华润置地·中央公园《工程管理策划书》企业管理

华润置地*项目工程管理(一期)策划书 华润置地*项目部二00七 年 十二 月目 录第1章项目工程概况5工程概况5项目位置5场地现状及周边环境7平面图7原始地貌图7用地红线图7规划总平面图8分区开发图8第2章工程管理难点及重点分析9外部协调9总平面布置9对合作单位的管理10市场等风险带来的管理难点10销售配合11使用华润建筑牌照管理难点11施工难重点11第3章施工范围划分13标段划分13标段划分原则13标段划分图13分包工程14工程分包原则14总承包的承包内容14分包工程清单15总承包管理范围和管理深度17业主指定分包的范围及模式17第4章施工总平面布置18布置原则18总平面布置图18临时道路布置18办公及生活区布置19临时用水及雨、污水排放布置19临时用电布置20场内土方平衡20分阶段场地布置20其它布置21第5章工程施工进度策划22施工进度计划策划22施工进度计划编制内容22施工进度计划编制原则22施工进度计划实施管控措施23一期总体进度安排23中央公园展示区及一期开发计划编制说明23中央公园项目开发工期规划24第6章采购与招标27总包招标27总包招标计划27入围资格27其它要求27分包工程与部品招标28分包工程招标计划28集团战略化采购物品清单28甲购、甲定乙购材料设备清单28第7章牌照使用管理策划30管理模式的特点30使用华润建筑牌照管理模式的优点30使用华润建筑牌照管理模式的应注意的问题30牌照管理职责30华润置地利润中心的职责30上市公司工程管理部职责31管理流程31印章管理31合同管理31项目管理操作流程33财务发票管理34项目三方协议备忘录36第8章工程质量策划39工程质量策划内容39设计优化及完善39合同招标质量技术要求41方案审查及技术交底42样板先行确认43关键质量指标的监控及检验办法45施工验收及工序控制45联合验收46防渗漏、防沉降、防开裂专项策划46售楼工程质量专项策划478.1.10质量通病的预控以及处理478.1.11日常质量管理478.1.12设计协调问题478.1.13质量事故处理478.1.14入住前质量检查和维修47工程质量目标49总体目标49最终目标49第9章安全文明施工管理目标51安全文明施工管理目标51安全施工管理目标51文明施工管理目标51售楼环境的文明施工要求51工程安全文明施工管理措施52施工现场CI标识系统52施工主入口大门52施工主入口形象要求52临时围墙设计53施工单位现场办公时要求53项目中心人员配备要求53现场道路53卫生间53过程管理53第1章 项目工程概况1.1 工程概况1.1.1 项目位置本项目位于*市新区规划之核心地段，北邻汉江，月湖以西，东起*路，西接船舶职业技术学院，南望*路，北临月湖*路。总用地面积为。项目基地位于*新区北端，与汉江相邻，其地处市中心，距离现有的中心的*商圈、*的*商圈、*金融一条街、*中央商务区都只有3-6公里距离，车行6-8分钟可到达。随着梅子路的修建，距离经济开发区仅10公里，而其东面的“文化艺术中心”已进入实施阶段，其地理位置优越。本工程总建筑面积423964 ，其中地上355727 ，地下建筑面积68237，包括：2233层高层住宅楼（最大建筑高度不超过100m），5层住宅楼，地下车库，配套商业、幼儿园、会所等。本项目计划分为一、二、三期开发，一期经济技术指标如下：建设一期经济技术指标指标单位总建设用地面积54034总建筑面积152081其中地上建筑面积119890其中住宅建筑面积112270其中高层住宅计容面积92984高层住宅不计容面积1978多层住宅面积17307公共配套建筑面积7620其中商业45008班幼儿园2400其他配套720地下建筑面积（不计容）32192其中住宅地下部分面积5858其他住户地下室面积2520自行车车库面积1015其他2322地下车库面积26334计容总建筑面积117911容积率建筑占地面积12637建筑密度23.4%居住户数1128户居住人数3610人机动车停车位数643辆其中地上停车位数70辆地下停车位数573辆自行车停车面积1015其中地上停车面积0地下停车面积1015一期总建设用地面积54034 ，总建筑面积152081 ，其中地上建筑面积119890 ，地下建筑面积32191 ，由六栋5层多层住宅和六栋33层高层住宅（4#楼待定）及部分2层商铺组成。工程名称：华润置地*公园业 主：华润置地（*）发展设计单位：*建筑设计研究院监理单位：湖北*工程建设监理*市属亚热带湿润季风气候，雨量充沛、日照充足，四季分明，总体气候环境良好。近30年来，年均降雨量1269毫米，且多集中在6-8月，年均气温，年无霜期一般为211天-272天。1.1.2 场地现状及周边环境整个项目用地按城市规划道路分为两块，西侧地块先行开发，为A地块；东侧地块较大，按项目开发计划及方案设计，分为两个独立小区，分为两块用地，北侧为B地块，南侧为C地块；C地块南侧设计有6栋多层住宅与A地块一起先行开发，为一期工程。每地块形状呈较规则四边形，A地块南北长约163米，东西宽约189米；B地块南北长约100米，东西宽约244米；C地块南北长约322米，东西宽约213米。整个地块内渣土堆及建筑垃圾较少，但旧房拆迁后留下的小型基础较多，A地块北侧还有一栋活动钢板房待搬迁，C地块内还有待拆高压线从场区内经过。地块处于新区新城区，周边供水、供电等配套齐全，但接驳距离较远。场区外附近无现成的排水管网。给水需从琴台路上的市政给水管网接驳，污水排放也需排至琴台路上的市政排水管网，现场规划路（景观大道）下有DN300排水管。临时用电从*大道上的10KVA高压线接入，从接驳点至一期用地约340米远，临时变压器的安装要综合考虑整个开发周期内的临时用电需求，同时还要考虑节约成本，避免多次搬迁对工期的影响。1.2 平面图1.2.1 原始地貌图见附图一：原始地貌图1.2.2 用地红线图见附图二：用地红线图1.2.3 规划总平面图见附图三：规划总平面图1.2.4 分区开发图见附图四：*公园分区开发方案第2章 工程管理难点及重点分析2.1 外部协调1、*公园项目地处新城区，临时用水、用电、排污等接驳离场区较远，场地内旧房拆除后留下的小型基础较多，场地内原临建未按期拆除，场地内还有高压电线从场地内经过，这些都要求项目各个部门之间（工程、设计、成本、营销、报批报建）积极主动与相关部门联系、用尽一切资源推动场地的移交。2、本项目开发进度紧，桩基础施工开始时间为07年12月15日，多层要求在08年10月1日前达到开盘条件，所以项目各个部门之间（工程、设计、成本、营销、报批报建）一定要做好搭接工作，不能有任何延误。需要和政府、行业部门沟通、合作的，各部门一定要提前准备，避免因外部协调延误而耽误开发进度。特别是报建部门一定要在开盘前拿到楼盘的预售许可证。3、周边居民的协调，避免民扰事件的发生，一方面要合理安排施工时间，尽可能少的进行深夜作业，另一方面与居委会、公安派出所等政府单位保持密切联系。 2.2 总平面布置总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项目发展进度。总平面布置存在以下几大难点：1、 临时办公及生活区设置：项目占地面积大，开发周期长，分三期开发，总开发周期约6年时间，临时办公及生活区的布置要综合考虑整个开发周期内合理布置，达到既能节约成本又能满足开发周期内的正常生产和生活。2、 临时施工道路设置：项目场地较大，但场地无现成的道路可利用；场地东侧有一规划道路，但无车辆出入口；且场地内A地块与B、C地块之间有一条规划道通过；场地南侧为临时售楼部，亦有一规划道路；西侧有一车辆出入口通过一期用地，但一期开工后，此路被切断；故施工车辆只能从北侧月湖大道上进入。3、 临时用电：用电接驳只能从*大道上10KVA高压线接入，从接驳点至一期用地约340米远，临时变压器的安装要综合考虑整个开发周期内的临时用电需求，同时还要考虑节约成本，避免多次搬迁对工期的影响。4、 临时用水：临时用水只能从琴台路上的市政给水管网接入，用水要考虑整个三期开发的用水量，如何做到少改管线，满足用水需求，也需全盘考虑。5、 临时排水：现场排水不畅，场地内无成形的排水管网，排水只能排至琴台路上的市政雨水管网，则场地内的污水需先进行沉淀，设置沉淀池；生活污水排到西侧船校污水管网。6、 高压管线迁移难度较大。综上分析，因项目地块所处的特殊位置及用地面积较大等原因，前期临时道路、临时用电、临时用水、临时排水的投入相当大，需全盘考虑满足三个开发周期内的需求，又要考虑达到最优成本，难度确实较大，需进行多种方案的比选分析，才能最终确定。2.3 对合作单位的管理本工程的开发周期长，进度较紧，分期开放展示区，合作单位较多，要求合作单位的配合和投入较多，如何对这些合作单位进行有效的管理是本项目工程管理的难点。2.4 市场等风险带来的管理难点目前受政府宏观调整房地产政策影响，房价有可能不再上涨，大幅下跌的可能性存在。所选总包商投标承诺在实施中不能实现，如人员配置、资金投入、信誉度低等，从而对项目的工期、质量、安全大打折扣或出现较大的质量问题、安全问题及工期拖延。项目地处*江边，受夏季洪涝自然灾害的可能性较大，特别是在地下室施工阶段。地质条件复杂，(事后评估时大家一致认为此部分风险预估严重不足！)基坑支护方案的选用是否适当及支护的施工质量均较重要。现在农民工维权意识提高,工资看涨，且农民工资源短缺，工程的施工人工成本较前两年有一定幅度的提高，故工程的总体成本较两年前不同。夏季农忙季节及春节为短工期，对工程施工进度有一定程度的影响。由于市场波动造成原材料价格起伏很大（如钢材），在材料采购上和办理我方与施工单位价格差价结算上造成诸多不便。2.5 销售配合销售配合的难点主要是工程要保证营销顺利推进。因此项目工程部门和营销部门之间一定要多沟通，营销部门在做营销变更之前要先和工程部门专业工程师沟通，了解此变更的可行性。1、前期同政府的协调工作难度较大，临时用水用电及排污接驳，周边环境复杂，场地内原有旧房基础未清理完毕，还有建筑没有拆迁，报建手续、规划道路的施工等滞后。2、多项目运作及项目制管理模式在武汉公司是刚开始运作。管理流程还不尽完善、项目人员的组建逐步形成。3、建筑物业为：多层、高层、人防地下车库等多种物业并存。4、样板示范区部分要求分多次开放。2.6 使用自有总包牌照管理难点（由于诸多原因后期未实施！）采用以自有建筑牌照报建，通过工程总承包的转换，可以缩短开发总工期，方便税务筹划，快速进行项目竣工备案，早日向小业主提供房产证等优点。在管理模式上，比直接发包的总承包模式复杂，项目部自身需要组织较强、较多的工程管理人员；在管理流程上，该管理模式在各城市公司刚刚开始使用，需要有一个熟悉、探索的过程，管理过程中，会遇到一些新问题，管理流程需要不断完善。使用自有总包牌照，对转换的实际总包单位的管理、协调能力要求较高；需要加强合同的管理，最大限度避免出现合同、法律方面的风险，造成集团品牌的不良影响。2.7 施工难重点1、地下室面积大，该项目在地下室施工期间，若遇上长江的汛期，对工程有潜在影响。2、该项目一期具备桩基施工条件的栋号同时开工。总共6栋高层单体建筑、6栋多层单体建筑及二个地下室总计约6万平方米。工期紧，任务重，质量要求高，现场设备调配，土方调配，施工场地布置难度较大。3、地处原住民居住区，对安全文明施工的要求较高，夜间施工受限制，在项目开放的同时要考虑周围居民的通道问题，项目施工必然给原来居民带来非常大的干扰，构成了工程进度的潜在风险。第3章 施工范围划分3.1 标段划分3.1.1 标段划分原则1、 根据目前公司的长期合作单位资源情况，每个标段的总建筑面积控制在5-8万平方米。2、 根据场地移交的先后顺序。3、 同类型物业优先作为一个标段。3.1.2 标段划分图一期工程根据场地特点、设计平面布局及现场施工平面布置、工程量大小等情况按三个标段划分：第一标段：六栋多层及地下车库。第二标段：A区大地库及与地库相连的上部高层建筑。第三标段：A区地库之外的高层建筑。*公园标段规划划分分期工程标段栋号建筑面积（）建筑类型备注一期一标段DC-16#楼30000多层二标段A3、5、6#楼，商铺S-2#楼及大地库67000高层三标段A1、2、4#楼（规划待定），商铺S-1#楼，幼儿园53000高层2.市政标段：一期暂按两个标段考虑： 一期：暂按两个标段考虑。3.2 分包工程3.2.1 工程分包原则在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，本着专业人做专业事的原则，选择专业性较强，且总包不具备相应资质的工程由专业分包商承包，如室外园林景观施工、电梯施工等。3.2.2 总承包的承包内容1、按照前期讨论的结果，土建和安装一起打包作为总承包的工作内容。2、土建方面，除主体土建工程外，还包含以下内容：（1）土方工程：直接纳入总承包工作内容，在总承包招标时确定。（2）人防工程：地方专营性强，从目前了解的情况看，只有两家单位可以施工，可作为总承包工作内容在总包招标时确定（取决于出图时间，若总承包施工时尚无图纸，无法定判，则作为暂定项目纳入总包合同内容，但与土建配合密切的门框安装等需要在总包招标时确定）。（3）防水工程、保温工程：属于关键质量控制点，同时与总承包土建工作内容密切相关，建议纳入总包工作内容。但由于总包招标时，相应标准及工艺可能尚未确定，建议作为暂定金额项目。在招标文件中明确，分包单位由业主选择确定后，再与总承包单位签订施工合同。（4）烟道供应：在总包招标时由业主指定2-3家品牌，由投标单位自行填报。纳入总包工作内容。3、安装方面，主要包括主体水电安装。前期提到的专变出线工程，由于在总承包招标时相应的图纸尚不能提供，建议纳入业主指定分包，图纸确定后由业主招标确定施工单位，总包单位视情况可参与投标报价。工程承包范围内建筑、结构、水电施工图中除甲方另行分包、甲供材料设备所列项目以外的工程内容及甲方分包所列项目中的预埋（留）件、暗配及构件（或设备、部件等）安装后的堵补。室外散水坡、首层阳台主体及装饰工程、私家花园围墙主体及装饰、私家花园内、室外楼梯铺装工程及室外楼梯上的花池主体和装饰工程、私家花园土方回填至园建图纸要求标高、竣工后的建筑垃圾及时清理、成品保护、竣工前和移交给物业公司前的外墙面砖的清洗、现场协调、现场配合验收、保修期内维修和保修、因质量问题引起的维修和更换、技术指导及技术培训等。3.2.3 分包工程清单参照凤凰城项目的合约模式，*项目合约分判可分为业主独立分包工程、总承包工程、业主指定分包工程以及政府专营分包工程四大类。项目的合约总体结构形式如下图所示：3.2.4 总承包管理范围和管理深度1、总承包工作范围包括两种形式：（1）总承包只管理楼栋以内以及出外墙一定距离的范围；（2）总承包管理楼栋以内及室外总体等全部范围，即管理红线以内的工程。按照凤凰城项目的实际操作情况以及本工程特点，确定采用方式（1）。即总承包主要负责楼栋以内的工程，主体水电安装及外管网划分明确的工作界面（如凤凰城为出外墙）。2、总承包管理深度：楼栋以内，总承包一方面对自身承建的工程负责，另一方面对楼栋以内与总包土建工程密切相关的业主指定分包工程进行管理，如消防、电梯、弱电、门窗、精装修等，合约模式为业主、总包、分包签订三方协议，总包行使对业主指定分包的全面管理，指定分包等同总包的自有分包，业主唯一责任是在总包、监理确认后直接向分包单位支付工程款。三方协议文本在总承包招标时一并提供。室外总体分部工程，如园林景观及部品、市政道路、室外给排水管网、供电、燃气等由业主直接对分包单位进行管理，业主与分包直接签订施工合同，分包单位与总包不发生合约关系。但总包单位须提供水电配合及工作面移交工作。3.2.5 业主指定分包的范围及模式1、业主指定分包工程的范围详见上图中的业主指定分包工作内容。2、政府专营分包工程，如供电、燃气等由业主直接对分包进行管理。3、业主指定分包的合约模式按照工程特性，分为以下两种形式：（1）楼栋以内与总包土建密切相关的指定分包工程，由业主招标确定单位后，业主、分包、总包签订三方协议。总包对分包进行全部管理，业主职责为支付工程款。（2）室外总体部分的指定分包工程，由业主直接与分包单位签订施工合同，业主对各分包单位进行全面管理。第4章 施工总平面布置4.1 布置原则各项目因占地面积、形状、高差及周边配套不同等客观因素，具体情况千差万别，再加上设计方案的差异，故总平面管理策划的内容针对性很强，差异性较大，通用的原则并不多。根据以往项目开发经验，施工总平面布置应满足以下要求：1、 根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置；2、 根据现场实际地形，最大限度利用施工场地；3、 与总包单位协调，确保机械摆放、材料堆放及材料加工场位置满足施工要求，同时不妨碍施工通道，不影响销售展示；4、 现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离；5、 水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应尽量避免管线交叉；6、 应满足文明施工及消防要求；7、 对分期销售分期入伙的项目，要根据其不同阶段销售及住户对未完工部分的要求确定其分期的施工总平面布置。4.2 总平面布置图4.2.1 临时道路布置一期工程场地内提供A地块与BC地块间的南北临时道路、C地块南侧一期与二期之间的东西临时道路。A地块与B、C地块之间南北方向的规划道路长约455m；C地块一期与二期之间的用地分界线上的临时道路长约198m长。路幅宽度均为6m。临时道路做法为：250mm厚6%水泥石粉渣稳定层，200mm厚C20素混凝土层。在临时道路两侧设置300mm(b)400mm(h)排水沟，隔50m每侧设置500mm500mm800mm集水井（兼作沉淀池用），在出入口距大门约15m处设置洗车池。临时道路布置详见附图五:临时施工道路平面图；洗车池详见附图六:洗车池详图。4.2.2 办公及生活区布置一期工程按照三个标段两家总包单位进行临建区布置，临时办公及生活区均布置在三期场地上，业主办公区域已规划好，正在施工中；其它两家总包单位的办公及生活区由业主指定用地范围，由两家总包单位自行布置，但布置方案须满足业主单位现场安全文明管理的要求，并报业主审批。业主在生活区为各区域留置水电及排污接入口，办公及生活区内的水电布置及排污设施由各标段总包单位完成。临时办公及生活区场地须硬化，办公及生活用房须彩钢活动板房，不允许使用水泥板房、竹棚房、石棉瓦房等造价低廉、影响美观的临时用房。临时办公及生活区的位置布置详见附图五。4.2.3 临时用水及雨、污水排放布置1、临时生产及生活用水布置：临时用水从琴台路上的市政给水管网接入，管径DN50mm，主供水管沿B、C地块东侧的临时围墙布置；在接入口装一总水表，然后接入一期场地分为三路接入各总包单位，各装一分水表。主供水管沿东侧围墙布置，在一、二期场地之间接入DN40mm管道后分三路供三个标段使用；主供水管同时沿二、三期场地之间布置接入临时办公及生活区。如此则主供水管布置考虑了整个三期开发的供水。详见附图七：施工给水和排水平面图。2、临时排污布置：办公及生活区的排污接入船校排污管网，一期生产污水及雨水排入*路上的市政排水管网，管径DN300mm。主排水管分两条布置，一条主排水管沿A地块与B、C地块之间南北方向的规划道路和C地块一期与二期之间的用地分界线上的临时道路布置，排入*路上的市政排水管网；一条主排水管沿A区高层东侧和南侧布置，排入A区西南角市政排水管网。一期的生产污水通过沉淀池沉淀后才可接入排污管网。详见附图七：施工给水和排水平面图。4.2.4 临时用电布置临时用电从月湖大道上的10KVA高压线接入，从接驳点至一期用地约340米远，临时变压器的安装要综合考虑整个开发周期内的临时用电需求，同时还要考虑节约成本，避免多次搬迁对工期的影响。现场配置一台800KVA的变压器；我单位另租用汉钢一台800KVA的变压器。在第一标段多层结构施工完成前，现场利用我单位配置一台800KVA的变压器作为主变，我单位租用汉钢一台800KVA的变压器作为辅助供电，可以满足现场用电需要；在第一标段多层结构施工完成后，现场利用我单位配置一台800KVA的变压器，可以满足现场用电需要。详见附图八：临时用电布置图。4.2.5 场内土方平衡协调设计在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案；根据总平图中最终场地标高、现有场地标高及地下室开挖的体量，支护方式及回填土方量等可以估算出挖方量及填方量，确定场内土方平衡方案。一期开挖出的土方，根据整个地块平面回填量及一期基坑周边回填量，将开挖出需要用于回填的土方堆放在三期地块东侧和二期地块东北侧，多余土方及土渣运到场外指定弃土场地。堆土区域防排水及防浮尘措施由各标段总包单位负责。4.2.6 分阶段场地布置由于营销和分期开发的需要及场地条件的制约，项目的总平面管理策划应分阶段进行完善，一般分为：主体结构施工阶段、装修施工阶段，高层住宅及地下室施工阶段，各阶段的总平面策划均应重点考虑售楼区域内的场地布置。项目部根据售楼区域的要求及时跟进满足售楼区域开放区域的封闭管理。4.2.7 其它布置其它施工机械布置，钢筋加工及钢筋、砂石等材料堆场布置，特殊部位脚手架的搭设布置，施工顺序安排等具体方案由总包单位根据业主提供的条件进行布置，体现在总包单位投标文件的技术标中。第5章 工程施工进度策划5.1 施工进度计划策划 5.1.1 施工进度计划编制内容 在施工进度计划策划中，对项目分期分区的开工、主体封顶、达到预售条件、竣工验收等主要进度节点进行了明确。为了更好地对工程施工进度进行中间控制，在工程施工前项目部需要编制项目施工总进度计划，以便对各项工程的进度节点、施工顺序进行细化分解和合理安排。随着施工进度计划策划的调整，项目施工总进度计划也需要定期进行调整，以便能更好地指导现场施工进度。通过施工进度计划策划的编制，项目部可对总分包单位的施工总进度计划、单位工程施工进度计划、各专项工程施工进度计划进行审核和中间控制，确保工程施工按照进度计划要求如期推进。5.1.2 施工进度计划编制原则 （1）项目施工总进度计划中的各项进度节点要满足施工进度计划策划的进度要求，特别是要对售楼区内各项工程的施工顺序进行精心策划，为各项工程的有效搭接、节省工期创造条件，力争按期达到预售条件。（2）在编制目施工总进度计划时，应对各分部分项工程进行细化分解，具体分解成多少中间控制节点可根据项目施工特点、建筑物业形式、分期销售节点、合约标段划分等实际情况进行确定。（3）在编制项目施工总进度计划时，充分照顾到各分部工程之间的工序搭接关系，以保证施工进度计划的可操作性，减少因工作冲突而引起的计划滞后。（4）在编制项目施工总进度计划时，还需考虑当地建筑工程市场的进度控制水平，各分部分项工程的工期安排要合理可行，合理工期时间需要保证，否则将无法有效保证设计效果和工程质量。 5.1.3 施工进度计划实施管控措施 （1）工程进度奖金制度为了充分调动施工单位加强进度管理的积极性，公司可对项目总包工程、精装修工程、园建工程设立工程进度奖金制度。根据项目实际需要，总包工程进度奖可细化分解为开工、主体封顶、售楼工程进度、样板房毛坯移交、拆外架、竣工验收等中间进度节点奖，园建工程可按区域划分为若干区域完成时间进度节点奖，精装修工程原则上不设中间进度节点奖而约定为工程竣工后一次性给付。工程进度奖原则上按设定的各个进度节点来分阶段给付奖金，每按时完成一个进度节点给付一次进度奖。如未按照约定时间完成各项工程中间进度节点，但施工单位采取切实有效措施在约定时间内赶上进度，也可对进度节点奖金进行补发。（2）审核施工进度计划，完善进度保证措施 在工程施工前，项目部应对总分包施工单位的施工进度计划和劳动力、材料供应、机械设备投入等资源投入计划进行严格审核，审查施工进度计划是否合理，有无可能实现，是否适合工程的实际条件和现场情况，避免以空洞的不切实际的工程进度计划来指导施工。 为了保证施工进度，需要着重审查的内容包括：有无制定节假日（如春节）期间的赶工人员、资金安排措施，有无拟定雨季、高温、台风等恶劣气候条件下施工的应急补救预案，对外墙砖、石材等订货期较长的材料设备有无提前订货措施等。 5.2 一期总体进度安排5.2.1 *公园展示区及一期开发计划编制说明1、售楼处2008年5月1日完工对外展示，DC-2#楼实体样板房2008年10月1日完工对外展示，高层实体样板房2009年4月份完工对外展示。2、本计划中未考虑图审时间。3、本计划中将一期多层划分为一个标段，A区大地库及与地库相连的上部高层建筑划分为一个标段，A区地库之外的高层建筑划分为一个标段，各标段同时进场施工。4、本计划多层部分外墙装饰按面砖考虑，高层部分外墙装饰按面砖考虑。5、若出图及招标按计划节点实现，多层区域2008年10月1日前可完成主体结构施工。春节前（2008年2月7日春节）高层部分将无法动工建设（土方开挖），地下室结构封顶将延迟至2008年7月份，2008年10月1日高层部分方可达到结构完成15层的预售条件。6、受场地地质条件的限制，根据2007年11月8日专家论证会的意见，一期多层及高层区域均采用钻孔灌注桩，桩基础施工工期大大增加，该栋楼在2008年5月1日前将无法达到结构完成15层的销售条件。5.2.2 *公园项目开发工期规划一、售楼处104、外立面装饰完成：2004.28二、DC-2#楼（联庭别墅）4、外立面装饰完成：2009.25三、一期多层（DC-1#、DC-3、4、5、6#楼）四、一期高层（A5#6#楼、S2#楼及地车库）五、一期高层（A1、2、3、4#楼、S1#楼及幼儿园）1、2#3#楼2、4#楼3、1#楼4、幼儿园4.1 4.2 六、开发进度计划表1、主要节点进度计划详见附表一：华润置地.中央公园一期工程主要节点进度计划表第6章 采购与招标6.1 总包招标6.1.1 总包招标计划一期总包招标完成时间2008年3月10日。6.1.2 入围资格根据项目的工程规模、特点、工期、质量等方面综合考虑，应保证入围的单位具备相应的业绩实力和配合意识，在市场上信誉优良，有类似的工程规模经验。因此对总包单位的入围资格可从以下几方面进行规定：1) 房屋建筑工程施工总承包壹级资质。2) 公司近三年入选*市优秀施工企业，同类工程获得过黄鹤杯奖。3) 项目经理近三年内累计同类工程建筑面积5万m2以上；并有同类高层项目，项目经理必须长驻现场，不容许同时兼管多个项目。4) 项目经理近三年来在武汉市施工企业质量与安全业绩考核中无重大不良记录。5) 项目部管理人员构架组成在三年以上。项目五大员均要求持证上岗。6) 项目部有长期合作的劳务班组，作业人员基本固定，有组织在春节期间加班的经历。劳务班组来源地为川、赣、皖可考虑加分。6.1.3 其它要求1) 对总包单位的组织架构进行审查，要求总包单位配备足够的施工管理人员；必须配备技术负责人、专职的质量监督员，工作年限不少于5年。2) 自有机械设备须有塔吊、施工电梯。3) 对总包单位的施工管理人员进行考核，及时调整不合格的施工管理人员。6.2 分包工程与部品招标6.2.1 分包工程招标计划对于小区内市政配套工程：供水、供电、燃气、有线电视工程，应尽可能采取“货比三家”招标、比价方式确定承建商、供应商；部分配套工程由于受到社会资源的限制，可以直接委托，但费用审核和管理仍服从统一协调；项目部应尽可能直接与市政配套主管部门沟通，充分了解、理解各配套主管部门的业务操作流程和规定，做到“有章可循”，避免信息不对称带来的被动局面，防止人为操作。6.2.2 集团战略化采购物品清单以下实行集团战略化采购的物品由集团确定采购价格，再由项目公司以甲购形式进行采购。1、 电梯日立电梯2、 玻璃南玻集团股份3、 开关面板西门子6.2.3 甲购、甲定乙购材料设备清单根据设计图纸，与公司设计部、成本部进行沟通，了解确定甲购、甲定乙购材料设备的种类，并列出清单。及时跟进了解甲购、甲定乙购材料设备的采购供应情况。要根据图纸进行修改甲购材料设备清单序号编号材料（设备）名称序号编号材料（设备）名称1室外工程的环境雕塑、小品、体育、游戏、休闲设施等3室外木制构件工程2消防报警设备4室外特种石材甲定乙购材料设备清单序号编号材料（设备）名称序号编号材料（设备）名称一建筑装饰材料一建筑装饰材料1住宅外墙砖20铝型材2会所外墙砖21铝合金门窗玻璃3电梯厅及前室地砖22五金配件4电梯厅及前室墙砖5架空层地砖二安装材料6架空层墙砖23母线槽7玻璃砖24电缆桥架（A*B）8泳池专用瓷砖25三箱（电表、照明、动力）9室外铺地水泥砖26应急照明10室外石材27出口指示灯（单、双面）11外墙涂料28风机12阳台栏杆及防腐涂料工程29潜污泵13入户门30泡沫罐14电梯前室门31减压阀15管井门32消火栓16入户门锁33开关插座17防火卷帘34PVC电线管18屋面保温材料35电梯厅、住宅大堂灯具19钢制防火门36厨房烟道第7章 牌照使用管理策划7.1 管理模式的特点7.1.1 使用自有总包牌照管理模式的优点1.1缩短开发总工期。在实际招标条件不具备时提前报建总承包，并可分阶段招标基础、主体、粗装等分包单位，缩短设计影响及技术间歇时间；1.2节约无资质但有实力的建筑实体挂牌其它社会单位的费用，降低工程成本；1.3快速进行项目竣工备案，早日向小业主提供房产证，避免其它社会总包单位借业主急需办理房产证而要挟结算高价；1.4方便税务筹划。7.1.2 使用自有总包牌照管理模式的应注意的问题管理比原模式复杂，自身需要组织较强、较多的工程管理人员。对转包单位即实际总包单位的管理、协调能力要求较高；施工单位选择面比较窄，一些优秀企业由于资质较高的原因无法参与投标；具备劳务资质的公司由于其自身实力的原因大多无法采用；2.4一些对名义较重视的施工单位可能不愿意选择挂牌下的总包，更愿意使用自己牌照报建总包；存在违规转包的法律风险；一旦产生合同纠纷和重大安全事故，我司可能比较被动，转嫁风险空间很小。7.2 管理流程7.2.1 印章管理建筑的公章、财务专用章、发票专用章及银行账户印鉴由利润中心向工程管理部办理领用备案手续后使用。7.2.2 合同管理*7.2.3 自有总包项目管理操作流程3.1关于人员：总包单位现场所有人员均应以建筑员工身份出现，代表建筑签署各项文件，各类涉及归档的会议纪要中出席人均应为建筑。对应应付备案以及对外需要的资料、验收记录、试验纪录、会议纪要等，总包人员均代表建筑在施工单位一栏签字。对于使用建筑签名章，均由建筑专人办理签字手续。3.2变更洽商流程：总包单位代表建筑在施工单位一栏签字，其他程序与我公司其他工程相同。3.3盖章流程：需加盖建筑公司章的文件，由项目部填写呈阅件，由建筑驻场人员负责转呈*3.6工程中各项验收：总包单位以*建筑名义组织进行。项目管理模式工作流程图总包备案置地公司、监理公司名义总包转换的总分包商（劳务分包）实际总包甲指、专业分包转换的总分包商总包分包（砼、塔吊、脚手架等）劳务备案分包备案总包合同分包合同三方合同三方合同7.2.4 财务发票管理*7.2.5 项目三方协议备忘录本项目总承包工程总包单位为建筑（简称总包），转换的总分包为（中标单位）（简称中标单位）。为协调业主、总包、转换的总分包单位之间的关系，三方特订立如下协议：（1）利润中心为发包方，建筑为总包人，中标单位为本工程的转换的总分包方，置地与建筑按招标办提供的标准合同格式签署总承包合同，用于确认业主与总包的关系；置地、建筑、中标单位签署本三方协议，用于确认业主、总包、中标转换的总分包单位的三方关系；建筑与中标单位签署必要的劳务分包合同，该劳务分包合同文件仅在建筑处留存，用于政府部门过程检查，不作为结算依据。（2）中标单位自行负责就本工程承包内容与利润中心的合同谈判，合同金额为人民币 元；中标单位并对最后的结算价格（包含需建筑配合采购部分）、质量、进度、安全、文明施工等所有总包责任向置地利润中心负责。本工程的工程质量保证书由中标单位签署。（3）混凝土供应合同由中标单位负责谈判，建筑出面签署（工程收尾时期数量不大的主材可由中标单位自行采购），并协助中标单位办理相关备案手续。钢筋、混凝土供应商的货款由中标单位确认后，建筑从业主支付的工程款中支付给供应商，供应商提交发票给建筑。（4）防水材料、外脚手架、塔吊、施工电梯/物料提升机/井架等需在当地政府部门备案的材料供应、设备租赁合同及专业分包合同由中标单位负责谈判，建筑出面签署备案合同。备案合同签署完毕后，除用于办理政府部门手续以外，备案合同原件全部由建筑保管。实际的采购和专业分包合同及相应工作由中标单位负责完成。（5）中标单位给建筑发担保函，保证在施工期间完成合同规定的内容，在质量、进度、安全、劳资纠纷方面不发生损害建筑声誉的事故，并与建筑签订安全保证协议。（6）置地收取中标单位合同金额10的履约保证金，若发生质量、安全、进度、劳资纠纷等事故，中标单位未及时妥善处理而需建筑出面处理时，发生的相关费用由业主补偿给建筑或由建筑从中标单位工程款中扣除。（7）中标单位承担项目前期建筑办理招投标、招标代理、施工许可证等的费用；开工前后需要办理的其他相关手续及需要支付的费用，由中标单位以支票的形式支付给建筑，建筑背书后支付给政府相关部门并收取相应的发票。建筑开具收据给中标单位，并附上发票复印件。（8）工程进度款中标单位按合同条件自行向业主申请，业主审批后将审批单保存，抄送华润建筑，置地利润中心直接代管建筑付款，扣除所有需代付或代缴的货款、工程税金、规费、政府罚款等款项后支付工程款予中标单位。中标单位收款时提交全额工程税务发票予建筑。（9）项目管理部指派专人常驻现场，负责监管施工质量和安全、拨付工程、材料款及质保资料的盖章工作，唯中标单位仍对本工程的质量、进度、安全、文明施工等所有总包责任负全责。（10）中标单位负责工程的竣工验收及保修工作，并负责处理好一切自有采购、分包工程的结算及付款，不得产生任何针对建筑的纠纷，在工程保修金支付时，中标单位须向建筑提供无法律、商务纠纷担保函。此外，项目管理部根据需要派出技术、质量、财务等人员到现场，以配合政府部门检查验收、办理税务财务等事宜。第8章 工程质量策划8.1 工程质量策划内容8.1.1 设计优化及完善设计优化及完善通过内部图纸会审的形式开展这一工作，图纸会审分两阶段进行，在确定总包前，由设计部组织项目部、发展部、客服部等部门对图纸进行内部会审，主要是审查设计的功能性、舒适性、效果及规范方面的问题；在总包单位进场后，由工程部（项目部）组织设计、监理、总包等单位对图纸进行外部会审，主要是解决涉及施工方面错、漏、碰、缺等问题。结合置地公司工程质量管理研讨资料第4部分对设计的管理要求，从设计管理、节点设计、设计交底及图纸供应、设计协调及配合等内容进行设计管理控制。（1）对设计图纸进行功能性复核。 户内设计 建筑布置：室内有无露梁露柱，室内通道有无高度过低，阳台/露台与室内有无高差等；（重点复核首层、标准层及顶层，方法是将本层建筑图与上一层结构图对照比较） 入户门：门开启方向是否合适，开关时是否自然及不妨碍周边其他门窗或设施，猫眼或电磁有无设置，位置是否合理等； 铝合金门窗：客厅门开启净宽有无较小，窗可开启面积及宽度是否合适，开启扇执手有无过高，厨房门净宽能否满足搬洗衣机进出，厨房门及首层客厅门是否考虑设置门锁等； 水电：室内有无房间未考虑 、电视、网络，室内开关、插座位置布置是否合理，阳台给水、排水有无考虑并是否合理等； 其他：卫生间有无排气扇洞、厨房有无烟道洞；空调位宽度是否够摆放室外机等。 户外设计 楼梯间/电梯厅：门牌号及门铃有无考虑；电梯到站灯、楼层指示灯在结构设计中有无预留，屋面是否考虑有检修孔或检修通道等； 大堂/电梯厅：有无考虑信报箱及可视对讲机等。 室外设计 （2）复核设计图纸是否满足强制性条文及各类报建批文要求。 质检 通道的净高是否满足规范（应特别注意建筑装修层对净高、净宽的影响）；阳台栏杆有效防护高度是否满足，落地窗是否设计有护栏、凸窗是否设计有儿童防护网，栏杆的样式（包括立杆净距及防攀爬）是否满足规范要求等； 消防 自然通风电梯前室通风面积是否满足规范，高层住宅中相邻住户窗距离是否满足消防规范，不满足时是否设有防火隔断，入户门是否直接面对电梯合用前室，或直接面向电梯前室的户数有无超过规范要求，或超过时有无隔断措施；单元式住宅屋顶之间是否连通，塔式住宅自然通风的剪刀楼梯间通风面积是否满足规范；室外是否形成消防环路，沿建筑屋某一面是否路径过长而需在中间增加开口，消防通道宽度、转弯半径坡度是否满足规范，中间穿越建筑物时洞口净高是否满足规范，消防扑救面距建筑物距离是否满足规范、扑救面方向建筑是否设计有外挑结构或室外环境设计有高大乔木而不满足规范要求等。 燃气 厨房燃气进户管与灶台火炉距离是否满足规范要求，室外燃气管边是否有高大乔木距离过近而不满足规范要求等。 （3）过往项目成功做法或经验教训的借鉴。 总结以往项目在施工过程中或各类验收时出现的问题及入伙前后业主的投诉，及时优化和完善设计，可避免本项目重犯以前出现的老毛病。 （4）空调管线、生活阳台及卫生间水电布置、室外管井布置等。 空调管线 根据每一房间室内与室外平面、立面之间的相互关系，分析空调室内机、室外机的合理布置位置，确定空调管线走向及空调洞的布置位置。一般来说，在凸窗部位分体机采取上供上的关系空调管线相对短些，对外立面的影响小一些。 生活阳台及卫生间 这些部位水电开关面板及水电设备相对集中一些，且墙、地面面层材料一般为面砖或石材等块体装饰材料，布置合理一方面使用方便，另一方面显得美观精细。 室外管井 室外水电与园建设计分别为两个不同公司设计，相互之间难免存在冲突，如不合理处理可能影响效果甚至出现管井设在首层私家花园内或门口而引起业主投诉。解决方式是提前将两项设计拼在同一张图上，发现冲突及时调整。 8.1.2 合同招标质量技术要求 在各项招标工作开始之前，需要将我司关于本招标项目的成功做法及特别要求以招标要求的方式提出。这些成功做法及特别要求超出规范和设计，可能需涉及费用，提前以合同条款的形式固定下来有利于为今后能在工程实施中得到较好的贯彻落实提供最有利及有力的保障，同时在保障工程质量的前提下也能最大限度地节约工程成本。 （1）标准要求 满足设计及国家相关规范标准要求，同时要求满足置地*置地住宅工程质量标准作为中标单位合同专用条款附件。（2）分户验收要求 按照分户验收标准要求，100全检。（3）土建方面 钢筋马凳要求带塑料套，楼板分布筋底部要求垫成品塑料垫块，屋面结构浇注要求原浆压光，室内非卫生间部位地坪施工前均要求闭水试验 24 小时，门窗边要求分两次塞缝，外墙要求做淋水试验等。 （4）铝合金门窗 对型材、五金配件、玻璃的品牌及质量性能指标等方面的要求均作出明确规定。 （5）栏杆铁艺 除对钢材性能指标及油漆品牌作出规定外，还对镀锌工艺作出明确规定。 （6）木门或木地板 除对木材种类及油漆品牌作出规定外，还对木材加工防腐方面作出明确规定。木门要求采用成品木门。8.1.3 方案审查及技术交底 对重要部位及关键工序，均要求施工单位报送专项施工方案，专项施工方案经审核通过后，方可进行施工。施工方案报送经评审后，及时将评审意见及技术要求向本项目部相关工程师及施工单位进行交底。通过控制方案审查这一环节，确保本工程的重要部位及关键工序做到技术上可行，在技术层面避免安全或质量事故的产生，并满足公司总体目标。同时通过技术交底，将本工程的重要部位及关键工序的主要控制环节传达给现场工程师及施工单位，便于现场控制及实施。 （1）地下室方案 重点审查地下水位降排水措施，支撑体系是否安全合理，承台底板大体积砼温控措施，侧墙超长结构防裂抗渗措施，养护及雨季施工措施等。 （2）转换层方案 重点复核支撑体系安全性，包括传力路径、框支梁纵横双向立杆间距、框支梁柱墙模板主次龙骨间距、框支梁支撑立杆扣件数量、后浇带处门架支撑等受力计算复核，并应注意横杆、斜撑等构造措施是否设置合理。并应重点考虑框支梁柱柱头处钢筋密集情况下浇砼措施、大体积砼浇注的温度控制。 （3）外架方案 重点复核外架受力安全计算，检查外架形式（落地架、挑架、爬架等）是否满足项目发展要求及售楼要求。 （4）铝合金门窗方案 重点复核门窗加工精度保证措施、门窗安装精度保证措施、大窗的分割及垂直运输方式、门窗周边防水塞缝方案及控制措施等。同时，总承包商和各分包商在施工前应编制各分项工程施工技术方案，并报项目部审批，审批通过后才能进行施工。项目中拟审批的施工方案包括：（1） 施工组织设计（2） 测量方案（3） 雨季施工方案（4） 冬季施工方案（5） 桩基施工方案（6） 土方开挖施工方案（7） 基坑支护施工方案（8） 地下防水施工方案（9） 地下室混凝土施工方案（10） 砌筑施工方案（11） 塔吊施工方案（12） 屋面工程施工方案（13） 装修施工组织设计（14） 成品保护施工方案（15） 外墙保温施工方案（16） 设备专业施工组织设计8.1.4 样板先行确认 所有园建及精装修材料均需经材料样板确认后方可定货及进场；所有装修工程包括粗装修的砌筑、抹灰工程等，在大面积施工前必须先做施工样板，施工样板经确认后方可大面积施工。材料样板是合约分判的基础，一般需材料样板确定后方可分判；施工样板是施工的依据，大面积施工一般以确定的施工样板为参照。样板确认包括质量确认和效果确认两个方面。 通过样板确认这一环节，保证在保证建筑产品的功能及效果的前提下，尽量避免因设计调整或施工整改带来的大面积返工和损失，并有助于减小因样板未确定导致分判、材料加工或备料、设计修改等相应滞后的风险，保证施工质量及进度。 （1）外墙砖包括勾缝剂样板：包括材料样板和施工样板两个方面。外墙材质对外墙效果影响至关重要，确认过程可能来回反复多次，确认周期较长，有时甚至还可能更改已确定的材料样板。且外墙砖材料确认及分判后，外墙砖加工生产一般需 30-50 天，因此必须事先考虑这一因素，尽早确定施工样板。 （2）铝合金门窗样板：包括材料样板和施工样板两个方面。当材料样板选定后，如选取的型材和配件较独特时，在做加工样板的过程中可能会陆续发现型材和配件匹配方面的设计及技术问题，提前作样板有助于在大面积开工前有充裕的时间解决，有时甚至还可能更改已确定的材料样板，且这些解决方案中可能涉及造价问题，在分判前暴露这些问题使得这些成本因素能在投标报价中确定。门窗施工样板能进一步检验门窗设计中还存在哪些问题，并能及时暴露安装中存在的问题。 （3）砌筑及抹灰样板：针对每一种户型均作一个砌筑及抹灰样板，建筑、结构及水电管线的相互关系变得非常直观，哪些部位露梁或露柱、哪些构件空间交接后需处理、哪些部位开关线盒使用不便、哪些部位需增加砼等构造措施一目了然，便于寻求处理方案。 （4）室外园建样板：园建面层做法涉及到环境效果，确认过程可能反复多次，确认周期较长。且大多园建装修材料定货周期较长，因