房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷附答案2

房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷附答案1. 判断题：楼面地价是一种特殊的土地单价。()正确答案：对2. 判断题：【2012年真题】把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。()正确答案：错3. 单选题：一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。A.1年B.3年C.5年D.6年正确答案：A4. 多选题：按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（）。A.征收成交价B.招标成交价C.拍卖成交价D.挂牌成交价E.协议成交价正确答案：BCDE5. 多选题：假设开发法中预期开发后的楼价可用()求取。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法E.路线价法正确答案：ABD6. 单选题：房地产开发利润率由大到小的顺序是（）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率正确答案：A7. 单选题：分支机构应当以（）名义承揽估价业务。A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构正确答案：D8. 多选题：【2014年真题】房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定正确答案：ABCD9. 判断题：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、土地使用权年限，城市规划限制条件，以上均为区位状况比较修正的主要内容。()正确答案：错10. 多选题：下列（）情况适合用长期趋势法进行预测。A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.比较法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏正确答案：BCDE11. 判断题：某一地带有一铁路，这一地带如果作为工业区，铁路就可能成为增值因素。()正确答案：对12. 单选题：房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权正确答案：A13. 判断题：划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。()正确答案：对14. 单选题：买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格()。A.往往偏低B.往往偏高C.往往不发生变化D.往往偏向于双方的协商情况正确答案：B15. 判断题：地租量的理论计算公式是假设土地是在最佳用途和最佳集约利用下使用的。()正确答案：对16. 单选题：将房地产称为物业的国家或地区是()。A.法国B.意大利C.日本D.香港正确答案：D17. 单选题：在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是（）。A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润正确答案：D18. 多选题：市场法又称()。B.比较法C.积算法D.还原法E.替代法正确答案：AB19. 判断题：现货价格是指在交易达成后立刻进行商品交割的价格。()正确答案：错20. 多选题：房地产的交易类型主要有()。A.抵押B.买卖C.租赁D.征用E.清算正确答案：BC21. 单选题：某种房地产的()，是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品正确答案：B22. 多选题：在实际中计算地租量的方法有（）。A.从房租中分离出地租B.由地价求出地租C.采用比较法求出地租D.由土地开发成本求出地租E.采用类似假设开发法的方法求出地租正确答案：ABCE23. 单选题：投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于正确答案：D24. 判断题：从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、违法占地或违章建筑的房地产等。（）正确答案：错25. 单选题：在现实生活中，房地产价格的高低是由()的结果。A.经济因素和社会因素共同作用B.房地产估价师评估C.房地产权益因素与经济因素共同作用D.众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用正确答案：D26. 单选题：成本法中一般不计息的项目是（）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费正确答案：D27. 多选题：求取报酬率的方法有()。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法E.单位指标法正确答案：ABC28. 单选题：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用()估价。A.比较法B.区位法C.实物法D.成本法正确答案：D29. 单选题：某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为()万元。A.87B.124C.130D.134正确答案：B30. 单选题：估价报告书中说明的()限定了其用途。A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况正确答案：C31. 判断题：城市土地价格高低几乎为位置优劣所左右，肥力对地价的影响几乎为零。()正确答案：对32. 单选题：某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.27%B.21%C.73%D.79%正确答案：D33. 单选题：假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上。A.特定，典型B.典型，特定C.特殊，典型D.典型，特殊正确答案：B34. 判断题：深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象或者说距街道深度愈深、可及性愈差、价值也就愈高。()正确答案：错35. 单选题：估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料正确答案：D36. 多选题：房地产价格与一般物价相同之处在于()。A.都是价格，用货币表示B.受供求关系影响C.按质论价D.市场性质相同E.变现速度快正确答案：ABC37. 单选题：在通常情况下，采用（）方式出让的地价最低。A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议正确答案：D38. 单选题：土地资本化率R、建筑物资本化率R、综合资本化率R三者之间的大小关系为()。A.RB.RC.RD.R正确答案：C39. 判断题：移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。()正确答案：对40. 多选题：建筑物的物质折旧包括()。A.功能衰退B.正常使用的磨损C.环境恶化D.意外的破坏损毁E.样式落后正确答案：BD41. 判断题：在直线趋势法中，由于X=0，所以XY=0。()正确答案：错42. 判断题：【2014年真题】在房地产估价中，如果估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明。未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。（）正确答案：对43. 判断题：经过了交易情况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。()正确答案：错44. 多选题：下列（）等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制的情况。A.地役权B.租赁权C.土地用途D.建筑高度E.相邻关系正确答案：CDE45. 单选题：下列房地产中，土地使用权有使用期限的是()。A.房改房B.经济适用房C.商品房D.机关办公楼正确答案：C46. 单选题：租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。A.房地租B.地租C.房租D.租金正确答案：C47. 多选题：下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征物业税D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例正确答案：BD48. 判断题：交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（）正确答案：对49. 单选题：当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发正确答案：C50. 多选题：开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括（）。A.直接成本利润率B.全部成本利润率C.成本利润率D.投资利润率E.销售利润率正确答案：ACDE51. 单选题：【2012年真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致正确答案：D52. 多选题：()是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.评估价格E.正常成交价正确答案：ABC53. 判断题：指数曲线趋势法与指数修匀法同属于数学曲线拟合法。()正确答案：错54. 多选题：【2011年真题】在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有()。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发出让正确答案：ACD55. 判断题：宗地价格是标准临街宗地的一定权益在某一时点的价格。()正确答案：错56. 单选题：直线趋势法属于下列哪种计算方法？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.指数修匀法正确答案：A57. 判断题：只有合法权利的房地产才能成为估价对象。()正确答案：错58. 单选题：路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？()A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法正确答案：A59. 多选题：宗地价格原则上可采取()。A.直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估B.有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估C.直接用基准地价法来评估D.用宗地价格=市场价格一生产成本进行计算E.直接用总地价除以总面积来求出正确答案：AB60. 单选题：在求取建筑物折旧的市场提取法当中，建筑物的经济寿命等于()。A.年折旧率的倒数B.残值率的倒数C.残值率D.年折旧率正确答案：A61. 单选题：房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()。A.四类B.五类C.六类D.七类正确答案：B62. 判断题：市场法适用的条件是在估价对象房地产附近存在着较多的类似房地产的交易。()正确答案：错63. 单选题：砖混结构二等的残值率是()。A.2%B.4%C.6%D.3%正确答案：A64. 判断题：当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。()正确答案：对65. 多选题：房地产区位是与其特定位置相联系的（）的总和。A.自然因素B.人文因素C.人口因素D.社会因素E.其他因素正确答案：AB66. 单选题：房地产估价中的价值，一般是指()。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值正确答案：B67. 判断题：从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。（）正确答案：错68. 判断题：名义价格是指在成交日期时讲明的，一次付清的价格。()正确答案：错69. 单选题：销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。A.房屋验收合格B.房屋可使用C.将其售出D.房地产经济寿命结束正确答案：C70. 单选题：如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。A.同方向变化和反方向变化B.同方向变化和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同正确答案：D71. 判断题：一般情况下，估价对象的收益年限为其整个经济寿命。()正确答案：错72. 单选题：相比之下，成本法最适合于对()的估价。A.新建筑物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产正确答案：A73. 多选题：价格等于成本加平均利润率是在长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件。A.房地产开发成本等于平均利润B.房地产开发成本大于平均利润C.房地产开发成本小于平均利润D.自由竞争E.该种商品本身可以大量重复生产正确答案：DE74. 判断题：由于房地产的不可移动特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置。（）正确答案：对75. 单选题：标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价()。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零正确答案：C76. 多选题：下列（）等是影响房地产价格的制度政策因素。A.税收政策B.人口素质C.经济发展状况D.相关特殊政策E.相关规划和计划正确答案：ADE77. 判断题：从整体来看，土地的供给弹性较大。()正确答案：错78. 单选题：某套住宅建筑面积为100m，可使用面积为80m，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元m，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m。A.2080B.2288C.2340D.2392正确答案：C79. 多选题：在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A.高于B.等于C.低于D.不高于E.不等于正确答案：AB80. 判断题：从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。()正确答案：对81. 多选题：【2013年真题】关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有()。A.资本化率应用在直接资本化法中B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率D.资本化率能明确表示房地产的获利能力E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算正确答案：AE82. 多选题：【2012年真题】根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括()。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法正确答案：BD83. 多选题：经济适用住房基准价格由（）构成。A.开发成本B.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款C.税金D.利润E.住宅小区内经营性设施的建设费用正确答案：ACD84. 判断题：在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的地价高低层次，再把握各地价区段间的好坏层次。（）正确答案：错85. 多选题：下列属于基本完好房的特点的是()。A.结构基本完好B.部分构件损坏或变形C.装修基本完好、油漆缺乏保养D.设备、管道现状基本良好E.墙体严重裂缝正确答案：ACD86. 判断题：房地产能抵御通货膨胀，是因为其通常具有保值功能。（）正确答案：对87. 单选题：下列哪一个属于房屋权属证书？()A.房屋所有权证B.房屋租赁证C.房地产他项权证D.房屋使用证正确答案：A88. 判断题：对在建工程的估价，可采用比较法估价。（）正确答案：错89. 多选题：收益法中确定报酬率的基本方法有（）。A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法正确答案：ABD90. 多选题：市场状况调整的方法有()。A.价格指数B.价格变动率C.时间序列分析D.直接比较调整正确答案：ABC91. 判断题：相对于农地来说，土地承载力对建设用地价格的影响程度要大得多。()正确答案：对92. 单选题：房地产估价的主要难点是()。A.市场行情变化不定B.供需变化引起价格变化C.房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握D.房地产价格的影响因素影响程度不同正确答案：C93. 单选题：成本法是求取()的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.估价对象在估价时点时B.估价对象在交易时C.估价对象在重新协议时D.估价对象在建造前的正确答案：A94. 多选题：现状为在建工程，可能同时存在下列哪几种估价？()A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价C.估价时点为过去，估价对象为过去状况下的估价D.估价时点为未来，估价对象在未来状况下的估价E.估价时点为过去，估价对象在未来状况下的估价正确答案：ABD95. 多选题：【2012年真题】评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于()。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况正确答案：ADE96. 单选题：【2011年真题】某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67正确答案：D97. 单选题：评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()。A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法正确答案：C98. 判断题：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。（）正确答案：错99. 判断题：城市中有一块空地，目前未作任何使用，因此这块空地没有价值。()正确答案：错100. 判断题：长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。()正确答案：错