银行分行个人额度房贷业务操作细则

银行分行个人额度房贷业务操作细则第一章 总 则第一条 为满足个人客户盘活存量房产融资需求，拓展我行个人信贷业务经营范围，规范相关业务经营与管理，根据总行关于开展个人额度房贷业务的通知（银行个金200677号）及相关授信政策、业务手册等规定，特制定本细则。第二条 个人额度房贷业务是指以符合贷款人要求的房产设立最高额抵押担保，在合同约定的授信额度和期限内，贷款人向借款人发放、可循环使用及归还的贷款业务。个人综合房贷业务是指个人住房/个人商用房贷款（以下合称一般房贷）和额度房贷的结合，借款人向我行申请一般房贷、且实际贷款金额小于最高可贷金额时，可就差额部分申请额度房贷业务。第三条 本细则所称借款人是指向我行申请个人额度房贷业务的具有完全民事行为能力的自然人。第四条 本细则适用于我行办理个人信贷业务的所有分支机构。第二章 借款人条件及贷款用途第五条 借款人申请个人额度房贷业务，须具备以下基本条件：（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在20（含）60（含）周岁的中国公民或港澳台居民，且借款人年龄加最长授信期限不得超过65年（含）；（二）具有合法有效的身份、户籍及婚姻状况证明；（三）具有良好的信用记录和还款意愿，个人信用报告近24个月内（距查询日）无连续90天（不含）以上逾期记录、无当前逾期金额。对4年内（距查询日）存在累计8次（含）以上逾期记录或连续90天（不含）以上逾期的应审慎受理，借款人须提供明细还款记录或银行证明，并判断确认逾期非还款能力不足、还款意愿不强等主观恶意拖欠；（四）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力，并满足以下还款能力测算方法之一：1、本授信月最大还款额最高不超过借款人家庭月收入的50%，借款人家庭月综合负债（含本笔）最高不超过家庭月收入的55%；或借款人家庭月收入扣除月综合负债后不低于6000元。2、借款人家庭月收入不低于月综合负债，且家庭净资产可完全覆盖负债额（含本笔拟申请授信额度及其家庭所有未结清负债余额与信用卡透支额）。注1：授信月最大还款额根据最高授信额度及最高可贷期限（综合房贷期限同一般房贷期限，纯额度房贷期限最长为10年），按约定本金还款比例及利率档次计算的月还款额。注2：借款人家庭净资产计算公式为：家庭定期存款、国债、债券*95%+理财产品金额*保本率*90%+房产（不含本次拟抵押）市值*60%+股票、基金市值*50%+车辆价值*20%-家庭负债总额（含本次拟申请）。注3：借款人家庭一次性还款类消费信贷可以有效金融资产（如非临时性存单、理财产品等）覆盖方式替代，一次性还款类经营贷款可以有效金融资产覆盖或用款企业收入还款方式替代，不纳入D/I测算。（五）贷款用途符合国家法律、法规及有关规定，且不得以任何形式流入证券、期货市场，不得用于股本权益性投资、房地产项目开发、借贷牟取非法收入，及其他国家法律、法规明确规定不得经营的项目；（六）能提供贷款人认可的合法、有效、可靠的房产抵押；（七）在我行开立个人结算账户；（八）借款人家庭在我行总授信额度未超过单客户或单品种授权；（九）贷款人规定的其他条件。第六条 个人额度房贷可用于借款人个人购车、装修、消费、留学、旅游、医疗、经营、置换他行贷款及其他合法合规用途。其中：对置换他行贷款的，原贷款须为借款人名下个人贷款，贷款期内还款正常，无连续3期（含）以上违约记录，当前无积欠本金、利息和罚息，且提款金额不得超过他行贷款余额。第三章 贷款担保第七条 个人额度房贷业务担保方式仅限房产抵押。抵押物须为借款人家庭（含成年子女）名下住房、商用房（含写字楼）或商住两用房，并已取得房屋所有权证，且授信额度有效期及循环借款期不得超过抵押房产剩余土地使用年限。第八条 抵押房产须满足以下条件：（一）抵押房产与贷款行位于同一城市，且同一抵押房产只能为一名借款人提供担保；（二）抵押房产已取得完整产权，未设定抵押（在我行设定一般房贷担保除外），无产权争议，易于变现；（三）抵押房产有共有人的，须提供房产所有共有人（含法定共有）同意抵押的书面证明。对按份共有的，授信金额须小于借款人家庭占抵押房产权利份额。对共有人含未成年人的，应审慎受理，且贷款资金仅限用于改善未成年人生活条件的消费用途，并办妥不侵害其合法权益的公证手续；（四）以出租房产抵押的，贷款经办行应根据承租人经营特点和市场租赁价格水平审核租赁期限与租金是否合理，并要求承租人出具已知晓该房屋抵押事实、放弃同等价位下的优先购买权、遇抵押权人处置抵押房产时将根据抵押权人要求放弃继续承租权并自愿及时搬离房屋的书面声明，否则应要求借款人终止原租赁合同。抵押期间，抵押人出租抵押房产的，应事先书面通知贷款经办行；（五）不得接受单独地下室（车库）、划拨土地或集体土地性质房产（除具备自由上市条件的房改房、经济适用房等）、大型商场分割销售摊位及其他存在产权纠纷、不易变现的房产抵押；（六）抵押住房（商用房暂不受限）房龄原则上不超过15年（不含），面积不小于60平米（不含），对于建筑质量、区域位置优良的，可适当放宽，但应适当降低抵押率，减少授信额度。其中：对抵押物房龄15年20年、且为家庭唯一住房的，授信成数原则上须降低1成；对家庭有两套（含）以上住房、但抵押住房面积小于60平米的，授信成数原则上须降低0.5成；对借款人家庭仅有一套住房、并作为抵押担保的，原则上抵押物价值不低于100万元（含）。第九条 个人综合房贷业务抵押物价值按我行现行房贷政策确认，授信期内原则上不重新评估，不调整授信额度。纯额度房贷业务首次授信时，抵押物价值须由我行认可的评估公司评估确定，且每年（次）延展循环借款期时须重新确定（重新评估或询价），并相应调整授信额度（详见下表）。抵押物价值变动授信额度核定办法升值在续签协议时，结合抵押成数，调整授信额度，但最高不得超过首次设定的抵押额度。贬值在续签协议时，结合抵押成数，调整授信额度，如调低后额度低于当前贷款余额，借款人须归还上述差额，否则不予延展。对一般房贷存量客户（我行或他行）申请转为额度房贷的及抵押房产最近一次交易或评估不超过6个月（含）的，可在最近一次交易价格或评估价格基础上确定抵押物价值。第十条 借款人可自愿选择购买抵押房产财产保险。第四章 授信（贷款）额度、期限、利率及还款方式第十一条 个人额度房贷业务授信额度最高不超过800万元，且不得超过抵押房产价值的60%。综合房贷下额度房贷授信额度为一般房贷实际金额与最高可贷金额差额。其中：对不能提供原购置价格证明资料或现评估价较原购置价格增值超过50%的商业房产抵押率原则上不得超过55%。授信期内，提款金额不得超过提款用途证明注明金额（另有规定除外），且大于或等于1万元、小于或等于剩余可贷额度，即授信额度减去已提款、且尚未归还余额。第十二条 纯额度房贷授信有效期最长10年，授信额度根据抵押物价值及借款人资信等具体情况一年一定，循环借款期1年，按年续签协议延展生效。综合房贷下额度房贷授信有效期及循环借款期同综合房贷下一般房贷实际办理期限。个人额度房贷业务贷款期限自实际发放之日起，至循环借款期届满日止，当年度循环借款期到期延展的，贷款期限延长至下年度循环借款期届满日，延展最长不超过授信有效期；借款人或我行拒绝延展循环借款期的，剩余贷款须于当年度循环借款期届满日前清偿，否则日终贷款转为逾期。第十三条 纯额度房贷利率在授信合同签订（续签）日人民银行一年期基准利率基础上根据借款人实际情况合理确定，综合房贷下额度房贷利率在授信合同签订日循环借款期同期同档次基准利率基础上根据借款人实际情况合理确定，期间（含签约未放款）遇人民银行基准利率调整的，自调整日起按新利率执行。第十四条 个人额度房贷业务采用按比例按月分期还款方式，即根据借款人最近一次提款或提前还款后（不含正常还款）已使用贷款余额按一定的本金归还比例按月分期归还贷款本金及利息，剩余本金于循环借款期届满一次性归还。其中：月归还贷款本金等于已使用贷款余额乘以约定的本金归还比例；月归还利息按已使用贷款余额、贷款日利率及实际占用天数计算。至扣款日（20日），系统自动采取“先扣本、再扣息”顺序，不足部分自扣款日起结转逾期，并计收罚息和复利。对借款人连续3期未足额偿还贷款本息的，须将剩余额度房贷余额调整为固定额度分期还款（即等额本息或等额本金还款方式），贷款期限按授信合同剩余有效期确定，贷款利率按同期同档次基准利率及约定的浮动比例确定，借款人须于调整前足额归还积欠利息及复利；对无积欠本息、主动申请调整的，经审批同意，可将还款方式调整为固定额度分期还款（日后不得再次调整），贷款期限按授信合同剩余有效期确定，贷款利率按同期同档次基准利率及约定的浮动比例确定，借款人须于调整前支付上期结息日至调整日间贷款利息。第十五条 个人额度房贷业务可选择自动提前还款功能，即每月21日至月末营业终了，系统自借款人指定提前还款账户中自动扣款用于提前归还贷款本金，归还部分立即恢复可用额度，归还部分对应利息于下月协定还款日自动扣收。其中：（一）还款账户余额大于贷款余额（含），则全额扣款；（二）还款账户余额小于贷款余额，按1000元整倍数扣款，不足1000元部分不予以扣款。第十六条 个人额度房贷业务额度管理费于签订授信合同及续签协议时收取，核算科目为“511-009-001人民币对外承诺业务收入”下“PL52768人民币个人授信业务收入”。第五章 授信调查、审查与审批第十七条 借款人首次申请个人额度房贷业务时，应填写个人额度房贷授信申请书，同时提供以下相关资料（综合房贷下相关资料不重复提供）：（一）有效身份证明，包括含身份证、护照、港澳台通行证等；（二）相关户籍证明，包括户口簿或户籍证明等；（三）婚姻状况证明，包括结婚证、离婚证、未婚声明等；（四）职业、收入、资产等证明或替代品资料，包括个人工资证明、税单、代发账户流水、资产替代品证明等，对经营业主或自雇人士，需提供经营实体财务报表或账户流水；（五）抵押物产权证明及产权共有人同意抵押书面承诺；（六）贷款行要求的其他资料。第十八条 个人额度房贷业务授信申请的受理与调查由贷款经办行负责。贷款经办行须落实实地调查及见客谈话制度，重点核实借款人身份及提供资料的真实性与合法性，查询借款人资信及综合资产负债情况，现场调查抵押物权属与估值的真实性与合理性，调查人对贷款资料的真实性负调查责任，调查要点包括：（一）借款人身份与提供资料是否真实、合法和有效，通过面谈了解借款人申请是否自愿、属实，是否符合我行规定；（二）借款人收入来源是否稳定，是否具备按时足额偿还贷款本息的能力，收入还贷比是否符合相关规定；（三）通过查询人民银行个人信息基础数据库，判断借款人资信状况是否良好，是否具有较好的还款意愿；（四）借款人拟提供的贷款担保是否真实、合法、有效，抵押物是否已取得房屋产权证，抵押物产权共有人是否出具了同意抵押的书面证明，需进行价值评估的，评估报告是否真实，评估价格是否合理；注：贷款经办行须分品种落实单/双人实地调查制，其中：对消费类授信金额200万元500万元或经营类授信金额小于300万元的，由客户经理及业务主管实地调查；对消费类授信金额在500万元（含）以上及经营类授信金额在300万元（含）以上的，须由客户经理及分管行长上门完成。第十九条 调查人要根据调查情况将申请信息录入个贷系统，按规定对借款人进行风险测评，提出授信意见，并就授信额度、期限、成数、利率等事项，在审批书中签署调查意见。第二十条 个人额度房贷业务授信申请的审查工作由分行业务审查岗负责，审查人对贷款资料的完整性和合规性负审查责任，审查要点包括：（一）申请资料是否齐全，要素填写是否规范；（二）借款人资格、资信状况及收入还贷比是否符合有关规定；（三）抵押物是否合法、充足和有效，价值是否合理，权属关系是否清晰，是否易于变现。抵押人主体资格是否合规、意思表示是否真实；（四）授信额度、期限、成数、利率等是否符合相关规定。第二十一条 个人额度房贷业务授信申请的审批工作由分行有权审批人负责，审批人就授信额度、期限、成数、利率及担保要求等事项做出决策。超过审批权限的，按授权逐级上报审批。第二十二条 个人额度房贷业务授信合同及抵押合同的签订、额度管理费的收取及抵押物抵押手续的办理由贷款经办行负责，贷款经办行综合管理人员负责贷款资料的传递和贷款担保的落实工作，并对贷款担保的有效性负责。第二十三条 个人额度房贷业务授信的签发工作由贷款经办行落实授信条件后发起，经放款审核岗、业务审查岗审核后交分行有权审批人，审批人凭授信合同、抵押合同、抵押物他项权证、额度管理费收取凭证等资料签署个人额度房贷额度签发通知单。第二十四条 个人额度房贷授信业务归档资料包括：（一）借款人及用款企业（如有）申请资料；（二）个人额度房贷授信申请书；（三）个人额度房贷风险评估及审批书；（四）个人额度房贷风险测评表及贷款审批表；（五）个人额度房贷调查报告；（六）个人额度房贷谈话笔录；（七）借款人个人信用报告；（八）借款人还款账户；（九）个人额度房贷额度确立通知书及额度签发通知单；（十）个人（综合）额度房贷授信合同及相关担保合同；（十一）个人贷款划款委托书；（十二）抵押物两证及他项权证；（十三）他项权证或保单入库凭证；（十四）额度管理费缴款凭证；（十五）其他资料。第六章 提款调查、审查及审批第二十五条 授信期内，借款人申请提款时，应填写个人额度房贷提款申请书，同时提供以下相关资料：（一）有效身份证明；（二）授信及抵押合同；（三）贷款用途证明及自主/委托支付账户，如消费合同、采购合同、预付或首付款凭证、收据或发票等。置换他行贷款的，需提供原借款合同、他行还款记录、他行余额证明（原则上不超过10个工作日）等；（四）贷款行要求的其他资料。第二十六条 个人额度房贷业务提款申请的受理与调查由贷款经办行负责，审查、审批由分行放款审核岗及有权审批人负责。调查、审查及审批要点：（一）借款人身份是否真实、合法和有效；（二）提款金额是否在授信额度以内，贷款期限、利率等是否符合相关规定；（三）提款用途是否合理，是否符合法律、法规及相关规定。交易资料是否符合借款合同约定条件，支付对象、支付金额等信息是否与交易合同等约定匹配，自筹部分是否足额支付；（四）借款人资信是否发生重大变化，已申请贷款是否存在不良还款记录；（五）抵押物价值是否发生重大变化，我行抵押权利是否真实、有效。第二十七条 贷款资金原则上采用受托支付方式管理，严格执行“实贷实付”要求，即：贷款发放后及时划转支付。其中：借款人为消费用途或个体工商户经营者的，贷款资金发放至借款人收款账户后无缝对接划转支付交易对象；借款人为中小企业主经营用途的，贷款资金发放至借款人收款账户后立即划转至用款企业在贷款经办行开立的企业结算账户，并根据具体用途立即无缝对接划转支付交易对象；对贷款用于置换他行贷款的，贷款资金须转入借款人在他行开立的还款账户，由我行工作人员陪同办理相关还款手续，并确保于下款后五个工作日内将他行还款（结清）证明归档；对贷款用于归还个人信用卡消费的，贷款资金须转入对应信用卡账户，并确保于下款后五个工作日内回补扣款证明资料。第二十八条 个人额度房贷提款业务归档资料包括：（一）个人额度房贷提款申请书；（二）贷款用途相关资料；（三）个人额度房贷提款审批书；（四）贷款资金受托支付审核单/贷款资金自主支付监控联系单；（五）借款凭证留档联；（六）借款凭证系统打印件；（七）抵押物登记查询记录；（八）其他资料。第七章 授信延展调查、审查与审批第二十九条 纯额度房贷当年度循环借款期届满前，借款人申请延展时，应填写个人额度房贷续签协议申请审批书，并提供以下资料：（一）有效身份证明；（二）抵押物产权证明；（三）最新收入或资产证明；（四）贷款行要求的其他资料。第三十条 授信延展申请的受理与调查由贷款经办行负责，审查、审批由分行业务审查岗及有权审批人负责。调查、审查及审批要点：（一）借款人身份是否真实、合法和有效，是否符合授信条件；（二）查询人民银行个人信息基础数据库，核实借款人资信是否发生重大变化，已申请贷款或信用卡是否存在不良还款记录，对存在新发生不良记录的，应拒绝延展或适当降低授信额度；（三）登陆我行个贷系统，查询审核借款人历史还款记录是否正常，还款能力和还款意愿有无恶化；（四）抵押物价值是否发生重大变化，我行抵押权利是否真实、有效。已实行抵押备案地区，须重新登陆系统核实抵押房产抵押登记要素；（五）借款人当前家庭、工作及收入情况是否稳定，是否发生重大变化，是否影响我行贷款正常还款。第三十一条 对同意延展的，要根据借款人及抵押物实际情况，重新核定授信额度。对重新核定额度低于当前贷款余额的，借款人须于当年度循环借款期届满日前提前归还差额部分，否则不予延展，全部贷款于当年度循环借款期届满日到期；对不同意延展的，全部贷款于当年度循环借款期届满日到期，借款人须于到期日前全部归还，否则日终结转逾期，并计收罚息和复利；对借款人部分条件变化、但未影响最终实际还款能力的，可采取转换还款方式、停止剩余授信额度支取等处置措施。第三十二条 纯额度房贷授信延展业务归档资料包括：（一）个人额度房贷续签协议申请审批书；（二）上年度还款记录及个人信用报告；（三）抵押物评估报告（或询价报告）；（四）原授信审批书复印件；（五）个人额度房贷核定协议书及额度变更/签发凭证；（六）抵押物登记查询记录；（七）额度管理费缴款凭证；（八）其他资料。第八章 贷后管理第三十三条 个人额度房贷业务档案资料实行分级保管，其中：抵押物他项权证、保险单等权利凭证正本入出纳大库集中保管；本细则第五、六、七章所列相关档案资料入分行档案库集中保管。第三十四条 个人额度房贷业务贷后管理包括用途跟踪、贷后监督、贷后监测、贷后检查、违约贷款催收与处置、贷后客户服务等工作，各单位及人员须根据银行个人贷款管理办法，并结合贷款具体用途做好各项贷后管理工作。第九章 附则第三十五条 个人额度房贷业务根据抵押物性质不同及贷款期限列相关会计科目核算。第三十六条 本细则由银行南京分行个人金融部负责解释和修订。第三十七条 本细则自印发之日起施行。附件1：银行个人额度房贷续签协议申请审批书14