上海音乐学院物业管理需求

附件 物业管理需求一委托管理物业概况本物业基本情况物业名称： 上海音乐学院 物业类型： 高校 坐落位置： 上海 市 徐汇 区 汾阳 路（街道） 20 号四 至：东 汾阳路 南 复兴中路 西 宝庆路 北 淮海中路 占地面积： 72亩 方米（含17亩左右规划建设用地，不计本次物业管理面积），其中绿地面积 7024 平方米。建筑面积： 64927 （含学校产业用房和地下未使用车库约15000平方） 平方米。其中：老教学大楼18F 14970 平方米，新教学楼 24700 平方米，图书电教楼 8540 平方米，行政楼 5649 平方米，专家楼 1445 平方米(实际保洁388m2 )，老行政楼 1427（实际保洁限公共部位400平方） 平方米，博士楼 992（实际保洁限公共部位100平方） 平方米，食堂及风雨操场4211平方米。带电梯办公楼共6栋，办公楼单位786套（老教学楼办公单位373套、新教学楼办公单位245套、行政楼办公单位49套、老行政楼办公单位44套、图书电教楼办公单位75套），建筑面积共62490平方米；不带电梯办公楼共2栋，办公楼单位55套，建筑面积共2437平方米（博士楼办公单位25套、专家楼办公单位20套）。公用设施、设备及公共场所（地）情况：1、 院区车辆出入口 1 个，消防应急出入口 2 个；2、 道路、车行道、人行道 5400 平方米；露天广场及其他公共场地。3、 绿化面积7024平方米，园林建筑小品1座，水域15平方米。4、 污水管长 750 米，污水检查井 88 座；雨水管长 1366 米，市政检查井 3 座，雨水进水 159 座，化粪池 5 座（注今后全部改为直排式）；5、 路灯 12（双叉） 盏，地灯 18 盏，草坪灯 18 盏，其他照明设施 泛光照明灯109盏 ；6、 垃圾库房2个，果皮箱30个，垃圾房(或垃圾中转站）建筑面积75平方米；7、 体育设施篮球场一个、乒乓房一个、多功能球场（篮球、羽毛球）一个；8、 休闲设施 新教学楼广场长椅（10只） ；9、 自行车停车位：自行车停放设在 新教学楼南楼B1层（590m2 )，校门口左边及其他三处。10、 电梯14（食堂*2、电教楼*2、行政楼*1、贺绿厅*1、新教学楼*5、老教学楼*3）台，功率食堂（15千瓦）、电教楼（9.5千瓦和8.2千瓦）、行政楼（12.6千瓦）、贺绿厅（33千瓦）、新教学楼（4台12.6千瓦、1台22千瓦）、老教学楼（2台15千瓦、1台22千瓦）千瓦，品牌型号蒂森、三菱、永大。11、 配电房变压器5台，容量共6250KVA;12、 生活水箱：新教学楼 1 只16m3、18层教学楼 2 只18m3*2、电教楼 1 只16m3生活水泵： 4 台（新教学楼2台；18层教学楼2台）；消防水泵： 6 台；排污水泵： 6 台；隔油池： 1 只；13、 消防自动报警系统情况及消防灭火器配备情况：消防自动报警系统： 喷淋系统、报警消防栓、报警系统、烟感报警；消防灭火器：灭火器：210，水带：105，水枪：105；（新教学楼） 灭火器：214，水带：54，水枪：54；（老教学楼） 灭火器：24，水带：72，水枪：72；（排演中心） 14、 智能化系统 保安监控系统、消防控制系统、门禁系统、消防广播系统、空调控制系统（新教学楼）、琴房计时系统 （新教学楼、老教学楼）；15、 业主方提供物业管理用房面积60平方米，其中办公房2间；工作间2间；仓库2间。 2、各楼宇各层功能分布情况 （一）老办公楼1F：公共区间：（卫生间2） 设备用房：（强弱电间、储藏室） 办公用房：（办公室14 会议室2 贵宾接待室 ）2F：公共区间：（卫生间3） 设备用房：（贮藏室4） 办公用房：（办公室12）3F：公共区间：（休息室） 设备用房：（储藏室2、值班室） 办公用房：（公共基础部、教研室3） （二）排演中心BF：公共区间：（卫生间2、男女更衣室、淋浴室、清洁间、过厅） 设备用房：（乐器储藏室、强弱电间、声闸4）教学用房：（民族乐队排练厅、录音制作室2、音乐剧排练厅、合唱兼管弦排练厅、音乐剧排练室2）B夹层：设备用房：（强弱电间、杂物间2、配电间、空调机房、储藏室、财务仓库、设备 处仓库） 教学用房：（录音制作室）1F：公共区间：（门厅、卫生间3、茶水间）设备用房：（强弱电间、储藏室、总值班兼消防控制室、学生档案室、声闸2） 办公用房：（保卫处、会议室、宣传部、学工办2、团委、处长室） 教学用房：（多功能排练厅、报告厅、作曲指挥排练厅、室外舞台）2F：公共区间（卫生间4、茶水间、清洁间2） 设备用房：（储藏室2、强电间、弱电间） 办公用房：（组织部、纪检审、财务室2、组织人事2、后基处） 教学用房：（导控室）3F：公共区间：（门厅、卫生间2、茶水间） 设备用房：（乐器储藏室、声闸2、男女化妆间、休息室、储藏室、视听室4、强弱电间） 办公用房：（副院长室6、院长助理室1） 教学用房：（音乐剧排练厅）4F：公共区间：（门厅、卫生间2、茶水间） 设备用房：（党办、院办2、院长室1套、书记室1套、会议室1） （三）教学大楼1F：大厅、公共区间（贵宾室、教室休息室、卫生间）； 演出场所（演奏厅、候演厅）； 设备用房：（消防报警室）1F夹层：公共区间（休闲区、会议室、卫生间） 设备用房（电梯储藏室、电工间）2F：公共区间（小会议室、卫生间） 设备用房（教务仓库3间、计算机网络机房、教务油印室、教务电脑房） 办公用房（招生办公室、教务科、教务支部、教务处办公室、教务打字室、教务复印 室、教材料）3F：公共区间：（卫生间2） 办公用房：（大楼管理处、教室琴房管理处、团委、设备行政管理师、学工委） 教学用房：（作指系2间、音乐系4间、教科部5间）4F：公共区间：（卫生间2）教学用房：（民乐系2、音教系3、管弦系3、声乐系3、钢琴系3、乐对指挥教室、钢琴专业教室）5F：公共区间：（钢琴修理室、卫生间） 教学用房：（表演教室、管弦重奏室3、民乐重奏室、语音教室、表演教室、排练厅）6F：公共区间：（卫生角2）教学用房：（专家教室、音响导演教室2、共同课教室、钢琴重奏室2、指挥教研室、奥尔夫教室）7F：公共区间：（卫生间2） 教学用房：共同课教室8、和声配器教研室、曲线复调教研室）8F：公共区间：（卫生间2）教学用房：（共同课教室5、共同课大教室、视唱练耳教研室、贝司教研室、长笛专业教室、民族音乐理论教研室）9F：公共区间：（卫生间2）教学用房：（共同课教室3、外史教研室、中史教研室、电钢琴教研室、电子琴教室、音乐学系教室2、形体教室）10F：公共区间：（卫生间2） 办公用房：（管理办公室、电子琴工作室） 教学用房：（钢琴教室12、音教教室6、电子琴教室、合唱指挥教室）11F：公共区间：（卫生间2） 教学用房：声乐教室10、作曲教室11、声乐表演专业教室）12F：公共区间：（卫生间2） 教学用房：（民乐教室7、管弦教室13、民乐排练厅、管弦排练厅）13F：公共区间：（卫生间2） 设备用房：（监控室） 教学用房：（电子琴琴房4、琴房29）14F：公共区间：（卫生间2） 办公用房：（管理办公室） 教学用房：（琴房33）15F：公共区间：（卫生间2） 教学用房：（琴房34）16F：公共区间：（卫生间2） 教学用房：（琴房34）17F：公共区间：（卫生间2） 办公用房：（管理办公室） 教学用房：（琴房33）18F：公共区间：（卫生间2） 教学用房：（琴房29） （四）新教学楼B1层：公共区间：（卫生间6、自行车库、休息听、贵宾休息室） 设备用房：（变配电房、弱电房、值班室、工程储藏室、声闸3、储藏室2、风机房、 强弱电间） 教学用房：（专业教室4、多功能报告厅）1F：公共区间：（卫生间6） 设备用房：（强弱电间、消防控制中心） 教学用房：（语音教室2、电脑房2、形体房2、教室2、） 办公用房：（教室休息室、研究生部办公室5、物业办公室、琴房管理室）2F：公共区间：（卫生间6、教室休息室2、储藏室） 设备用房（强弱电间6) 教学用房（多媒体教室12、专业教室2、琴房44）3F：教学用房（琴房44）4F：公共区间（卫生间6、教室休息室2） 设备用房（强弱电间6） 教学用房（专业教室3、多媒体教室12、琴房44） 办公用房（办公室4）5F：教学用房（琴房44）6F：公共区间（卫生间6、教室休息室3） 设备用房（专业教室、普通教室14、琴房4） （五）图书电教楼1F：公共区间（卫生间2） 设备用房：（阅览库房、放映室、消防泵房、空调机房2、配电间、安保休息室） 办公用房：（医务室2、讲座报告办公室） 教学用房：（电教厅、报刊阅览室、电子阅览室、阅览室）2F：公共区间（卫生间2、强电间） 设备用房：（乐谱库房、音工系工作室2、空调机房） 办公用房（技术部制作室、社教处、社教处长办公室、主任办公室、乐谱出借处） 教学用房：（声学实验室、声学导控实验室）3F：公共区间（卫生间2） 设备用房：（演播录音棚、导控室、灯控室、空调机房、视听部库房、图书馆机房） 办公用房：（图书馆长室2、图书馆办公室、数字媒体办公室、教育技术中心办公室) 教学用房：（视听部）4F：公共区间（卫生角2、强电间） 设备用房：（综合图书出借处库房、设备处库房2） 办公用房：（设备处2、设备科办公室、综合图书出借处） 教学用房：（周小燕歌剧中心）5F：公共区间（卫生间2、强电间） 设备用房：（采编部库房、视听部库房、档案室库房） 办公用房：（档案室、办公室、计算机网络中心、留学生办公室、周铿国际钢琴比赛办 公室、技术部办公室） 教学用房：（摄影洗片房、采编部、中国当代音乐研究与发展中心）6F：公共区间：（卫生间2） 设备用房：（特藏室、强电间） 办公用房：（音乐工程系办公室、仪式音乐办公室、科研处）教学用房：（音乐工程系中心、中国音乐文化研究中心、中国传统音乐音响音像数据中心、仪式音乐研究中心、出版社学报）7F：公共区间：（卫生间2） 设备用房：（强电间） 办公用房：（提琴制作中心、音工系办公室2） 教学用房：（音工系实验室、教室、音工系教室） （六）专家楼 专家楼底层工会活动室会议室等、卫生间2间280m2 （七）食堂风雨操场（4211m2)二、委托管理物业管理要求本项目合计需要约67名员工，其中管理人员5人，保洁36人，保安16人， 裙房管理5人，水电维修5人。（一）建筑物日常维修、养护、管理（ 元以上维修另计） 1、办公楼（区）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风等日常养护维修。 2、大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。服务标准：确保办公楼（区）房屋完好等级和正常使用；墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；墙地面有碎裂、断裂或缺损的，应在规定时间内安排专项修理。根据房屋实际使用年限和使用情况定期进行安全使用检查，做好检查记录。发现问题及时向业主报告，提出方案和建议经批准后组织实施。遇紧急情况，应采取必要的措施。及时完成各项零星维修任务。项零星维修时间不超过24小时，合格率应为100%。对房屋日常维修、养护记录完整。（二）公共设备维护、保养（设备定期专业维修及 元以上维修另计） 二级生化、给排水、复盖办公区域所有建筑物设施、部门。 1、给排水、供水系统： （l）、建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划； （2）、节约用水，防止冒、滴、漏，大面积跑水事故的发生； （3）、保持供水系统的正常运转，定期检查水泵运转情况； （4）、保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染； （5）、定期检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转； （6）、保证排水系统的正常运转，防止阻塞；（7） 、停水预先通知业主及用户，以便做好安排。服务标准：每日一次对给水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次；二次供水水箱保持清洁卫生，水箱每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，无二次污染；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。 及时发现并解决故障，维修合格率100；给排水系统发生事故时，维修人员在10分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；一年内无重大管理责任事故；根据现场情况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；计量器具、压力仪表按规定周期送质检局校验；未经机关管理中心许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水。做好节约用水工作。 2、 机电、照明及自动化系统管理： （1）、对办公楼(区)供电系统高、低压电器设备、照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。 （2）、建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。（委托供电单位维保） （3）、供电和维修人员持证上岗。并配主管电气工程师。保证24小时有人员值班，做到发现故障、及时排除。 （4）、保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；电气线路辅设计、施工技术要求，线路负荷要满足用户和相应的规范要求、确保发配电设备安全运行。 （5）、停电限电事先出通知、以免用户措手不及。 （6）、对临时施工工程有用电管理措施。 （7）、发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。 （8）、负责对路灯、庭园灯电源的操作，保证供电正常。 （9）、确保办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。（10） 、负责办公楼（区）楼音源、服务器、喇叭正常使用及维修保养工作。服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。电梯由专业资质的电梯维修保养单位定期进行维修保养，并在有效期内运行；轿厢、井道保持清洁；警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全；电梯出现故障，接到报修后专业维修人员应在30分钟内到达现场抢修，及时排除故障。电梯设施完好率达到100。 3、中央控制室管理规定 （1）、中控室实行每日24小时人员值班、监控。 （2）、控制非必要人员进入中控室。 （3）、保证各控制箱、显示屏、信号灯、控制线路等的运作始终处于良好状态，各类操作按钮、手柄在自动位置。 （4）、每班检查一次各类信号是否正常并做好记录。 （5）、出现报警信号后，立即赶到事发现场进行处理。（6）、中控室的清洁由值班人员负责。 服务标准：对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，一般故障排除时间不超过2小时，零维修合格率100；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好办公楼(区)灯光亮化的设施；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限；供电设备完好率达到99、弱电设备完好率达到98。每年雨季前对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好。一年内无重大管理责任事故。 4、 消防系统： （1）、对火灾自动报警系统；自动喷淋系统；室内灭火栓；排防烟系统；安全疏散、应急系统；防火门系统；二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。 （2）、按时对消防、喷淋、配电系统做启动测试，管道养护工作。将水管内污水排空，保证消防系统在应急处理中能正常运转，培训有关人员学会应急处理的方法。（3）、负责对消防水电设施进行例行保养，定期检查消防栓和消防器械。消防水电设施确保运行良好。服务标准：严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态；定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率均为100；安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3；消防泵每月启动一次，每年保养一次；消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；控测器至少每三年进行一次清洗除尘；消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加检查次数，有故障时，维修人员应及时到场；确保整个消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证；消防监控系统运行人员必须有消防部门核发的上岗证书；有突发火灾应急方案，经常组织义务消防员的培训，每年组织一次消防火灾演练。 5、 中央控制室管理规定 （1）、中控室实行每日24小时人员值班、监控。 （2）、控制非必要人员进入中控室。 （3）、保证各控制相、显示屏、信号灯、控制线路等的运作始终处于良好状态，各类操作按钮、手柄在自动位置。 （4）、每班检查一次各类信号是否正常并做记录。 （5）、出现报警信号后，立即赶到事发现场进行处理。（6）、中控室的清洁由值班人员负责。（7）、对中控值班人员必须形成交接班制度。 服务标准：按保养计划进行维修保养，并将维修保养情况记录于相应记录内，物业工程部主管每年按设备运行情况制订下一年度中修、大修计划。并对中控室值班人员进行定期培训和技能考核。中控室设备故障维修一般不超过2小时。6、空调系统运行维护 （1）、集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。（2）、建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。（3）、根据实际使用情况制订年度总体节能计划。服务标准：定期巡查设备运行状态并记录运行参数；每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次；定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养；定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养；定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；每二年至少除锈漆刷漆一次；定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合标准要求；根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标准要求；压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验；定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析，做好节能工作；在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行；空调系统出现运行故障后，维修人员应在10分钟内到达现场实施维修，并做好记录，维修合格率100。设备类总体运行标准详见全国城市物业管理示范大厦标准及评分细则（三）安保管理要求与服务提供保安服务的单位和从业人员必须符合保安服务管理条例相关要求，并在其规定的权限内提供服务。具体内容如下：1、全天候负责区域内正门、边门、区域通道、围墙、办公区域新、老教学楼、排演中心、行政办公楼、专家楼、图书电教楼、师生餐厅、公共走道交通等24小时保安、巡逻、值勤。2、办公楼（区域）来人来访人员通报、登记、证件检查等。3、积极配合公安部门工作，完善监控室管理制度。 4、贯彻执行公安部门关于保安保卫工作方针、政策和有关条例。 5、坚决制止物业管理区域内的不文明及违法行为。 6、定期对电气设备、开关、线路和照明灯具等进行检查。积极开展防盗、防火宣传。 7、保安巡逻范围包括区域的公共道路、绿地带、设备用房和各办公楼的各楼层。 8、处理各种突发事件。 9、实施三级防火责任制和岗位责任制，建立健全防火制度和安全操作制度。 10、定期巡视、试验、维修、更新消防器材和设备，指定有关人员负责保养、维修和管理。11、 建筑物内严禁焚烧物品。建筑物内的走道、楼梯、出口等部位，保持畅通，严禁堆放物品。12、 保安人员上班时着统一的制服，配戴工作证。执勤人员佩带对讲机、警棒、电筒等装备。13、 对新来的员工必须岗前培训和安全教育。服务标准：建立办公楼（区域）传达、保安、公共秩序等管理制度并认真落实，确保办公楼（区域）安全和正常的工作环境，严格证件登记，杜绝闲杂人员进入办公楼（区域）。环境秩序良好，维护和保证防盗、防火报警、监控设备的正常运行。对办公区域安全状况进行24小时监控，监控记录保持完整，监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；做好安全防范日常巡视工作，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突法事件。重点、要害部位每小时至少巡逻1次，发现违法违章行为应及时制止。（四）环境卫生与保洁管理 1、请专业清洁人员组建公共卫生清洁班，每天打扫公共部分做到杂物、废弃物立即清理。 2、楼（区域）内垃圾实行袋装化，在各楼层公共部位设立公共垃圾箱，在露天公共部位设立杂物箱，由清洁工清运、处理（包括联系环卫部门运出处理）。 3、区域垃圾实行分类收集（有机垃圾、无机垃圾、有害垃圾），从而达到更高层次的环保效果。 4、及时清扫学院区域地面积水、垃圾、烟头等，使地面保持干净、无杂物、无积水等。 5、对公共道路上之汽车道闸、垃圾筒等定期清洁或清洗，停车场、地面道路定期高压冲洗。 6、对设备、设施的表面进行清洁、抹净处理，保持洁净。 7定期对设施、设备各类金属表层或表面使用专用保洁剂或防锈处理，保持光亮洁净。 8、将楼层的垃圾清运、处理，对楼内公共设施进行擦抹保洁。 9对人员出人频繁之地，进行不间断的走动保洁。 10、清扫、拖洗属于公共区域室内外的地面。 11、擦净、抹净各楼层内会议室、接待室、休息室、 12定期清扫各楼天台、设备机房等部门。 13、清洗及保洁各楼层的洗手间、抹净各类洁具等工作、更换卫生纸、洗手液、洁瓷精（行政办公楼层）。 14、定时收集各楼层内之生活垃圾，并更换垃圾袋，定期清洁垃圾筒等，保持洁净。 15、定期、定点、定计划使用专业消毒、杀虫害等药剂进行环保消杀工作。 16、按时清运、处理垃圾、定时高压冲洗收集站内外墙壁及地面、定期进行灭虫、消毒。17、保持大楼原有的建筑风貌，每年做一次外墙的清洗工作，使物业持久如新。18、办公室的保洁。19、教室、琴房保洁（新教学楼、老教学楼）。20、风雨操场保洁。服务标准：建立办公楼（区域）环境管理制度并认真落实，环卫设施齐备，实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%。要求详见全国城市物业管理示范大厦标准及评分细则具体区域标准要求如下： 外围及周边道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。 绿化带及水池绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。 大厅、楼内，公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽； 门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。 会议室、接待室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。 楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条(缝)干净，扶手栏杆表面干净元灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。 公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。 开水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。 电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味； 电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。 电器设施 灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。 垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹；烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过23，内胆应定期清洁、消毒。 消防栓、消防箱，公共设施 保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。 管道，指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显无污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。（五）污水管理 l、区域内生活污水经污水管道集中排放处理。2、为保持污水管通畅，保洁员每月对排水沟清扫一次。(明沟每周一次，暗沟每月一次)。其他排水管道每月检查2次，如有堵塞应随时处理、疏通、及时采样及分析，保持构筑物进出流、水位正常。判断正常运作采取有力措施。 服务标准：垃圾的清运、处理，由物业公司监督四周必须无散积垃圾、无异味，必须经常喷洒药水，防止发生虫害。所有垃圾必须日产日清，清洁人员每天定时到各点收集废纸及可再生废弃物进行回收、处理。（六）卫生管理1、 灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂。2、 科学有效地进行卫生消毒。 服务标准：灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂达到全国爱卫生委员会及上海市爱卫生委员会规定的标准；定期科学有效地对办公区进行卫生消毒。在化学防治中注重科学合理用药，不使用国家禁用药品。（七）收发服务 1、建立收发中心，传递报刊、杂志、信件派发送至每一部门信箱。 2、代叫速递公司 3、提供订票、订报、订饮用水等服务服务标准：报刊、杂志、信件派发及相关服务及时、准确、有记录。（八）前期介入 l、详细审阅、熟悉所有办公楼（区）的设计图纸，并从物业管理及用户角度对物业管理提出专业管理意见、改进方案。 2、迅速熟悉办公楼（区）机电设备系统、楼宇智能化管理系统、网络系统、IT基础设施的性能、规格、造型、布置提出专业管理意见和建议。 4、详细了解业主的目前物业状况，并从物业管理及用户角度提出专业意见和改进方案。 5、对业主提供的图纸、资料、档案等提出专业意见和建议。6、制订进驻验收标准及物业接收计划，草拟工作日程并调配工程人员按工程进度及质量标准逐步进行验收。服务标准：迅速熟悉管理区域情况，一旦入驻即能立刻提供业主所要求的管理与服务，处理各类日常事务和应急事务。（九）档案管理 l、建立管理人员人事档案和各类行政文件、合同的存档工作。 2健全所有建筑物、公用设施、设备的图纸资料，及时增加修改资料。 3、建立设备、设施、保安、保洁、车辆等日常运作管理档案。 4、所有资料及管理资料分为图、档、卡、册四类，安放于防火、防潮、防蛀之专用档案箱内。三、上海音乐学院新教学楼、排演中心等物业管理需求说明上海音乐学院创建于1927年，是一所历史悠久、享誉海内外的音乐学府，有着优良的教学传统，深厚的文化底蕴和雄厚的办学实力。建校80多年来，以其高质量的办学享有盛名，其培养的人才遍布全国及世界各地，被誉为“音乐家的摇篮”。学校目前在校学生共有1823余名，教职工550余人。为了改善学校教育环境、优化配置教育资源、充分发挥学科综合优势，全面提高学校的教学水平，上海音乐学院重新规划建设了汾阳路校区。改造后的新校区，位于上海市中心区域，占地面积72亩。北临淮海路精品商业街，南靠复兴中路，东沿汾阳路，西与上海武警总队驻地紧邻。整个校区由教学办公区、公共区和后勤运动区三大功能区构成，充分体现了高起点、高标准的学校定位，为提高教学管理和办学效益提供切实的硬件保证。未来的上海音乐学院将以创建21世纪国际一流的音乐学院;上海人民的音乐文化中心;上海中心城区艺术教育的标志性工程为目标,使学院成为国际一流水平，具有艺术性、国际性和时代性相融的精品音乐学院，成为中心城区一道亮丽的风景线。本次招标是以新建教学楼为主的学校所有物业，是上海音乐学院后勤管理的一个重要组成部分，由汾阳路20号大门向东西两侧展开。（一） 其中新教学楼的地上建筑5层,局部6层，地上建筑面积14526平方米，地下建筑面积10174平方米。校园内建筑高度为18.9米，沿汾阳路呈3个1/4圆的形式展开，圆形平面内布置小琴房，向外界展示着音乐学院的魅力与特色。教学楼在学校内部则呈现为3个节奏明快的L形。整个新建教学楼分为三组建筑，其间用室外连廊连结，通透的连廊使校园内外的景色融为一体。（二） 排演中心地下二层、地上四层，建筑面积4472平方米；（三） 18层教学楼为地下一层，地上18层，建筑面积14900平方米；（四） 图书电教楼为七层，由南、中、北三联体组成，建筑面积8540平方米；（五） 专家楼底层，使用面积约280m2（工会活动室）；（六） 原院长办公楼为三层，建筑面积1427平方米；（七） 校园环境保洁；以上项目除排演中心和新教学楼以外，均以公共部位（含报告厅、学术厅、小音乐厅）的物业管理（保洁）为主，办公房间一般有学校使用部门自行负责。 项目难点分析上海音乐学院新教学楼和18层教学楼是上海音乐学院校区内一个及其重要的教学场所，其高起点的设计规划，使得整幢大楼工程众多、设备复杂，日常工作也十分繁重。因而为保证教学任务的正常开展，提供良好的后勤保障及其重要。物业管理是后勤支持服务的重要环节，只有一流的物业管理服务，才能提供周到、安全、舒适、便捷的工作环境。学院要求投标的物业公司结合自身多年的物业管理经验，仔细分析了本项目基本特征，对项目管理重点和难点进行了分析和总结。要求和难点一：复合型的楼宇功能上海音乐学院作为国内顶尖的音乐学府，多年来培养了大批优秀学生，学院的教学水平与教学方法一直走在全国的前列。本大楼的设计充分体现了学院以学生为中心的教学模式由于学院的特殊性，该模式更类似于研究生教育，强调师生互动。因此在楼宇设计中，将教学空间与办公空间基本混合在一起。大楼内部各学科的公共课教室、普通课教室、专业课教室一应俱全，教室工作室、休息室分布其中、再辅以宣传、值班、接待、休息等各功能区，充分体现了其教学特色。但各类功能区的混杂，也为物业服务与教学楼管理带来了不便。要求和难点二：复杂的服务对象上海音乐学院新教学楼和18层教学楼是幢教学楼，意味着其服务对象的多样化。如何满足这些服务对象的不同需求，是教学楼物业服务的工作重点。服务对象一，教师。音乐学院的师资力量十分雄厚，很多教学老师本身就是著名的音乐家。如何为这些高层次的艺术家创造良好的教学环境，将对我们日常服务的高效性和服务内容的适宜性提出更高的要求；服务对象二，学生。学生是教学楼内最大的群体。这群富有朝气的年轻人，都充满着才气，使未来的音乐大师。但同时，这些年轻的学子也是物业服务的一个难点。如何规范他们的行为，保持大楼整体的整洁与正常运行，是所有物业服务人员面临的一项挑战。服务对象三，外来人员。最为上海音乐界的最高学府，上海音乐学院每天都会迎来不少的访客，其中有领导、有国内外同行以及其他各界人士。这时的新建教学楼代表着上海音乐学院的形象，便利、整洁、高效、亲切的物业服务，规范的整体运作能力与协作能力，都能显示出学院的工作效率与规范程度。难点三：特殊区域琴房的管理由于音乐类院校的教学特殊性，上海音乐学院新教学楼和18层大楼内的琴房区域的管理室整个大楼管理的重点，同时也是难点。首先，数量多。大楼内共有400个专业教室和琴房，散步于各个层面。其次，使用频率高。琴房既是教学场所，又是学生日常的练习场所。再次，使用时间长。由于琴房的多功能性，使琴房的使用时间长，从早晨7:00一直到晚间22:00，并且双休日均实行开放。最后，使用对象难以管理。琴房的最多使用者是学生，如何规范他们的行为，维护好琴房的设施与环境整洁，都有较高的难度。为了管理好这一特殊区域，需要物业公司与校方密切配合，拟定科学有效的管理制度与作业流程，确保琴房的正常有序使用。难点四：区域管理与整体运行的协调性和特殊性作为上海音乐学院校区的一部分，新教学楼在未来的管理中将面临整体协调性和规模经济性的挑战。首先，“新教学楼”等楼宇的物业管理，需要与学院积极配合，才能保持校区的统一性和协调性。在大型活动配合、应急联动反应等方面都需要与其他区域的物业服务部门加强配合与联络工作。特别是国际交流项目较多，重大活动项目较多，社会教育互动较多的情况，物业公司必须在管理上下功夫，服务和满足学院的需要。其次，由于实施分区管理，受服务人员配置利用率、规模经济效率等方面的影响，大楼的物业公司要求根据不同的项目尽可能在总体服务要求相对较高的情况下，克服困难、应对难点。学院要求应标单位不但要有技术与管理上专业优势，而且需要高度的责任感与服务意识。既要发挥专业物业公司管理的优势，还要选派敬业尽责的管理员；既要了解学校后勤管理特点，又要安排善于沟通、懂得业务的技术人员；既要有完整的管理制度，又要对标书的承诺实施有效的目标管理。对此学校提出：1、 本物业可根据学院寒假、暑假期的情况，若无重大活动可适当调整物业人员，在报价时需统筹考虑。2、 电梯、消防、安保系统、门禁系统、广播系统、琴房计时系统、变配电站、中央空调和VRV空调、中央空调水处理技术服务、生活垃圾收运（处置）服务等学院已委托专业公司管理，中标单位须承诺：巡视和检查设备运行情况，做好台账记录；专业单位检修以后，须提交检修汇总表，物业单位对汇总表或核定单内容进行核实和验收，保证按照合同内容，参与对专业公司的实质性管理。3、 报名参与投标的物业公司须国家物业管理二级以上资质；项目经理的工作简历和每周到岗时间的说明，在合同期内原则上不宜调动，并附上相关承诺；4、 保安人员必须经过专业培训。5、 中控室值班人员必须经过消防和技防相关培训，持证上岗，年轻并有一定电脑操作能力。6、 物业公司管理人员要相对固定、每年的流动率控制百分之十五以内。7、 建立联席会议制度，每月召开一次，有关议题由双方商定。我们上海音乐学院新教学楼等物业的规划和设计理念，要充分把握未来教学需求的同时，依据物业管理的管理经验，努力实现以下目标：通过科学有效的管理室上海音乐学院新教学楼实现保值增值目的；通过优质高效的服务创造优美、舒适、安全、整洁的环境；通过与校方主管部门的通力协作，实施学院后勤社会化得目标，实现学院为创建“21世纪国际一流的音乐学院”的重托。21物业名称面积（m2）保洁保安消防工程维修琴房管理绿化管理电梯维保空调维保消防监控维保门禁广播系统维保中央空调水处理变配电房生活垃圾清运新教学楼24700/5台/18层教学楼14970学院后勤/3台/排演中心4472/1台/专家楼280公共部位学院后勤学院后勤/原院长办公楼1427公共部位学院后勤学院后勤/食堂风雨操场4211学院后勤2台（其中一台为餐梯）图书电教楼8540学院后勤学院后勤学院后勤/2台/校园54560（含绿化养护）公共部位学院后勤学院后勤/学院后勤/其他（大门口）专项活动/ 注：“”代表物业公司，“”代表专业维保单位备注：1、目前学院实行部分社会物业管理和学院自己管理相结合的模式，取得一定社会化物业管理成功经验的基础上， 通过政府采购，社会公开招投标，进一步推进和实行社会化物业管理。 2、中标单位凡须将特种专业设备委托专业公司管理的，必须具有国家规定的相应资质，签订相关的服务合同。