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西安工业大学北方信息工程学院毕业设计(论文)开题报告 题目：陕西佳鑫企业融资方式创新研究院（系） 商学院 专 业 财务管理 班 级 B100506 姓 名 吴宗琦 学 号 B10050611 导 师 李育英 2013年12 月19日1.毕业设计（论文）综述（题目背景、研究意义及国内外相关研究情况）1.1题目背景 房地产开发是集团的主导产业，近年来，集团先后投入资金7亿多元，开发建设了西安曲江惠宾苑宾馆一、二期工程、西工大学生公寓、旺园大厦、文化大厦等大型建设项目和多座住宅小区，取得了良好的经济效益和社会效益。目前，集团即将完工的主要项目有：位于大南门外黄金地段的高智能化综合写字楼“长鑫领先国际大厦”、地处曲江旅游度假区的“惠宾苑”酒店式别墅区、西安市唯一的板式高层商务住宅楼“曲江佳园会展国际”以及位于西高新区、获得最佳户型奖和最具投资价值奖的的精品工程“领先心城”等等。同时，国内唯一在原址上重建的大型仿唐商旅城“大唐西市”项目也正在建设过程当中。长期以来，我国房地产融资以银行为主要渠道。但是，在新的宏观调控背景下,随着一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台，传统融资渠道的弊端逐渐显露出来,并且已经影响到了房地产金融的持续、健康发展。传统的方法一般包括：房地产直接投资、商业抵押贷款、合作开发或项目公司被收购、房地产企业上市居民住房按揭贷款（间接为开发商融资）等。 由于房地产企业是一个资金密集型产业，资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显了，加之，中国经济的持续健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行创新。现行房地产企业融资渠道多为：银行信贷、企业上市融资、托信融资、房地产投资基金、境外融资等。创新的目标是实现融资主体多元化，间接融资方式与直接融资融合化和长短资金互补化。创新的内容是，在多元化融资渠道中，除传统的银行信贷外，其他还有企业上市、房地产信托、房地产投资基金及境外融资等多种融资渠道。1.2研究意义 国内房地产融资创新分析，可以从现实意义和理论意义两方面来考虑。 现实意义：国内房地产行业的发展在最初政府政策和银行信贷支持下，发展十分迅速，但是在一定程度上由于基础存在一定的欠缺，比如房地产融资与投资、房地产金融相关领域的理论知识、实践经验的欠缺，使得国内的房地产企业的发展在很大程度上受政府宏观调控的影响明显。房地产行业本身来说是国民经济的重要组成部门，同时能够很好的起到上下游企业的带动作用，但是国内房地产行业被明显的投资氛围所笼罩，在各相关利益群体之间出现明显的房地产泡沫，一些原本做实业的中小企业都将一部分资金投入到房地产市场的炒作中来。房地产市场受到政府调控风险较大的原因：一方面在于房地产企业中有一部分中小房地产企业出于投机目的，同时没有找准市场定位、自身优势；另一方面在于国内房地产金融体系还处于初步发展阶段，只有当房地产金融发展到一定程度，房地产市场自身会起到一个调节波动、控制投机泡沫的作用，不用政府过多宏观调控。 理论意义：房地产企业融资方式较为单一，对于融资效率在实践过程中没有引起足够的重视，企业内部以及整个行业还没有形成一个完整的融资理论体系。本文将优序融资理论运用到房地产融资现状的分析中。同时运用类比分析法以及模糊分析法分析不同信托融资方式的效率问题。1.3 国外情况1.3.1 优序融资理论优序融资理论以 Modigaliani 和 Miller 的 MM 理论为基础，其中，MM 理论认为企业的总价值不受资本结构的影响，在随后加入所得税因素的修正模型，得出了如下结论：企业的资本结构影响企业的总价值，同时，企业的负债经营将为其带来税收节约效应。该理论可以看做是研究资本结构问题的一个有用的起点和分析框架。Ross(1977) 首次将不对称信息理论引入资本结构理论的分析中，建立了信号传递模型。随后，Myers(1984)在 Ross 的不对称信息对企业资本结构理论的基础上，将不对称信息引入到企业融资理论研究中，Myers 认为在普遍的证券市场中，公司的管理者与投资者的信息不对称问题明显，通常投资者是根据公司管理者对于公司的描述来投资该公司的股票。随后其考查了不对称信息对于企业融资成本的影响。该研究说明这种不对称信息的存在可能将引导企业较少的采用股票融资，因为发行股票将使得企业传递给市场的信息前景不明朗，容易被曲解，最终导致新股发行不利。在企业知道投资者所不知道信息的融资和投资决策（Myers, Majluf1984）一文中建立了 Myers-Majluf 模型，该篇文章中系统地论证了上述观点。上述优序融资理论的基本观点可以总结为，在信息不对称的前提下，企业将以各种理由避免发行普通股或其他风险证券来对投资项目融资；为使内部融资能满足达到正常权益投资收益率的投资需要，企业必须确定一个目标股利比优序率；在确保安全的前提下，企业才会计划通过向外部融资以解决其部分融资需要，而且会从发行风险较低的证券开始。1.3.2 国外房地产融资现状早期的美国住房融资以互助形式为主，效仿欧洲模式，在英国称之为“暂时互助建房社团（TBS）”。1977 年 Stevenson 和 Jackson 通过模型分析大规模房地产投资的风险，两者总结了美国房地产融资过程中储蓄借贷银行的特征三大特征，具体如下：其一，储蓄贷款是资金主要来源，这导致数额有限并且资金成本较高。其二，贷款额度较低，其中大部分的贷款额度小于住房价值的 60%，并且申请人中的大部分需要获得后续贷款来付房屋款，即需要获得第二笔甚至第三笔贷款。其三，贷款时间范围较小，通常仅为2-11 年。Schwartz 在美国住房政策（2008）一书中提到，在 30 年代，美国已经建立起初步的房地产金融体系。其中，最重要的就是长期按揭贷款，即贷款年限在二十年以上、最初的二级房屋贷款市场以及联邦房贷保险。最初美国住房金融体系，主要由联邦住房贷款银行系统、有房户借贷公司（HOLC）、复兴银行公司、联邦住房管理局（FHA）以及房利美（Fannie Mae）所组成。综上所述，美国房地产融资体系是以证券为主导。这种融资体制对于房地产市场的波动性稳定也给予了很好的支持以及调节作用。Shieller对于住房价格在通胀紧缩压力下的长期视角研究中指出，根据券美国房价指数显示，80年代的房价上下涨跌幅度，与 20 年代相仿，但是很大程度上地低于次贷危机。Brueggeman 和 Fisher 在房地产融资与投资一书系统介绍了房地产融资与投资的详细内容，书中将房地产融资分为住宅房地产融资与收益型房地产融资两大类别，之后介绍了计划中的项目融资。这与国内目前研究房地产融资的分类存在差异。其次书中还涉及到了房地产资本市场与证券方面的内容，其中包括房地产投资信托与二级抵押市场的转移证券、CMO 和衍生型证券。Brueggeman 和 Fisher 对于房地产融资与投资的研究，对于国内还没有成型的房地产金融市场的研究起着很好的参考、借鉴作用。两者将涉及到这一领域的内容做了一个全面、系统的梳理。1.4国内情况1.4.1 国内房地产融资现状目前，国内关于房地产融资现状的研究比较多，就对于讨论的对象以及结果整体来说还是较为统一的。一般国内研究将房地产融资的主要特征概括为融资渠道单一，其中单一指的主要是房地产企业过度依赖商业银行对其发放的开发融资贷款。清华大学房地产研究所刘洪玉教授为代表的学者们认为，在成熟的房地产行业中，银行贷款不英爱是开发商的主要资金来源，上市发行股票圈钱也不属于其中，而应当是通过债券、不动产基金和互助会等形式来自行筹资，因此可以认为国内目前融资途径过于单一化是房地产行业的一个明显问题。在此，中小企业对于融资的使用也存在问题。其中以著名经济学家茅于轼先生认为，“为了控制通货膨胀，国家收紧了银根，造成中小企业融资难，濒临倒闭。最近由于通胀缓解国家放松了货币供给。但是我国中小企业融资难的根本问题不在缺钱，而在分配无效率，钱流去了低效项目。急需用钱的企业借不到。这是我国金融业的痼疾。整个金融业的主要目的就是改善资金的配置，让钱尽其用。”同时，虽然国内目前已经有房地产信托、房地产基金等房地产金融产品，但是由于国内相关政策和法规的制定，这些房地产金融产品为房地产企业在融资方面影响十分有限。胡志凌对房地产企业融资现状及发展趋势分析过程中，将国内房地产企业融资渠道归纳为以下方式：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款；三是上市股权融资；四是债券融资；五是房地产信托；六是房地产基金；七是商业信用，例如建筑施工企业比普通债券融资成本低，但其代价是财务风险的潜在可能性增大；即使是经营良好，其业绩也会由于投资者执行期权而削减，资金成本没有降低反而增加了。再次，在股票市场处于有效率时，即股票价格完全反映企业真实经营状况的前提下，企业发行可转换债券有可能会提高企业的融资效率。对于国外已经成熟的房地产金融体系中产生的金融产品不能在国内市场上直接应用，需要解决哪些问题使得这些房地产金融产品能够更加有效率地解决国内房地产融资问题。以房地产投资信托为例，薛英，王春峰（2005）分析了国际市场房地产融资方式创新与我国公开市场融资，认为我国房地产融资方式的发展最主要的问题是要解决流动性的问题。对于房地产融资的创新产品的借鉴之后，更多的是需要关注该房地产融资方式的运用，即把房地产融资从理论发展为实践。就房地产项目周期理论而言，房地产开发要经历拿地、开工建设、预售和交付使用等几个阶段，而各个阶段的持续时间是不相同的，因而各阶段所要求的资金的期限也是不一样的。其中，对于房地产项目周期所采用的融资方式从参考文献中得到启发。刘波的学位论文分析了房地产企业融资创新研究，其中在分析完房地产现有几种融资方式之后，提出了房地产融资创新的思考，文中认为：拿地阶段属于短期融资，适合用自有资金加上信托融资的方式；开发建设阶段一般为 1-2年，该阶段适合用银行贷款加上自有资金加上信托；进入到预售阶段之前，开发商可以采用开发商贴息委托贷款，进入到预售阶段，一般采用商业银行发放住房贷款的形式，使得开发商能够回收一部分开发资金，其中个人住房贷款一般是 10-30 年；最后进入到交付使用阶段，在该阶段开发商可以使用权益型信托投资基金，使得开发商回流资金将对该项目的投入资金收回用于后期维护以及其他项目的开发，如此构成一个循环。1.4.2国内外研究述评国内现有文献对于房地产企业融资效率的研究主要还是集中在理论探讨阶段，虽然近几年已经有一部分文章将计量模型运用到国内房地产企业中，讨论融资效率的问题，但是对于融资方式创新、融资方式的实用案例还是较少涉及到。其中，国内房地产企业融资的文献大多还是集中研究国内房地产企业融资方式的现状，但是一般情况下就是停留在分类的层面上，还没有较多涉及到比较每个融资方式之间带来的融资效率、融资成本的差异。在比较分析每种融资方式差异的基础上，对于不同特点的房地产企业提出不同的融资方式的建议也还是个空缺点。该方面的研究选取的研究对象，一般分为中小企业、上市公司。但是并没有准确定位中小企业的范围，另外，中小企业、上市公司之外还有国有企业的存在。国外的房地产融资理论框架已经成形，并且在不断的进行扩展、自身完善。但是并不是说国内现有的研究没有益处，相反国内的研究大多是在国外理论的基础上结合我国现有的国情进行分析，对于现实有很强的实践意义。毕竟，国外的房地产金融体系已经发展了近半个世纪，国内的住房制度改革是 80 年代的产物，相关的法律、法规还需要7为房地产项目的短期垫款。总体来看，胡志凌对于国内房地产企业的融资方式的归纳总结比较全面。以上主要是介绍的对于我国房地产企业融资现状的偏理论阐述，随着国内计量经济学的发展与应用，对于房地产融资方面的研究已经从定性分析逐步延展到定量分析方向。胡乃鹏，田金信（2007）对于房地产融资路径演进的灰靶决策分析过程中，利用灰靶决策原理，通过定性分析和定量分析相结合方法，对我国房地产金融融资渠道形成过程及原因给出了很好的解释。同时，得出的结论也与实际高度相符：我国的房地产融资路径演进趋势是银行资本的主体融资地位渐弱，非银行资本的融资地位渐强。两者利用灰靶决策模型分析我国的房地产融资渠道路径，得出的结果是：民间资本是首选房地产金融的融资渠道，其次是商业银行贷款，国外资本再次之，最后是房地产信托、债券和股票。周书敬、吴春花（2006）等采用基于 AHM 和 Fuzzy 的计量方法对房地产融资风险进行评价，他们针对目前房地产融资风险评价过程中的主观臆断性和片面性，提出了基于 AHM(属性层次模型)和模糊综合评判的新思路，然后运用 AHM 法确定了各个指标的重要性权重，再利用模糊数学的理论对房地产融资风险进行综合评判，完成了定性分析和定量分析的结合。这种方法在一定程度上避免了主观意念确定指标权重时的片面性，避免了经验主义，但是也存在一定的问题，选取的指标的偏差也会导致权重偏离进而导致整个分析结果的偏差。所以，该种方法需要对于选取研究指标要有精准的把握和仔细斟酌。邱湘辽在其学位论文中同样运用 DEA 模型分析研究了我国上市房地产公司融资效率问题。文章选取 2007 年 12 月 31 日以前在沪、深两市上市的房地产上市公司为样本，其中投入指标选取了企业资产总额、主营业务成本以及资产负债率，产出指标选取了净资产收益率、主营业务收入增长率以及总资产周转率，最后得出结论 66 家上市房地产企业中有 7 家房地产企业融资效率的相对值达到 1，说明其有效，占 10.6%的比例，其余房地产上市企业均为达到融资有效。1.4.3国内房地产融资创新研究对于现有房地产融资渠道单一的情况下，国内房地产创新的理论研究主要是在国外房地产金融产品的基础上展开的。其中，刘建胜、谢林海分析房地产企业融资特征与融资方式创新的过程，从而归纳了九种创新融资方式，分别是：海外基金、联合开发、企业并购、房地产投资信托、房地产债券融资、项目融资、融资租赁、房地产证券化以及股权出让融资。同时指出企业在筹集资金的过程中，应当在既定的制度框架和市场环境中，综合权衡企业的融资目的、融资的资金成本、融资的财务风险、公司的控制需要、企业的规模和品牌、企业的组织形式等因素，理性选择合理的融资方式或组合。同时，在对于海外房地产金融的研究借鉴之上，还应该针对现在的房地产融资方式提出思考，并不是所有的创新都是提高效率的事情。对于房地产企业发行可转换债券的问题，陈琨提出疑问：发行可转换债券能否提高企业融资效率的疑问，并且通过一般性分析发现：首先，在自身经营不乐观的情况下，企业发行可转换债券的成本虽然表面上6进一步的探索，不能完全照搬国外的成功经验。同时，虽然美国房地产金融体系已经很健全，但是并不代表它的风险控制体系也很健全，美国房地产市场融资的主要特点是灵活，将各种债券的组合，通过高杠杆率进行发展，其突出的特点就是高负债和高风险。德国是高福利国家，政府鼓励国民进行住房储蓄，同时政府对于房地产企业有一定的扶持政策。但是财政投入是巨大的，我国还处于社会主义初级阶段，必须用有限的精力、财力发展国力，国力并不是单方面的表现在房地产市场，所以理所当然，政府也不能用大部分的精力、财政收入补贴房地产企业、补贴住房体系，只能在能力范围之内，通过宏观调控政策，并且将财政政策和货币政策结合起来才能使房地产行业稳定、健康、可持续的发展。综上所述，国内对于房地产融资的研究更多的停留在理论的层面上，并且大部分精力花在研究现象的基础上，并没有把国外成熟的融资方面的理论应用进来，对现象加以分析，并且提出对各种可行的多种类型的房地产企业融资创新方式。2. 本课题研究的主要内容和拟采用的研究方案、研究方法和措施3. 2.1主要内容在具体的研究过程中，将论文分成六个部分。第一部分为绪论，对选题的背景与研究意义、研究的对象与方法、基本思路与框架结构、本文的贡献进行简要介绍。第二部分为相关理论综述。第三部分为融资的现状及存在的问题，首先，对公司进行概述；其次，描述公司融资方式的现状；最后通过调查分析公司融资方式存在的问题，为一部分的研究最好铺垫。第四部分为本文的主体，即为公司融资方式改革提出若干设想，要设计出符合公司创新融资方式。第五部分为相关配套措施。第六部分为结论。主要写本篇论文的创新和不足之处。 2.2研究方案（1）查阅大量的相关文献，包括外文文献；了解目前公司及相关行业的现状。（2）结合实际进行实地调查，调查采用问卷、观察、日志及访谈的方式，注重数据材料，同时对所获得材料进行分类归纳，加工整理，分析总结。（3）强调量化分析，根据实际，运用所学财务专业知识采用定量方法提出一些有效的解决方法。（4）本课题将采用大学四年中学习过的多学科中的重点方法，例如矩阵分析法、图表分析法、对比分析法、解析法、举例说明法等，对本课题相关案例作出分析，最终达成我的研究目的。2.3研究方法（1）图表分析法，将收集到的数据整理做成图表，使数据直观明了，清晰简洁。（2）文献归纳法，查阅关于融资方式进行归纳总结。（3）案例研究法，对所引用的案例进行分析。（4）访谈法，对现有融资方式通过与同事聊天、咨询的方式，了解公司人员对本企业现有的融资方式的感受和建议。3.本课题研究的重点及难点，前期已开展工作31本课题研究的重点及难点：通过在对贵公司的了解，本课题研究的重点是在于企业如何对融资的创新来实现企业发展的新机遇。难点在于新的融资方式能不能为企业带来收益。32前期已开展工作：针对本课题研究的重点及难点，我前期已开展的工作主要有四项：（1）确定研究对象，阅读了相关企业资料，相关书籍，还有历年优秀论文资料。（2）明确课题任务，寻找与本课题有关的资料、文献、及公司相关情况。（3）确定了论文的写作内容和分析方法并以拟订了论文大纲。（4）确定研究方向与研究目标。4.完成本课题的工作方案及进度计划本论文计划用时安排。具体安排如下：2013年10月14日-2013年10月27日：选题并与指导老师进行调整。2013年10月28日-2013年11月15日：与导师见面，沟通并细化题目，准备开题答辩。2013年11月16日-2013年11月30日：做毕业论文的前期工作，撰写开题报告准备答辩。2013年12月1日-2013年12月20日：提交论文提纲和初稿2013年12月21日-2014年1月10日：提交论文二稿和中期报告和外文资料翻译，并准备中期答辩。2014年1月11日-2014年2月24日：提交论文三稿。2014年2月25日-2014年3月21日：提交论文四稿,实习报告及实习鉴定。2014年3月22日-2014年5月23日：提交论文终稿并准备答辩。2014年5月24日-2014年6月6日：毕业论文归档。5指导教师意见（对课题的深度、广度及工作量的意见） 指导教师： 年 月 日 6所在系审查意见 系主管领导： 年 月 日参考文献1 罗薇.我国房地产企业资金链管理研究D.南昌:南昌大学，2010.122马炳江.房地产融资渠道探析D.北京:首都经济贸易大学，2004.33牟元萍，赵黎明.我国房地产融资结构分析J.河北工业大学学报，2006.124史育社,朱仙芝.我国房地产业融资效率模糊分析J.陕西农业科学,2005(02):120-1225孙翠兰.我国房地产融资方式的选择、比较与调整J.金融论坛，2005（11）6孙景安.夹层融资企业融资方式创新J.证券市场导报,2005(11):53-557王海燕.中美房地产融资摸式比较分析J.西安金融，2006（9）8王兰.从美国次级抵押贷款风险控制谈我国房地产融资优化J. 财会月刊，2008.49王瑞臣.我国房地产行业资本结构研究D.天津:天津工业大学，2007.110王韬.房地产企业的融资创新分析D.天津：天津大学，200911吴惠平.房地产融资创新之路J.合作经济与科技,2006(14):42-4412吴佳.基于中小房地产企业视角的发个地产信托融资方式优化研究J.商业时代.201213陈四清.内源融资相关问题探析J.财会月刊，200614 刘薇.基于优序融资理论的中小企业融资问题探究J.中国商贸,2011（24）15 刘波.房地产企业融资创新研究D.重庆:重庆大学，2005.1016 李玉.借鉴美国经验构建我国房地产融资模式J.中国集体经济,2008(09):196-19717 李莉. 房地产合作开发若干问题探讨J.平原大学学报,2004(04)18YinHua Yehand TsunSiouLee，Corpomm Governance and Financial Distress：Evidence from TaiwanFu-Jen Catholic University-Department of International Trade and FinanceJuly 13，K1apper200619 BergerAN，LG，Udell，QE1nhe Ability of Banks to lend tO Informational Opaque Sinai Busineses 200420 Allen Bergcr,RichardJ Rosen and Gregory 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