房地产项目开发管理程序手册完整版

房地产项目开发管理程序手册（完整版）编者按语：对于XX房地产项目的开发，编者按照自己的理解，在综合整理以往工作资料的基础上，结合XX市政府部门要求的报建顺序，对于一个具体房地产项目开发的具体过程进行整理。在整理汇总过程中，具体一些事项不是非常详尽或者说某些方面存在很大认识上的失误，望各位同行给予完善补充，在此先行谢过。目录第一章： 项目投资决策一、项目建议书二、可行性研究第二章：前期准备阶段一、项目立项二、土地预审三、项目选址、规划设计条件下发四、勘探、设计队伍选择，规划方案审批，建设用地许可证下发五、办理土地手续、领取项目开发手册及其后续管理六、建筑方案设计、报审，建筑工程建筑方案审查意见书下发。七、施工图设计审查，施工图审查意见合格书，建筑工程规划许可证办理。八、规划批后管理第三章：工程建设阶段一、工程报建流程：二、工程实施三、项目信息管理四、工程综合验收管理第四章交付使用阶段一、售后服务二、物业管理从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为四个阶段（这里暂且不谈销售阶段），即项目投资决策阶段、建设前期准备阶段、工程建设阶段、交付使用（售后服务）阶段。第一章： 项目投资决策阶段 房地产投资决策阶段在整个项目开发方面具有战略方面的意义，是对项目从经济效益、社会效益、环境效益以及技术方面对项目的论证，为项目以后的发展方向确定了道路。 在青岛，投资决策阶段建设单位的主要工作就是编制可行性报告（或者编制项目建议书）。一般而言，小型项目编制项目建议书，取代可行性研究报告向政府报审。一、项目建议书1、项目建议书定义项目建议书是拟建项目的承办单位，根据企业的发展战略，结合企业的既有资源，在经过对市场供给、需求、消费者习惯等各种因素调查的基础上，寻找市场投资机会，特撰写此建议书，宏观上对该项目建设的必要性以及可能性进行了论述，上报青岛市计划委员会进行选择，一般为小型项目。2、项目建议书内容项目名称、承办单位、项目负责人；项目的提出的目的、必要性和依据；项目的产品方案、市场需求、拟建生产规模、建设地点的初步设想；资源情况、建设条件、协作关系和采用新技术的可能性简单投资估算和资金筹措方案资金偿还能力预测；项目初步进度计划项目投资的经济效益和社会效益的初步估计。二、可行性研究1、可行性研究定义、目的及其内容可行性研究是指对建设工程项目在做出是否投资的决策之前，现对于该项目相关的技术、经济、社会、环境等所有方面进行调查研究，对项目可能拟建的方案认真地进行技术、经济分析论证，研究项目在技术上的先进适用性、经济上的合理性、建设上的可能性，对项目建成后的经济效益、环境效益等进行科学的预测和评价。据此提出项目是否该投资建设，以及选定最佳投资方案等结论性意见，为项目决策提供基础。可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。 2、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。3、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)筹划准备：建设单位委托有咨询公司编制报告，提供其各种基础性资料、背景等资料。(2)调查研究：市场、技术、经济方面进行调查。(3)方案选择与优化：各种建设方案比较、选择。 (4)财务评价和经济评价：站在财务基础上，进行投资估算、项目损益、盈亏分析、现金流量分析。(5)编制可行性研究报告。 5、编制可行性报告。第二章：前期准备阶段 项目立项土地预审 项目选址，规划设计条件下发 勘探、设计队伍选择，规划方案审批，建设用地许可证下发。办理土地手续建筑方案设计、报审，建筑工程建筑方案审查意见书下发施工图设计、审查，施工图审查意见合格书，建筑工程规划许可证、总包队伍、监理队伍招标。批后规划管理一、项目立项：1、建设单位上报项目建议书（青岛市发展计划委员会），批准立项（下达前期工作计划），即立项。2、不过此项工作青岛市已经改变，一般在规划选址后，上报规划局审批的可行性研究报告，办理立项工作。二、土地预审：1、由青岛市人民政府及其有关部门批准的建设项目，需要编制可行性研究报告或者项目建议书的项目，由所在区、市国土资源局负责受理；国有存量建设用地并准备依照、拍、挂的出让方式供地的项目可以不进行预审。2、建设项目用地预审，由建设单位直接向国土资源局申请。提交下列资料：申请预审的文件项目建议书批复文件建设项目可行性报告。3、预审期限：10个工作日，特大型项目需要25个工作日。三、项目选址、规划设计条件下发：1、目前“项目选址、规划设计条件下发”在实际工作中合为一起。2、测绘部门对规划用地界限以及控制线坐标点、用地面积进行测绘。评审中心纳入有形市场、组织专家评审；规划部门组织批前公示。2、规划部门审核编制的可行性研究报告，核发选址意见书，同时下发建设用地规划设计条件。青岛市规划局确定选址用地范围、审核实测的坐标点、用地界限及用地面积；下发项目选址意见书同时下发规划设计条件，作为建设单位委托设计、办理有关土地手续的依据。3、上报资料：申请书以及规划报建申请表大中型项目的可行性研究报告计划部门的立项文件或下达的当年前期工作计划。设计环保、文物、国家安全等部门的项目，出具相关部门审查意见。青岛市统一坐标和高程系统的1：500现状地形图3张（不小于用地界限外50米范围）。其他说明建设项目性质以及内容材料。有效的土地权属证明或土地使用协议（需新征用地项目除外）。四、勘探、设计队伍选择，规划方案审批，建设用地许可证下发。1、结合规划设计条件，进行设计队伍招标，确定具有相应资质的队伍，对于勘察单位做好招标准备，一旦规划方-案通过，；楼座具体位置确定，马上进行招标。2、青岛规划局审批建设项目规划设计以及管线综合方案（要求评审、公示的项目需要首先评审、公示并出具相关意见）（在这里过程中），审核用地界限以及面积，核发建设用地规划许可证。不需要新政建设用地或已经取得土地权属证明且不改变原用地性质的项目，只审查方案，不核发建设用地规划许可证；小型建设工程可以在提供建设用地规划设计条件后，不再进行规划方案审批，直接进行下一轮建筑方案涉及审批。3、上报资料：申请书以及规划报建申请表选址意见书（包含规划设计条件）以及附图（含控制线）相关部门审查意见有效的土地权属证明规划设计合同鉴审通知书（青岛市规划处审核、出具）上报三个规划方案，每个规划设计方案2套资料：设计说明书、规划总平面图、竖向设计各两份，管线综合说明图3份，环境设计图可以单独申报（目前青岛市的住宅项目都需要专家评审、社会公示，需要专家出具专家评审意见书（含专家名单）、规划技术指标核准书、社会公示意见书。）与报审图纸相应的电子数据文件。4、设计单位招标25天；资料齐全规划审批时限14天。五、办理土地手续、领取项目开发手册及其后续管理。1、 土地使用权的取得。1）、开发商获取土地使用权的主要方式3）4）5）6）7）、通过行政划拨方式取得；、旧城改造取得中标地块国有土地使用权；、转让取得；、出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；、联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；、通过司法裁决取得；、通过兼并、收购等股权重组方式取得。2）、出让方式的定义、出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。 按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。 按照青岛市青岛市人民政府关于进一步规范项目供地工作的意见（青政法200524号）明确说明：对属于商业、旅游、娱乐和商业住宅等经营性招商引资项目用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；工业用地要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。、协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。、招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。 、拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 目前已经在青岛施行。3）、土地取得以及登记资料、程序、依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同，根据合同约定缴纳土地出让金；开发商取得国有土地使用权出让合同后，到规划局办理选址等规划手续，到青岛市国土资源局和房屋管理局办理土地证登记手续。、登计时应提交以下资料： 提交证件(一)青岛市房地产登记申请书(原件)；(二)身份证明(复印件)；(三)土地权属证明：a以出让方式取得土地使用权的应提交：(1)市政府批准用地文件（原件）；(2)土地使用权出让合同书 (原件)；(3)核定用地图（原件）；(4)缴付出让金、契税发票(复印件)和收款部门出具的缴清证明（原件）；b以划拨方式取得土地使用权的应提交：(1)市政府批准用地文件(原件)；(2)核定用地图（原件）；c根据有关文件确权的，应按文件规定提交有关资料(原件)。d地上建筑物如已登记的，应提交房地产权证或房屋所有权证；地上建筑物未登记的，按新建房屋所有权初始登记要求提供证件。 、土地登记程序办理 （一）土地登记申请； （二）地籍调查； （三）权属审核； （四）注册登记； （五）核发或者更换、注销土地证书。2、 征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证。城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。目前在青岛市拆迁工作由青岛市房地产开发管理局拆迁管理处负责。 1）、拆迁方式：、政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁或者招商引资中政府承诺。、拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。、拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。 目前在青岛拆迁工作基本上属于政府负责。2）、拆迁的主要内容包括： (1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。3）、申办拆迁许可证应提交以下申报资料： 、申领拆迁许可证申请表； 、建设项目批准文件； 、国有土地使用权批准文件； 、建设工程规划许可证；、拆迁年度计划； 、项目拆迁计划以及拆迁方案（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）； 、拆迁方案、规划方案的公示意见； 、拆迁补偿安置资金证明、安置房屋证明材料； 、补偿安置意向签约资料3、土地证办理付清土地与款，国土资源局办理土地证。4、领取房地产项目开发手册：1）、拿到国有土地使用权证后，10日内必须到房地产开发管理局工程管理处领取项目手册以及建立档案：开发项目权证；项目建设条件意见书土地批文、立项批复。、建筑工程规划许可证；规划总平面图、管网综合图、单体方案建筑平面图；项目资本金缴纳凭证。2）、开工前验核阶段：施工许可证；项目资本金支付签证；3）、预售前验核阶段：预售许可证；项目资本金支付签证。4）、综合验收阶段：配套设施专业管理部门验收合格证明；项目资本金支付签证。六、建筑方案设计、报审，建筑工程建筑方案审查意见书下发。1、根据规划方案审查意见书提出的意见，进行建筑方案设计，需要根据意见书调整的一兵在建筑方案中调整，上报青岛市规划局窗口，建筑方案包括外装饰、环境设计方案，当然这两项可以单独上报。要求的评审的项目需要先评审、公示并出具相关意见。需要征求环保、消防、排水部门审查意见的，一并提出。2、报审资料：申请书；工程勘察设计合同鉴审通知书（建委设计管理处审核、出具）；计划部门的理想文件，大中型项目需要批准的可行性研究报告；选址意见书、建设用地规划设计条件通知书以及附图、规划控制线图；有效的土地权属证明；建设工程规划方案审查意见书及附图。须要进行建筑设计方案招标、专家评审、社会公示的项目，出具招标意见书、专家评审意见书（含专家名单）；方案设计文件两份：设计说明书、总平面图、竖向设计图、管线综合图、建筑平面图、建筑里面图、彩色效果图、环境设计图、外装饰材料样品和色标；重新修改报审的方案设计，须附前一次审查意见以及附图。3、建筑工程建筑方案通过后，下发建筑方案审查意见书。4、申报期限：建筑设计方案审批需要15日；方案设计有投资人自己控制。七、施工图设计审查，施工图审查意见合格书，建筑工程规划许可证办理。1、建设单位上报青岛市建委审图办进行施工图审查，下发施工图审查合格书，办理建设工程规划许可证。2、申请书以及规划报建申请表、计划部门下达的立项批复文件或者批准的当年计划；、选址意见书（含规划设计条件）及附图（含控制线）；、土地权属材料及确界图；、工程勘察设计合同鉴审通知书；、消防、环保、卫生防疫、市政排水等部门施工图审查意见；、批准的建筑方案审查意见以及附图；施工图设计文件及图纸三套（建筑），环境设计图三套医籍外装饰设计图纸、材料样品、色标及效果图（可另行单独申报，重要建筑含量化设计）；、与报审图纸相符的电子文件：A、设计说明书（附审批规划控制技术指标）；B、总平面图（含环境设计）；C、建筑平面图（首层、标准层）；D、建筑立面图（含正、背、两侧立面）；E、建筑剖面图（含地下室）；F、建筑效果图。以上文件前5项为DWG文件，后一项为JPG文件；重新修改报审的施工图设计，须提交前一次审查意见。3、审批期限：规划局规定为15天，但是比较难以完成，一般为30天。4、总包队伍、监理队伍规划许可证下发以后，马上进行招标，招标按照青岛招标办程序办理。八、规划批后管理1、批后管理工作由青岛市驻区分局具体负责实施，市规划局法规监察处进行监督、指导，市规划局各业务处按照分工参与。2、验线前的管理：青岛市规划局向建设单位下发建筑工程许可证时，验线后一并下发青岛市建筑工程规划批后管理跟踪表（每个单体两份），告知建设单位青岛市规划局批后管理的要求和程序；法规检查处依据审批图纸监制公示牌，表明共识建筑的建设单位、周边用地性质、现状和详规以及工程位置、层数、面积、间距、高度、绿地率等主要审批技术指标、监督举报电话，法规检查处统一监制和监督使用，建设单位在查验灰线前，将公示牌立在现场醒目位置，规划验收合格后方可撤离；（青岛有此规定，但是没有实施）青岛市勘查测绘研究院依据审批图纸进行防线，并将主要数据标注在跟踪表上，加盖测绘部门公章。上述工作完毕后，对具备验线条件的工程，建设单位持跟踪表、市施工许可证项工程所在区分局提出验线申请。3、验线管理：驻区分局在接到建设单位验线申请3个月内，一举运转档案查验灰线，对符合规划审批要求的工程，验线经办人应在验线通知单上签字批准开工建设，并将验线结果填写跟踪表，验线后3个工作日，分局将验线通知单加盖公章后（复印件）报局法规监察处。4、跟踪管理：建设工程开工后，区分局对工程开槽、基础、柱以及0.00层的施工监督管理，确保工程的位置、内部分隔、0.00层等按照查验的灰线以及审批图纸施工。区分局应该组织好建设项目的跟踪管理监察工作。对首层、标准层、平面变化层、顶层、总高度、以及外墙装饰材料和色彩等关键环节进行监察管理，并将检查结果如实填写跟踪表法规监察处应对驻区分局实施批后管理进行复核、抽查，范围不低于工程总量的30%。抽查情况一并填入跟踪表。5、规划验收管理：详细见综合验收章第三章：工程建设阶段一、工程报建流程：建委行政大厅缴纳规费费用核算费用缴纳城建档案、质量监督、安全报建施工许可证1、费用核算:1)、提交资料: 建设用地规划许可证原件及加盖公章的复印件两份；建设工程规划许可证原件及加盖公章的复印件四份；房地产权证原件及加盖公章的复印件两份；施工中标书原件三份及加盖公章的的复印件一份；监理中标原件三份；施工合同原件一份及复印协议部分一份（加盖公章）；监理合同一份以及复印协议一份（加盖公章）。2）办理程序：审核资料；计算费用；出具征收通知书、缴款书；交款单位持征收通知书、缴款书到银行办理交款手续；交款单位将盖有银行收讫章的单据返回大厅窗口；出具费用缴纳证明，办理其他手续。、费用缴纳：城市基础设施配套费元平方米；防空地下室易地建设费：新建十层（含十层）以上或基础开挖深度超过三米（含三米）以上的民用建筑防空地下室元平方米，其他建筑面积元平方米，经济适用房减半交纳。白蚁预防工程费：按照建筑面积（十层以下）元平方米。工程质量监督费：按照建安工作量（中标价）的0.7工程定额测定费：按照建安工作量（中标价）的0.9建筑企业养老保障金：按照建安工作量（中标价）的206%新型墙体材料专项基金：8元/平方米散装水泥专项基金：2元/平方米。3、城建档案、质量监督、安全报监1）、城建档案办理竣工档案登记表青岛市建设工程竣工档案移交合同书一式两份委托书2）、质量监督建设工程质量监督登记表按照单体工程申报一式一份；两个以上单体工程，报建需要的施工中标文件、监理中标文件、施工图审查意见原件放一号楼，其他单体资料放加盖建设单位公章的复印件；地质勘查报告远见、施工图审查意见书以及经审查加盖图章的全套图纸（原件）3）、安全报监：由施工单位自己负责。4、办理施工许可证1）、许可条件：已经办理建筑工程用地批准手续并取得土地使用权证；取得建筑规划许可证；拆迁进度符合施工要求；确定施工单位；有满足使用需要的施工图纸以及技术资料；有保证工程质量和安全的具体措施；建设资金已经落实；2）、办理程序：按照规定缴纳政府贵妃并且已经办理质量监督和安全报监手续；办理银行保函；网上申报合格回复；大厅人员审核，核对缴纳相关费用；工程处审查材料并察看现场，批准后返回大厅，由大厅发放建设工程施工许可证。5、申报时间：20天。二、工程实施1、合同管理：1）、总承包合同管理；2）、勘察、设计合同管理；3）、建设物资采购合同管理；上述具体见以后编写项目合同管理条例。2、工程实施过程管理工程实施阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动；同时对于项目以后使用配套的具体办理。1)、施工过程管理：、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；、施工场地平整，达到施工条件；、施工通道疏通，满足施工运输条件；、施工图纸及施工资料准备；、材料和设备的准备督促管理；、临时用地或临时占道手续办理、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；、组织图纸会审、设计交底；、工程进度、质量、投资投资控制管理；、设计、施工、监理单位的协调；）、配套报建管理、正式用水、用电的申请报装管理；、天然气（燃气）、采暖的申请报装管理；、有线电视、电话等通讯设施的申请报装管理；、雨、污水的市政接口申请管理。三、项目信息管理建设工程项目的实施过程中产生大量的信息，这些信息按照一定的规律产生、转换、变化和被使用，并被传送到必需的单位，而形成项目实施过程中的信息流。）、信息分类：反映项目基本信息情况的信息：主要在各种合同、计划文件、设计文件中；项目进展中的信息：实际投资、质量、进度信息等，它主要在项目月报、重大事件报告、质量报告等各种报告之中；各种政策、法律法规、指令方面的信息；其他信息：市场状况、气候变化状况、外汇波动、社会动态、周边社会治安等。）、项目信息收集环节：建设工程项目信息的收集：包括四新技术等所有与项目相关的信息；项目信息的加工、整理；项目信息的存储。四、工程综合验收管理、单体工程竣前检查A、工程竣前检查申报1)、建设工程完成设计文件及合同约定的各项内容后，施工单位进行自评，并提出工程竣工报告。2)、对于委托监理的工程，监理单位对工程进行质量评估，并提出工程质量评估报告。3)、质监工程师对工程技术资料和实体质量进行了检查。4)、建设单位请规划、公安消防、环保等部门对工程进行检查，并取得上述部门的认可文件或准许使用文件。5)、建设单位填报工程竣工前检查申报表，质监工程师在工程竣工前检查申报表上填写是否同意进行竣前检查意见。质监工程师整理汇总质量监督技术档案有关资料，单位工程监督明细表经监督科长签字后，连同工程竣工前检查申报表、市检测站及本站设备科出具的报验通知单一并报站办公室。6)、质监机构受理工程竣前检查后，质监机构负责人在工程竣工前检查申报表上签署进行竣前检查的人员名单意见。b、对工程进行竣前检查质监机构派出的竣前检查人员按照有关规定对工程进行竣工前检查，如工程具备竣工验收条件，可通知建设单位，同意建设单位按照有关规定组织有关单位进行竣工验收。质监机构竣前检查人员签署的工程质量整改通知书。施工单位提交的工程质量整改报告、单位工程观感质量评定表等一并归入监督档案，工程竣前检查结果在站办公室登记后，工程监督档案转站备案室。、消防验收管理、申办范围凡在我市行政区域内新建、改建、扩建和内部装修的工业与民用建筑（构筑）工程竣工后，均应申办建筑工程消防验收。、所需资料建筑工程竣工图及初验有关资料；建筑消防设施技术检测合格报告；自动消防设施技术档案。、申办程序（1）建筑工程竣工后，建设单位领取并填报建筑工程消防验收申报表，连同竣工图纸和建筑消防设施有关检测、初验等技术资料，向公安消防机构报审；（2）公安消防机构从收到验收申请（材料齐全）之日起，在5个工作日内按照国家消防技术标准进行消防验收，并在消防验收后3个工作日之内签发建筑工程消防验收意见书。、规划验收管理、工程单体竣工后，建设单位应委托青岛市勘察测绘研究院进行竣工图测绘，测绘结果出 具后，提出验收申请并填写建筑工程规划单体验收申请表，法规监察处应在三个工作日 内组织原审批部门、驻区分局进行单体规划竣工验收。按要求填写跟踪表。、对具备规划管理验收条件的工程，建设单位应拆除临时建筑，持质检、消防部门的验收 合格证明提出规划管理验收申请，法规监察处应在三个工作日内会驻区分局进行规划管理验 收。、法规监察处主持现场规划管理验收工作，参加验收的部门依据青岛市城市规划条例 第三十五条和青岛市城市建筑规划管理办法第二十四条之规定对工程进行规划管理验收 。验收合格的工程，法规监察处在三个工作日内填写跟踪表后与有关资料一并报局领导 审批，青岛市勘察测绘研究院根据规划验收情况及时调整基础地理信息系统相关数据；对验 收不合格的工 程，法规监察处应在两个工作日内出具青岛市建筑工程规划验收整改通知书，责令建设 单位整改，整改后进行复验。、跟踪表经局领导审批合格后，信息处向建设单位核发建设工程规划竣工验收合格 证，跟踪表由局档案室归档。4、综合验收备案A、建设单位组织实施工程竣工验收1)、建设单位对符合竣工验收条件的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位有关人员组成验收组，验收组人员应主要由建设单位项目负责人、总监理工程师及有关技术人员组成：勘察、设计单位项目负责人及施工单位技术负责人(或分管质量经理)为验收组成员。2)、建设单位在工程竣工验收7个工作日前将验收时间、地点及验收组名单书面通知负责该工程的质监机构，通知书式样。站办公室登记后转质监工程师。3)、建设单位组织实施工程竣工验收，监督科长会同质监工程师对工程竣工验收进行现场监督：建设单位有关负责人宣布根据条例、建设部规章、青岛市建委印发的建设工程竣工验收备案管理实施细则等有关规定，工程已通过质监机构的竣前检查，具备竣工验收条件，现对工程进行竣工验收，宣布参加验收的单位、验收主办人，验收组成员名单、专业、职称等：宣布质监机构对工程竣工验收进行现场监督。建设、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在建设工程各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况。审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料。进行图纸选点，实地查验工程质量。对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价。质监机构宣布对工程竣工验收监督评价情况。验收组人员在单位工程综合验收记录表、竣工验收备案表的相应位置签字盖章。B、工程竣工验收备案1）、质监工程师提交工程质量监督报告，签证齐全后，连同站办公室转交的工程验收通知书一并交本站备案室。2）、建设单位按照有关规定，将工程竣工验收备案表(一式二份)和所需文件(一式一份)整理齐全，复印件应加盖建设单位公章并注明原件存放处。3）、建设单位在工程竣工验收合格之日起十五日内将竣工验收备案表和所需文件交到本站备案室。4）、本站备案室审阅有关文件，备案文件齐全有效，站财务科办理质量监督管理费结算，质监站负责人审和批准后，备案室办理竣工验收备案手续，在工程竣工验收备案表上加盖公章。一份交建设单位，一份由备案室存档。C、验收备案所需资料1）、工程竣工验收备案表2）、工程竣工验收报告（建设单位出具）3）、单位工程综合验收记录表4）、建设工程竣工验收会签表5）、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件6）、施工单位签署的工程质量保修书7）、商品住宅的住宅质量保证书和住宅使用说明书D、工程验收时间：天第四章交付使用阶段一、售后服务：房屋综合验收之后，交付给住户后，进入售后服务阶段，按照双方合同约定，开发单位对于约定期限内的质量问题进行保修。二、物业管理：开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。 具体规定见青岛市物业管理条例送一份处世哲学给您，愿您和您的公司员工，在工作之余，轻松处理人际关系，融洽的员工关系及其形成的有力团结的团队，会使企业更加成功，同时愿您成功！ 第一卷 交际处世 为人处世十诀1、保留意见：过分争执无益自己且又有失涵养。通常，应不急于表明自己的态度或发表意见，让人们捉摸不定。谨慎的沉默就是精明的回避。2、认识自己：促进自己最突出的天赋，并培养其它方面。只要了解自己的优势，并把握住它，则所有的人都会在某事显赫。3、决不夸张：夸张有损真实，并容易使人对你的看法产生怀疑。精明者克制自己，表现出小心谨慎的态度，说话简明扼要，决不夸张抬高自己。过高地估价自己是说谎的一种形式。它能损坏你的声誉，对你的人际关系产生十分不好影响环境。有损你的和风雅和才智。4、适应环境：适者生存，不要花太多精力在杂事上，要维护好同事间的关系。不要每天炫耀自己，否则别人将会对你感到乏味。必须使人们总是感到某些新奇。每天展示一点的人会使人保持期望，不会埋没你的天资。5、取长补短：学习别人的长处，弥补自己的不足。在同朋友的交流中，要用谦虚.、友好的态度对待每一个人。把朋友当作教师，将有用的学识和幽默的言语融合在一起，你所说的话定会受到赞扬，你听到的定是学问。6、言简意赅：简洁能使人愉快，使人喜欢，使人易于接受。说话冗长累赘，会使人茫然，使人厌烦，而你则会达不到目的。简洁明了的清晰的声调，一定会使你半事功倍。7、决不自高自大：把自己的长外常挂在嘴边，常在别人面前炫耀自己的优点。这无形贬低了别人而抬高了自己，其结果则是使别人更看轻你。8、决不抱怨：抱怨会使你丧失信誉。自己做的事没成功时，要勇于承认自己的不足，并努力使事情昼圆满。适度的检讨自己，并不会使人看轻你，相反总强调客观原因，报怨这，报怨那，只会使别人轻视你。9、不要说谎、失信：对朋友同事说谎会失去朋友同事的信任，使朋友、同事从再相信你，这是你最大的损失。要避免说大话，要说到做到，做不到的宁可不说。10、目光远大：当财运亨通时要想到贫穷，这很容易做到。聪明人为冬天准备。一定要多交朋友。维护好朋友同事之间的关系，总有一天你会看重现在看来似乎并不重要的人或事。 专业社交技巧你或许听过要事业有成，认识人比认识事重要。不论你同意与否，认识较多人与建立持续友谊可扩大你的网络。建立目标。写下你希望两星期内遇见多少人。研究你可在那里遇见人。如果你要认识专业工人，安排去专业或交易协会。适当穿著。让其它的人接受你。如何提出会话。如果你帮忙某人，站立在人旁边分享共同问题或兴趣，你的机会增加。发表私人声明。你向专业陌生人介绍自己时，准备说反映你个性与专业目标的声明。注意你不谈话时给人的讯息。表示你的真诚，面向别人，跟人谈论时注视他们。你不是孤独。如果你跟人谈论时觉得紧张，另外大部份的人会有同样感觉。勇敢尝试好几次，你的技巧会变流利。维持跟你的大学接触。同学会组织给你的事业发展有利。邀请他人吃早餐。每一星期约会一次可建立持续友谊。保存私人电话指南。与家庭，朋友，同学，商业伙伴与政府接触等等。不断沟通。如果你跟朋友保持沟通，每年送他们圣诞节或生日卡，你可永远跟他们接触。扩大你的区域。如果朋友介绍某人给你，尝试帮忙他。交换支持。任何关系是两方面的。如果某人在过去帮过你，你需要回报好意。维持承诺。如果你不能提供协助，诚挚地告诉他人。专业社交技巧需要时间练习。努力拿到的结果是值得的。 怎样招人喜欢如果让人评价一个人是否招人喜欢，除了外表的因素以外，也许最注重的还是他的品质。这些和人际关系有关的品质有那些构成呢？世界观对生活的态度和看法是积极向上的。尽可能从好的方面、积极的方面去看待人或事物。谈论别人时总是讲别人好的地方。能够发现美。热爱生活。价值观淡化得失，好处尽量让别人多拿一些。不会斤斤计较。表达方式不让人觉得是在标榜自己。不因为自己的表现而压制他人，让别人有更多的表现机会和施展空间。让人感到时时得到注意（哪怕是假象）。宽以待人，多鼓励，少指责、少泼冷水。关注那些受到小孩子欢迎的人，都是有耐心陪他们玩，关注他们的人。创造性富于变化，勇于创新，不让人觉得沉闷。会学习。有悟性，学什么都快。幽默有时候不能太认真，那会令气氛紧张的。少唠叨有时对人的关心会不知不觉地转化成唠叨。这是很危险的，话题没有新意地简单重复只会让人心烦。尽管是知道为他好，但是这么多次的重复，也说明缺乏信任。由此可见，心理健康、思想上进、善于包容的人招人喜欢。但这样的人太理想化太难找了吧？不难。我就是这样。我是平平凡凡的一个人，每天开心于合心的生活，始终不忘努力。要不是太多的时间陪电脑，我的好朋友会更多。 巧织成功关系网成功在很大程度上取决于你拥有多大的权力和影响力，与恰当的人建立稳固关系对此至为关键。几年前，组织都是由自我独立的单元构成的。在这些单元中每个人都职责分明。分工程度、次序及内部程序都是规定好的，任何被指派的人都很了解这一切。今天的千年组织截然不同。等级森严、分工明确、次序井然的组织结构已经被可变的、有机的和充满活力的架构所代替。这种新的架构能够快速响应组织不断变化的需求。人们不再把各层面的工作定义为一些毫无人情味、纯技术性的工作。企业评判员工业绩的依据，是他们对变革的适应能力、反映能力和应变能力。他们的成功取决于如何编织他们的关系网络。在打造关系网的过程中，已经认识的人很重要。你目前的联络网是铺造你未来关系网的原料。他们都有自己的熟人，而他们所熟识的人又有自己的熟人。成功建立关系网的关键是和适当的人建立稳固的关系。良好的人际关系能拓宽你生活的视野，让你了解周围所发生的一切，并提高你倾听和交流的能力。内部圈当你对职业关系有所意识，并开始选择可以助你一臂之力的人时，你可能不得不卸掉一些关系网中的额外包袱。其中或许包括那些相识已久但对你的职业生涯无所裨益的人。维持对你无甚益处的老关系只会意味着时间的浪费。良好、稳固、有力的人际关系的核心必须由10个能左右你并靠得住的人组成。这首选的10人可以包括你的朋友、家庭成员和那些在你职业生涯中彼此联系紧密的人。他们构成你的影响力内圈，因为他们能让你发挥所长，而且彼此都希望对方成功。这里不存在勾心斗角的威胁，他们不会在背后说你坏话，并且会从心底为你着想。你与他们的相处会愉快而融洽。当双方建立了稳固关系时，彼此会激发出强大能量。他们会激发对方的创造力，使彼此的灵感达到至美境界。为什么将你的影响力内圈人数限定为10人呢？因为强有力的关系需要你一个月至少维护一次，所以10人或许已用尽你所能有的时间。还有就是，你应该同至少15个左右，可以作为你10人强力关系圈后备力量的人保持联系。假定你的一位主要关系退休或移民国外，最好的替补就是你的后备军。事实上，只要你能每月定期和他们联系，无论是通过电话、传真、聚会还是电子邮件或信件，这个团体的人数都可以超过15人。慷慨大方在试图与你建立关系时，人们总会问你是做什么的。如果你的回答平淡似水，比如只是一句“我是的一名经理”，你就失去了一个与对方交流的机会。比较得体的回答是：“我在负责一个小组的管理工作，主要为我们的军事侦察卫星开发监视软件。我也喜欢骑马，常常打网球，并且热爱写作。”在不到秒的时间里，你不仅使你的回答增添了色彩，也为对方提供了几个话题，说不定其中就有对方感兴趣的。当他这样回答：“哦，你打网球？我也喜欢”时，你们就开始打造关系了。建造关系网络必须遵守的规则，绝不是“别人能为我做什么？”而是“我能为别人做什么？”在回答别人的问题时，不妨再接着问一下，“我能为你做些什么？”保持联络是成功建立关系网络的另一关键。纽约时报记者问美国总统克林顿，他是如何保持自己的政治关系网的。当时他回答道：“每天晚上睡觉前，我会在一张卡片上列出我当天联系过的每一个人，注明重要细节、时间、会晤地点和其他一些相关信息，然后添加到秘书为我建立的关系网数据库中。这些年来朋友们帮了我不少。”要与关系网络中的每个人保持积极联系，惟一的方式就是创造性地运用你的日程表。记下那些对你的关系特别重要的日子，比如生日或周年庆祝等。打电话给他们，至少给他们寄张贺卡，让他们知道你心中想着他们。成功在很大程度上取决于你拥有多大的权力和影响力，与恰当的人建立稳固关系对此至为关键。创造性技巧观察他们在组织中的变化也同样重要。当你的关系网成员升职或调到新的组织去时，祝贺他们。同时，也让他们知道你个人的情况。去度假之前，打电话问问他们有什么需要。当他们落入低谷时，打电话给他们。不论你关系网中谁遇到麻烦时，立即与他通话，并主动提供帮助。这是表现支持的最好方式。富有建设性地利用你的商务旅行。如果你旅行的地点正好邻近你的某位关系成员，不要忘记提议和他共进午餐或晚餐。出席对你关系很重要的活动，不论是升职派对，还是其女儿的婚礼。如果你不去，他们也会知道的，所以要去露露面。至少每三个月变动一下你的关系网。要多提类似“为什么要保留这个关系？”的问题。如果你不定期更新或增加新人，你的关系网络就会陈旧。为你的关系网络和组织提供信息。时刻关注对网络成员有用的信息。定期将你收到的信息与他们分享，这是很关键的。优秀的关系网络是双向的。如果你仅仅是个接受者，无论什么网络都会疏远你。搭建关系网络时，要做得好像你的职业生涯和个人生活都离不开它似的，因为事实上的确如此。 讨人喜欢的三绝招很多人都很苦恼没有好朋友，一些朋友才刚刚进一步了解又玩不来了。如果这仅仅是一两次现象，那还不用理会，如果老是如此，可要回过头仔细考虑是不是自己的待人接物方式或习惯出了问题。当然，要改变自己的形象是一件不容易的事，令人喜欢所需要的品质和行为看起来对自己又要求太高。真是难难难，但难道就这样放弃了么？太对不起自己了吧？不如先试试我这三大绝招。（见效最快，但不保证100%管用）实在不行再咬咬牙重头修起吧。应该知道，为了自己时时都有一个和谐的社会环境，再多的付出也是值得的。第一招：乐观快乐的人能让环境都被感染。人们都喜欢快乐，快乐是人的天性和需要。人们很怕和那些整天唉声叹气的人在一起，也担心哪一天自己也成为被埋怨的对象。不满生活的人很容易被生活抛弃。第二招：关注不单是注意。是让人觉得被注意。第三招：礼貌比起前两招，礼貌是比较难把握好的。过于礼貌太拘束，或让人有距离感，无法信任。这三招即使是对陌生人都很有效的，不用说亲人、同事或同学、朋友了。 怎样扩大交际范围勤于寻找谈话资料和人谈话的第一印象相当重要，因而若以漫无头绪的话题开始，说不定会使对方怀疑自己的诚意，而引起反感，所以，寻求开辟话题的关键语乃是见面谈话应注意的基本事项。换句话说，须找出与对方谈下去的契机。对新入行的业务员而言，第一次与客户见面难免会有惶恐不安的感觉，不知对方究为何方神圣，自己又该如何展开话题。为避免有如此困扰，建议你不妨事先收集有关对方的背景资料，而后利用这些资料寻找话题。举例来说，如果约谈某证券公司的经理，则应先设法了解股票行情、其所属证券公司的经营情形、对方的交友情形及个人资料等，甚至连他的喜好、兴趣也应事先知道，然后根据这些资料设计话题及导引主题的方式。近来逃避此种费事费时的人愈来愈多，面对极感兴趣的人、事，则万分热衷地寻找资料；假设遇到不喜欢的客户，则懒得动。莫以自我价值观评断他人，以免缩小自己的社交圈依着个人好恶交友，难免会遇到不想接近的人；然而，一旦这种对象过多，将造成自己行事的阻碍。尤其是刚踏入社会不久的年轻人，如此无异缩小交友范围，而使自己的人生变得乏味。希望拥有幸福美好而成功的人生，必须掌握开启的钥匙朋友。增加“不想接近者”，便是减少开启人生大门的钥匙了。刚踏入社会时，由于经历浅薄，让识的人自然不多。却因惧于与人接触、讨厌交际而不愿与人交往。为防止这种情形，应以坦率之心面对朋友，确认对方是否真为难以接近者，并检讨与之格格不入的原因，千万不可因自已不成熟的个性，而放弃结交好友的机会。任何人在面对较自己优秀的上司及同事时，自卑心理在所难免，但若就此自暴自弃、不求上进，则永远也无法成为优秀人才。此刻，应有“现在虽是候补选手，将来定有成为明星选手的一天”之气概，尽快消弭心中的自卑，并好好发挥自己的特色及能力，才能有所成就。另一个造成生人难以接近的原因则为“不投缘“，这常是心中的感情在作崇。其实，由于各人生长环境不同，个性、习惯自然也有别，若只由自己的主观意识来决定好恶，则可能会因“偏见“而影响双方的感情。如果已累积相当的社会经验，再依此为基础判断对方的为人，或可理性而正确地评断对方。但若只是初出茅庐的小伙子，便大谈投不投缘的问题，这样武断的方式极可能为自己的前途形成负面影响。 培养你的社交能力刚刚踏上社会的年轻人，面对纷繁而庞杂的社会，常常感到迷惑和不安，有人可能觉得自己的地位实在渺小，有人可能觉得自己的能力实在有限对如何在这个社会上站住脚表现得没有信心。实际上，社会都是由人构成的，初步掌握些社交心理和社交技巧，有助于提高自己的处世能力。从一般的角度讲，在社交时应主要掌握以下心理原则：一是互酬原则。人际交往时，人与人之间的关系是相互的，其行为具有互酬性。因此，在我们的交往中，应该常常想到“给予”而不是“索取”；相反，如果取而不予，就会失去朋友。其二是自我袒露的原则。一个人把自我向别人敞开比死死关闭更能使人感到满足，而且，这种好的感觉也会再次传染给别的人。其三是真诚评价的原则。人们在交往的过程中，免不了要互相议论、互相评价，对人评价的态度要诚恳，情感要真挚，如果恶意诽谤，口是心非，或者阳奉阴违，了会遭致别人的不安与反感。最后是互利性的原则。要解决人际关系不协调的矛盾，就要采用互利的原则，“互利”就是矛盾双方都能接受的调节。那么，什么是好的人际关系呢？美国社会心理学爱舒尔茨认为，一般来讲，人际关系有三种类型，其一是谦让型。其特征是“朝向他人”，无论遇见何人，总是想到“他喜欢我吗？”。其二是进取型。其特征是“对抗他人”，无论遇到何人，总是想知道该人力量的大小，或该人对自己有无用处。其三，是分离型。其特征是“疏离他人”，无论遇到何人，总是想保持一定的距离，以避免他人对自己的干扰建立良好人际关系是提高处世能力的关键。那么，如何建立良好的人际关系呢？培养良好的个性如果有不良品质，即使交游很广，也难得有知心朋友；相反，如果你具有促进人际吸引的优秀品质，就会容易被别人引为知已。善于体察别人的真正需要这些需要概括起来包括包容的需要、控制的需求、感情的需求。在人际交往中，我们不但要考虑到对方的个性品质，也要考虑对方的需求，因为人际交往的基础是互补，只索取而不奉献的关系是很难维持的。掌握一定的人际交往技巧掌握一定的人际交往技巧有助于提高自己的处世能力。人与人之间的交往不是随心所欲的，而是有一定目的，并运用一定方法进行交往的。交往方法越好，人际关系越容易维持紧密。建议大家多读一些待人接物方面的书籍，有助于理性地理解社会，为走上更广阔的人生之路作好准备。 用他人的频道沟通任何一个人在达成她人生的各项愿望过程中，都难免会遇到需要与他人合作的机会而别人对你的协助意愿和配合程度，往往决定了你是否顺利以及是否能加速达成目标。你在一生中都面临着与他人沟通。沟通品质就是生命品质好的沟通技巧及说服力，可让你处处遇贵人，时时有资源，别人做不到的事，你做得到，一般人要花5年才能达成的目标，你可能只需要2年。因为沟通及说服能力可让你建立良好的人际关系，获得更多的机率与资源，减少犯错的机会和摸索的时间，得到更多人的支持协助与认可。因此我们说：生命的品质就是沟通的品质。良好的沟通与人际关系的建立，并不是要让你去逢迎拍马，趋炎附势，做个没有原则的人。事实上不论是沟通谈判或说服，你惟一要达成的就是双方的“一致性”。所谓的“一致性”是指双方不论在生理和心理状态上，都能进人一个共同的频道或频率，以达成双方观点一致，思考方式一致，行为模式一致。高效沟通心法：镜面映现“物以类聚”是天条，当人们之间相似之处愈