★广东省物业管理条例（修改初稿）

广东省物业管理条例（修订草案）第一章 总 则第一条 为了规范物业管理行为，明确业主及非业主使用人、物业建设单位、物业管理企业的权利和义务，保障物业的合理使用，创造和保持整洁、文明、安全、舒适的居住和工作环境，促进物业管理行业的健康发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。第二条 本条例适用于本省行政区域内的物业管理。本条例所称物业，是指已建成并交付使用的各类建筑物、场所及其附属的设施、设备和相关场地。本条例所称物业管理，是指业主及非业主使用人、物业建设单位、物业管理企业根据法律、法规的规定和合同约定对物业的共有部分进行维护、修缮，对物业管理区域共同事务进行管理的活动。本条例所称业主，是指物业的产权人。指房地产权证上的权属人、房地产购销（预售）合同上的购房人（预购人），或办理产权初始登记的房地产建造人。本条例所称非业主使用人，是指物业承租人和实际使用物业的其他人。本条例所称物业建设单位，是指依法从事物业建设、经营的法人和其他组织。本条例所称物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务经营活动的企业法人。第三条 各级人民政府应当引导建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制。第四条 省人民政府建设行政主管部门对全省的物业管理工作实施监督、管理和指导。市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产行政主管部门（以下简称物业主管部门）对本行政区域内物业管理工作实施监督、管理和指导。各级人民政府的其他有关行政主管部门在各自职责范围内，协同实施本行政区域内物业管理的有关工作。街道办事处、社区居民委员会应当协助主管部门对物业管理进行监督，并协调物业管理与社区管理的相互关系。第五条 拥有共有设施、设备与场地的物业应当划归同一物业管理区域。物业管理区域的划定，可按照规划图、红线图、旧城改造用地范围、已经自然形成的范围等来划定。分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。面积较小且相邻的物业，主管部门应协调有关建设单位、业主及业主委员会，尽可能合并形成一个有规模效益的物业管理区域，统一实施物业管理。实施物业管理的物业管理区域，应当依照本条例的规定成立一个业主大会，选聘一个物业管理企业统一实施物业管理。第二章物业建设单位第六条 物业建设单位在物业管理中享有以下权利：（一）选聘前期物业管理企业；（二）以未售出物业业主的身份享有业主的权利；（三）法律、法规规定和合同约定的其他权利。第七条 物业建设单位在物业管理中应当履行以下义务：（一）在物业规划、设计、施工、验收等环节征询物业管理专业人员的意见；（二）向业主提供物业质量保证书和使用说明书，履行质量保证责任；（三）保证本物业管理区域业主、非业主使用人优先使用其独立经营的物业配套设施；（四）协助筹备成立业主大会；（五）向依法成立的业主大会筹备小组提供资料，协助召开首次业主大会会议及成立业主大会； （六）以未售出物业业主的身份履行业主应当履行的义务；（七）法律、法规规定和合同约定的其他义务。第八条 物业共有部分，包括道路、绿地，建筑物的主体和外墙、管线、电梯、楼梯、走廊、天台以及其他不可分割的共有部位、共有设备设施及相关场地空间等，物业建设单位应当将其随物业的出售或者其他方式一并转移给全体业主，不得保留，并在房屋销售合同中予以明示。第九条 物业管理区域中可以独立经营的配套设施，包括会所、学校、医院、商场、幼儿园、停车场、游泳池等，物业建设单位在物业出售合同中可以声明保留并独立经营，但不得变更规划的使用功能，并应当接受统一的物业管理。物业建设单位在物业出售合同中未声明保留的场所、配套设施等，均属全体业主所有。第十条物业交付使用后，物业管理企业承接物业时，物业建设单位应当向业主大会、物业管理企业移交下列物业档案资料副本：（一）物业管理区域规划图、竣工总平面图；（二）单体建筑、结构、设备、附属工程安装竣工图；（三）给水、排水、供电、供热、燃气、通信、智能化等管网工程竣工图；（四）有关设施、设备的安装、使用和维护保养技术资料；（五）物业竣工验收备案文件；（六）物业配套设施的产权清单；（七）业主姓名、购房面积、通信地址、联系电话等统计汇总资料；（八）建设单位自营或自用物业的性质、建筑面积的清单及产权证明资料；（九）法律法规规定的物业使用、维护、管理所必需的其他资料。上述条款所列移交的物业档案资料属全体业主所有，业主大会未成立或者业主大会成立后未具备保管条件的，物业管理企业可以代为妥善保管。当业主大会或者业主委员会要求移交或者使用时，物业管理企业应当无条件予以移交或者提供。第十一条物业建设单位应在物业管理区域内配置物业管理用房，包括物业管理办公用房和业主委员会办公用房。物业管理用房的产权属全体业主所有。物业管理办公用房的具体标准按不少于该物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二提供，但最高不应超过三百平方米；建筑面积在五万平方米及以下的，按不少于建筑面积一百平方米提供。业主委员会办公用房，按照不少于建筑面积三十平方米的标准提供。物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电使用功能。第十二条物业建设单位应当对需要单独计费或分摊计费的场地、设施设备安装水、电独立计费表，并严格区分民用或者商用。第三章 业主、业主大会、业主委员会、业主公约第十三条 业主在物业管理中享有以下权利：（一） 合法占有、使用、装饰、维修物业专有部分；（二） 合理使用、维护物业共有部分；（三）参加业主大会会议，行使有关物业管理事项的提案权、表决权；（四）参与制订、修改业主公约和业主大会章程；（五）业主委员会成员的选举权、被选举权；（六）请求召开业主大会临时会议；（七）享受物业管理服务合同所约定的服务；（八）对业主大会、业主委员会、物业建设单位、物业管理企业以及其他业主、非业主使用人的物业管理行为和专项维修资金的管理使用提出建议，依法进行监督；（九）法律、法规、业主公约和物业管理服务合同规定或者约定的其他权利。第十四条业主在物业管理中应当履行以下义务：（一）按物业的规划用途，正当合理使用物业并承担相应的法定责任；（二）遵守业主公约或者前期物业管理公约、业主大会章程；（三）执行业主大会和业主大会授权的业主委员会作出的决议、决定；（四）履行物业管理服务合同，配合物业管理企业正当合理的管理与服务；（五）按时交纳物业管理服务费、专项维修资金以及依照业主大会决定需要收取的其他费用；（六）维护其他业主、非业主使用人的合法权益；（七）法律、法规规定的其他义务。第十五条 非业主使用人在物业管理活动中的权利与义务由业主与非业主使用人约定，但不得违反本条例的有关规定。非业主使用人可以接受业主的书面委托参加业主大会，并代业主行使业主权利，但非业主使用人不能担任业主委员会委员。第十六条物业产权发生变更的，新业主应当在办理产权转让手续后三十日内告知业主委员会和物业管理企业。第十七条 业主大会是行使和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中合法权益的自治组织，是物业管理区域内物业管理活动的最高权利机构。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。一个物业管理区域内成立一个业主大会。但是业主少于五名且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。业主大会由全体业主组成，行使下列职权：（一）制定、修订业主公约、业主大会章程；（二）选举、撤换、罢免业主委员会委员；（三）听取、审批业主委员会选聘、续聘、解聘物业管理企业的报告；（四）审议、批准物业管理服务合同；（五）监督业主委员会、物业管理企业的工作，并听取、审查其工作报告；（六）审议业主、业主委员会、物业管理企业有关物业管理的提案；（七）制定和修订专项维修资金筹集方案，审议专项维修资金的使用方案并监督其实施；三百名业主以上的物业管理区域，可按单元、楼层、幢等为单位选举业主代表，采取召开业主代表大会的形式选举业主委员会，业主代表应有其所代表的业主的书面委托，业主代表的投票权按其所代表业主的投票权之和计算。业主是自然人的，其书面委托应附业主本人身份证复印件，境外业主签发的委托书须由合法公证人见证。第十八条 物业管理区域符合下列情形之一的，应当按本条例规定召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。（一）物业已交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积百分之五十以上的；（二）物业交付第一个业主使用之日起满两年的。分期开发交付使用的物业管理区域，首期符合前款条件，可召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。后期入住的业主必须纳入其中，不得成立新的业主大会和业主委员会。第十九条 物业管理区域符合召开首次业主大会会议条件的，业主、物业建设单位或物业管理企业应当及时告知区物业所在地区、县人民政府物业行政主管部门 ，主管部门应会同街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会，在接到通知之日起两个月内指导成立由业主代表和物业建设单位组成的业主大会筹备组，由筹备组召集第一次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。物业建设单位、物业管理企业、业主及非业主使用人应当协助召开业主大会。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。业主委员会成立后的业主大会会议，由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。如受场地或其他原因的限制，业主大会也可采用书面形式召开。业主大会筹备组或业主委员会可将需要业主大会讨论通过的文件及其他事项，以书面形式印发给业主，要求业主在规定的合理时间内提出意见和作出表决。未在规定时间内答复的，视其全部同意。首届业主大会决议应在区、县物业主管部门的监督下汇总和公布结果。第二十条 召开业主大会会议，筹备组应当于会前不少于十五日书面公告全体业主，公布会议的内容、日期、地点、召开方式等。因紧急情况需要召开业主大会会议的，提前公告时间不得少于七日。第二十一条 物业管理区域内发生或者可能发生重大事件必须及时采取措施处理的，在下列情况下，业主委员会应当在十五日内召开临时业主大会会议：（一）经业主委员会决议的；（二）经物业管理企业提请的；（三）经百分之二十以上业主提请的。物业管理企业或者百分之二十以上业主提请召开业主大会会议，必须书面载明召开临时业主大会会议的理由、目的和提请时间。逾期未召开的，提请者可向当地物业主管部门申请，由物业主管部门裁定是否召开，裁定召开的，物业主管部门可以责令业主委员会限期召开或者由物业主管部门直接组织召开。第二十二条 业主应当按时出席业主大会会议，参加投票。业主的投票权，纯住宅物业按户计算，一般为每户一票。商业用房、工业厂房或综合性物业（指既有住宅，又有商业用房或工业厂房的）中的非住宅物业，按建筑面积，每一百平方米为一票，不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。业主不能出席业主大会会议并投票的，可以书面形式向业主大会会议表达自己的意见或者书面委托他人投票。无完全民事行为能力的业主，由其法定代理人出席业主大会会议。建设单位是未租售物业的业主，享有条例规定的业主权利，同时应承担业主的义务。其拥有的投票权按本条例规定计算，但在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的三分之一。第二十三条 召开业主大会会议，应当有持有半数以上投票权的业主出席。业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式举行。业主大会会议的决议、决定，应当获得出席业主大会会议半数以上投票权的业主同意方为通过。对于下列重大事项，应当经出席业主大会会议三分之二以上投票权的业主同意方为通过：（一）业主公约、业主大会章程的制定、修改；（二）选聘、续聘、解聘物业管理企业；（三）建筑物的重建及物业的大修、更新和改造，专项维修资金的筹措和使用；（四）物业管理服务合同重要条款的确定、变更。业主大会会议的决议、决定通过后应当予以公布。包括弃权和投反对票的业主在内的所有业主及其他相关人应当遵守和执行。 第二十四条 业主大会以共有物业一年的经营收益和全体业主一年的物业管理服务费为限承担物业管理服务合同的违约责任。第二十五条 业主大会应当自首次业主大会会议通过成立业主大会决议之日起十五日内，到所在地的县、区物业主管部门办理登记，业主大会自登记之日起成立。业主大会成立登记的有关事项发生变更的，应当在变更之日起十五日内办理变更登记。物业发生毁损不堪使用或者灭失，经业主大会特别事项决定不再重建的，应当在通过决议之日起十五日内，宣告解散业主大会，并到成立登记的物业主管部门办理注销登记。第二十六条 业主委员会是业主大会的执行机构，是业主大会法律上的代表主体，符合社团登记条件的可以到民政部门进行社团登记。其职责是：（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；（二）草拟业主公约、业主大会章程草案或者提出修改草案，草拟业主大会决议草案；（三）执行业主大会决定、决议；（四）监督业主大会决定、决议，业主公约的实施；（五）督促业主、非业主使用人遵守物业管理规定，督促业主按时缴交物业管理服务费，物业管理企业履行合同规定的义务；（六）听取业主、非业主使用人、物业管理企业的意见与建议，处理协调物业管理中的相关问题；（七）为业主大会续聘物业管理企业或者重新选聘物业管理企业做好相关的准备工作，经业主大会授权和批准，代表业主大会与物业管理企业签订物业管理合同。（八）业主大会授权交办的其他事项。第二十七条 业主委员会委员应当从业主中选举产生。业主在业主委员会中的席位不得超过其业权比例。业主委员会应当由五名以上单数委员组成，委员每届任期由业主大会决定，但最长不得超过五年。任期内委员可以根据实际情况更换。委员可以连选连任。业主委员会设主任、副主任各一名，由业主委员会从委员中选举产生，负责业主委员会会议的召集。业主委员会主任最多可以连任两届。业主委员会召开会议必须有过半数委员出席，作出决定必须有过半数委员同意。业主委员会委员投票时每人一票。业主委员会作出的决定应当予以公布。业主委员会办公经费来源，是否设置专职人员，委员是否领取津贴及津贴来源由业主大会决定。业主委员会及业主委员会委员不得接受物业管理企业任何形式的津贴、补助。第二十八条 担任业主委员会委员应当具备以下条件：（一）属于该物业管理区域内的业主；（二）遵纪守法，公益心强，无违法行为纪录；（三）对物业管理业务有一定程度的了解；（四）模范履行业主的义务，按时缴交物业管理服务费、专项维修资金，遵守物业管理制度。业主本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域选聘的物业管理企业任职的，不宜担任业主委员会委员。业主委员会经业主大会选举产生后，应持登记申请书、业主委员会名单、章程，在十五日内报物业所在地县、区物业主管部门备案。对没有异议的，主管部门应在十五日内发给核准通知书，并办理登记，核准登记日期为业主委员会成立日期。对不符合规定成立的，不予登记，并书面通知申请人。业主委员会委员不得滥用职权，不得损害其他业主利益或者干扰物业管理企业的正常经营活动。没有通过业主大会同意，业主委员会签订或撤销物业管理合同为无效行为。业主委员会辞退物业管理企业或物业管理企业辞去管理工作，应提前三个月通知对方，并在通知对方后两个月内选聘新的物业管理企业。第二十九条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知及有关材料送达每位委员。业主委员会任期期满三个月前，应负责筹备和组织选举新一届业主委员会，并按规定报主管部门备案。原业主委员会任期期满时向新业主委员会办理移交手续。原业主委员会任期满后，新业主委员会尚为成立的，应当将资料和公章移交县、区物业主管部门保管，待新业主委员会成立后再移交给新的业主委员会，在此期间的一切相关事务由业主大会负责，县、区物业主管部门和街道办事处、社区居民委员会有义务协助组织召开业主大会。第三十条 业主、业主委员会应接受物业主管部门的指导、监督。业主委员会成立后不能履行条例规定的职责的，主管部门有权责令其限期整改，拒不整改的，应当督促和指导业主重新召开业主大会，选举产生新的业主委员会。业主委员会决定物业管理重大事项时，应充分听取物业主管部门、业主、承租人或其他非业主使用人的意见。第三十一条 业主委员会委员因物业转让、身体健康状况变化、损害业主合法权益及其它方面的原因不能继续担任的应及时补选，补选办法应在业主委员会章程中予以明确。业主委员会主任有损害业主合法权益的，经半数以上委员同意，可以召开业主委员会会议，重新在委员中选出新的业主委员会主任，并增选一名新的业主委员会委员。业主委员会章程参照有关行政主管部门的示范文本制订。第三十二条业主大会及业主委员会凭县、区物业主管部门核发的登记证书，申请刻制印章。业主大会的印章由业主委员会保管，依据业主大会会议的决议使用。第三十三条 本条例所称业主公约，是指由业主共同承诺，在物业管理区域内使用、维护物业及相关活动应当遵守的行为守则。业主公约应当对物业的使用、维护、管理及业主的公共利益等事项依法作出约定。业主公约对全体业主和非业主使用人具有约束力。业主公约应包括如下主要内容：（一）业主使用、经营、转让、出租拥有物业时应遵守的事项。（二）业主对物业进行室内装修时应遵守的事项，包括是否收取装修押金，装修押金的退还方式等。（三）业主物业管理服务费的缴交方式和时间，不按时缴交物业管理服务费时，物业管理企业可采取的处罚措施。（四）前期物业管理服务协议中约定应在业主公约中保留的内容。业主公约应报当地主管部门备案，并在物业管理区域的出入口明示。第三十四条业主转让或者出租物业时，应当将业主公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主公约对受让人或者承租人具有同等约束力。转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起三十日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业管理企业。第三十五条业主大会章程应当就业主大会会议的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成等事项依法作出约定。第三十六条业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触。第三十七条 业主委员会开展活动应当遵照有关法律、法规和业主公约、业主大会章程的规定，并自觉接受业主、业主大会、物业管理企业和物业主管部门的监督。业主大会、业主委员会不得设立物业管理企业从事物业管理服务活动和从事其他投资经营活动。第三十八条业主大会、业主委员会应当与相关居民委员会相互协作，并配合公安机关，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，相关居民委员会依法履行自治管理职责时，业主应当接受居民委员会的管理。第三十九条业主大会及其业主委员会管理混乱、滥用职权，严重违反物业管理法律、法规的，物业主管部门应当责令其整顿，对其通过的与法律法规相抵触的决议予以纠正或撤销。第四章 物业管理企业第四十条 物业管理企业申请设立和物业管理企业资质升级须按物业管理企业资质管理办法（中华人民共和国建设部令第125号）规定的程序办理，并向工商行政管理部门申领营业执照后方可营业。未取得主管部门核准的物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理活动。物业管理企业的名称中应当标示“物业管理”字样，物业管理应为其专营或主营业务。第四十一条 物业管理企业享有下列权利：（一）根据有关法律、法规和规范文件，以及物业管理委托合同、业主公约等，制定具体的物业管理制度；（二）依照物业管理服务合同的约定，实施物业管理；（三）根据合同的约定收取物业管理服务费等费用；（四）劝阻、制止、处理违反物业管理制度的行为；（五）请求业主大会、业主委员会协助管理；（六）提请召开业主大会会议；（七）选聘专营公司承担专项经营服务业务；（八）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。（九）法律、法规和物业管理服务合同规定或者约定的其他权利。第四十二条 物业管理企业应当履行下列义务：（一）履行物业管理服务合同，提供物业管理服务；（二）接受业主大会、业主委员会、业主及非业主使用人的监督；（三）接受有关行政主管部门的监督管理；（四）协助召开业主大会会议、业主委员会会议； （五）接受业主大会及其业主委员会依照合同约定或者相关物业管理及财务法规对物业管理服务费用收支情况的监督；（六）重大管理措施应提交业主委员会审议批准；（七）至少6个月应向业主公布一次管理费用收支帐目；（八）妥善保管物业档案资料；（九）合同到期或依法中止合同关系时，必须向业主委员会移交全部物业管理档案、财务等资料和本物业的共有财产，包括管理费、共有收益积累形成资产。同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计，审计费用由业主大会筹集;（十）合同到期或依法中止合同，应提前三个月书面告知业主委员会；（十一）法律、法规规定的其他义务。第四十三条 物业管理企业可依法组织行业协会，协助物业主管部门做好行业自律性管理工作及交流、宣传等工作。第四十四条 物业管理企业的日常业务管理由注册地的市、县（区）主管部门负责，资质管理按照有关规定执行。物业管理企业实行年检制度。第五章物业管理服务合同第四十五条 物业管理企业从事物业管理服务活动，应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则与物业建设单位、业主委员会签订物业管理服务合同。第四十六条物业建设单位或者业主大会应当采用招投标的方式选聘物业管理企业。符合下列条件之一的物业，可以不采用招投标的方式确定物业管理企业：（一）物业的业主是单个业主，或业主人数少于五人且经全体业主一致同意的；（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的；（三）物业管理服务合同到期后经业主大会表决同意续聘原物业管理企业的；（四）投标人少于三个的。第四十七条 物业管理企业应当与已在物业主管部门备案的合法业主大会或业主委员会签订物业管理委托合同，合同应使用建设部和国家工商局印发的示范文本，并在合同中约定业主不按规定的时间缴交物业管理服务费时，业主委员会授权物业管理企业可采取的制约措施。物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将合同报物业所在地的县、区物业主管部门备案。物业管理委托合同期满三个月前，双方应进行协商，如续约，经业主大会同意后签订新的委托合同。第四十八条 物业管理服务合同应当包括下列主要内容：（一） 双方当事人和物业的基本情况；（二） 物业管理服务事项和服务质量要求；（三）物业管理服务费、业主大会会议决议规定需要收取的费用等的收取标准、收取方式和结算办法、监管办法；（四）物业装修管理的有关事项；（五）合同期限；（六）终止、解除合同的约定，以及合同终止时物业、物品及档案资料的移交方式等；（七）违约责任及解决纠纷的途径；（八）双方当事人约定的其他事项。第四十九条 物业管理企业提供的服务应当包括下列内容：（一）建筑物及其附属的共有设施、设备、场地的养护与维修；（二）绿化、环境卫生管理服务；（三）安全防范服务；（四）车辆停放及其场地的管理服务；（五）高层楼宇增设的服务项目；（六）物业档案资料的管理；（七）与业主和非业主使用人约定的其他服务事项。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专营企业，但不得将整体管理服务业务委托他人。第五十条 物业管理区域内发生财产损失或者人身伤害的，物业管理企业应当承担相应的管理责任。除与业主大会或者业主及非业主使用人有书面合同约定外，物业管理企业不承担管理责任以外的业主及非业主使用人的人身保险和财产保管责任。除执行任务的治安、安全、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆及物业主管部门的车辆外，机动车辆在物业管理区域内进出、行驶、停放及其收费的管理规定，按照与业主委员会的约定执行。未有约定的，车辆停放收费标准按所在地的物价部门的规定执行。物业管理区域内收取车位使用服务费、车位管理服务费的，不承担车辆及车内物品的保管责任。收取车辆保管费的,应承担车辆保管责任,但不承担车内物品的保管责任。第五十一条 物业管理企业可以与业主、非业主使用人约定提供物业管理服务合同以外的服务项目，服务费用由双方约定。第五十二条物业管理服务合同期满未续约的或者依据合同约定解除合同关系的，物业管理企业应当按时退出原物业管理区域，协助业主委员会办理有关物业管理移交手续，配合依法选定的物业管理企业的接管，按照规定移交专项维修资金及有关物业、物品和档案资料。业主、非业主使用人欠交物业管理服务费等费用的，原物业管理企业可依法追缴，业主委员会或者业主大会应当予以协助。第六章 物业共有部分维修与共同事务管理第五十三条 物业的共有部分包括共有部位、共有设施、共有设备和相关场地，另有约定的除外。共有部位是指共有物业的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、物业外墙面、门厅、传达室、走廊通道、楼梯间、电梯间设备用房等。共有设施是指共有物业区域内建设费用已分摊进入物业成本构成的绿地、公益性娱乐、文体设施、照明路灯、窖井、化粪池、垃圾箱（房）、邮政信箱、沟渠、避雷装置、消防设施等。共有设备是指共有物业区域内建设费用已分摊进入物业成本构成的供水、排水管道、落水管、水箱、水泵，电梯、天线、供电干线、共用照明，锅炉、暖气线路，煤气干线，池井、非经营性车库、公益性文体设施和共有设施设备等。相关场地是指物业区域内的道路、空地、停车场、经营性用房、管理用房，屋顶和外墙的广告空间和其他附属空间等。共有部分除另有约定或政府规定外，任何一方不得多占、独占，他人不得侵占。第五十四条 物业的共同事务是指对物业的共有部分的维护、修缮、使用、经营、管理等活动。第五十五条 共有收益是指利用物业的共有部分带来的收益，合同另有约定的除外。共有收益除支付设置成本外，应按有利于全体共有物业业主的原则处置，纳入物业管理维修项资金管理，也可部分用于补贴物业管理费。第五十六条 物业的使用和维护应当遵守国家有关城市规划、环境管理、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规的规定，依照合同的约定，执行物业使用、设备运行、修缮养护等规范。第五十七条 物业管理企业应在业主、使用人使用房屋前，将物业的共有部位、共有设施、共有设备、相关场地的内容及其使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定告知业主、使用人。并经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业共有部分进行养护。第五十八条 物业管理企业发现物业的共有部分损坏时，应即时采取保护措施，并按照物业管理委托合同的约定进行维修。接到物业损坏报修时，应限时进行维修和处理。做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的帐务帐册。第五十九条 业主、非业主使用人使用物业时禁止下列行为：(一)侵占、分割物业的共有部分，损坏共有设施设备；(二)践踏绿地，损毁树木、园林及建筑小品等；(三)在物业共有部位随意悬挂、张贴、涂写、刻画；(四)损坏房屋主体与承重结构，破坏房屋外貌；（五）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行拆除和改造；（六）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。业主、非业主使用人不按物业使用说明书使用物业造成的后果，由其自负。 第六十条 物业管理区域内禁止下列行为：（一）超过设计规范规定的使用负荷标准使用物业或者擅自改变物业的功能和用途；（二）超过安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒、有害等污染环境的物质；（三）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；(四)乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物；(五)不按规定停放车辆；(六)发生超出规定标准的噪音；(七)违反相关规定和业主公约饲养动物；(八)法律、法规及业主公约禁止的其他行为。第六十一条 物业管理区域内全体业主共有部分的物业维护、修缮、管理责任属于业主大会。建筑物本体共有部分的维护、修缮责任属该栋建筑物的全体业主。可由其聘用的物业管理企业实施统一维护、修缮、管理。物业专有部分内共有部分的维修由该共有部分的业主共同负责并承担费用，物业专有部分的维修由业主负责并承担费用。人为造成物业共有部分损坏的，由责任人修复；造成损失的，应当依法赔偿损失。第六十二条 业主、非业主使用人、业主大会和物业管理企业应当遵守当地人民政府的有关规定，维护物业外立面整洁、统一。 第六十三条 物业及其附属设施可能危及公共安全或者侵害他人合法权益的，责任人应当妥善处理或者修缮。应当由业主大会负责处理或者修缮而不及时进行的，当地物业主管部门可责令其限期处理或修缮，逾期不处理或修缮的，可指定物业管理企业代为处理或者修缮，费用由业主大会承担。第六十四条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用设施及管线的维修养护责任，由相关公用事业单位负责。法律、法规另有规定的，从其规定。有关费用由公用事业单位向最终用户收取。物业管理企业可以接受公用事业单位的有偿委托，代收有关费用，但不得预收。第六十五条 业主应当按照建筑物规划设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业使用性质，不违反有关法律、法规相关规定的，应当告知相邻业主和物业管理企业，并报有关行政主管部门批准。第六十六条 任何单位和个人不得擅自占用、转让、出租物业的共有部位分。利用物业共有部分开设经营项目或者设置广告牌等经营性设施的，应当遵守业主公约的规定，征得业主委员会和受影响业主、使用人的书面同意，并向政府有关主管部门办理报批手续。经营所得净收益属于全体业主，纳入专项维修资金或者用于补贴物业管理费。第六十七条任何单位和个人不得擅自变更物业管理区域内的会所、医院、学校、幼儿园、绿地、水塘、停车场、球场、游泳池等各项共有配套设施的功能和用途。确需变更的,必须经业主大会的同意，报当地人民政府规划行政主管部门批准后方可实施。城市建设需要占用上述设施时，按国家有关拆迁管理的法律法规执行。第六十八条任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。原已占用的，必须退出，交由业主委员会选聘的物业管理企业统一管理。拒不退出的，由业主委员会向主管部门申请帮助，主管部门应依法协助、督促有关单位和个人退出。临时占用、挖掘道路、场地的，占用人应当与物业管理企业约定占用期限等事项，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应当给予相应赔偿。第六十九条 业主、非业主使用人装修物业，应当遵守物业使用说明书和业主公约的规定，并告知物业管理企业。物业管理企业应当将物业装修的禁止行为和注意事项告知业主、非业主使用人，业主、非业主使用人应当遵守。物业管理服务合同中约定缴纳装修保证金的，业主、非业主使用人应当缴纳。装修结束后没有违反规定的，物业管理企业应当在三个月内退回装修保证金。装修保证金按当地物价部门的规定数额收取，当地物价部门未规定的，住宅物业每户最多交纳2000元，建筑面积在100之内的非住宅物业最多交纳3000元，100以上每增加建筑面积1平方米多交30元。第七十条 业主、非业主使用人对物业的共有部位应当共同合理使用并承担相应的义务，不得有损害其他业主利益的行为。凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，应由业主单独或联合维修、养护，拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。第七十一条 物业管理企业因正当维护、修缮、装修监管等事项，需要有关业主及非业主使用人予以必要配合的，有关业主及非业主使用人应当协助并提供方便，阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。由于管理责任造成损害的，物业管理企业应当承担赔偿责任。第七十二条 物业的屋顶作为建筑物的第五立面应该进行美化绿化，已实行物业管理的，物业管理企业应按照有关规定实施。第七章物业管理服务费与专项维修资金第七十三条 物业管理服务费是指以物业管理服务活动所需的全部支出为基础，按照物业服务合同的约定和其它授权，由物业管理企业提供物业管理服务，由业主定期向物业管理企业交纳的代管性资金。住房专项维修资金，是指专项用于住房共用部位、共用设备设施保修期满后大修、中修及更新、改造的资金。第七十四条 确定物业管理服务费标准，应当遵循公平、公开、合理以及与物业管理服务水平相适应的原则，由当事人在前期物业管理协议或者物业管理服务合同中约定。县级以上人民政府价格行政主管部门应当会同物业主管部门制定物业管理服务费指导价。物业管理企业负责收缴业主的物业管理服务费和其他特约服务费，物业建设单位、业主委员会不得代为收缴。第七十五条 物业管理服务费的收取和使用，推广收取酬金制的方式，经物业管理企业与业主或业主委员会协商同意，可实行以支定收，合理取酬的办法。即当年商定收取的物业管理服务费，年底按合同规定的支出范围核算，结余部分转入下一年使用；出现超支，下一年度经协商适当提高收取标准。物业管理企业酬金一般按照资质等级由低到高掌握在管理服务成本的5%15%的幅度，具体由双方协商确定。第七十六条 物业管理服务费实行综合计价。综合计价应当包括共有部分的水、电等公共分摊的费用。物业管理服务费在物业交付使用后由业主或者非业主使用人承担。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，但业主负连带责任。第七十七条 物业管理区域内未售出的物业或者其他空置物业，应由其业主按照该物业区域内同类物业的标准交纳物业管理费用。物业管理企业予以减免的，应经业主大会同意。前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由物业建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由物业建设单位承担。物业管理服务费一般按面积计收，以房地产权证上的面积为准。房地产权证办理之前，以房地产购销（预售）合同上的面积为准；房地产权证办理好的当月开始，需以房地产权证面积为准，此前因房地产权证面积和房地产购销（预售）合同面积差别引起的物业管理服务费差别不退补。 第七十八条 物业管理服务费经约定可以预收，但预收期限不得超过三个月。双方另有约定的，从其约定。第七十九条 实行物业管理且有2个以上产权人的物业应当设立物业专项维修资金，物业专项维修资金属于全体业主共同所有，专项用于物业保修期满后的共有部分的维修、更新和改造。第八十条新建物业的首期专项维修资金，按照国家物业管理条例及有关法规的规定执行。物业本体或者业主的专项维修资金余额不足首期专项维修资金的百分之三十时，业主大会应当再次筹集专项维修资金。具体标准及筹集办法由业主委员会拟订，提交业主大会会议讨论通过。公有住房出售后的物业专项维修资金的筹集按国家有关规定办理。第八十一条首期专项维修资金由物业所在地物业主管部门代为监管，本息归业主所有，专项用于物业共有部分的维修，任何单位和个人不得挪作他用。县、区物业主管部门应当与本地商业银行签订委托协议，开立一个本辖区专项维修资金的专户。专项维修资金专户的开立，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢物业立账，并分列每套使用单元的分账号；物业本体有两个或者两个以上门号的，按门号立账，并分列每套使用单元的分账号。第八十二条物业建设单位出售物业前，应当向物业主管部门申请设立该专项维修资金的银行专户。业主购买物业时，应当首期专项维修资金存入专户账号，建设单位和物业管理企业不得代收。第八十三条业主大会成立前发生的物业维修、更新，不得使用首期专项维修资金，其费用由物业建设单位承担。物业管理区域成立业主大会后，业主大会应当与本地商业银行签订委托协议，开立相应的物业管理区域的专项维修资金账户，并通知所在地的物业主管部门。物业主管部门应当在三十日内将已收取的该物业首期专项维修资金本息划转至业主大会的专项维修资金账户。第八十四条专项维修资金的使用，由物业管理企业提出年度物业维修计划，经业主大会批准后实施。第八十五条专项维修资金账户可由物业管理企业代为管理，经业主委员会根据业主大会的决定审核同意，并经双方签章后，物业管理企业方可支出使用。更换物业管理企业时，专项维修资金账目应当经业主委员会审核，并在业主委员会的监督下，移交给重新选聘的物业管理企业。第八十六条物业管理企业应当每月与开户银行核对专项维修资金账目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：（一）专项维修资金交纳、使用和结余的金额；（二）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况；（三）专项维修资金使用和管理的其他情况。业主对公布的专项维修资金账目情况有异议的，可以要求物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。开户银行应当每月向业主大会发送专项维修资金账户对账单，每年向全体业主发送专项维修资金分户对账单。业主大会或者受其委托的业主委员会和业主可以向开户银行查询其账户或者分户账的情况。第八十七条业主转让物业时，其首期专项维修资金余额不予退还，一并转让给新业主。因拆迁或其他原因造成物业灭失的，应当将专项维修资金账面余额退还给业主。第八十八条未设立专项维修资金的各类物业，业主大会成立后应当按照本条例的规定设立专项维修资金。具体标准及筹集办法由业主大会根据相关法律、法规决定。第八十九条专项维修资金具体管理办法由市、县物业主管部门根据国家和省有关规定制定。第九十条业主对物业管理企业服务质量及其他工作有异议的，可要求物业管理企业改正或者作出解释，也可以请求召开业主大会依照法律法规的规定或者合同约定解聘物业管理企业。在合同解除之前，不得拒交物业管理服务费。第九十一条业主或者非业主使用人欠缴三个月以上物业管理服务费的，业主委员会或者物业管理企业可以将欠缴的业主名单予以公布，督促其缴纳。物业管理企业也可按物业管理服务合同约定的方式要求其承担违约责任或者加收滞纳金。合同没有约定的，可以按照每日加收欠交金额百分之一的滞纳金。物业管理企业可以依法向人民法院起诉。 业主和使用人欠缴的物业管理费累积达六个月以上，且物业管理企业已向欠费者出具了二次催缴函，物业管理企业有权停止提供一切相应的物业管理服务，采取一切事先在业主公约、前期物业服务协议、合同中约定的措施处理。第九十二条 物业发生买卖、交换、赠与、继承等产权转移行为前，受让人应当向物业管理企业了解原业主的物业缴费和专项维修资金缴纳情况，产权转移后应当承担原业主拖欠物业管理服务费、专项维修资金的连带责任。 第八章前期物业管理第九十三条本条例所称前期物业管理，是指业主大会或其授权批准业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效前的物业管理。第九十四条新建物业前期物业管理由物业建设单位组织实施。在成立业主大会前，物业建设单位应当承担相应的物业管理责任。公有住宅出售后，由公有住宅出售单位进行整改，组织实施前期物业管理。第九十五条物业建设单位在销售新建物业前，应当以招投标的方式选聘相应资质的物业管理企业，签订前期物业管理服务合同。前期物业管理服务合同在业主大会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。第九十六条物业建设单位在销售物业时，应当与购买者签订前期物业管理服务协议，明确物业管理的内容、标准、价格、期限以及物业管理企业名称和资质等级等。物业建设单位选聘与下属单位或者有股份关系的物业管理企业实施前期物业管理的，应当在前期物业管理服务协议中明示。在同一物业管理区域内，前期物业管理服务协议中涉及购买者物业共同利益的约定应当一致。前期物业管理服务协议在业主大会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。物业建设单位出售物业，不得承诺减免物业管理服务费。第九十七条 物业建设单位与其选聘的物业管理企业应当依照法律法规的规定、业主临时公约示范文本，制定本物业管理区域业主临时公约，经物业购买者签名认可后以附件的形式加入前期物业管理服务协议。建设单位制定的业主临时公约有违反法律法规规定侵犯业主合法权益的条款为无效条款。第九十八条业主大会成立后，业主大会应当决定是否与负责前期物业管理的企业续约；决定续约或者重新选聘物业管理企业的，业主大会应当与续约或者重新选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同。物业交付第一个业主使用满两年，业主大会仍未成立，原物业管理企业不愿继续管理的，应当提前三个月向全体业主、非业主使用人书面公告，并书面报告物业建设单位、物业主管部门。物业建设单位接到报告后应当组织招投标重新选聘物业管理企业接管。三个月期满仍未选定物业管理企业，原物业管理企业可以退出，但应当在一个月内将相关资料、物品移交物业主管部门代为保管。物业交付第一个业主使用满两年，业主大会仍未成立，已入住二分之一以上投票权数的业主不满意物业管理企业的服务与收费的，可提前三个月向物业建设单位书面提出更换物业管理企业，并书面报告物业主管部门。物业建设单位接到书面意见后应当在业主代表的参与下组织招投标重新选聘物业管理企业接管。三个月期满仍未选定物业管理企业，可由物业主管部门负责组织招标重新选聘物业管理企业。第九十九条前期物业管理服务合同终止后，物业建设单位仍应承担法律、法规规定和合同约定的物业安全、质量、完善配套等责任。第九章 法 律 责 任第一百条 业主、非业主使用人、业主大会、物业建设单位、物业管理企业的合法权益被侵害的，受害人可以向有关行政管理部门或者人民法院请求制止侵害行为，依法追究侵害者的行政、民事责任。第一百零一条 业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约、前期物业管理服务协议、物业管理服务合同的，应当承担相应的民事责任。第一百零二条 业主、非业主使用人违反本条例关于物业使用、维修养护规定的，业主大会会议、业主委员会以及物业管理企业可以依据业主公约和物业管理服务合同的约定予以制止，要求限期改正；逾期不改正的，由当地有关行政主管部门责令其限期改正，并依照有关法律、法规的规定作出处罚。业主、非业主使用人违反有关装饰装修规定的，根据有关法律、法规的规定予以处罚。第一百零三条 业主大会、业主委员会违反本条例第三十七条第二款规定，设立物业管理企业从事物业管理活动或者从事其他投资经营活动的，由当地物业主管部门责令其限期停止、改正，没收违法所得，并依法追究直接责任人的法律责任。第一百零四条 物业建设单位有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并可处以三万元以上十万元以下罚款：（一）将物业共有部分作为保留物业或者单独转移的；擅自变更物业共有部分或者配套设施的规划使用功能，给业主、非业主使用人、业主大会、物业管理企业和公共利益造成损害的；（二）违反本条例第九十六条规定，未与购买者签订前期物业管理服务协议；或者前期物业管理服务协议中涉及购买者物业共同利益的约定不一致，或者前期物业管理服务协议的终止时间和前期物业管理服务合同的终止时间不一致的；或者未在前期物业管理服务协议中明示所选聘物业管理企业是否为下属单位或者有股份关系的； （三）违反本条例第九十六条第四款条规定，作出减免物业管理服务费承诺的； （四）违反本条例第十条、第十一条规定，不按物业管理服务合同约定办理验收移交手续，不按规定提供相应物业管理专用房屋、物品及相关档案资料的。物业建设单位违反前期物业管理服务协议的，应当承担相应的民事责任。第一百零五条 物业管理企业违反本条例规定的，按照下列规定处理：（一）擅自提高收费标准，增加收费项目，挪用占用物业管理专项维修资金或者其他费用的，由县级以上人民政府物业主管部门和价格行政主管部门根据有关法律、法规的规定予以处罚。（二）违反本条例第四十条规定，未领取营业执照从事物业管理的，由县级以上人民政府工商行政主管部门依法处理。（三）违反本条例第四十条规定，未取得物业管理资质证书从事物业管理的，或者超越资质等级从事物业管理服务的，由物业主管部门责令其限期改正，没收违法所得，并依法追究直接责任人的法律责任。（四）不履行本条例规定的义务，应当依法承担相应的侵权或者违约的民事责任。给业主、业主大会、物业建设单位造成损害的，依法承担赔偿责任。（五）违反本条例第四十九条第二款规定，将物业管理区域内的整体物业管理服务业务委托他人的，由县级以上人民政府物业主管部门责令限期改正，处以委托合同价款30以上50以下的罚款；后果严重的，吊销物业管理资质证书。（六）对物业共有部分管理不善，造成物业环境恶化的，由县级以上人民政府物业主管部门予以警告，并可视情节轻重，降低其资质等级或者注销其物业管理资质证书；后果严重的，可处以五万元以上十万元以下罚款。第一百零六条违反本条例第五十二条规定，物业管理企业拒不退出原物业管理区域，或者不移交有关物业管理手续的，由县级以上人民政府物业主管部门责令其限期改正，业主、非业主使用人可不缴交此期间的物业管理服务费；仍不退出的，可视情节轻重，降低其资质等级或者注销其物业管理资质证书。第一百零七条 违反本条例第六十三条规定，对危及安全或者侵害他人合法权益的物业及其附属设施不及时处理或者维修的；违反本条例第六十五条规定，擅自改变物业管理区域内共有物业、共有场地使用性质的；违反本条例第六十六条规定，擅自占用、转让、出租物业的共有部分的，由当地有关行政主管部门责令责任人停止侵害，赔偿损失，并依照有关法律、法规的规定予以处罚。第一百零八条 物业管理相关人在物业管理活动中，扰乱正常的社会管理秩序，由公安机关依照中华人民共和国治安管理处罚条例的规定予以处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。第一百零九条 物业主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十章 附 则第一百一十条省建设行政主管部门应当会同有关部门根据本条例制订业主公约、业主大会会议章程、前期物业管理协议和物业管理服务合同示范文本等本条例规定应当制订的配套文件或者标准。第一百一十一条1998年10月1日广东省物业管理条例实施至2003年9月1日国家物业管理条例实施期间，由物业建设单位承担的专项维修资金，物业建设单位应当承担。物业主管部门应当组织清理，并根据本条例建立首期专项维修资金账户或者由业主大会建立专项维修资金账户进行管理。第一百一十二条 本条例自2005年 月 日起施行。