房地产开发项目 “佳园二期” 工程可行性研究报告

.wd.房地产开发工程“佳园二期 工程可行性研究报告一、总 论1工程建设背景 南方X市X房地产开发公司开发的“xxx住宅小区 ，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为X市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足X市城市居民21世纪新的住房要求，创立新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对工程区位环境进展反复的分析比拟，根据自前房地产市场现状与开展趋势，选择靠近c民族园，与“xxx住宅小区相连的现X市x厂区内，开发中高档佳园二期住宅，与“佳园一期连成片，建设继“xxx住宅小区之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已 基本完毕，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到X市市民和政府的认可，由于“佳园二期与xxx仅一墙之隔，这为本工程的开发带来不可多得的商机。根据X市城市规划开展需要以及xxx路片区控制性规划要求，X房地产开发公司已同X市x厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂333335平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由X市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业构造调整的有关要求，X市D厂搬迁至高新技术开发区内。该工程初步方案设计已经完成，“佳园二期工程建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。2工程概况 (1)工程名称：“佳园二期工程。 (2)建设地点：X市xxx路。 (3)建设单位：X房地产开发公司。 (4)企业性质：国有。 (5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、 装饰材料、室内外装饰。 (6)公司类别：专营企业。 (7)资质等级：城市综合开发二级。 (8)企业概况：X房地产开发公司是独资国有房地产开发企 业，成立于1993年。6年来，该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦、钱局街职工宿舍工程、交林路职工宿舍，98佳 园住宅小区等工程，总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经历，并创出了佳园小区品牌效应，在X市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的开展。“佳园二期是该公司开发的高标准精品住宅小区。 (9)工程概况： “佳园二期工程占地333335平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。 (10)资金来源：本工程建设资金完全由X房地产开发公司自筹，缺乏投资通过预售房款解决。 根据收益计算，所得税前工程的财务内部收益率为19.8，财务净现值(Ic=15)517万元，投资回收期2.9年。投资利润率17.8，利税率26.2，计算期内国家税收2629万元。财务分析结果说明，工程的社会效益和经济效益较好。 3可行性研究报告编制依据 (1)省计委计投2000X X号文?关于“佳园二期工程建议书的批复?； (2)X房地产开发公司与X市D厂签定的?国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同?以及?国有土地使用权转让合同?； (3)X市规划设计院?xxx路沿线控制性详细规划?； (4)X市理工大学建筑工程学院设计研究院?“佳园二期工程初步规划方案?； (5)xxx寺片区地质勘探资料； (6)X市城市规划局?X市土地使用变更通知书?； (7)省审计事务所验资证明； (8)X市城市合作银行资金证明； (9)国家计委?建设工程经济评价方法与参数(第二版)?； (10)建设部?房地产开发工程经济评价方法?。4可行性研究报告研究范围 根据“佳园二期工程建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，工程经济效益评价等。5. 研究结论及建议 本工程属房地产住宅开发工程，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及工程建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的开展趋势和X市已有一局部收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对X市住宅市场分析预测，工程开发有市场销路。财务分析结果说明，工程经济效益可行。本工程开发土地利用X市D厂生产用地，对盘活国有资产，推进国有企业产业构造调整，有明显的社会效益。 从目前房地产市场分析，商品住宅构造性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设本钱，尽量减小工程风险。6主要经济技术指标“佳园二期工程主要经济技术指标见表31。表3-1 “佳园二期工程主要经济技术指标序号工程名称单位指标1总占地面积平方米33333.52总建筑面积平方米761003建筑容积率1.44小区绿化率%40以上5户均面积 多层住宅平方米/户X型100、X型160联排低层住宅平方米/户2606地下停车库车位30平方米/车位500个15000平米7综合售价 多层住宅元/平方米2950联排低层住宅元/平方米38508地下停车库元/位75009建设投资万元1762310每平方米建设投资元231611投资利润率%17.712全部投资财务内部收益率税前%18.713全部投资财务净现值税前万元37914全部投资投资回收期税前年2.9二、住宅市场分析与营销战略1、当前住宅市场现状进入2000年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳开展的态势。主要表现在：1商品房开发投资稳步上升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后，商品房投资逐步增加，1998年，在国民生产总值增长的7.8%中，住宅建设的奉献率到达1个百分点以上。2在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。3住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛开展。近几年来，住房消费信贷迅速开展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。4房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活泼。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。2、X市商品房现状与市场需求X市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年到达了1098平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比拟小。从X市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，X市目前有26的市民住房是“单位借房，约39属“房改房，19是“私房，只有16的住房是居民“购置的商品房。从以上现象可以看出，目前商品房在X市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。 再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占3896，6080平方米的占338，81100平方米的占1482，101120平方米的占802，121140平方米和141平方米以上的分别只占282和157，有近8758的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，局部高收人人群要求住房宽阔、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。3“精品住宅的市场需求及开展“人与自然和谐开展是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着X市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽阔、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据X市城市经济社会开展，以及商品房今后开展趋势预测，这类“精品住宅将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅的表现为：3.1 住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的完毕，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活泼，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的开展趋势。前两年，X市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个开展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。3.2 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋剧烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年X市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。“佳园一期住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：1先富者的市场潜力。X市改革开放20年来，经济快速开展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这局部富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。沿xxx路向前是新迎小区和大树营、曙光、东华小区一带，是X市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二，、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次 的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。 (2)商业消费潜力。X市是面向东亚的国际性商贸旅游城市，开展商贸一直是X市经济开展的重点之一。由于几次博览 会的成功举办，提高了X市在国际国内的知名度，为X市城市 经济开展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的开展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像 xxx这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。(3)工程区位市场潜力。“佳园二期工程位于C民族园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。3.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的开展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。3.4 消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进展全面考虑。一是安全性方面，主要是构造安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭构造，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成假设干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。3.5 住宅开发及开发商向规模化开展 前几年，X市城市住宅开发数量开展过快，但开发规模偏小。目前X市已有各类资质的房地产开发企业200多个，除新迎、江岸、春苑、佳园、北辰等小区外，大多规模较小，不但开发本钱高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低本钱开发，才能满足用户的要求。X市目前开发的北辰小区、阳光小区等开发建设规模都在千户以上，具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化开展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向开展。从X市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经历的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。3.6 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着X市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，X市居民购房除直接居住或自用外，有近15是用于投资保值、增值或出租，这与X市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计，1990年X市城镇居民人均收入为1579元，1995年为4384元，1996年汰到5151元，1997年到达6243元，1997年比1995年实际增长424。在居民消费支出中恩格尔系数已由1990年的557降到1996年的471，最近几年这一系数又有新的下降，这标志着居民生活由“温饱型向“小康型的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由51上升到12左右。其中中低收入的家庭为610，中高收入家庭为1316，富裕家庭占20-30，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由“八五时期的28增加到1997年的32，目前这一比例已超过50，并保持逐步上升的势头。 从以上分析可以看出，“佳园一期、“北辰小区、“阳光小区、“金康园等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“佳园二期市场 定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。 4，当前住宅市场面临的矛盾和问题 目前，以住宅为主体的房地产市场在开展过程中面临着一些深层次的矛盾，构造性、阶段性、体制性供应过剩的现象突出，市场有效需求的缺乏。主要表现在以下三个方面： (1) 商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。据有关资料统计，X市空置商品房已达80余万平方米，一些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。 (2)住房制度改革未能到达预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。(3)市场发育程度整体水平偏低，地区之间开展严重不平衡。佳园二期住宅开发也面临住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消，房地产二、三级市场逐步开放，居民收入水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了一定的基础，但目前构造性供应过剩与市场有效需求缺乏的矛盾十分突出，加上政府在2000年后将建成1000万平方米的经济适用房，低档房市场供应量很大，对房地产价格将产生较大影响，导致本工程的开发有一定的市场风险。5营销战略 根据上述分析和本工程市场定位，制定以下营销战略：51 确定工程整体形象佳园二期 与“xxx地块相连。佳园小区已成功开发，其品牌形象得到了X市市民和政府的认同，在X市房地产市场有一定影响，建设了一定信誉。“佳园二期处于C民族园片区，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，开发继“xxx之后又一个精品住宅小区。52 “卖点分析佳园二期住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点主要是：(1) 小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化概念规划建设，因此有突出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，先期出售的佳园小区最成功的“卖点或销售的“热点就在于此。 (2)配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。(2) 物业管理在佳园小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高质量、高水平。(3) 小区住宅设计引入“智能化新概念，使住宅小区按“精品化的标准档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。53 营销推广策略 高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保工程有市场销路，开发商有合理的收益。根据本工程市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：(1)广告宣传策略。由于佳园小区的成功开发与经营，X房地产开发公司已在X市消费者心目中建设了良好的信誉，对后期工程的开发销售较为有利。“佳园二期工程要针对确定的目标群体，按方案、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点集中进展广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入工程开发本钱。(2)促销策略。 1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：销售准备阶段；首次公开展销和跟进销售阶段；二次公开展销及跟进销售阶段；三次公开展销及跟进销售阶段；扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。 2)销售对象及销售时机。本工程销售对象主要是：拟更新换代商品房的消费者；收入较高或中、高收入的消费者；驻X市办事机构商用或商住；其他消费者。最正确销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：以及市场情况而定。 3)促销手段。拟采用多种促销手段，包括：广告宣传；内部认购；人员直销；举办展销会；集团认购；有针对性(销售对象)的举办展销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销(佳园小区效果很好)；其他促销手段。54定价策略(1)价格定位。 1)根据X市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西、南及东北市区一带，同类商品房销售价格见表3-2。表3-2 楼盘销售价格情况表2000年1、2月序号名称房屋类型区位地段最低价(元平方米)最高价(元平方米)1红塔花园多层住宅市西区高新开发区252028802阳光花园高档商住市南区滇池路248038803星河明居高档住宅市南区交易会旁338038804宝海豪园高档住宅市南区关上宝海公园316037305盛达花园多层住宅市南区春城路北段265030206钻石豪苑三层住宅市东北C民族园32003900从X市2000年1、2月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在24803880元之间；别墅式高级住宅每平方米3200-3900元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差异，开发本钱各异，仅作参考。 2)xxx第一期销售价为20302580元平方米，最高价为3、4楼，最低价是7楼。复式楼砖混构造为2380元平方米，框架构造为25803088元平方米。“佳园二期价格定位为中高档住宅，考虑上述因素，多层住宅价格每平方米定在28003000元之间，联排低层住宅每平方米定在35003900元之间，可研中分别取2950元和3850元，地下停车位每个75000元。(2)价格优惠策略。拟采用以下策略：付款方式优惠； 集团购置优惠；选择购置优惠；特殊消费对象优惠；其他优惠措施。(3)价格浮动策略。宜采用浮动售价：展销会期促销优惠价；限期销售优惠浮动价；正常销售期段浮动价；其他浮动措施。 (4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购置价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。三、工程选址及建设条件1工程选址 1999年以后，C民族园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今后X市将严格控制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，开展为X市的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。C民族园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。佳园二期工程在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。 2建设条件 2.1 位置优越 “佳园二期工程建设地块位于C民族园1公里处xxx路主干道西侧，空气清新，水质优良，周围是龙华路、昙小路，主干道xxx路向前直通市中心区。沿xxx路一带的住宅区，是该市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多仅新迎小区就有人口10万人，商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象，与C民族园片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的比照。随着“人与自然和谐开展居住观念的建设，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托C民族园一流的社区环境，佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。2.2 交通方便已建成的主干道xxx路和龙华路、昙小龙、金博路、穿金路形成小区四通八达的交通网络。公共汽车由X市的东、南、西三个方向开往佳园小区，坐车由佳园小区至市中心只需10分钟，到火车站15分钟，到X市机场20分钟。xxx路连接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达X市机场。由另一条主干道穿金路可连接X市城市南北方向交通动脉-北京路，并以东西方面交通干线-人民路交汇，往南是火车站，往西至西市区，交通十分便捷。2.3 建设厂区“五通条件具备民族园片区市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。 供水；设施自来水管网供水。接入干管为DN300-DN800。从佳园一期预留口引入。供电：D厂有现成的变电所2x315KV.X，电源不需重新引入。煤气：佳园一期建有开闭所，从预留口接入。地质勘探：该地块与佳园一期相连，相邻地块已按多层建筑做过地质勘探。通信：直接由X市市话通信网接入场地：建设场地为D厂内生产用地，土地平整，需要拆迁。2.4住宅小区商业及文化教育配套设施齐全“佳园二期与xxx小区、云山小区、xxx小区、世界花苑构成xxx寺住宅片区，区内商业、教育设施完备，交行、农行、建行在该区均设有营业网点，龙聚商场、新世纪购物广场是小区的购物中心，附近有xxx幼儿园、云山小学等初等教育园地，西南林学院、X市理工大学建筑学院等院校也在该区周困，形成了良好的文化气氛。2.5 土地征用情况 开发土地以定点拆迁方式获得X市D厂生产用地333335平 方米，未用转让变更方式办理用地手续。四、建设规模及功能标准1. 建筑面积和内容根据省计委立项批复，佳园二期工程建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积76100平方米，其中住宅建筑面积50960平方头，联排低层住宅建筑面积10140平方米，地下停车库15000平方米。2. 功能设施标准2.1建筑使用功能 2000年城市住宅流行模式为：家庭向小型化开展，户规模3口户为主，户构造以核心户为主，两代人家希望别离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通、地铁和私人汽车有一定开展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。2000年住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加表达个性，其舒适、配套及与环境协调是发序势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。套型 基本面积到达国家预定的目标。 根据这一趋势，“佳园二期住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。2.2 设施标准 住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等 基本要求须符合?X X省城市住宅建设标准?和有关标准，并按中高档住宅有关标准设计。 (1)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。外墙：高级外墙涂料；内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉；地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；门窗：高级塑钢窗带纱窗；分户门：复合防盗门；户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门；厨房设施：洗涤盆；卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；阳台：铝合金封闭式阳台；其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。 (2)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。2.3住宅户型规划根据“佳园二期 区位环境和住宅市场需求，初步规划为以下3种户型：多层住宅X户型：每户建筑面积100平方米。多层住宅X户型：每户建筑面积160平方米。联排低层住宅C户型：每户建筑面积260平方米。多层住宅X、X两种户型各196套；联排低层住宅39套以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用功一能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间卧室单双人间、起居室(厅)、厨房、卫生间)的使用面积满足规定的要求。联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能安排3.工程工程一览表依据初步规划方案，“佳园二期主要工程工程见表3-3表3-3主要工程量一览表 序 号 项 目 名 称说 明 1土建工程建筑面积76100m2 11 12 13 多层住宅 联排低层高档住宅 地下停车库建筑面积50960m2建筑面积10140m2建筑面积15000m2 2给排水工程水箱、水池、水泵机房 3普通消防系统住宅区 4变配电工程(强电)配电房变配电设备 5照明工程小区照明 6通讯工程普通申话配线(端子接单元口) 7火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门 8通风工程地下停车库通风 9闭路电视住宅区 10室外工程室外绿化及局部道路场地五、建设方案1建设场地环境1.1 地形 建设场地为D厂厂区现状不规那么矩形地块，东北宽，西南窄，地形平坦。根据“佳园一期地质勘察报告钻孔位置和高程数据，地块高程约为190141190242米，高程差为1米左右。1.2 场地自然条件 (1)地貌：场地位于X市盆地东北部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌，原始阶地地形明显。表层现况为建筑物及回填土层。 (2)水文地质：根据“佳园一期地质勘察结果，场区内地下水位高程为190060190176米，地下水埋深-1.82 -0.81米。根据场地水质分析结果资料，建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土构造中的钢筋无腐蚀性。 (3)地震烈度：根据建设部建抗(1993)13号?关于执行“中国地震烈度区划图(1990)有关规定的通知?和省建抗(1993)44号?关于抗震设防烈度有关规定的通知?，本工程按X市地区标准，设防烈度要求为8度。 (4)地基土工程地质评价：依据?岩土工程勘察标准?GX5002194)、?建筑地基基础设计标准?(GXJ 789)、?建筑抗震设计标准?(GXJll89)、?土的分类标准?(GXJl4590) 。根据佳园小区地质勘察报告，地基土主要有人工填土、耕填土和冲洪积、湖积(沼)相堆积层组成，地质物理力学性质一般或较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为类建筑场地。2总体规划布局2.1 片区规划X市规划局已对xxx路沿线C民族园片区做过控制性详细划，以园林旅游、休闲娱乐和高档住宅为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。2.2 小区整体规划设计原那么 (1)高绿化低密度； (2)综合服务配套设施齐全； (3)户型设计适应“升级换代居住要求； (4)表达小区独特的整体建筑风格。2.3 总平面布局“佳园二期总平面略呈“T形布局，由4个地块形状较为规那么大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成，中心花园布置在小区中部，下设地下停车库，利用不规那么地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出人口。在小区总平面规划范围内，合理布局区内空间，与“xxx小区内空间视觉相照应，风格相协调。2.4 交通组织 小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车出口和人口分别设于小区北面主出人口，紧接北面20米宽这域规划路。2.5 规划指标 根据“佳园二期初步方案及建设规模，规划指标见表3-4。3建筑方案设计 本工程设计涉及建筑、构造、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的标准规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。表3-4 “佳园二期工程建筑技术经济指标 序 号项 目指 标 1总用地面积 333335平方米 2总建筑面积 ?6100平方米 3地下建筑面积(地下停车场) 15000平方米 4地上建筑面积 61100平方米 其中：多层住宅 50960平方米 联排低层高档住宅 10140平方米 5建筑层数地上 27层 地下 1层 6建筑总高 722米 7建筑层高地上 284米 地下 36米 8建筑容积率 14米 9绿地率 40以上 10停车 地上 不停车 地下 500辆3.1 建筑方案总体构思建设地块紧连“98传园小区 ，背靠C民族园，位置居园区中北部。 基本要求是：建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐开展这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宿小区，并与“xxx小区 相照应，与周边建筑环境协调统一。同时考虑到，由于社会经济的开展，人们审美观念也随之化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，表达建筑的时代息和21世纪新的居住理念。3.2 平面设计 (1)住宅。根据使用功能，住宅采用框架构造大空间布局，条式构造可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设 基本标准和有关标准要求。住宅经济技术指标见表3-5。表3-5 “佳园二期工程住宅经济技术指标序 号 指标名称 单 位指 标1套内使用面积 平方米套 80、128、2082住宅标准层总使用面积 平方米 488803住宅标准层总建筑面积 平方米 611004住宅标准层使用系数 805套内建筑面积5.15253多层住宅X型多层住宅 X型联排低层高档住宅c型 平方米套 平方米套 平方米套 100 160 2606户内平均居住人数 人户 3.27居住户数 户 4318居住人数 人 1379(2)公用建筑。中心花园广场地下设一层车库，地下车库出人口均为小区北面主出人口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准?汽车库建筑设计标准?(JGJl00)的有关规定。物业管理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。3.3 立面设计 立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与“佳园一期和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。4构造设计 根据“佳园一期地质勘察报告和本工程工程初步规划，工程基础和上部构造设计拟采用以下类型：4.1 基础选型及处理 (1)桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。 (2)深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。4.2 上部构造“佳园二期建筑群地上局部由多层住宅、联排低层高挡住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框架和混合构造；地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。5公用设施方案本住宅区因与xxx相连，可利用局部佳园小区配套设施，并可借助本工程改善或弥补两个小区配套设施的缺乏。51 供水排水 水源为城市自来水管网，进水管径为DN200DN800，由佳园小区预留口接入，并按住宅建筑给排水工程设计标准要求设计如下：(1)用水标准和用水量。住宅生活用水：140公升人日，K=1.4；初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约231立方米。(2)给水。1)设300500立方米消防水池，安装通用消防水泵2台，自动消防水泵2台。建设区内已有水泵房。2)在住宅屋顶设单元屋顶水箱(每单元一个)。3)城市自来水进水管不小于DNl50，设一组水表装置。(3)室内给水和消防给水系统。1)室内生活给水：4层以上屋顶水箱给水，13层由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。2)普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。(4)室内外排水。1)室内污水排放量按供水量的8590估算，约173立方米。室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按X市地区暴雨强度公式计算。52 供电(1)供配电系统。1)负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。2)供电电源及电压：供电电压为10kV电源，从厂内配电室增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。 3)主要电力供应指标：设备容量2155kW，计算负荷1657kW，变压器总装机容量2134kVX。目前厂内配电室变压器装机容量为2X 315kVX。 4)计量方式：l0kV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。 (2)照明及电力设计。 1)配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电；三级负荷为单回路供电；每户户内设分户箱，按5kW户计算。 2)照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GX 13390的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。 3)电力设计：消防设备按消防中心指令开停机；通风空调系统集中联动控制；生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。53 供气 采用城市管道煤气供气方式。主要用气地为住宅区，煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算(每户每月4050立方米) ，从xxx小区预留口接人。54 通风空调 (1)住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调器挂璧式或立柜式)。由住户自行购置(一般不需要)。 (2)通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。安装机械排烟系统，排风量按每小时6次气计算。设备用房换气次数为46次/小时变配电房按10次/小时计算)。55 弱电设计 (1)小区通信线路由X市市话网直接引入。 (2)高级商住两用住宅设数据、语音用模块化插座。 (3)数据语音均采用lOOMxid高速传输方式，用五类传输线。 (4)小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。 (5)小区CXTV电视系统由X市光纤电视网引入，每用户设23个电视用户盒。 (6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急播送系统。6消防 (1)建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。 (2)地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。 (3)小区室外按标准设消火栓。 (4)地下车库按国家有关标准设置防火分区。 (5)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用)，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。7环境保护 本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾，地下层设备运行的噪声污染。对上述污染拟采取以下措施进展治理： 、(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。(2)固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。(3) 噪声：设备选型应尽量选用噪较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，到达环保标准。六、工程实施进度安排 本工程方案在两年半(29个月)左右的时间内建成。建设进度方案如下： 2000年1月20日：工程建议书批复。 2000年2月23日2000年3月：编制可行性研究报告并报批。2000年5月2000年7月：建筑方案设计。2000年8月：综合管网设计。2000年9月2000年11月：施工图设计。2000年12月：报建、领取建设规划许可证。2001年1月：工程开工。2001年3月：完成投资25，开场预售。2001年8月：主体工程断水。2001年12月2002年2月：单体工程验收。2002年1月2002年3月：分项工程验收。2002年6月：正式人住。七、投资估算与资金筹措1投资估算根据建设单位提供的“佳园一期土建工程基础数据，按本工程设计方案确定的建筑面积、构造、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见表3-6和附表3-1。表3-6“佳园小区 工程投资估算单位：万元序号项 目开发产品分期方案进度成 本12341土地费用450045002前期工程费6476473基础设施建设费205460014544建筑安装工程费7132109054006425公共配套设施建设费280501001306开发间接费109253535147管理费用285909090158销售费用713502502501639开发期税费13013010其他费用544909036411不可预见费1230400500330合 计176237142794920115222资金筹措本工程建设资金完全由建设单位自筹，X房地产开发公司使用自有资金8000万元作为工程资本金；按国家对商品房销售有关规定，缺乏资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，本工程需利用分期预售房款总计约9623万元。详见附表3-2。八、经济效益分析1住宅销售价格根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设本钱等综合因素，多层住宅按每平方米2950元；低层联排高档住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售价3001元。地下停车库每个车位75000元，按80即400个车位销售计。2销售进度及付款方案本工程方案在3年内完成销售，各年销售方案见表3-7表。表3-7 各类建筑销售方案表()项 目合 计12多层住宅1001560联排低层高档住宅1001060地下停车场1001060所有业主均在两年内付清房款，签合同当年付一半，第二年再付一半。考虑小区临时停车的需要，20的地下停车库车位，用于租赁，由小区物业公司经营和管理。投入经营后第一年60%出租率，每个停车位每月280元；第二年以后出租率为100，第二年至第五年，停车位每月300元，五年以后每月400元。3税费率本报告采用的各种税费率见表38。表3-8 税费率表()税 费 项 目税费率税 费 项 目税费；营业税5土地增值税30、40、50超率累进城市维护建设税7公益金5教育费附加费3法定盈余公积金10企业所得税33任意盈余公积金8房产税(按租金)12不可预见费7.54盈利能力分析工程在计算期内经营收入22089万元，可获利润总额3132元，扣除所得税1034万元、公益金105万元、公积金210万任意盈余公积金168万元后还有1616万元可分配利润。工程缴纳的经营税金为1215万元，企业所得税为1034万元，土地增值税为380万元，合计缴纳税金2629万元。详见附表3-3附表3-5。工程全投资内部收益率(所得税前)为198，在预期可承受的内部收益率为15时净现值可达517万元，投资回收期为29年。资本金内部收益率为131。详见附表3-6和附表3-7。商品房投资利润率=利润总额总投资X100 =313217623X 100=178商品房资本金净利润率=税后利润资本金X100=20998000X 100=2625清偿能力分析 本工程所需资金全部均由开发商自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。由于工程未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零。6资金平衡分析和资产负债分析 在工程计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。由于工程未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零，由附表3-9可见，在工程计算期内，工程的资产负债构造是很好的。资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。7敏感性分析 将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进展敏感性分析，分析结果说明开发产品投资和售房价格两个因素对工程的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10，全部投资内部收益率将分别下降至63和48%，净现值分别下降至857万元和927万元，均为负值；投资回收期那么增加到35和3?年；租房价格和预售款回笼进度对收益的影响相对不敏感。根据测算，敏感因素的变动均不应超过 基本方案6左右的范围，否那么，工程收益风险较大。详见表3-9及图3-1。表3-9敏感性分析表序号项 目变动幅度()内部收益率()净现值(万元)投资回收期(年)0 基本方案19.8517291开发产品投资+107.786735-1035.31901272售房价格+1033.9196127-106.5927373预售款回笼进度+1021.161629-1017.0246334租房价格+1019.952329-1019.85102，9敏感因素变动%图31 敏感性分析图(全部投资，所得税前)1一售房价格；2-预售款回笼进度；3一租房价格；4-基准收益率；5一开发产品投资8临界点分析 为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对开发产品投资、售房价格、土地费用和售