中海名城项目策划

中海名城】项目策划书项目发展策划书1. 项目概况1.1 地理位置及素质【中海名城 】位于成都市南部的高新技术开发区内， 处于二环路与三环路之 间，西临高新大道，北临紫荆西路，东临元华路和肖家河，南临机场路西延线和 体育公园。项目所处的高新区始建于 1988 年，1991 年 3 月被国务院批准为国 家高新技术产业开发区。 经过十年建设， 该区形成了一区多园的管理模式， 初步 形成电子与信息技术、 生物医药工程与现代食品三大主导产业， 是一个新型的高 科技产业园区。 但由于初始规划的局限性， 该园区内尚无与园区建设相适应的生 活配套设施。【中海名城 】的开发建设，正好填补这一空白。1.2 项目宗地及周边环境项目用地的西北部现在是电缆厂的主厂区， 目前正在生产； 用地的北面 （即 紫荆西路北侧）有倍特幼儿园（对外接收学生） 、高新区实验学校（含小学、初 中及高中部）、高新区电信局、农贸市场；用地东侧的肖家河神仙树段目前尚未 整治（位于高新实验学校东侧的肖家河已整治成示范段，景观尚可） ，枯水季节 景观较差，丰水季节水流较急， 景观良好。用地内有部分厂房和旧民房需要拆迁， 根据用地协议，高新区政府将于今年 9 月 30 日前完成首期用地的拆迁并交供我 司约 100 亩土地。南面：规划路尚未形成， 该规划路将由高新区政府按照用地协议的时间要求 逐段完成，且不影响我司的分期开发计划；体育公园正在建设中。北面：紫荆西路已完成大部分，尚未修建的路段（约 150 米）居民已经搬 迁，但房屋尚未拆除，根据“用地协议”的规定，高新区政府将于 2000 年 12 月 31 日前完成该路段的建设并确保通车， 紫荆西路元华路东侧路段正在建设中。 紫荆西路北侧的倍特小区除“金叶苑” （约 1.5 万平方米的低档住宅）外已全部 建成并已入伙。东面：元华路已形成并通车， 但有部分道路仍为原郊区道路 （长约 200 米）。 根据“用地协议”，高新区政府将于 2001 年 3 月 31 日前完成该路的市政化改 建及肖家河神仙树段的治理（包括其两侧各宽 5 米的防护绿地建设） 。高新区的 商业配套（如农贸市场等）位于该路的北段。元华路东侧有部分旧房（已列入拆 迁范围，其用地性质为住宅小区） ，【中海名城 】隔元华路与东边的银都花园、紫 荆小区相望。西面：高新大道已建成， 新道路也是成雅高速公路的入口， 三期地块西侧临 近高架桥的起点。隔路相望有地奥、恩威、西门子、机电设备等现代化新型工业 厂房。1.3 交通状况及市政建设1.3.1 交通状况根据目前状况，用地周边公共交通较为便利，有 26 路、28 路、 78 路共 三条公交线路经过地块，其中， 26 路公共汽车由红照壁开往国防乐园，停靠神 仙树公交车站； 28 路公共汽车电缆厂发车，穿行红星路开往火车北站； 78 路公 共汽车由电缆厂发车，经天府广场后穿行蜀都大道开往西部的金沙汽车客运站。用地周边道路通畅， 驾车出行可以很方便地到达市中区、 火车南站、机场、 乐山、峨眉山、雅安等地。出地块后延高新大道向北穿过二环路（距离地块两分 钟路程）和一环路（距地块四分钟路程）可便利达到市中心内各地（十五分钟到华西医大附属医院，二十五分钟到达天府广场） 。成雅、成乐及机场高速入口紧 邻地块，二十分钟内可到机场，五十分钟内可到乐山，交通极为便利。1.3.2 市政建设高新区通过十年建设， 市政配套设施较为完备。 但具体到用地周边道路两侧 的市政管网， 就目前情况来说并不完善， 需要由高新区政府按照用地协议的时间 及内容要求及时配套到位。目前状况如下：给水情况：沿紫荆西路现有300供水管线，高新大道现有600供水 管线，元华路的北段已埋设300供水管线。污水情况：沿紫荆西路现有800污水管线（沿紫荆西路排向三瓦窑方向）,高新大道现有800污水管线。 雨水情况： 沿紫荆西路现有 1200 雨水管线（沿紫荆西路排往肖家河） ， 高新大道现有 1200 雨水管线。 供电情况： 沿紫荆西路现有 10 千伏架空供电线路， 高新大道现有 10 千 伏架空供电线路，元华路现无供电线路。燃气情况：紫荆西路上无燃气管道，高新大道西侧现有159天气气管道且在东侧有预留接口。 供热情况：南星热电厂可提供供热条件，主管道已经敷设到紫荆西路电 缆厂大门口附近，电缆厂目前正在使用。 电话及有线电视情况： 紫荆西路北侧有电信营业厅， 高新大道已埋设 2.5万门通信电缆；高新大道已埋设光纤电缆。1.4 肖家河现状及滨河公园的规划1.4.1 肖家河现状 源头：肖家河发源于清水河，清水河流过西二环路清水河桥后，主流流 往府南河，支流形成肖家河。分支处有铁栏过滤漂浮垃圾，栏后有一水闸，控制 肖家河水量。从水闸处了解及堤上水纹高度，其控制水位在 2.5 米左右 污染情况：肖家河主要流经居住小区，无工业污染源。但因流经地段新 开发小区较多，以及市政路大量修建， 导致建筑垃圾增多， 并长期堆放在河岸边， 导致河水污染，这也是河水在枯水季节发出臭味的主要原因。 水量：肖家河河道宽约 10 米，河堤宽 47 米，堤高一般在 44.5 米， 从河堤水纹线看，水位高时不超过 2.5 米。每年 510 月份为丰水季节，河水流 量较大，神仙树段水流较急，河水无臭味； 11 月至次年 4 月份为枯水季节，河 水流量很小，神仙树段水流缓慢，河水臭味明显。 高新区管委会为了改善高新区的环境，已计划对肖家河神仙树段进行彻 底治理，并已经在高新实验学校东侧形成了约 1KM 的示范段，神仙树段的河道 治理会在 2001 年 3 月份完成。1.4.2 滨河公园的规划按规划肖家河神仙树段西侧高新区拟兴建沿肖家河长约 900 米、 80 米宽 （防护绿地宽 5 米+河道宽 10 米+防护绿地宽 5+ 公园 60 米）的滨河公园，拟 做成开放的、可供市民健身、休闲的带状绿化空间。 河堤设计成生态性、 自然状、 活泼的绿化小环境，肖家河神仙树段将彻底整治。1.5 项目所在区域经济发展状况1.5.1 高新区域经济状况高新区已从起步区的 2.5 平方公里发展成规划 40 平方公里； “九五”末 实现 GDP100 亿元；工业总产值 200 亿元（现有外资企业 240 多家，高新技术企业 275 家，年产值过千万元企业 70 多家，过亿元企业 20 家。区内目前人 口约 20 万）；2010 年计划实现 GDP450 亿元，工业总产值 1050 亿元，建成 中国重要的科技创业区，中国西部经济的高地，成都市经济发达、社会文明、环 境优美的现代化新城区。1.5.2 高新区战略地位及人才战略 中央制定西部大开发战略，从趋势分析，西安、成都、重庆将是重点和快速 发展的区域，针对成都，高新区则是发展的重中之重。在人才战略上，从 2000 年7 月起，进入成都高新区企业博士后科研工作站工作的博士，两年将获得 10 万元的政府补助经费。高新区每年还将拿出 300 万元创新奖励基金奖励有突出 贡献的各类人才。 在户口、职称评定及税收政策等方面也将对引进的高级人才大 开“绿灯”。据悉，按成都高新区的最新规定， 从外地进入高新区工作的饿高级人才及配 偶、子女一律优先办理成都市城区常住户口， 本人落户之前， 其子女入托或就学 即享受区内户籍待遇。户口、人事行政关系、人事档案不在成都的高级人才，在 高新区工作满一年即可申报专业技术职称， 不受工龄、出国前职称和任职时间限 制；正式调入高新区的高级人才取得突出业绩者可破格申报高一级职称， 不受学 历、资历、任职时间限制。高新区财政每年拿出 100 万元作为高级人才创办企 业的启动经费（留学人员、博士另有渠道） ，每年拿出 300 万元给在高新区技术 产业发展中贡献突出的高级人才。 其所获奖励和股权收益如用于再投入高新区技 术成果产业化项目或投资新办企业的， 免征个人所得税。 海外留学人员在区内工 作期间的工薪收入， 个人所得税起点按境外人员对待， 入区定居者其出国前工龄 和回国后的养老保险缴费年限合并计算。 进入高新区区域性博士后科研工作站工 作的博士，高新区管委会每年给予每人补助 5 万元(共两年)，由其个人自行支 配。据最新了解， 39 家博士公司已入住高新区。这些博士中包括一名中国工程 院院士、一名美国科学院院士和 13 名博士后，大部分系从美、德、日、英、加 等国归来的留学生。2成都房地产市场现状及发展趋势2.1 房地产市场的现状调查2.1.1 投资情况统计显示， 1999 年成都房地产共完成投资 93.97 亿元，较 98 年增长 17.5% ，其中完成住宅投资 55.4 亿元，增长 21.7% 。99 年新开商品房 593.45 万 m 2,同比增长 17.8% ，新开工项目比重为 44.7% 。2000 年 1 3 月成都市房 地产开发完成投资 12.3 亿元，同比增长 34% ，其中住宅 8.23 亿元，同比增长 27.8% ，新开工面积 182.34 万 m 2，同比增长 96.2% 。2.1.2 开竣工情况1999 年 新开工总规模中，住宅面积为 460 万平方米，占 84.8% ；1999 年商品房竣工总量达 444.24 平方米，同比增长 36.7% 。2.1.3 销售情况1999 年全年销售商品房 370.5 万平方米，同比增长 11.7% 。其中，住宅 销售 336.9 万平方米，同比增长 8.4%( 在住宅销售面积中 ,普通住宅为 216.56 万平方米，占 64.3% ，安居房为 104.7 万平方米，占 31.1% ；别墅、高档公寓 为 15.65 万平方米，占 4.6%) ；写字楼 8.98 万平方米，同比增长 16.2% ；商 业用房 22.28 万平方米，同比增长 86.1% 。个人购房大幅上升是 99 年房市最 显著特点，去年个人购房 278.9 万平方米，同比增长 25.1% ，占住宅销售的 82.8% ，比重较 98 年上升了 11.1 个百分点。99 年实现商品房销售额 68.26 亿元，同比增长 38.8% ，其中住宅销售 54.43 亿元，同比增长 26.2% 。2000 年 7 月市统计局对成都市城镇居民住房条件、 消费状况等进行的专项调查显示：今年有 12.2% ，即 9 万家庭打算购房。2.1.4 空置情况1998 年末空置商品房 136.9 万平方米，其中住宅空置面积 91.42 万平方 米；1999 年末空置商品房 124.83 万平方米， 同比减少 8.88% ，其中住宅空置 面积 79.35 万平方米，同比下降 13.2% ；2000 年 5 月末空置商品房 119.46 万平方米，比 1999 年同期增加 7.88% ，比今年一季度末的 107.93 万平方米 扩大 2.6 个百分点，其中住宅空置量为 82.59 万平方米，比 1999 年同期（70.31 万平方米）增加 17.47% ，比今年一季度末的 72.07 万平方米增加 14.6% 。另外，根据了解， 商品住宅的空置情况有一定的区域性。 其中市东面和北面 房屋空置率居高； 96 97 年成都房地产热潮中位于老城区商住楼和西面别墅区 空置率高，而我们集中了解的城区南面和西南面新开发的小区因注重小区环境和 户型设计，其空置率则较低。数据表明，虽然商品住宅的销售量在稳步增加，但随着供应量的进一步增 加，商品房的空置率特别是住宅的空置情况不容乐观， 房地产市场特别是住宅市 场的竞争将趋于白热化。从近期成都市 2000 年房地产交易会看：2000 年成都夏季房地产交易会首日共成交各类房屋 1073 套，成交金额 3.2 亿元.其中商品房成交 1046 套，面积 11万平方米。为期 7天的交易会上，共有 57.06 万人次到会咨询，成交各类房屋达 65.18 万平方米，成交金额达 18.9 亿元。参与人数、房屋成交面积、 成交金额创历次 房 交会之最。2.2 房地产市场发展趋势预测成都商品住宅将是房地产发展主流，而且住宅市场的竞争也是最为激烈的。 预计成都市的住宅市场会有以下几方面的发展趋势：2.2.1 价格趋势价格的两级分化将加剧， 高档精品住宅和低价优质楼盘可能会成为市场的主 流。主要表现在： 高档精品住宅能满足市场高收入者， 而低价楼盘面向广大中低 收入人士，潜力巨大。 2000 年1 月成都市住宅项目综合价格 2659 元/ 平方米， 与 99 年末 2658 元/ 平方米的价格水平相比略有上升。2.2.2 面积趋势中高档住宅的户型面积将会有所下降，平面设计更加合理，小区环境优美但 价格适中，“价廉物美”是销售成功的关键。相同面积的房屋，用户更多选择错 层式，强调动静分离和丰富的空间感，如“新绿季节”推出两室和三室的房屋在 户型平面上，既有跃式的功能，又有 3.9 m 的层高；“丽阳天下”推出的全跃层 小户型商务式公寓， 4.3 米层高，为客户提供了不同层高的空间， 气派而不浪费。2.2.3 配套趋势住宅功能将更加健全，物业管理严谨、周到、方便。小区商业配套既功能齐 全，又不影响居住环境，将是住宅小区（特别是成片开发的大规模住宅小区）的 急待解决的问题。224规模及品牌趋势小区规模开发以及品牌效应越来越受到重视，也是未来成都地产界着重努力 的方向。特别是因为房地产投资大，周期长，规模和品牌对房屋预售和加速资金 周转较为有利。西部大开发战略的实施，成都房地产开发将再掀热潮，发展水平将迅速提高, 竞争更趋白热化。2.3项目所在地房地产现状调查项目所在区域是成都住宅小区发展的集中地区，特别是近年推出的环境好,规模大，质素佳的小区集中周围，都取得不俗的销售业绩，被誉为成都的“富人 区”其中定位高档小区有：中华园、丽都花园、银都花园、锦官新城等（空壳 售价4000元/ m 2以上）；中档小区有：紫荆嘉园、盘古花园、雅园、紫竹苑、 芳草地、大世界商业广场等（售价在 3300元/ m 2以上）。列表如下：项目名称项目类型占地面积（亩）建筑面积（万平米）入伙日 期折实均价（元/平米）装修情况销售率（%）银都花园多层、小高层240201998.124500空壳60中华园多层、小高层220202000.094,085空壳85紫竹苑多层、小高层8082000.053200普通装修80紫荆嘉园多层28.65.42000.053400普通装修70世纪锦苑多层、小高层10062000.053709厨卫装修30牡丹名邸9层电梯公寓173.742001.043059空壳45王府花园18层电梯公寓13023.32000.123629全装修90三九雅园多层231.322000.3012空壳6005芳草地多层10082000.043100空壳80盘古化园电梯公寓423.362001.013990全装修40大世界商业广场电梯公寓809.12000.123800空壳30锦绣花园多层300322000.126175全装修80锦官新城电梯公寓400302001.024180全装修60锦官城电梯公寓3152000.123800空壳送中央空调橱柜502.4区域房地产市场特征畅销楼盘的特征根据调查，以下几个小区销售较好：银都花园、丽都花园、中华园、芳草地、 雅典国际社区等。其共同特征如下：小区地理位置优越，交通便利，周边环境好，市政配套齐备，物业管理规范，防盗、防火等监控设施智能化。容积率低，一般多层（含部分别墅）在1.2 1.5倍之间，高层在3.0-5.0 之间；密度小，一般在25%以下；绿化率高，一般达到50%以上。平面布置较好地迎合了房地产发展初期先富起来的成都人的心理需求。户型设计一般为宽厅、大卧室、双卫、大厨房、大阳台布局。楼宇规划错落有致， 立面造型多采用古典欧风、色彩配置鲜明，户型设计相对合理。功能齐备，水、电、气（部分小区中央供热）等齐全，停车位充足（1 :0.5以上），休闲娱乐场地宽阔（游泳池、会馆、中心广场等具备），商业中心便利，位置合理。小区公建完善（学校、幼儿园、市场、银行、由E局、门诊所等）户型面积多样，并自有特色。有复式为主（中华园，银都花园） ，有点式 小高层电梯为主（世纪锦苑、锦绣花园），但总体上以150250平方米的大户 型为主。推出时机恰当， 宣传力度大。 以上几个小区推出正值成都市高档小区真空 期，高档楼盘相对较少，市场需求量大。小区规模大，品牌好，许多发展商是从旧城中档房转向高档房小区开发，一般均具有相对较好的信誉， 较强的实力。 在分期开发上注意先做小区环境后建 楼宇的方式，入市价格较为合理。2.4.2 滞销楼盘项目的特征所谓滞销楼盘是指房屋入住时销售未达到 30% 的楼宇。我们着重调查了周边的雅园、新玉林、锦官城（高层电梯公寓）等。其共同特征为：小区位置较好，但密度大，容积率高；周边环境拥挤、杂乱。小区绿化地、空地小，配套不全，户型单一。平面布置较差，户型好坏差异大，车位不足，人车混杂。定价过高（ 如锦官新城）；或分期开发安排不当， 现楼与期房交叉，未先做好环境等。宣传销售不力，规模小，品牌形象不足。资金不足，开发周期过长。根据我们的调查， 成功的小区家家相似， 不成功的小区各有其原因和不足。在项目实施过程中，必须全力避免出现滞销因素。2.5 房地产市场分析2.5.1 总体市场销售分析根据市场调查， 成都房地产销售有两级分化明显的状况： 一是价格低廉的安 居小区；二是环境好的高档小区（价格相对合理） 。成都房屋市场已从房改阶段 经过非理性购房阶段 （注重虚荣、 浮夸而弱化实用及总价） 而逐步走向市场化和 个人购房为主的理性购房新阶段 （实用、 舒适而总价位合理）。99 年商品房峻工 总量达 476.6 万平方米，个人购房 278.9 万平方米，同比增长 25.1% ，占住宅 销售的 82.8% 。从周边已建小区分析，市场势头较好。但值得注意的是： 高档公寓的需求量虽然增长，但在建项目也逐渐增多。特别是成都西面 正推出禾嘉花园、 舜园、名景苑等以低容积率和高绿化率为特色， 多数为五层框 架结构，会所配套很完善的小区，竞争趋势激烈。 价格走低。推出的楼盘较多后，售价高的销售停滞如锦官新城。但价格 合理的高档小区如丽都花园则异常火爆（价格在 4000 元/ 平方米以内）。“价廉物美”是成都房地产销售制胜的法宝。2.5.2 购买对象分析根据市场调查购买对象集中在以下几方面：成都本地人士a. 高收入阶层、商业主。此部分是目前已购高档房的主要构成者。收入高对居住环境要求严格密度小、绿化面积大、小区服务齐全。b. 高级管理人员。 因项目所处高新区部分区内高新企业工作人员是未来购买 对象的大部分，他们收入较高且稳定，通过银行按揭可以承受高档房屋的消费。c. 部分单位房改购房。部分单位特别是效益较好的企业通过福利方式补助职 工，对高档房有一定的购房需求。外来人士a. 西藏及重庆地区人士成都历来是西藏的大后方，许多支边或经商人士都把成都作为安家养老的最好地方，因其收入较高，消费能力较强。重庆地区由于其地理条件和城市环境， 许多来往于成渝两地的经商人士都愿意把成都作为二次置业的首选。b. 沿海工作人员：四川地区在沿海经商和工作人员较多， 因成都生活便利， 又是文化名城， 商业中心，气候温和，回成都安家是其心愿。c. 外籍人士：因项目处于高新区， 部分外籍工作人员是重要销售对象， 他们对出售的小户型商务楼及出租的大户型住宅均有需求。房屋投资者（含二次置业者） 房地产作为投资，因其高档小区环境和功能设计的超前性，增值潜力较大。特别是外籍人士的租赁需求及其租金的支持， 会使一部分较有经济实力的人士转 向房地产投资。今年推出的位于市区的以小户型为主的 “丽阳天下”、“西御大厦” 等主要被投资置业者购买。3中海名城设计构想3.1 主题思想“中海名城”是中国海外集团在历史文化名城成都开发的第一个项目， 根据该项目的市场定位和区域条件， 拟开发成大型都市休闲、 高档精品居住社区， 以“现代欧风社区，天府文化生活”作为项目开发的立意，以“欧陆风采，天府 情怀”作为项目开发的概念主题， 将现代欧风居住设计与成都人生活方式相结合， 充分体现西方传统建筑文化与传统巴蜀文化的双重内涵。 把西方先进的生活理念 引入成都。 在尊重、延续成都人传统生活方式的同时， 尝试营造新型生活空间和 社区文化，引导并提升居民的生活方式，从而全面增进小区居民的生活质素。3.2 初步经济指标该项目土地面积为 456 亩（ 30.96 万平方米），其中住宅用地 23.38 万平方米，公共建筑用地 3.15 万平方米，道路用地 2.77 万平方米，公共绿地 1.66 万平方米，总体容积率为 1.51.6 ，其中首期暂定为 1.32 。总建筑面积为 46.549.5 万平方米，其中住宅建筑面积约 4447 万平方米， 公共建筑面积 24000 平方米。车位配比为 1 ：0.5 ，全部地下停车，预留地面停车位空间，总体配置不超过 1 ：0.7 。3.3 总体规划设想规划设计是建筑设计、 环境设计的基础， 优秀的规划设计应当完好地贯彻项 目开发的立意主题。3.3.1 总体分期发展规划总体规划按五期发展， 各期规划应在相对独立完整的基础上有所呼应。 各期 的规划开发应与土地交供情况相结合， 即交供一批， 开发一期， 避免让规划设计 脱离实际情况。规划设计中采用轴线组织和空间序列的手法， 将分期发展的各部分有机地组 织在一起， 并通过特色商业街和环境设计的绿脉、 水景将各个区域串联起来， 作 为生态系统、人流交通的联系纽带同时，避免过分追求总体布局的形式构图， 忽略了实际使用的需要， 造成建 筑组团、单体布置上的困难，降低土地资源的利用率。3.3.2 规划组团设想根据项目地块形状、 分期发展、 紧邻滨河公园的特点， 以及居住小区作为居 家生活环境的特殊要求， 规划组团不采用大中心花园的规划模式， 充分利用肖家 河带状公园景观优势， 采用小组团花园的方式组织建筑单体， 使各建筑单体在步 局上错落有致，疏密得当，做到“户户有景” 。并通过公共空间半公共空间 半私密空间私密空间的层次组织室外空间序列，构成丰富的空间层次。根据各分期枫丹园、 赛乐园、 千色园的不同国家的建筑风格， 设计富有异国 情调的主题庭院环境， 产生和谐优美的效果。 各区内不同组团的环境应在设计风 格协调的前提下有所区别。枫丹园局部采用几何构图的观赏花坛、修剪灌木，并配置雕塑、喷泉，设计 放射形规划道路，富有宫廷御园般华丽典雅的艺术效果。赛乐园 采用对称式与自由式相结合的现代园林的设计手法，设计圆拱形柱 廊，围绕中心广场，围墙以艺术铁花、装饰花盆进行点缀，并配置西班牙情调的 陶艺、雕塑作品，选用西班牙风格的石材、陶瓷材料。千色园 采用自由式现代园林的设计手法， 园中遍植色彩鲜艳的各类花卉， 拼 成自由曲线的图案， 铺地小广场中可设置小型风车雕塑， 作为特色鲜明的环境标 识物，并结合设置水池、喷泉、叠泉等。3.3.3 建筑单体布置构想首期可充分利用滨河公园的绿地及景观， 以低密度多层为主， 容积率控制在1.35 以内，靠北侧试探性开发少量小高层。二期地块东南角、 西侧均有大片绿地， 幼儿园又建在其中， 视觉上会形成较 为开阔的空间， 可适当提高容积率。 幼儿园可考虑建在整个地块的中心位置， 以 提高其使用的方便性。三期周边环境较差（北靠电缆厂，西临立交桥，东临铁路与一、二期隔离） 。 可在北侧临电缆厂位置开发部分高层、小高层，小学可建在西侧临立交桥位置， 其操场靠路边。3.4 楼型户型设想3.4.1 楼型设计朝向设想以多层为主， 适当考虑一部分小高层和五层复式， 多层以五层为主不宜超过 六层，小高层控制在 12 层以内。其中四到五层复式为上下两套复式单位，分别 带屋顶花园、 地面花园。项目楼型考虑以板式住宅为主， 结合规划需要布置部分 点式住宅，并注意住宅朝向，务必做到“户户朝南或朝东” 。各楼型所占比例大致为：多层约占 70% ；小高层约占 15% ；四 五层复式 约占 15%3.4.2 户型设计设想户型以中等规模的户型（7085平方米的二房，120140平方米的三房） 为主，并以120140平方米的户型为主打户型，结合少量 150200平方米 的四房和复式，也可以考虑少量 4560 平方米的商务单身公寓。3.4.3 室内空间特征设想各房间设计方正实用，主要房间无梁无柱；客厅及主卧室有良好的景观、采光和通风；三房以上户型分设主卧室卫生间和共用卫生间；平面布局注重功能分区， 其中厨房与服务阳台、 工人房及其卫生间要结在一 起组合成服务区进行设计；厨房应避免过于狭长，争取设计 L 型灶台；根据地区习惯， 对储藏室或壁柜等储藏空间进行一定设计， 三房以上单位考 虑在主人房设进入式衣帽间；根据具体情况设计入户玄关、阳光房等； 作跃层式和错半层式设计，丰富室內空间效果，创出新意； 多层和小高层的复式单位设计在顶楼或底楼，成为“空中别墅”或“花园别 墅”；顶层单位结合坡屋顶作“顶层卖空间” ，底层单位可设私家花园； 局部考虑首层架空设计，增加庭院通透感。3.4.4 立面设计设想为体现项目概念设计内涵， 塑造建筑形象的象征性、 标志性， 考虑到欧陆风 格在突出楼盘形象、项目档次等方面的优势， “中海名城”拟采用创新的“现代 欧风”建筑形式， 借鉴居住文化特征鲜明的欧洲国家的民居和园林风格， 强调人 性化的休闲意趣和自在生活情调，塑造清新自然的“现代欧风”风格。 首期法国枫丹园立面设计中，采用坡顶、老虎窗、窗套造型装饰、百叶 窗饰、角楼、砖石基座等设计语言，并选用蓝色筒瓦、米白色喷涂墙面，文化砖 基座铺砌，并用涂刷鲜艳油漆的窗套作为点缀。 二期西班牙赛乐园立面采用缓坡、短檐、红瓦屋顶、缓弧状白色拱门等 建筑符号，墙面采用米黄色喷涂。 三期荷兰千色园立面采用三角形、梯形山墙、深色大坡顶、尖形老虎窗等设计元素，运用鲜黄色、浅粉色、浅蓝色等墙面色彩，营造活泼的气氛。 四、五期属于远景规划，目前只作预想。考虑到时间的推移，人们的审 美趋势可能发生变化，从对欧美文化的盲目追风转变为对本国传统文化的回溯， 因此，四、五期的立面设计可考虑采用具有东方审美情调的风格， 如中国传统风 格或日本风格。3.4.5 装修标准 装修拟采用套餐式装修，即预先设计几种不同档次，不同风格的装修标准， 在交房前由客户预先选定， 另行签定装修合同。 此种方法既便于客户的灵活选择， 又利于日后统一管理。档次可预设 500 元/ 平方米，800 元/ 平方米， 1200 元/ 平方米三种，风格 和内容可预先准备菜单， 在菜单上详细列明， 由客户自行选择， 并单独签定装修 合同。3.5 环境设计设想本项目的环境设计应具备空间层次丰富、 序列化组织、 文化内涵深厚、 功能 配置齐全的特征。3.5.1 小区入口设想在首期向元华路借用部分滨河绿化带设小区入口广场， 采用欧式庭院的轴线 式设计，设计造型醒目的大门、 台阶、喷泉、叠泉、规则式花坛、 几何图案铺地， 形成与众不同、 气派非凡的入口空间， 以体现“中海名城” 高尚休闲社区的气势。二期临滨河绿地的入口， 可结合绿化带采用园林设计的手法， 有别于广场式 入口的作法，形成“曲径通幽”的效果。前文提到的串联各个区域，作为生态系统、人流交通联系纽带的绿脉环境 设计，是整个环境设计的核心。生态绿脉拟采用自由式、现代园林的手法，并增 加富有中国文化内涵的景点小品， 如以三星堆出土文物为题材的环境雕塑、 小品 等。在生态绿脉中心位置提前移栽古树一株， 如榕树、黄果树等， 并命名为“神 仙树”，配置石刻小品，营造出深远的历史感和浓厚的文化气息。3.5.3 “浣花溪”主题水系引入肖家河水源， 在小区内形成一条贯穿社区各组团庭院、 生态绿脉的主题 水系“浣花溪“。这一水系由一系列的水景景观组成：水池、喷泉、叠泉、 水墙、溪流、旱意水景等，成为贯穿全园的靓点。水系取水口设于一期入口附近， 可在取水口处设计一巴蜀特色水车， 既装饰 了取水口， 又可作为小区入口的标志。 水系尽可能利用落差自流， 局部采用人工 排水，考虑到枯水期水量不足，应设计蓄水装置，并设计部分旱意水景。水系与居住区的结合应当适度。 水系不应过于临近居民的生活休息区域， 造 成不必要的影响。水系的设计还应考虑与商业街的结合，以期形成水边商业概念。3.5.4 创意小品及其他小区设计一系列的小型雕塑和创意小品，增添小区内的生活情趣，并与其 周边环境相协调。小型雕塑和创意小品应尺度宜人，感觉亲切，有居家感。中心 广场和入口处的雕塑为了突出小区形象， 则须作出相当的气势， 表现出高尚住宅 小区的地位和气派。3.6.1 特色商业街在小区内建设具有欧陆风情的特色商业街， 不仅方便了小区居民的生活， 为 小区引入了一种新的生活方式，提升了小区居民的生活水平。特色商业街可营造“欧陆小镇”式的氛围，亲切近人的空间尺度，鲜艳悦 目的色彩选材， 丰富多彩的环境小品， 五彩缤纷的花卉植物， 整齐统一的标识灯 箱，方便齐全的功能配置， 中心区域可设计下沉式音乐广场， 成为商业街公共硬 地广场的景观高潮。商业街分别设置在一、二、三期内，其中一、二期的商业街集中布置在两 期之间的道路两侧，便于使用和管理，并与水系相结合，做到既实用，又具有景 观效果，形成水边商业概念，具体操作可借鉴新加坡克拉克码头和丽江古城等。需要注意的是，商业街强调的是居家休闲的氛围，因而不应有过浓的商业 气息。商业街的布局可融入较多的绿化， 如花卉、 乔木、草坪等，淡化商业气息， 使其在方便居民生活的同时，更成为小区独具特色的一道风景线。3.6.2 会所建设设想会所的建设应结合分区发展的特点， 首期建设规模较大的会所， 起到宣传作 用，二期会所可建于铁道旁，以怀旧小站的形式出现，并利用铁道两侧的绿地， 做成高尔夫球练习场。会所的功能以休闲、娱乐为主，避免与商业街的功能重叠。会所内部设置茶 室、保健、游乐园、网球场、酒吧、网吧、图书馆、多功能会议室等功能。设计 上做到内部环境与外部环境的互相交融， 真正使人与自然融为一体， 同时节约了 管理费用。3.6.3 幼儿园，小学设想幼儿园设于二期内，尽量靠近整个地块的中心位置，便于使用。幼儿园外 型风格可结合赛乐园的特点， 设计成西班牙式。 西班牙式建筑外型奇异， 色彩丰 富，非常迎合儿童的口味，极适于应用于幼儿园类建筑。小学设于三期内，靠于路边，以减少其对居住区的干扰。其体量不宜过大， 风格应与千色园统一协调。3.6.4 其他配套设施配电站，垃圾站一类附属配套设施，应结合周边环境，在外型上适当造型， 配以一定的色彩，使之融合在环境中，或与环境互相辉映。避免产生呆板突兀， 与环境格格不入的情况。4中海名城的发展计划4.1 发展背景简述“中海名城” 是中国海外集团在西部地区开发的第一个项目， 总体开发时间为 4.5 年。由于机关办事效率低，加上筹备时间短，工作会遇到很多困难。4.2 进度计划此处编制的进度计划主要为前期工作计划和首期（ 100 亩土地）开发、销 售计划。4.2.1 “中海名城”前期发展计划（附表一）4. 2.2 “中海名城”首期发展计划（附表二）附表二：【中海名城】首期发展计划5工程管理5 1 工程管理范围主要内容包括：（1）组织工程招标有关工作，确定施工单位；（2）向政府主管部门申办工程开工的批准文件；（3）配合设计主管部门，组织设计院配合工程各个环节，协调一致，确保工程顺利进 行；（4）组织协调设计院、监理公司、质检站等；（5）策划项目所需重要材料、设备选型和采购选点工作；（6）组织协调各有关设计、建立、质检单位，共同负责确保“中海名城”取得政府部 门颁发的有关工程验收证明。5 2 工程管理架构和工程招标工作程序5.2.1 工程管理架构（附表三）5.2.2 工程招标程序（附表四）5 3 工程管理工作制度5.3.1 项目工程实施周报制度；5.3.2 发生一切重大事件报告制度；5.3.3 项目合约审定表（附表五） ；5.3.4 工程结算会签审批表（附表六） ；5.3.5 工程成本实时核算监控制度附表三：工程管理架构工市 程政 承配 包套 商附表四：工程招标程序附表五：项目合约审定表项目合约审定表编号：蓉合审合约名称签约甲方签约乙方签约工程承包范围：合约审定要点合约金额（元）签约日期承包方式固定总价固定单价标价+概算增减其它合同工期自年 月日至年月日工程概算书必须为合约组成部分（有无）必须为合约组成部分乙方签约情况公章 有 无法人章 有 无（法人授权委托书有 无）合约部评定:部门主管:项目经理意见：部门主管:工程部意见：部门主管:地产部意见:部门主管:主管总经理审定:签署:附表六：项目工程竣工结算审定表编号：蓉结审字第号日期：年 月 日6、投资控制与资金管理6.1发展总投资（RMB）89，564万元6.1.1投资项目1 .地价（不含息）31 ， 610万元2 .前期费用850万元3.建安及相关费用34 ， 591万元4.销售、管理费5，075万元5.不可预见费3670万元资金投入资金来源以集团投入和银行贷款为主， 投入时间不超过小区发展规划预测的时间进 度。资金控制通过现金流量分析，项目发展进度，资金回收状况随时调整，保证资金最大使用效 力。6.2投资回收预售时间从2001 年度2季开始，至2004年底为止。附表七：房地产投资项目可行性研究登记卡附表八：项目成本及利润预算表附表九：现金流量表（投资借贷部分计息）附表十：现金流量表（全投资计息）附表一：现金流量表（全投资不计息）附表十二：首期成本及利润预算表附表十三：首期现金流量表（投资借贷部分计息）附表十四：首期现金流量表（全投资不计息）附表七：【中海名城】投资项目可行性研究登记卡片项 目 资 料项目名称神仙树土地项目宗地位置及编号高新大道东侧土地规划用途住宅小区地块现状有旧房需拆迁土地面积（m2）309600容积率（倍）1.32总发展面积（m2）495181可销售面积（m2）393,672计划发展期（年）4.5地块质素评价位于成都市高新区，配套完善、交通便利、临近体育公园，自然环境优越。发展物业类型及档次高档住宅运作建议卖方/合作方名称成都市高新区管委会我方拟占权益（%）100%收购费用楼面地价1,211元/平方米收购方式买断项目背景此项目由成都市高新区政府与中海成都公司及四川大陆集团合作建房。支付方式收购费用包括拆迁补偿、政府地价、土地管理费及土地契税。根据土地供应进度进行 支付。经营方式独立开发投资成本计划总投资额（万元）132,766土地费用（不含利息）47,655计划投入资本金（万元）8,300其他费用（万元）32,248计划借贷金额（万元）26,000建安及相关费用（万元）52,863计划借贷比率（%）19.6%预期税前成本（元/m 2）3,174资金需求最高点（万元）33,857资金需求最高期（年份）2002年1季度营销预期销售总收入（万元）156,296预期售价（元/m 2）3,600 （住宅）销售期及速度入伙后3个月售完，销售期49个月目标市场首次及二次置业人士预期盈利预期税后利润（元/m 2）508成本利润率（%）16.0%税后利润总额（万元）20,001自有资金内部年收益率（%）65.21%盈亏平衡点（元/m 2）3,083（可售面积）内部年收益率（%）（借贷部分计息）21.70%动态投资回收期3.18 年内部年收益率（%）（全投资不计息）28.39%风险评估主要风险为：1、拆迁费用。目前的拆迁费用是按101万元/亩进行测算，拆迁费用的多少直接影响到项目的成本利润率；2、交地时间及顺序。我们目前的分期计划与国土局的土地供应现状和交地计划有一定的矛盾；3、电缆厂的搬迁问题是否能够落实，以及搬迁的费用等。对于上述风险，我们会与高新区有关部门进行协调，并通过大陆集团来做这方面的工作。其他事项编制 单位 综合 意见负责人签字：年 月曰附表八：项目成本及利润预算表附表九：现金流量表（投资借贷部分计息）附表十：现金流量表（全投资计息）附表一:现金流量表（全投资不计息）附表十二：首期成本及利润预算表附表十三：首期现金流量表（投资借贷部分计息）附表十四：首期现金流量表（全投资不计息）7、项目营销策划十年来，成都的房产市场经历了从起步到成熟，从盲目到理性，项目决策从定性到定 量，行业经营从捷足先登到专业化，规模化，随之产生了一批具专业性、规模化经营的 房地产企业，特别是 2000 年中国海外、深圳万科和大连万达等知名房产公司相继进入， 将在成都平原上构筑具有各自独特个性和不同文化理念的项目。另一方面，住房消费者 从最初的单纯追求居住条件的改善到追求居住质量的转变， 促进了房产企业的优胜劣汰， 带动了房产市场的活跃和发展。而房地产市场已从计划供给期，产品导向期和销售导向 期，转变到现在的消费导向期。在消费导向期，消费者的需求和心理欲望成了问题的核心。通过把握消费者的需求 和欲望，并围绕消费者的省钱、省时、增加利益，满足期盼这四大要求的基础上，建立 既有别于竞争对手，以具有强烈吸引力的思路、规划设计、概念和构架，并通过广告， 促销，直效营销，事件营销及公关等来进行品牌的塑造和提升，方能使公司及项目对消 费者具有强有力持久力和亲和力。【中海名城】是中国海外集团在历史文化名城成都拓展的第一个项目。该项目 位于成都市新型高科技产业园区内。 开发土地总面积为 456 亩，首期开发 100 亩。建成 后的中海名城将是一个集生态、科技、规模、文化、健康等为一体的高档精品休闲生活 社区。小区内配套设施齐全、项目科技含量高、自然环境优美、人文氛围浓酽、地理位 置优越、交通便捷等诸多优势。项目地处已形成成熟社区的城南富地，具有无可限量的 增值潜力。第一期拟定于 2000 年 5 月预售。本案旨在提出今后的营销思路，确立大致 的战略方针。7.1 市场概况近期市场特征1）区域性市场进一步明朗 成都自古有“东穷西贵，南富北匪”之说，房地产市场区域性十分明显。这种泾渭 分明的心理划分是漫长的城市发展历史积淀而成的人文传统。城南得风气之先，由锦绣 花园开始造就了首屈一指的高尚社。近年来中华园、芳草地、锦官新城、牡丹名邸、盘 古花园等加盟更是人气急聚，加之传统的玉林、棕北、棕南等风水宝地，使南门社区已 趋非常成熟，大环境无与争锋。从成都市“向东向南”发展的角度来讲，该地段的区位 价值会获长足支持。地产业界三大巨头：中海外、深万科、大连万达同时抢滩成都、三方群雄东南西各 踞一方，大有三足鼎立之势。大连万达强劲造势，先声夺人，占领城西上风上水之区域 之地，大有胜人一筹之感。西部虽然不是城市未来发展的重要方向，但仍有广阔的发展 空间。近期以来，随着 1500 亩锦西名宅、 1300 多亩的金沙花园等大规模、集约化的规 划和发展，使城西具有新的活力。加之政府政策对城西的土地开发控制和“羊西线名宅 风景一条街”的政策导向，高尚住宅群西移的趋势也是一个明显之点，加之市场自发形 成的羊西成餐饮娱乐一条街以及成郫路上兴旺繁荣的农家 乐。 注入了西门一种特殊的休 闲，舒适的人文情结。特别是成都自古有西北方为“上风上水”之说，使西部住宅项目 具有独特的竞争力。即便如此，城南在区域位置上还是比城西具有明显的优势，居住城南几乎是大多数 成都人的梦想，具一项调查显示：有 41% 的调查对象选择南面居家，有 39% 的调查对象 选择城西居家，而只有 16% 的调查对象选择城东居家。这说明成都市实施的城市“向东、 向南”发展战略实施已经对百姓购房产生了影响，南部无论从目前现状及今后发展来看， 区域优势最为明显。(2) 消费群体的基本特征从我们调查的过程中发现，对消费者进行定量分析是十分困难的。相对广洲，上海 等城市，成都市面上的住宅群构成十分复杂。一方面，成都本地人(工薪阶层)的正常 薪资水平并不高，连按揭购房都承担不了；另一方面，成都市住宅户型面积大而不当， 住宅贵族化消费特征明显。目前在售的百多个楼盘销售状况普遍正常，表现出买方市场 潜力强大：首先，成都是中国西部的重镇，是西部地区贸易、交通、旅游、文化等要地， 政府部门和商家对这个城市相当重视，集团的购买力是影响成都市需求市场的重要因素 和组成部分，也是最难以预测的部分。其次，本地消费者的实际购买力一向被低估，市 民隐形收入高，加上投资渠道历来有限，使得大量的社会闲散资金投向房地产。成都消费者的另一个明显特征就是历来讲究“人气十足”，“人气”在消费者心目 中几乎代表了对项目品质的判断。这种旧的消费观念还有相当大的势力。表现出成都楼 市长期以来缺乏大型的品牌楼盘对消费市场进行引导。这个特征在一定程度上造成了项 目的竞争，最终演变成为广告的竞争。因为高尚住宅区越来越集中在城南、城西两大片 区，进一步加剧了每一个楼盘面对面的竞争，再加之项目普遍偏小，故而楼盘项目数量 大，各自为阵，竞相争夺消费者，广告竞争愈演愈烈。中国三大房产巨头的进入，大规 模成片的开发，更加加剧了成都本土房产商特别是小房产商的恐惧，规模开发将成为成 都房地产开发的主要形式。(3) 广告大战不惜重金本年度初期，优势媒体价格一涨再涨，发展商不吝成本大作广告，广告额度普遍上 升到总投资的35%，广告越来越理性，越来越专业化，很多项目的广告因为投放的非 科学性而导致“广告无用功”客观上增大了开发压力。(4) 购房消费投资性明显成都二次购房比例高于其它内地城市。房屋的增值潜力和该地段环境成为购房者关注的重点。（ 5） 产品设计面临巨大挑战。越来越多的开发商开始注意到产品本身的品质在户型、外观、配套上大下功夫，几乎每一个项目均要求项目面目一新，销售方式也更加别出心裁。（6）政策刺激房市利好。无论是西部大开发背景还是消费房贷放宽增加存款利息税额等都直接刺激房市利好。市场发展趋势及利弊分析1）发展趋势：根据成都市房地产市场的发展来看，未来三到五年内成都市房地产市场的最大一个转变是：商品房的消费将很快从贵族化消费过渡到平民化消费，这是一种消费模式的根本改变。这种消费模式的改变将会深刻影响到成都市未来的市场格局，这主 要表现在以下几个方面： 价格的两极分化将加剧， 高价精品住宅和低价高质住宅将是主导市场的两个细分市场。 中高档、中档住宅的主力户型面积将降低，户型设计将更强调功能性、多样性、和实用性，带室内装修并将装修纳入按揭将成为一种趋势。 景观价值将在很大程度上抛离朝向和楼层价差。 大型楼盘的市场将适应力将大幅提高，规模效益更能兑现。 住宅消费将成为一种时尚，主题楼盘大量涌现，市场进一步细分，人们消费需求更加个性化、多样化。 住宅将成为一种大众投资工具，而政策和金额将提供更广泛的支持。2）不利因素新开楼盘剧增，增幅和增量均创历史记录，相反购买力的增涨却依然缓慢，经济形 势不容乐观，普通百姓收稳定性较差。优质大中型项目撞车，面对面竞争异常激烈。深圳万科集团和大连万达集团，是中 国海外的行业直接竞争对手，它们分别圈地 1500 亩左右，开发面积约 50 万平米，各 自设计户数均达 9000 10000 户。政府对购房者利益保障加强，对发展商限制条款增加；加上成都行政部门对房地产 销售方式或广告语应用保守检查加强，开发商，销售商的行为限制增大。二次购房人数增加，对物业的选择更具专业性和浓郁的个人色彩，更为挑剔；成都 市场偏爱价格战，滞销就降价，导致价格环境不稳定。二级市场的不活跃在一定程度影响了一级市场的成交。 开发商更加成熟，规划、设计、广告、行销方式等方面的竞争进一步加强；新闻媒 体的增多和读者群体的分流将削弱单一广告的效果， 广告竞争的激烈也同样降低了广 告的效果，促销难度加大。3）有利因素 政策的利好因素较多，总方向是扩大内需，放松银根，刺激消费，利息有再度调低 的可能。住房信贷规模继续扩大，手续进一步简化； 西部大开发的背景，全方位促进成都市场的繁荣，就业机会增加。 WTO 的临近， 入世对市场的刺激增大；放宽户口限制，刺激外地户口购房热情；房屋二级市场活跃后，将产生更多的二次 购房阶层； 城南“富人区”已深入人心，居住城南已成为成都人的一个梦想，城南成熟社区地产、房产升值十分明显 高新区实施的人才战略在一定程度上将会刺激城南房产项目的消费和社区整体素 质提高。72 市场分析同类物业对比分析楼盘名称银都花园中华园丽都花园位置位于新光北路与二环路的交汇处， 东临人南立交桥位于二环路与人南路的交汇处， 西临银都花园位于二环路外，东临肖家河发展商成都银都发展有限公司成都武海置业有限公司成都置信实业有限公司发展规模建筑面积为20万平方米占地220亩，总建筑面积约 20 万平方米占地320亩，总建筑面积约26万平方米项目类型多层、小高层多层、小高层多层、小高层单位面积（m2）130 133266 290183 276136 1682