物业管理师考试经营管理真题及答案

2011年度全国物业管理师执业资格考试试卷物业经营管理一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)1关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（）。A物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务B物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理C物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动D收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报2关于写字楼分类的说法，正确的是（）。A写字楼分为出租型写字楼和政府办公楼两种类型B我国统一的写字楼分类标准将写字楼分为甲、乙、丙三个等级C建筑面积是写字楼分类的主要依据D写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断3关于区域购物中心的说法，错误的是（）。A区域购物中心通常集购物、休闲、娱乐、饮食于一体B区域购物中心定位于高端消费，针对的是高收入人群C区域购物中心在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性D区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体4下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是（）。A丙级写字楼B居住区商场C公立小学D出租型别墅5关于房地产组合投资管理的说法，正确的是（）。A房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作B房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分C房地产组合投资管理以运行管理和服务为主D房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产6下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是（）。A决策分析B构建信息基础C现金流和成本管理D资产组合7房地产开发投资通常从（）开始。A规划设计B购置土地C工程建设D品牌设计8关于房地产置业投资的说法，正确的是（）。A房地产置业投资属于间接投资B房地产置业投资的对象只能是旧房地产C房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入D房地产出租不属于房地产置业投资9关于房地产投资利弊的说法，错误的是（）。A房地产投资需要专门的经验B房地产投资流动性差C房地产投资较难抵御通货膨胀D房地产投资能够提高投资者的资信等级10由于建造公园而使周边房地产价格明显上升，这反映了房地产投资特性中的（）。A折旧递减性B地租递增性C政策影响性D相互影响性11房地产投资项目结束时，流动资金通常以（）形式被收回。A货币资金B租金收益C折旧费用D运营费用12下列费用中，属于运营费用的是（）。A准备金B房产税C企业所得税D空置损失13下列净运营收益的计算公式，正确的是（）。A净运营收益潜在毛收入运营费用B净运营收益潜在毛收入运营费用C净运营收益有效毛收入运营费用D净运营收益有效毛收入运营费用14.下列指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中清偿能力指标的是（）。A借款偿还期B偿债备付率C资产负债率D现金回报率15关于物业价格特征的说法，错误的是（）。A物业价格受区位影响大B物业价格实质上是物业权益价格C物业价格容易受交易者的个别因素影响D物业价格形成的时间较短16关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是（）。A市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的B市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的C市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的D市场价值是不惟一的，投资价值也是不惟一的17下列期房价格的公式，正确的是（）。A期房价格现房价格风险补偿B期房价格现房价格风险补偿C期房价格现房价格风险补偿D期房价格现房价格折旧补偿18关于拍卖底价的说法，正确的是（）。A拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价B拍卖底价又称为起拍价C竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效D拍卖底价等于起叫价19关于房地产市场指标中房屋施工面积的说法，正确的是（）。A房屋施工面积不包括上年开工跨入本期继续施工的房屋面积B房屋施工面积不包括上期停建在本期恢复施工的房屋面积C房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积D房屋施工面积是指报告规内竣工的全部房屋建筑面积20下列指标中，不属于房地产市场交易指标的是（）。A出租量B房地产租金C预售面积D灭失量21建筑物管理计划不包括（）。A建筑物管理策略B出租策略C物业检查计划D建筑物维护标准22下列计划中，不属于物业管理计划内容的是（）计划。A业主沟通B设施改造C财务收支D物业建造23房屋租赁关系的形成，会导致房屋（）的分离。A所有权和收益权B所有权和处分权C所有权和使用权D使用权和占有权24房屋租赁关系在法律上是一种（）关系。A所有权转移B委托管理C经济要式契约D经济非要式契约25承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，这种租金称为（）。A毛租B净租C百分比租金D基础租金26业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务，这种物业租赁管理模式称为（）模式。A包租B转租C委托管理D出租代理27在市场经济条件下，单个物业租金水平高低的关键取决于（）。A物业出租经营成本B业主期望的投资回报率C国内整体物价水平D同类型物业的市场供求关系28零售商业物业出租时，为将出租人和承租人的利益联系在一起，共同为物业经营效益的最大化努力，可采用收取（）租金的方式。A净B基础C超额D百分比29在确定各出租单元的具体租金时，为平衡位置不好的出租单元较低的租金收入，常使位置较好的出租单元付出一定的（）租金。A净B毛C超额D基础30出租房屋的正常维修义务应由（）承担。A出租人B承租人C委托人D物业服务企业31围绕“4P”进行营销管理是“以（）为中心”的市场营销策略。A企业B产品C客户D社会32物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用为（）。A间接费用B直接费用C期间费用D营业成本33将物业管理服务成本分为固定成本、变动成本和半固定成本的划分方法是按照（）划分的。A经济性质B与业务量的关系C经济用途D与决策的关系34实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费的构成不包括（）。A物业管理服务成本B法定税费C物业服务企业的利润D物业服务企业的酬金35某企业物业服务的预算成本(费用)为100万元，实际成本(费用)为90万元，则该企业的成本(费用)降低率是（）。A11.11%B10%C10%D11.11%36物业服务企业编制成本预算时，不需要考虑的内容是（）等。A预算期物资采购情况B企业未来的现金流C材料消耗定额D费用消耗定额37物业服务企业发生的财务费用不包括（）。A罚没支出B利息支出C筹资手续费D汇兑损失38物业服务企业编制管理费用预算的最佳方法为（）。A零基预算B滚动预算C弹性预算D固定预算39下列物业服务企业财务工作中，不属于成本日常管理的是（）。A控制责任中心的业绩考评B利用物业管理周期理论进行成本控制C严格实施预算的凭证控制D建立健全费用开支与报销审批制度40关于前期物业服务合同的说法，错误的是（）。A前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订B前期物业服务合同具有过渡性C前期物业服务合同的期限为一年D前期物业服务合同是要式合同41关于物业服务合同特征的说法，错误的是（）。A物业服务合同是双务合同B物业服务合同是有偿合同C物业服务合同是诺成性合同D物业服务合同是单务合同42保险合同是射幸合同，这是相对于（）而言的。A要式合同B附和合同C双务合同D交换合同43下列资料中，不属于物业档案的是（）。A设施设备运行维护资料B物业服务企业的员工档案C竣工验收资料D物业相关工程图纸44火灾保险费率的计算方法有表定法和（）两种。A分层法B分类法C分部法D分项法45公众责任险承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的，是一种（）保险。A有形财产B无形财产C固定资产D动产46从财务管理的角度来看，物业服务企业持续经营的前提条件是资金的（）。A运用B耗费C收回D筹集47经营性物业的物业管理报告内容不包括（）。A工作总结B估价报告C工作计划D财务报告48按照写字楼的使用方式划分，为特定用户量身设计建设的、仅供其独占使用的写字楼，属于（）写字楼。A综合型B自用型C商住型D租售型49写字楼物业管理中的财务管理工作不包括（）。A编制预算B处理纳税C租户的评估筛选D现金出纳50普通租售型商务写字楼标准层有效使用率等于（）面积除以标准层面积。A使用B专用部分C共用部分D单层平均51关于“合同服务”和“超值服务”的说法，正确的是（）。A.合同服务是非强制性的B超值服务是强制性的C合同服务是原则性的D超值服务是必须的52购物中心的物业管理师需要了解的零售技术是（）。A商品选择、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设B商品选择、选项范围、商品盘存、环境消杀、商品内部陈设C商品选择、选项范围、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设D选项范围、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设53下列关于物业服务企业确定物业租金的做法，正确的是（）。A根据物业的建设成本确定租金B当基础租金高于市场租金时，应考虑增加经营费用，以提高服务质量C根据该类物业的市场供求情况确定租金D根据市场竞争情况，取消代收代付费用54写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的（）水平确定的。A最低租金B市场平均租金C最高租金D市场租金55零售商业物业的基础租金，常以（）为单位计算。A每月每平方米B月营业额C季度营业额D年总营业额56零售商承担的百分比租金常常作为（）的附加部分。A物业服务费B基础租金C代收代缴费用D储备基金57某租户的基础租金为15万元/月，其与业主的约定每月300万元的营业额为自然平衡点，以营业额的5%作为百分比租金。现租户本月营业额为250万元，其该月份应缴租金为（）万元。A10B12.5C15D17.558组合投资管理工作正确的工作顺序是（）。投资分析投资组合的调整构建投资组合投资组合绩效评估制定投资方针和政策 ABCD59关于设施管理的说法，错误的是（）。A设施管理概念的诞生，是物业经营管理发展的必然结果B设施管理的目标是维护费用最低C设施管理的概念已从“硬件”管理，扩充到“软件”管理D设施管理的服务对象是人60房地产组合投资管理的要素不包括（）。A管理对象B管理理论C管理者D管理方法二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)61在写字楼的评级中，通常需要参考的因素有（）等。A区位和交通B建筑形式C建筑物的出租率D物业管理水平E为租户提供的服务62关于物业经营管理企业的说法，正确的有（）。A物业经营管理企业以公司的形式存在B物业经营管理企业是服务性企业C物业经营管理企业不以盈利为目的D物业经营管理企业是依法进行登记注册的经济组织E物业经营管理企业可以不具有法人资格63物业经营管理的常规工作有（）等。A决策分析B构建信息基础C日常维护和维修D设施设备管理E物业保险管理64零售商业辐射区域分析包括（）分析。A投资成本B顾客流量C消费者行为D消费者偏好E购买能力65房地产投资项目财务评价指标中的动态盈利能力指标有（）等。A供款偿还期B内部收益率C净现值D投资回报率E现金回报率66下列现象中，会导致设备无形磨损的有（）。A生锈B老化C腐蚀D制造工艺改进E技术进步67下列物业类型中，属于收益性物业的有（）。A空置公寓B公益图书馆C停车场D影剧院E政府办公楼68制定物业管理计划的基本原则有（）。A注册物业管理师主持B政府审批C发挥物业管理人员的集体智慧D专家论证E实际物业管理人员应该参与其中69下列指标中，属于房地产市场供给指标的有（）。A城镇化率B存量C空置量D房屋施工面积E人均住房支出70物业租赁经营预算编制应包括（）等。A详细的预期收益估算B允许的空置率水平C经营费用D物业服务企业的薪酬制度E物业的建筑安装费用71房屋租赁合同的基本条款包括（）等。A租赁用途B租赁期限C租金及支付方式D租金使用方式E房屋的修缮责任72在租约中，对出租物业必须予以明确描述的内容有（）。A物业坐落位置B物业面积C物业建筑高度D物业装修状况E物业设施状况73.下列保险费中，可以列入物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用的有（）。A员工医疗险B大厦财产险C中央空调险D电梯责任险E失业险74关于人工费中福利费计算的说法，正确的有（）。A加班费按每人每月不超过5天计算B福利基金按工资总额的14%计算C员工奖金按工资总额的10%计算D教育经费按工资总额的1.5%计算E工会基金按工资总额的2%计算75编制成本预算应遵循的基本要求有（）。A成本预算必须同其他预算相协调B成本预算要以各项定额为基础C成本预算要完全符合实际D成本预算应有相应的技术经济措施保证E成本预算要全面权衡，提高资金使用效益76物业经营管理合同包括的内容有（）等。A物业的描述和合同期限B员工奖惩机制C管理者的权利和义务D经营管理目标E服务费用及支付方式77下列主体中，物业经营管理者应定期向其提交物业经营管理报告的有（）。A居委会主任B本企业总经理C业主D租户E本企业员工78写字楼物业管理的常规目标是实现（）的最大化。A收益部分的出租率B物业资产保值率和升值率C物业所有人与使用人满意率D物业企业管理人员收入E物业设施设备维护的投入79业主或物业服务企业选择写字楼租户时，通常考虑的主要因素有（）。A潜在租户所经营业务的类型及其声誉B财务稳定性和长期盈利的能力C潜在租户的员工性别构成D所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容E潜在租户的股份构成80关于零售商业承租户“共生关系”的说法，正确的有（）。A每个承租户与其他承租户是互相对立竞争的关系B每个承租户经营的成功，依赖并取决于其他承租户的成功C购物中心必须将各零售承租户整合成一个整体，并进行掌控D购物中心要有计划地、合理地对各承租户进行定位配置E购物中心必须将各零售商进行区分销售11参考答案一、单项选择题 二、多项选择题