、各级部门主要职责一、项目开发人员基本组织架构图管理职能架构图：总经理基本组织设计原则如下:各级组织高层管理和总部支持中心职能部门业务/运营单位职责:确定公司战略和经营目标分配资源制定公司经营政策提供专业化的管理职能 帮助职能部改善经营业绩 充分发挥各部门的聚合力 创造共同的公司文化和价值观建立协调机制建立保证实现企业目标的 基础设施制定职能部策略获取和分配资源协调各运营组和运营单元之间的活动发展业务和创造价值 对企业形象建设做出贡献 建立保证实现企业目标的 基础设施实施总部和职能部的经营目标控制资源的使用编制和改进业务流程最大限度增加资本收益各级部门主要职责：一、拓展组： 新开分店或加盟分店的商圈调查；新开分店投资效益评估、加盟分店销售能力评估；新开分店自行建设、租、买所需投资预算；建设新店工程设计审核、工程实施、监督、验收；新开分店的开店流程与进度控制；新开分店所需经营设备采购与各店设备维修保养。二、企划组：负责项目的定位与策划报告的撰写；负责门店推广与执行；负责商品促销组合创意与推广策略的制定；根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案。 制定门店各个阶段的推广计划，制订相应的推广策划方案; 根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施； 负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作； 负责公司企业宣传，与媒体的沟通与协调工作；三、营运组： 制定连锁店总的营运目标和各分店营业目标，推动营业目标实现； 分店经营指导； 编写连锁店营业手册，并检查与监督营业手册的执行情况； 指导分店改善现场作业，派出指导人员对不同连锁店指导并考察其工作情况。四、财务部： 融资、用资、资金调度；编制各种财务报表、会计报表； 审核进货凭证，处理财物，货款对帐并付款； 统计每日营业额；发票管理；税金申报、缴纳，年度预决算。五、统配、采 采购方式的制定；购中心：商品货源的把握、新商品开发与滞销商品淘汰；商品采购谈判，商品销售价格制定；制定与实施不同区域不同产品大类商品组合策略；商品储存、商品配送制度制定与作业流程与控制。六、人事行政 : 人事制度的制定与执行；员工福利制度的制定与执行；企业奖惩制度、人员招聘、培训；企业合同管理、企业保安制度的制定与执行；企业办公用品的采购与管理。七、信息 IT ：负责信息系统的规划、开发、推行，不断完善。负责信息管理系统流程及操作规范的制定。负责公司电脑设备的验收、登记、维修和管理工作。新店开张信息系统的筹备。负责公司信息管理、网络管理、硬件设备管理。负责公司单据流程的制定与培训。负责门店收银员收银操作的培训。配合财务部提供公司经营分析所属报表和进行经营分析。负责提供各部门部分考核指标的报表。生鲜专营店店长职责:序职责具体内容1目标管理了解公司为顾客提供高品质服务、良好购物环境、物有所值商品等经营理念 和掌握营业目标、毛利目标、费用目标、利润目标等经营目标；并制疋计划， 领导全体员工完成目标；2上传下达具有传达并落实总部指令、规定、信息等，反馈门店信息和需求，发挥桥梁 和纽带作用坚决执行公司相关规范与要求，并跟踪门店相关柜组及人员的执行状况负责员工日常工作安排，指导，激励，评估员工工作，协调矛盾及对员工进 行培训的责任3商品管理1、掌握商品进、销、存状况及赠品的管理，负责控制商品和赠品的丢失和 损耗，有采取相应措施加强管理的责任；2、店长还须根据门店所处商圈状况、客流趋向、消费习性等因素对门店进 行小范围的商品结构调整，并重新配置商品陈列，同时，在配置时务必注意 商品的关联性陈列，以免商品结构脱节4卖场管理负责卖场布置、卫生、秩序和气氛等的具体的管理5促销管理执行促销计划、安排促销工作、反馈促销效果6人员管理收集整理员工/顾客的资料及意见，负责开展为员工/顾客服务的各项活动， 并进行总结、反馈、改善。7资产管理保证公司财产和设备的安全以及规范使用各类设备8保密管理保证公司文件、数据、资料等安全9财务管理严格管理门店收入和营业款，严格核准进场商品的数量、价格及质量，严格 控制门店各项费用支出和各项可控费，对门店盈亏负责第五部分项目拓展数据分析表格范本一、目标店项目立项分析二、目标店位置分析三、目标店人群消费分析四、目标店销售收入预测五、目标店业绩预测六、目标店经营变动分析七、目标店投资预算分析八、目标店现金流分析九、目标店竞争分析项目基本情况表基本情况表一:甲方名称甲方背景产权单位产权状况管理单位联系电话业主证件商铺出租证其他证件法人营业执照注册号目标店基本租赁条件:新店地址交楼日期建筑面积M使用面积M实用率%已使用年期年租期年免租期个月租金元M管理费计租面积M递增情况%租金支付每月租金凭据顶让费0其他费用目标店场地基本条件：建筑功能所处楼层地板承重kg消防设施供电情况供电增容供水情况Kg管径排水情况供气情况中央空调扶梯货梯排油烟出口进货通道卸货停车位招牌位置路牌位置门口停车位 ：主机位置冷却塔位置冷柜主机位置城市规划装修程度其他消防、水、电、气、下水道配套I目标店所在商圈基本经济情况：调查地址市区（镇）商圈户数户本地人口人流动人口人本地人口年均收入元流动人口年均收入消费总额年社会消费品总额 为万元商圈属性城乡结合部大型社区 交通要道 纯商业区 混合区合同谈判人员项目立地调查表情况表二:NO项目状况备注1人行道状况可用，不需改造需小修 需大修2店面门前道路 宽度道米2车道以下口米2车道 米4车道口米6车道米8车道及以上3停车台数停车场台，路上台停车位是否收费4门店方向南东东南西南北东北西北西指拟开门方向5来回方便性200米内路障有 处无100米内单行道有无300米内施工影响道路 有无6门店位置与人 行道距离店前设停车场 少于8米口 8-14米 14米以上店前不设停车场 0-3米 2-5米口 5米以上从人行道到门店的梯级口 0个口 1-2个口3-5个口5 个以上7场地缺陷共处，分别为：8公共设施共处，分别为：公园、医院、影剧院、 学校等9公共交通工具地铁线，出入口公共汽车线路：公共小巴线路：站点：其他：101100米范围主 要建筑物小区、小区、目标店立地位置示图基本情况表三:目标店位置图:目标店小区内景:立地评分表店面面积铺面宽度流动人口住户数量店面性实用率2 m分 值m分 值人/小时分值户/km分值区分分值区分分值 25020 50 m10 300020 500030正方型10 85%10250-2001845-50m92000-2500185000-400027横式980-85%9200-1501640-45m82500-2000163000-200024纵深型875-80%8150-1001435-40m72000-1500142000-100021三角窗770-75%7100-501230-35m61500-100012100018不规则6 70%6 6010 30 m5 100010 100015得分合计：分综合评价:商圈功能分布图商 圈 分 布 图功能互补r药店音像书店农贸市场面包通讯食档便利店r美容干洗店眼镜冲印文具r服装鞋店百货项目附近 商铺售价每平方米元项目附近 商铺租金每平方米元/月商圈人口分布图商 圈 人 口 分 布总户数户常住人口人计平均每户人商圈内企事 业单位消费者结构新建小区楼盘销售情况调查统计日期截至：年月日屋用途住宅商业写字楼车位车库摩托车位杂物间其他合计总可售套数面积当前可售套数面积已预定套数面积已签约套数面积已备案套数面积锁定套数面积抵押套数面积查圭寸套数面积销售金额销售均价综合分析：项目销售收入预测表目标店覆盖范围及商圈发展史:覆盖范围：商圈发展史:生活区名称设计户数实际入 住户数人口当前预计来店 消费户数距目标店 步行时间分钟分钟分钟分钟分钟分钟分钟分钟分钟合计以每户每月食品材消费额以及每户每月来店频率推算营业额商圈 范围当前住 户数（户）平均每 月每户 消费额（元）本店占有 率（%）推算每月营 业额（元）本店占 有率（%）来店频 率（月/次）客单价（元/人）推算每 月营业 额（元）1000m合计当前商圈内各时段人车流量统计汇报表时段行人单车（助力车）摩托车小汽车巴士节假日平常日节假日平常日节假日平常日节假日平常日节假日平常日7:00-8:008:00-9:009:00-10:0010:00-11:0011:00-12:0012:00-13:0013:00-14:0014:00-15:0015:00-16:0016:00-17:0017:00-18:0018:00-19:0019:00-20:0020:00-21:0021:00-22:00合计人流预计进店率%预计客单价预计营业额元/日元/日元/日元/日营业额合计元/日目标店业绩预测表市场占有率地区现有户数入住率进店率户数说明A圈%此商圈疋以方圆250米为基础测算B圈C圈D圈合计销售与利润估算地区生鲜超市同类店值目标店估计值合计ABCDE流动人口日销售额月销售额毛利润租金收入通道收入广告收入预计分租面积在平方米，每平方米按元计。月利润合计经营费用估算人工费水电费租金包装费商品损耗管理费办公费修理费易耗品摊销差旅费电话费业务活动费清洁费服装费广告印刷费折旧费递延资产摊销其他月经营费用合计损益平衡点（经营费用-专柜收入-通道收入-租金收入-其他收入再除上 15%毛利率）利润估算（月利润合计一经营费用）分析备注：目标店经营业绩变动分析表目标店经营业绩变动分析表估算月营业额万元/月估算客单价元/人估算进店率%估算客流量人/日估算净利润万元/月损益平衡点万保本日营业额元/日盈亏对照表估算客单价（元/人）估算客流量（人/ 日）日营业额（元/日）月利润盈亏变化元